Соглашение между собственником бизнеса и инвестором —

Обеспечение владельческого контроля Основателя за бизнесом и действиями Инвестора

С этой целью:

  • в Уставе Общества закрепляется ряд специальных положений;

  • между участниками компании — Основателем и Инвестором заключается корпоративный договор.

Так, в новой редакции Устава Общества закреплены следующие положения:

(А) единогласное голосование по всем вопросам, отнесенным к компетенции общего собрания участников Общества. Это необходимо, чтобы Инвестор, имея большинство голосов, не мог принять решение без учета мнения Основателя. То есть, по всем вопросам он вправе заблокировать несогласованные решения партнера;


Б) обязательство распределять дивиденды в согласованном размере от чистой прибыли.  Это необходимо, чтобы гарантировать финансовый интерес Инвестора.

В свою очередь, в корпоративном договоре устанавливается обязанность Инвестора голосовать по всем решениям, вынесенным на повестку дня общего собрания участников Общества, аналогичным образом, как голосует Основатель.

#1. поправки к мсфо (ias) 19 «вознаграждения работникам» — изменение и сокращение программ, погашение обязательств по программам вознаграждения.

Поправки уточняют, что стоимость услуг прошлых периодов (или прибыли и убытки от погашения обязательств) рассчитываются путем оценки обязательства (актива) программы с установленными выплатами с использованием обновленных допущений и сравнением предлагаемого вознаграждения и активов программы до и после изменения программы (а также сокращения программы или полного погашения обязательств по программе).

При этом компания не должна учитывать эффект предельной величины активов (который может возникнуть, когда по программе с установленных выплатами есть профицит или когда к ней применяются минимальные требования к финансированию).

Поправки также требуют использования обновленных допущений, использованных при оценке стоимости услуг текущего периода и чистой величины процентов по чистому обязательству (активу) программы с установленными выплатами, чтобы определить стоимость услуг текущего периода и чистую величину процентов для оставшейся части отчетного периода после внесения изменений в программу.

Поправки уточняют, что в период после внесения изменений в программу, чистая величина процентов рассчитывается путем умножения чистого обязательства (актива) программы с установленными выплатами, переоцененного в соответствии с параграфом IAS 19:99, на ставку дисконтирования, использованную для переоценки

При этом также учитывается эффект от внесения взносов или выплаты вознаграждений по чистому обязательству (активу) программы с установленными выплатами.

#4. поправки к мсфо (ifrs) 9 «финансовые инструменты» — условия о досрочном погашении с потенциальным отрицательным возмещением.

Поправки исправляют непреднамеренные последствия включения в договор условия об «обоснованном дополнительном возмещении» (т.е. потенциальном отрицательном возмещении) при досрочном погашении.

Поправки допускают, что финансовые активы с возможностью досрочного погашения, которые может привести к получению держателем опциона на продление возмещения за досрочное погашение долга, удовлетворяют условиям SPPI-теста, если соблюдены указанные критерии.

Кроме того, поправки включают в Основы для выводов (Basis for Conclusions) мнение Совета по МСФО (IASB) относительно соответствующего учета финансовых обязательств, которые были изменены или заменены, но не прекращены.

IASB отмечает, что учет в таких случаях должен быть таким же, как при изменении финансового актива. Если меняется валовая балансовая стоимость, то это приводит к немедленному отражению этого изменения в составе прибыли или убытка.

1. Внутренняя норма рентабельности инвестора (планируемая норма доходности, устраивающая инвестора)

В качестве показателя нормы доходности используется ставка IRR (внутренняя норма рентабельности). Этот показатель для каждого инвестора является определенной заранее величиной, с использованием которой осуществляется и отбор проектов для инвестирования, и все иные расчеты, связанные с оценкой перспектив участия инвестора в проекте.

Кроме всего прочего, удобство использования в качестве критерия ставки IRR состоит в том, что инвестор всегда имеет представление о её минимальном размере, поскольку в практике инвестиционной деятельности этот показатель является одним из базовых критериев при отборе проектов.

Следует отметить, что каждый инвестор выбирает ставку доходности, исходя из собственных предпочтений. Как правило, для венчурного фонда этот показатель находится в диапазоне от 50 до 70% годовых и определяется каждой организацией самостоятельно, исходя из собственных интересов, опыта и сферы деятельности.

При этом большинство венчурных фондов публикует размер минимальной нормы доходности на своих интернет-сайтах в разделах, содержащих требования к проектам для инвестирования. В нашем примере для проведения расчетов мы принимаем ставку IRR, равную 60% годовых.

Для начинающего инвестора при выборе размера ставки доходности можно порекомендовать ориентироваться на ставки, соответствующие среднерыночным для проектов данной отрасли и стадии развития. В свою очередь, инициаторы проекта, желающие оценить возможное долевое участие инвестора в проекте, могут получить размер ставки доходности, на которую ориентируется каждый конкретный инвестор, непосредственно в ходе двухсторонних переговоров с данным инвестором.

В целом, вопрос выбора приемлемой ставки доходности для инвестора может являться достаточно неоднозначным и потребовать дополнительных консультаций со специалистами, однако для целей данной статьи мы принимаем размер ставки как уже заранее заданную величину.

2. Срок, по истечении которого инвестор планирует выйти из проекта

Принципы бизнес-ангельского и венчурного инвестирования предполагают, что инвестор изначально осуществляет инвестирование на определенный ограниченный срок, по истечении которого доля инвестора в компании будет им продана (осуществлен т.н. «выход» из проекта).

