Налогообложение кредитного потребительского кооператива в 2021 году – налоги КПК

Что за кредитные кооперативы

В России кредиты чаще всего выдают банки. Но есть еще одна организация, которая имеет право давать гражданам деньги в долг: кредитный потребительский кооператив, КПК. Работает он так: пайщики скидываются деньгами и создают паевой фонд. И уже из этого фонда кооператив выдает займы своим членам.

В таком кооперативе граждане могут хранить свои сбережения, как в обычном банке. Доходность по вкладам, возможно, там будет выше, чем в банке. Но и риск тоже выше: вклады в КПК государство не страхует и в случае банкротства кооператива возвращать деньги придется через суд.

А если в кассе кооператива окажется пусто, с возвратом могут возникнуть проблемы. Возврат в таком случае возможен за счет специального компенсационного фонда, куда потребительский кооператив платит страховые взносы. В любом случае это процедура небыстрая.

Условия приема, размеры взносов и порядок выдачи кредитов правление кооператива устанавливает самостоятельно. Подробнее о работе таких кооперативов мы рассказали в статье «Что такое кредитный потребительский кооператив и как он устроен».

Что в итоге

Главная опасность в том, что даже если заемщик платит вовремя и в полном объеме — его задолженность по членским взносам никуда не исчезает. Работники кооператива утверждают, что требуют уплаты членских взносов в полном объеме только у недобросовестных плательщиков, — но это просто слова.

Членство в кооперативе — одно из основных условий выдачи кредита. Членский взнос — тоже. Если кооператив скрывает полные условия, он вводит в заблуждение получателей кредитов. Так делать нельзя.

Доход у пенсионера хоть и небольшой, но постоянный, плательщик пенсии — государство. Если работающего человека могут уволить, то с пенсии уволить невозможно. А значит, взыскание по исполнительному листу произойдет в полном объеме.

В середине сентября 2020 года условия предоставления кредитов немного изменились, но ситуацию это существенно не меняет. Теперь заемщику решили все же рассказывать о том, что он должен платить членские взносы, и даже включили их в график платежей.

Я бы не рекомендовал связываться с подобными кооперативами — по крайней мере до тех пор, пока они не начнут размещать в открытом доступе полные сведения о членских взносах и порядке их взыскания. То, как это делается сейчас, не дает возможности оценить все финансовые риски займа в кооперативе.

Расскажите пожилым родственникам о методах работы подобных кооперативов, попросите их консультироваться с вами перед тем, как оформлять кредит.

Мнение редакции может не совпадать с мнением автора.

Что такое жилищный накопительный кооператив

Жилищный кооператив — некоммерческая добровольная организация, которая помогает своим членам приобрести недвижимость за счет их собственных средств. Люди по своей воле объединяются, чтобы достичь одной цели — накопить средства и купить или построить жилье.

Кооперативы имеют официальный статус и подчиняются законодательству РФ. Существует три вида кооперативов — жилищные, жилищно-строительные и жилищно-накопительные. Деятельность первых двух видов регулируется главой 11 жилищного кодекса.

Они могут купить квартиры своим пайщикам только в определенном доме. Раньше жилищно-строительный кооператив мог работать со строящимися домами, но с 25 декабря 2021 года такие кооперативы не могут вкладывать деньги граждан в недостроенные дома.

Жилищный накопительный кооператив отличается от остальных видов. Он может покупать жилье своим пайщикам без привязки к конкретному застройщику или дому после его сдачи госкомиссии. С 2005 года деятельность таких кооперативов регулирует ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах».

Гражданин вступает в жилищный накопительный кооператив (ЖНК), становится пайщиком и выплачивает паевые взносы. Они поступают на отдельный счет, и кооператив тратит их только на покупку жилья для пайщиков. За целевым расходованием средств строго следят налоговые органы и Центральный банк России.

Пайщики тоже следят за расходованием средств. Для этого кооператив выкладывает на своем сайте финансовые отчеты. Кроме этого пайщики управляют деятельностью кооператива: избирают и переизбирают членов правления, утверждают максимальную сумму, по которой ЖНК может покупать квартиры для пайщиков. Избранное правление руководит всей деятельностью кооператива.

Если пайщики захотят проверить, правильно ли кооператив распоряжается их деньгами, они на общем собрании могут избрать ревизионную комиссию или ревизора. Ревизором может быть один из пайщиков — но не член правления — или приглашенный со стороны эксперт.

Что делать, если покупаете квартиру через кооператив

1. Кооператив лучше выбирать в своем городе. Если возникнут проблемы, ездить в другой город будет накладно.
2. Внимательно проверяйте документы. Сравните сведения из внутренних документов ЖНК с официальными источниками. Если найдете расхождения, лучше отказаться от вступления в ЖНК.
3. Если есть возможность, поговорите с другими пайщиками, задайте вопросы на форумах или в группах в социальных сетях.
4. Стоимость квартиры будет постоянно расти, а вместе с ней и паевой взнос. Сразу рассчитайте свои возможности с учетом роста цен.
5. Подготовьте паспорт, ИНН и напишите заявление на вступление в кооператив.
6. Уточните, на какой срок бронируют квартиру, и успейте заплатить вступительный взнос и паевой взнос в размере первоначального платежа.
7. Пока не выплатите всю сумму, квартира остается собственностью кооператива. Поэтому не допускайте просрочек по взносам.

