Обоснование инвестиций в строительство предприятий, зданий и сооружений. Практическое пособие (2-е издание), Пособие от 01 января 2002 года

Общие положения

1.1. Практическое Пособие
по обоснованию инвестиций в строительство предприятий, зданий и
сооружений (в дальнейшем – Пособие) разработано с целью обеспечения
проведения комплексной технико-экономической оценки
целесообразности осуществления инвестиций в объекты строительства,
выполнения процедур, связанных с предоставлением и выбором
земельных участков для строительства в соответствии с действующим
законодательством.Рекомендации Пособия
могут быть использованы при составлении коммерческих и
инвестиционных предложений, тендерной документации, при разработке
аналогичных отраслевых методических документов, отражающих
специфику проектируемых объектов и условий осуществления их
строительства, реконструкции, расширения и технического
перевооружения.

1.2. Пособие содержит
рекомендации по оптимальному составу и содержанию обоснований
инвестиций в строительство объектов (далее – Обоснование
инвестиций), уточнению и детализации состава исходных данных с
указанием источников их получения, предлагает систему форм и таблиц
с определенной номенклатурой показателей для проведения
многофакторного анализа экологической безопасности, финансовой
устойчивости, коммерческой и экономической эффективности
инвестиционного проекта для принятия обоснованного инвестиционного
решения или получения убедительных доказательств о
нецелесообразности инвестиционного проекта вообще (в данный момент,
на данной площадке, в данных условиях и т.д.).

1.3. Рекомендации
настоящего Пособия ориентированы на круг вопросов, подлежащих
рассмотрению при создании новых основных фондов. Вместе с тем в
значительной степени они могут быть использованы при реконструкции,
расширении и техническом переоснащении действующих предприятий.

При
этом могут возникнуть дополнительные вопросы, связанные с оценкой
эффективности функционирования существующего производства,
проведением инженерной диагностики состояния технологического
оборудования, строительных конструкций, инженерных систем сетей,
связанных с объектом и т.д.

1.4. Разработка разделов
Обоснований инвестиций осуществляется с учетом материалов
федеральных целевых программ, целевых программ субъектов Российской
Федерации и местных целевых программ, программ
социально-экономического развития территорий Российской Федерации,
территорий субъектов Российской Федерации, территорий муниципальных
образований, схем и проектов развития инженерной, транспортной и
социальной инфраструктур генеральных планов городских и сельских
поселений, проектов планировки и застройки, другой
градостроительной документации.

1.5. Материалы
Обоснований инвестиций должны содержать:-
анализ конъюнктуры в отрасли, куда предполагается направить
инвестиции, оценку социально-экономической ситуации в районе
предполагаемого строительства;-
оценку емкости рынка (внутреннего и внешнего) сбыта намечаемой к
выпуску продукции; требования к качеству продукции и тенденции
изменения ее конкурентоспособности; предложения по стратегии
маркетинга;-
обоснование оптимальной мощности предприятий и программы выпуска
продукции; объемы необходимых ресурсов, источники их получения;-
обоснование выбранных технологии и оборудования, строительных и
инженерных решений; структура управления предприятием; предложения
по кадровому составу;-
обоснование выбранной площадки строительства;-
оценку воздействия на окружающую природную среду и комплекс
мероприятий по обеспечению выполнения экологических ограничений;
прогноз экологических, санитарно-эпидемиологических, социальных и
других последствий реализации инвестиционного строительного
проекта;-
оценку степени риска инвестиций и мероприятий по минимизации
возможных потерь;-
оценку коммерческой, бюджетной (при необходимости) и экономической
эффективности инвестиционного проекта; финансовый план; источники и
стратегию финансирования.

1.6. Согласно “Положению
о проведении государственной экспертизы градостроительной,
предпроектной и проектной документации” (утвержденному постановлением
Правительства РФ 27.12.2000 N 1008), материалы обоснований
инвестиций, привлекаемых для строительства, расширения,
реконструкции и технического перевооружения предприятий, зданий и
сооружений, являются предпроектной документацией.

