Ваши права когда снимаете квартиру

Ежемесячный платеж за съем квартиры — лишь часть расходов жильца. На деле же на плечи арендатора ложатся и другие траты — постоянные и переменные.

Рассказываем, за что обязан и не обязан платить квартиросъемщик при аренде квартиры, должен ли он покрывать расходы на коммунальные услуги и капитальный ремонт.

Аренда квартиры требует знания базовых правил как со стороны собственника, так и квартиросъемщика. Например, каков залог при сдаче квартиры, кто его оплачивает и почему, можно ли вернуть деньги, как происходит передача денег за аренду квартиры и кто покрывает расходы за коммунальные платежи.

Рассказываем об этом в нашей подробной инструкции для арендаторов и арендодателей.

Красивое слово “рантье” ассоциируется с пожилым человеком, который вольготно живет на доход от сдачи своей квартиры. Однако на самом деле речь идет не об обычной аренде недвижимости, а о ренте – когда уже при жизни владелец жилья отписывает его другому, при этом получая от такой сделки определенный доход. Вместе с экспертами выясняем, как оформить договор ренты квартиры и каковы его плюсы и минусы для обеих сторон.

Общая информация, суть договора

Рента – это сделка, по которой собственник жилья передает его другому человеку на определенных условиях. Условиями могут стать регулярные денежные выплаты либо иная помощь. При этом он законно остается жить в своей (точнее, юридически уже не своей) квартире до самой смерти.

Как правило, в роли рентополучателя (того, кто переписывает свою квартиру на другого) выступают пожилые люди, находящиеся в затруднительном финансовом положении и не имеющие родственников, которые могли бы за ними ухаживать или помогать деньгами. Если есть договор ренты, то рантье (первоначальный владелец квартиры) начнет получать гарантированную помощь от стороннего лица или же организации, при этом продолжая пользоваться своей недвижимостью.

Договор ренты на квартиру заключается в том случае, если каждая сторона видит в нем выгоду: пожилой человек имеет постоянный доход либо иную поддержку, а рентодатель (тот, на кого переписывается собственность) становится владельцем квартиры. Правда, ему придется смириться с фактом, что в ней проживает прежний владелец.

За что наниматель платит при аренде

Ежемесячно жилец оплачивает саму аренду: это фиксированная сумма, которая при продлении договора или при возникновении дополнительных обстоятельств (например, жилец хочет поселить к себе родственника или же завести животное).

Ежемесячно же квартиросъемщик оплачивает коммунальные платежи, если это внесено в договор. Эти два пункта можно отнести к постоянным расходам. Но бывают и переменные величины, о которых расскажем дальше. 

Существуют разовые платежи. Как правило, речь идет как минимум о двух суммах, равных месячной ставке аренды, — это собственно оплата первого месяца проживания и , который собственник обязуется вернуть в конце срока аренды, если его устроит состояние квартиры. Чаще всего фигурирует еще и третий взнос — плата за услуги риелтора. 

При поиске съемной квартиры наниматель расходует два основных ресурса: время и деньги, рассказывает управляющий директор сети МИЭЛЬ Мария Жукова. Расход в основном зависит от того, приглашает ли съемщик в помощь риелтора. В общем виде, говорит эксперт, разница примерно следующая. 

При cамостоятельном поиске жилья, человек может:

● потратить больше времени на поиск подходящего варианта, телефонные звонки и переговоры, выезды на просмотры, включая заведомо непроходные варианты, возможный негатив на фоне отказов.

● понести финансовые расходы на оплату одного месяца найма и залога при заключении договора.

В то же время, обращаясь к риелтору:

● меньше потери времени на просмотры, так как риелтор заранее отсекает часть «пустых» поездок.

●  но финансовые затраты выше — оплата месяца найма, залога при заключении договора найма, услуг риелтора.

Можно ли продать квартиру с рентой

Несмотря на то, что у рентодателя есть обременение, квартиру с рентой все-таки можно продать, но только при условии, если будет получено согласие прежнего владельца (рантье). Для этого все три стороны должны подписать договор купли-продажи, где указывается, что прежнее соглашение прекращено путём выкупа.

“При такой продаже за рентополучателем сохраняется право жить в данной квартире. – поясняет риелтор Денис Матвеев. – Этот пункт обязательно указывается в договоре купли-продажи, без него Росреестр не примет документ на регистрацию”.

Долгосрочная аренда — базовые правила

Сдавать квартиру в аренду, особенно , — это привлекательный пассивный доход. Но, чтобы он был максимально безрисковым, нужно знать определенные правила. Это важно и для арендодателя, и для арендатора. 

Подготовить квартиру к сдаче

Так, арендодателю следует . В частности, сделать базовый ремонт, в то же время особо не тратясь на него. Это имеет смысл, потому что арендаторы, даже самые аккуратные и ответственные, скорее всего, оставят после себя квартиру не такой, какой ее помнит собственник. Дело в естественном износе вещей и мебели.

Чтобы застраховаться от этого, при оформлении отношений с арендатором нужно составить — в ней указать, как выглядят мебель и техника. А в договоре прописать условия расчетов за порчу. Но ремонт необходим, если собственник хочет в короткий срок сдать квартиру: привлекательное жилье быстрее найдет арендатора.

Какие нюансы при ремонте квартиры под аренду стоит учесть, мы рассказываем . 

Оформить договор

Ключевой документ для оформления аренды — договор. Если выражаться юридическим языком, стороны должны заключить договор коммерческого найма жилого помещения. Эксперты советуют заключать его на 11 месяцев, тогда документ не нужно регистрировать. По окончании действия его можно просто продлить, опять же договорившись между собой (арендодателю и арендатору). 

Юристы и налоговые консультанты рекомендуют не пренебрегать официальным оформлением сдачи квартиры в аренду.

