- В строительной организации принято решение строить многоквартирные дома (мкд) за счет только собственных средств и не привлекать средства дольщиков. на данный момент строительство некоторых домов, финансирование которых осуществляется за счет собственных средств организации, а также средств дольщиков, не завершено. организация является инвестором и застройщиком, но самостоятельно строительные работы не выполняет.учетной политикой организации установлено, что выручка от реализации услуг застройщика признается ежемесячно по мере готовности.каков порядок бухгалтерского учета по каждому строящемуся дому?
- Нововведения, которые нужно учесть при составлении учетной политики для целей бухучета
- Усн в 2021 году для точечного девелопмента – новости ерз.рф
В строительной организации принято решение строить многоквартирные дома (мкд) за счет только собственных средств и не привлекать средства дольщиков. на данный момент строительство некоторых домов, финансирование которых осуществляется за счет собственных средств организации, а также средств дольщиков, не завершено. организация является инвестором и застройщиком, но самостоятельно строительные работы не выполняет.учетной политикой организации установлено, что выручка от реализации услуг застройщика признается ежемесячно по мере готовности.каков порядок бухгалтерского учета по каждому строящемуся дому?
По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции: Если организация не собирается изменять способ признания выручки от оказания услуг застройщика, то бухгалтерский учет по каждому строящемуся дому можно вести в обычном порядке.Если принимается решение об изменении способа учета выручки, то такое изменение возможно только с нового года.
Обоснование позиции: 1. Если организация будет строить МКД только за счет своих средств (в том числе кредитных или заемных), то услуги застройщика кому-либо оказывать не будет (п. 16 ст. 1 ГрК РФ, п. 1 ст. 2 Федерального закона от 30.12.
2004 N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости”, далее – Закон N 214-ФЗ).Доходами организации в таком случае будут являться доходы от реализации готовых квартир, которые в бухгалтерском учете учитываются на дату регистрации покупателем права собственности на квартиру (пп. “г” п.
12 ПБУ 9/99 “Доходы организации”, п. 1 ст. 130, п. 1 ст. 131 ГК РФ).В период строительства МКД затраты на строительство (включая “входящий” НДС – пп. 1 п. 2 ст. 170, пп.пп. 22, 23 п. 3 ст.
149 НК РФ) аккумулируются по соответствующим статьям расходов на счете 08 “Вложения во внеоборотные активы” (п. 2.3 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, утвержденного письмом Минфина России от 30.12.1993 N 160, далее – Положение N 160, письмо Минфина России от 18.05.
2006 N 07-05-03/02). После принятия в установленном порядке МКД в эксплуатацию затраты по квартирам в размере их инвентарной стоимости, а также другие расходы списываются со счета 08 на счета учета приходуемого имущества или источников их финансирования (п. 3.2.
1 Положения N 160), что в учете отражается, в частности, записью (условно назовем это пример 1):Дебет 43 (86) Кредит 08- приняты к учету по фактической себестоимости законченные объекты строительства (квартиры), предназначенные для продажи.В дальнейшем продажа квартир оформляется в бухгалтерском учете как обычная реализация продукции собственного изготовления с учетом положений пп. “г” п.
12 ПБУ 9/99 и п. 1 ст. 130, п. 1 ст. 131 ГК РФ:Дебет 45 Кредит 43- отражено выбытие квартиры по акту приемки-передачи;Дебет 62 Кредит 90- признана выручка от продажи квартиры на дату регистрации покупателем права собственности;Дебет 90 Кредит 45- списана учетная стоимость квартиры.
2. Если же организация помимо собственных средств привлекает средства дольщиков, то она оказывает услуги застройщика указанным дольщикам (ч. 1 ст. 4, ч. 1 ст. 5 Закона N 214-ФЗ). Соответственно, помимо доходов от реализации собственных квартир, организация получает доходы от оказания услуг застройщика.
Как правило, выручка от оказания услуг застройщика определяется на дату, на которую одновременно выполняются следующие условия:- подписаны все документы о передаче объектов долевого строительства;- завершено расходование денежных средств, полученных застройщиком от участников долевого строительства.