В соответствии с
указанным положением предпроектная документация на объекты,
строительство которых осуществляется частично или полностью за счет
средств федерального бюджета, средств бюджетов субъектов Российской
Федерации, государственных кредитов и кредитов, получаемых под
государственные гарантии, других средств, поступающих в качестве
государственной поддержки, а также на потенциально опасные и
технически особо сложные объекты независимо от источников
финансирования и формы собственности подлежит государственной
экспертизе до утверждения этой документации.

По объектам,
строительство которых осуществляется за счет собственных средств
заказчика (инвестора), включая привлеченные средства, в том числе
средства иностранных инвесторов, кроме потенциально опасных и
технически особо сложных объектов, решение о проведении
государственной экспертизы предпроектной документации принимает
заказчик (инвестор).В
инвестиционном процессе предпроектная подготовка строительства с
учетом действующего российского законодательства и зарубежной
практики, как правило, состоит двух основных этапов:1-ый этап –
определение Цели инвестирования (Инвестиционного замысла)*,
назначения и мощности объекта строительства, номенклатуры
продукции, места (района) размещения объекта с учетом
принципиальных требований и условий заказчика (инвестора).________________*
Рекомендации по формированию инвестиционного замысла (целей
инвестирования)

, РОИС, ГП “ЦЕНТРИНВЕСТпроект”, М., 1997.Наиболее распространенным
вариантом определения целей инвестирования являются:-
выбор наиболее приемлемого варианта инвестирования для получения
максимальной прибыли (дохода), установление необходимого объема
финансирования и его источников;-
обоснование целесообразности инвестирования в предполагаемый объект
и его место строительства с определением предварительных условий и
примерных технико-экономических показателей в пределах финансовых
возможностей инвестора;-
обоснование целесообразности инвестирования в предполагаемый объект
с учетом необходимости дополнительных проработок вариантов основных
или дополнительных источников финансирования инвестиционной
деятельности.Инвестиционный замысел
предназначен для:-
выбора оптимального варианта инвестирования намечаемой
деятельности;-
получения от органов власти согласия на дальнейшую подготовку
решений по реализации намечаемой деятельности.На основе необходимых
исследований и проработок об источниках финансирования, условиях и
средствах реализации поставленной цели с использованием максимально
возможной информационной базы данных заказчиком (инвестором)
проводится оценка возможностей инвестирования и достижения
намечаемых технико-экономических показателей.С
учетом принятых на данном этапе решений при предоставлении
земельного участка для строительства с предварительным
согласованием места его размещения и осуществлением выбора
земельного участка для строительства заказчик направляет в орган
исполнительной государственной власти или орган местного
самоуправления заявление о выборе земельного участка и
предварительном согласовании места размещения объекта с
необходимыми исходными данными и обоснованиями, которые могут
быть представлены в форме Ходатайства о намерениях*.________________*
Далее – Ходатайство о намерениях.Состав и содержание
Ходатайства о намерениях, а также глубина проработки
рассматриваемых в них вопросов зависит от целей и масштаба
инвестиционного проекта, сложности объекта инвестирования, условий
строительства и других факторов.Материалы Ходатайства о
намерениях должны содержать:-
общие сведения о заказчике (инвесторе);-
заявление с указанием:-
назначения объекта;-
предполагаемого места размещения объекта;-
обоснования примерного размера земельного участка;-
испрашиваемого права на земельный участок;-
основные технические характеристики будущего предприятия
(технология, виды и объем продукции);-
потребность в материальных, природных, водных, энергетических,
трудовых и др. ресурсах;-
транспортное обеспечение;-
возможное влияние на окружающую среду (прогнозируемые объемы
выбросов и сбросов загрязняющих веществ в атмосферу и водные
объекты, захоронение отходов, меры по обеспечению экологических
норм);-
прогнозируемые сроки реализации инвестиционного строительного
проекта.Данные, приводимые в
Ходатайстве о намерениях, должны быть достоверны, так как служат
основой для выдачи предварительных технических условий.После получения
предварительного согласования местного органа исполнительной власти
на осуществление планируемой хозяйственной деятельности заказчик
организует разработку Обоснований инвестиций.2-ой этап –
разработка Обоснований инвестиций на основании полученной
информации, требований государственных органов и заинтересованных
организаций.Выполнению Обоснований
инвестиций предшествует формирование заданий на выполнение
инженерных изысканий для разработки Обоснований инвестиций и
задания на разработку собственно Обоснований инвестиций.Проведение инженерных
изысканий для разработки Обоснований инвестиций должно обеспечивать
получение необходимых и достаточных материалов (данных) о природных
и техногенных условиях намечаемых вариантов мест размещения объекта
строительства, определение базовой стоимости строительства,
принятие принципиальных объемно-планировочных и конструктивных
решений, составление схем размещения строительства, оценки
воздействия объектов строительства на окружающую среду.В
процессе разработки Обоснований инвестиций проводится
технико-экономическое обоснование создаваемого проекта
строительства с необходимыми расчетами (в том числе, при
необходимости, с учетом мероприятий по промышленной безопасности
опасных производственных объектов согласно приложению 1).Обоснования инвестиций
выполняются в объеме, достаточном для проведения экспертизы
предпроектной документации, принятия заказчиком (инвестором)
решения о целесообразности дальнейшего инвестирования, получения от
соответствующего органа исполнительной государственной власти
предварительного согласования места размещения объекта (Акта выбора
участка), а также при предоставлении необходимой документации для
приобретения определенного земельного участка, пользования им или
для приобретения права на заключение договора аренды земельного
участка на торгах (конкурсах, аукционах).Общая
организационно-технологическая схема разработки Обоснований
инвестиций в строительство объектов приведена в таблице
1-а.