Сдавать квартиру в аренду означает получать доход, а с доходов положено платить налоги. В налоговую инспекцию нужно будет сходить всего один раз, чтобы оформить доступ в кабинет налогоплательщика. Все остальное можно сделать онлайн. В частности, выбрать налоговый режим, в котором рассчитываться с государством. 

Читайте также: Как налоговая узнает о том, что собственник не платит налог на доход от сдачи квартиры в аренду

Правильный арендатор

Есть несколько категорий :

• семейная пара (в зарегистрированном браке);
• семья с детьми;
• пара в долгосрочных отношениях;
• соло-арендаторы;
• арендаторы с животными;
• студенты;
• друзья или знакомые хозяина.

Для арендодателей, с одной стороны, самый желанный вариант — это друзья и знакомые. Им проще доверять, но с другой — недопонимание в имущественных вопросах может повлиять на отношения не лучшим образом. Это стоит иметь в виду и обговорить «на берегу» возможные трудности и способ их разрешения, а также и то, что дружба дружбой, а деловые отношения врозь.

Другими словами, не путать роли. Такое прояснение на старте снижает вероятность дальнейших конфликтов. 

Семейные пары и семьи с детьми кажутся подходящими арендаторами, так как вызывают больше доверия. Часто это так: ответственность за жилье у таких арендаторов выше, так же как и платежная дисциплина. Вместе с тем дети остаются непредсказуемыми, и не стоит списывать со счетов возможные повреждения имущества по непониманию.

К арендаторам с животными обычно относятся настороженно, считая, что питомцы обязательно будут наносить ущерб дому. Поцарапанные стены и мебель, обгрызенные углы, промашки с туалетом — все это вызывает тревогу арендодателя. В целом не зря. Но условия содержания квартиры с животными можно прописать в договоре и апеллировать к нему при необходимости.

Студенты нередко вызывают опасения у хозяина жилья из-за возможных шумных вечеринок, которые не понравятся соседям, и перебоев с оплатой. Аккуратность — тоже необязательное качество такого арендатора: впрочем, оно скорее индивидуальное, чем присущее всей категории (в отличие от ожиданий, которые есть от семейных пар, например).

Соло-арендаторы — это люди, которые живут самостоятельно, без семьи, партнера или животных. Если впечатление от человека положительное, это означает, что препятствий в сдаче ему квартиры нет, указывают риелторы. Как проверить квартиросъемщика перед подписанием договора, прочитайте . 

Однако и у арендатора могут быть вопросы к собственнику жилья. На что стоит обратить внимание при съеме квартиры, мы разбирались в этой статье. 

Вы получите ёмкий и полный проект договора от профессиональных юристов, а также опись имущества. Их можно составить и подписать онлайн электронной подписью, при этом все правки можно обсудить с жильцом в чате. Никаких лишних поездок или траты времени на показе.

Сам договор всегда будет под рукой — в личном кабинете . А если после подписания возникнет спор, можно обратиться за консультацией к юристам.

Помимо этого, вы можете подключить финансовую защиту арендных платежей и принимать их безопасно и конфиденциально через Домклик. В защиту включены страхование жилья и имущества и гарантия платежа: если жилец не успеет заплатить за аренду вовремя, Домклик сделает это за него.

Как заключить договор

Договор ренты действителен только в том случае, если он заверен у нотариуса. Для начала его должны подписать обе стороны (рантье и плательщик). Затем им необходимо явиться к нотариусу для его заверения, на котором присутствуют и рантье, и плательщик.

“Количество экземпляров договора ренты рассчитывается так: по одному для каждой из сторон плюс ещё два – для нотариуса и для последующего предоставления в Росреестр при передаче недвижимости в собственность рентодателя”, – уточняет риелтор Денис Матвеев.

Необходимые документы

Документы, необходимые для заключения договора ренты:

• выписка из ЕГРН (её выдают в центрах госуслуг);
• основание, на котором рентополучатель владеет собственностью (например, документы о сделке купли-продажи, о получении жилья в качестве наследства, документ о приватизации и так далее);
• техпаспорт на квартиру;
• выписка из домовой книги, в которой указано, кто зарегистрирован в данной квартире паспорта рентодателя и рентополучателя
• согласие органов опеки в случае, если, помимо взрослых собственников на квартиру, есть несовершеннолетние;

“Перед оформлением договора желательно попросить владельца квартиры (будущего рантье) предоставить справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, которые подтвердят его дееспособность, – рекомендует риелтор Денис Матвеев. – Это минимизирует риск того, что рантье или его родственники попытаются в дальнейшем оспорить договор и передачу квартиры в собственность рентодателю”.

Расходы на нотариуса

За нотариальное удостоверение договора ренты придется заплатить госпошлину, которая, согласно федеральному тарифу, составляет 0,5% от суммы договора (суммы сделки) и при этом не может быть менее 300 и более 20 тысяч рублей. Плюс – региональный тариф, который в разных городах может отличаться, поскольку устанавливается нотариальной палатой субъекта РФ.

“Сумма сделки прописывается в договоре ренты. Для этого стороны должны договориться, что оценивают недвижимость в такую-то сумму (на свое усмотрение) либо взять кадастровую стоимость квартиры. От этой суммы (оценочной или кадастровой стоимости) и высчитываются вышеуказанные 0,5%”, – поясняет судебный юрист Евгения Васильченко.

Сама передача имущества в собственность плательщика может быть платной или безвозмездной (по договоренности сторон). В первом случае надо будет оформить договор купли-продажи, а во втором – дарения (п. 2 ст. 585 ГК РФ).

Сделка о передаче недвижимости по договору ренты должна быть зарегистрирована в Росреестре. Документы подаются через центры госуслуг. Этим могут заняться как непосредственно участники сделки, так и сам нотариус.

