Продажа квартиры — дело важное, которое хочется разрешить как можно скорее и выгоднее. Рассказываем, как разместить объявление, подготовить квартиру к просмотрам потенциальных покупателей и продать её быстро.
- Подготовьте квартиру к продаже
- Сфотографируйте квартиру
- Как фотографировать квартиру на продажу
- Разместите объявление о продаже квартиры
- Разместить объявление на Домклик
- Бонусы при размещении объявлений на Домклик
- Пример хорошего описания в объявлении
- Как написать продающее объявление
- Используйте чаты
- Как быстрее продать недвижимость на Домклик с помощью чата с покупателем
- Как назначить цену за квартиру
- Эксперт назвал 5 самых частых ошибок, которые совершают продавцы недвижимости на волне паники
- Как продать квартиру в строящемся доме по переуступке
- Что значит пepeycтyпкa квартиры
- Как оформить и продать квартиру по переуступке в строящемся доме
- Можно ли продавать квартиру по переуступке с ипотекой
- При каких условиях возможно продать квартиру в новостройке по переуступке
- Преимущества и недостатки переуступки
- Для продавца.
- Для покупателя.
- Когда лучше продавать квартиру по переуступке
- Как правильно составить договор переуступки на квартиру
- Порядок действий при продаже квартиры по переуступке
- Нужно ли платить налог при продаже квартиры по переуступке
- Делаем выводы
- Когда может потребоваться быстрая продажа квартиры
- Как лучше продавать квартиру: самостоятельно или через риелтора
- Как подготовить квартиру к продаже
- Где разместить объявление о продаже квартиры
- Какие документы нужны для продажи квартиры
- Как заключить сделку по договору купли-продажи квартиры
- Кого касается
- Как минимальный срок владения влияет на НДФЛ
- Через сколько лет можно продать жилье без НДФЛ
- Через сколько лет можно продать жилье без НДФЛ
- Как считают минимальный срок владения для новостроек
- С какого периода применяется правило
- Если продается квартира в строящемся доме
- Если новостройку купили в ипотеку
- Если минимальный срок владения не истек
- Что с вычетом при покупке новостройки
- Налоги
- Прозрачность сделки
- Другие условия
- Оценить рыночную цену квартиры для быстрой продажи>>
- Как продать квартиру в многоквартирном доме — руководство для риэлторов
- Понимание процесса продажи квартиры в многоквартирном доме
- Подготовка к продаже квартиры
- Определение рыночной стоимости квартиры
- Продвижение и привлечение потенциальных покупателей
- Вся работа с оформлением страховых полисов в одном кабинете
- Проведение показов квартиры
- Переговоры и заключение сделки
- Заключение
Подготовьте квартиру к продаже
Чем более чистой и минималистичной она будет, тем лучше. Привести квартиру в презентабельное состояние можно довольно быстро:
- Приведите в порядок все, что можно без особых усилий подклеить, подкрасить, заштукатурить или заменить. Если отрываются обои — верните их на место, на потолке или стенах подтеки — побелите.
- Выбросьте, раздайте или продайте все ненужное. Отличный повод избавиться от хлама и предметов, которыми давно не пользуетесь. Нет времени или жалко расставаться с вещами? Уберите их в коробки или в шкафы.
- По возможности уберите мебель, если не планируете продавать квартиру вместе с ней. Перевезите ее на дачу или сразу в новое жилье. Для этого еще можно арендовать часть склада или контейнер.
Сфотографируйте квартиру
И чем качественнее фотографии, тем лучше. Тем больше будет звонков.
- Загрузите фото или чертеж с планировкой квартиры. Планировка — самая важная фотография.
- Покупателю недвижимости не нужна ваша мебель. Гораздо важнее для него — площадь жилья и пространство.
- Выбирайте общие планы, а не детали интерьера. Например, снимайте из угла комнаты и немного сверху.
- Светлые фотографии привлекают внимание и нравятся больше, чем темные или при искусственном свете. Фотографируйте утром или днем для красивого естественного освещения.
- Делайте снимки горизонтально.
- Покажите все комнаты. Иногда продавцы квартир забывают разместить фотографии какой-то из комнат или не размещают фото туалета или ванной (хотя это важные помещения в квартире). Даже если там не очень хороший ремонт, лучше быть максимально честным и показать квартиру как есть.
Как фотографировать квартиру на продажу
Размещая объявление о продаже квартиры в приложении Домклик, можно загрузить не только фото и видео квартиры, но и панораму жилья. Сервис «Панорамы 360°» позволяет самостоятельно создать 3D фото квартиры. Так покупатели смогут посмотреть помещения полностью, составить целостное представление о квартире, а, значит, быстрее принять решение о том, чтобы позвонить вам и договориться о просмотре.
Разместите объявление о продаже квартиры
Это бесплатно и займет не больше 5 минут. Публиковать объявления на Домклик могут агентства, собственники недвижимости и независимые риелторы. Персональные данные пользователей при этом надежно защищены. Следуйте инструкциям: заполните как можно больше полей, загрузите фото и вставьте описание.
Разместить объявление на Домклик
Бонусы при размещении объявлений на Домклик
- Указав полное имя, дату рождения и паспортные данные, продавец получает в объявлении специальный значок «От собственника» и верхние позиции в поиске.
