Процесс покупки недвижимости в Швейцарии

Процесс покупки недвижимости в Швейцарии Вклады для молодёжи

Что выбирают богатые швейцарцы?

Вооружившись полученными знаниями, мы теперь можем изучить диаграммы в деталях.

Эта диаграмма показывает число разрешений на строительство новых жилых объектов Швейцарии по кварталам, с делением на три категории. Синяя линия – частные дома на одну семью с проживанием собственника. Зелёная – кондоминиумы, дома с апартаментами с проживанием собственников, где каждой квартире соответствует отдельная запись в книге земельного регистра.

Ясно видно, что число новых разрешений на строительство домов на одну семью снижается в течение многих лет. За последние 15 лет число таких разрешений уменьшилось вдвое. Основная причина этого отмечена выше: просто ограниченное количество подходящих земельных участков.

Эту тенденцию не следует интерпретировать как отсутствие спроса или снижение цен. Напротив, спрос на дома высок и может даже вырасти из-за корона-кризиса. Семьи, которые могут себе это позволить, всё чаще ищут недвижимость большей площади с собственным садом.

А растущая тенденция к работе в режиме домашнего офиса позволяет хорошо оплачиваемым корпоративным сотрудникам работать среди зелени пригорода или в даже сельской местности, без необходимости каждое утро ездить в город. Мы уже ясно видим эту тенденцию в Австрии.

Если растущий спрос сталкивается с неизменным или даже сокращающимся предложением, это приводит к росту цен на существующую недвижимость – простой закон рыночной экономики. Мы рассмотрим это далее по тексту статьи.

Число проектов строительства кондоминиумов также упало за последние 7 лет – примерно на 40%. Однако количество разрешений на строительство ничего не говорит о фактическом количестве построенных индивидуальных квартир. В этом сегменте мы видим тенденцию к строительству больших зданий с большим количеством квартир, поскольку это позволяет эффективно использовать участок под застройку.

Следует отметить, что квартиры в кондоминиумах, которые принадлежат физическим лицам, зачастую не занимаются собственниками. Апартаменты часто покупают как инвестиционный объект и сдают арендаторам. В Швейцарии это популярно как вариант частного пенсионного обеспечения, который требует гораздо меньше средств, чем покупка целого многоквартирного дома.

Апартаменты в Швейцарии, как правило, высокого качества. Открытый камин, панорамный вид, просторная терраса на крыше, велнесс-зал и закрытый бассейн внутри здания – достаточно распространенный стандарт. Открытая кухня, которая обычно является частью гостиной, обязательно должна быть оснащена новейшим оборудованием от ведущего швейцарского производителя V-Zug AG (немецкого бренда Miele было бы недостаточно…).

Подземная парковка с лифтом, ведущим к апартаментам, – тоже обязательный элемент. Кроме того, в большинстве кондоминиумов есть собственные службы уборки и ухода за территорией. Особой популярностью пользуются так называемые террасные дома, которые идеально подходят к крутым горным склонам вдоль красивых озер Швейцарии и создают ощущение настоящего роскошного пентхауса в каждой квартире.

Квартиры для себя и для аренды – в чём разница?

В то время как для частных домов и кондоминиумов с проживанием собственников число разрешений на строительство в долгосрочной перспективе снижается, с многоквартирными домами под аренду происходит совсем другая ситуация.

Основное отличие между кондоминиумами и домами с арендными квартирами заключается в юридической структуре собственности. Конечно, квартиры в аренду также обеспечивают нужды арендаторов с низкими доходами, в то время как кондоминиумы, как правило, предназначены для более состоятельных клиентов. Однако в Швейцарии существует также развитый рынок рентных апартаментов высокого качества и даже класса люкс.

Основная причина – специальное налоговое правило, связанное со «вменённой стоимостью аренды» (смотри выше), которое заставляет даже состоятельных жителей отдавать предпочтение съёмным апартаментам, а также большое количество высокооплачиваемых эмигрантов, которые работают в крупных банках, корпорациях и международных организациях в Цюрихе, Цуге, Женеве или Базеле.

В кондо-здании у каждой квартиры – отдельная запись в земельной книге и все апартаменты обычно принадлежат разным владельцам. Такая структура планируется с самого начала и приводит к дополнительным затратам как во время строительства, так и во время управления недвижимостью.