При этом следует учесть, что выбор момента времени, по истечении которого инвестор планирует продать свою долю в проекте, зафиксировав полученную прибыль, серьезно повлияет в дальнейшем на результаты расчетов. Планируемый срок нахождения инвестора в проекте зависит от различных факторов, в частности, от стадии развития проекта и от планов инвестора по работе с данным проектом в будущем.

Как правило, бизнес-ангел принимает для расчетов срок нахождения в проекте, равный 3-м годам, венчурный инвестор устанавливает для себя целевой горизонт планирования в промежутке от 3-х до 5-и лет. Для целей данного примера мы принимаем, что венчурный инвестор осуществит выход из проекта по истечении 5 лет. Как правило, при расчетах большинство венчурных фондов используют именно эту величину.

3. Объем инвестиций, необходимый для компании

Со стороны инициаторов проекта необходимо определить, какой объем инвестиций требуется для реализации проекта от инвестора. В данной статье при расчетах мы принимаем объем инвестиций, равный 50 млн рублей. Немного отступая в сторону, хотелось бы сделать несколько замечаний для инициаторов проектов касательно подготовки предложения для инвестора.

Первое: В российской практике достаточно типичной является ситуация, когда инициаторы проекта не могут определиться, какой объем финансирования им необходим. В связи с этим важно понимать, что в ситуации привлечения инвестиций инициаторы проекта являются, по сути, продавцами, предлагающими инвестору купить долю в проекте в обмен на определенный объем инвестиций.

Второе: В случае, когда у вас, как у инициаторов проекта, есть несколько сценариев развития бизнеса, отличающихся требуемыми объемами инвестиций, то для первоначального представления проекта инвестору вам необходимо выбрать только один из них, наиболее подходящий под требования данного конкретного инвестора.

Третье: Избегайте неопределенности в цифрах. Мир финансов и бизнеса не приемлет постановки вопроса в стиле «по согласованию с инвестором и в зависимости от развития ситуации в проект потребуется от $100 000 до $10 000 000 инвестиций». В целом, в качестве заключительного совета, необходимо отметить, что попытка направить инвестору несформированное инвестиционное предложение является заранее обреченной на провал в плане привлечения инвестиций.

4. Расчет возврата на инвестиции, который желает получить инвестор

Следующим блоком является определение объема денежных средств, который бы инвестор хотел получить по факту продажи своей доли в проекте. Для получения этой суммы используется формула наращения денежного потока (1)

FV = PV * (1 R)n (1)

где:

– FV (Future Value) — доход (возврат на инвестиции), который планирует получить инвестор через n лет нахождения в проекте

– PV (Present Value) — в нашем случае это 50 млн. руб., инвестиции, которые инвестор вкладывает в проект

– R — ставка доходности, принятая в нашем случае (см. пункт 1.1.) равной 60%

– n — количество лет, через которые инвестор планирует выйти из проекта, получив желаемую прибыль, в нашем случае мы приняли, что инвестор планирует выйти из проекта через 5 лет (см. пункт 1.2.)

Подставим данные в формулу и произведем необходимые вычисления:

FV = 50 000 000 * (1 0,6)5 = 50 000 000 * 10,4858 = 524 290 000 руб.

Таким образом, получается, что через 5 лет после продажи доли в компании инвестор желает получить 524 290 000 руб.

Оценка справедливой стоимости.

Концепция оценки справедливой стоимости применяется как в стандартах МСФО, так и в US GAAP, поэтому обе эти системы имеют один конкретный стандарт, касающийся справедливой стоимости:

Эти два стандарта очень похожи по своим основным принципам оценки справедливой стоимости (например, иерархия справедливой стоимости, наблюдаемые исходные данные, участники рынка и т.д.).

Возможно, одно существенное отличие состоит в том, что US GAAP разрешают использовать чистую стоимость активов вместо справедливой стоимости для некоторых типов инвестиций (например, некоторых долей в фондах прямых инвестиций).

Остальные различия заключаются скорее в правилах оценки, предписанных другими стандартами.

Всего несколько примеров:

1. Выбор способа оценки компании

Бизнес-ангелы и венчурные инвесторы используют различные методы оценки стоимости компании, но в данной статье мы рассмотрим только один из них, т.е. «метод мультипликаторов». В принципе, при желании, в блоке №2 вместо «метода мультипликаторов» можно использовать и иной способ оценки стоимости компании, однако в любом случае сторонам сделки все равно потребуется согласовывать между собой и использование определенного способа оценки, и детали методики расчетов.

Важно отметить, что при оценке проекта венчурным инвестором определение стоимости компании осуществляется на момент выхода инвестора из компании и, соответственно, все планируемые показатели компании должны быть также взяты на момент выхода инвестора из проекта.

При использовании «метода мультипликаторов» стоимость компании определяется как произведение двух множителей, одним из которых будет некий числовой коэффициент, принятый в соответствии со спецификой отрасли и проекта, а вторым может быть один из следующих показателей операционной деятельности компании:

a. чистая прибыль

b. EBIDTA (Аналитический показатель, равный объему прибыли до вычета расходов по процентам, уплаты налогов и амортизационных отчислений)

c. объем продаж

В некоторых случаях в качестве второго множителя применяются и иные показатели бизнеса. Например, из деловой практики примерную стоимость банка можно определить, исходя из размера его капитала, умноженного на числовой мультипликатор, принятый в зависимости от рыночной ситуации на момент оценки.

