Куда вложить 500 000—600 000 ₽

Куда вложить 500 000—600 000 ₽ Вклады для молодёжи

Коммерческая недвижимость

При правильной стратегии инвестирования коммерческая недвижимость может быть более прибыльной, чем жилая. В 2020 году спрос на коммерческую недвижимость вырос: на небольшие торговые помещения (60-90 м²) на первых этажах домов в России вырос на 25–30%, на маленькие офисы (30-50 м²) — на 10–15%. Это означает, что постепенно рынок будет набирать обороты.

Начинающим инвесторам можно вкладываться в два типа недвижимости:

  • Торговая недвижимость (Street Retail)

К ней относятся помещения на первых этажах жилого дома или отдельно стоящие здания торгового назначения. Их можно сдавать под магазины, кафе, рестораны, салоны красоты, аптеки и получать прибыль в виде арендной платы.

Большой плюс в том, что в этом сегменте есть крупные сетевые игроки вроде Пятерочки, Магнита, крупных аптечных сетей и так далее. Это надежные, стабильные арендаторы, которые будут регулярно платить, если их магазин приносит прибыль.

Еще один плюс — долгосрочные договоры аренды, вплоть до 10-15 лет (хотя очень важно обращать внимание на условия расторжения договора, так как обычно у сетей есть право отказаться от объекта с уведомлением за три-шесть месяцев).

Важным преимуществом является защита от инфляции, так как потенциальная арендная плата в конечном итоге напрямую зависит от выручки магазина. А значит, вместе с ростом цены, растет и арендная плата, которую готов платить арендатор торговой недвижимости. Кроме того, чаще всего договоры аренды подразумевают ежегодную индексацию арендной платы.

Вы можете приобрести помещение и сдавать его под офис. Однако, если раньше офисы пользовались высоким спросом и ликвидностью, сейчас из-за пандемии, проблем у малого бизнеса и перехода в онлайн, риски в офисном сегменте заметно увеличились. Поэтому лучше приобретать офис через коллективные инвестиции, чтобы выбором объекта занимались профессионалы. Это позволит снизить риски.

Порог входа. Если вы захотите в «одиночку» приобрести небольшое помещение, понадобится от 10 до 20 млн рублей. Можно также воспользоваться услугой коллективных инвестиций. В этом случае несколько инвесторов совместно покупают объект, что позволяет существенно снизить порог входа вплоть до 100 тыс. рублей.

Доходность. Если вложиться торговую недвижимость или офисы, средняя арендная доходность составит от 7% до 12% годовых плюс постепенный рост стоимости. Если выбрать коллективные инвестиции — доходность может возрасти до 10-15% за счет профессионального отбора наиболее качественных объектов.

Риски. Ключевой риск — уход текущего арендатора. Тогда можно потерять часть прибыли за счет простоя помещений или невозможности сдать объект новому арендатору по той же ставке аренды.

Также важна возможность быстро продать объект по выгодной цене в случае необходимости. Менее качественные и крупные объекты обычно продаются достаточно долго и по более низким ценам, чем небольшие качественные помещения.

Как подстраховаться. В случае со стрит-ритейлом стоит также смотреть на трафик, сопоставить аренду с выручкой магазина и узнать стоимость аренды в соседних магазинах, чтобы убедиться, что ставка рыночная. Также нужно не забыть про технические параметры — сколько входов, электрическая мощность, узаконена ли перепланировка, есть ли зона разгрузки (очень важно для продуктовых магазинов).

Если покупаете объект с арендатором, обязательно важно изучить договор аренды и оценить надежность самого арендатора. Чтобы вложиться в ликвидное помещение под офис, важно подыскать офис класса А или B , поближе к деловым районам и с развитой инфраструктурой.

Показатели разных классов активов и диверсифицированного портфеля в 2006—2020 годах

Как видно из таблицы выше, акции в целом дают доходность выше облигаций, но и волатильность у них гораздо выше. Это связано с тем, что облигации обеспечивают инвестору хорошо прогнозируемую и фиксированную доходность.

В то же время с акциями инвестор может рассчитывать на какую-то часть будущей прибыли компании, а будет ли она и в каком размере — вопрос. Поэтому котировки акций будут чувствительно реагировать на новости о компании и ее финансовую отчетность.

Таким образом, если вы агрессивный инвестор и ваша задача — любой ценой приумножить капитал, то большую часть в портфеле стоит уделить акциям.