За что ещё придется заплатить

После того как пройдет регистрация, новый собственник (рентодатель) может взять в МФЦ выписку из ЕГРН, подтверждающую его права на квартиру. Отныне он официальный владелец этой недвижимости – правда, как было указано выше, с обременением в виде невозможности распоряжаться квартирой, пока её прежний владелец жив и ею пользуется.

Платежи, которые будут регулярно поступать рентополучателю, – это его официальный доход, поэтому они облагаются налогом. При этом есть один нюанс. Если плательщик ренты – физическое лицо, то рантье должен сам подать декларацию и заплатить налог. А вот если выплаты идут от организации (юридического лица), то она сама удержит НДФЛ с этой выплаты (ст. 226 НК РФ).

Возвращается ли залог при аренде квартиры

Какой залог при аренде квартиры оставит арендатор (иногда собственник просит не один, а два арендных платежа), стоит указать в отдельном документе о передаче денег. 

Это может быть расписка о залоге за аренду квартиры, написанная в стандартных формулировках: 

• указывают ФИО того, кто отдал деньги; 
• в каком размере;
• за что именно берется эта сумма;
• ФИО того, кто принял средства. 

Можно также оформить акт передачи денег за аренду квартиры — оба документа будут иметь одинаковую силу и признаны удобным способом зафиксировать договоренности. 

«Судьбу» залога прописывают в одном из пунктов договора аренды. Как им распорядиться, стороны могут договариваться. Некоторые собственники предпочитают не брать плату за последний месяц проживания арендатора, расходуя залог.

Другие готовы к возврату денег, вычитая из суммы компенсацию за возможный ущерб и дни фактического проживания (при смене арендной квартиры не всегда получается прожить месяц день в день). 

Иногда владельцу квартиры приходится удерживать имущество жильца. В каких случаях это допустимо, можно прочитать . 

Расторжение договора ренты

Бывает, что рентодатель или рантье начинает настаивать на прекращении ренты, тогда как другую сторону всё устраивает. Расторгнуть договор в этом случае возможно, но сделать это не очень просто.

Аннулирование документа допускается и регламентируется статьей 599 Гражданского кодекса РФ. Инициатору прекращения ренты придется обращаться в суд, чтобы официально оспорить договор.

В иске указываются основания, по которым вы хотите расторгнуть соглашение.

Такими поводами могут быть:

• некорректно составленный договор, то, что он не прошел госрегистрацию или не был нотариально удостоверен;
• официально подтвержденная недееспособность рантье в момент подписания договора ренты;
• нечестные действия плательщика либо невыполнение им тех или иных пунктов договора ренты.

За чей счет? Должен ли квартиросъемщик платить за ремонт

Спорные ситуации при аренде могут возникать, если в помещениях что-то испортилось или пришло в негодность. Обычно в договоре изначально прописывается, кто и за какие средства устраняет эти неисправности. Чаще всего глобальные вещи, связанные с амортизацией мебели, техники и ремонтом, остаются на собственнике, мелкой бытовой починкой занимается арендатор.

Но соглашение может быть и другим — кто-то из рантье вникает во все детали и хочет контролировать в том числе и интерьерные мелочи (от качества переделок может измениться в будущем доход с аренды).

Кто-то, напротив, предоставляет квартиросъемщикам полную свободу действий. В некоторых случаях даже можно найти арендные предложения с отсрочкой платежей — под обязательство выполнить в квартире ремонт за счет нанимателя. 

 «Такое встречается крайне редко. Иногда можно встретить объявление, что квартира сдается под ремонт, тогда в договоре найма обязательно должны быть прописаны условия оплаты (могут быть арендные каникулы), стоимость ремонта (максимальная и минимальная), кто его оплачивает, фронт работ (что конкретно делается) и прочие договоренности», — говорит Мария Жукова.

По оценке Владимира Родионова, примерно в 20% арендных предложений сейчас оговаривается возможность что-то докупить или отремонтировать в квартире.

Еще один важный момент — порча имущества в квартире. Если это произошло по вине соседей (например, залив), то собственник будет требовать возмещения убытков и устранения следов ущерба именно с них. Иногда этим по согласованию с владельцем квартиры может заняться и арендатор.

Риски для хозяина квартиры

Сдача квартиры в аренду без заключения договора несет риски и для самого хозяина.

Проблемы с оплатой

Главный риск для наймодателя, который сдает свою недвижимость без договора, — проблемы с арендной платой. Это могут быть как частые задержки, так и просто отказ платить за занимаемую жилплощадь.

«Нередко при отсутствии договора жильцы прекращают платить аренду, фактически продолжая проживать. Собственник может несколько месяцев подряд слушать обещания об оплате, не имея возможности заселить новых жильцов. В этом случае у собственника будут минимальные шансы своей юридической защиты», — отметил Артур Аванесян.

Именно поэтому в договоре необходимо подробно прописывать пункт об арендной плате и сроках ее внесения, а в случае просрочек предусматривать штрафные санкции. При несоблюдении пунктов договора документ может быть расторгнут, а арендатор выселен с удержанием залога, добавила замдиректора управления аренды квартир «Инком-Недвижимости».

Внезапный отъезд

Сопряжен с этим и другой риск — что квартирант съедет раньше срока, а еще хуже — не предупредит и не заплатит, продолжила риелтор. Этого можно избежать, если заключен договор найма. «Если квартирант решит пропасть, его можно найти и привлечь к ответственности — по закону он должен платить аренду в течение всего срока действия договора найма, даже если проживает в другом месте, ведь соглашение не расторгнуто», — сказала эксперт.