Следует учитывать, что «метод мультипликаторов» может давать существенную погрешность и с его использованием можно получить только примерную оценку бизнеса. Для нашего примера принимаем, что расчет стоимости компании будет производиться по формуле: Стоимость компании равна произведению чистой прибыли на 5-ый год развития проекта на числовой мультипликатор, значение которого мы определим в п. 2.2. ниже.

Читайте также:  Что такое депозиты? учет депозитов в бухгалтерии (проводки). счет 55

Модель «выхода» инвестора из бизнеса

Оговоримся сразу: юридическая конструкция «выход из ООО» здесь неприменима, поскольку выходящему участнику полагается действительная стоимость его доли, которая может быть ниже или выше причитающихся инвестору 10 млн рублей.

С учётом этого в уставе общества закрепляются следующие положения:

А) Наличие у общества преимущественного права покупки доли в уставном капитале как при продаже доли третьему лицу, так и при продаже другому участнику общества.

Б) Цена реализации обществом преимущественного права покупки доли при её продаже третьему лицу или участнику общества равна сумме денежных средств, внесённых инвестором в оплату своей доли в уставном капитале при вхождении в общество, то есть 10 млн рублей.

Такое положение полностью соответствует пункту 4 статьи 21 Закона «Об ООО», который предусматривает возможность реализации преимущественного права покупки доли по заранее определённой уставом общества цене.

В) Запреты на отчуждение доли третьим лицам любым способом, кроме продажи, и на выход участников из общества.

Корпоративный договор также устанавливает положения, направленные на реализацию договорённостей при выходе инвестора из компании, а именно:

А) Обязанность инвестора продать свою долю основателю по заранее определённой цене в течение определённого срока со дня поступления от него соответствующего предложения о выкупе доли инвестора.

Б) Обязанность основателя выкупить долю инвестора по заранее определённой цене при поступлении от него соответствующего предложения.

В) В обоих обозначенных случаях должен соблюдаться порядок реализации преимущественного права покупки доли обществом по заранее установленной цене при продаже доли, предусмотренный уставом общества.

Такие положения устава общества и корпоративного договора приведут в действие следующий механизм выхода инвестора из бизнеса:

  • Инвестор под предлогом продажи доли любому третьему лицу или основателю направляет в общество нотариально удостоверенную оферту с предложением выкупа доли по заранее определенной в уставе цене.
  • Общество реализует своё преимущественное право покупки доли и выплачивает зафиксированную в уставе стоимость доли инвестору, заключая соответствующий договор-купли продажи с ним.
  • Доля инвестора переходит к обществу.
  • Налоговых последствий для инвестора нет, поскольку величина его дохода от сделки не превысит сумму расходов на вхождение в уставный капитал компании.

Как сохранить владельческий контроль над бизнесом, обеспечить скрытое владение и урегулировать отношения между собственниками — расскажем в сентябре.

Блок № 3. расчет доли инвестора в проекте

Расчет доли инвестора в проекте осуществляется, исходя из следующей простой формулы:

Доля инвестора = требуемый возврат на инвестиции (5 год) / стоимость компании (5 год),

или, переходя к цифрам:

Доля инвестора = 524 290 000 / 1 500 000 000 = 0,3495 — 35%

Автор советует с пониманием относиться к тому, что у каждой из сторон могут быть базовые принципы долевого участия в проекте, без учета которых сотрудничество окажется невозможным. В качестве примера можно отметить, что согласно действующему на настоящий момент российскому законодательству венчурный фонд, созданный в формате ЗПИФ (закрытый паевой инвестиционный фонд) особо рисковых (венчурных) инвестиций не может приобретать в проекте долю, меньшую чем:

25% 1 акция для компании, созданной в организационно-правовой форме акционерного общества;

50% 1 акция для компании, созданной в организационно-правовой форме общества с ограниченной ответственностью. И напоследок еще один важный совет для инициаторов инновационных проектов. Перед привлечением инвестора в компанию постарайтесь для начала узнать оценку вашего бизнеса со стороны нескольких потенциальных инвесторов.

Особенно важно это сделать в том случае, если вам кажется, что потенциальный инвестор, венчурный фонд или бизнес-ангел предлагает за долю в вашей компании неоправданно низкую цену. В данном случае независимая оценка проекта, полученная со стороны нескольких потенциальных покупателей, позволит вам понять реальную стоимость вашего бизнеса и при необходимости скорректировать в ту или иную сторону свою позицию на переговорах.Желаем успехов в инновационном бизнесе!

                                                                                                                                                                                                        Автор — Александр КомаровУправляющий директор венчурного фонда «Максвелл Биотех»

Войти в долю: как заработать на коллективных инвестициях в недвижимость

«Мы покупаем объекты с понятной доходностью, которая из года в год растёт за счёт индексации арендной платы»

Проект Aktivo, созданный известным предпринимателем и инвестором Оскаром Хартманном, предлагает своим клиентам коллективные инвестиции в коммерческую недвижимость. Это новая для России модель инвестиций, и, как и любой другой новый продукт, Aktivo в первые месяцы столкнулся с холодным отношением потенциальной аудитории. О том, в чём суть модели коллективных инвестиций в недвижимость и как на них заработать, порталу procenty-po-vkladam.ru рассказал сооснователь Aktivo Данил Попов.

Данил Попов
Данил Попов

Как всё начиналось

В 2020 году у предпринимателя и инвестора Оскара Хартманна появилась идея нового проекта — платформы для коллективных инвестиций в коммерческую недвижимость, главным образом – в функционирующие объекты для ритейла: крупные торговые центры и магазины.  