- После проверки информации о квартире в Росреестре покупателям доступно одобрение квартиры онлайн и скидка 0,3% на ставку по ипотеке. Жилье со значком «Скидка 0,3%» на ипотеку продается быстрее, чем без значка.
- Получать бесплатные консультации менеджера банка и загружать документы для продажи квартиры можно онлайн — в личном кабинете Домклик.
- На Домклик есть оповещения о снижении цен на объекты, добавленные в «Избранное». Благодаря этому покупатель сможет быстро узнать о скидке на понравившееся жильё, а продавец — ускорить выход на сделку.
Подробнее о бесплатном размещении объявлений
Опишите инфраструктуру, транспортное сообщение и особенности района. Расскажите о преимуществах, например, о наличии парковки, торгового или фитнес-центра, расскажите, где ближайшие парки, опишите планировку квартиры, живописный вид из окна. Важно создать у покупателя как можно более полное представление о квартире.
Старайтесь писать кратко, легко, дружелюбно, своими словами, максимально честно и конкретно. Например, не стоит говорить, что у вас «шикарная» квартира, ничем это не обосновывая. Не используйте ЗАГЛАВНЫЕ БУКВЫ, много восклицательных знаков (!!!). Проверяйте ошибки.
Пример хорошего описания в объявлении
Продаю двухкомнатную уютную квартиру в кирпичном доме на Суздальском проспекте, расположенную рядом с кинотеатром «Русь», прямо у остановки. В собственности 10 лет, прописан только владелец.
Район очень развитый. В 100 метрах находится школа, за ней детский сад и поликлиника с хорошими врачами. Прямо в доме есть супермаркет, и еще один через дорогу. В одной остановке ТЦ. Есть, где гулять, заниматься спортом и устраивать пикники — в 15 минутах ходьбы — большой парк с тренажерами. Окна выходят в тихий двор.
Ремонт в квартире лаконичный, простой, но свежий. За дополнительную плату в 150 000 рублей оставим всю мебель и встроенную кухонную технику, кроме холодильника. Отопление общее, все счетчики есть. Коммуналка не больше 4 000 рублей в месяц. Парковка во дворе по заполнению, также можно оставлять машину у кинотеатра.
Готовы освободить квартиру в течение недели.
Как написать продающее объявление
Используйте чаты
Еще на Домклик есть возможность подключения чатов к своим объявлениям о продаже недвижимости. Это новый канал связи, с помощью которого можно оперативно отвечать на вопросы потенциальных покупателей и быстрее выйти на сделку.
Для покупателя, который просматривает объявления о продаже жилья, важно получить быстрый и конкретный ответ на свой вопрос. При этом не все готовы сразу взять телефон и позвонить продавцу. Использование чатов для общения с покупателями позволит увеличить продажи за счёт клиентов, которые предпочитают сообщения звонкам: вы сможете отвечать на их вопросы без промедлений.
Как быстрее продать недвижимость на Домклик с помощью чата с покупателем
Как назначить цену за квартиру
Чтобы не продешевить или, наоборот, не отпугнуть покупателей слишком высокой ценой, используйте сервис «Анализ цены».
Вы сможете назначить объективную цену за свою квартиру — это повысит спрос по вашему объявлению, при этом вы не потеряете свою выгоду от продажи.
Также вы увидите похожие предложения с аналогичными характеристиками рядом с вами.
Эксперт назвал 5 самых частых ошибок, которые совершают продавцы недвижимости на волне паники
Я вас всех категорически приветствую! Есть задачка, которая на первый взгляд очень простая и понятная, но в ней скрыты подводные камни. Я уже сломал голову и пришел к вашим светлым умам и опыту. Как говорится, одна голова хорошо, а 100 500 лучше).
Итак, задачка. Дано — квартира, которую нужно продать (квартира ликвидная и довольно типовая двушка в «золотом квадрате»). Есть цель продать эту квартиру и купить в новостройке от застройщика по льготной ипотеке. Деньги на первый взнос предполагаются как раз из этой, проданной квартиры.
Критериев к новой квартире довольно много и по цене, и по району, и по расположению. То есть, варианты есть, но их довольно не много.
В чем проблема? А проблема в том, что я не могу понять какую схему купли/продажи выбрать. Я вижу такие варианты и их «особенности».
Вариант 1. Продаем квартиру, переезжаем на съемную (или договариваемся с покупателем что живем и платим аренду) и идем в выбранный ЖК и выбираем там квартиру. В чем подвох — есть давление и ограничение временем. Давят сроки что нужно что-то поскорее выбрать, так как жить на съемной долгий срок не хочется. Из-за этого давления, придется выбирать из того что есть в данный момент на рынке. И так, как сейчас есть какие-то примерные варианты, которые нравятся, то они могут «уплыть» пока мы будем продавать квартиру. Сколько по времени займет продажа неясно. Допустим мы что-то сейчас уже присмотрели, но пока будет продажа, уже все сильно по выбору поменяется. Ну и конечно же, есть риск и опасение что мы ничего не выберем и в итоге мы и без своей старой квартиры и без новой (или шило на мыло). То есть, тут большой риск есть в итоге не получить желаемого и смысл от продажи теряется.
