- Что будет с ценами на недвижимость в ближайший месяц, два, полгода?
- Стоит ли покупать жилье, когда нефть и рубль падают. что важно знать
- Выбор застройщика
- Если покупать для инвестиций, то чему лучше отдать предпочтение: новостройке, вторичке, коммерческим помещениям, загородным домам?
- Как обстоят дела на рынке ипотеки? насколько банки подняли ставки? могут ли поднять еще? и стоит ли сейчас «влезать» в ипотеку?
- Коммерческая недвижимость
- Комфорт-класс надежнее
- На сколько вырос спрос на недвижимость за последний месяц?
- Наши эксперты
- Сдача квартиры в аренду
- Снижение доходности
- Чем раньше, тем рискованнее
Что будет с ценами на недвижимость в ближайший месяц, два, полгода?
В.З.: Скажу в целом, по своим ощущениям и по опыту 2020 года, рынок первичной недвижимости будет расти в цене. Потому что стоимость строительства будет расти. Кредиты будут дороже. Рубль дешевле. Сейчас с марта цена на первичном рынке уже немного поднялась.
Если брать рынок вторичной недвижимости, считаю, что он будет падать. Потому что квартиры старого жилого фонда лучше не становятся. Коммуникации изнашиваются, соответственно, чем дальше, тем дешевле. Это мои ощущения.
А.Б.: Хочу обратить внимание вот на какой момент. Да, с одной стороны, есть вероятность того, что цены на недвижимость будут расти за счет повышения процентной ставки по ипотеке, но поскольку доходы людей и, как следствие, спрос на этом рынке значительно не увеличится, то возможно будет компенсировать рост ставки скидками или бонусами от застройщика.
Ну и конечно, моя общая рекомендация по покупке квартиры в 2020 году остается неизменной: не инвестируйте единственные или заемные деньги.
Беседовала: Ксения Антонова
Стоит ли покупать жилье, когда нефть и рубль падают. что важно знать
Рынок жилья кажется неплохим прибежищем для инвестора, желающего переждать очередной кризис. Рассказываем, как стоимость недвижимости меняется в условиях падения цен на нефть и что ждет этот рынок в ближайшее время
Фондовый рынок штормит из-за резкого обвала цен на нефть, вызванного коронавирусом и развалом нефтяной сделки ОПЕК . На неделе с 9 по 13 марта котировки падали до самых низких значений со времен 2020 года. К завершению недели баррель марки Brent стоил около $35.
Рухнувшие цены на нефть потянули вниз курс рубля: евро закрепился выше ₽80, а доллар — выше ₽72. В таких условиях многие обращают внимание на жилую недвижимость — возможно, не самый доходный, но один из самых надежных активов. В этом тексте мы расскажем о том, как именно падение цен на нефть повлияет на стоимость жилья.
В краткосрочной перспективе цены вырастут, в долгосрочной — упадут
В России цены на нефть опосредованно влияют на рынок недвижимости. Как объяснял в 2020 году профессор кафедры экономики и управления городским строительством РЭА им. Г. В. Плеханова Геннадий Стерник, именно они определяют платежеспособный спрос и стоимость жилья посредством нескольких факторов.
Во-первых, это макрофинансовые условия — изменения курсов валют. Во-вторых, макроэкономические условия — темпы роста ВВП, промышленного производства, уровень занятости, инфляции и дефляции. В-третьих, объемы строительства и жилищного кредитования.
Падение цен на нефть по-разному может повлиять на недвижимость в краткосрочной и долгосрочной перспективе. В начале кризиса многие стараются вложить капитал в жилье — это относительно простой и надежный способ защитить дешевеющие активы. Это активизирует покупательский спрос, что двигает цены вверх.
Однако затем экономические показатели в стране ухудшаются, покупательная способность населения падает — а вслед за ней падают спрос на недвижимость и цены на нее. Обычно они сперва снижаются на вторичном рынке. Колебание стоимости нефти приводит к коррекции цен на жилье, однако динамика может стать заметной лишь спустя шесть месяцев.
По прогнозу руководителя отдела городской недвижимости «НДВ-Супермаркет Недвижимости» Елены Мищенко, цены начнут падать уже в апреле.