«Чтобы люди могли покупать огромные объекты и получать прибыль от них, а не от сдачи квартир. В США и Великобритании есть компании, предлагающие такой вид инвестирования, и они быстро растут. Идея проекта Оскара Хартманна была амбициозной для российского рынка, поэтому я включился в проект, почти не раздумывая», — говорит Данил Попов, сооснователь компании.  

По замыслу создателей сервиса Aktivo, вложения в коммерческую недвижимость обеспечат инвесторам доход в размере 10-15% годовых. «Квартиры могут приносить прибыль в размере 3% в год, банковские вклады – не больше 10%. Они дают доходность ниже, чем готовый арендный бизнес с сетевым арендатором», — замечает Данил Попов.  

В середине 2020 года началась работа по запуску проекта. Оскар Хартманн и его команда изучали аналогичные зарубежные площадки, а также думали над тем, как юридически «упаковать» своё предложение. С одной стороны, необходимо было обеспечить инвесторам защиту их инвестиций. С другой, создать предложение, которое было бы потенциально интересно и собственникам коммерческой недвижимости. 

Оскар Хартманн
Оскар Хартманн

«Самая сложная задача – как обеспечить, не обладая собственными средствами, 100% защиту инвестора и продавца. Решение нашлось в российском праве – это закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФН), находящиеся под контролем управляющей компании. Мы привлекли в качестве партнёра управляющую компанию «КСП Капитал Управление Активами». Она создаёт паевые фонды и управляет ими. Мы предложили компании «КСП» выступить в качестве инициатора и первого пайщика создаваемых фондов. Мы же должны были подбирать объекты для инвестиций в них, самостоятельно находить и приводить инвесторов после формирования фондов. Договориться о сотрудничестве с этим партнёром было несложно», — замечает Данил.  

В чём суть коллективных инвестиций

Проект Aktivo находит объекты недвижимости, арендуемые ритейлерами. В настоящее время речь идёт только о Москве и Московской области, хотя в планах – выход и в другие регионы. Все здания проходят технический, юридический и экономический анализ. Если результаты всех трёх экспертиз подтверждают, что данный объект может быть низкорискованным активом, делается предложение о покупке его владельцу.  

Затем начинаются переговоры о заключении сделки. Одна из сложностей – объяснить собственнику, почему его торговый центр не может быть приобретён прямо сейчас одной компанией или одним человеком, а сначала формируется ЗПИФН.  

«После того, как объект попал в фонд, владелец получает паи. Мы обязуемся выкупить у него эти паи в течение какого-то времени. Чаще всего речь идёт о 3-6 месяцах. Мы понимаем, что, условно, пропускная способность нашего отдела продаж – 100 млн. рублей в месяц. Если объект стоит 300 млн. рублей, то мы продадим его инвесторам за 3 месяца», — объясняет Данил Попов.  

Когда набирается пул инвесторов, чьих коллективных средств хватает для совершения сделки, объект недвижимости становится собственностью ЗПИФН. В Aktivo придерживаются концепции моно-фондов – один фонд может владеть только одним торговым центром. Как только сделка о купле-продаже закрывается, инвесторы начинают получать доход со следующего месяца – от сдачи в аренду торговых площадей в приобретённом здании. Вопросами аренды и эксплуатации приобретаемых зданий занимается специальная эксплуатирующая компания.  

Activo

«Мы покупаем объекты с понятной доходностью, которая из года в год растёт за счёт индексации арендной платы. Мы предлагаем инструмент пассивного постоянного дохода от конкретных объектов недвижимости. В этом ключе мы работаем одни на российском рынке», — подчёркивает Данил. 

Если Aktivo не сможет привлечь нужное количество инвестиций для покупки какого-то объекта в оговоренные сроки, от сделки отказываются. Тем, кто уже заявил об участии в этом проекте, возвращаются их средства. В небольшой истории проекта такая ситуация произошла лишь один раз. В 2020 году Aktivo планировал приобрести объект на Тверской улице в Москве. Сделка была номинирована в долларах. За время, потребовавшееся на поиск инвесторов, курс доллара вырос, привлечённых средств на покупку данного объекта не хватило. От заключения сделки отказались, а все средства вернули несостоявшимся инвесторам. 

Отбор объектов для инвестирования

На рынке коммерческой недвижимости, по словам Данила Попова, действуют те же принципы, что и в случае с частной недвижимостью. Собственник торгового центра поначалу пытается продать его, не сильно афишируя свои намерения. Если покупатель не находится, объект попадает в так называемую экспозицию — информация о продаже появляется у риелторов, на Avito и каталогах объявлений о недвижимости вроде ЦИАНа. Сначала команда проекта работала только с экспонируемыми объектами. 

«Когда мы перевалили за портфель в 1,5 миллиарда рублей, нас уже стали воспринимать как серьёзного покупателя. Сейчас мы получаем много предложений по объектам, которые ещё не попали в общедоступную экспозицию. А это самое ценное в рынке недвижимости», — добавляет Данил. 

Из поступивших на рассмотрение объектов отбираются те, которые подходят по стоимости. В Aktivo разработали автоматический калькулятор. В него задаются параметры объекта, после чего становится понятно, насколько выгодно им заниматься и по какой цене стоит приобретать. 

Activo

Если собственник готов продать свою недвижимость по цене, предложенной командой проекта, здание проходит аудит со стороны Aktivo. Экономический анализ позволяет понять чистую доходность объекта.  

«Надо проанализировать, какой будет налоговая нагрузка, расходы на эксплуатацию, потребуется ли ремонт или перепланировки, во сколько будет обходиться поддержание текущего ремонта. Это всё мы учитываем, чтобы получить чистый арендный доход. Его мы делим на стоимость объекта и получаем целевую доходность для инвестора на уровне 10% в год», — рассказывает Данил.  

