Определение коэффициента капитализации с учетом возмещения инвестиций (с корректировкой на изменение стоимости актива)

Определение коэффициента капитализации с учетом возмещения инвестиций (с корректировкой на изменение стоимости актива)

Коэффициент капитализации состоит из двух частей:

· ставки дохода на капитал (return on investment);

· нормы возврата капитала (return of investment)

R = on of R = ЧОД/РС ЧОД ® %, on РС ® of , возврат

Доход на капитал является необходимой компенсацией, получаемой инвестором (заимодавцем) за ценность денег, отдаваемых в долг. Величина этой компенсации зависит от времени, риска и других условий, при которых сделаны инвестиции. Иными словами это плата за использование денежныхсредств.

Возврат капитала означает погашение суммы первоначально вложенныхсредств, то есть возмещение капитала.

Ставка дохода на капитал (ставка дисконта) определяется методом кумулятивного построения — последовательного наращивания первой составляющей коэффициента капитализации, при котором в качестве базовой берется безрисковая ставка процента, и к ней последовательно прибавляются поправки на различные виды риска, связанные с особенностями оцениваемой недвижимости.

Математически способ кумулятивного построения можно представить в виде формулы:

K

i = ib å dk

k =1

где

ib — базовая ставка,

dk — k -тая поправка.

Сначала определяют безрисковую ставку дохода на инвестиции. При выборе ее учитывают два критерия: минимальный риск и максимальную ликвидность. В качестве таковой может быть ставка по счетам государственного банка, которые имеют наивысшую степень ликвидности, ибо счета вкладчиков в нем застрахованы правительством. Эта ставка предусматривает минимальный уровень компенсации вкладчикам за использование их денег с учетом фактора времени. То же относится и к государственным ценным бумагам и акциям крупнейших компаний, обеспеченных собственным капиталом этих компаний и следовательно, являющихся высоколиквидными. В безрисковую ставку входит инфляция.

К безрисковой ставке необходимо добавить поправку на риск вложения в недвижимость, величина которой определяется типом недвижимости. Чем выше риск, тем выше поправка. Так если объект сдается в аренду, то большое значение имеет, кто арендует его. Если арендатор государственное учреждение или частная компания, имеющая наивысший кредитный рейтинг (в США — ААА), то в этом случае риск неполучения платежей минимален.

Объекты недвижимости являются низколиквидным товаром. Иногда, чтобы продать объект недвижимости могут понадобиться месяцы или даже годы. Это обстоятельство должно быть учтено при построении ставки, и оценщик должен добавить определенное количество процентов к базовой ставке за низкую ликвидность, так как понимает, что за время экспозиции объекта неизбежна потеря части доходов как прямая (уменьшение или полное прекращение потока доходов с объекта), так и косвенная (различные издержки на продажу). Оценщик должен спрогнозировать такую потерю в стоимости и перевести ее в поправку на риск. Может быть принята на уровне долларовой инфляции за типичное время экспозиции подобных оцениваемому объектов на рынке.

Следующая поправка на инвестиционный менеджмент или управление инвестициями. Управление инвестициями предусматривает управленческий выбор среди различных вариантов финансирования или использования объекта недвижимости. Он связан с необходимостью принятия решения о сохранении или продаже объекта. Чем выше качество управления, тем ниже вероятность неудачного хода событий, и тем меньше поправка на инвестиционный менеджмент.

Таблица 1

Вид составляющей Акции Офис Жилой дом
Базовая ставка 6% 6% 6%
Поправка на риск 6% 4% 7%
Поправка на низкую ликвидность 0% 1,2% 2%
Поправка на менеджмент 0,5% 2% 3%
Ставка отдачи на капитал 12,5% 13,5% 18%

Расчет ставки капитализации предполагает корректировку ставки дисконта с учетом ожидаемого прироста или потери капитала в течение периода владения недвижимостью.

Каждый проект отличается с точки зрения возврата инвестиций в зависимости от прогнозируемого изменения стоимости капитала.

Рассмотрим капитализацию потока доходов при трех вариантах прогнозируемого изменения стоимости капитала (основной суммы):

1. Стоимость капитала не меняется.

2. Прогнозируется снижение стоимости капитала.

3. Прогнозируется повышение стоимости капитала.

Если стоимость капитала не меняется, т.е. ожидаемая реверсия равна сумме первоначальных инвестиций, то полное возмещение капитала происходит при перепродаже актива. В этом случае нет необходимости учитывать возврат инвестиций в коэффициенте капитализации. (Периодические чистые доходы составят доход на инвестиции). В этом случае ставка капитализации равна ставке дисконта. R = i.

Когда ожидается, что стоимость вложенного капитала (основной суммы) уменьшится, часть или вся сумма возмещаемых инвестиций должна быть получена из текущего дохода. Поэтому коэффициент капитализации текущего дохода должен включать как доход на инвестиции, так и возмещение ожидаемой потери (процесс рекапитализации)

Существуют три способа возмещения инвестированного капитала:

1. Прямолинейный возврат капитала (метод Ринга).

2. Возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (равномерно-аннуитетный или метод Инвуда).

3. Возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (Метод Хоскольда)

Прямолинейный возврат капитала (метод Ринга) предполагает, что возмещение основной суммы происходит ежегодно равными частями.

R = i 1: n, где

n – оставшийся срок экономической жизни.

Например: кредит в размере 1000 долл. Выдан на 4 года под 12% годовых. Ежегодная прямолинейная норма возврата составит 25%, поскольку за 4 года должно быть списано 100% актива. См. табл. 2.

Таблица 2.

Годы Возмещение основной суммы 25% (в долл) Ос Остаток основной суммы на конец года, долл. Выплата процентов 12% (в долл.) Суммарная выплата за год, долл.
250,0 750,0 120,0 370,0
250,0 500,0 90,0 340,0
250,0 250,0 60,0 310,0
250,0 30,0 280,0

При прямолинейном возмещении капитала ежегодные суммарные выплаты по кредиту постепенно уменьшаются, что соответствует убывающим потокам доходов. Поэтому прямолинейная капитализация не должна использоваться для потоков равновеликих доходов, так как приводит к занижению их оценки.

Равномерно-аннуитетное возмещение капитала (метод Инвуда) применяется в тех случаях, когда ожидается получение постоянных доходов в течение всего прогнозного периода. Если допускается, что часть периодического дохода, представляющая собой возврат капитала, реинвестируется по ставке дохода на инвестиции.

R = i SFF(n, i)

Например, когда требуемый доход на оцениваемые инвестиции составляет 12%, фактор фонда возмещения по этой ставке за 4 года равен 0,2092. Сумма этих двух величин и будет коэффициентом капитализации — 0,3292. Последняя цифра равна взносу на амортизацию единицы. 4-летний кредит на сумму 1000 долл. под 12% годовых требует внесения, при условии его полного погашения, ежегодных равных платежей в 329,23 долл. Проценты за первый год составят 120 долл., а сумма возмещения — 209,23 долл. Ежегодный процент может быть израсходован кредитором; в случае удержания ежегодных основных выплат в 209,23 долл. через 4 года их сумма составит 836,92 долл. Если же ежегодно получаемые 209,23 долл. реинвестируются под 12% годовых, то их сумма через 4 года возрастет до 1000 долл., что равно первоначальному кредиту:

Таблица 3

Годы Возврат основной суммы Остаток основной суммы Процент Ежегодный платеж
209,93 790,77 120,00 329,23
234,34 556,43 94,89 329,23
262,46 293,97 66,77 329,23
293,95 0,02 35, 28 329,23
Всего: 1000,0   317,0 1317,0

Метод фонда возмещения (Хоскольда) предполагает реинвестирование по безрисковой (низкой) ставке процента, так как в некоторых случаях инвестиции являются настолько прибыльными, что возможность реинвестирования по той же ставке процента, что и у первоначального вложения считается маловероятной. Для реинвестируемых средств возможно получение дохода по более низкой, “безрисковой” ставке процента.

R = i SFF(n, iб )

Например, инвестиционный проект предусматривает ежегодный 12%-ный доход на капитал в течение 4-х лет. Суммы, получаемые в счет возврата инвестиций, могут быть без риcка реинвестированы по ставке только в 5%. Поскольку 4-х летний фактор фонда возмещения при 5% равен 0,232, то коэффициент капитализации составит 0,12 0,232 = 0,352.

Чтобы определить стоимость этого 4-х летнего потока доходов, разделим доход за первый год на 0,352. Если ожидаемый доход первого года составит 352 долл., то стоимость потока составит:

352долл./ 0,352 = 1000 долл.

По некоторым инвестициям ожидается повышение стоимости первоначально вложенного капитала за счет того, что:

1) инфляция требует увеличения выплачиваемой за собственность денежной суммы и

2) с ростом населения и привлекательности местоположения повышается спрос на определенные объекты недвижимости.

Покупатель и продавец предвидят будущий рост стоимости. В результате переговоров с продавцом выплаченная цена может включать премию сверх стоимости собственности при ее текущем использовании; премия учитывает ожидаемый будущий прирост стоимости. Текущий доход может быть достаточно низким; поэтому в сопоставлении с текущим доходом цена будет высокой.

С учетом этого теоретически обоснованным будет вычесть надбавку на будущий прирост капитала из ставки процента или дисконта с тем, чтобы определить коэффициент капитализации текущего дохода.

R = i – Δ * SFF (n, i), где

Δ – процент прироста цены актива.

Например, требуемая ставка процента (дисконта) равна 12%. Текущий доход остается неизменным и составляет 100 долл. в год. Ожидается, что в течение последующих 4-х лет стоимость инвестиций возрастет на 30%. Коэффициент капитализации рассчитывается следующим образом:

Таблица 4

Требуемая ставка отдачи 0,12
Минус: отложенный доход (прирост стоимости) 0,3 * 0,209 = 0,0627
Коэффициент капитализации 0,12 — 0,0627= 0,0573
Поэтому текущая стоимость актива будет равна 100 долл. : 0,0573= 1745 долл.
 

Таким образом, если ожидаемая реверсия превышает первоначальные инвестиции, то часть этой суммы обеспечит полное возмещение капитала, а ее остаток плюс все периодические доходы составят конечную отдачу.

Когда ожидаемая реверсия плюс суммарные ожидаемые периодичные доходы меньше “первоначальных инвестиций”, это означает потерю стоимости актива при отсутствии доходов на инвестиции.

Подведем итоги: Метод Ринга применяется для типичных сточки зрения рынка инвестиций; Метод Хоскольда — для инвестиций с повышенным риском; Метод Инвуда является наиболее жестким и применяется для особенно рисковых инвестиций.

3) Метод связанных инвестиций (метод инвестиционной группы).Если объект недвижимости приобретается с помощью заемного капитала, коэффициент капитализации должен удовлетворять требованиям доходности на обе части инвестиций (собственной и заемной).

R = dзк*Rзк (1- dзк)*Rск,где

dзк –коэффициент ипотечной задолженности (доля заемного капитала);

Rзк (f) – ипотечная постоянная; Rзк = ДО : К

ДО = PMT – ежегодные выплаты по обслуживанию долга;

К – сумма ипотечного кредита

Rск –коэффициент капитализации для собственного капитала

Rск = ЧОД до выплаты налогов/ СК

СК –собственный капитал.

Пример. Доля собственного капитала – 30%, ставка процента по кредиту – 12%; кредит предоставлен на 25 лет; ставка дохода на собственный капитал – 5 %, тогда:

а) ипотечная постоянная кредита, предоставленного на 25 лет под 12% годовых, — 0,1275

б) общая ставка капитализации равна

R = 0,7*0,1275 0,3*0,05 = 0,08925 0,015 = 0,10425 (10,42%)

Таким образом, специфика метода капитализации доходов заключается в следующем:

· В текущую стоимость преобразуется ЧОД за один год;

· Не рассчитывается цена реверсии;

· Коэффициент капитализации рассчитывается для недвижимости тремя методами.

§

Расчет стоимости реверсии

Денежный поток от реверсии представляет собой наиболее вероятную цену продажи объекта в конце периода владения, которая может быть спрогнозирована в явном виде или в соответствии
с принципом ожидания может быть определена как текущая стоимость потока доходов, который оцениваемый актив мог бы генерировать в оставшийся до конца экономической жизни период времени [4].

Определение стоимости объекта недвижимости в постпрогнозный период основано на предпосылке о том, что недвижимость способна приносить доход и по окончании прогнозного периода. Предполагается, что после окончания прогнозного периода доходы от объекта недвижимости стабилизируются, и в остаточный период будут иметь место стабильные долгосрочные темпы роста или бесконечные равномерные доходы.

Чистый доход собственника от продажи актива можно определить как доход, равный разности цены продажи актива за вычетом долговых обязательств и расходов, связанных с продажей актива.

На практике принято использовать три способа прогноза цены продажи.

1. Прогноз цены продажи в абсолютном денежном выражении.

2. Прогноз цены продажи на основе процентного изменения стоимости за холдинговый период (период владения).

3. Прогноз цены на основе оценки известными методами оценки рыночной стоимости актива в конце прогнозного периода.

Первый способ является достаточно редким в практике оценки. Он, как правило, используется, когда существует отдельный договор на продажу объекта по заранее оговоренной фиксированной цене, например опцион на покупку собственности в конце срока аренды. Этот способ может быть использован и при оценке арендованных на длительный срок объектов недвижимости при условии, что продажа происходит задолго до окончания сроков аренды. В этом случае стоимость реверсии рассчитывается как текущая на момент продажи стоимость недополученных арендных платежей по достаточно низкой ставке дисконтирования. Известно, что ставка дисконтирования отражает риски недополучения или потерь доходов. Чем выше эти риски, тем выше ставка дисконтирования. В данном случае при наличии заключенных договоров риски неполучения доходов минимальны, и, следовательно, ставка дисконтирования должна быть невысокой.

Второй способ оценки стоимости реверсии базируется на анализе либо ежегодного, либо итогового процента изменения стоимости за холдинговый период. При этом предполагается, что данные о проценте изменения должны быть извлечены из рынка на основе ретроспективного анализа динамики изменения цен по сопоставимым объектам. При использовании метода итогового процента цена реверсии рассчитывается путем увеличения (уменьшения) первоначальной рыночной стоимости на величину итогового процента [4].

При использовании метода ежегодного процента цена продажи определяется по кумулятивной схеме:

Vn = V(1 i)k, (5.5)

где V — первоначальная рыночная стоимость, ден. ед.; i — ежегодный процент ее изменения; k — длительность холдингового периода, лет.

Третий способ оценки стоимости реверсии основан на использовании оценки рыночной стоимости продаваемого актива известными методами, но на дату окончания прогнозного периода. Так, с точки зрения доходного подхода реверсию необходимо рассматривать как продажу новому владельцу прав получения будущих доходов.

Для расчета стоимости компании в постпрогнозный период можно использовать модель Гордона.

Модель Гордона имеет следующие основные предположения [7]:

— в остаточный период величины износа и капиталовложений равны;

— прогнозный период должен продолжаться до тех пор, пока темпы роста компании не стабилизируются; предполагается, что в остаточный период должны сохраняться стабильные долгосрочные темпы роста;

— величина остаточной стоимости рассчитывается на конец прогнозного периода, соответственно дисконтироваться должны по последнему прогнозному периоду [7].

Расчет остаточной стоимости по модели Гордона выглядит следующим образом:

Определение коэффициента капитализации с учетом возмещения инвестиций (с корректировкой на изменение стоимости актива), (5.6)

где Vост — остаточная стоимость, ден. ед.; ЧОДп — доход в постпрогнозный период; i — cтавка дисконта; g — долгосрочные темпы роста дохода.

Данный метод предполагает капитализацию годового дохода постпрогнозного периода в показатели стоимости при помощи коэффициента капитализации, рассчитанного как разница между ставкой дисконта и долгосрочными темпами роста. При отсутствии в прогнозе темпов роста коэффициент капитализации будет равен ставке дисконта. При этом прогнозный период должен продолжаться до тех пор, пока темпы роста компании не стабилизируются. Полученная таким образом остаточная стоимость компании в постпрогнозный период определена на момент окончания прогнозного периода.

§

Расчет стоимости объекта недвижимости методом дисконтированных денежных потоков производится по формуле

Определение коэффициента капитализации с учетом возмещения инвестиций (с корректировкой на изменение стоимости актива), (5.7)

где PV — текущая стоимость, ден. ед.; Сt — денежный поток периода t, ден. ед.; it — ставка дисконтирования денежного потока периода t; М — стоимость реверсии, или остаточная стоимость, ден. ед.; n — количество периодов.

Таким образом, стоимость объекта недвижимости можно представить в виде, изображенном на рис. 5.3.

Текущая стоимость прогнозируемых денежных потоков Текущая стоимость остаточной стоимости (реверсии)

Рис. 5.3. Определение стоимости методом дисконтирования
денежных потоков

Первое слагаемое в правой части представляет собой текущую стоимость денежного потока за i периодов, а второе — текущую стоимость денежного потока от реверсии в конце периода владения.

Суммирование текущей стоимости денежных потоков в течение прогнозного периода и текущей стоимости компании
в постпрогнозный период составляет величину рыночной стоимости оцениваемой компании [5].

К достоинствам данного метода можно отнести то, что он позволяет учитывать будущую доходность компании, ситуацию на рынке через ставку дисконта, а также показывает экономическое устаревание предприятия в случае превышения рыночной стоимости, полученной методом чистых активов, над величиной рыночной стоимости, полученной методом дисконтирования будущих доходов. Однако применение этого метода, особенно
в российских условиях, затруднено в силу сложности прогнозирования будущих доходов [7].

§

Общие положения

Капитализация по расчетным моделям

Капитализация по расчетным моделям оценки применяется тогда, когда оцениваемый объект недвижимости генерирует постоянные или регулярно изменяющиеся доходы.

Под регулярно изменяющимся понимается такой поток доходов, тенденция изменения которого поддается математической формализации, т. е. может быть представлена в виде некоторого конечного математического выражения. Типичным примером регулярно изменяющегося потока является поток доходов объекта недвижимости, собственник которого для компенсации инфляционной потери покупательной способности денег вынужден ежегодно на фиксированный процент повышать арендные ставки.

Исходя из этого оценщик, моделируя наиболее вероятное поведение собственника, при прогнозе доходов и расходов в течение холдингового периода в явном виде должен предусмотреть изменение потока доходов в течение этого периода, например,
из-за той же инфляции [4].

Откладывая часть дохода в фонд возмещения, собственник аккумулирует в нем денежные средства для возврата изнашиваемой части первоначальных инвестиций, т. е. возврат капитала
с этой точки зрения можно определить как процесс возмещения истощаемой части актива за счет части дохода.

В теории оценки недвижимости известны три метода возврата (возмещения) капитала: метод Инвуда, метод Хоскольда
и метод Ринга. Они отличаются использованием разных ставок процента фонда возмещения. Метод Инвуда рекомендуется применять для оценки активов, генерирующих постоянные потоки доходов. Метод Ринга — для истощаемых активов, а метод Хоскольда — для высокоприбыльных активов [4].

Использование разных методов возврата капитала можно объяснить в первую очередь разными схемами износа оцениваемых активов.