Вариант 2. Брать кредит на первый взнос. То есть вот сейчас найти вариант который прям «в сердечко» и идти брать кредит на первый взнос и сразу квартиру покупать. Дальше продавать эту квартиру и гасить сразу кредит всю сумму и вносить остаток за ипотеку. Что смущает — конские % по кредиту с одной стороны, но вроде если быстро продать квартиру и закрыть кредит, то и переплаты сильно ощутимой не будет. Ну или не больше чем жить на съемной. Но есть риск быстро не продать квартиру и в итоге платить и кредит с конскими % + ипотека.
Вариант 3. Забронировать квартиру у застройщика. Вот этот вариант для меня самый непонятный. Тут не все застройщики готовы бронировать квартиры на неопределенный срок. С учетом того что я не знаю как скоро продам квартиру. Ну и чем больше срок бронирования, тем дороже выйдет бронь. Явно дороже чем % по кредиту. Но при этом сумма брони при успешном исходе пойдет в зачет суммы взноса и по сути я ничего не теряю. Только в случае если все срывается.
Вариант 4. Не рыпаться и копить на первый взнос. Накопить на первый взнос, брать ипотеку и потом спокойно продавать квартиру и по факту продажи вносить сумму за погашение ипотеки. Тут из минусов, что это все сильно сдвигается по срокам.
Может тут я что-то не вижу уже из-за того что постоянно варианты перекручиваю. Идеального варианта нет и в любом случае решение за мной. Но хочется услышать просто мнение других людей чтобы как-то посмотреть с разных сторон на задачу.
Как продать квартиру в строящемся доме по переуступке
Рассматриваем что такое договор переуступки права требования на квартиру. Объясняем, в каком случае можно оформить такой договор и какие документы для этого понадобятся. Разбираем вопрос налогообложения при продаже квартиры в строящемся доме по переуступке.
Бывает так, что человек купил квартиру в строящемся доме по договору долевого участия (ДДУ), но у него изменились планы, или же он изначально покупал недвижимость как инвестиционную. Он хочет продать квартиру, но собственность на нее еще не зарегистрирована. Сделать это человек все равно может, но только с помощью продажи по переуступке прав.
Что значит пepeycтyпкa квартиры
После этого девелопер будет обязан передать построенное жилье не тому, с кем заключал ДДУ изначально, а новому участнику долевого строительства, который приобрел квартиру по переуступке. А новый цессионарий получит право требовать у застройщика передачи ему квартиры после того, как дом будет достроен и введен в эксплуатацию.
Как оформить и продать квартиру по переуступке в строящемся доме
Оформить продажу по переуступке можно только до того момента, когда дом построен, сдан в эксплуатацию и квартира передана дольщику по акту приема-передачи. Чтобы оформить договор цессии потребуется собрать пакет документов, в который входят:
Договор долевого участия.
Паспорта покупателя и продавца.
Согласие на продажу, покупку от супругов, если стороны договора находятся в браке.
Разрешение на переуступку прав от девелопера, если это прописано в договоре ДДУ. Если не прописано, а также если сделка проходит без перевода долга на нового дольщика, девелопера достаточно просто письменно уведомить о сделке.
Справка о погашении задолженности перед девелопером нужна, если вся сумма по договору ДДУ выплачена.
Разрешение от банка на переуступку. Требуется, если жилье по ДДУ изначально приобретено с привлечением ипотечных средств. Без такого разрешения сделку могут признать недействительной.
Когда документы собраны, разрешение от застройщика получено, заключается договор цессии, который в обязательном порядке регистрируется в Росреестре. При этом покупатель дополнительно оплачивает госпошлину за регистрацию — 350 рублей. После этого необходимо уведомить застройщика о том, что теперь права требования на недвижимость перешли к другому человеку.
Договор переуступки прав составляется как минимум в двух экземплярах — по одному будут храниться у продавца и покупателя. Также дополнительно экземпляры договора может запросить девелопер, а если право переуступки покупают с привлечением заемных средств, то и банк.
Можно ли продавать квартиру по переуступке с ипотекой
Если коротко, то сделать это можно. Но процедура будет несколько сложнее, чем провести обычную переуступку права требования на квартиру с использованием только собственных средств покупателя. Договор цессии согласовывается не только с застройщиком, но и с банком, что займет дополнительное время. Кроме получения одобрения ипотеки и одобрения конкретного объекта от банка, в этом случае нет отличий покупки квартиры по переуступке в ипотеку от покупки квартиры по договору цессии с использованием собственных средств.
Если же с привлечением ипотеки покупку совершал первый дольщик, сейчас выступающий в роли продавца, он должен предъявить покупателю документы, подтверждающие либо погашение, либо частичные выплаты по ипотеке. Если объект все еще находится в ипотеке и на него наложено обременение, сначала придется получить согласие банка на переуступку прав требования. Покупатель может сразу выплатить всю сумму ипотеки и тогда банк снимет обременение, а может переоформить ипотеку на себя и выплачивать ее постепенно. Конкретный порядок переоформления ипотеки каждый банк определяет самостоятельно.
При каких условиях возможно продать квартиру в новостройке по переуступке
Необходимые условия для продажи квартиры по переуступке — разрешение или уведомление застройщика о том, что в ДДУ меняется дольщик. Дом обязательно должен находиться на стадии строительства, после введения дома в эксплуатацию продажа возможна только по договору купли-продажи, но никак не переуступки.