Читайте также:  Источники финансирования инвестиционных проектов: достоинства и недостатки

Юристы оценивают, нет ли в объекте значимых рисков, связанных с правами собственности. Проводить подобный аудит позволило появление в проекте партнёра Владимира Лупенко, одного из соучредителей компании FCG. Именно она обеспечивает юридическую поддержку Aktivo. Технический анализ определяет, насколько здание соответствует технической документации. 

«Пример из практики, когда объект почти добрался до сделки, но не прошёл технический аудит. Он состоял из двух зданий, каждое из которых было согласовано в соответствующих инстанциях. Но между зданиями была несогласованная переходная галерея. Если её снесут, то объект потеряет свою коммерческую привлекательность. Именно поэтому он вылетел из воронки отбора», — говорит Данил. 

Activo

По его статистике, благодаря системе аудита, применяемого в Aktivo, из 100 объектов до сделки доходят лишь 2. Проект пытается выйти с объектами, которые предлагает инвесторам, за пределы Московской области. Но пока это не получается сделать. Проект не представлен в регионах, о нём там мало слышали. Плюс владельцам коммерческой недвижимости вдали от Москвы не сразу удаётся объяснить принцип взаимодействия с Aktivo.  

«Собственники в регионах не так прогрессивны с точки зрения использования инструментов, не соответствующих классической схеме продажи. Им сложно объяснить, что такое паевый фонд недвижимости, как в нём всё устроено», — считает Данил Попов.  

Ещё один фактор, мешающий пока расширению географии присутствия проекта, это сложности с проведением аудита вдали от центрального офиса Aktivo. 

Отношения с инвесторами

Проект Aktivo привлекает в качестве инвесторов физических и юридических лиц. Но компаний, желающих поучаствовать в крауд-инвестициях в коммерческую недвижимость, значительно меньше, чем частных лиц – всего три-четыре по итогам 2020 года. Чаще всего клиентами становятся топ-менеджеры крупных компаний, владельцы бизнеса любых размеров. Минимальный объём инвестиций – 500 тысяч рублей от одного инвестора. Максимальный — 100 млн. рублей от одного человека. Средний чек варьируется в пределах 6 млн рублей.  

Инвесторы самостоятельно выбирают из базы проекта тот объект, в который они хотят вложить свои деньги. Единственное требование к потенциальным клиентам — они должны объяснить управляющей компании происхождение вкладываемых средств. Если нет доказательств легального дохода, управляющая компания может отказать в заключении контракта. За время существования Aktivo не было ни одного подобного отказа. 

Потенциальный инвестор после регистрации на сайте проекта получает доступ в личный кабинет. Там он проходит верификацию, заполняя данные о себе, там же получает и подписывает анкеты для управляющей компании. После прохождения этих обязательных процедур для пользователя открывается лицевой счёт, на который будут зачислены инвестиционные паи.

Activo

«Всё общение и этапы взаимодействия с клиентом у нас оцифрованы. Но по его желанию можно подписать документы и на бумаге. Насколько я знаю, мы первые в России, кто оцифровал покупку паёв ЗПИФН», — замечает Данил Попов.  

В проекте Aktivo, как правило, «длинная» сделка. Инвестор может думать о своём участии в том или ином объекте по несколько месяцев и даже лет. Недавно клиентом стал человек, получавший предложение от Aktivo в 2020 году. Он 4 года наблюдал за бизнесом и динамикой его развития. Но в среднем цикл сделки составляет 3 месяца.  

«Мы очень прозрачные, поэтому инвесторы не требуют заверений, что их деньги никуда не пропадут. До того, как они у нас что-то спросят, мы уже предоставляем им всю информацию: раскрываем финансовую модель проекта, в которой видно каждую транзакцию, можем показать договоры аренды, частично — договор о купле-продаже. Раньше приходилось довольно часто объяснять, как работают паевые фонды – что они контролируются управляющей компанией и Центробанком, поэтому являются очень защищённой конструкцией. Сейчас объяснения требуются всё реже», — констатирует Данил. 

Если инвестор в какой-то момент после заключения сделки захочет выйти из проекта, фонд займётся продажей его доли.  

В проект Aktivo его основатели вложили в общей сложности около 100 млн. рублей. Выйти на окупаемость планируется в 2021 году.  

«Мы зарабатываем вместе с инвесторами. Получаем 2% с транзакции на входе – платы клиента за вход в проект. И 12,5% от дохода, который выплачиваем инвесторам. Эти средства мы берём за управление объектами. Если объект теряет в доходности, то и мы зарабатываем меньше», — объясняет Данил Попов. 

Привлечение клиентов

На старте проекта возникли сложности с продажами – команда не до конца понимала, как привлекать инвесторов в новый для них тип вложений. Не все из них готовы были разбираться в предлагаемой им схеме. 

«Классическая инвестиционная стратегия заключается в том, чтобы взять недооценённые объекты, вложить в них денег, зарабатывать какое-то время на ренте и продать их дороже, чем они были куплены. И вот на этой разнице стоимости и заработать деньги для инвестора. У нас стратегия намного проще. Мы покупаем объект с понятной доходностью, которая из года в год растёт за счёт индексации арендной платы», — замечает Данил.

Activo

На старте команда собирала базу потенциальных инвесторов. Им делали предложения, некоторых приглашали на объекты и на месте показывали, какое здание планируется приобрести. Переговоры велись со многими, но заключённых контрактов не было.  