Полное название метода Инвуда — метод возврата капитала за счет доходов при формировании фонда возмещения со ставкой процента, равной ставке дохода на капитал (инвестиции).

В соответствии с названием для этого метода характерно аккумулирование вкладов в фонде возмещения по ставке процента, равной норме отдачи на собственный капитал.

Для этого метода улучшения генерируют снижающийся во времени поток дохода. С экономической точки зрения снижение потока дохода объясняется тем, что в процессе эксплуатации объекта недвижимости его улучшения, являющиеся источником дохода, изнашиваются и физически и морально (теряют доходные свойства). Однако, откладывая часть дохода, который генерирует объект недвижимости, в фонд возмещения, собственник, используя его аккумулирующие свойства, компенсирует эти потери полностью.

Совокупный доход собственника формируется из двух составляющих: из дохода, который генерирует объект недвижимости (земля и улучшения), и дохода фонда возмещения.

При формировании фонда возмещения по ставке процента, равной ставке дохода на капитал, имеет место равновеликий (постоянный) поток совокупного дохода. Именно это имеют в виду, когда говорят о том, что метод Инвуда используется для оценки активов, генерирующих постоянный по величине поток доходов.

§

Метод Хоскольда

Метод Ринга

В этом методе возврат капитала происходит ежегодно равными долями, сумма которых равна величине изнашиваемой части первоначальных инвестиций.

Аккумулирование взносов по «нулевой» (бесконечно малой) ставке процента равносильно возврату капитала ежегодно равными долями, каждая из которых равна сумме капитала, деленной на количество периодов.

Метод Хоскольда занимает промежуточное место среди двух вышеназванных методов. Для него характерно аккумулирование вкладов в фонде возмещения по некоторой безрисковой ставке процента.

Итак, только при условии возврата капитала по модели Инвуда имеет место постоянный поток совокупного дохода. Во всех других случаях поток дохода, который генерирует объект недвижимости, имеет тенденцию к снижению.

Доходный подход является достаточно важным при оценке коммерческой недвижимости. В то же время, учитывая специфику методики данного подхода, значительное количество параметров определяются исходя из субъективных оценок, наиболее важной из которых является прогноз развития рынка недвижимости.

6. Сравнительный подход к оценке недвижимости

Сравнительный подход — совокупность методов оценки рыночной стоимости объекта недвижимости, основанных на анализе рыночных цен недавних сделок или предложений по продаже или аренде объектов, сопоставимых с оцениваемым, — аналогов, имевших место на рынке оцениваемого объекта до даты оценки,
в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними и сравнении объекта оценки с его аналогами [2, 4, 9].

Сравнительный подход помимо прямого назначения (оценка рыночной стоимости) может использоваться для оценки арендных ставок, износа улучшений или затрат на их создание, коэффициентов заполняемости и других параметров, которые необходимы для оценки стоимости недвижимости с использованием других подходов.

Сравнительный подход базируется на трех основных принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада.

Основополагающим принципом сравнительного подхода
к оценке недвижимости является принцип замещения, гласящий, что при наличии на рынке нескольких схожих объектов рациональный инвестор не заплатит больше той суммы, в которую обойдется приобретение недвижимости аналогичной полезности [5, 6].

В соответствии с принципом замещения, максимальная цена объекта оценки не превышает минимальной цены объекта-аналога, обладающего аналогичными характеристиками (цено-
образующими факторами).

Полезность является следствием всей совокупности свойств объекта, а также условий сделки с данным объектом. Например, применительно к рынку жилой недвижимости, офисных помещений данный принцип означает, что если объект может быть заменен на рынке, то его стоимость обычно устанавливается на уровне затрат на приобретение недвижимости равной степени привлекательности при допущении, что не понадобится много времени на осуществление замены. Мнение о том, что недвижимость можно продать за любую цену, если продавец может позволить себе достаточно долго ждать покупателя, который готов будет купить данный объект за любую цену, в большинстве случаев является ошибочным. Недвижимость, внесенная в листинг на продажу по цене, значительно превышающей рыночную стоимость, обычно остается непроданной, вне зависимости от того, как долго она была выставлена на продажу.

Принцип замещения применим также и к доходной недвижимости. Типичный информационный инвестор сравнивает объекты доходной недвижимости, выставленные на продажу, а также рассматривает альтернативные варианты вложения капитала. Инвесторы сравнивают сроки окупаемости инвестиций для различных проектов, нормы прибыли, а капиталовложения — при разных вариантах, учитывая при этом налоговые преимущества, затраты на управление и другие факторы [5].

В соответствии с принципом «спроса и предложения», цена на объект недвижимости определяется в результате взаимодействия сил спроса и предложения на объект в данном месте, в данное время и на данном рынке. Этот подход является методом прямого моделирования факторов спроса и предложения.

Корректировка цены i-го аналога по j-му ценообразующему фактору основывается на принципе вклада. Вклад — это сумма, на которую может измениться цена объекта недвижимости на рынке при добавлении того или иного фактора производства. Например, вклад камина в стоимость квартиры может быть больше, меньше или равен затратам на его создание [4].

На основе этих принципов оценки недвижимости в сравнительном подходе используется ряд количественных и качественных методов выделения элементов сравнения и измерения корректировок рыночных данных сопоставимых объектов для моделирования стоимости оцениваемого объекта [5].

Оценка рыночной стоимости объекта оценки с использованием информации о цене i-го аналога может быть представлена следующим образом [4]:

Определение коэффициента капитализации с учетом возмещения инвестиций (с корректировкой на изменение стоимости актива), (6.1)

где Цi — цена i-го аналога; n — количество ценообразующих факторов; ∆цij — значение корректировки цены i-го аналога по j-му ценообразующему фактору (местоположение, состояние, этажность и т. п.).

При оценке объекта оценки корректируются цены аналогов, т. е. при корректировке оценщик каждый раз отвечает на вопрос, сколько бы стоил аналог, если бы он имел те же характеристики, что и объект оценки.

Сущность рыночного подхода к оценке стоимости недвижимости состоит в формировании заключения о рыночной стоимости объекта на основании обработки данных о ценах сделок (купли-продажи или аренды) с объектами, подобными (аналогичными) объекту оценки по набору ценообразующих факторов (объектами сравнения). При этом имеется в виду, что понятие рыночной стоимости по сути своей совпадает с понятием равновесной цены, которая оказывается функцией только количественных характеристик исчерпывающе полной совокупности ценообразующих факторов, определяющих спрос и предложение для объектов сравнения [2].

Условия применения сравнительного подхода [9]:

1. Наличие развитого рынка недвижимости.

2. Открытость рынка.

3. Доступность информации о предыдущих сделках.

4. Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.

5. Объект не должен быть уникальным.

6. Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

7. Наличие специальных служб, накапливающих информацию.

Преимущества сравнительного подхода [9]:

1. В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей.

2. В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция.

3. Статически обоснован.

4. Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов.

5. Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

Недостатки сравнительного подхода [9]:

1. Различия продаж.

2. Сложность сбора информации о практических ценах продаж.

3. Сравнительные данные не всегда имеются.

4. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.

5. Зависимость от активности рынка.

6. Зависимость от стабильности рынка.

7. Требует внесения поправок, большое количество которых оказывает влияние на достоверность результатов.

8. Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.

9. Основан на прошлых событиях, не принимает в расчет будущие ожидания.

Исходной предпосылкой применения рыночного подхода
к оценке недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости, т. е. на дату оценки имеется информация
о достаточном для оценки количестве сделок или предложений. Сравнительный подход позволяет получить достаточно хорошие результаты для оценки квартир, земельных участков. Его практически никогда не применяют, например, для объектов специального назначения (церквей, школ, стадионов и т. п.), у которых нет рынка или их рынок является ограниченным [2, 4].

Сравнительный подход при наличии достаточного количества данных позволяет получить хорошие и, что очень важно, легко объяснимые результаты оценки стоимости. Именно поэтому его стараются использовать даже тогда, когда данных явно недостаточно, чтобы получить достоверные точечные оценки. При ограниченном количестве данных подход позволяет получить диапазон, в котором может находиться искомая стоимость. Такая информация полезна в качестве поверочной при использовании других подходов к оценке.

В сравнительном подходе огромное значение имеет информация об аналогах. Начиная с описания объекта-аналога, она должна быть наилучшим и подробнейшим образом представлена в отчете. Желательно это делать по позициям, по которым будет осуществляться сравнение его с объектом оценки и соответствующая корректировка цены. Целесообразно в отчете привести фотографии объекта аналога, которые подчеркивали бы его физическое состояние, окружение, а также отличия или сходства
с объектом оценки.

Сравнительный подход называют рыночным подходом, подчеркивая тем самым его особенность с точки зрения используемой информации. Сравнительный подход как никакой другой подход основан на прямом использовании рыночных данных о сделках. Информацию о них можно получить из разных источников. Это могут быть специализированные газеты и журналы, интервью с риэлтерами и управляющими недвижимостью, покупателями и продавцами недвижимости, коллегами-оценщиками. Очень хороший источник рыночной информации — Интернет. Сегодня любая хорошая оценочная фирма имеет свою электронную базу данных.

Для сравнительного подхода большое значение имеет география оценки. Она определяет границы, где находятся сопоставимые объекты и их потенциальные покупатели. Рынок объекта оценки, как правило, ограничен территорией поселения. Однако бывают случаи, когда рынок объекта оценки выходит далеко за его границы. Например, рынки таких объектов оценки, как аэропорты,
вокзалы, морские и речные суда, являются международными.

Основные этапы оценки недвижимости сравнительным подходом.

1-й этап. Изучаются состояние и тенденции развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит данный объект. Выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные относительно недавно.

2-й этап. Собирается информация о сделках или предложениях по покупке или продаже объектов, аналогичных оцениваемому объекту. Проверяется точность и надежность собранной информации и соответствие ее рыночной конъюнктуре.

3-й этап. Выбор типичных для рынка оцениваемого объекта единиц сравнения (например, цена за единицу площади, единицу объема, квартиру, комнату, место в кинотеатре, номер в гостинице) и проведение сравнительного анализа по выбранной единице.

4-й этап. Сравнение сопоставимых объектов (объектов-аналогов) с оцениваемой недвижимостью (объектом оценки) с использованием единицы сравнения и внесение поправок в цену каждого сравниваемого объекта относительно оцениваемого объекта.

5-й этап. Сведение откорректированных значений цен объектов-аналогов, полученных в ходе их анализа, в единое значение или диапазон значений стоимости.

На первом этапе оценки недвижимости сравнительным подходом изучается состояние рынка недвижимости и тенденции его развития, проводится его сегментирование и определяется, к какому сегменту рынка относится оцениваемый объект. Далее
в этом сегменте по определенным критериям выявляются объекты, наиболее сопоставимые с исследуемым (объекты-аналоги).

Сегментирование рынка — это процесс разбивания рынка на секторы (сегменты). Разбивание происходит на секторы, имеющие сходные объекты и субъекты [5].

Объекты должны быть сходными:

– по назначению использования;

– качеству;

– передаваемым правам;

– местоположению;

– физическим характеристикам.

Субъекты должны быть сходными:

– по платежеспособности;

– возможностям финансирования;

– инвестиционной мотивации.

Сделки с объектами-аналогами должны осуществляться на типичных для данного сегмента условиях [5]:

– сроке экспозиции;

– независимости субъектов сделки;

– инвестиционной мотивации.

Срок экспозиции — время, которое объект находится на рынке для того, чтобы быть проданным.

Срок экспозиции отличается для разных сегментов рынка
и зависит в немалой степени от качества объектов. Например, усредненный срок экспозиции для жилых квартир равен примерно одному месяцу, для офисных зданий — от полутора до трех месяцев. Если объект был продан за период времени, гораздо меньший стандартного срока экспозиции, это, скорее всего, свидетельствует о том, что цена была занижена. Если объект находился на рынке значительно дольше стандартного срока экспозиции, следовательно, цена, по всей вероятности, завышена. В обоих случаях сделка не является типичной для сегмента рынка и не должна рассматриваться в качестве сравнимой [5].

Под независимостью субъектов сделки подразумевается то, что сделки заключаются не по рыночной цене, если продавец
и покупатель:

– находятся в родственных отношениях;

– являются представителями холдинга и зависимой дочерней компании;

– имеют иную взаимозависимость и взаимозаинтересованность;

– сделки осуществляются с объектами, отягощенными залогом или иными обязательствами;

– занимаются продажей объектов недвижимости умерших лиц и т. д.

Инвестиционная мотивация. Инвесторы должны иметь аналогичные мотивы, а объекты — аналогичное наилучшее и наиболее эффективное использование. Так, покупка здания в целях организации в нем офиса не может использоваться в качестве аналога, если здание планируется использовать под гостиницу, так как ожидаемые потоки доходов и расходов будут иными.

Объект, степень износа которого составляет более 80 %, не может быть использован по своему профилю без проведения капитального ремонта. Поэтому покупка здания с износом более 80 % происходит с иной мотивацией по сравнению с покупкой здания с меньшим износом. В первом случае — это, как правило, покупка прав на строительство нового объекта.

§

Ценообразующие факторы

Элементы сравнения

Число элементов сравнения весьма велико, число их сочетаний — бесконечно велико, в результате приходится ограничиваться только теми объективно контролируемыми факторами, которые влияют на цены сделок наиболее существенным образом [2].

При исследовании рынка сделок в качестве ценообразующих факторов (объектов сравнения) рассматриваются характеристики потребительских свойств собственно объекта и среды его функционирования [4]. В сравнительном анализе сделок изучаются только те факторы, которыми объекты сравнения отличаются от объектов оценки и между собой. В процессе исследования выявляется исчерпывающий набор таких факторов и оценивается в денежных единицах изменение каждого фактора из этого набора.

Поскольку общее число ценообразующих факторов для любого объекта недвижимости весьма велико, в процессе исследования посредством анализа чувствительности исключаются из рассмотрения факторы, изменение которых оказывает пренебрежимо малое влияние на изменение цены сделки. Тем не менее число факторов, влияние которых должно учитываться, оказывается значительным. Для упрощения процедур анализа оставшиеся факторы группируются и в этом случае в качестве элементов сравнения можно рассматривать следующие группы.

Существует одиннадцать основных элементов сравнения, которые следует учитывать в сравнительном подходе [4]:

1. Передаваемые имущественные права.

2. Условия финансирования.

3. Условия продажи.

4. Расходы, сделанные сразу же после покупки.

5. Рыночные условия.

6. Местоположение.

7. Физические характеристики.

8. Экономические характеристики.

9. Вид использования (зонирование).

10. Компоненты стоимости, не входящие в состав недвижимости.

11. Сервис и дополнительные элементы.

Помимо основных элементов сравнения, могут потребоваться и дополнительные элементы. К ним можно отнести градостроительные ограничения, сервитуты, природоохранные ограничения, доступ к объекту недвижимости.

Цена сделки всегда зависит от передаваемых имущественных прав. В основном при сделках с недвижимостью происходит покупка передаваемых прав на владение и распоряжение имуществом. Полное право собственности определяется при рыночной арендной плате и доступном текущем финансировании.

Передаваемые имущественные права для объектов-аналогов и объекта оценки связываются со степенью обремененности последних частными и публичными сервитутами, приводящими
к снижению ценности обремененного объекта в сравнении с объектом полного права собственности.

Данную группу можно представить следующими элементами: обременение объекта договорами аренды; сервитуты и общественные обременения; качество права на земельный участок
в составе объекта.

Многие типы недвижимости, в частности коммерческие объекты, продают с учетом действующих договоров аренды, которые могут быть заключены по ставкам ниже рыночных. Это происходит тогда, когда условия расторжения договора юридически невозможны или экономически нецелесообразны. В этом случае необходимо вносить поправки на разницу в ставках аренды. Чтобы рассчитать поправку для имущественных прав, оценщику необходимо иметь конкретную информацию о структуре доходов и условиях аренды проданного объекта.

Обременение объекта-аналога или объекта оценки договором аренды со ставками арендной платы, не согласованными
с динамикой изменения рыночных условий в период действия договора аренды, может привести к снижению дохода от эксплуатации приобретаемого объекта в сравнении с рыночным уровнем.

Если такое снижение касается объекта-аналога, то цена сделки с ним корректируется в сторону увеличения. Если объект-аналог не обременен таким договором аренды, а объект оценки сдан в аренду на невыгодных условиях, то цена сделки с объектом-аналогом корректируется в меньшую сторону.

Если продается объект недвижимости, обремененный договорами аренды, говорят, что продается имущественное право арендодателя. Цена сделки для проданного объекта с учетом действующих договоров аренды отражает договорную (контрактную) арендную плату, которую он будет генерировать в течение срока каждого договора аренды, и рыночную ставку аренды после окончания договора аренды. В отличие от имущественного права арендодателя стоимость полного права собственности основывается на рыночных условиях арендной платы.

Корректировка на право собственности есть не что иное, как разница между рыночной и договорной арендной платой, поскольку и полное право собственности определяется при рыночной арендной плате и доступном текущем финансировании.

Права владения и пользования объектом-аналогом или объектом оценки могут ограничиваться частным или публичным сервитутом, а также иными обременениями.

Любое из указанных выше ограничений может привести
к уменьшению ценности объекта. Следовательно, если обременение касается объекта-аналога, то цена последнего корректируется в сторону увеличения. Напротив, если ограничиваются возможности использования объекта-оценки, то цена объекта-аналога уменьшается на величину поправки.

Отличие качеств права на земельный участок в составе объекта-аналога или объекта оценки проявляется в случаях, когда:

Читайте также:  Правила диверсификации портфеля с разбивкой по секторам - Финансовая азбука -

— собственник строения при сделке передает покупателю не право собственности, а право аренды или иное имущественное право на земельный участок;

— имеется или отсутствует запрет на последующую продажу объекта без изменения (или с изменением) прав на земельный участок.

В данном случае поправка может оцениваться путем капитализации изменений платежей за пользование землей. Другие случаи осложнений или запретов можно будет учитывать только на основании сравнительного анализа сделок и экспертных оценок вклада конкретных особенностей обременений.

§

Если условия финансирования сделки купли-продажи объекта недвижимости нетипичны, то в таком случае необходим тщательный анализ, в результате которого вносится соответствующая поправка к цене данной сделки.

Цены сделки для разных объектов недвижимости могут различаться за счет того, что у них могут быть различные условия финансирования. Например, финансирование недвижимости
с использованием ипотечного кредита с процентной ставкой ниже рыночной. Или оплата осуществляется наличными. При этом процентная ставка, как правило, ниже рыночного уровня. В обоих случаях покупатели оплачивают более высокие цены за объекты, чтобы получить финансирование ниже рыночного уровня. И наоборот, процентные ставки выше рыночного уровня часто обеспечивают снижение цены продажи.

При анализе условий финансирования рассматриваются субъективные договорные условия расчетов по сделке, состоявшейся для объекта-аналога и планируемой для объекта оценки. При этом возможны варианты: льготное кредитование продавцом покупателя; платеж эквивалентом денежных средств.