Таблица
1-а

Общая организационно-технологическая схема разработки
Обоснований инвестиций в строительство объектов


Участники инвестиционного процесса	Заказчик (инвестор) и/или инжиниринговая фирма		Орган местной администрации	Заказчик (инвестор) и/или инжиниринговая фирма	Заказчик (инвестор), тендерный комитет, потенциальные инвесторы
Этапы работ	I	II	III	IV	V
Наименование документа, работы	Формирование инвестиционного замысла (идеи), поиск перспективных объектов инвестирования (действующие предприятия, объекты незавершенного строительства)	Ходатайство о намерениях	Предварительное согласование (отказ) инвестиционного замысла на планируемую хозяйственную деятельность	Коммерческое предложение (инвестиционное предложение)	Составление и рассмотрение оферт
Состав документа, работ	Состав работ: 1. Анализ конъюнктуры рынка, характеристик товаров повышенного спроса, текущих цен. 2. Определение основных технических характеристик будущего объекта инвестирования. 3. Выполнение наличия и источников получения необходимых ресурсов. 4. Анализ налогового, кредитного, финансового и другого законодательства в регионе. 5. Анализ существующей градостроительной документации, экологических условий и социальной обстановки. 6. Анализ федеральных целевых программ, целевых программ субъектов Российской Федерации и местных целевых программ, программ социально-экономического развития территорий Российской Федерации, территорий субъектов Российской Федерации, территорий муниципальных образований.	Состав документа: 1. Общие сведения о заказчике (инвесторе). 2. Желательное местонахождение объекта. 3. Основные технические характеристики будущего предприятия (технология, виды и объем продукции). 4. Потребность в земельных, материальных, природных, водных, энергетических, трудовых и других ресурсах. 5. Транспортное обеспечение. 6. Возможное влияние на окружающую среду (прогнозируемые объемы выбросов, захоронения отходов, меры по обеспечению экологических норм). 7. Прогнозируе- мые сроки реализации инвестиционного проекта.	Состав работ: 1. Рассмотрение Ходатайства о намерениях. 2а. Предложение возможных земельных участков для размещения объекта. 2б. Отказ в планируемой хозяйственной деятельности. 3. Изложение предварительных условий размещения объекта на предлагаемых участках (предварительные ТУ).	Состав документа: 1. Общие сведения о заказчике (инвесторе). 2. Основные данные о проекте (цель, краткое описание, характеристика продукции, сроки реализации, условия сотрудничества с потенциальными инвесторами). 3. Маркетинг (характеристика рынка, текущие и прогнозные цены, конкурентноспособность продукции). 4. Мощность предприятия (планируемые объемы производства, технология, ожидаемые ТЭП). 5. Обеспечение предприятия ресурсами (объемы природных, водных, энергетических и других ресурсов, источники их получения). 6. Экологические характеристики производства (прогнозируемые объемы выбросов, сбросов, их состав, способы их нейтрализации). 7. Размещение объекта (состояние оформления документов по землепользованию, отношение местных органов). 8. Финансирование проекта (объемы и источники инвестиций, их эффективность, способы защиты).	Состав работ потенциальных инвесторов: 1. Рассмотрение коммерческих предложений. 2. Подготовка оферты. 3. Направление оферты в тендерный комитет. Состав работ заказчика (инвестора) и тендерного комитета: 1. Регистрация и рассмотрение оферт. 2. Заключение договора с инвестором, победившим на конкурсе.

