Программа сноса ветхого пятиэтажного фонда, которая реализуется в Москве с 1999 года, за время своего существования серьезно трансформировалась, а сроки ее окончания не раз передвигались. Эксперты и сами хозяева квартир рассказали “РИА Недвижимость”, как за этот период ветхое жилье под снос из привлекательных инвестиционных объектов, стоящих на 10% выше рынка, превратилось в неликвидный эконом-класс, уходящий по цене на 10% ниже среднерыночной.

Миллион с четвертью
Хозяева квартир в ветхих домах столицы отмечают, что много неудобств им доставляют неопределенность и неоднократные переносы сроков сноса домов, которые тормозят процесс переселения в новостройки.

“Я в течение 10 лет не делала ремонт: батареи, окна, сантехника – все осталось от прежних жильцов, потому что нам, начиная с 2000 года, три раза официально заявляли, что уже вот-вот скоро снесут”, – рассказывает Елена Шакурова, хозяйка однокомнатной квартиры в пятиэтажке в Академическом районе Москвы.

Все, на что она позволила себе потратиться, это косметический ремонт – проще говоря, переклейка обоев, и ремонт ванной комнаты. “Многие меня отговаривали и недоумевали, говорили, что выбрасываю деньги на ветер, все равно ведь снесут. Но я ни минуты не жалею. Вот уже третий год пользуюсь новыми благами”, – рассказывает Шакурова.

Для многих москвичей, как и для собеседницы агентства, переезд из старой пятиэтажки затянулся надолго. А некоторым, напротив, удалось вовремя вложить деньги в хрущевку и через пару лет справить новоселье в новехоньком доме.

По данным департамента строительства Москвы, за те 14 лет, в течение которых в городе реализуется программа по сносу пятиэтажек первого периода индустриального домостроения, было расселено и снесено 1,383 тысячи домов общей площадью более чем 5 миллионов квадратных метров.

На сегодняшний день программа выполнена на 80,4%, хотя завершить ее реализацию планировалось гораздо раньше. В ожидании сноса в Москве остаются еще 339 хрущевок общей площадью 1,25 миллиона квадратных метров.

Эти панельные дома, построенные больше полувека назад, давно и безнадежно устарели: конструктивно, морально и физически. Но, несмотря на свой статус “сносимых”, они остаются заселенными. Квартиры в них сдают в аренду, продают и покупают, и неснесенные панельные дома по-прежнему занимают свою нишу на столичном рынке недвижимости.

Причем за 14 лет их положение на рынке менялось. С тех пор как власти Москвы объявили о масштабной программе сноса пятиэтажек, спрос на квартиры в панельных хрущевках менялся буквально с каждым новым постановлением, уточнением и приложением, выходившим из стен мэрии.

Инвестиционно привлекательная хрущевка
На заре реализации программы, совсем короткое время, сносимость дома являлась поводом для покупателя поторговаться. Приобретая жилье, определенное под снос, можно было ввиду неизвестной судьбы дома и возможных хлопот с переселением выторговать у продавца 1-2 тысячи долларов – 5-10% от стоимости жилья. Но как только первые обитатели хрущевок справили новоселье в новостройках, ситуация кардинально изменилась.

“Покупку жилья в сносимой пятиэтажке стали рассматривать как возможность выгодного инвестирования средств”, – вспоминает исполнительный директор компании “Миан – профессионалы недвижимости” Елена Юдовская. Догадливые граждане стали расхватывать хрущевки как билеты в беспроигрышной лотерее, где главный приз – новая квартира.

Предприимчивых покупателей манили перспективы, открывающиеся перед жителями сносимых домов. Собственнику недвижимости при сносе было гарантировано существенное улучшение условий проживания за счет средств города или инвестора. Взамен старой квартиры он получал жилье в новом, современном доме, причем в том же районе города и зачастую с дополнительными квадратными метрами, так как метраж квартир в современных домах отличается от скромных габаритов стареньких пятиэтажек.

“Если средний размер трехкомнатной квартиры в хрущевке составлял 58-60 квадратных метров, то площадь предоставляемой квартиры в новом доме доходила порой до 80 квадратных метров”, – комментирует брокер “Century 21 Panorama Realty” Константин Ламин.

Особые чудеса, как рассказывает эксперт, происходили с социальными нанимателями – жильцами неприватизированных квартир. Их переселяли, соблюдая нормы жилой площади на каждого прописанного в квартире члена семьи. В результате многодетная семья из “однушки” могла запросто переехать в просторную двух- или трехкомнатную квартиру.

Наценка за снос
Спрос на хрущевки мгновенно вырос, что, безусловно, сказалось на цене квадратного метра. “Квартиры в панельных домах под снос продавались в среднем на 5-10% дороже в сравнении с аналогичными объектами в пятиэтажных домах, не попавших в программу”, – комментирует генеральный директор компании “Метриум Групп” Мария Литинецкая.

Бум спроса на такое жилье пришелся на 2002-2005 годы. В ту пору категория “пятиэтажка под снос” являлась чуть ли не отдельным типом недвижимости, а факт сносимости был определяющим в ценообразовании, заверяют эксперты. По словам Ламина, пункт о перспективе сноса в рекламном объявлении отлично привлекал покупателей и существенно влиял на цену квартиры.

Довольно активно сносимое жилье продавалось вплоть до финансового кризиса. В 2008 году реализация программы фактически остановилась. Но, как отмечает управляющий партнер “Миэль-Сеть офисов недвижимости” Тарас Пазяк, и в 2009-2020 годах люди по инерции еще покупали сносимое жилье, подразумевая под ним новое.