Продавец кредитует покупателя по части платежа за покупку с условиями, отличающимися от условий на рынке капитала (процент по кредиту ниже рыночного) или предоставляет ему беспроцентную отсрочку платежей.

Платеж по сделке с объектом-аналогом полностью или частично осуществляется не деньгами, а эквивалентом денежных средств (уменьшается сумма наличных денег, участвующих
в сделке), в том числе путем: передачи пакета ценных бумаг, включая закладные; передачи материальных ресурсов.

В этом случае осуществляется оценка рыночной стоимости упомянутого платежного средства и именно сумма, соответствующая этой стоимости (а не сумма, указанная в договоре купли-продажи недвижимости), считается ценой (или соответствующей частью цены) сделки.

К нерыночным финансовым схемам относят оплату в рассрочку. Согласно такой схеме заключается кредитный договор,
и покупатель выплачивает периодические платежи продавцу
и получает юридическое право собственности только после выплаты последней части кредита. Для таких схем, как правило, характерны более низкие процентные ставки по кредитам. Ставки ниже рыночных иногда получают крупные компании с хорошей финансовой репутацией.

Расчет поправки на финансирование может выполняться различными способами. Один из них — использование процедуры дисконтирования. Этот способ используется, как правило, когда продавец финансирует ипотечный кредит с процентной ставкой ниже рыночной.

Дисконтирование денежных потоков для расчета поправок на финансирование может также учитывать возможность оплаты шаровым платежом, т. е. платежом, когда предполагают погашение всего или большей части долга в конце срока кредитования одним или несколькими платежами.

§

Поправки на условия продажи обычно выявляются на основе анализа взаимоотношений покупателя и продавца. Как правило, условия продажи существенно влияют на цены сделки. Сделка может быть заключена по цене ниже рыночной, если продавцу срочно требуются наличные денежные средства. Финансовые, корпоративные или родственные связи могут также оказывать влияние на цену объекта недвижимости. В любом случае обстоятельства продажи должны быть тщательным образом изучены.

Данная группа факторов включает прочие субъективные условия договора сделки, внешние по отношению к объекту и рассматриваемые в случае их отличия от условий, предусмотренных определением оцениваемого вида стоимости, и может состоять: из наличия финансового давления на сделку; нерыночной связи цены продажи
с арендной ставкой; обещания субсидий или льгот на развитие.

Финансовое давление обстоятельств, связанных с банкротством или реализацией обязательств, приводит к вынужденному ускорению совершения сделки, т. е. время экспозиции объекта на рынке заведомо уменьшено по сравнению с рыночным маркетинговым периодом. В этом случае продажа совершается срочно — за счет снижения цены.

Учет влияния финансового давления на сделку родственных связей, партнерских и других отношений оказывается возможным лишь на уровне экспертных оценок, опирающихся на анализ реальной ситуации. Чаще всего такие оценки сделать затруднительно и сделки с объектами-аналогами, обремененными такого типа давлением, из рассмотрения исключаются.

Учет влияния на цены сделок нерыночных соотношений между арендной платой и ценой сделки необходим в случаях, когда покупатель и продавец связаны между собою отношениями купли-продажи и аренды одновременно.

Распространенной является ситуация, когда покупатель дает разрешение продавцу арендовать продаваемые помещения (полностью или частично) в течение длительного времени после продажи. Для снижения налоговых платежей стороны договариваются об одновременном снижении (против рыночных цен) цены купли-продажи и контрактных арендных ставок. Корректировку цены сделки объекта-аналога можно выполнить, исходя из условия, что продавец кредитует покупателя.

К данным элементам сравнения относится также случай продажи объекта-аналога арендодателем арендатору на условиях, предусмотренных опционом, условия которого не соответствуют рыночным условиям на дату продажи.

Наличие или перспектива получения правительственной или иной субсидии для развития инфраструктуры или возможность льготного кредитования развития объекта могут дополнительно стимулировать покупателей, обеспечивая превышение цены сделки над рыночно обоснованной величиной. Величина поправки может быть оценена, исходя из предположения, что субсидии уменьшат в будущем вклад покупателя в развитие инфраструктуры на эту величину. Такая оценка осуществляется сравнением конкретных данных о нормах отчисления средств на инфраструктуру в районе расположения объекта оценки и объекта-аналога. При обещании льготного кредитования поправка оценивается, исходя из текущей стоимости разницы между годовыми платежами по льготному и рыночному кредитованию.

§

Расходы, сделанные сразу же после покупки

Покупатель, прежде чем совершить сделку, как правило, рассматривает расходы, которые ему необходимо сделать после покупки собственности. Такие расходы могут включать затраты на снос или демонтаж какого-либо здания, издержки на оформление документов об изменении нормы зонирования для земельного участка или затраты на устранение загрязнения. Эти расходы должны быть очевидными, не противоречащими представлениям рынка о действиях наиболее типичных покупателей в отношении оцениваемого объекта. На сумму этих расходов снижается заявляемая цена покупки.

Условия рынка связаны с изменениями соотношения спроса и предложения, в том числе из-за смены приоритетов по функциональному использованию объектов оцениваемого типа. Эти изменения влияют и на величину отличия цены предложения от цены сделки.

Поправка на рыночные условия делается, если с момента сопоставимых сделок в результате инфляционных или дефляционных процессов стоимость основных типов недвижимости существенно изменилась. Изменение рыночных условий может произойти в результате принятия новых налоговых норм, введения запрета на строительные работы, а также в связи с колебанием спроса и предложения. Иногда несколько экономических факторов совместно влияют на изменение рыночных условий. Спад экономики обычно ведет к снижению цен на все типы недвижимости, но по-разному. В период экономического спада часто бывает сложно найти заключенные недавно сопоставимые сделки. Поправку на рыночные условия часто называют поправкой на время. Однако, если рыночные условия не изменились, внесения поправки не требуется, даже если прошло значительное время.

К условиям рынка могут относиться: изменение цен во времени; отличие цены предложения от цены сделки.

Условиями рынка определяется изменение цен на недвижимость за промежуток времени от момента совершения сделки
с объектом-аналогом до даты оценки. Корректировке подлежат различия в рыночных ценах на объекты недвижимости, имеющие назначение, аналогичное объекту оценки, но переданные ранее от продавца к покупателю в момент, «отстоящий» от момента оценки более чем на один месяц. Приближенная оценка величины поправки на время сделки с объектом-аналогом осуществляется на основе анализа изменения во времени индекса инфляции, цен на строительную продукцию, а также цен сделок с недвижимостью
в различных сегментах рынка.

Если для объекта-аналога известна цена предложения, она корректируется внесением поправки (как правило, в сторону уменьшения), определенной на основе экспертных оценок операторов рынка недвижимости.

§

Местоположение

Местоположение оказывает существенное воздействие на стоимость оцениваемого объекта. Внесение поправки на местоположение довольно ощутимо сказывается на стоимости оцениваемого объекта.

Поправка на местоположение требуется, если характеристики местоположения оцениваемого и сопоставимых объектов различаются. При наличии значительных расхождений необходимо исключить объект недвижимости из числа сопоставимых. Местоположение может зависеть не только от расстояния между объектами, но и от стиля окружения. Примером может служить различие между объектом с красивым видом на парк или воду и объектом, расположенным на расстоянии двух кварталов с видом на свалку. Разное местоположение будут иметь торговые помещения, одно из которых расположено на углу квартала.

К факторам местоположения относятся:

— престижность района расположения объекта, как социальный фактор, характеризуемый сосредоточением в микрорайоне знаменитых пользователей или объектов, в том числе исторических и архитектурных памятников, заповедных зон, других достопримечательностей;

— удаленность его от центра деловой активности и жизнеобеспечения (ситус), в том числе от административных, общественных, финансовых, торговых, складских комплексов, источников снабжения ресурсами;

— транспортная и пешеходная доступность объекта, в том числе близость его к основным и вспомогательным транспортным магистралям, к парковкам для автомобилей и к остановкам общественного транспорта;

— качество ближайшего окружения, в том числе тип застройки и архитектурные особенности строений, близость к рекреационной зоне — лесу, парку, озеру, реке, а также удаленность от источников экологического дискомфорта — свалок, химических и других вредных производств;

Влияние различий всех факторов этой группы на цены сделок с объектами-аналогами и объектами оценки учитывается при корректировке цен сделок на основе рыночных данных.

Физическими характеристиками обладают земельные участки и улучшения. Группу физических характеристик можно представить в следующем виде: характеристики земельного участка; размеры и материалы строений; износ и потребность в ремонте строений; состояние окружающей застройки.

К характеристикам земельного участка относятся: размер, форма, топографические и геологические параметры, уровень подготовленности (избавления от растительности и неровностей) земельного участка и качество почвенного покрова. При этом из топографических параметров участка важнейшими являются неровности поверхности, наличие склонов, холмов, рвов и скальных образований.

Из геологических параметров наибольшего внимания заслуживают прочностные характеристики (несущая способность) пород земной коры под участком, наличие и режимы проявления грунтовых вод.

Полезны также сведения о возможном залегании полезных ископаемых (как источнике возможных обременений в будущем).

Из характеристик улучшений основное внимание уделяется размерам здания, включая строительный объем, этажность и номер этажа помещения. Учитываются размеры помещений, в том числе общая площадь всех помещений, площади основных, вспомогательных и технических помещений, высота потолков. Существенное влияние на цены сделок оказывают тип и качество материалов, из которых изготовлены элементы конструкций.

В состав важных факторов включены: состояние элементов конструкций, потребность в их реконструкции и ремонте, внешний вид строения (архитектурный стиль) и состояние фасада, ориентация входа (во двор или на улицу).

Кроме характеристик собственно строения, существенными оказываются и характеристики окружения: тип и архитектура окружающей застройки, состояние фасадов строений и благоустроенность территории, загрязненность почвы и воздушной среды.

Корректировки по различиям большинства факторов этой группы осуществляются на основании сравнения цен сделок. Корректировка на различие размеров помещений и строительного объема осуществляется на основе данных о рыночной стоимости единицы площади или единицы объема строения данного типа. Поправки на различия величин площади земельных участков в составе объекта-аналога и объекта оценки определяются на основе данных о рыночной стоимости единицы площади земельного участка.

Поправка на любое из физических различий определяется вкладом этого различия в стоимость, а не затратами на его создание или демонтаж.

Поправки, связанные с потребностью в ремонте, могут рассчитываться по величине издержек на проведение ремонтных работ с добавлением прибыли предпринимателя, рассчитанной по норме отдачи на капитал, вложенный в новое строительство.

§

Экономические характеристики включают все характеристики объекта, которые влияют на его доход. Обычно этот элемент сравнения используют при оценке доходных объектов. Характеристики, влияющие на доход, включают эксплуатационные расходы, качество управления, надежность арендаторов, арендные скидки, условия договора аренды, срок окончания договора аренды, варианты продления аренды, а также условия договора аренды, например о возмещении расходов.

Оценщикам следует достаточно осторожно анализировать экономические характеристики и не путать их с другими характеристиками, например передаваемыми правами на недвижимость или изменением рыночных условий. Так, например, чистый операционный доход может отражать целую совокупность экономических параметров, многие из которых следует лишь анализировать с использованием доходных подходов.

К экономическим относятся характеристики, которые оказывают влияние на доходность объекта. Структуру экономических характеристик можно представить в следующем виде: возможности ресурсосбережения; соответствие объекта принципу наилучшего
и наиболее эффективного использования (НиНЭИ).

Существенными для экономики и ценности объекта являются возможности экономии ресурсов.

От отношения полезной площади к общей площади помещений зависит характеристика доходности объекта: чем больше это отношение, тем больше отношение дохода к затратам на эксплуатацию объекта и тем меньше доля суммы, подлежащей резервированию на воспроизводство объекта (возврата капитала)
в чистом доходе от сдачи объекта в аренду. Корректировка на отличие этой характеристики для объекта-аналога и объекта оценки может быть выполнена капитализацией перерасхода средств на налоги, страховку, эксплуатационные, коммунальные платежи
и другие операционные расходы за «избыточные» квадратные метры вспомогательных и технических помещений.

Невозможность контроля (при отсутствии счетчиков расходов) и минимизации потерь тепла и других ресурсов (из-за конструктивных особенностей улучшений) ведет к увеличению коэффициента операционных расходов, а также к уменьшению чистого операционного дохода и стоимости. Потеря стоимости вследствие отсутствия счетчиков может быть оценена как стоимость установки последних.

Потери стоимости из-за недостатков проекта или конструкций, приводящих к различию расходов ресурсов для объекта оценки и объекта-аналога, оцениваются по разнице коэффициентов операционных расходов.

Использование объекта-аналога до и после продажи может не в полной мере соответствовать принципу НиНЭИ. Так, например, при выполнении обязательного требования о соответствии этому принципу набора функций, реализуемых на объекте, весьма часто не в полной мере реализуется потенциал объекта для извлечения скользящих или прочих доходов, не используются дополнительные меры стимулирования арендаторов для уменьшения потерь от недозагрузки и неплатежей. Это обстоятельство должно учитываться путем корректировки цены сделки с объектом-аналогом рыночно обоснованной поправкой к величине эффективного валового дохода.

§

Вид использования (зонирование)

Стоимость объекта недвижимости определяется его наилучшим использованием. Если использование сопоставимого объекта не соответствует наиболее эффективному использованию объекта оценки, необходимо выполнить корректировку цены сопоставимого объекта.

В большинстве случаев покупатель или его представитель должны подтвердить конечный вид использования, для которого сопоставимый объект был куплен.

При оценке незастроенного земельного участка норма зонирования является одной из основных определяющих наиболее эффективного использования объекта, поскольку она служит критерием юридической допустимости. Если не имеется достаточно сопоставимых объектов с зонированием, аналогичным оцениваемому объекту, то в качестве сопоставимых объектов можно использовать участки с несколько различным зонированием, но схожим наиболее эффективным видом использования.

6.2.11. Компоненты стоимости, не входящие в состав
недвижимости

Компоненты стоимости, не входящие в состав недвижимости, включают, как правило, движимое имущество или другие компоненты, которые не являются частью недвижимости, но включаются в цену продажи сопоставимого объекта или в имущественное право оцениваемого объекта. Такие компоненты необходимо анализировать отдельно от недвижимости. Мебель, прикрепленные предметы оборудования в гостинице или ресторане являются типичными примерами движимого имущества.

Наличие или отсутствие необходимых или желательных элементов сервиса, включая дополнительные компоненты, не относящиеся к недвижимости, может оказывать существенное влияние на цену сделки.

Сервис и дополнительные элементы складываются: из обеспеченности связью и коммунальными услугами; наличия парковки и (или) гаража; состояния системы безопасности; наличия оборудования для бизнеса.

Отсутствие или недостатки телефонных линий, центральной или местной системы отопления, системы газо-, водо- и энергоснабжения, канализационных систем приводит к снижению ценности объекта. При наличии этих недостатков у объекта-аналога цену сделки надлежит корректировать в сторону увеличения. Если эти недостатки присущи объекту оценки, то цена сделки
с объектом-аналогом корректируется в сторону уменьшения. При наличии магистральных коммуникаций соответствующего профиля вблизи объекта величина корректировки определяется затратами на подключение к этим коммуникациям с учетом прибыли предпринимателя. При отсутствии магистральных коммуникаций корректировки определяются затратами на создание автономных систем обеспечения объекта ресурсами и удаления отходов (также с учетом прибыли предпринимателя).

Для реализации большинства доходных функций весьма важным условием является наличие парковки для автотранспорта. При этом эталонным считается вариант, когда минимальное число парковочных мест не меньше максимально возможного. Любое отклонение от требования «эталона» приводит к необходимости соответствующей корректировки цены сделки (как правило, путем капитализации будущих затрат покупателя на постоянную или временную аренду части прилегающих территорий).

Наличие или отсутствие на объекте технических средств систем безопасности (в достаточном количестве и должного качества), а также договорных отношений с надежной службой безопасности оказывают (за редкими исключениями в нетипичных случаях) влияние на сумму сделки. В этом случае корректировку цены сделки можно выполнить путем добавления (исключения) затрат (с прибылью предпринимателя) на установку (ремонт, замену) оборудования и поиск партнера из числа фирм, специализирующихся на обеспечении безопасности.

Нередко в цену продажи объекта-аналога включаются предметы собственности, не являющиеся элементами объекта недвижимости: торговое или офисное оборудование, личное имущество собственника или управляющего (первый вариант). Иногда такого рода элементы оказываются в составе недвижимого имущества, являющегося объектом оценки (второй вариант). В таких случаях скорректированная цена сделки (расчетная цена объекта оценки) находится путем уменьшения цены (в первом варианте) или увеличения (во втором варианте) цены сделки с объектом-аналогом на расчет.

Реализация факторов данной группы ведет к увеличению ставки арендной платы. Если эти элементы присущи только
объекту-аналогу и не реализуемы для объекта оценки, то ставка арендной платы объекта-аналога подлежит корректировке в сторону уменьшения. Размеры корректировок определяются сравнительным анализом рыночных сделок по договорам аренды, а также оценками дополнительных затрат на приобретение сервисных услуг арендаторами самостоятельно, «на стороне».

§

Последовательность внесения корректировок

Последовательность внесения корректировок осуществляется следующим образом [2]. Поправки можно делать в отношении цены за весь объект недвижимости или соответствующих единиц сравнения. Часто корректировки на первые 5 элементов сравнения делают относительно цены продажи объекта. Скорректированную цену затем приводят к удельной цене (например, за единицу площади) и корректируют относительно других элементов сравнения, например местоположения и физических характеристик. Эти корректировки могут быть выполнены в любом порядке, после каждой корректировки цена продажи сравнимого объекта заново не пересчитывается.

Большое значение имеет количество объектов сравнения. Чем больше их количество, тем больше у оценщика возможностей получить достоверный результат. Если объектов сравнения мало, целесообразно остановиться лишь на диапазоне стоимостей, в которых может находиться значение стоимости оцениваемого объекта.

Идеальным результатом корректировки цен объектов-аналогов следует считать результат, когда откорректированные значения цен аналогов близки друг к другу. На практике идеал редко недостижим. Исходя из этого, не всегда удается получить близкие значения откорректированных цен. Поэтому на этапе согласования следует отдавать предпочтение (присваивать наибольший вес) тем ценам аналогов, которые наиболее близки по своим характеристикам к объекту оценки. Наиболее близким аналогом следует считать тот объект, цена которого подвергалась наименьшему количеству корректировок, а сами корректировки были сравнительно небольшими.

Поскольку объекты часто различаются по размеру и числу входящих в них единиц, при проведении сравнения проданных объектов с оцениваемой собственностью можно столкнуться с большими сложностями, поэтому имеющиеся данные необходимо привести к общему знаменателю. Таким общим знаменателем может быть либо физическая единица (цена за 1 м2), либо экономическая (рис. 6.1).

Выбор единицы сравнения определяется, как правило, типом недвижимости. При оценке квартир в качестве единицы сравнения используется единица площади. Складские помещения и промышленные объекты, как правило, сравнивают на основе цены за 1 м2 или 1 м3 здания. Гостиницы и отели обычно анализируют с точки зрения цены за гостиничный номер. Рестораны, театры и концертные залы сравнивают на основе цены за место. Незастроенная земля сравнивается по цене за единицу площади: 1 м2, 1 сотка, 1 га.