«Потом выяснилось, что надо было подождать и продавать с тем же давлением. Постепенно люди из нашей базы научились инвестировать в те объекты, которые мы им предлагали, и перестали бояться», — говорит Данил Попов.  

Сейчас для привлечения клиентов используются различные каналы. Один из самых действенных —
блог Оскара Хартманна, основателя и президента Aktivo. «Если в своём блоге он рассказывает о проекте, то мы получаем волну регистраций от потенциальных инвесторов. Но такой результат мы получили относительно недавно – примерно 1,5 года назад. Именно тогда Оскар стал известен многим», — замечает Данил. 

Лучше всего в продажах работают офлайновые мероприятия – деловые выставки и конференции, связанные с недвижимостью, а также мероприятия, которые проводит Aktivo. Эти мероприятия направлены на повышение лояльности действующих клиентов. Во время таких встреч менеджмент компании рассказывает о текущем состоянии дел и планах, выступают приглашённые спикеры. 

«Мы бесконечно экспериментируем с привлечением клиентов, но уже поняли, что интернет-маркетинг, наружная и телевизионная реклама в нашем бизнесе работают очень плохо», — констатирует Данил Попов.  

Трудности первопроходцев

Самым сложным в проекте, по мнению Данила, была первая продажа. Она же стала и первой серьёзной ошибкой. Потенциальным клиентам предлагалось здание на Тверской улице. Так как сделка была в долларах, то рублёвая стоимость объекта выросла к моменту заключения сделки.  

Инвесторам предложили два варианта последующих действий – возврат денег или вложения в другой объект. Порядка 60 инвесторов, аккумулировавших в специально созданном фонде довольно крупную сумму, выбрали другой объект. Им стал магазин «Пятёрочка» в Люберцах.  

«Сделка проходила в крайне сжатые сроки, потому что у фонда есть срок формирования, и он ограничен. Но в итоге сделка, стоимостью 160 млн рублей, состоялась, а наши первые клиенты уже 4 года получают доход от этого объекта», — говорит Данил Попов.

Данил Попов

Читайте также:

Инвестиционные альтернативы: куда вложить свободные деньги.
Инвестиции в истца: как заработать на финансировании судебных исков.
Как бороться с сезонным спадом продаж: опыт 15 компаний из разных сфер.
biz360

Значительные реформы в мсфо и us gaap за последние годы.

С 2020 года Совет по МСФО (IASB) и американский Совет по стандартам финансового учета (FASB) выпустили ряд новых стандартов, касающихся основных областей бухгалтерского учета:

Хотя большинство этих новых разработок сблизили US GAAP и МСФО, возникли некоторые новые различия.

Кроме того, похоже, что IASB и FASB решили установить разные сроки принятия стандартов.

В то время как в соответствии с МСФО все новые основные изменения уже являются обязательными и вступили в силу (кроме страхования — нужно подождать до 2023 года), FASB перенес даты вступления в силу для многих компаний, что на практике означает, что в течение нескольких лет компании могут отчитываться одновременно по новым МСФО и по старым US GAAP.

В результате финансовая отчетность по US GAAP может сильно отличаться от отчетности по МСФО.

Однако одна из основных областей — признание выручки — согласована между двумя системами, так что, по крайней мере, это хорошая новость!

Рассмотрим наиболее важные отличия.

Как учитывать приобретение большей доли участия с сохранением контроля?

Если инвестор уже контролирует объект инвестиций (до приобретения дополнительной доли участия), учетная процедура полностью отличается от предыдущих двух ситуаций.

Почему?

Потому что инвестор НЕ приобретает дочернюю компанию.

В результате вы не должны прекращать признание ранее удерживаемых инвестиций с прибылью или убытком от выбытия долей.

Вместо этого инвестор приобретает большую долю собственности в чистых активах дочерней компании.

Поэтому вам нужно отразить изменения в собственном капитале, чтобы показать передачу доли между владельцами.

Как?

При приобретении дополнительной доли материнской компанией, доля неконтролирующих акционеров уменьшается.

Кроме того, возможно перемещение капитала между неконтролирующей долей участия и нераспределенной прибылью, чтобы отразить изменение справедливой стоимости с течением времени (на дату приобретения дополнительной доли относительно даты первоначального приобретения контроля).

Как учитывать частичное или полное выбытие долей участия?

Когда инвестор продает акции своей дочерней компании, над которыми осуществляет контроль, возможное несколько вариантов изменения контроля:

  • Теряется контроль и приобретается существенное влияние (например, доля в 70% снижается до 25%);
  • Теряется контроль и НЕ приобретается существенное влияние (например, доля в 70% снижается до 15%); или
  • Сохраняется контроль, но уменьшается доля участия (например, доля в 70% снижается до 55%).

Будьте осторожны, потому что на самом деле инвестору не нужно ничего продавать, чтобы потерять (передать) контроль для своей дочерней компанией. Другими словами, от дочерней компании можно избавиться другими способами, например:

  • Другой инвестор реализует опционы на покупку акций в дочерней компании (в результате доля материнской компании размывается);
  • Дочерняя компания выпускает акции и передает их третьей стороне,
  • Появляется договоренность о передаче контроля от материнской компании кому-то другому.

В этих ситуациях теряется контроль и ликвидируется дочерняя компания. Это называется разводнением долей или «предполагаемым (условным) выбытием долей» (от англ. ‘deemed disposal’).