«ростпенсион» и его кредиты

Судя по сайту кооператива, он предлагает пенсионерам займы от 5000 до 25 000 Р на срок от одного до шести месяцев. Процентная ставка по займу — от 73 до 219% годовых. Для микрокредитов 73% годовых — это немного.

Сама компания зарегистрирована в России, что, с моей точки зрения, плюс: на зарубежные компании сложнее подать в суд, если что-то пойдет не так. Кроме того, она выглядит достаточно преуспевающей: по данным сайта «Руспрофайл», прибыль КПК «Ростпенсион» в 2021 году составила 35 млн рублей.

В целом, если речь идет о том, чтобы занять 10 тысяч до пенсии, условия выглядят нормально. Но дьявол в деталях. А детали заключаются в том, что кредитные кооперативы по закону могут выдавать займы только своим членам. Членство в таком кооперативе всегда платное.

Взносы — важная часть экономики кооперативов. Кроме заемщиков там есть еще и пайщики — они займы не получают, а вкладывают свои деньги, чтобы кооператив мог их выдавать. За это кооператив выплачивает им дивиденды, деньги на которые берутся в том числе и из взносов заемщиков.

Членские взносы могут быть условными, например 100—300 Р в месяц. Организация некоммерческая — вот и тратит эти деньги на покупку бумаги и картриджей для принтера. Но в случае с конкретным кооперативом взносы служат инструментом наказания для неплательщиков кредитов, а при худшем раскладе могут превратиться в большую проблему для всех членов кооператива — включая тех, кто с кредитами рассчитался.

Виды потребительских кооперативов

Основанием для классификации этих организаций вступает вид деятельности, осуществляемый ими. Сельскохозяйственный потребительский кооператив связан с изготовлением и реализацией аграрной продукции (такой статус возможен даже при ведении деятельности производственного характера).

Общество взаимного страхования аккумулирует средства на покрытие возможных убытков его членов. Количество видов потребительских кооперативов соответствует числу сфер, в которых могут реализовываться интересы каждого члена, готового внести паевой взнос.

Закон о потребительской кооперации предусматривает особую классификацию, которая включает следующие виды организаций:

• Потребительское общество, создаваемое по территориальному признаку.
• Союз потребительских обществ, в который входят указанные в предыдущем пункте лица, объединяющий их на большей территории.

Как обманутым пайщикам защитить свои права?

Если после обращений в КПК денежные средства вам не вернули, вы вправе подать жалобу в ЦБ РФ. Уполномоченный орган проведет проверку, по какой причине кооператив не производит выплату.

Также следует обратиться в органы полиции по месту нахождения кооператива. Возможно, там вы узнаете, что уголовное дело уже возбуждено по заявлениям других пайщиков.

Не дожидаясь постановления о признании вас потерпевшим, вы можете обратиться в суд по месту нахождения КПК с иском о взыскании задолженности.

Как обманывают пайщиков?

Эксперты ОНФ проекта «За права заемщиков» в ходе работы по противодействию нарушениям и недобросовестным практикам на финансовом рынке ответили на огромное количество обращений членов КПК. В основном о помощи просят пайщики, которые вложили деньги, но по окончании срока действия договора о передаче сбережений кооперативу ни своих вложений, ни процентов не увидели.

Обычно люди реагируют на яркую рекламу: «30% годовых по вкладам в КПК», «вклады в КПК застрахованы государством». Но не все знают, что государственная система страхования банковских вкладов не распространяется на сбережения пайщиков. КПК может заключить договор со страховой компанией, но страховки, как и компенсации саморегулируемых организаций, объединяющих кредитные кооперативы, не гарантируют пайщикам полный возврат вложенных средств. Более того, пайщики практически никогда не проверяют КПК.

Как обнаружить признаки финансовых пирамид в кпк?

Вам предлагают вложить деньги под высокие проценты, обещают гарантированный доход, просят активно привлекать друзей и предлагают бонусы – это повод насторожиться. Если вам не дают изучить устав КПК или договор и все время торопят – это уже однозначно признаки неправомерной деятельности. Лучше поищите другого финансового партнера.

Обратите внимание на юридическую форму организации: это должен быть кредитный потребительский кооператив (КПК) или сельскохозяйственный кредитный потребительский кооператив (СКПК). Остальные формы – ООО, ОАО, ЗАО, ИП – не имеют к КПК и СКПК никакого отношения.

Если увидите название типа ООО «Кредитный потребительский кооператив» или ЗАО «Приобретательский кредитный кооператив», имейте в виду – перед вами мошенники. При этом следует обращать внимание на расшифровку аббревиатур КПК и СКПК, за которыми могут скрываться, например, «кредитный производственный кооператив» или «сельскохозяйственный кредитно-производственный кооператив» – так мошенники пытаются ввести граждан в заблуждение.