На картинке ниже видно, что даже 50% акций в портфеле делают его довольно волатильным: в худшие периоды такой портфель показывал просадку −22,5% по итогам года, а в течение года мог падать еще сильнее.

Инвестору, который психологически не готов к высокой волатильности, возможно, стоит больше денег вкладывать в облигации. Но в этом случае возникает опасность, что доходности портфеля может не хватить для достижения поставленной финансовой цели в установленное время.

Еще консервативный инвестор рискует больше пострадать от инфляции, которая снизит его реальную прибыль. В нормальных условиях уровень инфляции составляет несколько процентов в год, но она имеет накапливающийся эффект и на стратегическом горизонте в несколько десятков лет сильно скажется на итоговой доходности инвестора. Например, среднегодовой уровень инфляции 3% за 30 лет снизит покупательную способность портфеля более чем на 50%.

Долгосрочным инвесторам рекомендуется минимум 40—50% портфеля отводить акциям, а также добавлять альтернативные активы, которые, как правило, неплохо защищают от инфляции, — например, это может быть золото и коммодити. Коммодити — это сырьевые товары, такие как нефть или пшеница.

Согласно данным за 1970—2020 годы, золото и коммодити имеют самый высокий бета-коэффициент по отношению к инфляции — 3—4. То есть при увеличении инфляции, например, на 0,25%, эти активы вырастут на 0,75—1%. Но стоит учитывать, что каждый из активов несет свои риски. У коммодити и золота высокие значения волатильности — 24,9 и 27,1%. Источник: Vanguard
Согласно данным за 1970—2020 годы, золото и коммодити имеют самый высокий бета-коэффициент по отношению к инфляции — 3—4. То есть при увеличении инфляции, например, на 0,25%, эти активы вырастут на 0,75—1%. Но стоит учитывать, что каждый из активов несет свои риски. У коммодити и золота высокие значения волатильности — 24,9 и 27,1%. Источник: Vanguard

При этом не стоит забывать, что рынки цикличны, а макроэкономическая конъюнктура может меняться, что отражается на характеристиках инструментов. Например, если происходит повышение ключевой ставки со стороны Центробанка, длинные облигации с фиксированным купоном упадут в цене.

Еще на доходность активов может влиять спекулятивная составляющая. История с 1926 года показывает, что акции США приносили в среднем 10,3% годовых, а облигации США — 5,3% без учета инфляции. Портфель 50/50 приносил 8,3% годовых. Но если взглянуть на более короткий период, картина меняется:

Доходность на этом интервале существенно выше за счет спекулятивной составляющей: оцененность S&P 500 по параметру CAPE за это время значительно выросла: с 8,7 в 1980 году до 39 в августе 2021 года. То есть за компании того же качества сейчас инвесторам нужно переплачивать.

Для каждого из трех сценариев исследователи составили подходящие диверсифицированные портфели и провели ряд симуляций.

Правило № 1
определить финансовую цель

Инвестиции начинаются с цели, которую ставит перед собой инвестор; горизонта, то есть срока вложений, и допустимого уровня риска. От этого будут зависеть все дальнейшие действия.

Предположим, вы хотите инвестировать какую-то сумму, но знаете, что через пять лет она вам точно понадобится. В таком случае лучше выбирать более консервативный подход и делать ставку на низковолатильные инструменты, например государственные облигации: с ними меньше риска потерять деньги.

Если же инвестор ставит долгосрочную цель, можно составлять портфель с преобладанием акций. Пример долгосрочной цели — накопить достаточный капитал для выхода на пенсию через 10—20 лет. Пример расчета такой цели я приводил в статье про формирование пенсионного портфеля.

Допустим, вы хотите за 10 лет накопить 360 000 $ (26 251 700 Р), чтобы жить на них на пенсии. Согласно правилу 4%, этих денег с большой вероятностью хватит, чтобы ежемесячно выводить по 1200 $ (87 500 Р) на протяжении минимум 30 лет. Посмотрим, какие моменты нужно учесть.

Инфляция. Важно скорректировать целевой капитал на размер предполагаемой инфляции, то есть понять, сколько именно нам нужно накопить, чтобы иметь сумму, эквивалентную сегодняшним 360 000 $. Деньги со временем теряют свою покупательскую силу, и для каждой валюты скорость обесценивания разная.