Вы можете обратиться за сопровождением сделки купли-продажи недвижимости к агентам «Самолет Плюс»
Найти ближайший офис
Преимущества и недостатки переуступки
С точки зрения продавца и покупателя у договора цессии будут разные плюсы и минусы.
Для продавца.
Плюсы договора переуступки:
Можно получить хороший доход если купить жилье по ДДУ в самом начале строительства или даже на этапе публикации проектной декларации. А продать, когда дом уже построен и готов к сдаче.
На сумму договора переуступки продавец может воспользоваться имущественным налоговым вычетом — снизить сумму дохода, которая облагается НДФЛ.
Минусы договора переуступки:
Для продажи права требования нет минимального срока владения жильем (как нет и самого жилья), поэтому платить НДФЛ придется обязательно.
Не всегда просто найти покупателя, особенно если объект проблемный, например, первоначальный застройщик разорился и достраивает дом другая компания.
Застройщик может вносить запрет на переуступку в ДДУ и тогда заключить договор цессии не получится.
Сами подготовка и проведение сделки занимают больше времени по сравнению со сделкой купли-продажи, особенно если требуется получение разрешения на сделку от застройщика — срок на его подготовку может доходить до 30 дней.
Сделка возможно только если у застройщика нет претензий по оплате к дольщику.
Для покупателя.
Плюсы продаж по переуступке:
Человек может приобрести строящееся жилье, которое всегда дешевле готового и таким образом сэкономить.
Иногда физические лица-участники договора ДДУ продают право требования на квартиру даже дешевле, чем сам застройщик — это неплохой вариант сэкономить дополнительно.
Минусы продаж по переуступке:
Период ожидания передачи квартиры может затянуться. Не всегда строительство идет строго по графику, возможны и отклонения. В этом случае момента получения ключей придется ждать дольше, чем планировалось (но можно требовать с застройщика неустойку).
Небольшой выбор. Найти интересующий человека объект именно по договору цессии не так легко, ведь продажа по переуступке явление не массовое. У застройщика выбор квартир часто бывает намного больше.
Хотите купить современную квартиру в новостройке Москвы или Московской области? Лучшие предложения уже собраны для вас — выбирайте и бронируйте.
Когда лучше продавать квартиру по переуступке
Квартиру по переуступке лучше всего продавать в момент, когда строительство дома уже завершено, но он еще не введен в эксплуатацию. Если человек приобрел недвижимость в самом начале строительства, то именно в этот момент он может перепродать ее с максимальной наценкой. Дело в том, что когда дом уже построен, покупатель понимает, что ему не придется ждать передачи квартиры годами и нет риска недостроя или долгостроя.
Как правильно составить договор переуступки на квартиру
Договор цессии можно заключить как в простой письменной форме, так и через нотариуса. В любом случае в договоре должны быть указаны:
Паспортные данные и адреса участников договора, а также город и дата подписания договора.
Данные о договоре ДДУ с его номером, датой заключения, основными сведениями о сторонах — застройщике и первом участнике долевого строительства.
Технические характеристики и строительный адрес объекта (так как обычного почтового адреса у дома еще нет). Так, для квартиры должны быть указаны метраж, общее количество комнат, балконов или лоджий, и все эти характеристики должны соответствовать заявленным в проектной декларации.
Оценка права требования, то есть та сумма, которую покупатель должен заплатить продавцу.
Реквизиты и порядок расчета, например, указание на то, что деньги будут переданы через аккредитив или банковскую ячейку.
Перечень документов, которые получает покупатель (основной ДДУ, первичные платежные документы, подтверждающие оплату застройщику от первого участника долевого строительства).
Права и обязанности обеих сторон договора.
Ответственность застройщика перед дольщиком, например, за срыв сроков строительства – указывается в случае, когда застройщик дал письменное разрешение на продажу.
Подписи обеих сторон договора.
Если каких-то основных условий в договоре нет, он считается незаключенным.
Порядок действий при продаже квартиры по переуступке
Общая схема продажи квартиры по переуступке выглядит так:
Поиск покупателя. Это можно делать, размещая объявления о продаже квартиры по переуступке на Avito или на специализированных площадках, таких как ЦИАН или Домофонд.
Получение разрешения от застройщика, если это предусмотрено ДДУ или сделка совершается с переводом долга на нового дольщика. Если разрешения не требуется — направление застройщику письменного уведомления о готовящейся сделке.
Подготовка полного пакета документов. Включает все необходимое для проведения сделки, как это подробно описано выше.
Заключение договора цессии в простой письменной или нотариальной форме. Строгих требований, когда договор переуступки оформляется именно через нотариуса нет, это исключительно вопрос договоренности сторон.
Регистрация договора переуступки в Росреестре. Без такой регистрации новый участник долевого строительства не получает никаких прав требования на строящееся жилье.
Уведомление застройщика о смене дольщика. Это обязательный этап совершения сделки продажи квартиры по переуступке.
Подача декларации. У дольщика, продавшего свои права требования на недвижимость, появляется обязанность подать декларацию по итогам налогового года и указать в ней полученный по сделке доход.
Нужно ли платить налог при продаже квартиры по переуступке
Да, платить налог на доходы физических лиц, продавая квартиру в строящемся доме по переуступке, нужно. Договор цессии облагается налогом так же, как и любые другие сделки с недвижимостью. Заплатить придется 13 % от суммы полученного дохода, то есть от разницы между ценой покупки и перепродажи жилья по ДДУ.