«Повторяются сценарии 2008 и 2020 годов. Если сейчас не удастся договориться по нефти, рынок недвижимости начнет падение по ценам. Март еще продержимся, так как те, кто планировал купить доллары, снимут с продажи квартиры. Но уже в апреле жилье будет дешеветь», — считает Мищенко.
Жилье в новостройках может подорожать
На первичном рынке предпосылок для снижения цен меньше: издержки девелоперов и так выросли из-за недавнего перехода на эскроу-счета. Более того, рост курса валют приведет к удорожанию импортных стройматериалов и техники, а также транспортных расходов. По разным оценкам, в структуре ценообразования квадратного метра доля стройматериалов составляет около 40%
В кризис темпы и объема строительства неизбежно снижаются. Прежде всего он ударит по застройщикам, которые заключали контракты, рассчитанные на прежние курсы валют. При высоком и нестабильном курсе расходы и риски ощутимо вырастут. В таких условиях некоторые девелоперы могут отказаться от реализации некоторых проектов, что снизит предложение на рынке.
«Падение курса рубля вследствие отказа от соглашения с ОПЕК сложно называть обвалом или кризисом, скорее, это временная корректировка. Тем не менее это может сказаться на рынке жилой недвижимости, в частности повлияет на стоимость квадратного метра, рост которого может составить до 10% в среднесрочной перспективе», — сказал «Интерфаксу» первый заместитель генерального директора компании AFI Development Евгений Поташников.
Цены на жилье напрямую зависят от действий ЦБ
Если на фоне падающего курса рубля Банк России примет решение поднять ключевую ставку, то ипотечные кредиты подорожают тоже. В этом случае некоторые потенциальные покупатели откажутся от займов, а для части населения они вовсе станут недоступными. Кроме того, банки могут сохранить ставки, однако ужесточить требования к заемщикам.
Все это, в свою очередь, уменьшит число покупателей жилья, снизит спрос на рынке и уменьшит количество сделок с недвижимостью, что приведет к снижению цен. Больше всего в цене обычно теряет малоликвидное жилье вроде хрущевок.
Насколько серьезно нынешняя ситуация повлияет на рынок недвижимости, станет ясно после реакции ЦБ. Плановое заседание Банка России по вопросу изменения ключевой ставки должно состояться 20 марта.
По мнению руководителя аналитического центра ЦИАН Алексея Попова, рынок жилья ждет падение спроса в случае повышения ставки до уровней, при которых ипотека станет дороже 10,5–11%.
Генеральный директор Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) Николай Алексеенко считает, что сценарий 2020 года вряд ли повторится: «Если и произойдет коррекция, то максимум на 1,5–2%. Если же отталкиваться от одного из основных индикаторов для банков (с точки зрения доходности ипотечных ставок) — доходности десятилетних ОФЗ, то стоит ожидать, что уже в ближайшее время ипотечная ставка может повыситься на 0,5–1%».
А по мнению управляющего партнера компании «Метриум» Марии Литинецкой, повышения ставок в ближайшее время не стоит ждать по политическим причинам: «Последние месяцы президент и премьер неоднократно заявляли о необходимости сокращения ипотечных ставок, и разворот на 180 градусов может быть воспринят очень негативно накануне голосования за поправки в Конституцию 22 апреля».
Как кризисы влияли на стоимость жилья в Москве
Кризис 1998-–2000 годов: после обвала рынка ГКО и цен на нефть (c $22 за баррель WTI в октябре 1997-го до $11 в декабре 1998-го), а также колебаний на азиатских рынках цены на жилье в Москве в долларовом эквиваленте рухнули на 30–35% — до $700 за 1 кв. м. В первую очередь пострадал рынок вторичного жилья, так как большинство москвичей получало зарплаты в долларовом эквиваленте.
Кризис 2008–2020 годов: ипотечный кризис в США, кризис ликвидности в развивающихся странах и падение цен на нефть (со $145 до $91 за баррель) привели к снижению цен на 30–35% в долларах и 10–15% в рублях. Некоторые крупные девелоперы с большой долговой нагрузкой обанкротились.