Субаренда

Еще один риск сдачи жилья нелегально связан с субарендой — когда квартиранты пересдают жилье. Как правило, речь идет об субаренде третьим лицам, которым напрямую арендодатель, скорее всего, бы отказал. Кроме того, это может быть аренда посуточно со всеми вытекающими последствиями, приводит примеры специалист юридической компании «Интерцессия». «Выселить человека, даже будучи собственником, не так просто, необходимо задействовать органы правопорядка. Но стражи порядка в такой ситуации зададут вопрос, на каком основании третье лицо пребывает в квартире. И тут мы возвращаемся к проблемам с налоговой», — предупредила юрист.

Сама субаренда не запрещена, но только с согласия хозяина. «По закону арендатор имеет право пересдать жилплощадь, только если на то имеется письменное разрешение собственника квартиры. Оно может быть оформлено как отдельный документ или в виде приложения к договору найма», — пояснила Оксана Полякова. Если арендатор нарушил это условие, то собственник имеет право расторгнуть договор найма, выселить арендатора и всех поднанимателей и даже взыскать штраф, добавила эксперт.

Порча имущества

То же самое касается домашних животных, против пребывания которых часто выступают собственники, продолжил эксперт. «Стороны на словах могут договориться, что домашние питомцы не могут проживать в съемном жилье. Но уже в момент выезда жильцов и принятия квартиры собственник обнаруживает испорченный когтями пол и ободранный диван», — приводит возможную ситуацию юрист. Избежать этого помог бы договор, где прописано о таком запрете и возможных санкциях. Например, о необходимости сделать ремонт или купить мебель за счет нарушившего обязательства квартиранта, добавил он.

Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»

Что делать, если ущерб по вине квартиросъемщика

Иногда причиной порчи имущества в квартире становится износ техники и  оборудования. Обычно в этом случае проблему за личные средства должен решать собственник. А вот если в ущербе виноват сам съемщик, например забыл закрыть воду либо испортил мебель, платить придется именно ему. Если проблема устраняется сразу и стороны приходят к согласию по этому поводу, при выезде наниматель может рассчитывать на возврат страхового депозита (залога). 

В противном случае собственник вычтет расходы из этой суммы.

«В договоре найма есть опись имущества с характеристиками предметов и их состояния на момент заключения сделки. В случае порчи имущества с арендатора вычитается сумма из страхового депозита», — рассказывает Владимир Родионов.

Иногда собственник прибегает к более радикальному способу: как удержать имущество арендатора, мы писали . 

Может получиться и так, что страховой депозит не покрывает нужных расходов, — тогда придется доплачивать.

«В договоре найма указано, что залог берется в счет обеспечения сохранности квартиры и имущества, которое в ней находится, и в случае их порчи ущерб удерживается из залога. Если же ущерб выше стоимости залога, то наниматель обязуется его оплатить или устранить собственными силами», — поясняет Мария Жукова.

Однако следует помнить, что ущерб можно оценить только при наличии надлежащим образом оформленных актов передачи и возврата квартиры, в которых фиксируется состояние квартиры на момент найма и по его окончании, а также , в которой указаны все достоинства и недостатки последнего».

Если стороны настроены конструктивно, акт об ущербе с указанием стоимости и порядка возмещения может составить и сам собственник, тогда жильцу надо будет его подписать и возместить соответствующие убытки.  

Кто и как должен платить за ЖКУ в съемной квартире

Вопрос о том, за какие коммунальные услуги должен платить квартиросъемщик, обычно прописывается в . Чаще всего встречаются два варианта: при первом фиксированные платежи вносит собственник, а расходы по счетчикам, как и на интернет, остаются обязанностью арендатора. При втором наниматель по договоренности с владельцем квартиры оплачивает все ЖКУ.

«В подавляющем большинстве случаев арендатор должен заплатить только за водоснабжение, электричество и тепло», — говорит Владимир Родионов. Как сэкономить на коммунальных платежах, мы рассказали .

Тот факт, что большинство собственников оплачивают услуги ЖКХ по квитанции сами, подтверждает и Мария Жукова. Эти статьи рантье заранее включают в состав арендного платежа, поясняет эксперт.

«Оплата расходов по счетчикам: электроэнергия, горячая и холодная вода и водоотведение, интернет, кабельное телевидение, реже еще газ и отопление чаще всего ложится на плечи нанимателя, — рассказывает Жукова. — Но иногда собственник возлагает коммунальные платежи на нанимателя сверх суммы, указанной в договоре. Причем наниматель может узнать об этом только на сделке». Так, в ряде случаев квартиросъемщики платят за .

И все же в большинстве ситуаций все финансовые заботы, связанные с состоянием дома и мест общего пользования, несет владелец квартиры — оплачивает капитальный ремонт, замену , услуги консьержа, установку дополнительных дверей на площадке, и другие дополнительные услуги по ремонту и содержанию недвижимости. 

Иногда наниматель соглашается на самой сделке на предложенные условия, но потом в процессе эксплуатации квартиры приходит к выводу, что некоторые расходы справедливо было бы оплачивать не ему, а владельцу недвижимости. Часто недовольство вызывает именно пункт о том, что квартиросъемщик должен платить за .

В этом случае эксперты рекомендуют проговорить спорный момент с собственником. Если он согласится, можно заключить дополнительное соглашение к договору, где будет уточнен этот момент. Точно так же можно действовать для пересмотра других пунктов договора, например при изменении арендной ставки и так далее.

Можно ли поднимать стоимость аренды квартиры

Стоимость аренды квартиры фиксируют в договоре, который заключается на 11 месяцев или год, а затем соглашение продлевается или прекращает действовать, если арендатор съезжает. Это означает, что в указанный период ставка аренды будет неизменной. 

В договорах аренды коммерческой недвижимости, которые обычно заключаются более чем на год, прописывают возможность поднятия арендной ставки. Но просто взять и увеличить ее безгранично нельзя (маловероятно, что кто-то подпишет такой документ) — «шаг» увеличения должен быть предсказуемым. Часто аренда повышается на процент инфляции. 