Почитать больше интересных статей о рынке недвижимости можно прямо сейчас в журнале компании «Самолет Плюс».
Делаем выводы
Переуступка — это продажа не самой квартиры, а права требования на эту квартиру от застройщика. Для оформления продажи квартиры по переуступке необходимо собрать пакет документов, включающий договор долевого участия, паспорта продавца и покупателя, разрешение на переуступку от застройщика, справку о погашении задолженности перед застройщиком и разрешение от банка в случае использования ипотеки. Далее заключается договор цессии, который регистрируется в Росреестре, а застройщик информируется о переходе прав требования.
Основные условия для продажи квартиры по переуступке — разрешение от застройщика или уведомление застройщика о смене дольщика, и то, что дом должен находиться еще на стадии строительства. После ввода дома в эксплуатацию продажа возможна только по договору купли-продажи.
Договор при продаже квартиры в строящемся доме по переуступке необходимо регистрировать в Росреестре, иначе право требования на квартиру не перейдет к новому дольщику.
Для продавца и покупателя договор цессии имеет разные плюсы. Некоторыми преимуществами для продавца можно считать возможность реализации недвижимости до регистрации прав собственности и перевод долга на нового покупателя. Для покупателя несомненные плюсы – это стоимость строящегося жилья, она ниже, чем цена готовых квартир, а также возможность получить налоговый имущественный вычет после покупки.
«Самолет Плюс» — онлайн-платформа и офисы по всей России. На одной платформе собраны все сервисы для:
аренды недвижимости по всей России.
А также различные дополнительные услуги:
капитальный ремонт квартир;
помощь в переезде;
trade-in — возможность обменять старую квартиру на новую.
Как выгодно и быстро продать жилье и что для этого необходимо, читайте в материале РИАМО.
Когда может потребоваться быстрая продажа квартиры
Руководитель агентства недвижимости «Vysotsky Estate Фили-Можайский» Сергей Макаров рассказал, в каких случаях может понадобиться быстрая продажа квартиры.
Срочная финансовая необходимость
В жизни могут возникнуть ситуации, когда срочно нужны деньги, например, для погашения долгов, оплаты медицинских расходов или других неотложных нужд. Продажа недвижимости может быть одним из способов получения необходимой суммы денег.
Если человек переезжает в другой город или страну, особенно если это связано с изменением работы или личными обстоятельствами, может возникнуть необходимость в быстрой продаже квартиры.
Изменение семейных обстоятельств
Развод, смерть члена семьи или изменение семейного состава также могут стать причиной срочной реализации недвижимости. В этих случаях продажа может быть необходима для разделения имущества или перераспределения финансовых обязательств.
Инвесторы могут решить срочно продать квартиру, чтобы воспользоваться другой инвестиционной возможностью или избежать потерь из-за изменений на рынке недвижимости. Быстрая реализация недвижимости позволит в таком случае освободить капитал для новых инвестиций.
Судебные решения или необходимость распределения имущества также могут являться причиной быстрой продажи квартиры, которая может стать частью юридического процесса, необходимого, например, для урегулирования споров.
Как лучше продавать квартиру: самостоятельно или через риелтора
Сергей Макаров рекомендует продавать квартиру через риелтора исходя из нескольких соображений.
- Сложность юридических процессов
По словам эксперта, продажа недвижимости включает в себя множество юридических аспектов. В серьезных агентствах данными вопросами занимаются опытные юристы, которые каждый день сталкиваются с правоприменительной практикой в сфере недвижимости. Это создает высокий уровень защиты для клиентов. - Знание рынка
Как отмечает эксперт, риелторы обладают актуальной информацией о состоянии рынка и могут помочь правильно оценить недвижимость. Он подчеркивает, что завышение или занижение цены может привести к потере денег или времени. - Навыки переговоров
Риелторы обладают навыками переговоров. Они знают, что разумно требовать и в каких случаях можно пойти на уступки. - Доступ к покупателям
Профессиональный риелтор имеет базу потенциальных покупателей и может эффективнее, чем собственник, продвигать недвижимость. - Экономия времени и усилий собственника
Продажа недвижимости – это процесс, занимающий время и требующий определенных усилий: от размещения объявления, подготовки квартиры к показу, проведения дней открытых показов, переговоров по цене и ответов на запросы до заключения сделки. Риелтор может взять на себя все эти задачи. - Избежание эмоциональных продаж
Еще один довод в пользу реализации квартиры через агента – это возможность избежать эмоциональных продаж. Макаров обращает внимание на то, что продажа своего жилья – это эмоциональный процесс, и риелтор может помочь совершить сделку более профессионально и рационально. - Профессиональное оформление сделки
По словам эксперта, оформление сделки купли-продажи – это сложный, многоступенчатый процесс, разобраться в котором поможет опытный агент.
«Итак, подводя итог, если вы рассматриваете вариант продажи своей квартиры, важно понимать преимущества работы с профессиональным риелтором. Эксперт в сфере недвижимости не только сэкономит ваше время и защитит ваши интересы, но и поможет избежать множества потенциальных подводных камней», – резюмирует специалист.