Единицы сравнения используют для того, чтобы сделать прозрачной и понятной процедуру сравнения оцениваемого объекта и его аналогов. Так, например, когда цены продажи приведены к ценам за размерную единицу здания, обычно отпадает необходимость делать корректировки на размеры объектов.

Единицы сравнения для объекта-аналога и объекта оценки (удельные характеристики) используют в противовес заметному дефициту надежных данных о рыночных сделках [2, 6].

Рис. 6.1. Единицы сравнения

Для характеристики удаленности объекта от какой-либо точки «притяжения» целесообразно использовать промежуток времени, в течение которого можно доехать от объекта до этой точки общественным или индивидуальным транспортом (в зависимости от назначения объекта). В этом случае в качестве единицы сравнения можно рассматривать цену единицы измерения упомянутого промежутка времени.

§

Классификация и суть поправок

При реализации данного подхода используют процентные и стоимостные поправки (рис. 6.2).

Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Рассуждения при этом сводятся к следующему: если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже — понижающий коэффициент (поправки на местоположение, износ, время продажи) [2, 5, 6].

Рис. 6.2. Классификация поправок

Стоимостные поправки:

1. Денежные поправки, вносимые к единице сравнения (1 га, 1 сотка), изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Поправка вносится положительная, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, если хуже, применяется отрицательная поправка. К денежным поправкам, вносимым к единице сравнения, можно отнести поправку на физическое состояние, а также поправки, рассчитанные статистическими методами.

2. Денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта-аналога в целом (абсолютные), изменяют ее на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта (поправки на наличие или отсутствие дополнительных улучшений: складских пристроек, стоянок автотранспорта и др.). Рассуждения по использованию положительных или отрицательных поправок подобны рассуждениям в пункте 1.

6.6. Расчет и внесение поправок,
получение скорректированного результата

6.6.1. Внесение поправок

1. Процентные поправки всегда вносятся первыми — к каждой предыдущей, уже скорректированной величине цены сопоставимой продажи. Кумулятивные процентные поправки определяются путем перемножения всех индивидуальных процентных поправок.

2. Вносятся денежные поправки, последовательность внесения которых не имеет значения.

В ряде случаев денежные поправки, вносимые к цене аналога в целом, должны вноситься перед процентными. Например, если поправки на условия финансирования или на передаваемые имущественные права рассчитаны как абсолютные денежные, то они применяются первыми для корректировки цен аналогов.

§

Метод парных продаж

Выбор метода расчета поправок

В сравнительном подходе различают две группы методов расчета и внесения поправок: количественные и качественные [4].

Отличаются эти группы соотношением количества ценообразующих факторов и количества аналогов, используемых для оценки.

Если количество аналогов k больше или равно количеству ценообразующих факторов n, увеличенному на единицу
(k n 1), то для оценки используются методы первой группы: анализ пар данных; анализ групп данных; статистический анализ; графический анализ; анализ чувствительности; анализ затрат; анализ вторичных данных; капитализация арендных различий; экспертные методы и др.

Если количество аналогов k меньше количества n ценообразующих факторов, увеличенного на единицу (k < n 1), то для оценки используются методы второй группы: относительный сравнительный анализ; метод экспертных оценок (ранговый анализ); метод интервью.

Количественные методы расчета и внесения поправок предусматривают использование математических методов.

Среди количественных методов расчета и внесения поправок наибольшее распространение нашли:

— методы, основанные на анализе парных продаж;

— экспертные методы расчета и внесения поправок;

— статистические методы.

Под парной продажей подразумевается продажа двух объектов, в идеале являющихся точной копией друг друга, за исключением одного параметра (например, местоположения), наличием которого и объясняется разница в цене этих объектов. Данный метод позволяет рассчитать поправку на вышеупомянутую характеристику и использовать ее для корректировки на этот параметр цены продажи сопоставимого с объектом оценки объекта-аналога. Ограниченность применения данного метода объясняется сложностью подбора объектов парной продажи, поиском и проработкой большого количества информации [5, 6].

Например, известны цены сделок купли-продажи по трем аналогичным (сравниваемым) квартирам, две из которых расположены в центре города и одна на окраине (табл. 6.1).

Таблица 6.1

Характеристики (элементы) сравнения Оцениваемый объект Продажа I Продажа II Продажа III
Местоположение окраина окраина центр центр
Состояние квартиры хорошее неплохое хорошее неплохое
Цена сделки купли-продажи, руб./м2 ?

При проведении корректировки цены необходимо учитывать, что представленные две характеристики (элементы) сравнения аддитивны, т. е. не имеют взаимного влияния. Следовательно, можно проводить корректировки в любом независимом порядке (табл. 6.2).

1. Местоположение. Пара — I и III, которая отличается лишь по одному элементу сравнения — местоположению. Величина корректировки составит:

600 руб. — 800 руб. = — 200 руб.

2. Состояние квартир. Пара — II и III, которая отличается лишь по одному элементу сравнения — состоянию. Величина корректировки составит:

960 руб. — 800 руб. = 160 руб.

Таблица 6.2

Таблица корректировок

Характеристики (элементы) сравнения Оцениваемый объект Продажа I Продажа II Продажа III
Цена сделки купли-продажи, руб./м2 ?
Местоположение окраина окраина центр центр
Корректировка на местоположение   -200 -200
Состояние квартиры хорошее неплохое хорошее неплохое
Корректировка на состояние квартир  
Итоговая корректировка   -200 -40
Скорректированные цены продаж, руб./м2  

Таким образом, стоимость 1 м2 общей площади оцениваемой квартиры составляет 760 руб./м2.

Пояснения: по продажам квартир II и III сделаны отрицательные корректировки (-200 руб.). Это предопределяется отрицательным вкладом в стоимость квартиры, находящейся в центре города, и условным «переносом» ее на окраину, где расположена оцениваемая квартира. Положительные корректировки
( 160 руб.) по продаже I и III предопределяются «переходом» этих квартир из состояния «неплохое» в состояние «хорошее»,
в котором находится оцениваемая квартира.

§

Экспертные методы расчета и внесения поправок

Основу экспертных методов расчета и внесения поправок, обычно процентных, составляет субъективное мнение эксперта-оценщика о том, насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога [5, 6].

Обозначим стоимость объекта оценки X, а цену продажи сопоставимого аналога примем равной 1,0, тогда:

если объект лучше аналога на 15 %, то цена аналога должна увеличиться на 15 %

X = 1,0 15 % · 1,0 = 1,0 (1 0,15) = 1,15;

если оцениваемый объект хуже аналога на 15 %, цена аналога уменьшится

Х= 1,0 — 15 % · 1,0= 1,0 (1,0 — 0,15) = 0,85;

если аналог лучше оцениваемого объекта на 15 %, то цена аналога уменьшиться

1,0 = X 15 % · X = X (1 0,15), X = 0,87;

если аналог хуже оцениваемого объекта на 15 %, то цена аналога вырастит

1,0 = Х – 15 % · Х = Х (1,0 — 0,15), Х= 1 : 0,85 = 1,18.

Экспертными методами расчета и внесения поправок обычно пользуются, когда невозможно рассчитать достаточно точные денежные поправки, но есть рыночная информация о процентных различиях.

Пример. Необходимо скорректировать цену аналога общей площадью в 1 000 м2 и проданного за 500 000 руб. Корректировки, рассчитанные экспертным методом, представлены в табл. 6.3.

Таблица 6.3

Последовательность внесения поправок

Элементы сравнения Величина обоснованно вводимых поправок, % Стоимостное выражение поправок, скорректированная цена, руб.
Цена продажи аналога   500 000
Поправка на передаваемое право собственности 4 20 000
Скорректированная цена   520 000
Поправка на условия финансирования -2 -10 400
Скорректированная цена   509 600
Поправка на условия продажи 3 15 288
Скорректированная цена   524 888
Поправка на изменение экономических условий 5 26 244
Скорректированная цена   551 132
Поправка на местоположение 4 22 045
Скорректированная цена   573 177
Поправка на износ -6 -34 391
Скорректированная цена   538 787
Поправка на наличие дополнительных улучшений (денежная к цене в целом)   -35 000
Скорректированная цена   503 787
Поправка на масштаб (денежная поправка к единице сравнения)   -160 000
Итоговая стоимость   343 787

При оценке недвижимости методом сравнительного анализа продаж, в процессе внесения поправок на различия между оцениваемым объектом и аналогом, не всегда удается относительно точный расчет вероятной цены объекта. Если не использовать такие методы расчета поправок, как корреляционно-регрессионный анализ, следует вводить как можно меньше корректировок на различия в характеристиках сравниваемых объектов [5].

Суть метода корреляционно-регрессионного анализа состоит в допустимой формализации зависимости между изменениями цен объекта недвижимости и изменениями каких-либо его характеристик. Данный метод трудоемок и требует для своего применения достаточно развитого рынка недвижимости, так как предполагает анализ большого количества репрезентативных выборок из базы данных [5, 6].

§

Качественные методы анализа

Относительный сравнительный анализ заключается в изучении взаимосвязей, выявленных на основе рыночных данных без использования расчетов. Многие оценщики применяют этот метод, поскольку он отражает несовершенный характер рынков недвижимости. В основе метода лежит анализ сопоставимых продаж с целью сравнения характеристик сопоставимых объектов с оцениваемым объектом собственности. В отличие от количественного анализа поправки в методе относительного сравнительного анализа не выражаются в денежном виде или в процентных значениях.

6.6.3. Оценка на основе соотношения дохода и цены продажи
(экономическое сравнение)

Метод соотнесения цены и дохода основывается на предположении, что величина дохода, приносимого недвижимостью, является ценообразующим фактором, и соизмерение цены и дохода по аналогичным объектам дает основание для использования усредненных результатов при оценке конкретного объекта недвижимости [4].

В зависимости от вида приносимого недвижимостью дохода можно использовать валовой рентный мультипликатор (ВРМ)
и общий коэффициент капитализации (ОКК).

Валовой рентный мультипликатор — это показатель, отражающий соотношение цены продажи и валового дохода объекта недвижимости. Валовой рентный мультипликатор применяется для объектов, по которым можно достоверно оценить либо потенциальный, либо действительный валовой доход. Данный показатель рассчитывается по аналогичным объектам недвижимости и используется как множитель к адекватному показателю оцениваемого объекта.

Этапы оценки недвижимости при помощи валового рентного мультипликатора:

1. Оценивается валовой доход оцениваемого, либо потенциальный, либо действительный, генерируемый объектом.

2. Подбирается не менее трех аналогов оцениваемому объекту, по которым имеется достоверная информация о цене продажи и величине потенциального либо действительного дохода.

3. Вносятся необходимые корректировки, увеличивающие сопоставимость аналогов с оцениваемым объектом.

4. По каждому аналогу рассчитывается валовой рентный мультипликатор.

5. Определяется итоговый ВРМ как среднее арифметическое расчетных ВРМ по всем аналогам.

6. Рассчитывается рыночная стоимость оцениваемого объекта как произведение среднего ВРМ и расчетного адекватного валового дохода оцениваемого объекта.

Валовой рентный мультипликатор не следует корректировать на удобства или другие различия, которые существуют между сопоставимыми и оцениваемыми объектами. В основу расчета ВРМ положены фактические арендные платежи и продажные цены, преобладающие на рынке. Если между сопоставимыми и оцениваемыми объектами есть различия в удобствах или уровне услуг, предполагается, что эти различия уже учтены в продажных ценах и в ставках арендной платы. Соответственно, если сопоставимый объект был хуже, то его продажная цена и ставки арендной платы ниже. Математическое отношение валового дохода к продажной цене при этом не изменится. Однако математическое соотношение не устраняет необходимости здравого подбора сопоставимых объектов.

§

Вероятная цена продажи оцениваемого объекта рассчитывается по формуле

Определение коэффициента капитализации с учетом возмещения инвестиций (с корректировкой на изменение стоимости актива), (6.2)

где Цоб — вероятная цена продажи оцениваемого объекта;
ПВДо — потенциальный валовой (действительный) доход от оцениваемого объекта; ВРМа — усредненный валовой рентный мультипликатор по аналогам; Цiа — цена продажи i-го сопоставимого аналога; ПВДiа — потенциальный валовой доход i-го сопоставимого аналога; m — количество отобранных аналогов.

Пример. Необходимо оценить объект недвижимости с потенциальным валовым доходом в 150 000 руб. Расчет представлен в табл. 6.4.

Таблица 6.4

Аналог Цена продажи, руб. Потенциальный валовой доход Усредненный валовой рентный мультипликатор
А 800 000 160 000 5,00
В 950 000 175 000 5,43
С 650 000 135 000 4,80

ВРМ = 5,08 [(5,00 5,43 4,80): 3].

Цоб = 150 000 руб. · 5,08 = 762 000 руб.

ВРМ считается рыночным методом оценки объекта приносящей доход собственности, поскольку данный показатель учитывает продажные цены и валовые рентные доходы по проданным на рынке объектам.

Метод достаточно прост, но требует соблюдения таких условий, как наличие развитого и активного рынка недвижимости, возможность получения достоверной рыночной и экономической информации [4].

Метод имеет следующие недостатки [5, 6]:

— может применяться только в условиях развитого и активного рынка недвижимости, т. е. оцениваемая собственность должна находиться на таком рынке, на котором происходят регулярные продажи и покупки конкурентоспособных объектов на основе приносимых ими доходов;

— в полной мере не учитывает разницу в рисках или нормах возврата капитала между объектом оценки и его сопоставимым аналогом;

— не учитывает также вполне вероятную разницу в чистых операционных доходах сравниваемых объектов.

§

Общий коэффициент капитализации (общий коэффициент, общая ставка дохода) применяется к чистому операционному доходу объекта недвижимости. Общий коэффициент капитализации (ОКК) определяется отношением чистого операционного дохода (ЧОД) сопоставимого аналога к его цене.

Общий коэффициент капитализации является элементом доходного подхода к оценке. Расчет общей ставки дохода на основе рыночных данных позволяет снять некоторые главные возражения против применения ВРМ. Чтобы определить общий коэффициент капитализации по рыночным данным, оценщик должен отобрать аналогичные недавно проданные объекты, характеризующиеся потоками доходов, сходными по риску и продолжительности с потоками доходов от объекта оценки. Это позволяет оценщику использовать прямую капитализацию с тем, чтобы конвертировать прогнозируемый чистый операционный доход
в оценку рыночной стоимости. Общий коэффициент капитализации отражает преобладающее соотношение между чистым операционным доходом и продажной ценой сопоставимых объектов, продаваемых на рынке.

Основные этапы расчета стоимости объекта недвижимости при помощи общего коэффициента капитализации [4, 5, 6]:

1) подбор сопоставимых (в том числе по степени риска
и доходам) продаж в данном сегменте рынка недвижимости;

2) внесение необходимых корректировок, увеличивающих сопоставимость аналогов с оцениваемым объектом;

3) общий усредненный коэффициент капитализации определяется отношением чистого операционного дохода сопоставимого аналога к его продажной цене:

Определение коэффициента капитализации с учетом возмещения инвестиций (с корректировкой на изменение стоимости актива), (6.3)

где Ккап — общий усредненный коэффициент капитализации; ЧОДiа — чистый операционный доход i-го сопоставимого аналога; Ц — цена продажи i-го сопоставимого аналога;
m — количество отобранных аналогов;

4) далее определяется вероятная цена продажи объекта оценки по формуле

Определение коэффициента капитализации с учетом возмещения инвестиций (с корректировкой на изменение стоимости актива) (6.4)

где ЧОДо — чистый операционный доход от оцениваемого объекта.

Преимущество данной процедуры расчета заключается в том, что она основана на использовании рыночной информации и легко реализуема. Подобно методу ВРМ действенность данного подхода зависит от качества рыночных данных, которые могут быть собраны и подтверждены.

Пример. Оценивается объект недвижимости с прогнозируемым чистым операционным доходом в размере 50 000 руб. Расчет представлен в табл. 6.5.

Читайте также:  ЦБ зафиксировал рекордный отток зарубежных инвестиций из России :: Экономика :: РБК

Таблица 6.5

§

Анализ полученных расчетов и итоговое заключение

Информация о сделках купли-продажи

Аналог Чистый операционный доход, руб. Продажная цена, руб. Расчетный Ккап
А 5 000 35 000
В 40 000 500 000 0,08
С 35 000
доход за истекший год
350 000

Аналоги А и С не могут быть использованы для расчета, так как у первого величина чистого операционного дохода несопоставима с этим показателем у оцениваемого объекта, а у второго доход указан за прошлый год.

Вероятная цена продажи оцениваемого объекта будет равна:

Цоб = 50 000 руб. : 0,08 = 625 000 руб.

Заключительным этапом сравнительного подхода к оценке недвижимости является сведение откорректированных значений цен объектов-аналогов, полученных в ходе их анализа, в единое значение или диапазон значений стоимости.

Согласование (обобщение) показателей стоимости является достаточно важным этапом сравнительного подхода. В процессе этого этапа оценщик анализирует полученные показатели и сводит их к диапазону значений или одной величине. На этом этапе рассматриваются и тщательно взвешиваются достоинства и недостатки каждого показателя стоимости, надежности рыночных данных, а также используемых методов анализа. В отчете об оценке должна быть четко сформулирована аргументация, лежащая в основе вывода о стоимости объекта оценки.

В ходе согласования необходимо убедиться, что полученный показатель стоимости соотносится с целью оценки и показателями стоимости, полученными с помощью других подходов к оценке.

Для сведения нескольких показателей к одной величине служат методы анализа средневзвешенных значений.

Рассчитанная оценщиком средневзвешенная величина и будет являться вероятной ценой продажи оцениваемого объекта, которая может быть округлена в допустимых пределах в каждом конкретном случае.

Этот подход часто употребляется и дает хорошие результаты при оценке объектов, по которым есть достоверная информация о ценах совершенных сделок купли-продажи или о ценах предложений таких объектов на продажу.

7.1. Обоснование необходимости проведения
согласования оценки

Международными стандартами оценки рекомендуется применять три подхода к оценке – затратный, сравнительный и доходный. Российские стандарты закрепляют эти подходы как обязательные. Следование международным стандартам и российскому законодательству вызывает необходимость согласования полученных результатов, так как названные подходы применяются к одному и тому же объекту в рамках одной и той же оценочной процедуры.

Целью сведения результатов используемых методов является определение преимуществ и недостатков каждого из них и выбор единой стоимостной оценки. Согласование результатов оценки весьма актуальная и очень непростая в решении задача. Прежде всего, проанализируем, как предлагают решать эту задачу западные оценщики [8].

В монографии Г. С. Харрисона «Оценка недвижимости» приводятся такие рекомендации: «При согласовании результатов оценщик собирает воедино данные и показатели стоимости, полученные на основе трех подходов, и оценивает их с помощью метода причинно-следственного анализа, который и приводит к обоснованному заключению о стоимости, являющейся целью оценки. Оценщик должен четко определить характер и объем заказанных работ и начать взвешивать относительную значимость и приемлемость различных данных и подходов к проблеме». Но автор не раскрывает методологии, механизма и процедур такого взвешивания.