Именно на эту дату выполняются условия для признания выручки, установленные п. 12 ПБУ 9/99, в том числе положения пп. “г” п. 12 ПБУ 9/99 (услуга застройщика оказана, и квартиры поступили в распоряжение дольщиков).Кроме того, в п.
13 ПБУ 9/99 прямо указано, что организация может признавать в бухгалтерском учете выручку от выполнения работ, оказания услуг с длительным циклом по завершении выполнения работы, оказания услуги. При этом организация может также признавать выручку от выполнения работ, оказания услуг с длительным циклом по мере готовности работы, услуги.
Отметим, что на застройщиков, осуществляющих строительство подрядным способом (не выполняющих СМР собственными силами), нормы ПБУ 2/2008 “Учет договоров строительного подряда”, предписывающие подрядчикам определять выручку по мере готовности, не распространяются.
То есть в рассматриваемой ситуации организация самостоятельно выбирает способ признания выручки по услугам с длительным циклом и закрепляет этот выбор в учетной политике (п. 7 ПБУ 1/2008 “Учетная политика организации”).Как мы поняли из вопроса, организация по услугам застройщика признает выручку по мере готовности.
В таком случае операции в учете могут отражаться следующими записями (условно пример 2):Дебет 51 Кредит 76 (86)- получены денежные средства от участников долевого строительства;Дебет 20 Кредит 02 (10, 70, 69, 60 и др.)- учтены расходы на строительство;
Дебет 46 Кредит 90- признана выручка по услугам застройщика в конце месяца;Дебет 90 Кредит 20- списаны затраты на признанную выручку;Дебет 08 Кредит 20- учтены затраты на свои квартиры;Дебет 62 Кредит 46- переданы результаты услуг дольщикам (квартиры);
Кредит 76 (86) Кредит 62- отражено использование средств дольщиков;Дебет 43 Кредит 08- оприходованы собственные квартиры.Отметим, что не считается изменением учетной политики утверждение способа ведения бухгалтерского учета фактов хозяйственной деятельности, которые отличны по существу от фактов, имевших место ранее, или возникли впервые в деятельности организации (абзац 5 п.
10 ПБУ 1/2008). Поэтому принятие организацией решения о переходе на строительство МКД только за счет собственных средств не меняет порядка учета операций по строительству домов с привлечением средств дольщиков. Организация в одном отчетном периоде может осуществлять строительство одних домов только за счет собственных средств, а других домов – с привлечением средств дольщиков.
Для учета операций по строительству в каждом случае применяется свой порядок учета (пример 1 или 2).Иными словами, если организация продолжает строительство дома с использованием средств дольщиков, то она может продолжать учитывать операции по строительству этого дома в прежнем порядке (пример 2).
В отношении новых домов, строительство которых осуществляется за счет собственных средств, может применяться порядок учета, приведенный в примере 1.Если же организация желает изменить способ учета выручки от реализации услуг застройщика (пример 2) и начать признавать выручку по завершении оказания услуги, то необходимо учитывать, что в отношении выполнения работ, оказания услуг, одинаковых по характеру и условиям, организация не может применять в одном отчетном периоде разные способы признания выручки (абзац 3 п.
13 ПБУ 9/99).Поэтому для того, чтобы перейти на другой способ признания выручки по услугам застройщика, организации необходимо внести изменения в учетную политику в соответствии с порядком, предусмотренным абзацем 3 п. 10, п. п.
11, 8 ПБУ 1/2008.Применение нового способа признания выручки возможно только с начала отчетного года (ч. 7 ст. 8 Федерального закона от 06.12.2021 N 402-ФЗ “О бухгалтерском учете”, п. 12 ПБУ 1/2008).
Последствия изменения учетной политики организации, оказавшие или способные оказать существенное влияние на ее финансовое положение, финансовые результаты ее деятельности и (или) движение денежных средств, необходимо оценить в денежном выражении.