Продолжение таблицы 1-а


Заказчик (инвестор), инжиниринговая фирма	Органы местной администрации и государственного надзора, заказчик (инвестор)		Заказчик (инвестор)	Исполнительные органы государственной власти и органы местного самоуправления
VI	VII	VIII	IX	X
Обоснования инвестиций в строительство предприятий, зданий и сооружений
Разработка обоснований инвестиций	Согласование	Экспертиза	Утверждение	Выбор и предварительное согласование места размещения объекта
Состав документа: 1. Исходные данные и условия. 2. Рынок и мощность предприятия. 3. Основные технологические решения. 4. Обеспечение предприятия ресурсами. 5. Место размещения объекта. 6. Основные строительные решения. 7. Оценка воздействия объекта на окружающую среду (в соответствии с порядком, установленным МПР России). 8. Структура предприятия, кадры. 9. График осуществления инвестиционного проекта. 10. Эффективность инвестиций. 11. Выводы и предложения.	Состав работ определяется в соответствии с порядком, установленным органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации и местной администрации.	Состав и порядок проведения работ определяется в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 27.12.2000 N 1008.	В соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 27.12.2000 N 1008.	1. Акт о выборе земельного участка для строительства (а в необходимых случаях для установления его охранной или санитарно-защитной зоны) с приложениями, включающими: а) проекты границ земельного участка (в соответствии с возможными вариантами выбора); б) расчеты (в случае предполагаемого изъятия) убытков собственников земельных участков, землепользователей, арендаторов земельных участков, потерь сельскохозяйственного производства или потерь лесного хозяйства. 2. Решение о предварительном согласовании места размещения объекта.

1.
Исходные данные и условия

Назначение раздела –
убедительное обоснование и разъяснение философии инвестиционного
строительного проекта, его концепции. Отражение сущности проекта,
его целей и предполагаемого коммерческого, экономического,
социального, политического эффектов.

Изложение и иллюстрация
основных финансовых результатов намечаемой хозяйственной
деятельности.Рекомендуемые состав и
содержание подразделов Раздела 1 “Исходные данные и условия”
приведены в таблице 2.1.1.Примерное содержание
Раздела 1 “Исходные данные и условия”