В договорах аренды жилой недвижимости это условие не предусматривают. В основном потому, что они заключаются на более короткий срок. А по его истечении стороны подписывают новый договор — в нем стоимость аренды уже может быть повышенной относительно предыдущего периода. 

То есть менять условия аренды при действующем договоре (если в нем не предусмотрено такое условие) означает нарушить его. Это дает право арендатору обратиться в суд. Судебные разбирательства не любит никто из-за непредсказуемого исхода и издержек. 

Кто оплачивает комиссию риелтору

В ситуации, когда предложение жилья в аренду превышает спрос, как это было в 2022 году, квартирные хозяева чаще соглашаются брать на себя оплату услуг риелтора, поскольку сами прямо заинтересованы в поиске. Сейчас ситуация другая: в 2023 году существенно вырос спрос на аренду жилья в крупных российских городах, . Снять жилье стало сложнее — как говорят опрошенные редакцией риелторы, на одну квартиру в день может приходить десять и более заявок. 

«В начале года на рынке был большой выбор квартир в разных ценовых сегментах. Весной — в начале лета предложение стало сокращаться, к осени ликвидных вариантов было очень мало. В сентябре — начале октября в некоторых районах в экспозиции осталось всего несколько лотов. С середины октября предложение стало постепенно восполняться, активность на рынке замедляется», — рассказывает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.

По ее словам, к ноябрю большинство граждан уже решили жилищный вопрос, «сезонный спрос» удовлетворен, и постепенно активность стала снижаться. Однако обычно ноябрь спокойнее на рынке аренды, в этом году клиентская активность все же немного выше.

Соответственно, случаи, когда выплачивает собственник, практически не встречаются — за исключением .

«В сегментах высокобюджетной аренды комиссию при сделке оплачивает собственник. Комиссия с арендатора допустима, когда осуществляется индивидуальный поиск объекта по его запросам», — разъясняет руководитель направления аренды компании Apple Real Estate Владимир Родионов. 

Какова стоимость услуг риелтора

«Стандартный размер комиссии, который оплачивается что со стороны арендатора за поиск, что собственником за сдачу своей квартиры, — это один арендный платеж, то есть арендная ставка за месяц», — поясняет Владимир Родионов.

«Услуги риелтора (в массовом сегменте рынка аренды) в настоящее время собственник оплачивает крайне редко, почему-то считая, что за все должен платить наниматель. Размер комиссии риелтора обычно колеблется от 50 до 100% от месячной стоимости найма, но иногда может быть меньше», — отмечает Мария Жукова.

Эксперт добавляет, что, несмотря на высокий спрос, в основном квартирные хозяева идут навстречу, если нанимателю сложно одновременно внести и свой ежемесячный платеж, и полную сумму залога в аналогичном размере. 

Что делать, если арендатор отказывается оплатить ущерб

Если же наниматель не соглашается по своей воле компенсировать все убытки, собственник может обратиться в суд. Но сначала эксперты рекомендуют найти другие варианты.

«В случае подобных нарушений, в рамках договора найма, арендатору высылается предупреждение о необходимости погашения задолженности. Вплоть до последующего расторжения договора найма», — говорит Владимир Родионов.

Но само по себе расторжение не гарантирует возврата средств. Фактически при отсутствии диалога суд остается единственным вариантом для собственника защитить свои финансовые интересы. Но в этом случае необходимо будет доказывать свое видение суммы ущерба — для этого лучше всего пригласить независимого оценщика, который подготовит для суда соответствующее заключение. Как законно выселить арендатора из квартиры, мы рассказывали .

В перспективе, отмечают участники рынка, качество арендного жилья в среднем будет постепенно улучшаться — за счет выхода предложения в современных новостройках. Поскольку объемы ввода несколько лет подряд показывают ежегодные рекорды, доля современного предложения будет неуклонно расти, подчеркивает Юлия Дымова. 

«Сегодня на рынке аренды экспонируется много квартир в новостройках, которые недавно были введены в эксплуатацию. Качество такого жилья выше, здесь выполнен современный ремонт, установлена новая мебель. Как правило, во многих ЖК предусмотрена собственная внутренняя инфраструктура — все эти параметры влияют на стоимость аренды», — рассказывает эксперт. При сохранении текущего уровня спроса это, разумеется, будет подталкивать вверх и ставки.

Пока спрос остается выше нормы, заключает Мария Жукова.

«Нетипичность текущей ситуации в том, что, несмотря на конец года, активность нанимателей остается большой. Во многом это связано с высокими ставками на ипотеку на вторичном рынке купли-продажи. Объем предложения при этом невелик и продолжает снижаться, по сравнению с началом весны он сократился в два раза по всем округам», — резюмирует эксперт.  

Читайте также: Что такое аренда квартиры с правом последующего выкупа

Условия аренды

После того как квартира готова, нужно определить стоимость аренды. Для этого можно проанализировать объявления о квартирах, которые сдаются в нужном районе.

Например, на есть предложения не только в Москве, но и в других городах России. Выставив фильтры по локации, количеству комнат и обстановке (ремонт, техника, мебель), будет удобно определить адекватную цену. И тогда квартиру быстрее снимут. 

Чаще всего, когда сдают квартиру, берут плату вперед за первый месяц проживания и за последний. «Последний месяц» кто-то называет страховым депозитом или залогом. Залог при аренде квартиры — это деньги, которые владелец оставляет себе на случай повреждений имущества.

Иногда, если квартира дорогая, залог могут просить отдельно. Обычно он равен сумме арендного платежа. Это значит, что залог при аренде квартиры может быть зачтен в счет последнего месяца проживания. Подробнее о том, что такое залог и как правильно его оформить, мы писали в другой статье. 

Если в сделке по аренде квартиры участвует риелтор, важно не забыть про комиссию .