В книге Дж. Фридмана и Н. Ордуэя «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости» о проблеме согласования говорится следующее: «Согласование — это процесс принятия решений, а не процесс механического усреднения результатов, полученных
с применением трех подходов. В ходе этого процесса оценщик проверяет приемлемость принципов оценки на различных стадиях выявления задачи, сбора данных и анализа, используя каждый подход к оценке. Оценщик может использовать статистические расчеты для разработки вероятностного распределения». Опять-таки, конкретика согласования практически отсутствует.

В книге «Организация оценки и налогообложения недвижимости» под общей редакцией Дж. К. Эккерта проблема согласования результатов оценки анализируется подробнее и глубже: «Тщательное согласование полученных результатов оценки предусматривает краткий анализ использованной информации, оценку ее качества и объема, установление относительной силы
и слабости каждого из использованных подходов применительно к данному типу недвижимости и к конкретному объекту. При этом вовсе не выводится средняя арифметическая из трех результатов оценки. И не обязательно, что один из полученных результатов будет окончательным. Цель, в большинстве случаев, заключается в расчете приблизительной величины рыночной стоимости, обычно определяемой как самая вероятная цена при продаже, и величина эта может совсем и не быть результатом, полученным по одному из методов оценки… Окончательная величина оценки стоимости будет определяться где-то между ними». Другими словами, допускается, что окончательный результат оценки стоимости может быть выбран по одному из подходов. Однако, учитывая вероятностную природу понятия рыночная стоимость, это скорее исключение, чем правило. Окончательный результат — это все-таки вероятностная величина, которая, как правило, определяется с помощью вероятностного (статистического) взвешивания результатов, полученных тремя подходами.

В книге Ш. П. Пратта «Оценка бизнеса» также указано, что часто бывает полезным привести показатели стоимости, полученные разными подходами, в табличной форме, придать им относительные веса и уже затем вынести заключение с учетом используемого стандарта (базы) оценки.

Аналогичное суждение высказывается в другой книге — «Руководство по оценке бизнеса» (авторы: Дж. Фишмен, Ш. П. Пратт , К Грифитт, К. Уилсон): «Для получения оценки стоимости консультанты (оценщики) часто используют два или более методов. Это приводит к целой последовательности различных потенциальных оценок, и консультанту приходится искать способ, который позволил бы ему в рамках этой последовательности определить наилучшую оценку. Обычно это достигается путем взвешивания относительной важности или приемлемости каждого оценочного метода, приводящего к тому или иному значению искомой оценки».

Однако далеко не просто определить, каким оценочным показателям следует придать больший вес, и как может быть взвешен соответствующий метод в сравнении с другими. Существует два основных подхода, которые могут быть использованы при взвешивании разных оценок, полученных в конкретном исследовании, для выведения общего окончательного показателя искомой оценки: подход, основанный на математическом взвешивании (математический подход), и подход, основанный на субъективном взвешивании (субъективный подход). Консультант-оценщик вправе использовать каждый из этих подходов, но он должен сознавать, что и у того, и у другого есть свои достоинства и недостатки.

Отмечается, что хотя прямое взвешивание результатов и является некоторой упрощенно-примитивной моделью учета влияния ценообразующих факторов на результаты оценки, оно имеет важное преимущество по сравнению с субъективным взвешиванием, заключающееся в том, что при этом подходе облегчается понимание заказчиком или другим пользователем оценки логики мышления оценщика, причем в квантифицированной (количественной) форме. Это преимущество авторы описывают так: «Если оценщик скажет: «Я придаю наибольший вес методу дисконтирования денежного потока», то читатель вправе спросить: «Прекрасно, а какой именно вес вы придаете этому методу?» Подход, основанный на математическом взвешивании, предоставляет эту дополнительную информацию. Существенным недостатком математического взвешивания является то, что, при большом разбросе отдельных результатов оценки, его применение становится проблематичным, а итоговый результат — менее корректным.
В данном случае недостатки одного подхода являются преимуществами второго, и наоборот.

В российской оценочной практике проблеме согласования результатов в последние годы уделяется достаточно серьезное внимание, о чем свидетельствует содержание многочисленных учебных пособий, публикации в периодической печати и выступления на конференциях по вопросам оценки.

В книге С. В. Валдайцева «Оценка бизнеса и инноваций» говорится о необходимости взвешивания с помощью весовых коэффициентов, но эти коэффициенты сугубо экспертные, т. е. получаются посредством субъективных экспертных суждений квалифицированного оценщика. Однако механизм или логика рассуждений, обеспечивающих получение этих коэффициентов,
в пособии не излагаются.

В учебнике «Оценка бизнеса» (под редакцией А. Г. Грязновой и М. А. Федотовой) авторы рекомендуют проводить взвешивание результатов, основываясь на методах математического и субъективного подходов. При математическом взвешивании предлагается определять численные значения удельных весов с учетом некоторых факторов (характера бизнеса, цели оценки, вида стоимости, уровня ликвидности и т. д.), а при субъективном взвешивании во главу угла ставят профессиональный опыт и суждения оценщика. Изложение конкретных процедур такого взвешивания в учебнике отсутствует.

В учебнике «Оценка недвижимости» (под редакцией А. Г. Грязновой и М. А. Федотовой) приводятся примеры согласования результатов оценки на основе метода анализа иерархии, хотя сам метод не описан.

Аналогичный подход к проблеме согласования результатов излагается и в статье Г. Г. Азгальдова «Проблемы согласования оценок и ее возможные решения», в которой, на основе инструментария современной экспертной квалиметрии, вначале квантифицируются отдельные свойства — факторы, влияющие на надежность результатов оценки, полученных различными, например тремя, методами, затем рассчитывается количественное выражение стоимости по каждому оценочному методу, на основании чего определяется обобщенное значение стоимости.

Метод экспертной квалиметрии основан на количественной оценке такого качественного показателя, как надежность отдельных результатов, полученных тремя подходами – доходным, затратным и рыночным. Основанием для определения степени надежности каждого подхода являются:

– достоверность исходной информации, использовавшейся при проведении расчетов каждым методом;

– количество и характер допущений (явных и неявных), используемых оценщиком, которые могут оказаться несоответствующими реальности (например, при прогнозировании будущих доходов или будущих затрат, при определении ставки дисконта методом кумулятивного построения).

Для выведения итоговой величины стоимости на основе трех результатов оценки используются различные способы определения весовых коэффициентов, необходимых для выведения стоимости собственности на основе формулы средневзвешенной величины. Помимо указанного метода математического взвешивания, описанных в монографиях Ш. Пратта, также используются мода, медиана, вероятностный подход и метод анализа иерархий (МАИ).

§

Мода — значение, которое встречается наиболее часто.

Субъективное взвешивание результатов оценки заключается в интуитивном взвешивании использованных методов оценки путем анализа их преимуществ и недостатков, придания определенных весов результатам оценки, полученным различными методами, и выбора на этой основе окончательной величины стоимости. Точность и достоверность результата оценки в этом случае зависят от квалификации и опыта оценщика.

Классификация методов согласования результатов оценки представлена на рис. 7.1.

Практика рецензирования отчетов об оценке, беседы с оценщиками показывают, что подавляющее большинство оценщиков в своих отчетах об оценке имущества игнорируют процедуру согласования результатов, полученных различными методами
в рамках методологических подходов, заменяя эту процедуру только выбором результата стоимости, полученного с применением какого-либо одного метода, который по его (оценщика) мнению, с учетом всей специфики объекта, дает наиболее достоверный результат. Как следует из только что сделанного анализа авторитетных литературных источников, такой подход допустим, но больше как исключение, чем как правило. Реалии свидетельствуют о том, что в оценочной практике делается все наоборот.

Определение коэффициента капитализации с учетом возмещения инвестиций (с корректировкой на изменение стоимости актива)

Рис. 7.1. Классификация методов согласования результатов оценки

Морально-этический аспект выбора одного результата оценки из нескольких в качестве итогового заключается в следующем: зачем оценщик тратит силы и время на получение результатов оценки по трем подходам, если в конце он утверждает, что два из них являются заведомо плохими по сравнению с третьим и их вообще нельзя учитывать в итоговой стоимости? Парадокс заключается в том, что сторона, принимающая или рецензирующая отчет об оценке, часто выдает замечания, требует предоставления дополнительной информации, а иногда и направляет отчет на доработку по тем методам оценки, результаты которых вообще не принимались во внимание при установлении итоговой стоимости имущества. Это называется симуляцией деятельности, как со стороны оценщика, так и со стороны лиц, принимающих отчет. Кроме того, игнорируя результаты оценки другими подходами по сравнению с третьим, мы допускаем серьезную логическую ошибку. Видимо, разумно предположить, что в каждом результате оценки, полученном тем или иным методом, содержится как ошибочная, так и правильная составляющая, и дело лишь в их пропорциях в общем результате. Поэтому представляется неразумным игнорировать эту правильную составляющую, какую бы относительную величину она ни составляла в конечном результате.

Таким образом, подводя итоги анализа литературных источников, можно сделать вывод, что согласование результатов оценок — это сложный, трудоемкий и методологически неоднозначно определенный процесс. Видимо, учитывая все это, Фридман и Ордуэй назвали процесс согласования результатов «экзаменом совести».

§

Задача согласования заключается в сведении различных результатов в единую интегрированную оценку стоимости имущества. При согласовании результатов оценки стоимости с учетом вклада каждого из них, вероятность получения более точного и объективного значения стоимости объекта значительно возрастает.

На этапе согласования производятся:

— итоговая проверка данных, на которых основывается оценка;

— проверка обоснованности допущений, положенных в основу оценки;

— проверка правильности всех математических расчетов;

— синтез оценочных стоимостей, полученных с использованием трех общепринятых подходов к оценке, в единое заключение об оценочной стоимости объекта.

Определив результаты расчета стоимостей, полученные
с использованием различных методов оценки, мы, прежде всего, пытаемся установить меру разброса этих результатов, для чего можно пользоваться некоторыми статистическими показателями. Одним из таких показателей являетсяотносительное отклонениерезультатов

Определение коэффициента капитализации с учетом возмещения инвестиций (с корректировкой на изменение стоимости актива)(7.1)

где δ — относительное отклонение результатов, %; С1, С2 — результаты определения стоимости различными методами, ден. ен.

Практика показывает, что допустимая величина отклонения составляет 15-20 %. Такие допустимые величины отклонений совпадают с мнением, изложенным в книге по оценке недвижимости под редакцией Дж. К. Эккерта.

Другим статистическим показателем, представляющим относительную меру разброса всего множества полученных значений стоимости, является коэффициент вариации

Определение коэффициента капитализации с учетом возмещения инвестиций (с корректировкой на изменение стоимости актива)(7.2)

где V — коэффициент вариации, %; Сi — результат определения стоимости i-м методом; Определение коэффициента капитализации с учетом возмещения инвестиций (с корректировкой на изменение стоимости актива)— среднее значение результатов определения стоимости различными методами; k — количество использованных в процессе оценки методов.

Данный показатель, благодаря его безразмерности, также можно использовать при сравнении вариации результатов оценки различных объектов. Если значение данного показателя не превышает 10 %, то отклонения полученных результатов можно считать допустимыми.

Когда отобраны относительно близкие результаты, перед оценщиком встает проблема согласования. В такой ситуации некорректно устанавливать величину итоговой стоимости по результатам лишь одного из использованных подходов (методов), т. к. при этом полностью игнорируются другие результаты. Итоги каждого из трех подходов содержат как достоверную, так и ошибочную составляющие. Соотношение между этими составляющими не постоянно, оно определяется многими факторами, начиная от вида оцениваемого имущества и заканчивая уровнем квалификации оценщика.

В учебно-методической переводной и российской литературе, периодических изданиях часто предлагается наивно-упрощенная процедура согласования результатов, заключающаяся в присвоении каждому результату стоимости определенного удельного веса надежности этого результата и определении средневзвешенного результата по формуле

Определение коэффициента капитализации с учетом возмещения инвестиций (с корректировкой на изменение стоимости актива) (7.3)

где Сср.вз — средневзвешенный результат стоимости, ден. ед.; Сi — результат определения стоимости i-м методом; gi — удельный вес надежности результата по i-му подходу (методу) Определение коэффициента капитализации с учетом возмещения инвестиций (с корректировкой на изменение стоимости актива).

Иногда эта процедура слегка усложняется путем присвоения рангов с последующим нормированием этих рангов в коэффициенты весомости. Но такой примитивный подход к согласованию результатов, хотя и выгодно отличается от подхода, основанного на выборе единственного результата, полученного по какому-либо одному методу, еще в достаточно большей мере основан на субъективном мнении оценщика.

У каждого из подходов есть свои существенные минусы. Сравнительный подход требует открытости рынка. При затратном подходе сложно оценить стоимость земельного участка, на котором проводится новое строительство, а доходный подход не работает в условиях нестабильного рынка и трудно прогнозируемых темпов развития экономики. Поэтому обычно оценщики используют все доступные подходы и определяют рыночную стоимость объекта на основе комплексной оценки.

Как правило, один из подходов считается базовым, два других необходимы для корректировки получаемых результатов. При этом учитывается значимость и применимость каждого подхода в конкретной ситуации.

Итоговая величина стоимости имущества выводится на основании сравнения результатов применения различных подходов к оценке.

§

Наиболее распространенным является метод анализа иерархий (МАИ), который применяется для согласования результатов, полученных с использованием различных подходов и методов оценки [4].

МАИ, опирающийся на многокритериальное описание проблемы, был предложен и детально описан Т. Л. Саати в работе «Принятие решений: метод анализа иерархий». В методе используется дерево критериев, в котором общие критерии разделяются на критерии частного характера. Для каждой группы критериев определяются коэффициенты важности. Альтернативы также сравниваются между собой по отдельным критериям с целью определения критериальной ценности каждой из них. Средством определения коэффициентов важности критериев либо критериальной ценности альтернатив является попарное сравнение. Результат сравнения оценивается по балльной шкале. На основе таких сравнений вычисляются коэффициенты важности критериев, оценки альтернатив и находится общая оценка как взвешенная сумма оценок критериев.

Общая идея данного метода заключается в декомпозиции проблемы выбора на более простые составляющие части и обработку суждений лица, принимающего решение. В результате определяется относительная значимость исследуемых альтернатив по всем критериям, находящимся в иерархии.

Первым шагом МАИ является структурирование (декомпозиция) проблемы, согласование результатов в виде иерархии
(рис. 7.2). В наиболее простом виде иерархия строится с вершины, представляющей цель проблемы через промежуточные уровни, обычно являющиеся критерием сравнения к самому нижнему уровню, который в общем случае является набором альтернатив.

Верхний уровеньцель (например, определение рыночной стоимости); промежуточный уровенькритерии согласования (например, возможность отразить действительные намерения потенциального инвестора и продавца; тип, качество, обширность данных, на основе которых проводится анализ; способность параметров используемых методов учитывать конъюнктурные колебания; способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость (местонахождение, размер, потенциальная доходность)); нижний уровеньнабор альтернатив (например, результаты, полученные различными методами оценки).

Определение коэффициента капитализации с учетом возмещения инвестиций (с корректировкой на изменение стоимости актива)

      
   

Рис. 7.2. Структура иерархии

На рис. 7.3 представлено дерево иерархий для принятия решения о величине рыночной стоимости объекта недвижимости на основе альтернативных результатов определения стоимости объекта тремя подходами: затратным, сравнительным и доходным. Дерево иерархий имеет двухуровневую систему анализируемых критериев. На первом уровне расположены основные факторы, определяющие достоверность результата оценки: исходная информация
и методология расчета. На втором уровне находятся критерии, характеризующие качество каждого из выделенных факторов.

Качество исходной информации в оценке определяется ее полнотой, достоверностью и соответствием требованиям рыночной стоимости. Именно эти критерии и указаны на дереве иерархий во втором уровне, под исходной информацией. Основными критериями качества для использованной методологии при расчетах стоимости являются:

— обоснованность выполнения предпосылок выбранного метода расчета в рамках каждого из подходов;

— субъективность применяемых допущений и предположений;

— учет принципа наиболее эффективного использования.

Определение коэффициента капитализации с учетом возмещения инвестиций (с корректировкой на изменение стоимости актива)

Рис. 7.3. Дерево иерархий

Данные критерии качества указаны на дереве иерархий во втором уровне под методологией расчета.

Очень часто в практике оценки собственности используется следующий набор критериев:

— тип, качество, обширность данных, на основе которых проводится анализ;

— способность параметров используемых методов учитывать конъюнктурные колебания рынка;

— способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость;

— возможность отразить действительные намерения продавца или покупателя.

Конечно же, можно указывать более развернутый перечень факторов, влияющих на достоверность определения рыночной стоимости, но это приведет к значительному повышению трудоемкости последующих вычислительных процедур.

После иерархического воспроизведения проблемы строится матрица сравнения критериев и рассчитывается значение приоритетов критериев.

Для этого попарно сравниваются критерии по отношению
к их воздействию на общую цель. Система парных сравнений приводит к результату, который может быть представлен в виде обратно симметричной матрицы, на главной диагонали которой находятся единицы.

Парные сравнения проводятся в терминах доминирования одной альтернативы над другой. Полученные суждения выражаются в целых числах с учетом девятибалльной шкалы. Преимущества именно этой шкалы качественных оценок отмечают многие исследователи, так как она позволяет наилучшим образом учесть степень отличия и имеет наименьшее среднеквадратическое отклонение.

Элементом матрицы a(i, j) является интенсивность проявления элемента иерархии i относительно элемента иерархии j, оцениваемая по шкале интенсивности от 1 до 9.

Заполняя матрицы парных сравнений, оценщик руководствуется следующими соображениями:

— если сравниваемые подходы по анализируемому критерию одинаково предпочтительны, то соответствующий элемент матрицы равен 1;

— если один из подходов имеет незначительное превосходство над другим по анализируемому критерию, то соответствующий элемент матрицы равен 3 или 4;

— если один из подходов имеет значительное превосходство над другим по анализируемому критерию, то соответствующий элемент матрицы равен 5 или 6;

— если один из подходов имеет явное превосходство над другим по анализируемому критерию, то соответствующий элемент матрицы равен 7 или 8;

— если один из подходов имеет абсолютное преимущество по сравнению с другим по анализируемому критерию, то соответствующий элемент матрицы равен 9.

Приведенное описание шкалы представлено в табл. 7.1.

Таблица 7.1

Шкала отношений интенсивности критериев оценки

Важность параметра оценки 1-9
Одинаковая важность
Незначительное преимущество
Значительное преимущество
Явное преимущество
Абсолютное преимущество
2, 4, 6, 8 – промежуточные значения

Таким образом, перед оценщиком ставится задача проанализировать при парном сравнении преимущества каждого из подходов по выделенным критериям второго уровня.