Обязательно нужно проверить, сколько существует на финансовом рынке КПК и его репутацию. Лучше запросить выписку из Единого государственного реестра юрлиц на сайте ФНС и посмотреть, как давно КПК ведет свою деятельность и уполномочен ли на это вообще.

Найдите КПК в реестре на сайте Банка России и сверьте данные в нем с реквизитами кооператива. Его название, ИНН, ОГРН должны полностью совпадать с записью в реестре. Также желательно зайти на сайт саморегулируемой организации КПК, найти свой кооператив и проверить, застрахованы ли вложения пайщиков.

Посоветуйтесь с родными и близкими, стоит ли передавать свои вложения КПК или лучше обратиться в кредитную организацию, которая включена в государственную систему страхования банковских вкладов.

Как устроены жилищные накопительные кооперативы

В кооператив вступают люди, у которых не хватает денег, чтобы купить жилье. Они не хотят брать ипотечный кредит, чтобы не переплачивать банкам. Или банк не дает такому гражданину ипотеку. Поэтому они объединяются в кооператив и создают общий котел, куда каждый участник с зарплаты ежемесячно вкладывает определенную сумму.

Общий котел официально называется паевым фондом, первоначальный взнос за квартиру и ежемесячные взносы — паевыми взносами, накопленные деньги на счетах пайщиков — паями, а участники кооператива — пайщиками. Схема хорошо работает, когда в кооператив вступают новые пайщики.

Пайщик выбирает для себя квартиру, сообщает ее данные кооперативу, и его ставят в конец очереди на жилье. Как только подходит его очередь, кооператив покупает квартиру и передает ее пайщику в пользование. Вместе с семьей он может зарегистрироваться в квартире, жить сам или сдавать в аренду.

В этом отличие от ипотеки: если купить квартиру с помощью средств банка, собственником становишься сразу. Но квартира находится в залоге у банка до полного погашения кредита.

Пай не могут забрать за долги. Если пайщик объявлен банкротом или судебные приставы арестовали имущество, пай остается неприкосновенным.

Как агентов просят вводить заемщиков в заблуждение

Чтобы лучше разобраться в условиях займов КПК, я пообщался с его представителями и изучил документы.

Офис у компании один — в Кирове. Региональных представительств нет, подать заявку на кредит через сайт нельзя. Членов в кооператив привлекают через агентов в регионах — компания ведет их набор во всех городах. Никаких особых требований к агентам не предъявляется: главное, чтобы был смартфон с выходом в интернет.

Доход агента составляет до 50 тысяч рублей в месяц. Выплаты раз в неделю, график свободный. А если создать собственную сеть агентов, можно получать пассивный доход.

Я решил узнать подробнее, как работает агент кооператива. Для агентов у «Ростпенсиона» есть отдельный сайт — на нем я и оставил заявку. Мне перезвонили на следующий день и пообещали выслать полный пакет документов для работы.

Менеджер Ольга, которая консультирует агентов, пояснила, что раньше они работали немного неправильно: клиенту про членские взносы вообще не рассказывали. Взнос требовали только по желанию КПК, например в случае просрочки платежей по кредиту.

На мой вопрос, как можно требовать с человека взнос, о котором его не предупреждали, Ольга ответить не смогла. А еще она честно призналась: документов, что членский взнос может составлять 18 000 Р, она и сама не видела. Ольга сказала, что членские взносы одобрили и оформили юристы. Однако в бланке заявления о вступлении в кооператив, которое она мне отправила, размер членского взноса не упоминается.

Размер членских взносов есть только в методичке для агентов — 1000 Р в месяц для любой суммы займа. Там же агентам дается указание не выдавать заемщику график платежей — пусть платит на основании памятки, которая ему выдается вместе с договором. А если у заемщика возникнет вопрос по платежам, его отправляют на горячую линию, где ему должны все объяснить.

На памятке подписи сторон не ставятся: возможно, чтобы ее было сложнее использовать как доказательство в суде.

Если вы уже запутались в членских взносах, значит, план «Ростпенсиона» работает.

Запутался и мой знакомый, который брал заем в кооперативе. Он подписывал заявление на вступление в кооператив, но экземпляр с подписью ему на руки не дали, а что именно там было — он не запомнил. А в суде представители кооператива показали якобы подписанное знакомым заявление, в котором он согласился выплачивать членские взносы в размере 18 000 Р в месяц. Как такое произошло — не совсем понятно.

Возможно, ситуация изменилась бы, если бы мой знакомый ходатайствовал об истребовании оригинала документа. Но он этого не сделал. Суд принимал решение на основании копии — и в результате пенсионеру теперь придется платить членские взносы.

Впрочем, оригиналы тоже помогут не всегда. Условия могут быть прописаны таким образом, что заемщик и кооператив будут трактовать их по-разному. Пример — заявление о снижении членских взносов для члена кооператива «Ростпенсион».