Как подготовить квартиру к продаже
Перед продажей квартиры Макаров рекомендует:
- по максимуму избавиться от старой мебели и убрать из жилья габаритные предметы;
- деперсонализировать квартиру: убрать все личные вещи и мелкие предметы быта;
- изменить расстановку мебели и предметов так, чтобы комнаты казались больше и привлекательнее;
- убедиться, что в квартире максимально светло: чистые окна и хорошее освещение делают пространство визуально больше;
- провести генеральную уборку в квартире;
- провести мелкий ремонт, починить все неисправности;
- не засорять балкон ненужными вещами;
- поддерживать порядок в лестничной клетке и около входа в квартиру.
Где разместить объявление о продаже квартиры
Генеральный директор агентства недвижимости «Городской риэлторский центр» Юлия Усачева советует размешать объявление о продаже квартиры сразу на нескольких онлайн-платформах.
«Такие площадки, как «Яндекс.Недвижимость», «ЦИАН» и «Авито», являются самыми популярными и эффективными вариантами для продажи квартир. Они предлагают большую аудиторию и разнообразие инструментов для продвижения объявлений. Региональные же порталы особенно подойдут для продажи в определенных районах и населенных пунктах, таких как Сочи, поскольку они позволяют нацелить рекламу на местную аудиторию», – отмечает специалист.
По ее словам, не стоит исключать и использование социальных сетей и форумов, которые могут быть эффективными для привлечения внимания к объявлению о продаже квартиры.
Кроме того, помощь в размещении объявлений предлагают агентства недвижимости.
Какие документы нужны для продажи квартиры
Для продажи квартиры потребуются следующие документы:
- выписка из домовой книги, позволяющая потенциальному покупателю узнать историю владения собственностью и убедиться, что на жилплощади никто не прописан;
- выписка из ЕГРН, заменяющая свидетельство о праве собственности и информирующая покупателя о наличии обременений на недвижимость;
- договор купли-продажи, фиксирующий условия сделки и обязательства сторон;
- технический паспорт, содержащий характеристики квартиры и ее подробный графический план;
- нотариальная доверенность, если владелец недвижимости не может лично участвовать в сделке;
- разрешение органов опеки и попечительства, если в семье есть дети младше 14 лет;
- свидетельство о рождении ребенка, если в числе собственников квартиры есть ребенок;
- письменное согласие супруга, если недвижимость приобретена в браке.
Как заключить сделку по договору купли-продажи квартиры
Для оформления сделки необходимо заключить договор купли-продажи. В нем нужно указать:
- ФИO пpoдaвцa и пoкyпaтeля, aдpeca и пoлныe пacпopтныe дaнныe;
- тoчнyю cтoимocть квapтиpы;
- пoдpoбнoe oпиcaниe квapтиpы;
- aдpec, кoличecтвo кoмнaт, плoщaдь;
- нaличиe или oтcyтcтвиe oбpeмeнeний нa квapтиpy;
- ycлoвия, бeз кoтopыx дoгoвop нe cчитaeтcя зaключeнным;
- paзpeшeниe cyпpyгa или cyпpyги нa пpoдaжy;
- oтcyтcтвиe дpyгиx coбcтвeнникoв и зapeгиcтpиpoвaнныx в квapтиpe людeй;
- cpoки и пopядoк пepeдaчи квapтиpы;
- cpoки и cпocoб oплaты.
После подписания договора купли-продажи необходимо зарегистрировать переход права собственности. Сделать это можно через сайт Росреестра или обратившись в МФЦ. В течение нескольких рабочих дней продавцу квартиры выдaдyт зaпиcь из Eдинoгo гocyдapcтвeннoгo peecтpa нeдвижимocти о том, что у жилья сменился владелец.
После этого продавец может получить деньги. Безопаснее всего это сделать через банковскую ячейку или аккредитивный счет.
Сейчас минимальный срок владения квартирой в новостройке отсчитывают с даты оплаты, а не после регистрации права собственности.
Кого касается
Тех, кто продает или планирует продать новостройку — то есть квартиру, которая была приобретена у застройщика или по договору уступки.
При продаже раньше минимального срока владения нужно подать декларацию и рассчитать НДФЛ. Если минимальный срок прошел, то налога и декларации не будет.
Как минимальный срок владения влияет на НДФЛ
Минимальный срок владения — это период, после которого жилье можно продать без налога и декларации. Для недвижимости это три года или пять лет — зависит от способа и года приобретения.
Через сколько лет можно продать жилье без НДФЛ
Через сколько лет можно продать жилье без НДФЛ
Например, покупатель квартиры в 2021 году заплатил за нее 3 000 000 ₽, а в 2024 году продал это единственное жилье за 4 000 000 ₽. Подавать декларацию и уплачивать НДФЛ не придется, потому что минимальный срок владения — три года — истек. При продаже квартиры в 2023 году уплатить налог в размере 130 000 ₽: 13%.
Как считают минимальный срок владения для новостроек
Минимальный срок владения для квартиры в новостройке отсчитывают с даты полной оплаты по ДДУ или договору уступки права требования, а не с даты регистрации. Если позже будет доплата за лишние метры, ее не учитывают.
Не нужно ждать, пока пройдет три года или пять лет после регистрации права собственности. Если после оплаты истек минимальный срок, при продаже квартиры не надо ни подавать декларацию, ни уплачивать НДФЛ.
С какого периода применяется правило
Неважно, когда вы оплатили квартиру застройщику или купили ее по переуступке, — срок владения в любом случае отсчитывают с даты оплаты.