Процесс заполнения матриц парных сравнений, несмотря на кажущуюся тривиальность, является довольно трудоемкой процедурой. Но сложности на этом этапе заключаются не в громоздких расчетах, а в многообразии анализируемой информации. Например, при анализе полноты исходной информации, использованной в рамках каждого из подходов, оценщику необходимо ответить на вопрос: исходные данные какого из подходов были наиболее полными? Естественно, что понятие полноты для различных подходов определяется различными требованиями.

Полнота исходных данных для затратного подхода определяется наличием, например, следующей информации:

— объемно-планировочные и конструктивно-планировочные характеристики объекта оценки;

— данные о проводимых капитальных ремонтах;

— технические заключения об авариях на объекте;

— объемно-планировочные и конструктивно-планировочные характеристики объектов-аналогов.

Полнота исходных данных для сравнительного подхода определяется наличием, например, следующей информации:

— данные по основным ценоформирующим факторам объектов-аналогов;

— информация о предпочтениях потребителей на данном рынке объектов недвижимости.

Полнота исходных данных для доходного подхода определяется наличием, например, следующей информации:

— информация о состоянии рынка аренды для аналогичных объектов недвижимости;

— информация о предпочтениях потребителей на данном рынке объектов недвижимости.

Конечно, при заполнении матриц парных сравнений определенная доля субъективизма присутствует. Но объективность конечного результата определения весовых коэффициентов обеспечивается за счет полностью формализованных процедур, а именно расчета отношения согласованности суждений.

Пусть К1…Кn — множество критериев из n элементов, тогда W1Wn — интенсивности проявления этих элементов. Оценка весов критериев происходит по схеме, представленной в табл. 7.2.

При определении интенсивностей проявления критериев необходимо, чтобы соблюдались следующие обязательные условия:

Wk1/Wk Wk/Wk 1 > Wk1/Wk;

Wk1/Wk Wk/Wk 1 > Wk/Wk 1,

где k Î [2; n].

Таблица 7.2

Схема оценки весов критериев

Информацию о степени отклонения от согласованности матрицы дает отношение согласованности.

Обычно в качестве допустимого используется значение отношения согласованности на уровне 10 %. Если для какой-либо матрицы парных сравнений это отношение превышает 0,1, то это свидетельствует о существенном нарушении логичности суждений, допущенном оценщиком при заполнении матрицы, поэтому оценщику предлагается пересмотреть данные, использованные для построения матрицы, чтобы улучшить согласованность. Такая процедура предполагает заранее неизвестное число итераций пересмотра и изменения значений в матрицах парных сравнений с повторной проверкой на согласованность — до тех пор, пока не будет достигнут допустимый уровень согласованности оценок.

Определение коэффициента капитализации с учетом возмещения инвестиций (с корректировкой на изменение стоимости актива); (7.4)

Определение коэффициента капитализации с учетом возмещения инвестиций (с корректировкой на изменение стоимости актива), (7.5)

где ИС — индекс согласованности; λmax — максимальное собственное число матрицы; SКi — сумма интенсивностей проявления критериев по отношению к критерию Кi; ВКi — вес критерия Кi.

Для наших матриц всегда должно быть λmaxn.

Далее сравнивают эту величину индекса согласованности
с той, которая получилась бы при случайном выборе количественных суждений из нашей шкалы и образовании обратно симметричной матрицы.

Средние согласованности для случайных матриц разного порядка представлены в табл. 7.3.

Таблица 7.3

Средние согласованности для случайных матриц разного порядка

Размер матрицы
Случайная согласованность 0,58 0,90 1,12 1,24 1,32 1,41 1,45 1,49

Определяем отношение согласованности по формуле

Определение коэффициента капитализации с учетом возмещения инвестиций (с корректировкой на изменение стоимости актива), (7.6)

где ОС — отношение согласованности; СС — случайная согласованность матрицы n-го порядка.

Если разделить индекс согласованности на число, соответствующее случайной согласованности матрицы того же порядка, получим отношение согласованности.

Заключительным этапом в рассматриваемом методе является осуществление иерархического синтеза в целях определения вектора весовых коэффициентов альтернатив относительно выделенных критериев. Вычислительные процедуры данного этапа базируются на понятиях векторной алгебры.

Оценка весов альтернатив (Определение коэффициента капитализации с учетом возмещения инвестиций (с корректировкой на изменение стоимости актива)) по каждому критерию производится аналогично оценке весов критериев.

Для определения итогового значения весов каждой альтернативы (Определение коэффициента капитализации с учетом возмещения инвестиций (с корректировкой на изменение стоимости актива)) синтезируются приоритеты начиная со 2-го уровня вниз. Локальные приоритеты перемножаются на приоритет соответствующего критерия на вышестоящем уровне и суммируются по каждому элементу в соответствии с критериями, на которые воздействует элемент. Схема расчета представлена в табл. 7.4.

Таблица 7.4

Схема расчета итогового значения весов альтернатив

Итоговый результат (рыночная стоимость) равен сумме произведений весов альтернатив (Определение коэффициента капитализации с учетом возмещения инвестиций (с корректировкой на изменение стоимости актива)) на соответствующие величины альтернатив (Определение коэффициента капитализации с учетом возмещения инвестиций (с корректировкой на изменение стоимости актива)).

Рассмотрим использование предложенного метода на примере.

Приведем простой пример, поясняющий суть метода анализа иерархий.

Покупателю необходимо выбрать одну из трех квартир. Первоначально покупателю необходимо определить критерии, по которым он будет сравнивать квартиры. Возьмем для примера три критерия: местоположение, этаж, на котором расположена квартира, и состояние квартиры (цена всех трех квартир одинакова). В табл. 7.5 приведены характеристики квартир.

Таблица 7.5

Характеристики сравниваемых квартир

Альтернатива Местоположение Состояние Этаж
Квартира 1 центр плохое первый
Квартира 2 периферия среднее четвертый
Квартира 3 окраина отличное второй

На втором этапе необходимо определить вес каждого критерия. Для этого попарно сравнивают все критерии:

— местоположение — состояние: местоположение имеет преимущество, но незначительное — 3;

— местоположение — этаж: местоположение имеет более значительное преимущество — 4;

— состояние — этаж: состояние имеет преимущество, но не очень значительное — 2;

— состояние — местоположение — 1/3;

— этаж — местоположение — 1/4;

— этаж — состояние — 1/2.

Для визуализации данной зависимости можно использовать следующую схему, представленную на рис. 7.4.

Рис. 7.4. Схема попарного сравнения критериев

Полученные значения подставляются в обратно симметричную матрицу, и рассчитываются веса критериев. Результаты расчета приведены в табл. 7.6.

На следующем этапе необходимо попарно сравнить каждую квартиру по каждому критерию.

Местоположение:

квартира 1 — квартира 2: квартира в центре имеет преимущество над квартирой на периферии — 4;

квартира 1 — квартира 3: квартира в центре имеет значительное преимущество над квартирой на окраине — 5;

квартира 2 — квартира 3: квартира на периферии более предпочтительна, чем квартира на окраине, но не значительно — 2;

квартира 2 — квартира 1 — 1/4;

квартира 3 — квартира 1 — 1/5;

квартира 3 — квартира 2 — 1/2.

Таблица 7.6

Расчет весов критериев

Расчет представлен в табл. 7.7.

Таблица 7.7

Расчет весов квартир по критерию «местоположение»

Альтернатива Квартира 1 Квартира 2 Квартира 3 Расчет Вес
Квартира 1 2,71 0,68
Квартира 2 1/4 0,79 0,20
Квартира 3 1/5 1/2 0,46 0,12
Сумма 3,97 1,00

Аналогично сравнивают квартиры по другим критериям: состояние и этаж. Результаты расчета представлены в табл. 7.8 и 7.9.

Таблица 7.8

Расчет весов квартир по критерию «состояние»

Альтернатива Квартира 1 Квартира 2 Квартира 3 Расчет Вес
Квартира 1 1/4 1/7 0,33 0,07
Квартира 2 1/4 1,00 0,23
Квартира 3 3,04 0,70
Сумма 4,37 1,00

Таблица 7.9

Расчет весов квартир по критерию «этаж»

Альтернатива Квартира 1 Квартира 2 Квартира 3 Расчет Вес
Квартира 1 1/3 1/8 0,35 0,09
Квартира 2 1/2 1,14 0,28
Квартира 3 2,52 0,63
Сумма 4,01 1,00

Далее рассчитывается итоговый вес каждой квартиры. Результаты расчетов представлены в таблице 7.10.

Таблица 7.10

Расчет весов квартир

Критерий
Аль-тернатива
Местоположение Состояние Этаж Вес
0,62 0,24 0,14
Квартира 1 0,68 0,07 0,09 0,62×0,68 0,24×0,07 0,14×0,09=0,45
Квартира 2 0,20 0,23 0,28 0,62×0,20 0,24×0,23 0,14×0,28=0,22
Квартира 3 0,12 0,70 0,63 0,62×0,12 0,24×0,70 0,14×0,63=0,33
Сумма 1,00 1,00 1,00 1,00

Из результатов расчета видно, что квартира 1 предпочтительна для покупки (вес наибольший).

Далее приведен пример согласования результатов оценки по шести критериям:

А — полнота исходной информации;

Б — достоверность исходной информации;

В — соответствие исходной информации требованиям рыночной стоимости;

Г — учет принципа наиболее эффективного использования;

Определение коэффициента капитализации с учетом возмещения инвестиций (с корректировкой на изменение стоимости актива)Д — обоснованность предпосылок выбранного метода расчета;

Е — количество и значимость субъективных показателей и предположений.

При проведении расчетов были получены следующие значения: по затратному подходу — 900 000 руб.; по рыночному — 1 000 000 руб.; по доходному 1 100 000 руб.

Расчет весов критериев представлен в табл. 7.11.

Таблица 7.11

Определение весов критериев

Критерий А Б В Г Д Е Расчет Вес критерия
А 1,00 0,33 3,00 0,25 1,00 2,00 0,89 0,1083
Б 3,00 1,00 5,00 0,50 3,00 4,00 2,12 0,2572
В 0,33 0,20 1,00 0,13 0,33 0,50 0,33 0,0406
Г 4,00 2,00 8,00 1,00 4,00 7,00 3,49 0,4235
Д 1,00 0,33 3,00 0,25 1,00 2,00 0,89 0,1083
Е 0,50 0,25 2,00 0,14 0,50 1,00 0,51 0,0621
Cумма 9,83 4,12 22,00 2,27 9,83 16,50   1,0000

Определение коэффициента капитализации с учетом возмещения инвестиций (с корректировкой на изменение стоимости актива);

Определение коэффициента капитализации с учетом возмещения инвестиций (с корректировкой на изменение стоимости актива);

λmax = 9,83 · 0,89 4,12 · 2,12 22,00 · 0,33 2,27 · 3,49 9,83 · 0,89
16,51 · 0,51= 6,066683;

Определение коэффициента капитализации с учетом возмещения инвестиций (с корректировкой на изменение стоимости актива);

Определение коэффициента капитализации с учетом возмещения инвестиций (с корректировкой на изменение стоимости актива)< 10 %.

Определение весов подходов по каждому критерию представлено в табл. 7.12-7.17.

Таблица 7.12

Определение весов подходов по критерию А

Подходы к оценке Затратный Рыночный Доходный Расчет Вес подхода по критерию А
Затратный 1,00 0,33 0,13 0,35 0,09
Рыночный 3,00 1,00 0,50 1,14 0,29
Доходный 8,00 2,00 1,00 2,52 0,63
Сумма 12,00 3,33 1,63 4,01 1,00

λmax = 12,00 · 0,09 3,33 · 0,29 1,63 · 0,63 = 3,009202;

Определение коэффициента капитализации с учетом возмещения инвестиций (с корректировкой на изменение стоимости актива);

Определение коэффициента капитализации с учетом возмещения инвестиций (с корректировкой на изменение стоимости актива)< 10 %.

Таблица 7.13

Определение весов подходов по критерию Б

Подходы к оценке Затратный Рыночный Доходный Расчет Вес подхода по критерию Б
Затратный 1,00 6,00 3,00 2,62 0,67
Рыночный 0,17 1,00 0,50 0,44 0,11
Доходный 0,33 2,00 1,00 0,87 0,22
Сумма 1,50 9,00 4,50 3,93 1,00

λmax = 3,000000; ИС = 0,000000; ОС = 0,00 % < 10 %.

Таблица 7.14

Определение весов подходов по критерию В

Подходы к оценке Затратный Рыночный Доходный Расчет Вес подхода по критерию В
Затратный 1,00 0,20 3,00 0,84 0,19
Рыночный 5,00 1,00 7,00 3,27 0,73
Доходный 0,33 0,14 1,00 0,36 0,08
Сумма 6,33 1,34 11,00 4,48 1,00

λmax = 3,064888; ИС = 0,032444; ОС = 5,59 % < 10 %.

Таблица 7.15

Определение весов подходов по критерию Г

Подходы к оценке Затратный Рыночный Доходный Расчет Вес подхода по критерию Г
Затратный 1,00 0,50 3,00 1,14 0,30
Рыночный 2,00 1,00 6,00 2,29 0,60
Доходный 0,33 0,17 1,00 0,38 0,10
Сумма 3,33 1,67 10,00 3,82 1,00

λmax = 3,000000; ИС = 0,000000; ОС = 0,00 % < 10 %.

Таблица 7.16

Определение весов подходов по критерию Д

Подходы к оценке Затратный Рыночный Доходный Расчет Вес подхода по критерию Д
Затратный 1,00 7,00 3,00 2,76 0,68
Рыночный 0,14 1,00 0,50 0,41 0,10
Доходный 0,33 2,00 1,00 0,87 0,22
Сумма 1,48 10,00 4,50 4,05 1,00

λmax = 3,002641; ИС = 0,001320; ОС = 0,23 % < 10 %.

Таблица 7.17

Определение весов подходов по критерию Д

Подходы к оценке Затратный Рыночный Доходный Расчет Вес подхода по критерию Е
Затратный 1,00 4,00 5,00 2,71 0,68
Рыночный 0,25 1,00 2,00 0,79 0,20
Доходный 0,20 0,50 1,00 0,46 0,12
Сумма 1,45 5,50 8,00 3,97 1,00

λmax = 3,024595; ИС = 0,012297; ОС = 2,12 % < 10 %.

Итоговый расчет рыночной стоимости, согласованной методом анализа иерархий, представлен в табл. 7.18.

Таблица 7.18

Итоговое определение рыночной стоимости

Показатели А Б В Г Д Е Итоговый вес подхода Расчеты по подходам Взвешенный результат
Вес критерия 0,1083 0,2572 0,0406 0,4235 0,1083 0,0621      
Затрат-ный 0,09 0,67 0,19 0,30 0,68 0,68 0,4318 900 000 388 625
Рыноч-ный 0,29 0,11 0,73 0,60 0,10 0,20 0,3668 1000 000 366 755
Доход-ный 0,63 0,22 0,08 0,10 0,22 0,12 0,2020 1100 000 221 583
Сумма 1,00   976 963

0,4318 = 0,1083×0,09 0,2572×0,67 0,0406×0,19 0,4235×0,30
0,1083×0,68 0,0621×0,68;

388 625 = 900 000×0,4318.

По результатам согласования результатов оценки методом анализа иерархий рыночная стоимость составляет 976 963 руб. или округленно 977 000 руб.

Подводя итоги сказанного, можно отметить, что избежать субъективизма при согласовании результатов в течение всего процесса оценки просто невозможно. Можно лишь с помощью каких-то методов, приемов, процедур попытаться уменьшить степень субъективизма, в том числе и при согласовании результатов.

§

Теория оценки располагает рядом методов согласования результатов оценки. Данные методы носят эвристический характер (эвристика (от греч . heurisko — отыскиваю, открываю) — наука, изучающая продуктивное творческое мышление) и основываются, главным образом, на экспертной оценке полученных вариантов стоимости, исходя из ряда критериев, таких как достоверность исходной информации, количество и характер допущений, использовавшихся в расчетах оценщиком, важность отдельных свойств объекта и др. Наиболее распространенным способом согласования является механизм усреднения результатов оценки на основе весовых коэффициентов (удельных весов) [6].

В ходе распределения удельных весов в большинстве случаев исходят из цели оценки. Например, если заказчик преследует инвестиционные цели, то больший удельный вес может придаваться доходному подходу, если оценивается объект для целей купли-продажи, то сравнительному подходу. Другим основанием для распределения удельных весов может также являться степень доверия оценщика к информации, используемой в каждом подходе, и, соответственно, степень доверия данному подходу.

Однако ни два вышеперечисленных основания для распределения весов между подходами, ни другие подобные основания нельзя признать удовлетворительными. В частности, цель оценки не может определять величину рыночной стоимости, поскольку рыночная стоимость – это цена сделки между абстрактным покупателем и абстрактным продавцом, которым ничего не известно не только о целях друг друга, но и не имеющих своих целей, кроме как купить и продать. Поскольку конкретных целей ни абстрактный покупатель, ни продавец не имеют, то нет и основания для придания весовых коэффициентов (на основе цели оценки рыночной стоимости).

В то же время цель оценки может определять вид стоимости, например: инвестиционная стоимость, ликвидационная стоимость и т. п., то есть в зависимости от целей заказчика ему будет произведен расчет соответствующего вида стоимости с использованием наиболее адекватных методов в рамках трех вышеупомянутых подходов.

Таким образом, дискуссионным является вопрос о влиянии цели оценки на величину рыночной стоимости объекта. Что касается степени доверия к информации, на которой основывается расчет, то, согласно стандарту, оценщик «обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательного значения». Следовательно, если используемая информация изначально не заслуживает доверия, то это уже основание или для отказа от использования того или иного подхода, или корректировки исходной информации (усреднение данных, полученных из разных источников, использование экспертного мнения и т. п.), приводящей ее к состоянию, обеспечивающему достоверность.

В результате возникает вопрос о возможности применения традиционных критериев для согласования результатов оценки. При выведении итоговой величины рыночной стоимости бизнеса необходимо отталкиваться от определения рыночной стоимости. Поскольку, согласно Закону «Об оценочной деятельности», рыночная стоимость – наиболее вероятная цена сделки, а сравнительный подход показывает именно текущие цены сделок на рынке, то важнейшим ориентиром величины рыночной стоимости становится результат, полученный в рамках сравнительного подхода.

Читайте также:  Как инвестировать в золото с помощью брокерского счета и ИИС

Сравнительный подход дает оценку объекта рынком, в которую уже заложен уровень доходности объекта и ценность его активов. С точки зрения экономической теории трудно себе представить ситуацию, когда на рынке долгое время (7–10 лет) держатся цены на активы меньшие, чем эти активы позволяют заработать. Эта ситуация неизбежно должна была бы вызвать приток капитала на рынок данных активов – увеличить спрос, что в свою очередь приведет к росту цен и, как результат, к исчезновению диспропорции. Справедливым кажется и обратное утверждение.

Если рынок располагает достаточной информацией для проведения оценки объекта, результаты, полученные в рамках доходного и затратного подходов, могут носить лишь информационный характер и не должны влиять на итоговую величину стоимости. Однако если сравнительный подход по каким-либо причинам не применим, итоговая величина стоимости должна выводиться при помощи сопоставления результатов оценки по затратному и доходному подходам, а не путем их усреднения.