Кризис 2020 года: на фоне падения цен на нефть с уровня $105–115 до $60, обвала курса рубля и введения антироссийских санкций цены на московское жилье снизились на 55% в долларах и 15–20% в рублях в конце 2020-го — начале 2020-го.
Подготовлено с использованием материалов «РБК Недвижимость»
Больше интересных историй и новостей об инвестициях вы найдете в нашем телеграм-канале «Сам ты инвестор!»
Изменение курса акций или валют в сторону, обратную основной тенденции рыночных цен. Например, рост котировок после недельного снижения цены на акцию. Коррекция вызывается исполнением стоп-ордеров, после чего возобновляется движение котировок согласно основному рыночному тренду.
Выбор застройщика
При выборе застройщика в чей проект вы намерены вложить средства, учитывайте не только текущее состояние дел компании, но и возможный запас прочности. Активное реформирование законодательства, регулирующего отрасль, а также финансовый кризис 2020 года, в любом случае затронут всех игроков рынка, и, не исключено, что для кого-то это будет критическим моментом.
Общее представление о девелоперах Екатеринбурга и Свердловской области можно получить, изучив официальный рейтинг компаний.
Если покупать для инвестиций, то чему лучше отдать предпочтение: новостройке, вторичке, коммерческим помещениям, загородным домам?
А.Б.: В свете того, что шеринговая экономика развивается, популярным стало приобретение недвижимости с целью получения дохода от сдачи в аренду. В этом случае необходимо проанализировать, какова вероятность того, что вы сможете сдать ее в ближайшее время на выгодных условиях.
К примеру, в апреле в связи с необходимостью самоизоляции неожиданно вырос спрос на аренду загородных домов. По коммерческой недвижимости сейчас сложно давать прогнозы, потому что есть тренд на сокращение офлайн операций и снижение эмоционального потребления, поэтому есть вероятность, что на этом рынке будет спад или перформатирование.
В.З.: Если рассматривать покупку квартиры как инвестицию, рекомендую обратить внимание на новое жилье. Здесь не только можно будет сохранить свои деньги, но и приумножить. Конечно, достаточно часто клиенты говорят, что сейчас такое смутное время, застройщики могут не достроить.
Но на самом деле, те застройщики, которые работают сейчас на рынке Екатеринбурга, они достаточно давно на рынке. И, соответственно, они пережили ни один кризис, 2008 и 2020 года. И долгостроев у нас с тех времен новых не появилось. Поэтому я считаю, что смело можно инвестировать в недвижимость.
Вообще, все индивидуально и зависит от потребностей клиента. Если задача – сохранить сбережения и преумножить их, то инвестиция в новостройки будет правильным решением. Если семья увеличилась, стала тесной квартира и люди планировали увеличить жилплощадь и имеют на это финансовые возможности, то не стоит откладывать задуманное.
Как обстоят дела на рынке ипотеки? насколько банки подняли ставки? могут ли поднять еще? и стоит ли сейчас «влезать» в ипотеку?
В.З.: Некрупные банки ставки подняли. Вернее, они их не подняли, а отменили преференции. Допустим, взять «Альфа-Банк», у них было, что при быстром выходе на сделку, они делают скидку 0,2%. Сейчас они отменили эту скидку. Если взять, допустим, «ВТБ-24», они ставки не поднимали, они урезали срок действия положительного решения.
Если раньше клиент получил положительное решение, он мог искать себе квартиру в течение 3-4 месяцев. Сейчас этот срок равен одному месяцу. Банки тоже потихоньку начинают закручивать гайки. И, соответственно, стимулировать клиента к быстрой покупке. Могут ли поднять еще? Не знаю, мы все ждем заседания Центробанка. И, соответственно, если будет поднята ключевая ставка, то банки поднимут тоже.
С ипотекой все индивидуально. Если есть потребность в покупке, то да. Если вы планировали покупку квартиры в будущем, то, я думаю, что тоже да. Прогнозы все идут к тому, что ставки будут расти.