Когда человек прочитает заявление, у него сложится впечатление, что все в порядке. В графике платежей упоминается членский взнос в размере 1000 Р, в заявлении — та же сумма, причем эту сумму можно снизить и вообще платить в рассрочку.

В бланке заявления упоминается некое решение правления и протокол № П16/09, но на сайте «Ростпенсиона» их нет, и что в этом решении написано — никто не знает. О том, какое решение по этому заявлению примет правление, получателя никто не уведомит. Может быть, никакого — тогда придется платить по другому тарифу.

Да и свой экземпляр заявления пенсионер на руки не получит — а значит, ничем не сможет подтвердить в суде даже то, что ему предлагали снижение взноса с уплатой в рассрочку. Зато если в кооператив придет проверка из Центробанка — это заявление вполне может найтись. Правда, есть вероятность, что на нем будет стоять виза «Отказать».

До сентября 2020 года вопрос с членскими взносами решали немного по-другому.

Все эти заявления у заемщика не остаются: он подписывает их в единственном экземпляре, а агент потом передает документы в офис «Ростпенсиона». На руки заемщик получает стандартный договор, где указана только сумма займа и проценты по кредиту, и памятку о платежах, которую вообще никто не подписывает.

Но ежемесячный взнос в размере 18 000 Р в месяц при этом никуда не исчезнет. То, что заемщик пишет заявление о рассрочке членских взносов, еще не означает, что это заявление будет удовлетворено. Ольга в переписке подтвердила: как только возникнут проблемы с выплатами, заемщику придется уплатить все взносы по максимальной ставке.

Выглядит все это не очень красиво. Получается, что люди берут заем, а обо всех условиях их в известность не ставят. Полная информация доступна только работникам кооператива и агентам.

Как вести себя в суде

В одном только Кызылском городском суде на момент написания статьи было 59 исков, по которым «Ростпенсион» выступает в качестве истца. Условий всех кредитных договоров я не знаю, но даже если пенсионеры Кызыла брали займы на месяц — они должны кооперативу более миллиона рублей только членских взносов.

Если вы или ваши родственники занимали деньги в кредитном потребительском кооперативе и внезапно получили повестку в суд, не игнорируйте ее. Если вообще не являться в суд, у представителей кооператива будет больше шансов взыскать с вас деньги.

В суде я рекомендую поступать так. Если на руках нет оригиналов документов с вашими подписями, заявите ходатайство об истребовании этих оригиналов у истца. Люди не всегда помнят, что именно подписывали, а копия — далеко не всегда надежное доказательство вашей вины.

Честно признаюсь: даже я, обратившись за кредитом, мог бы не разобраться во всех тонкостях этой схемы. Ее мне раскрыли сами работники «Ростпенсиона» — когда объясняли, что показывать заемщикам, а какие условия скрывать.

Какие налоги платит кредитный кооператив в отношении сбережений пайщиков?

Пайщики получают свой доход в виде процентов от размещения средств в сбережения, в соответствии с действующими в КПК программами. Лишь несущественная часть этого дохода может облагается НДФЛ в размере 35 процентов.

Какая часть дохода освобождается от налогов? Для того, чтобы ответить на этот вопрос, необходимо указать методику расчета базы для НДФЛ в кооперативе. Расчет суммы НДФЛ по сбережениям производится с учетом действующей на дату ключевой ставки Банка России и нормы, закрепленной для КПК в Налоговом кодексе, а именно: ключевая ставка ЦБ РФ 5%.

Как же это происходит в реальной жизни? Вот пример расчета суммы процентов по договору сбережений:

В период действия ключевой ставки ЦБ 6,75% (на 20.09.2021 г.) необлагаемая НДФЛ сумма процентов высчитывается в пределах переменной расчетной ставки 11,75%. Расчетная переменная величина 11,75% получена в результате прибавления к действующей ключевой ставке ЦБ 5 процентных пунктов в соответствии с Налоговым кодексом РФ.

Переменной эта величина является в силу возможного изменения ключевой ставки ЦБ РФ. Таким образом, если ставка по договору сбережений составляет, например, 13% годовых, то в базу для исчисления НДФЛ пойдет сумма процентов из расчета 1,25% годовых (т.е. 13,00%-11,75%). Из этой части суммы процентов, превышающей 11.75% и будет удерживаться НДФЛ по ставке 35%.

Статья 214.2.1. Особенности определения налоговой базы при получении доходов в виде платы за использование денежных средств членов кредитного потребительского кооператива (пайщиков), процентов за использование сельскохозяйственным кредитным потребительским кооперативом средств, привлекаемых в форме займов от членов сельскохозяйственного кредитного потребительского кооператива или ассоциированных членов сельскохозяйственного кредитного потребительского кооператива

В отношении доходов в виде платы за использование денежных средств членов кредитного потребительского кооператива (пайщиков), процентов за использование сельскохозяйственным кредитным потребительским кооперативом средств, привлекаемых в форме займов от членов сельскохозяйственного кредитного потребительского кооператива или ассоциированных членов сельскохозяйственного кредитного потребительского кооператива, налоговая база определяется как превышение суммы указанной платы, процентов, начисленных в соответствии с условиями договора, над суммой платы, процентов, рассчитанной исходя из ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, увеличенной на пять процентных пунктов, действующей в течение периода, за который начислены указанные проценты.