Таким образом, можно выделить следующие проблемы
и дискуссионные вопросы согласования результатов оценки:

– возможность применения традиционных критериев (цель оценки, достоверность исходной информации, надежность полученных результатов и т. п.) для согласования результатов оценки;

– возможность применения механизма усреднения для получения итоговой величины рыночной стоимости объекта;

– обоснование алгоритма согласования результатов оценки без применения механизма усреднения.

Использование усреднения результатов трех подходов
к оценке бизнеса не приводит к искомой величине рыночной стоимости. Выведение итоговой величины должно строиться на сопоставлении результатов, полученных в рамках трех подходов к оценке.

Если оценщиком выполнен сравнительный подход и его результаты приводятся не просто в качестве справочной информации (следовательно, исходная информация была доведена до уровня достоверной), то результаты других подходов имеют лишь информационный характер при выведении итоговой величины рыночной стоимости.

Зачастую сравнительный подход не может быть применен
в процессе оценки из-за отсутствия требуемой информации.
В этом случае необходимо сопоставить результаты методов затратного и доходного подходов.

Следует отметить, что, согласно практике, в рамках затратного подхода определяются затраты на создание оцениваемого объекта. Однако подобный подход к вопросу не позволяет выбрать между покупкой существующей компании и созданием новой, поскольку не учитывает ряда дополнительных затрат, связанных, например, с изменением конкурентной среды в результате создания нового предприятия. Кроме того, при использовании затратного подхода зачастую не учитывается тот факт, что при воссоздании предприятия, помимо стоимости активов (отраженных на балансе), необходимо учитывать расходы на привлечение управленческой команды, создание штата производственных рабочих и обслуживающего персонала, расходы, связанные с формированием аналогичного портфеля заказов (во многом зависящего от личных связей руководства).

Таким образом, упоминая затратный подход, следует подразумевать подход к определению всех затрат на создание аналогичного предприятия в дополнение к уже существующему: расходы на соединение четырех основных факторов производства (труд, земля, капитал и предпринимательская способность) и дополнительные расходы, вызванные изменениями в конкурентной среде.

Вернемся к определению рыночной стоимости. Согласно Федеральному закону «Об оценочной деятельности», под рыночной стоимостью понимается «наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке
в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства». Таким образом, определяя рыночную стоимость объекта, оценщик должен исходить из наличия на рынке позиции продавца, готового продать объект по некоторой цене, и позиции покупателя, готового приобрести данный объект также по некоторой цене.

Допустим, стоимость предприятия, полученная затратным подходом, превышает стоимость того же объекта, полученную доходным подходом. В этом случае покупатель будет ориентироваться на стоимость по доходам, так как если он понесет издержки, сопоставимые со стоимостью объекта по затратам, то он безусловно сможет создать аналогичное предприятие, но при этом создание аналога не окупится.

Продавец, владея объектом, доходы от которого ниже стоимости воссоздания, также будет склонен продать его исходя из стоимости по доходам, так как в случае если он оставит за собой право собственности на объект, он все равно не получит доход, превышающий величину стоимости объекта по доходам. Таким образом, спрос и предложение пересекаются в точке, соответствующей величине стоимости компании, полученной доходным подходом.

Возможен другой вариант: стоимость по доходам превышает стоимость по затратам. В этом случае покупатель будет исходить из стоимости по затратам, так как нет смысла в покупке объекта по цене, превышающей величину издержек, которые необходимо понести на создание аналогичного предприятия в дополнение к уже существующим.

Продавец получит доход, если продаст объект по цене, максимально приближенной к стоимости по затратам и хотя бы на рубль превышающей эту стоимость. Так, вновь понеся издержки, равные стоимости объекта по затратам (после получения денег от продажи), продавец сможет создать аналогичный объект и получать доход, соответствующий стоимости по доходам, но при этом он еще будет иметь чистую прибыль от сделки. Таким образом, рыночная стоимость установится на уровне стоимости объекта, определенной затратным подходом.

Итак, в обоих рассмотренных случаях рыночная стоимость компании определялась как наименьшая из двух возможных величин. Однако существует одно ограничение – ликвидационная стоимость (стоимость средств, которые могут получить акционеры в ходе распродажи активов и расплаты по долговым обязательствам) компании.

В том случае, когда стоимость, полученная в рамках доходного подхода, меньше стоимости по затратному подходу, возникает соображение о том, что ликвидация бизнеса может принести большую стоимость, нежели владение им с целью извлечения доходов. Таким образом, объекты оценки будут иметь рыночную стоимость, равную ликвидационной, если последняя больше стоимости, полученной в рамках доходного подхода. Если же ликвидационная стоимость меньше стоимости, определенной доходным подходом, то рыночная стоимость будет равна последней.

Теперь рассмотрим ситуацию с предприятиями и организациями, воссоздание (создание аналогичного предприятия в дополнение к уже существующей компании на рынке) которых экономически нецелесообразно, физически невозможно или юридически недопустимо – в частности, естественные монополии. Поскольку создание аналогичных объектов невозможно, то затратный подход
к определению стоимости не имеет экономического смысла, а полученные в ходе его применения результаты не должны учитываться при выведении итоговой величины рыночной стоимости.

Однако и в отношении вышеупомянутых компаний также справедливо ограничение, связанное с ликвидационной стоимостью.

Так, если ликвидация компании возможна (учитывая социальную и стратегическую значимость предприятия), то ликвидационная стоимость предприятия будет выступать в качестве рыночной цены оцениваемого объекта, в случае ее превышения над величиной стоимости, полученной в рамках доходного подхода.

Подведем краткий итог:

1. Использование усреднения результатов трех подходов
к оценке не приводит к искомой величине рыночной стоимости.

2. Выведение итоговой величины рыночной стоимости бизнеса должно отталкиваться от следующих основных положений:

– если в процессе оценки использован сравнительный подход, то итоговая величина рыночной стоимости компании – результат, полученный в ходе использования сравнительного подхода;

– если сравнительный подход не был использован в ходе оценки (в случае, когда воссоздание объекта оценки возможно), то рыночная стоимость определяется как меньшая величина из результатов методов доходного и затратного подходов, но не меньше величины, полученной методом ликвидационной стоимости;

– если сравнительный подход не был использован в ходе оценки объекта оценки, воссоздание которого невозможно, то рыночная стоимость определяется как большая величина из результатов доходного подхода и метода ликвидационной стоимости (при существовании возможности ликвидации).

Предложенные методы согласования результатов оценки носят эвристический характер, т. е. не имеют строгого научного доказательства. Однако данные методы нашли широкое практическое применение в оценочной деятельности из-за своей простоты и наглядности.

8. Пример определения рыночной стоимости
объекта недвижимости

8.1. Задание на оценку

Оценщик принимает на себя обязательства определить рыночную стоимость отдельно стоящего двухэтажного торгового здания, расположенного в Центральном районе города Кемерово.

Цель оценки: определение рыночной стоимости отдельно стоящего двухэтажного торгового здания, расположенного в Центральном районе города Кемерово на 1 августа 2008 г.

Назначение оценки: оценка собственности в целях получения информации о рыночной стоимости данного здания в случае его продажи.

8.2. Анализ наилучшего и наиболее эффективного
использования объекта недвижимости

Понятие наилучшего и наиболее эффективного использования (НиНЭИ), применяемое в настоящем отчете, определяется как вероятное и разрешенное законом использование оцениваемого объекта с наилучшей отдачей, причем непременно должны соблюдаться условия физической возможности, должного обеспечения и финансового оправдания такого рода действий. Для определения наилучшего и наиболее эффективного использования оцениваемого объекта были учтены четыре основных критерия.

Юридическая правомочность: рассмотрение только тех способов, которые разрешены законодательными актами.

Физическая возможность: рассмотрение физически реальных в данном месте способов использования.

Экономическая приемлемость: рассмотрение того, какое физически возможное и юридически правомочное использование будет давать приемлемый доход владельцу земельного участка.

Максимальная эффективность: рассмотрение того, какое из экономически приемлемых использование будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.

В соответствии с договором о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды, участок, на котором расположено оцениваемое здание, был предоставлен для строительства двухэтажного торгового здания. Таким образом, использование данного участка в других целях не является юридически правомочным.

Объект оценки физически не приспособлен для использования его под деятельность, отличающуюся от текущей. Для изменения существующего назначения здания потребуются значительные затраты на реконструкцию здания.

Учитывая выгодное место расположения объекта, а также сложившуюся в данном сегменте рынка ситуацию, оценщик считает, что использование объекта оценки в качестве торгового может являться наилучшим и наиболее эффективным.

ВЫВОД: наилучшим и наиболее эффективным использованием объекта оценки является его текущее использование в качестве торгового.

8.3. Определение рыночной стоимости здания
затратным подходом

8.3.1. Расчет восстановительной стоимости
методом сравнительной единицы

Для определения величины затрат используем УПВС № 18, отдел I «Вспомогательные производственные здания разного назначения», табл. 19 «Главные магазины».

Характеристики объекта оценки и объекта-аналога приведены в табл. 8.1.

Для расчета полной стоимости оцениваемого объекта стоимость единицы сравнения умножается на количество единиц сравнения и необходимые поправочные коэффициенты (климатический и временной) [см. выражение (4.1)].

Таблица 8.1

Физические характеристики объекта оценки и объекта-аналога

Характеристика Объект оценки Объект-аналог
Этажность
Фундаменты бетонные бутовые, буто-бетонные и бетонные
Стены кирпичные кирпичные и панельные
Покрытия и перекрытия железобетонные железобетонные
Кровля рулонная рулонная
Полы цементные и керамические цементные, асфальтовые, дощатые, бетонные и керамические
Прочее отопление, вентиляция, водопровод, канализация и электроосвещение отопление, вентиляция, водопровод, канализация и электроосвещение
Строительный объем, м3 7440,61 до 12 000
Год постройки

Технологии строительства и используемые материалы на 1972 г. (год постройки оцениваемого объекта) совпадают с технологиями 1969 г., поэтому оценщик для определения стоимости нового нежилого здания использует данные на СМР из предоставленной для оценки информации.

Стоимость 1 м3 нежилого помещения определяем согласно УПВС № 18, отдел I «Вспомогательные производственные здания разного назначения», табл. 19 «Главные магазины», восстановительная стоимость 1 м3здания объемом до 12 000 м3 для второго территориального пояса составляет 9,6 руб. Согласно технической части сборника УПВС № 18 (данный сборник разработан для II климатического района), для определения восстановительной стоимости зданий и сооружений, расположенных в I климатическом районе, необходимо применять коэффициент 1,09.

Индекс изменения стоимости СМР по индексам Госстроя с 1969 по 1984 г. составит:

К = К1К2 = 1,02 ∙ 1,18 = 1,2036,

где К1 = 1,02 – территориальный коэффициент к индексам, установленным по отраслям народного хозяйства, промышленности и направлениям в составе отраслей, учитывающий особенности изменения сметной стоимости, стоимости СМР по областям, краям, автономным республикам, союзным республикам, не имеющим областного деления, на 01.01.1984 г. для Кемеровской области (Приложение № 2 к Постановлению Госстроя СССР от 11.05.1983 г. № 94); К2 = 1,18 – индекс изменения сметной стоимости СМР по отраслям народного хозяйства на 01.01.1984 г. для предприятий розничной торговли (Приложение № 1 к Постановлению Госстроя СССР от 11.05.1983 г. № 94).

По данным сборника «Цены в строительстве» № 9 август 2008 г. (156) (страница 87) индекс пересчета стоимости с цен из уровня 1984 г. на уровень 1 августа 2008 г. для внебюджетных организаций равен 105,156.

Таким образом, КВ = 1,2036 ∙ 105,156 = 126,566.

СО = 9,6 ∙ 7440,61∙ 1,09 ∙ 126,566 = 9 854 244 руб.

§

Определение функционального износа

Определение физического износа нормативным методом

Физический износ здания определяем по формуле (4.3).

В табл. 8.2 представлен расчет физического износа нормативным методом. Доли восстановительной стоимости отдельных конструкций, элементов и систем в общей восстановительной стоимости здания принимали согласно сборнику УПВС № 18, отдел I «Вспомогательные производственные здания разного назначения», табл. 19 «Главные магазины». Физический износ определяли согласно ВСН 53-86 (р) «Правила оценки физического износа жилых зданий». Виды дефектов определены на основании осмотра конструкций оценщиком.

Таблица 8.2

Расчет физического износа нормативным методом

Наименование элементов объекта Доля восстановительной стоимости Li, % Вид дефекта Физи-ческий износ Fi, %Li × Fi
Фундаменты Мелкие трещины в цоколе, местные нарушения штукатурного слоя цоколя
Стены, перегородки и колонны Нарушение покрытия выступающих частей фасада, отдельные мелкие выбоины, трещины
Покрытия и перекрытия Трещины в швах между плитами
Кровля Мелкие одиночные повреждения в кровле и местах примыкания к вертикальным поверхностям
Полы Незначительные повреждения плинтусов. Отставание линолеума в стыках и вздутие местами
Проемы Мелкие трещины в местах сопряжения коробок со стенами, щели в притворах
Отделочные работы Местные повреждения окрасочного слоя. Мелкие трещины в плитках

Окончание табл. 8.2
Наименование элементов объекта Доля восстановительной стоимости Li, % Вид дефекта Физи-ческий износ Fi, %Li × Fi
Внутренние санитарно-технические и электротехнические работы Ослабление мест присоединения приборов; повреждение покрытия раковин, моек, ванн
Прочие работы Трещины стекол. Стертость дверных полотен и др.
Итого   1 090
Физический износ здания = 1 090/100 = 10,90 (%)

По мнению оценщика, функциональный износ у объекта оценки отсутствует.

По мнению оценщика, внешний износ у объекта оценки отсутствует.

8.3.5. Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости
затратным подходом

При оценке объекта затратным подходом оценщик счел возможным не учитывать стоимость земельного участка под зданием площадью 857,38 м2, находящегося в бессрочном пользовании, поскольку она очень незначительно влияет на восстановительную стоимостью здания. Оценка стоимости объекта недвижимости затратным подходом представлена в табл. 8.3.

Таблица 8.3

Определение стоимости объекта оценки затратным подходом

Расчетные показатели Величина показателя
Восстановительная стоимость, руб. 9 854 244
Прибыль застройщика (20 %), руб. 1 970 849
Итого затрат на строительство, руб. 11 825 093
Общий накопленный износ, % 10,90
Обесценение, руб. 1 074 112
Стоимость имущественного комплекса, рассчитанная затратным подходом, руб. 10 750 981

Прибыль застройщика учтена в оценке затратным подходом в размере 20 % от восстановительной стоимости здания (данные предоставлены специалистами ООО «ИСОН»).

Рыночная стоимость нежилого здания, расположенного
в Центральном районе города Кемерово, рассчитанная затратным подходом, на дату оценки 1 августа 2008 г. составляет 10 750 000 (десять миллионов семьсот пятьдесят тысяч) рублей без НДС.

8.4. Определение рыночной стоимости здания
сравнительным подходом

В рамках сравнительного подхода использовали метод сравнения цены 1 м2 общей площади здания.

Данные объекта оценки и отобранных для сравнения аналогов приведены в табл. 8.4. Информация по объектам-аналогам принята по данным www.sibestate.ru.

Корректировки к цене 1 м2 объектов-аналогов на имеющиеся различия и расчет рыночной стоимости приведены табл. 8.5.

Таблица 8.4

Данные объекта оценки и объектов аналогов

Параметр Объект оценки Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3
Назначение помещения торговое торговое торговое торговое
Цена, руб.   175 000 000 180 000 000 140 000 000
Общая площадь, м2 1848,80 2064,17 2397,50 1707,18
Местоположение центр центр центр центр
Автомобильная стоянка нет есть нет есть
Материал наружных стен кирпич бетон кирпич кирпич
Водоснабжение центральное центральное центральное центральное
Теплоснабжение центральное центральное центральное центральное
Благоустройство территории асфальт тротуарная плитка асфальт асфальт
Внутренняя отделка простая улучшенная простая простая
Состояние (износ) удовлетворительное хорошее плохое хорошее
Этажность
Дата продажи 1.08.2008 1.08.2008 1.08.2008 1.08.2008
Условия сделки продажа предложение продажа предложение
Капитальность I II I II
Наличие подвала есть есть есть нет
Особенности архитектурного строения отдельно стоящее отдельно стоящее пристроенное пристроенное
Наличие охраны есть есть нет есть
Планировка стандартная стандартная стандартная улучшенная

Таблица 8.5

Корректировки и расчет рыночной стоимости
объекта оценки

Параметр Объект оценки Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3
Цена, руб.   111 150 000 61 470 000 67 530 000
Цена за 1 м2, руб.   84 779,84 75 078,21 82 006,58
Назначение помещения торговое торговое торговое торговое
корректировка 1,00 1,00 1,00
скорректированная цена, руб. 84 779,84 75 078,21 82 006,58
Общая площадь, м2 1848,8 2 064,17 2 397,50 1 707,18
корректировка 1,09 1,12 0,98
скорректированная цена, руб. 92 410,03 84 087,60 80 366,45
Автомобильная стоянка нет есть нет есть
корректировка 0,98 1,00 0,98
скорректированная цена, руб. 90 561,83 84 087,60 78 759,12
Материал наружных стен кирпич бетон кирпич кирпич
корректировка 1,02 1,00 1,00
скорректированная цена, руб. 92 373,07 84 087,60 78 759,12

Продолжение табл. 8.5
Параметр Объект оценки Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3
Водоснабжение центральное центральное центральное центральное
корректировка 1,00 1,00 1,00
скорректированная цена, руб. 92 373,07 84 087,60 78 759,12
Теплоснабжение центральное центральное центральное центральное
корректировка 1,00 1,00 1,00
скорректированная цена, руб. 92 373,07 84 087,60 78 759,12
Благоустройство территории асфальт тротуарная плитка асфальт асфальт
корректировка 0,98 1,00 1,00
скорректированная цена, руб. 90 525,61 84 087,60 78 759,12
Внутренняя отделка простая улучшенная простая простая
корректировка 0,98 1,00 1,00
скорректированная цена, руб. 88 715,10 84 087,60 78 759,12
Состояние (износ) удовлетворительное хорошее плохое хорошее
корректировка 0,92 1,08 0,92
скорректированная цена, руб. 81 617,89 90 814,61 72 458,39
         
         
Этажность
корректировка 0,98 1,00 1,00
скорректированная цена, руб. 79 985,53 90 814,61 72 458,39
Дата продажи 01.08.2008 01.08.2008 01.08.2008 01.08.2008
корректировка 1,00 1,00 1,00
скорректированная цена, руб. 79 985,53 90 814,61 72 458,39
Условия сделки продажа предложение продажа предложение
корректировка 0,95 1,00 0,95
скорректированная цена, руб. 75 986,26 90 814,61 68 835,47
Капитальность I II I II
корректировка 1,02 1,00 1,02
скорректированная цена, руб. 77 505,98 90 814,61 7 0212,18
Наличие подвала есть есть есть нет
корректировка 1,00 1,00 0,99
скорректированная цена, руб. 77 505,98 90 814,61 69 510,06
Особенности архитектурного строения отдельно стоящее отдельно стоящее пристроенное пристроенное
корректировка 1,00 0,99 0,99
скорректированная цена, руб. 77 505,98 89 906,46 68 814,96
Окончание табл. 8.5
Параметр Объект оценки Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3
Наличие охраны есть есть нет есть
корректировка 1,00 1,01 1,00
скорректированная цена, руб. 77 505,98 90 805,53 68 814,96
Планировка стандартная стандартная стандартная улучшенная
корректировка 1,00 1,00 0,97
скорректированная цена, руб. 77 505,98 90 805,53 66 750,51
Среднеарифметическая цена 1 м2, руб.   78 354,01
Рыночная стоимость объекта оценки, руб. 144 860 893,69

Обоснование процентных поправок (экспертный метод). Корректировки, предложенные на цены оцениваемого объекта и аналогов, приведены на основании анализа продаж и сложившейся практики.