Чаще всего вознаграждение агенту платит тот, кто снимает квартиру. Сумму определяет риелтор. Еще несколько лет назад в Москве комиссия составляла 100%. То есть, чтобы снять квартиру, арендатору нужна была сумма минимум в три арендных платежа.

Сейчас условия изменились: стопроцентные комиссии тоже остались, но более распространен тариф в 50% от стоимости месячной аренды. Кто должен платить за услуги риелтора, можно узнать . 

Кто платит коммуналку при аренде квартиры

Значимый пункт списка условий сдачи квартиры в аренду — оплата коммунальных услуг. Этот денежный вопрос — предмет обсуждения собственника и арендатора. 

В квитанцию входят стоимость обслуживания общих помещений, вывоз мусора, горячая и холодная вода, канализация, иногда «энергия на нагрев горячей воды», отопление. Электричество и газ считаются отдельно.

Принято, что воду и свет по показаниям счетчиков оплачивают арендаторы. Хозяин квартиры может включить эту сумму в арендный платеж или попросить ее «сверху». И то и другое — нормальная практика, удивляться не стоит. 

Какую бы схему ни выбрали собственник и арендатор, жильцу нужно будет передавать показания счетчиков в установленный срок, чтобы начисления проходили правильно, не возникали долги или переплата и собственник мог вовремя заплатить за полученные коммунальные услуги. Как сэкономить на коммунальных платежах, мы объяснили . 

Можно ли заключить договор ренты с родственником

“Договор ренты необязательно заключать с посторонним человеком. Он возможен и между родственниками – например, между бабушкой и внучкой или между тётей и племянником, – поясняет риелтор Денис Матвеев. – Заключается он по тем же общим правилам”.

Риски для арендатора жилья

Рассмотрим основные риски аренды жилья для квартиранта без заключения договора.

Без определенного срока проживания

Основной такой риск, по словам экспертов, связан с неопределенностью срока проживания. Например, хозяин квартиры в любой момент может повысить плату или попросить квартиранта съехать уже завтра. «То есть при отсутствии договора наниматель никак не будет защищен от такого развития событий и ему придется съехать», — приводит пример руководитель направления юридической фирмы «Рустам Курмаев и партнеры» Артур Аванесян.

Договор призван исключить подобные ситуации — в нем прописывается не только период, на который он заключается, но и срок, в течение которого наймодатель может уведомлять о прекращении договора в одностороннем порядке, добавил юрист. Кроме того, в договоре можно указать, что при несоблюдении такого требования наймодатель должен будет выплатить неустойку, добавила замдиректора управления аренды квартир риелторской компании «Инком-Недвижимость» Оксана Полякова. «Квартирант в подобной ситуации несет финансовые потери: ему необходимо будет оплатить поиск другого жилья, оформление новой сделки и переезд», — отметила эксперт.

Повышение стоимости и трудности с возвратом залога

Важный риск для арендатора — это повышение стоимости платы за квартиру. Фактически без договора хозяин квартиры может увеличить арендную ставку в любой момент, предупреждает руководитель направления юридической фирмы «Рустам Курмаев и партнеры». «Например, стороны договорились об одной сумме, а через месяц собственник устанавливает жильцу условие: либо платить больше, либо съезжать», — приводит пример юрист. Договор в этом плане защищает нанимателя от необоснованного и частого увеличения стоимости найма, отметил он.

При отсутствии договора у квартиранта могут возникнуть проблемы с возвратом залога при выезде из квартиры — арендодатель может не отдавать его по надуманным причинам, добавила Анастасия Чумак. «Договор исключает такие ситуации, поскольку в нем подробно прописываются случаи невозврата залога», — указала эксперт.

Внезапный хозяин или черный риелтор

При отсутствии договора арендатор не застрахован от появления «внезапного собственника». «Например, может появиться собственник, который не давал согласия на аренду квартиры (если арендодатель и собственник разные люди либо второй — совладелец), и попросить съемщика покинуть жилплощадь», — говорит специалист юридической компании «Интерцессия».

Кроме того, высока вероятность встречи с черным риелтором. «Он расскажет, что собственник за границей и сдает квартиру по доверенности через него. А спустя несколько дней реальный собственник попросит освободить квартиру. Также черные риелторы могут массово собирать залог с нескольких нанимателей, которые затем эту квартиру снять не могут и теряют залог», — предупредила юрист.

Ремонт за ваш счет

Еще одна уловка, к которой иногда прибегают собственники жилья, — ремонт в счет проживания. В объявлении хозяин предлагает снять квартиру на долгий срок по сниженной цене, но под ремонт. «То есть квартирант платит за проживание, например, на 20% меньше положенного и должен провести косметический ремонт. Жилец сам покупает отделочные материалы, устраняет неисправности и т. д. Как только ремонт выполнен, арендодатель требует от жильца освободить квартиру. Потом он сдает ее за полную стоимость или живет в отремонтированной квартире сам», — рассказал Оксана Полякова.

Если в договоре пункт по поводу ремонта и условий его проведения не прописан, то квартиранту придется съехать. «Поэтому важное правило для обеих сторон сделки — четко прописывать в договоре все условия и порядок досрочного расторжения договора найма, права и обязанности как арендаторов, так и арендодателей. При ремонте составьте отдельное приложение, где будут описаны все сроки, смета, ответственность сторон», — добавила риелтор.