Годовая прописка и другие ограничения
Впрочем, в снижении спроса на хрущевки у финансового кризиса оказалась далеко не главная роль. Чиновники посчитали, что граждане слишком увлеклись спекуляциями вокруг ветхого жилья и, чтобы не допустить дальнейших злоупотреблений, ввели ряд существенных ограничений для собственников жилья.

Читайте также:  Репетиторы по инвестиционному анализу в Москве: цена за час, отзывы

Например, стали учитывать стаж прописки гражданина в квартире на момент сноса. Для получения равнозначного жилья, нужно было быть прописанным по месту жительства не менее года, рассказывает Юдовская.

Следующим ударом по инвестиционной привлекательности хрущевок стала возможность предоставлять на замену квартиры далеко за пределами родного района – в том же округе. Перспектива уехать на периферию насторожила владельцев сносимого жилья и одновременно поубавила пыл у потенциальных покупателей.

“Поселок Некрасовка, например, давно получил столичный статус, и, расселяя пятиэтажку где-нибудь на “Авиамоторной” вблизи Третьего транспортного кольца, власти вправе предложить жителям переезд в равноценную по метражу квартиру в Некрасовке. Они ведь находятся в одном административном округе”, – объясняет Юдовская. С введением этого ограничения снос дома стал грозить собственникам квартир выселением за МКАД, поэтому желающих приобрести жилье в таких домах серьезно поубавилось.

Кроме того, появился вариант денежной компенсации снесенной недвижимости. И вероятность остаться вообще без жилья, пусть и с компенсационными деньгами снизила интерес потенциальных покупателей.

Сыграл свою роль и запрет на точечную застройку в городе, считает руководитель офиса “Бабушкинское” компании “Инком – недвижимость” Наталья Тишкова. Сносить дома предлагалось целыми кварталами. Были разработаны проекты их реновации. Вот только найти инвесторов на столь масштабные и затратные проекты оказалось непросто. Неблагоприятно на инвестиционной части программы сказались и поправки в Земельный кодекс РФ, которые запретили городским властям передавать застройщикам земельные участки для строительства домов под переселение без конкурса. “В конечном итоге это привело к пересмотру многих уже заключенных инвестконтрактов на реконструкцию старых кварталов Москвы”, – отмечает Ламин.

Финальным аккордом, по мнению эксперта, стало внесение новой столичной властью в 2020 году изменений в закон номер 21 от 31 мая 2006 года “Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в Москве”. В соответствии с поправками, сейчас москвичи, проживающие в пятиэтажках под снос, не могут получить квартиру площадью больше, чем занимали. Взамен старой квартиры им предоставляется жилье, аналогичное по количеству комнат и максимально приближенное по площади к той квартире, которая сносится, уточняет брокер ” Century 21 Panorama Realty”.

Неликвидный эконом-класс
Сегодня категория московского жилья под снос стремительно теряет свою привлекательность для потенциальных покупателей, считает Ламин. Эксперты рынка отзываются о подобных объектах, как о не слишком ликвидном жилье эконом-класса с низкими потребительскими качествами. В 2020 году хрущевки уже нельзя назвать привлекательным вариантом для инвестиций в недвижимость – риски слишком велики, считают они. Многие дома были определены под снос в начале нулевых, но на деле так и не были снесены. Если раньше покупателей привлекала возможность скорого переезда в более престижный и комфортный дом, то сейчас никаких гарантированных сроков по переселению нет.

У сносимых панелек остается лишь один привлекательный фактор – цена, сходятся во мнении эксперты, опрошенные “РИА Недвижимость”. Теперь на ценообразование не влияет фактор сносимости. “Цена определяется метражом, состоянием квартиры, удаленностью от метро, то есть обычными для жилья показателями, а не мнимыми перспективами”, – уверена Юдовская. А в силу ветхости и небольшой площади, квартиры в сносимых панельных домах продаются по цене ниже среднерыночной.

По данным руководителя департамента городской недвижимости компании “НДВ-Недвижимость” Светланы Бириной, купить квартиру в сносимом доме можно по цене от 4,8-5 миллионов рублей.

Средняя цена квадратного метра в таких домах составляет 155,6 тысячи рублей, что на 12,5% ниже средней стоимости жилого “квадрата” в Москве, говорит руководитель аналитического центра корпорации “Инком – недвижимость” Дмитрий Таганов.

Ламин в свою очередь приводит в пример конкретную сделку: осенью 2020 года 45-метровая квартира на улице Генерала Карбышева была продана за 6,8 миллиона рублей, а сейчас аналогичные квартиры предлагаются к продаже уже за 6 миллионов рублей.

Жилье подобного рода пользуется спросом у покупателей, ограниченных в средствах, но при этом желающих жить в Москве, в сложившемся районе города, недалеко от метро. И, конечно, в большинстве своем, они не теряют надежду на дальнейшее улучшение жилищных условий, указывают собеседники агентства.

Но, несмотря на низкие цены, спрос на квадратные метры, обреченные на снос, невелик. Частично, по мнению Пазяка, на это влияет тот факт, что в сносимых домах не могут приобрести жилье ипотечные покупатели, поскольку банки не одобряют сделки с данными объектами. А ведь на сегодняшний день с привлечением ипотечного кредита проходит больше трети всех сделок на вторичном рынке недвижимости, заявляет эксперт.

Поэтому в целом сделки по купле-продаже сносимого жилья, как отмечают специалисты, носят единичный характер.

Таким образом, дома под снос за 14 лет из объекта для инвестиций превратились в неликвидный эконом-класс. Нынешнее положение сносимого жилья на рынке недвижимости представляется вполне логичным – ажиотаж на сносимые дома был специфическим и не мог длиться вечно.