Такая оценка производится на основании выверенных организацией данных на дату, с которой применяется измененный способ ведения бухгалтерского учета (п. 13 ПБУ 1/2008).Согласно п. 15 ПБУ 1/2008 (применительно к рассматриваемой ситуации) последствия изменения учетной политики, оказавшие или способные оказать существенное влияние на финансовое положение организации, финансовые результаты ее деятельности и (или) движение денежных средств, отражаются в бухгалтерской отчетности ретроспективно.
Ретроспективное отражение последствий изменения учетной политики заключается в корректировке входящего остатка по статье “Нераспределенная прибыль (непокрытый убыток)” за самый ранний представленный в бухгалтерской отчетности период, а также значений связанных статей бухгалтерской отчетности, раскрываемых за каждый представленный в бухгалтерской отчетности период, как если бы новая учетная политика применялась с момента возникновения фактов хозяйственной деятельности данного вида (доп. см. письмо Минфина РФ от 08.02.
2002 N 16-00-14/42).Так, если новый способ учета выручки применяется с 2021 г., то, полагаем, необходимо скорректировать данные бухгалтерской отчетности начиная с 2021 года, так как в балансе за 2021 г. отражаются данные отчетностей за 2021, 2021 и 2021 гг.
Организации необходимо произвести пересчеты таким образом, чтобы за указанные прошедшие периоды в отчетности были признаны доходы и расходы только в отношении завершенных строительством объектов. В итоге должно получиться, что по состоянию на 01.01.
2021 остаться неучтенной должна выручка по не достроенным на эту дату объектам и приходящиеся на нее расходы.В этом случае в межотчетный период*(1) 2021-2021 гг. в учете 31.12.2021 после реформации баланса 2021 г. необходимо сделать записи:Дебет 84 Кредит 46- восстановлена выручка, признанная по мере готовности по недостроенным домам (которые строятся с привлечением средств дольщиков);
Рекомендуем ознакомится с материалами:- Вопрос: Организация является застройщиком, для последующей продажи квартир и нежилых помещений строит многоэтажный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями частично за счет собственных средств и частично за счет привлечения средств дольщиков.
В договорах долевого участия вознаграждение за услуги застройщика отдельно не выделено. Сумма превышения договорной стоимости строительства над фактическими затратами на его осуществление (экономия) согласно договорам остается в распоряжении застройщика.
Каким образом в данном случае формируются показатели для отчета о финансовых результатах: показатель “выручка” (код 2110), показатель “себестоимость продаж” (код 2120)? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, май 2021 г.);- Инвестор-застройщик: понятие и бухгалтерский учет (Т.Ю. Кошкина, журнал “Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение”, N 3, март 2021 г.).
Ответ подготовил:Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТВахромова Наталья
Контроль качества ответа:Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТаудитор, член РСА Горностаев Вячеслав
7 марта 2021 г.
Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.
Нововведения, которые нужно учесть при составлении учетной политики для целей бухучета
С 2022 года вводится ряд новый ФСБУ, нормы которых обязательно нужно учесть в учетной политике для целей бухгалтерского учета. Если у вас единая учетная политика для целей бухгалтерского и налогового учета, учтите следующие нововведения:
Какие изменения в соответствии с новыми ФСБУ внести в учетную политику, узнайте в КонсультантПлюс. Сориентироваться в нововведениях ФСБУ 6/2020 вам поможет этот материал, по ФСБУ 26/2020 – эта статья. Пробный демо-доступ к системе предоставляется бесплатно.
- С 01.01.2022 станет обязательным к применению ФСБУ 27/2021 «Документы и документооборот».
Подробности см. в материале «Как работать по-новому ФСБУ 27/2021 “Документы и документооборот в бухучете”».
С 2022 г. операции по аренде должны учитываться в соответствии с ФСБУ 25/2021 “Бухгалтерский учет аренды”, утвержденным Приказом Минфина России от 16.10.2021 № 208н.