Таблица
2.1.1


Номер подраз- дела	Наименование подраздела	Краткое содержание подраздела	Источники данных и сведений
1.1	Цель инвестиций	Изложение целей реализации инвестиционного проекта (коммерческих, экономических, социальных, политических и т.д.) и определение их иерархий, исходя из налоговой политики, экологической, социальной, конъюнктурной ситуаций, складывающихся в районе размещения предполагаемого объекты строительства. Основные хозяйственные результаты прогнозируемой деятельности (например, прогнозы объема продаж, выручка от продаж, затраты, валовая прибыль, уровень рентабельности, срок, в течение которого возможно вернуть заемные средства и др.).	На основе данных разделов 2 и 10 настоящих Обоснований инвестиций
1.2	Основания для разработки Обоснований инвестиций	Задание на разработку Обоснований инвестиций, основанное на позитивных результатах предварительных технико-экономических оценок рынка сбыта намеченной к выпуску продукции (оказание услуг) и данных градостроительной документации.	Сведения и данные, полученные при формировании инвестиционного замысла.
		Решение государственных или местных органов управления о необходимости выпуска намечаемой продукции (оказание услуг), базирующееся на материалах программ социально-экономического развития территории Российской Федерации, территорий субъектов Российской Федерации, территорий муниципальных образований, а также на материалах целевых научно-технических и комплексных программ. Распорядительные документы органов местной администрации о предоставлении права проектирования с указанием о возможных вариантах предоставления земельных участков.	Министерства и ведомства РФ и субъектов РФ; органы местного самоуправления; комитеты по архитектуре и строительству.
1.3	Общая характеристика объекта инвестиций	Наименование объекта, его назначение и роль в обеспечении потребностей народного хозяйства и населения в намечаемых к выпуску продукции (услугах) и решении социальных, экономических, экологических и иных задач.	Ходатайство о намерениях
		Потребность в намечаемой к выпуску продукции (услугах). Изложение отличительных качеств и критериев конкурентоспособности продукции (услуг) в сопоставлении с теми, что уже имеют место на рынке. Определение потенциальных потребителей продукции (услуг) и оценка тенденций в изменении их покупательского спроса.	На основе данных Раздела 2 Обоснований инвестиций.
		В случае предполагаемого строительства нового государственного (или принадлежащего государству на долевой основе) предприятия, приводятся сведения об уровне использования аналогичных мощностей действующих предприятий (в том числе государственных), а в случае расширения и реконструкции предприятия – сведения о его техническом состоянии, уровне использования мощностей, наличии резервных территорий для реконструкции и расширения, основные технико-экономические показатели работы предприятия за последние три года, предшествующие году разработки Обоснований инвестиций (для линейных сооружений – за последний год).	На основе результатов обследования, экономического анализа и инженерной диагностики действующего предприятия
1.4	Данные о районе строительства	Общие сведения об окружающей природной и искусственной среде района предполагаемого строительства (в т.ч. характеристики состояния различных видов ресурсов, вовлекаемых в хозяйственную деятельность предприятия, горногеологических условий, имеющихся объектов инфраструктуры, данные о рекреационных и охраняемых территориях, о памятниках культуры, архитектуры, ландшафтах и пр.). Инвестиционные издержки на приобретение исходной информации. Информация об испрашиваемом праве на земельный участок. Инвестиционные издержки на приобретение исходной информации.	На основе исходной информации об условиях размещения объекта строительства, выдаваемой органами местной администрации и государственного надзора (таблица 2.2).
		Информация о предполагаемом выделении (покупке, аренде) земельного участка, его площади, его расположении (адресные данные), и оформлении прав собственности на него.	На основе данных Раздела 5 Обоснований инвестиций.
1.5	Результаты ранее проведенных исследований	Результаты предварительно проведенных технико-экономических и маркетинговых исследований, материалов инженерных обследований, изысканий и прогнозов развития природных процессов. Результаты законченных научно-исследовательских и опытно-конструкторских работ по технологическим процессам, оборудованию. Инвестиционные издержки на приобретение лицензий, НТД, Ноу-хау (таблица 1.1).	Предпроектная и другая ранее подготовленная документация.
1.6	Сведения об основных участниках инвестиций	Сведение о заказчике, инвесторах, потенциальных подрядных строительных организациях, о возможных поставщиках оборудования и материалов, а также о проектных организациях-разработчиках обоснований инвестиций.