В здании с арендным жильём отдельные апартаменты юридически не выделены в земельной книге, и всё здание находится в эксплуатации и собственности единственного инвестора. Его прибыль связана с постоянным доходом от аренды, как в случае с коммерческой недвижимостью.

Строительство рентных апартаментов, которое часто стоит десятки миллионов швейцарских франков, является прерогативой институциональных инвесторов, таких как пенсионные фонды или страховые компании. По факту, двумя крупнейшими игроками в этой области являются занятая страхованием жизни компания Swiss Life AG и SUVA – швейцарский государственный фонд страхования от несчастных случаев. Вместе они владеют недвижимостью в Швейцарии на сумму более 30 млрд франков (около €28 млрд).

Процедура приобретения недвижимости в швейцарии иностранцами.

1)  Закон, регулирующий приобретение недвижимости
иностранцами.

Согласно швейцарскому Федеральному закону о приобретении
полной земельной собственности не резидентами, который именуется  “Lex Furgler-Koller-Friedrich”
(Закон Фридриха), продажа собственности иностранцам осуществляется на основании
годовых квот, выдаваемых на каждый туристический регион (Кантональная доля).

Данный закон вступил в силу 1 января 1985 года. Целью этого
закона является ограничение возможности приобретения квартир и других видов
собственности иностранцами в Швейцарии.

В некоторых случаях, данные квоты полностью используются в
течение года, и покупателю – иностранцу 
приходится ждать следующего года, или дольше (в некоторых случаях, до
двух лет), чтобы получить разрешение на покупку.

Данное положение распространяется как на объекты нового
строительства, так и/или на собственность, уже находящуюся во владении граждан
Швейцарии или иностранцев, проживающих в Швейцарии. Не резиденты, получившие
квоту, могут передать ее, и, следовательно, при продаже своей собственности,
она может быть передана новому приобретателю в короткий срок (около 3-4
месяцев).

Читайте также:  Целевой вклад на детей в 2019 году

2) Условия покупки. 

Во-первых, необходимо отметить, что ни юридическое лицо,
например, общество с ограниченной ответственностью, ни другие виды юридических
лиц не могут приобрести недвижимость в Швейцарии для отдыха или временного проживания как
фирма.  Покупка осуществляется только
от  имени физического лица.

Лица, имеющие разрешение категории С, считаются гражданами
Швейцарии в отношении приобретения недвижимости и могут, таким образом,
приобрести любую квартиру, шале, здание, землю или виллу в Швейцарии, без
ограничений, касающихся иностранцев.

Европейские граждане из стран Евросоюза (или из стран
Европейской ассоциации свободной торговли), имеющие разрешение категории В, могут приобретать собственность
как и граждане Швейцарии и в дальнейшем проводить с ней дальнейшие сделки.
Лица, имеющие разрешение категории В, прибывшие из других стран, также имеют
право свободно приобрести имущество только в том случае, если это имущество
будет приобретаться для постоянного вида на жительство в Швейцарии. В случае,
если они желают приобрести «второй дом», т.е. недвижимость для временного
пребывания, они также должны получить разрешение, как и при покупке недвижимости,
иностранцами не из стран Евросоюза.

Процесс покупки недвижимости в Швейцарии

3) Правовые ограничения. 

а) Не граждане Швейцарии (лица, не проживающие в Швейцарии)
вправе владеть только одной единицей собственности на каждую семью: под семьей
понимается семья, состоящая из мужа, жены и/или несовершеннолетнего ребенка. По
достижении совершеннолетнего возраста, сын или дочь владельца вправе приобрести
собственность на его/ее имя при условии, что он/она сможет доказать свою
финансовую состоятельность.

б) Иностранный покупатель вправе приобрести квартиру в Швейцарии, жилая
площадь которой составляет не более 200 кв.м. Так же возможна покупка
отдельного шале, в случае если площадь земли не превышает 1000 кв.м. (на
сегодняшний день ограничение составляет 1750 кв.м.). В данном случае, жилая
площадь шале не должна превышать 200 кв.м. (но к данной площади разрешается
добавить гаражи и служебные помещения, например подвалы, котельные и т.д.). В
случае если владелец может доказать необходимость  приобретения дома большей площади  (большая семья, регулярный прием большого
количества гостей), либо по причине специфичного рельефа поверхности (склон)
или конфигурации земли, возможно получить специальное разрешение на такую
покупку.