Проиндексируем наш целевой капитал — 360 000 $ — с поправкой на предполагаемую инфляцию в следующее десятилетие. Я возьму значение 2,1% годовых, так как именно такой средний уровень инфляции мы наблюдали с 2021 года, когда экономика находилась в такой же стадии бизнес-цикла, что и сейчас. Кроме того, примерно этот уровень инфляции до 2030 года прогнозируют в США.

Индексируем 360 000 $ с помощью калькулятора, учитывающего сложный процент, на срок 120 месяцев с процентным изменением 2,1% годовых. Итого наш целевой капитал через 10 лет должен быть 444 000 $.

Волатильность — то, как изменяется доходность актива. Например, акции более «капризны» и их котировки могут изменяться на несколько процентных пунктов в день. А облигации не испытывают таких сильных перепадов цены, поэтому они считаются менее рисковым активом.

Именно волатильность и служит мерой риска на фондовом рынке. Если в вашем портфеле преобладают акции, то ваш портфель более рисковый, но и потенциально более доходный, чем портфель из облигаций. Любая инвестиционная стратегия должна учитывать этот момент.

Здесь все зависит от терпимости инвестора к риску: какие просадки портфеля для вас допустимы, чтобы не испытывать стресс и не совершать импульсивных поступков? Если снижение портфеля на 20—30% заставляет человека в панике распродавать активы, то он вряд ли достигнет своей цели.

Читайте также:  Открыть целевой вклад на детей

С другой стороны, волатильность и потенциальная доходность взаимосвязаны: чем больший риск берет на себя инвестор, тем выше ожидаемая доходность. Таким образом, на этапе планирования важно найти баланс между ожидаемой доходностью и риском.

Минусы отсутствия финансового плана. Без плана инвесторы часто строят свои портфели снизу вверх, то есть покупают точечно понравившиеся бумаги, не видя, как портфель работает в целом.

Согласно современной теории портфеля, общую доходность и риск во многом определяют не показатели отдельных активов, а степень корреляции, то есть взаимосвязи между ними. И может оказаться так, что даже качественные по отдельности активы не будут соответствовать потребностям инвестора.

Например, инвестор соберет в своем портфеле десять хороших сырьевых компаний. Портфель получится циклическим и с фокусом на одной-двух отраслях. Это значительно увеличит риск и потенциальную просадку в конечных фазах бизнес-цикла, когда экономика будет испытывать замедление или кризис, ведь спрос на сырье упадет, прибыли сырьевых компаний тоже, и активы в портфеле инвестора, скорее всего, на какое-то время потеряют в цене.

О том, какие существуют секторы и как они проявляют себя в разных фазах делового цикла, я писал в статье про секторальное деление экономики.

Этот паттерн «покупай дорого, продавай дешево» диктуется эмоциональной реакцией инвесторов — страхом или жадностью. Вот как он отражен на графике объемов инвестиций в американские взаимные фонды.

По данным J. P. Morgan и Dalbar, с 2000 по 2020 год среднегодовая доходность среднестатистического инвестора была 2,9% годовых. У относительно консервативного портфеля 40/60, состоящего на 60% из облигаций, — 5,9%, а у индекса S&P 500 — 7,5% годовых. Такое отставание связано с неэффективным и эмоциональным поведением инвестора. Если бы он изначально выбрал для себя стратегию, например 40/60, 60/40 или инвестирование в индекс S&P 500, и не отступал бы от этой стратегии, совершая спонтанные сделки, он бы заработал гораздо больше. Источник: J. P. Morgan Guide to the Markets, 3Q 2021
По данным J. P. Morgan и Dalbar, с 2000 по 2020 год среднегодовая доходность среднестатистического инвестора была 2,9% годовых. У относительно консервативного портфеля 40/60, состоящего на 60% из облигаций, — 5,9%, а у индекса S&P 500 — 7,5% годовых. Такое отставание связано с неэффективным и эмоциональным поведением инвестора. Если бы он изначально выбрал для себя стратегию, например 40/60, 60/40 или инвестирование в индекс S&P 500, и не отступал бы от этой стратегии, совершая спонтанные сделки, он бы заработал гораздо больше. Источник: J. P. Morgan Guide to the Markets, 3Q 2021

Подведем подытог. Инвестиционный план базируется на трех основных переменных: целевом капитале, горизонте вложений и восприимчивости к риску. Финансовую цель важно также сразу скорректировать на ожидаемую инфляцию, чтобы покупательская способность капитала в будущем осталась такой же, как сейчас.