Как организации перейти на учет аренды (лизинга) по новому ФСБУ 25/2021, подробно разъяснили эксперты КонсультантПлюс. Получите пробный демо-доступ к системе К и бесплатно переходите в Готовое решение.
Напомним, учет запасов с 2021 года должен вестись в соответствии с нормами ФСБУ 5/2021 «Запасы». Подробнее о правилах стандарта читайте здесь.
Усн в 2021 году для точечного девелопмента – новости ерз.рф
Цифровизация процесса передачи квартир с внедрением продукта «Базис.Ключи» помогла московскому девелоперу «Стадион Спартак» автоматизировать этап заселения, ускорив устранение замечаний подрядчиками по переданным объектам и исключив недовольство покупателей недвижимости.
ООО «Стадион Спартак» — крупный московский застройщик, занимающий 109-е место в ТОП девелоперов РФ и 28-е место в ТОП Москвы.
В арсенале девелопера — реализованный масштабный проект, один из лучших стадионов в Европе «Открытие Арена» (на фото).
Сейчас компания занимается комплексным освоением последней в Москве пустой непромышленной территории — Тушинского аэрополя и строительством жилого комплекса Город на реке Тушино-2021 (на фото), который по данным Росреестра входит в ТОП-10 самых продаваемых объектов в городе.
Жилой комплекс находится в окружении реки и леса в экологически чистой зоне. Он возводится по популярному формату «город в городе» с жилыми кварталами, бизнес-центрами, торговыми центрами, детскими садами, школами, больницами, гостиницами, парками, бассейнами, Дворцом спорта и стадионом «Открытие Арена».
На этой территории люди могут жить, работать и отдыхать, не выезжая за ее пределы. А если потребуется выехать, то в их распоряжении — собственная станция метро и скоростное Волоколамское шоссе без светофоров, по которому за 20 минут легко добраться в центр.
Процесс передачи ключей клиентам до интеграции решения «Базис Недвижимость»
Ранее после ввода дома в эксплуатацию запись клиентов на осмотр объектов, фиксация графика посещений, замечания по жилью велись персоналом строительной компании вручную, в Excel. Затем рукописные корректировки от менеджеров передавали на бумаге в отдел подрядчиков для исправления. В работу вовлекали большое количество сотрудников — процесс был трудоемкий, долгий, и сопряжённый с ошибками при разборе или потере данных. Это приводило к различным трудностям при передаче квартир и нередко провоцировало конфликтные ситуации с покупателями недвижимости.
Формат работы перестал отвечать запросам, когда объем сдаваемых объектов значительно увеличился. «Стадион Спартак» ощутил острую необходимость в продукте, который автоматизировал бы процессы в компании — ускорял устранение замечаний подрядчиками, обеспечивал сдачу жилья в сроки, исключал недовольство покупателей и риски издержек по неустойкам.
Внедрение продукта «Базис.Ключи»
Продажу и демонстрацию объектов девелопера осуществляют два агентства недвижимости, данные которых не должны находиться в общем доступе друг для друга. Систему, адаптированную под запрос компании, необходимо разрабатывать персонально под каждого пользователя, что требует времени и финансовых затрат. Поэтому «Стадион Спартак» искал софт, который сразу сможет закрыть основные задачи.
После тщательного отбора девелопер в числе первых застройщиков Москвы интегрировал в систему передачи квартир «Базис.Ключи» — продукт экосистемы «Базис.Недвижимость».
Система электронной очереди для приемки квартиры
Оцифровка помогла застройщику организовать систему электронной очереди без обзвона и дублирования записи покупателей. Теперь клиенты «Стадион Спартак» в личном кабинете видят доступный график для посещения, что позволяет им записаться на удобную дату и время, а отдел продаж контролирует загруженность персонала.
«Электронная очередь — важнейший инструмент, который координирует регистрацию на приемку квартир. В нем интуитивно понятный интерфейс, клиенту не нужно совершать лишние движения — зашел, выбрал время приемки, подтянул нужный объект, — рассказал о работе персонала в новой системе коммерческий директор компании «Стадион Спартак» Артем Ржавский (на фото). — Это упрощает работу линейного менеджера», — добавил он.