в) Владелец, или его семья, имеют право проживать в
квартире, называющимся так называемым «летним» (вторым) домом, каждый год, но
не более 6 месяцев в году (90 дней в полугодии) согласно закону о пребывании
иностранцев в Швейцарии.

г) Данная собственность не может быть сдана в аренду на
период, превышающий 11 месяцев, это законодательно запрещено. 

д) В течение 5 лет собственность не подлежит перепродаже (за
исключением непредвиденных случаев, таких как смерть, болезнь и т.д., но в
данных случаях собственность должна быть перепродана без прибыли, то есть по
той же цене, по которой она приобреталась или за меньшую стоимость). Период, в
течение которого квартира или дом не подлежат перепродаже, начинается с того
момента, когда регистрируется государством переход права собственности на имя
нового владельца в земельном кадастре, а не с момента подписания
первоначального договора купли-продажи. С момента перехода собственности в
законное владение нового собственника, все расходы и налоги на имущество
оплачиваются новым владельцем.

е) В отдельных случаях, если квартира пустует в течение
долгого времени, собственность  может
быть перепродана по истечению двух лет.

4) Покупка недвижимости для постоянного проживания в
Швейцарии.

Лица из стран Европейского Сообщества (ЕС или из стран
Европейской ассоциации свободной торговли), имеющие разрешения категории С или
В, вправе свободно приобретать любую недвижимость, как и граждане Швейцарии.

Другие иностранцы (лица, не из европейских стран, имеющие разрешение
категории В) вправе приобретать собственность, используемую как  основное место проживания без получения
разрешения (на свое имя), в случае если ее площадь не превышает 3000 кв.м. В
том случае, если площадь превышает 3000 кв.м., разрешается подать ходатайство
для получения специального разрешения, если собственность представляет собой
одно целое (например, поместье).

Владелец данной собственности должен сам проживать в данном
доме и использовать его в качестве основного места проживания.

Получить разрешение категории В для граждан Европы (ЕС или
стран Европейской ассоциации свободной торговли) не составляет особой
трудности, в случае если гражданин, вне зависимости от его возраста, обладает
достаточными финансовыми средствами, при этом не работая. Получить разрешение
категории В для граждан не из европейских стран более проблематично: гражданин
должен иметь определенное состояние, не работать и быть старше 55 лет.

Лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность, могут
получить разрешение категории В с помощью компании, на которую они работают.Процесс покупки недвижимости в Швейцарии

5) Процедура  покупки
с помощью швейцарского агентства недвижимости.

1) Процедура покупки летнего дома

Определившись с выбором объекта недвижимости, клиент должен
сделать следующее:

а) Заполнить бланк о гражданском статусе.

б) Подписать доверенность, в которой должна находиться
следующая информация:

– ФИО и полный адрес покупателя (покупателей)

– местоположение и название шале, номер квартиры и этаж

– номер площадки для стоянки (в случае необходимости)

– цена: цена квартиры

  цена площадки для
стоянки

  стоимость мебели (в
случае необходимости)  = итоговая цена

– график платежей, относительно хода выполнения работ, в случае
покупки квартиры в

строящемся доме (% от итоговой цены)

в) Предоставить копии трех первых страниц паспорта каждого
покупателя или удостоверения личности, подписанных надлежащим образом. Подпись
покупателей на копиях паспортов или удостоверениях личности должны быть
заверены нотариусом или адвокатом.

г) Перевести резервационный депозит в размере 15% на счет
нотариуса.

 Перечисленные выше
документы (а, б, в) обычно заполняются в 
офисе швейцарской компании и отсылаются нотариусу.

Как только нотариус получает все документы и депозит (см.
пункты а, б, в, г), нотариус  должен
сделать следующее:

Читайте также:  Целевой вклад на детей 1993 года компенсация

1. Подписать договор купли-продажи или контракт о продаже
условно достроенного жилья.

2. Подать заявление о выдаче разрешения на покупку
недвижимости от имени лиц, не проживающих постоянно на территории Швейцарии.