Если продается квартира в строящемся доме
Правило расчета минимального срока владения касается только продажи уже сданных квартир. То есть новостройку купили по договору участия в долевом строительстве или уступки права требования, потом получили ключи, оформили собственность — и продали не права, а объект недвижимости.
Но иногда квартиру продают еще до сдачи дома — по договору уступки. То есть квартиры еще нет или дом не сдан, поэтому продается не недвижимость, а право получить ее в будущем. Тогда тоже возникает обязанность рассчитать НДФЛ и подать декларацию.
Для уступки нет понятия минимального срока владения: времени ни прошло после оплаты, доход все равно надо декларировать. В этом случае продается имущественное право, а не имущество.
НДФЛ начисляется на разницу между доходом от продажи права и расходами на его приобретение. C любого удорожания новостройки до сдачи дома придется заплатить 13% — независимо от давности оплаты.
Например, покупатель заключил ДДУ и заплатил за будущую квартиру 3 000 000 ₽. Через пять лет он продал ее по договору уступки права требования за 5 000 000 ₽. К тому времени дом еще не сдали. И хотя прошло пять лет, с этой сделки придется заплатить 260 000 ₽ НДФЛ: 13%. Получить вычет при покупке квартиры, чтобы вернуть НДФЛ, тоже не удастся: это право появится только после регистрации права собственности на квартиру.
Если новостройку купили в ипотеку
Минимальный срок владения нужно считать с даты полной оплаты. Но при покупке в ипотеку покупатель перечисляет застройщику только часть, а остальное отдает банку в течение нескольких лет.
Продаже без налога и декларации это не помешает. Когда банк внес за покупателя остаток стоимости, считается, что квартира полностью оплачена. С этой даты и начнется период владения, даже если кредит нужно возвращать еще 30 лет.
Но ипотеку нельзя путать с рассрочкой. Иногда застройщик разрешает вносить деньги за квартиру частями — например в течение двух лет. Тогда окончательная оплата произойдет в день последнего платежа. И срок владения отсчитывается с этого дня.
Если минимальный срок владения не истек
При продаже новостройки раньше минимального срока владения нужно подать декларацию. При этом налог начисляется не на всю сумму дохода, а на положительную разницу между доходом и расходами на приобретение. Для ипотечных квартир в расходы можно включить и уплаченные проценты. Если использован маткапитал — он тоже войдет в состав затрат на приобретение.
Что с вычетом при покупке новостройки
Чтобы возместить НДФЛ при покупке жилья в новостройке, вычет можно заявить только после регистрации права собственности.
Для оформления налогового вычета за квартиру, принятую по акту , к декларации нужно приложить выписку из ЕГРН.
Полная оплата по ДДУ или уступке не дает права на возврат НДФЛ из бюджета. Эта норма действует только для расчета минимального срока при продаже жилья.
По закону срок владения недвижимостью не влияет на возможность её продажи. Вы можете купить квартиру и сразу же продать её, если возникнет такая необходимость.
Что нужно учитывать при проведении такой сделки — разбираемся вместе с экспертом.
Налоги
Если квартира находилась в собственности меньше минимального срока владения (3 или 5 лет), то после её продажи у бывшего владельца возникает обязанность уплатить налог — 13% от суммы сделки.
Избежать лишних расходов можно только в том случае, если цена продажи совпадает с ценой покупки (или квартира продана за меньшую стоимость). При этом стоит иметь в виду, что если цена продажи будет меньше или равна 70% объекта, налог всё равно заплатить придётся (он удерживается с этих 70%).
Пример. Кадастровая стоимость квартиры составляет 2,5 млн рублей. Если собственник продаст её за 2 млн, то налог будет удержан с суммы 1,75 млн рублей (2,5 млн х 70%) и составит 227,5 тыс. рублей (1,75 млн х 13%).
Потребность в продаже квартиры сразу после покупки может возникнуть в следующих случаях:
1. Квартира приобреталась для личного использования
2. Квартира приобреталась для дальнейшей перепродажи
Если речь идёт о первом варианте — например, вы вдруг совершенно неожиданно поняли, что жильё вам не подходит по каким-то причинам, или срочно потребовались деньги, то вряд ли вы получите какую-то значительную прибыль от её продажи. Соответственно, вы не понесёте каких либо существенных расходов по уплате налога.
Если же вы приобретали квартиру, чтобы перепродать её подороже, то уплатить причитающиеся по закону налоги придётся.
Например, вы купили квартиру за 6,5 млн рублей, а через полгода продали её за 10 млн.
При подтверждении расходов на приобретение жилья уплата налога коснётся только разницы между суммой покупки и последующей продажи.
Тогда в нашем примере базой для расчёта налога станет прибыль в размере 3,5 млн рублей (10-6,5). Сумма налога к уплате составит 455 тыс. рублей (3,5 млн х 13%).
Директор агентства недвижимости «ДЕЛО», г.Рязань
Прозрачность сделки
Ольга Котова также отмечает, что частая перепродажа квартиры может стать негативным фактором для потенциальных покупателей.
Квалифицированные юристы сходятся во мнении, что частая смена собственников — один из серьёзных факторов риска. Возможно, на предыдущем этапе сделка была осуществлена без должной осмотрительности со стороны покупателя, или были специально исключены возможные проверки, связанные с предыдущими владельцами.