Как составить договор ренты

Строгой формы договора ренты на недвижимость нет – он составляется в зависимости от условий, о которых договорились обе стороны. Однако есть аспекты, которые и рентодатель, и рентополучатель должны учесть в документе обязательно:

1. Вид договора (постоянная рента, пожизненная либо содержание с иждивением).
2. Если речь идет о содержании с иждивением, любая помощь, помимо материальной, также должна быть подробно прописана. В договоре указывается вид предоставляемых услуг – например, приобретение продуктов, одежды и так далее. Также по договоренности может быть указано, что в случае болезни рентополучателю будут компенсированы все его расходы на лечение и обеспечена покупка необходимых лекарственных средств. Стороны могут договориться и о другом виде помощи – например, сопровождении пожилого человека к врачу, уборке в квартире, починке бытовой техники и так далее.
3. В договоре указывается, бесплатно передается квартира или за определенные деньги, прописывается размер выплаты. Она может быть единовременной, ежемесячной или ежеквартальной – в зависимости от договоренности сторон.
4. При регулярных перечислениях денег нужно обязательно прописать сроки выплат и возможную индексацию суммы ренты в связи с инфляцией, ведь рента может продлиться много лет;
5. Как будет наследоваться квартира в том случае, если рентодатель умрет раньше своего рантье;
6. Может ли рантье на протяжении периода выплат менять место жительства – например, переехать из данной квартиры на дачу или к родственникам.

Стоит учесть, что если квартира, о которой идет речь в договоре, была приобретена в браке, то, как и при обычной сделке купли-продажи, стороны должны иметь на руках согласие от мужа или жены рентополучателя на заключение сделки (такое требование содержится в Семейном кодексе).

Нажмите на изображение для скачивания примера договора

Как получать деньги за аренду квартиры

Сдача квартиры в аренду — как платить? Это важный вопрос для обеих сторон, который необходимо урегулировать должным образом. Арендаторам важно выяснить, как берут деньги за аренду квартиры, а арендодателю — выбрать способ получения оплаты.

Цифровые технологии в банкинге позволяют хозяину квартиры не встречаться с жильцом, чтобы тот передал ему арендный платеж. Большинство современных лендлордов предпочитают перевод на карту.
Важно помнить, что налоговая служба может заинтересоваться такими переводами и , что квартира сдаётся не «в белую».

Кто может заключить договор ренты

Договор ренты, как и любую сделку с недвижимостью, может заключить любой совершеннолетний дееспособный гражданин (если ему от 14 до 18 лет, то на это должен дать согласие родитель или опекун). Однако, по понятным причинам, такое решение, как правило, принимают люди пожилого возраста.

Виды ренты

Рента бывает трех видов:

• пожизненная,
• постоянная,
• содержание с иждивением.

У каждого из этих вариантов есть свои особенности, и это нужно учитывать обеим сторонам. Желательно, конечно, заранее оценить все “плюсы” и “минусы”.

Пожизненная рента

В этом случае в роли того, кто получает деньги, может выступать только физическое лицо, не организация. Пожилой человек (а, как правило, ренту оформляют люди в возрасте) продолжает пользоваться жильем, но юридически оно уже не принадлежит ему. Рентодатель также может пользоваться жилплощадью, но, правда, с обременением: он не имеет права совершать никаких сделок с недвижимостью до тех пор, пока рентополучатель не умрет. Выплаты происходят, пока прежний владелец жив. С его кончиной действие договора ренты автоматически заканчивается.

По закону право получения пожизненной ренты (то есть самих выплат) владелец квартиры может передать другому лицу. Например, пожилая бабушка, которая владеет квартирой, может заключить договор ренты, по которому деньги будут перечисляться не ей, а её мужу или пожилой подруге.

Таким образом, стороной договора (рентополучателем) остается бабушка, но в документе указывается, что выплаты будут перечисляться не ей, а супругу. Даже если её муж умрет раньше нее, она все равно останется рентополучателем, и никто её выселить из квартиры не сможет, ведь действие договора закончится только с её смертью. Все нюансы по выплатам для тех или иных ситуаций предусматриваются в договоре.

Постоянная рента

В случае постоянной ренты в роли того, кто её получает, может выступить не только физлицо, но и некоммерческая организация. При этом получение выплаты может передаваться по наследству – например, если пожилой человек умрет, деньги будут выплачиваться его ребенку либо супругу (в зависимости от того, кто наследник). Выплата ренты не ограничена определенным периодом времени, иными словами, бессрочна.

Плательщик ренты также имеет право выкупить ренту, после чего регулярные платежи прекращаются. Это основная особенность такого вида ренты. Для выкупа ренты плательщик должен не только заплатить стоимость недвижимости, но и разово внести сумму, которая прописана в договоре. Если же в этом документе конкретная сумма выкупа не указана, то, по Гражданскому кодексу, вносится годовая сумма ренты. Срок действия договора прекращается сразу после полной оплаты.

Постоянная рента выгодна для ее получателя тем, что срок ее действия не ограничен даже сроком жизни первоначального получателя, подчеркивает вице-президент Ассоциации юристов по регистрации, ликвидации, банкротству и судебному представительству Владимир Кузнецов. То есть получатель ренты может обеспечить своих наследников за счет рентных платежей, которые они смогут получать с момента смерти наследодателя (то есть даже не с момента оформления наследства).

Кроме того, право на получение рентных платежей не ограничено состоянием недвижимости. То есть можно получать платежи, даже если квартира, которая передается плательщику ренты, по каким-то причинам оказалась полностью разрушена. Стоит также отметить, что получатель ренты защищен от неисполнения плательщиком условий договора – он может потребовать расторжения договора и возмещения убытков, говорит Кузнецов.

Для плательщика данный инструмент хорош тем, что позволяет получить недвижимость по схеме, схожей с кредитованием: плательщик осуществляет периодические платежи в пользу получателя и приобретает право на недвижимость в результате выполнения условий договора. Кроме того, плательщик ренты защищен залогом от притязаний наследников на жилье, поскольку они получают недвижимость с обременением в пользу плательщика ренты, который сохраняет за собой право на приобретение данной недвижимости в случае полного выполнения своих обязательств по договору.