При определении налоговой базы не учитываются доходы в случае, если проценты, исходя из которых рассчитана сумма платы за использование денежных средств членов кредитного потребительского кооператива (пайщиков), проценты за использование сельскохозяйственным кредитным потребительским кооперативом средств, привлекаемых в форме займов от членов сельскохозяйственного кредитного потребительского кооператива или ассоциированных членов сельскохозяйственного кредитного потребительского кооператива, которые на дату заключения договора либо продления договора были установлены в размере, не превышающем действующую ставку рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, увеличенную на пять процентных пунктов, при условии, что в течение периода начисления процентов размер процентов по договору не повышался и с момента, когда процентная ставка по договору превысила ставку рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, увеличенную на пять процентных пунктов, прошло не более трех лет.

В отношении доходов в виде платы за использование денежных средств членов кредитного потребительского кооператива (пайщиков), процентов за использование сельскохозяйственным кредитным потребительским кооперативом средств, привлекаемых в форме займов от членов сельскохозяйственного кредитного потребительского кооператива или ассоциированных членов сельскохозяйственного кредитного потребительского кооператива, начисленных за период с 15 декабря 2021 года по 31 декабря 2021 года, при определении налоговой базы ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации увеличивается на десять процентных пунктов.

В отношении доходов, налоговая база по которым определяется в соответствии с настоящей статьей, налог исчисляется, удерживается и перечисляется налоговым агентом.

Статья 224.2 Налоговая ставка устанавливается в размере 35 процентов в отношении следующих доходов в виде платы за использование денежных средств членов кредитного потребительского кооператива (пайщиков), а также процентов за использование сельскохозяйственным кредитным потребительским кооперативом средств, привлекаемых в форме займов от членов сельскохозяйственного кредитного потребительского кооператива или ассоциированных членов сельскохозяйственного кредитного потребительского кооператива, налоговая база по которым определяется в соответствии со статьей 214.2.1 настоящего Кодекса.

Когда кооператив платит налоги?

У классического КПК все предельно просто. По результату деятельности за финансовых год кооперативом сдается соответствующая бухгалтерская (финансовая) отчетность и декларация в налоговый орган. В течение года, действующий кооператив выплачивает НДФЛ в бюджет, в основном, при выплате заработной платы сотрудникам кооператива и при выплате процентов по договорам сбережений.

Подводя итог, можно сказать следующее. Сегодня КПК — один из лучших в России способов приумножения активов. При этом важно тщательно подходить к выбору организации. Необходимо проверить: 

Размещение денежных средств в кредитном потребительском кооперативе по договору сбережений — выгодный инструмент инвестирования. КПК ведут прозрачную деятельность под надзором ЦБ РФ, предлагают более выгодные чем в банках проценты по сбережениям, гарантируют сохранностьденежных средств и их защиту от инфляции.

Мои выплаты за три года

Объединяющие признаки кооперативов

Наряду с отличительными признаками кооперативы, виды и особенности которых охарактеризованы, обладают общими чертами. Девятнадцатый и двадцатый век показали существенные объединяющие признаки. К ним относятся:

• личное членство участников;
• понимание экономической цели;
• нацеленность на взаимовыручку;
• свободные вхождение и выход;
• членами кооператива в первую очередь становятся нуждающиеся;
• в кооператив может вступить неограниченное количество пайщиков;
• объединение происходит на основе хозяйствования;
• члены-пайщики участвуют в управлении предприятием.

Понятие потребительского кооператива, виды и функции

Понятие этой организации дано в ст. 123.2 ГК. Потребительским кооперативом признается объединение граждан и (или) юридических лиц, носящее добровольный характер, реализуемое в результате объединения ими паевых имущественных взносов. Это понятие содержит основные признаки организации:

Объединение однородных интересов. Потребительские кооперативы служат возможностью удовлетворять схожие потребности членов. Примером может послужить организация, объединяющая собственников гаражей. Он носит некоммерческий характер, чем отличается от производственного кооператива.

Имущественную основу деятельности составляет паевой взнос каждого участника. Члены организации совместно финансируют реализацию общих интересов.

В отличие от производственного кооператива, в состав могут входить как граждане, так и юридические лица. Участники приобретают особый правовой статус членов потребительского кооператива.

Право собственности

Когда оформляют право собственности на квартиру, оплачивают госпошлину. Пайщику придется платить госпошлину дважды. Первый раз — когда кооператив выкупает квартиру у застройщика. Второй раз — когда переоформляет квартиру на пайщика.

Когда пайщик выплачивает полную стоимость квартиры, кооператив выдает справку о полном погашении пая. С этой справкой, которая является правоустанавливающим документом, а также с квитанцией об уплате госпошлины и с юристом кооператива пайщик отправляется в Росреестр, чтобы переоформить право собственности на квартиру и стать полноправным владельцем жилья.