Читайте также:  Как привлечь инвестиции через блокчейн и законно ли это? | Rusbase

Бухгалтер материнской компании должен очень внимательно следить за тем, что происходит с долями дочерней компании, потому что иногда дочерняя компания может быть ликвидирована без участия материнской компании (это, конечно, крайний случай, но все же такое возможно).

В принципе, учет этих ситуаций очень схож с тем, что указано выше, только выполняется наоборот. Главное, что здесь имеет значение, это факт сохранения или потери контроля.

Учет потери контроля.Учет потери контроля.

Подведем итог.

Какими могут быть отношения между инвестором и объектом инвестиций?

Когда инвестор покупает новые акции или продает часть акций того же объекта инвестиций, тогда главным вопросом будет:

Как изменяется связь между приобретателем (например, материнской компанией) и приобретаемым активом (например, дочерней компанией)?

Другими словами, каковы отношения до изменения долей участия и какими они становятся после?

Существует 4 разных типа отношений между инвестором и объектом инвестиций:

Для упрощения задачи не будем здесь касаться совместного контроля, поскольку в большинстве случаев изменения в совместном контроле учитываются так же, как и изменения в существенном влиянии.

Учет получения контроля.Учет получения контроля.

Ограничения

Автору бы не хотелось, чтобы результаты расчетов, полученные при использовании рассмотренного в статье способа оценки долевого участия инвестора в проекте, рассматривались как единственно верная и абсолютно непогрешимая истина, так как:

  • Рассмотренная методика является лишь одной из множества других, используемых бизнес-ангелами, венчурными капиталистами и другими инвесторами для определения своего минимального долевого участия в проекте.
    • В журнальной публикации нет возможности детально описать все предпосылки, исходя из которых инвестор выбирает способ оценки компании и оценивает для себя перспективность той или иной сделки, поэтому вполне возможно, что на практике прочитавшие эту статью могут столкнуться с иными способами оценки и стоимости компании, и размера долевого участия инвестора в проекте.
  • В данной статье не рассматривается вопрос размера долевого участия сторон с точки зрения юридической защиты их собственных интересов и возможности влияния на управление бизнесом, при желании ознакомиться с нормами законодательства на сей счет можно самостоятельно или, что предпочтительнее, проконсультироваться у квалифицированного юриста.
  • Использование данной методики позволяет получить размер минимально возможной доли инвестора в проекте с точки зрения учёта его финансовых интересов. На практике же, разумеется, в процессе торга за долевое участие любой здравомыслящий инвестор постарается максимально увеличить размер своей доли в проекте, чтобы максимизировать возможную прибыль.

Следует также учесть, что во многих случаях (в т.ч., и в этом) даже при применении одной и той же методики и владельцы компании, и потенциальный инвестор могут получить отличные друг от друга результаты расчетов. В частности, это может произойти из-за того, что у инвестора и инициаторов проекта могут быть различные взгляды касательно выбора и реалистичности исходных данных, на основании которых осуществляется расчет.

Поясним последнюю мысль на конкретных примерах. В приведенной методике в процессе расчетов для оценки стоимости компании используется метод мультипликаторов (числовых коэффициентов), при этом конкретное числовое значение мультипликатора может быть выбрано различным, исходя не только из отраслевой практики, но и из собственных интересов инвестора и инициаторов проекта, их опыта и видения каждой конкретной ситуации.

Еще одним камнем преткновения могут стать планируемые компанией на будущее показатели операционной деятельности, от величины которых напрямую зависит как оценка компании так и, соответственно, размер доли, предлагаемой инвестору. Увы, но во многих случаях именно необоснованный оптимизм инициаторов компании в отношении будущих прибылей и, соответственно, получаемая на основе этих нереалистичных показателей завышенная оценка бизнеса, заставляли инвестора отказываться от возможного сотрудничества.

Для удобства использования последовательность действий по оценке минимальной доли инвестора в проекте изложена в форме алгоритма, состоящего из трех блоков:

Блок № 1. Формирование исходных данных для расчета

1.1. Внутренняя норма рентабельности инвестора.

1.2. Срок, по истечении которого инвестор планирует выйти из проекта.

1.3. Объем инвестиций, необходимый для компании.

1.4. Расчет возврата на инвестиции, который желает получить инвестор.

Блок № 2. Определение стоимости компании на момент выхода инвестора из проекта

2.1. Выбор способа оценки компании.

2.2. Выбор отраслевого мультипликатора для оценки компании.

2.3. Определение второго множителя для оценки стоимости компании (EBIDTA, чистая прибыль, оборот, иное).

2.4. Определение стоимости компании.

Блок № 3. Расчет доли инвестора в проекте.

Плодоносящие и продуктивные биологические активы.

Плодоносящие и продуктивные биологические активы (англ. ‘bearer biological assets’) — это биологические активы, не являющиеся потребляемыми, например яблони, предназначенная для сбора урожая яблок, или крупный рогатый скот для производства молока.

Здесь МСФО проводит различие между плодоносящими растениями и продуктивными животными:

В заключение — практически все животные попадают в сферу применения МСФО (IAS) 41, независимо от того, являются ли они потребляемыми или продуктивными.

Следовательно, вам также необходимо оценивать их по справедливой стоимости за вычетом затрат на продажу.

Растения же нужно различать и правильно оценивать, что они собой представляют.

Плодоносящие растения подпадают под действие МСФО (IAS) 16, и поэтому они оцениваются либо с использованием модели первоначальных затрат, либо модели учета по переоцененной стоимости.

См. также:

Разъяснения комитета по разъяснениям мсфо, выпущенные в 2020 году.