Период оформления разрешения обычно составляет от двух до
трех месяцев со дня подачи заявления.

После получения разрешения из кантонального департамента и
его утверждения в федеральном органе власти, нотариус составляет окончательный
вариант договора купли-продажи, если речь идет о сделке купли и продажи, либо
передает документ на подписание в земельный кадастр, если был заключен контракт
об условной продаже.

6) Затраты на приобретение. 

Затраты на приобретение недвижимости составляют 5,5% и
включают в себя:

– кантональные и общинные налоги на передачу собственности:
3,3%

– затраты на нотариуса: 1,7%

– при оформлении ипотечного кредита, соответствующие расходы
в регионе составят 0,5%, данная ставка варьируется в зависимости от суммы,
выданной банком (при покупке вторичного жилья, если предыдущий владелец
оформлял ипотечный кредит, в этом случае данная ставка принимается новым
покупателем без каких-либо затрат с его стороны).

Будущий владелец поручает нотариусу (обычно, оформив на него
доверенность) обязанность обеспечить выполнение всех юридических формальностей,
в частности регистрацию в земельном кадастре и освобождение от всех предыдущих
закладных на данную квартиру.

В некоторых кантонах (например Во) является обязательным
страхование зданий и мебели от пожара, 
что составляет 0,055% от стоимости застрахованного имущества.
Рекомендуется страхование по полной восстановительной стоимости. Что касается
квартиры, стоимость страхования включена в комиссионные сборы совместного
имущества. Совместное владение является законным правом и состоит из двух
неразрывно связанных элементов:  доля
всего здания и его неотъемлемых частей (совокупность имущества), а именно: стены/ограждения/штукатурные
маяки и пол/кровельное покрытие, металлоконструкции и двор;  исключительное право использовать вашу долю
здания. Здание разделено на квоты или лоты, выражаемые в о/оо (тысячные доли). Официальным
органом руководства совместного владения является ежегодное генеральное
собрание совладельцев.

7) Ежегодные расходы, которые несет владелец недвижимости в
Швейцарии при ее эксплуатации и налогообложение.

Ежегодные эксплуатационные расходы составляют 0.9%-1.1% от
покупной цены недвижимости. Однако расходы могут быть и выше, если дом старый и
требует ремонта. Данные расходы делятся пропорционально тысячным долям каждого
здания.

Расходы включают в себя:

– расходы на зарплату уборщику, сторожу/ взносы в фонды
социального страхования;

– текущий ремонт здания и материалы;

– водо-, газо-, электро- снабжение и отопление;

– страхование и различные налоги;

– озеленение и ремонт дорог;

– административные взносы и другие расходы;

– распределение средств на ремонт здания.

Управляющий
совместным владением осуществляет сбор соответствующих денежных  сумм, чтобы покрыть все расходы, связанные с
ремонтом здания. Оплата производится заранее ежеквартально, или раз в полгода.

Налоги оплачиваются: Правительству Швейцарии, Кантону и
Коммуне.

Для физических лиц, налогом облагается только собственность,
находящаяся в кантоне  и его доход (доход
с недвижимости). Другие доходы облагаются налогом по месту постоянного
жительства владельца. Однако все имущество должно быть задекларировано в
налоговых органах для определения размера налога, если только владелец не
принимает единую ставку налога, что в некоторых случаях бывает более выгодным. Фискальная
стоимость собственности используется для определения состояния, облагаемого
налогом (80% от покупной цены).

Размер арендной платы равняется сумме, которую оплачивал бы
владелец за аренду подобной квартиры. Она составляет основу подоходного налога.
К перечисленным выше налогам следует добавить следующие: прямой федеральный
налог, ежегодный налог на земельную собственность и налог на туристов. Принимая
во внимание вышеперечисленное , практика показывает, что общая сумма налогов
составляет примерно 1,385% от покупной цены собственности. При этом, как
правило, доход при сдаче недвижимости в аренду в высокий сезон позволяет
покрыть практически все расходы, с ней связанные (расходы на совместное
владение и налоги).

При наследовании имущества размер налога зависит от того,
является ли наследник потомком по прямой линии или нет. В Швейцарии, в случае
если наследником является потомок по прямой линии, размер налога составляет
5.25% от 80% от фискальной стоимости.