Пример расчета ежемесячного паевого взноса

То есть каждый месяц я должна вносить платеж, равный рыночной стоимости 0,1455 м². Поскольку эта стоимость постоянно растет, в разные месяцы это разная сумма. Например, в первый месяц моего членства цена квадратного метра была 66 120 Р, то есть ежемесячный взнос составил 9618,05 Р.

За три года членства моя квартира выросла в цене всего на 4,5%, или на 1,5% за год. Даже несмотря на увеличение паевого взноса и уплату членских взносов, рассрочка от кооператива оказалась выгоднее ипотеки.

Риски

Вырастут цены. Самые большие риски связаны с резким скачком цен на жилье, так как размер ежемесячного паевого взноса возрастает пропорционально цене.

Я посчитала, что если стоимость квадратного метра вырастет на 10 000 Р, то мой платеж увеличится на 1000 Р и все равно будет на 40% меньше, чем я платила бы по ипотеке. Чтобы паевой взнос сравнялся с платежом по кредиту, квартира должна вырасти в цене вполовину от первоначальной стоимости.

Сельскохозяйственный кооператив

Сельскохозяйственная кооперация помогает мелким сельскохозяйственным производителям конкурировать с крупным агробизнесом. При этом в своем классическом варианте такое объединение не означает коллективизацию: мелкие частные хозяйства сохраняют свою индивидуальность и независимость, но некоторые хозяйственные операции выполняются вместе.

Например, несколько крестьянских дворов объединились и закупили в складчину оборудование по переработке молока в масло, наняли работников и управляющих. Это новое предприятие и будет кооперативом (перерабатывающим и сбытовым), владельцами которого становятся крестьяне.

Теперь они сдают туда свое молоко и получают выгоду от продажи его в виде масла. Объединившись, мелкие сельскохозяйственные производители становятся сильнее и устойчивей в конкурентной борьбе с крупным капиталом. В целом сельскохозяйственный кооператив чем-то напоминает акционерное общество, однако в кооперативе есть классическое правило: «один член — один голос», тогда как в акционерном обществе, скорее, работает правило «один рубль — один голос».

В России есть два типа сельскохозяйственных кооперативов: сельскохозяйственные производственные кооперативы (СПК) и сельскохозяйственные потребительские кооперативы (СПоК). К последним относятся и сельскохозяйственные кредитные кооперативы. СПК — это наследники советских колхозов (которые тоже формально были производственными кооперативами), а СПоК — это объединение мелких частных предпринимателей. СПоКи — это кооперативы в западноевропейском понимании.

Сколько бы я платила ежемесячно при росте цен на жилье

Не останется денег на паевой взнос. Второй риск связан с неплатежеспособностью. Что делать, если я не смогу платить взносы в кооператив? Узнала, что меня могут исключить за три просрочки в течение года либо одну просрочку сроком более трех месяцев.

Кооператив обанкротится. Пока пайщик не выплатил взнос, квартира остается собственностью кооператива, поэтому непонятно, что будет с квартирой, если кооператив обанкротится. Я расспросила юриста и узнала, что квартиру, как и другое имущество кооператива, оценят, продадут, а вырученные деньги распределят между кредиторами.

Кооператив растратит паевые взносы. Вместо того чтобы покупать квартиры для пайщиков, кооператив потратит деньги на собственные нужды или начнет проворачивать с ними сомнительные операции. В какой-то момент застройщик потребует освободить неоплаченные квартиры, и пайщики останутся без денег и без жилья.

К сожалению, никто не застрахован от недобросовестной работы правления. Чтобы не попасть в такую ситуацию, надо контролировать работу правления: ходить на собрания, смотреть аудиторское заключение, следить за отзывами в интернете.

Пайщики выйдут из ЖНК. Предположим, что у нескольких членов кооператива изменились обстоятельства, они решили выйти из кооператива и забрать деньги. Если жилье для них еще не купили, кооператив возвращает им их пай и продолжает работать.

Если квартира уже куплена, пайщик освобождает квартиру и получает назад свои паевые взносы. На усмотрение кооператива освободившуюся квартиру продают или передают другому пайщику. Кооператив продолжает работать.

Застройщик заморозит строительство. Пайщик выбирает конкретную квартиру и вносит платеж за нее. Если строительство остановится, придется выбирать другую квартиру. Ее цена может быть выше, тогда размер паевого взноса увеличится.

Обнадеживает лишь то, что пайщик все-таки получит квартиру, а не потеряет деньги из-за долгостроя.

Создание кооператива

Для создания кооператива нужно сформировать комитет, который занимается подготовкой:

• Обоснование проекта и деятельности кооператива.
• Размер паевого фонда и пути его формирования.
• Разработка проекта устава.
• Организация приема заявок о вступлении в объединение.
• Утверждение устава.
• Выбор председателя и правления.
• Формирование наблюдательного совета.

Все эти действия являются подготовкой к созданию сельскохозяйственного кооператива.