Правило № 3
снижать издержки

Чем меньше сопутствующих издержек несет инвестор, тем выше его отдача от инвестиций. И на стратегической дистанции налоги и комиссии могут существенно повлиять на итоговый результат.

Одна из главных статей расходов при инвестировании — налоги. По закону с резидентов РФ брокер, как налоговый агент, удерживает 13% НДФЛ с положительного финансового результата от продажи активов и 13% с дивидендов от российских эмитентов. Что касается дивидендов от американских компаний, то при подписанной форме W-8BEN в большинстве случаев в США удержат 10% и еще 3% нужно будет задекларировать и заплатить в российскую налоговую самостоятельно.

Что касается комиссий, то стоит выделить две основные категории:

  1. Брокерские — за ведение счета и совершение операций на бирже. Этот тип комиссий слабо влияет на итоговый финансовый результат, особенно если инвестор работает по принципу «купил и держи». Поэтому брокера зачастую выбирают не по размеру комиссии, а по другим критериям: удобству использования, доступу к необходимым инструментам, наличию программы лояльности и так далее.
  2. Комиссии фондов за управление активами, они же expense ratio. На этом пункте мы остановимся подробнее. Это актуальный вопрос, так как многие инвесторы предпочитают вкладывать в акции, облигации и другие классы активов через ETF.

ETF — это корзины активов, скомпонованные по определенному критерию и, как правило, повторяющие соответствующие индексы — они же бенчмарки. Активы в корзине ETF находятся под управлением фонда, который взимает ежегодную комиссию за свои услуги, — она учтена в котировках ETF.

Проблема в том, что если на иностранных рынках комиссии фондов часто не превышают 0,1%, то представленные на Московской бирже фонды берут в среднем 0,6—0,8% в год. И на долгосрочной дистанции это серьезно сказывается на результате.

Каждый доллар, ушедший фонду, — это потерянный доллар прибыли инвестора. Давайте посмотрим, насколько сильно комиссии фондов могут повлиять на долгосрочный рост портфеля.

Допустим, мы хотим вложить 100 000 $ на 30 лет с ежегодной доходностью 6%. В первом случае инвестор решил приобрести ETF с комиссией 0,25% в год, а во втором — ETF с комиссией 0,62%. Разница в итоговом результате составит 55 000 $!

Есть несколько способов улучшить отдачу от инвестиций при инвестировании через фонды:

  1. Получать доходность сверх рынка. Это возможно, если использовать активно управляемый фонд, где за счет успешного менеджмента или успешной стратегии получается извлечь экстраприбыль — так называемый компонент «альфа». Но на практике оказывается все не так легко, и активно управляемым фондам редко удается превзойти бенчмарк.
  2. Минимизировать расходы путем выбора ETF с самыми низкими комиссиями. Ниже я приведу рисунок со сравнением десятилетних показателей двух групп фондов: 25% ETF с самыми низкими expense ratio на рынке и 25% ETF с самыми высокими. Вне зависимости от класса ценных бумаг фонды с меньшими комиссиями принесли инвестору больше денег.
  3. Сэмплировать бенчмарк вручную. То есть отказаться от покупки ETF и вместо этого самостоятельно купить тот же набор акций в тех же пропорциях, что представлен в соответствующем индексе или ETF. Разумеется, это потребует больше времени и участия инвестора, зато можно будет исключить компанию, которая по какой-либо причине не устраивает инвестора. Более подробно про эту методику я писал в статье «Стратегии инвестирования в S&P 100 и Nasdaq».

Подытог: инвесторы не могут контролировать происходящее на рынке, но часто могут выбрать, сколько платить за инвестиции в виде налогов и комиссий. Со временем это может сыграть ключевое значение в выполнении поставленной цели. Ведь чем ниже затраты, тем выше доля дохода от инвестиций и больше влияние сложного процента на реинвестируемые деньги.

Я инвестирую в акции каждую неделю. результат за 1 год

Читайте также:  Куда вложить деньги, чтобы получать ежемесячный доход

Читайте также:  Как найти инвестора. Через что пришлось пройти, чтобы привлечь 33 580 021 ₽ частных инвестиций | Банки.ру
Оцените статью
Adblock
detector