В случае перепродажи, нотариус должен согласно
законодательству удержать 5% от продажной цены для оплаты дохода с имущества. Процент
налоговой ставки уменьшается, принимая во внимание количество лет, в течение
которых вы владели собственностью.

В любом случае, при приобретении недвижимости в Швейцарии и
решения всех сопутствующих вопросов, рекомендуется обращаться в
специализированные риэлтерские компании, которые не только сопроводят сделку,
но и окажут услуги связанные с дальнейшим управлением Вашей собственностью,
сдачей ее в аренду, дальнейшей перепродажей при необходимости и т.д. Это
позволит Вам сэкономить время на выяснение множества нюансов швейцарского законодательства
и в конечном итоге, поможет избежать ошибок, которые неизбежно выльются в
дополнительные денежные затраты.

Начальник отдела зарубежной недвижимости компании «Региональный
Проект» Дмитрий Иванов.

Компания “Региональный Проект” предлагает Вашему вниманию каталог квартир, домов и земельных участков в Швейцарии, выставленных на продажу на нашем сайте.

При использовании материалов и статей, размещенных на сайте компании “Региональный Проект”, ссылка на www.procenty-po-vkladam.ru обязательна.
Процесс покупки недвижимости в Швейцарии

Стоимость жизни в стране

Доходы. Швейцарские зарплаты считаются одними из самых высоких в мире. Но стоит учитывать, что и жить в этой стране недёшево: к примеру, в сравнении с соседней Италией цены в два – четыре раза выше.

Более высокие цены в основном на жильё (покупка или аренда) и на гостиницы, рестораны. Когда дело доходит до дорогих потребительских товаров, таких как электроника, фотоаппараты, часы и элитная одежда, цены в Швейцарии зачастую ниже, чем в соседних Италии и Германии, из-за гораздо более низкого налога на добавленную стоимость (НДС). В Швейцарии он составляет 7,7% по сравнению с 19% в Германии и 22% в Италии.

Читайте также:  Целевые вклады на детей - советы адвокатов и юристов

Минимальный размер оплаты труда на общегосударственном уровне не установлен. Хотя ставка минимальной зарплаты законодательно определена в кантонах Женева, Юра, Невшатель и Тичино (€3,4 тыс. в месяц).

В дополнение к этому в стране существуют стандартные трудовые договоры (Generalarbeitsverträge) для определённых областей (туризм, общепит, гостиничный бизнес), чтобы избежать эксплуатации труда.

В целом самые низкие зарплаты у уборщиц, кассиров, барменов – они получают около $3,1–3,5 тыс. в месяц.

Кстати, 60% иностранцев в Швейцарии заняты выполнением «простой работы».

Специалисты, не имеющие практического опыта в своей профессии, получают на старте 60–70% от реальной зарплаты. Средняя заработная плата в стране установлена на официальном уровне и на 2020 год составляла 6 639 GHF, или €6 160, в месяц после уплаты налогов.

Наиболее впечатляющие доходы – у финансистов, врачей, инженеров, айтишников, юристов. Такие специалисты, имеющие высокую квалификацию и семь – десять лет стажа, получают обычно €18–20 тыс. в месяц.

Самые высокие ставки – в Цюрихе, самые низкие – в восточных регионах страны, где доходы примерно на 30% ниже.

Официальный размер прожиточного минимума в Швейцарии – €2 050.

Аренда. Ставки сильно разнятся в зависимости от города. Рассмотрим самый дорогой вариант – Цюрих. Чтобы снять небольшую квартиру среднего класса с одной спальней недалеко от центра, понадобится порядка €1,8 тыс. в месяц, в более отдалённых районах – €1,2–1,4 тыс.

Еда. Даже сугубо домашнее питание обойдётся минимум вдвое дороже, чем, скажем, в Италии или Германии. На семью из двух человек придётся тратить около €600. Пакет молока стоит €1,5, хлеб – €2,5, кило риса – €2,6, дюжина яиц – €5,2, кило куриного филе – €26, килограмм фруктов – €2,5–3,5, овощей – €2,5–4,0.