Устав — это учредительный документ кооператива. В статье 11 ФЗ №193 перечислены сведения, которые должны содержаться в документе:

• Название учреждения.
• Предмет, сроки и цели деятельности.
• Размер паевых взносов.
• Условия формирования неделимых взносов.
• Условия субсидиарной ответственности.
• Состав управленческого органа.
• Права и обязанности участников.
• Условия ликвидации.

Устав может корректироваться. Однако для этого нужно соответствующее решение общего собрания.

Кооператив принимает оплату и тратит деньги с расчетного счета — это специальный банковский счет для бизнеса. Если ваш расчетный счет открыт в Модульбанке, то вы можете бесплатно выводить на карту до 500 000 рублей в месяц. Чтобы выводить больше, выгоднее всего подключить опцию «Зеленый лимит», с которой можно переводить на карту любые суммы, заработанные на крупных маркетплейсах, с комиссией всего от 0,75%.

Если зарабатываете деньги за рубежом, то нужно подтверждать законность сделок, эта процедура называется валютный контроль. Собираете справки и отправляете их в банк — и через некоторое время получаете заработанную прибыль. Чтобы проходить контроль за два часа и без заполнения кучи документов, пользуйтесь этой услугой в Модульбанке — сотрудники банка сделают все за вас за два часа.

Список внутренних документов, которые стоит изучить у жнк

Годовой отчет понятен и неспециалисту. В первом разделе находятся общие сведения: юридический и фактический адрес, сведения о руководителе, главном бухгалтере и членах правления. Эти сведения повторяют информацию из госреестра и устава, поэтому я просмотрела их бегло.

Со второго раздела начинается информация о состоянии дел в кооперативе. Эти сведения я изучила внимательнее. Из годового отчета узнала число пайщиков и количество выкупленных квартир, сумму общей задолженности пайщиков кооперативу и информацию о долгах самого кооператива перед пайщиками.

Аудиторское заключение — это отчет на 56 страницах, но первая часть документа полностью дублирует бухгалтерский отчет. Во второй части аудитор дает понятные объяснения по каждому пункту бухгалтерского учета: с каких средств кооператив получает доходы и на что тратит деньги пайщиков, используют ли в кооперативе заемные средства и вовремя ли расплачиваются с долгами, сколько квартир оплачено за год и сколько передано в собственность. Я прочитала весь отчет, но особенно заинтересовалась двумя разделами.

«Расходование активов». У кооперативов две финансовые корзины: в одну поступают вступительные и членские взносы пайщиков, в другую — паевые взносы. Зарплата сотрудников кооператива, аренда помещения, коммунальные платежи должны оплачиваться из первой корзины.

Аудиторское заключение подтвердило мое мнение, что кооперативу можно доверять.

Отзывы из социальных сетей. После официальной информации я стала искать дополнительную в поисковиках. Мне стало интересно, что пишут о кооперативе обычные пользователи. Информации оказалось мало: ссылка на сайт, на живую группу во Вконтакте и форум с тремя комментариями. Порадовало, что нет ссылок на судебные процессы.

Шаг 1
найти кооператив

Существует несколько способов найти кооператив, например посмотреть официальный реестр или поспрашивать знакомых. Про реестр я не знала, а знакомых, которые купили квартиру через кооператив, у меня не было. Поэтому я воспользовалась другими популярными способами: поисковой системой и социальными сетями.

По запросу «жилищно-накопительный кооператив вступить» я получила 112 тысяч результатов, из них ссылки на разные кооперативы были на первых двух страницах, дальше только статьи и ссылки на законы.

Выбрать можно любой жилищный кооператив. Например, можно жить в Казани, вступить в кооператив из Барнаула и купить квартиру в Москве. Но меня такая схема не устроила. Если бы возникли проблемы, ездить в другой город было бы проблематично и дорого. Поэтому я стала искать кооператив в своем городе.

Оказалось, что в Казани создан жилищный накопительный кооператив на базе местного застройщика: пайщики покупают квартиры только у него. Такое сотрудничество выгодно всем. Пайщикам не надо собирать документы на ипотеку и переплачивать по кредиту. Кооператив богатеет на членских взносах пайщиков:

В других кооперативах для пайщика могут купить любую квартиру, как новостройку, так и вторичку. Оговаривают только верхний порог цены, например не дороже 7 млн рублей.

Я подумала, что компания, которая двадцать лет работала над хорошей репутацией, не свяжется с мошенниками. Решила рискнуть и стала собирать информацию о кооперативе.

Шаг 2
проверить документы

В интернете много негативных историй про кооперативы. Суть их сводится к тому, что если отнести деньги в кооператив, то потом не увидишь ни квартиры, ни денег. Риск действительно велик: год назад в России работало 78 жилищных накопительных кооперативов, сейчас 12 из них закрыто, еще 4 находятся на грани банкротства.

Я получила выписку на 700 страницах. Вначале идет информация о кооперативе: официальное название и статус, юридический адрес, фамилия директора. Ниже — информация о пайщиках: фамилия, имя, отчество, ИНН и дата вступления в ЖНК.