С января по сентябрь 2020 года Комитет по разъяснениям МСФО опубликовал следующие решения повестки дня.

Эти решения также перечислены и описаны в едином документе: Compilation of Agenda Decisions — Volume 1.

Обновление IFRIC за январь 2020

IAS 37

Учет депонированных сумм, связанных со спорными налоговыми обязательствами, помимо налога на прибыль.

IFRS 15

Оценка обещанных товаров или услуг.

IAS 27

Инвестиции в дочернюю компанию, учитываемые по первоначальной стоимости: Частичное выбытие.

Инвестиции в дочернюю компанию, учитываемые по первоначальной стоимости: Постепенное приобретение.

Обновление IFRIC за март 2020

IFRS 9

Применение требования о высоковероятной прогнозируемой операции, когда производный инструмент классифицирован как инструмент хеджирования.

Физические расчеты по фьючерсным договорам на покупку или продажу нефинансового объекта.

Повышение кредитного качества при оценке ожидаемых кредитных убытков.

Оздоровление кредитно-обесцененного финансового актива (т.е. частичное или полное восстановление обесценения).

IFRS 11

Продажа продукции участником совместных операций.

Обязательства участника совместных операций, связанные с его долей в совместных операциях.

IAS 23

Капитализация затрат по заимствованию при постепенной передаче построенного актива.

IAS 38

Право покупателя на получение доступа к программному обеспечению поставщика, размещенному в облаке.

Обновление IFRIC за июль 2020

Удержание криптоактивов.

IFRS 15

Затраты на выполнение договора.

IFRS 16

Права на использование недр.

IAS 19

Влияние потенциальной скидки на классификацию программы вознаграждения.

Обновление IFRIC за сентябрь 2020

IFRS 15

Компенсация за задержки или расторжение договора.

IFRS 16

Ставка привлечения дополнительных заемных средств арендатором.

IFRS 9

Справедливая стоимость хеджирования валютного риска по нефинансовым активам.

IAS 1

Представление обязательств или активов, связанных с неопределенными налоговыми трактовками.

IAS 7

Раскрытие информации об изменениях в обязательствах, возникающих в рамках финансовой деятельности.

IAS 41

Последующие расходы на биологические активы.

Способ № 1. инвестиции в виде вклада инвестора в уставный капитал компании

Этот способ инвестирования регламентируется статьёй 19 «Закона об обществах с ограниченной ответственностью».

Вопреки распространённому мнению, размер инвестиций здесь не влияет на степень размытия долей основателей компании. Поясню.

Например, для получения доли размером 10% инвестор должен увеличить уставный капитал компании на 5 тысяч рублей. Но сумма оговоренных инвестиций составляет 5 миллионов рублей. У многих возникнет вопрос, если инвестор вместо 5 тысяч рублей внесёт в виде вклада в уставный капитал 5 миллионов рублей, не размоет ли это доли основателей компании до мизерной величины? Нет, не размоет.

По закону номинальная стоимость доли, приобретаемой и оплачиваемой инвестором (в нашем случае 5 тысяч рублей), не должна быть больше стоимости вклада инвестора. То есть вклад (инвестиции) в этой ситуации может быть любой величины, главное — не меньше 5 тысяч рублей.

Внимание! При этом размер приобретаемой доли (5%), её номинальная стоимость (5 тысяч рублей) и размер вклада (5 миллионов рублей) обязательно должны быть указаны в оформляемых документах (это строгое правило).

Способ № 3. предоставление инвестиций по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности)

В этом случае стартап и инвестор соединяют свои вклады (исключительные права на программу ЭВМ, товарный знак, ноу-хау, деловую репутацию, деловые связи, денежные инвестиции и так далее) и совместно реализуют проект. Особенностью данного вида совместной деятельности является то, что её участниками могут быть только индивидуальные предприниматели и (или) коммерческие организации.

Справедливости ради нужно отметить, что вклад инвестора (инвестиции) в этом случае идёт не на развитие самой компании (как юридического лица), а на развитие проекта. В этом есть плюсы, поскольку инвестор не получает долю в компании и не приобретает корпоративный контроль, то есть не влияет на принятие решений внутри компании.

Прибыль проекта делится между стартапом (как основным юридическим лицом) и инвестором (инвесторами) в соответствии с договором простого товарищества. Иные вопросы, возникающие в процессе совместной деятельности, также разрешаются в соответствии с указанным договором.

Этот способ инвестирования имеет свои плюсы и минусы, но всё же не распространён в настоящее время на рынке. Однако учитывать его как один из возможных вариантов стоит.

Способ № 4. заём

На самом деле, я не считаю заём самостоятельным способом инвестирования, поскольку для меня инвестор – это лицо, заинтересованное прежде всего в развитии бизнеса, а не только в возврате и приумножении вложенного. В случае с займом заинтересованность инвестора заключается лишь в возврате средств и получении процентов, а сам источник денег его особо не интересует (возврат долга и уплата процентов здесь могут быть обеспечены за счёт перекредитования, например).

При этом заведение средств в проект в виде займа вполне можно использовать как дополнение к способам инвестирования №1 или №2. В этом случае инвестор распределяет риски посредством комбинирования способов финансирования проекта.

Будьте осторожны при выборе кандидатуры инвестора и подписании инвестиционных документов. Для того чтобы избежать в будущем долгих и нудных юридических конфликтов с инвестором, снижайте риски с помощью таких юридических инструментов, как опционы, корпоративные договоры и прочее.

Закладка Постоянная ссылка.
1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (Пока оценок нет)
Загрузка...

Комментарии запрещены.