Стоит отметить, что качество продуктов в Швейцарии намного выше, чем в Германии, особенно мяса, молочных продуктов и сыров. Большие швейцарские супермаркеты, такие как Coop и Migros, предлагают органические продукты («био») в довольно широком ассортименте. В крупных магазинах всегда действуют специальные предложения, на которых можно сэкономить 30–40% от исходной стоимости товаров.

Обед в «недорогом» ресторане обойдётся примерно в €25 на человека, ужин из трёх блюд в заведении среднего класса – €100 на двоих. За сытную порцию пасты вы отдадите €15–18, за салат – €10. Комплексный обед в McDonald’s стоит €14, чашка капучино – €4,5–6,0.

Транспорт. Билет на проезд в общественном транспорте стоит около €4, месячный проездной – €80. Литр бензина – €1,45, километр поездки на такси – €3,5.

У большинства жителей Швейцарии есть специальная дисконтная карта Halbtax Abo, позволяющая существенно сэкономить на общественном транспорте. Выдаёт карту SBB (Швейцарские федеральные железные дороги), стоит она €170 в год и обеспечивает скидку 50% на все виды общественного транспорта в стране: поезда, автобусы, трамваи, корабли и даже канатные дороги в горы.

По такой карте часовой билет в регион Локарно – Аскона обойдётся всего в €1,55, а билет на экспресс Цюрих – Локарно (около 200 км пути) может стоить всего €16 в часы низкого спроса.

Медицинская страховка. Обязательна для всех, кто постоянно живёт в Швейцарии. В случае работы по найму страховые взносы лежат полностью на работнике, но не зависят от суммы дохода. Ежемесячно отчислять придётся €400–500 в зависимости от желаемого покрытия и кантона проживания. Для детей действуют льготные тарифы.

Интересно то, что в страховку входит медицинское обслуживание не только внутри страны, но и в путешествиях по Европе и во многие другие страны мира, включая Россию.

Страховка

Необязательная статья расходов за исключением случаев, когда для покупки недвижимости вы привлекаете ипотеку. Стоимость полиса зависит от площади жилья, конкретного муниципалитета и включённого перечня случаев.

Стоимость и особенности зависят от двух моментов

1. Вы сдаёте недвижимость в аренду или владеете квартирой. В этом случае лучше застраховать мебель и личные вещи от таких рисков, как пожар, кража со взломом (да, такое бывает даже в Швейцарии), ущерб от воды.

Большинство арендодателей требуют от арендаторов страхования личной ответственности, которое покрывает потенциальный ущерб зданию или соседям (например, забыли закрыть кран в ванной, в результате чего вода оказалась у соседей и на этаже).

Эти два типа страховки предлагаются в Швейцарии как комбинированное домашнее страхование (Haushaltsversicherung) и обходятся примерно в €600 в год за хорошую квартиру в 120 кв. м.

2. Вы владеете частным домом в Швейцарии. Тогда вам нужны две страховки: от рисков (рационально использовать расширенное покрытие для частного дома, например, на случай падения снега/сосулек с крыши) плюс страхование самого здания от повреждений в результате пожара или стихийного бедствия (шторм, наводнение, лавины в горах!).

Страхование здания (Gebäudeversicherung) является обязательным в большинстве кантонов (кроме Женевы, Тичино, Аппенцелль-Иннерродена и Уоллиса). Точные ставки сильно зависят от кантона и типа объекта, но в любом случае они сравнительно низкие. Даже для виллы, которая стоит €5,5 млн и находится на Цюрихском озере, страховка обойдётся в €1 500 в год.

Пример расчёта налогов и коммунальных платежей (в год)

Статьи расходов

Четырёхкомнатная квартира в Берне, три человека

Двухкомнатная квартира в Женеве, один человек

Отопление

€1 250

€820

Уход за недвижимостью

€720

€1 300

Электричество

€1 250

€720

Вода и канализация

€850

€360

Вывоз мусора

€110

€65

Телевидение и интернет

€900

€900

Страхование жилья

€600

€500

Парковка

€1 800

Налог на недвижимость

€3 900

€4 500

Итого

€11 380

€9 165

Оплата. Местные коммунальные компании работают по принципу предоплаты: заезжая в квартиру, собственник или съёмщик сразу платит предполагаемую сумму за год либо ежемесячно вносит определённый платёж, указанный в контракте (обычно €150–200).

Оцените статью
Adblock
detector