Меня интересовало, как часто добавляются новые пайщики, поэтому я внимательно изучила даты вступления. Чем больше пайщиков, тем быстрее накапливаются деньги в паевом фонде и тем быстрее движется очередь. В первое время в мой кооператив вступало не больше 10 человек в месяц.

С моим кооперативом было все в порядке: в реестр внесен, отметок о неблагонадежности не имеет.

Шаг 3
выбрать квартиру и внести взнос

Я выбирала квартиру в одном из четырех жилых комплексов застройщика, с которым сотрудничал мой кооператив. Два жилых комплекса мне не подошли. В одном цена на жилье была на 30% выше средней по городу, поэтому я не укладывалась в бюджет. Второй находился за городом — квартиры в нем дешевле, но сдать или продать впоследствии будет сложнее. Оставшиеся два комплекса были равнозначны по местоположению и цене. В них я и стала искать жилье.

Я ориентировалась на два критерия — сроки сдачи дома и стоимость квартиры. Мне не хотелось долго ждать, поэтому я искала комплекс с ближайшим сроком сдачи. Но поскольку у выбранного застройщика репутация надежного, квартиры в его комплексах раскупают и бронируют на нулевом цикле — когда заложен фундамент. Оказалось, что свободные квартиры оставались только в домах со сдачей через год и позже.

На первоначальный взнос я накопила 1,1 млн рублей. Этих денег хватало на взнос только за однокомнатную квартиру. В среднем такая квартира в 2021 году стоила 2,3—2,4 млн рублей. Стоимость зависит от этажа: на первых и последних этажах жилье дешевле примерно на 70 тысяч, поэтому эти квартиры раскупают в числе первых.

На пятом и шестом этаже в девятиэтажном доме — самые дорогие, их покупают в последнюю очередь. Когда я решила вступить в кооператив, оставалось около десяти однокомнатных квартир, все на дорогих этажах. Мы с дочерью выбрали квартиру на пятом этаже с самой удобной, на наш взгляд, планировкой.

Сотрудники кооператива предлагают вступить без первоначального взноса и копить его на счете паевого фонда. Для этого нужно ежемесячно вносить на счет определенную сумму. Когда накопится достаточно денег для первоначального взноса, кооператив бронирует пайщику квартиру.

Но копить в кооперативе невыгодно: кроме паевого взноса придется ежемесячно платить членские взносы, 1000 Р. То есть за год вы переплатите лишние 12 000 Р. Лучше открыть в банке дебетовый счет и копить деньги там. Не придется платить членские взносы, и сумма вклада будет расти за счет процентов.

Я сравнила, как выгоднее копить деньги на первоначальный взнос: в кооперативе или в банке. Допустим, у меня есть 800 000 Р. За полгода нужно накопить еще 300 000 Р, значит ежемесячно я буду вносить по 50 000 Р.

Шаг 4
стать пайщиком

Процедура вступления в кооператив очень простая — приехать в офис и написать заявление. С собой взять паспорт и свидетельство о присвоении ИНН.

Я сразу сказала, какую квартиру хочу, и кооператив забронировал ее для меня. Сначала квартиру снимают с продажи на пять рабочих дней. После того как предоплата поступит на счет кооператива, квартиру сначала бронируют у застройщика, а когда дом будет сдан, выкупают для меня.

За пять рабочих дней я должна была заплатить:

1. Вступительный взнос — 10 000 Р, платится один раз.
2. Членский взнос — не менее 1000 Р в месяц. Членские взносы можно платить помесячно или внести сразу 12 000 Р и год не платить.
3. Паевой взнос в размере первоначального взноса за квартиру. В моем кооперативе это 50% стоимости.

Наличные в кооперативе не принимают — все расчеты через банк, поэтому мне выдали на руки квитанции для оплаты. Я оплатила всё в тот же день, а через три дня позвонил сотрудник кооператива и пригласил снова приехать в офис. Менеджер кооператива выдал мне документы и пригласил на экскурсию в строящийся дом.

Каждую субботу члены кооператива могут приехать на стройку и посмотреть, как будут выглядеть их квартиры. Для этого в одном из подъездов оборудовали демонстрационный этаж.

На сайте застройщика можно следить, как движется строительство. На каждом строящемся доме установлены камеры, ведется онлайн-трансляция. Примерно раз в месяц я заходила на сайт и видела изменения: дом подвели под крышу, установили окна, облицевали фасад.

Шаг
рассчитать паевые взносы

Максимальный срок рассрочки — 10 лет. Если с ипотекой все понятно — берете в долг деньги и возвращаете с процентами, то в кооперативе расчет ведут на квадратные метры. Объяснение простое: стоимость жилья на рынке постоянно растет, а никаких процентов на сумму рассрочки кооператив не начисляет.

Как рассчитывают ежемесячный паевой взнос, объясню на собственном примере. После того как я внесла первоначальный платеж, мне рассчитали, сколько квадратных метров осталось выкупить, и разделили их на срок рассрочки.