Все объекты-аналоги имеют с объектом оценки одинаковое назначение — торговое, поэтому вводим корректирующий коэффициент 1,00.

Традиционно объекты недвижимости, имеющие большую площадь, ценятся ниже. Поэтому для объекта-аналога 1 корректирующий коэффициент 1,09, для объекта-аналога 2 — 1,12 и для объекта-аналога 3 — 0,98.

Так как автомобильная стоянка отсутствует у объекта оценки и второго объекта-аналога, то для второго объекта-аналога принимаем корректирующий коэффициент, равный 1,00, а для остальных аналогов 0,98.

Кирпич — это самый востребованный, практичный и экологический материал для стен жилья. Кирпич ценят еще и за то, что стены из него «дышат». Поэтому объекты недвижимости со стенами из кирпича ценятся выше. Для объекта-аналога с бетонными стенами применяем корректирующий коэффициент 1,02,
а для объектов-аналогов 2 и 3 — 1,00.

Так как есть у всех объектов-аналогов и у оцениваемого объекта центральное водоснабжение, то для всех аналогов принимаем корректирующий коэффициент, равный 1,00.

Так как есть у всех объектов-аналогов и у оцениваемого объекта центральное теплоснабжение, то для всех аналогов принимаем корректирующий коэффициент, равный 1,00.

Благоустройство территории – важный фактор, влияющий на стоимость недвижимости. Территория объекта оценки заасфальтирована. Для аналога 1 принимаем корректирующий коэффициент 0,98 (так как стоимость тротуарной плитки выше стоимости асфальта), для аналогов 2 и 3 – корректирующий коэффициент 1,00 (территория заасфальтирована).

В соответствии с общим состоянием зданий к цене 1 м2 аналогов 1, 3, 4 и 5 применен поправочный коэффициент на состояние 0,92, аналога 2 – 1,08.

Чем лучше отделка, тем выше стоимость объекта недвижимости. Корректирующий коэффициент для объекта-аналога 1 с улучшенной отделкой — 0,98, а для объектов-аналогов 2 и 3 — 1,00.

Чем хуже состояние объекта, тем больше затрат необходимо на его эксплуатацию и ремонт, соответственно цена объектов со значительным износом гораздо ниже, чем новых. Принимаем корректирующий коэффициент для 1 и 3 объектов-аналогов — 0,92, а для объекта-аналога 2 — 1,08.

При введении корректировки на этажность оценщик руководствовался «Консультациями по вопросам оценки недвижимости при использовании сборников УПВС» в соответствии с которыми при этажности объекта аналога более этажности объекта оценки применялся коэффициент 0,98 (аналог 1).

Дата продажи объектов-аналогов и дата оценки совпадают, соответственно применен корректирующий коэффициент 1,00.

Цена предложения при продаже может снижаться на величину до 10 %,поэтому для аналога 2 применяем среднее значение 5 %, корректирующий коэффициент на условия сделки для этого аналога – 0,95, для аналогов 1 и 3 – 1,00.

Корректировка на группу капитальности введена в соответствии с «Консультациями по вопросам оценки недвижимости при использовании сборников УПВС». Для аналогов 1 и 3 корректирующий коэффициент составил 1,02, для аналога 2 – 1,00.

У аналогов 1 и 2 имеются подвальные помещения, так же как и у оцениваемого объекта. Корректирующий коэффициент для этих аналогов – 1,00, для третьего — 0,99 (поскольку стоимость подвальных помещений несколько ниже).

Особенности архитектурного строения, в первую очередь, определяют удобством его использования. Поэтому для отдельно стоящего аналога 1 применен корректирующий коэффициент 1,00, а для пристроенных аналогов 2, 3 – 0,99, поскольку затраты на их содержание будут несколько ниже.

Объект оценки и объекты-аналоги 1 и 3 охраняются, соответственно корректирующий коэффициент – 1,00, так как объект-аналог 2 не охраняется – корректирующий коэффициент 1,01.

Объекты-аналоги 1 и 2, так же как объект оценки, имеют стандартную планировку, поэтому вводим корректирующий коэффициент 1,00, к цене 1 м2 объекта-аналога 3 с улучшенной планировкой вводим понижающий коэффициент 0,97.

8.5. Определение рыночной стоимости здания
доходным подходом

§

Данный метод определяет поток доходов и преобразует его в текущую стоимость путем применения нормы капитализации.

Расчет коэффициента капитализации методом кумулятивного построения представлен в табл. 8.6.

Таблица 8.6.

Расчет коэффициента капитализации

Компоненты ставки Величина ставки, %
Безрисковая ставка 8,50
Поправка на риск 6,00
Поправка на низкую ликвидность оцениваемого объекта 0,00
Итого 14,50

Ведущим принципом в работе организации является стремление к получению прибыли. Это стремление ограничивается возможностью понести убытки. Здесь появляется и формируется понятие «риск».

Безрисковая ставка принята оценщиком в соответствии со ставкой Сбербанка России по вкладу на срок 1 год 1 мес. на сумму от 10 000 000 руб. в размере 8,5 %.

Премия на ликвидность оцениваемого объекта определена согласно следующему принципу:

1) 0 % годовых для высоколиквидных объектов, у которых ожидаемый срок реализации для получения полной рыночной стоимости не превышает 6 месяцев;

2) 5 % годовых для среднеликвидных объектов, у которых ожидаемый срок реализации для получения полной рыночной стоимости 6–12 месяцев;

3) 10 % годовых для низколиквидных объектов, у которых ожидаемый срок реализации для получения полной рыночной стоимости свыше 12 месяцев.

Оцениваемый объект относится к высоколиквидным объектам, поэтому величина рисковой ставки равна нулю.

Премия за общий риск инвестиций в недвижимость определена на основании следующих рисков.

Риски, связанные с управлением собственностью и урегулированием расчетов, отражаются на всех сторонах существующего предприятия, т. е. текущее состояние предприятия и перспективы его развития во многом определены качеством управления. Если учитывать градацию этих рисков от 0 до 5 %, то оценщик по сложившейся ситуации применяет величины, приведенные в табл. 8.7.

Таблица 8.7

Расчет поправки на риск

Компоненты ставки Величина ставки, %
Риск, связанный с управлением собственностью
Риск урегулирования расчетов
Финансовый риск
Итого

К финансовым рискам можно отнести риски, связанные
с управлением финансами и взаимоотношением партнеров в процессе сделки — неисполнение договорных обязательств по сделке, невозврат кредита и прочие непредвиденные расходы. При тех же градациях рисков оценщик применяет коэффициент 3 %.

Данные о доходности объекта предоставлены собственником. Чистый операционный доход от использования объекта оценки составляет 15 973 632,00 руб. (1 200 · 1 848,80 · 12 · 0,60 = = 15 973 632,00).

Подставляя значения в формулу (5.1), получаем

Определение коэффициента капитализации с учетом возмещения инвестиций (с корректировкой на изменение стоимости актива)

Рыночная стоимость оцениваемого объекта, определенная методом прямой капитализации в рамках доходного подхода, равна 110 162 980 руб. без НДС.

§

Позволяет определить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

Расчет стоимости объекта недвижимости методом дисконтированных денежных потоков (ДДП) производится по формуле (5.7).

Ставку дисконтирования определяли с помощью модели Гордона после преобразования формулы (5.6):

i = Ккап g,

где i – ставка дисконтирования; g – условно постоянный (средний) темп прироста доходов от бизнеса в указанный период (принят оценщиком в размере 3 % на основе рынка недвижимости).

Коэффициенты инфляции приняты оценщиком, исходя из сложившейся ситуации на рынке недвижимости, для первого и второго прогнозного годов — 12, третьего и четвертого — 11, пятого — 9 %.

Стоимость реверсии определяли методом капитализации денежного потока последнего прогнозного года.

Определение коэффициента капитализации с учетом возмещения инвестиций (с корректировкой на изменение стоимости актива)

В результате расчетов получены значения, приведенные
в табл. 8.8.

Таблица 8.8

Расчет рыночной стоимости методом дисконтирования денежных потоков

Параметр Прогнозный год
Ставка дисконта 0,175 0,205 0,235 0,265 0,295
Чистый операционный доход, руб. 15 973 632 18 427 182 21 257 597 24 303 811 27 786 547
Дисконтированный поток, руб. 13 593 729 12 690 678 11 285 305 9 491 007 7 629 318
Стоимость реверсии, руб. 104 854 893
Дисконтированная стоимость реверсии, руб. 28 789 880
Рыночная стоимость, руб. 83 479 917

С помощью метода дисконтирования денежных потоков
в рамках доходного подхода была получена рыночная стоимость оцениваемого объекта, равная 83 479 917 руб. без НДС.

8.5.3. Согласование результатов оценки,
полученных доходным подходом

Согласование результатов, полученных в рамках доходного подхода, проводится с помощью метода анализа иерархий.

Результаты расчетов приведены в таблицах 8.9–8.14.

Параметры λmax, ИС и ОС определяли по формулам (7.5), (7.4) и (7.6) соответственно, значения СС представлены в табл. 7.3.

Таблица 8.9

Определение весов критериев оценки

Критерий А Б В Г Расчет Вес критерия
А 1,00 0,33 0,50 1,00 0,64 0,14
Б 3,00 1,00 2,00 3,00 2,06 0,46
В 2,00 0,50 1,00 2,00 1,19 0,26
Г 1,00 0,33 0,50 1,00 0,64 0,14
Сумма 4,53 1,00

λmax = 4,012684; ИС = 0,004228; ОС = 0,47 %.

Таблица 8.10

Определение весов альтернатив по критерию А

Метод Прямой капитализации Дисконтирования денежных потоков Расчет Вес метода по критерию А
Прямой капитализации 1,00 3,00 1,73 0,75
Дисконтирования денежных потоков 0,33 1,00 0,58 0,25
Сумма 1,33 4,00 2,31 1,00

λmax = 2,00; ИС = 0,00; ОС = 0,00 %.

Таблица 8.11

Определение весов альтернатив по критерию А

Метод Прямой капитализации Дисконтирования денежных потоков Расчет Вес метода по критерию Б
Прямой капитализации 1,00 3,00 1,73 0,75
Дисконтирования денежных потоков 0,33 1,00 0,58 0,25
Сумма 1,33 4,00 2,31 1,00

λmax = 2,00; ИС = 0,00; ОС = 0,00 %,

Таблица 8.12

Определение весов альтернатив по критерию В

Метод Прямой капитализации Дисконтирования денежных потоков Расчет Вес метода по критерию В
Прямой капитализации 1,00 0,11 0,33 0,10
Дисконтирования денежных потоков 9,00 1,00 3,00 0,90
Сумма 10,00 1,11 3,33 1,00

λmax = 2,00; ИС = 0,00; ОС = 0,00 %.

Таблица 8.13

Определение весов альтернатив по критерию Г

Метод Прямой капитализации Дисконтирования денежных потоков Расчет Вес метода по критерию Г
Прямой капитализации 1,00 2,00 1,41 0,67
Дисконтирования денежных потоков 0,50 1,00 0,71 0,33
Сумма 1,50 3,00 2,12 1,00

λmax = 2,00; ИС = 0,00; ОС = 0,00 %.

Таблица 8.14

Определение рыночной стоимости в рамках рыночного подхода

Показатели А Б В Г Итоговый вес метода Расчеты по методам Взвешенный результат
Вес критерия 0,14 0,46 0,26 0,14      
Метод прямой капитализации 0,75 0,75 0,10 0,67 0,5675 110 162 980 62 517 491
Метод дисконтирования денежных потоков 0,25 0,25 0,90 0,33 0,4325 83 479 917 36 105 064
Сумма 1,0000   98 622 555

Рыночная стоимость оцениваемого здания, расположенного
в Центральном районе г. Кемерово, рассчитанная доходным подходом, на дату оценки 1 августа 2008 г. составляет 98 623 000 (девяносто восемь миллионов шестьсот двадцать три тысячи) руб. без НДС.

§

Согласование результатов оценки

Путем расчета получены три значения рыночной стоимости оцениваемого здания, а именно:

— по затратному подходу – 10 750 000 руб.;

— по сравнительному подходу – 144 860 000 руб.;

— по доходному подходу – 98 623 000 руб.

Проанализировав расчетные данные определения рыночной стоимости тремя подходами, оценщик пришел к выводу, что каждая полученная стоимость из этих расчетов является рыночной. Для определения окончательной рыночной стоимости выполнено согласование результатов применения трех подходов оценки по методике, изложенной в п. 8.5.3.

Согласование результатов, полученных в настоящей оценке при помощи затратного, сравнительного и доходного подходов, производится с использованием метода анализа иерархий. Результаты расчетов приведены в табл. 8.15–8.20.

Таблица 8.15

Определение весов критериев

Критерий А Б В Г Расчет Вес критерия
А 1,00 0,20 0,33 1,00 0,51 0,0963
Б 5,00 1,00 3,00 5,00 2,94 0,5579
В 3,00 0,33 1,00 3,00 1,32 0,2495
Г 1,00 0,20 0,33 1,00 0,51 0,0963
Сумма 4,74 1,0000

λmax = 4,057734; ИС = 0,019245; ОС = 2,14 %.

Таблица 8.16

Определение веса результатов применения подходов по критерию А

Подход к оценке Доходный Сравнительный Затратный Расчет Вес подхода по критерию А
Доходный 1,00 0,50 1,00 0,79 0,25
Сравнительный 2,00 1,00 2,00 1,59 0,50
Затратный 1,00 0,50 1,00 0,79 0,25
Сумма 4,00 2,00 4,00 3,17 1,00

λmax = 3,00; ИС = 0,00; ОС = 0,00 %.

Таблица 8.17

Определение веса результатов применения подходов по критерию Б

Подход к оценке Доходный Сравнительный Затратный Расчет Вес подхода по критерию Б
Доходный 1,00 1,00 2,00 1,26 0,40
Сравнительный 1,00 1,00 2,00 1,26 0,40
Затратный 0,50 0,50 1,00 0,63 0,20
Сумма 2,50 2,50 5,00 3,15 1,00

λmax = 3,00; ИС = 0,00; ОС = 0,00 %.

Таблица 8.18

Определение веса результатов применения методов по критерию В

Подход к оценке Доходный Сравнительный Затратный Расчет Вес подхода по критерию В
Доходный 1,00 1,00 2,00 1,26 0,40
Сравнительный 1,00 1,00 2,00 1,26 0,40
Затратный 0,50 0,50 1,00 0,63 0,20
Сумма 2,50 2,50 5,00 3,15 1,00

λmax = 3,00; ИС = 0,00; ОС = 0,00 %.

Таблица 8.19

Определение веса результатов применения методов по критерию Г

Подход к оценке Доходный Сравнительный Доходный Расчет Вес подхода по критерию Г
Доходный 1,00 0,11 1,00 0,48 0,09
Сравнительный 9,00 1,00 9,00 4,33 0,82
Затратный 1,00 0,11 1,00 0,48 0,09
Сумма 11,00 1,22 11,00 5,29 1,00

λmax = 3,00; ИС = 0,00; ОС = 0,00 %.

Таблица 8.20

Определение рыночной стоимости объекта оценки

Вес критерия А Б В Г Итоговый вес подхода Расчеты по подходам Взвешенный результат
Показатели 0,10 0,56 0,25 0,10
Доходный 0,25 0,40 0,09 0,09 0,2787 98 623 000 27 486 230
Сравнительный 0,50 0,40 0,82 0,82 0,5542 144 860 000 80 281 412
Затратный 0,25 0,20 0,09 0,09 0,1671 10 750 000 1 796 325
Сумма       1,0000   109 563 967

Рыночная стоимость оцениваемого здания, расположенного в Центральном районе г. Кемерово, определенная на дату оценки 1 августа 2008 г., составляет 109 563 000 (сто девять миллионов пятьсот шестьдесят три тысячи) руб. без НДС.

1. Борисов, А. Н. Комментарий к ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» (постатейный) — М. : Юстицинформ , 2008. — 296 с.

2. Виноградов, Д. В. Экономика недвижимости. Учебное пособие. — Владимир : Владим. гос. ун-т , 2007. — 256 с.

3. Грибовский, С. В. Оценка стоимости недвижимости / С. В. Грибовский, Е. Н. Иванова, Д. С. Львов, О. Е. Медведева.
— М. : ИНТЕРРЕКЛАМА , 2003. — 704 с.

4. Гриненко, С. В. Экономика недвижимости. Конспект лекций. — Таганрог: Изд-во ТРТУ , 2004. — 107 с.

5. Грязнова,А. Г. Оценка бизнеса : учеб. для студентов вузов, обучающихся по экон. специальностям / под ред. А. Г. Грязновой, М. А. Федотовой. — М. : Финансы и статистика , 2005. — 736 с.

6. Грязнова, А. Г. Оценка недвижимости : учеб. для студентов вузов, обучающихся по специальности «Финансы и кредит» / под ред. А. Г. Грязновой, М. А. Федотовой. — М. : Финансы и статистика , 2008. — 560 с.

7. Гукова, А. В. Оценка бизнеса для менеджеров : учеб. пособие для студентов, обучающихся по специальности «Финансы и кредит» / А. В. Гукова, И. Д. Аникина. — М. : Омега-Л, 2008. — 176 с.

8. Сивец, С. Как сдать «экзамен совести» или О проблеме согласования результатов оценки / С. Сивец // Актуальные вопросы оценки бизнеса и имущественных прав : сб. науч. тр. — Алушта , 2003. — С. 105-108.

9. Татарова, А. В. Оценка недвижимости и управление собственностью : учеб. пособие. — Таганрог : Изд-во ТРТУ , 2003. — 62 с.

10. Федеральный стандарт оценки № 1. «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» // Рос. газ. — 2007. — 4 сентября.

11. Федеральный стандарт оценки № 2. » Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)» // Рос. газ. — 2007. — 4 сентября.

12. Федеральный стандарт оценки № 3. » Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» // Рос. газ. — 2007. — 5 сентября.

Составители

Андрей Владимирович Угляница

Алексей Владимирович Исаенко

Ольга Михайловна Скоморохова

Закладка Постоянная ссылка.
1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (1 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Загрузка...

Комментарии запрещены.