Оцифровка минимизировала конфликты с покупателями: теперь продукт «Базис.Ключи» автоматически отправляет сообщение о готовности квартиры и записи на определенную дату на приемку. Это снимает негатив у людей и создает репутацию надежной клиентоориентированной компании.
Приемка с фотофиксацией дефектов
Функция внесения замечаний с фотофиксацией недочётов квартир в личном кабинете «Базис.Ключи» позволила сэкономить время, которое ранее затрачивалось на разбор рукописного текста и перевод его в машинный.
Теперь заявка в режиме реального времени сразу же отправляется подрядчику, что ускоряет устранение дефектов и повышает лояльность покупателей. Клиенты застройщика остаются довольны взаимодействием с компанией, которая ориентирована на сдачу объекта в оговоренные сроки.
«Наша служба внутреннего контроля долго сопротивлялась использованию этой системы: они хотели работать со сложными строительными программами, но в итоге мы совместно с IT-отделом убедили их, что это просто и удобно, — поделился подробностями внедрения продукта Артем Ржавский. — Сейчас технадзор использует программу “Базис.Ключи” для анализа замечаний по квартирам. Так мы сняли с себя проблему учёта и устранения дефектов», — резюмировал топ-менеджер девелоперской компании.
Результаты интеграции «Базис.Ключи» в компанию девелопера
По его словам, компания не ставила задачу сэкономить средства — целью был софт, который поможет автоматизировать процесс, систематизировать данные, избавиться от ошибок, повысить эффективность работы, сократить сроки между этапами сдачи объекта, минимизировать время обработки информации и улучшить клиентский опыт. «С внедрением “Базис.Ключи” мы полностью достигли поставленных целей», — с удовлетворением подчеркнул Артем Ржавский.
1. Автоматизация после интеграции продукта позволила девелоперу «Стадион Спартак» в три раза ускорить процесс обработки информации менеджерами и снизила вероятность ошибки (использования документов по другой квартире или неверных характеристик).
2. Персонал застройщика стал работать быстрее и эффективнее на всех этапах — на записи, работе с возражениями, замечаниями, что повысило системность процесса.
3. Цифровизация системы облегчила контроль сотрудников и координацию между менеджерами и подрядчиками.
«“Базис.Ключи” помог нам быстро и эффективно решить поставленные задачи, мы остались довольны внедрением, и используем продукт до сих пор», — уточнил коммерческий директор компании «Стадион Спартак».
Дальнейшая цифровизация процессов в компании «Стадион Спартак»
«Автоматизация значительно упростила и облегчила работу в компании, однако решение не позволило полностью реализовать ряд моментов в рамках кастомизации», — констатировал руководитель направления анализа и цифровизации компании Антон Северьянов (на фото).
Поэтому девелопер рассматривает возможность использования в будущем и других модулей экосистемы «Базис.Недвижимость».
Ключевые итоги внедрения цифровизации
1. Застройщик ускорил передачу ключей клиентам в три раза.
2. Процесс передачи ключей полностью оцифрован.
3. Снизилось количество конфликтных ситуаций с клиентами.
4. Ноль дублей при записи данных и ошибок при работе с документацией.
5. Ускорился процесс устранения дефектов и передача ключей клиентам.
6. Повысилась системность и эффективность работы персонала.
Вывод: «Базис.Ключи» — продукт, который помог застройщику в короткие сроки организовать и автоматизировать процесс коммуникации с покупателями недвижимости, минимизировать ошибки персонала в ходе работы, что позволило ускорить передачу ключей в три раза.
Другие публикации по теме:
Как интеграция сервиса «Базис.Ключи» позволила застройщику с первого раза сдавать 85% объектов по двусторонним актам приема-передачи
На 90-миллиардный кредит Банка ВТБ на северо-западе Москвы возведут кластер на 30 тыс. жителей