А.Б.: Если вы планируете приобрести недвижимость в ипотеку, то рассчитайте свой бюджет на ближайший год по самому пессимистичному сценарию: если ваш доход уменьшится на 40-50%. Такое планирование позволит вам увидеть возможные риски покупки и покажет, насколько своевременно ваше желание.
Коммерческая недвижимость
Несмотря на некоторый спад деловой активности, коммерческая недвижимость считается более привлекательной с точки зрения инвестиций, чем жилье. По подсчетам экспертов, средний срок окупаемости составляет 7-10 лет, но очень многое зависит от выбора помещения.
Идеальным в данном случае является вариант, когда вы уже имеете арендаторов, согласных занять приобретаемые метры на продолжительный срок.
Комфорт-класс надежнее
Выбирайте квартиры в новостройках комфорт-класса, но не забывайте о том, что классификация по типам жилья является условной и может быть в некоторой степени искажена в маркетинговых целях. О том, каким критериям должен соответствовать проект, что бы относится к тому или иному классу мы рассказывали здесь.
На сколько вырос спрос на недвижимость за последний месяц?
В.З.: Здесь буду судить сугубо по своей практике. Считаю, что спрос за последний месяц вырос, причем достаточно сильно. Могу судить по одному из своих объектов, который я продавал в течение года. По нему спрос был практически нулевой. Вдобавок, в этом же доме аналогичных квартир продавалось 14 штук.
И буквально с середины февраля по сегодняшний день там осталось всего три квартиры. То есть спроса не было вообще, и за полтора месяца, десять-одиннадцать квартир ушло, в том числе и наша. Спрос колоссально вырос. С чем это связано? Опять же с тем, что происходит у нас в стране.
Наши эксперты
Анастасия Бударина, финансовый консультант-методист
Витайлий Зыза, основатель бесплатного сервиса по подбору недвижимости m2market.pro
Сдача квартиры в аренду
Еще один вариант получения дохода от недвижимости – это сдача квартиры в аренду. Минусом такой инвестиции является долгая окупаемость. Таким образом, данный подход скорее поможет сохранить капитал, нежели приумножить его.
Отметим, что средний срок окупаемости в текущих условиях составляет 15-18 лет. Выбирайте квартиру в развитом районе, недалеко от остановок общественного транспорта и метро, а также учебных учреждений – с учетом этих параметров спрос со стороны арендаторов будет всегда.
Снижение доходности
Одним из способов заработать дополнительный доход является покупка квартиры в новостройке на начальной стадии строительства с последующей перепродажей на стадии сдачи дома в эксплуатацию. При рассмотрении такого варианта следует хорошо изучить текущий рынок: доходность данных вложений по оценкам экспертов существенно снизилась.
Дело в том, что в большинстве своем застройщики уже не предлагают очень низкие цены на квартиры на этапе котлована. Это связано прежде всего с новыми изменениями в законодательстве. С 1 июля 2020 года отрасль перешла на проектное финансирование с использованием эскроу счетов.
Подбор жилого комплекса для инвестирования лучше осуществлять, обладая информацией о всех предложениях рынка, застройщиках, динамике цен и будущих ожиданий отрасли.
Отметим, что в такой ситуации стоит обратить внимание на эксклюзивные ценовые предложения, к которым относятся квартиры в новостройках Екатеринбурга от подрядчиков. Поставщики материалов и комплектующих нередко получают оплату от застройщиков в виде квадратных метров с определенной скидкой, тем самым на рынке появляются ограниченные предложения с ценами ниже рынка.
Чем раньше, тем рискованнее
Любые инвестиции связаны с риском, чем выше доходность – тем выше риск. Данное правило справедливо и на рынке недвижимости.
Покупка квартиры в новостройке на стартовом этапе выгодна, но при этом более рискованна с точки зрения успешного завершения объекта. Несмотря на поправки к закону о долевке (214-ФЗ), направленные на дополнительную защиту покупателей-дольщиков, для инвестора риском будет считаться также задержка сроков сдачи, приостановка работ, возврат средств при расторжении договора.
Если вы не готовы сильно рисковать – советуем присматриваться в первую очередь к жилым комплексам на стадии проведения коммуникаций, когда завершены все монолитные работы.