Кроме того, если квартира была куплена вами недавно, у потенциальных покупателей скорее всего возникнут опасения, что с жильём что-то не так. Для многих это может стать поводом для того, чтобы запросить существенную скидку или вовсе отказаться от сделки.
Другие условия
Продать квартиру сразу после приобретения можно при условии, что на момент проведения новой сделки право собственности продавца уже зарегистрировано в Росреестре.
Проверить эту информацию можно в выписке из ЕГРН. Она содержит сведения об объекте недвижимости, всех его владельцах — как бывших, так и нынешних, ограничениях прав, кадастровой стоимости. Онлайн-выписку можно бесплатно заказать на . Документ придёт в личный кабинет сразу после оформления заявки.
Оценить рыночную цену квартиры для быстрой продажи>>
Как продать квартиру в многоквартирном доме — руководство для риэлторов
Шарафутдинова Карина Витальевна
менеджер по страхованию компании «Inssmart»
Как продать квартиру в многоквартирном доме — руководство для риэлторов
Продажа квартиры — это ответственное дело, требующее грамотного подхода и профессиональных навыков. Надеемся, что данное руководство поможет вам стать успешным специалистом и продажником и достичь высоких результатов в этой сфере.
Оформите полис за 5 минут
17 страховых компаний
+ предрасчет за 10 сек.
Понимание процесса продажи квартиры в многоквартирном доме
Продажа квартиры в многоквартирном доме может быть сложным процессом. Риэлторы, особенно новички, часто сталкиваются с различными препятствиями и вопросами. В этой статье мы рассмотрим пошаговое руководство для риэлторов, которое поможет им эффективно продать квартиру в многоквартирном доме.
Подготовка к продаже квартиры
Первый шаг в продаже квартиры — подготовка. Риэлторы должны помочь собственникам сделать квартиру привлекательной для потенциальных покупателей. Здесь важны следующие аспекты:
Фотографии: Предложите собственнику нанять профессионального фотографа, чтобы сделать качественные фотографии помещений.
Хорошие фотографии привлекут больше внимания и будут создавать положительное впечатление.
Уборка и ремонт: Помогите собственнику подготовить квартиру к показам. Убедитесь, что помещения чистые и аккуратные. Если есть потребность в ремонте, рекомендуйте надежных специалистов.
Документация: Убедитесь, что у собственника есть полная и актуальная документация на квартиру. Важно иметь документы, подтверждающие право собственности и отсутствие обременений.
Определение рыночной стоимости квартиры
Перед тем, как начать активное продвижение квартиры, необходимо определить ее рыночную стоимость. Важно провести анализ рынка и учесть различные факторы:
Анализ рынка: Изучите рыночные тенденции и сравните аналогичные квартиры, проданные в последнее время. Учтите местоположение, площадь, состояние и другие характеристики.
Инфраструктура: Оцените близость квартиры к транспорту, школам, магазинам и другим объектам инфраструктуры. Это может влиять на ее стоимость.
Состояние квартиры: Примите во внимание общее состояние квартиры, наличие ремонта, современных удобств и техники. Учтите конкурентность квартиры на рынке.
Продвижение и привлечение потенциальных покупателей
Успешное продвижение квартиры — ключевой момент в процессе продажи. Вот несколько способов привлечь потенциальных покупателей:
Локальное сообщество: Расскажите соседям и знакомым о продаже квартиры. Иногда лучший покупатель может быть в соседнем доме.
Вся работа с оформлением страховых полисов в одном кабинете
Сделайте расчет в кредитном калькуляторе
Получите предложения от страховых компаний
Выбирите страховую компанию и % вознаграждения
Проведение показов квартиры
Как только появятся потенциальные покупатели, проведите показ квартиры. Вот несколько советов для риэлторов:
Планирование времени: Согласуйте время показа с покупателями, учитывая их график и предпочтения. Будьте готовы к показам как в будние дни, так и в выходные.
Подготовка помещений: Перед показом убедитесь, что квартира аккуратная и приятно пахнет. Включите свет, откройте шторы и выставьте наилучший вид помещения.
Профессиональное поведение: Будьте дружелюбными, внимательными и профессиональными с покупателями. Отвечайте на их вопросы и приводите доводы в пользу покупки данной квартиры.
Переговоры и заключение сделки
После демонстрации квартиры приходит время для переговоров и заключения сделки. Риэлторы должны быть готовы к следующим шагам:
Переговоры: Ведите переговоры от имени собственника квартиры. Будьте гибкими и готовыми к компромиссам, но также защищайте интересы собственника.
Документация: Помогите собственнику подготовить необходимую документацию для заключения сделки. Это включает в себя договор купли-продажи, заявления и иные соглашения.
Финансовые операции: Объясните собственнику процедуру расчетов и перевода средств. При необходимости дайте рекомендации по выбору надежного банка, например, Энтер Юникредит Банкили Согаз для страхования сделки
Заключение
Итак, продажа жилья в многоквартирном доме требует тщательной подготовки, активного продвижения и профессиональных навыков. Риэлторы должны быть готовы к различным ситуациям и предлагать лучшие решения для клиентов. Используйте данное руководство в своей работе, чтобы успешно продавать объекты. Удачи!
Полезные сервисы Inssmart