Пожизненное содержание с иждивением

Пожизненное содержание с иждивением подразумевает, что рантье получает от рентодателя не только определенные денежные выплаты, но и помощь. Это может быть обеспечение продуктами и лекарствами, уход за рентодателем (ухаживать рентодатель может лично либо нанять пожилому человеку помощницу – по договоренности), помощь по бытовым вопросам и так далее. Можно даже рассматривать оплату рентодателем проживания пенсионера в пансионате для пожилых людей.

В данном случае предметом договора ренты может быть только недвижимое имущество (то есть квартира, дача и так далее, а не автомобиль и не катер, к примеру), и это его принципиальное отличие от других вариантов ренты.

Если в качестве рантье выступали двое людей – например, супружеская пара, то выплаты и другая помощь заканчиваются после наступления смерти последнего рентополучателя.

Платежи при заключении договора

«На сделке наниматель оплачивает собственнику квартиры первый месяц найма и залог. Выплату залога сейчас часть собственников готовы разбивать на части, как правило, на два этапа: 50% при заключении договора, 50%, например, при следующей оплате за наем, — рассказывает Мария Жукова. — Сумма залога обычно равна месячной стоимости найма, но иногда бывает ниже — зависит от состояния квартиры. Бывают случаи, когда собственники не берут залог вовсе». Но такое сейчас встречается крайне редко, подчеркивает заместитель директора управления аренды квартир «Инком-Недвижимость» Оксана Полякова. 

Эксперт отмечает, что по-прежнему 80% владельцев сдаваемых квартир не готовы уменьшить размер или разделить сумму на несколько частей. 90% наймодателей (против 84% в августе 2023 года) не рассматривают выполнение ремонта, покупку техники или мебели для привлечения клиентов — большинство согласны сделать это по договоренности с квартирантом после получения первой арендной платы. 

В верхнем ценовом сегменте, отмечает Владимир Родионов, рассрочка платежей не приветствуется и практически не встречается при любом соотношении спроса и предложения. 

Ёмкий и полный проект договора, который будет учитывать все нюансы и защитит как собственника, так и арендатора, помогут составить профессиональные юристы . Также будет приложен чек-лист описи имущества.

Документы можно составить и подписать онлайн — никаких лишних поездок или траты времени на показе. Все правки собственник и арендатор смогут обсуждать в чате сервиса .

В сервисе также можно подключить финансовую защиту арендных платежей. В защиту включены страхование жилья и имущества и гарантия платежа: если жилец не успеет заплатить за аренду вовремя, Домклик сделает это за него.

Плюсы и минусы договора ренты для получателя ренты

Плюсы для рантье:

• пожилой человек получает определенную сумму в строго оговоренные сроки либо прочую помощь (в зависимости от условий договора); если рядом нет близких или если они не хотят заботиться о пожилом человеке, это реальное решение проблемы;
• получаемые деньги или помощь можно контролировать, поскольку это оговорено договором и рентодатель несет юридическую ответственность за соблюдение всех условий;
• в отличие от аренды, голова не будет болеть с постоянным поиском жильцов, ведь договор ренты расторгнуть очень сложно, а квартиросъемщикам отказаться от аренды и съехать раньше времени законодательно проще.

Минусы для рантье:

• если возникнет желание расторгнуть договор, сделать это будет очень непросто: доказательства невыполнения рентодателем своих обязанностей либо незаконности договора должны быть достаточно веские;
• необходимость платить налоги и предоставлять декларации в налоговые органы.
• риск попасть на нечестного рентного плательщика; в лучшем случае это задержки выплат либо плохой уход за пожилым человеком, а в худшем – риск криминального характера;
• психологический фактор: даже если речь идет о честном и порядочном плательщике, пожилой человек все равно может подсознательно тревожиться, что кто-то “ждет его смерти”.

Плюсы и минусы договора ренты для плательщика ренты

Плюсы договора ренты для плательщика:

• возможность купить квартиру фактически в рассрочку – не выплачивая сразу всей суммы;
• возможность проживания в квартире с момента заключения договора, что обычно стоит дешевле, чем аренда;
• данная жилплощадь уже фактически ваша, ведь при выполнении вами всех пунктов договора ренты и его законности оспорить его прежнему владельцу (рантье) вряд ли удастся; иными словами, у вас есть гарантия получения квартиры в абсолютную собственность.

Минусы для плательщика ренты:

• поскольку конкретный срок окончания договора ренты неизвестен (в случае с пожизненной рентой или иждивением он зависит от того, сколько проживет пожилой человек), общую сумму, которую рентодатель заплатит за квартиру, заранее спрогнозировать невозможно.
• ограничение права на квартиру: пока её прежний владелец жив, ни продавать, ни сдавать её в аренду по собственному желанию он не сможет
• когда речь идет о договоре с иждивением, всегда есть риск того, что пожилой человек окажется недоволен качеством услуг, которые вы ему предоставляете, и потребует через суд аннулирование соглашения;
• расходы по уплате государственной пошлины и по оплате услуг нотариуса несет не рантье, а рентодатель.

Заключение

Чтобы сдать квартиру в аренду правильно, нужно:

• Определить стоимость аренды, изучив предложение в конкретном районе на сайте о сдаче недвижимости.
• Подготовить жилплощадь (арендодателю). Квартира должна быть в жилом состоянии, с исправной сантехникой. Большинству квартир, которые сдаются в аренду, нужен ремонт. На него нужно заложить время и деньги.
• Найти шаблон договора коммерческого найма жилого помещения. Образец есть в интернете. С ним также могут помочь специалисты или риелтор, который будет сдавать квартиру.
• Определить «целевую аудиторию» — кого вы точно не хотите видеть арендатором или хозяином арендованной квартиры.
• Рассчитать сумму залога и продумать порядок его возвращения арендатору, когда договор аренды закончится.
• Оформить расписку или акт о приеме денег.
• Составить — по ней легче будет определить наличие ущерба или доказать его отсутствие.

Читайте также: Как сдать ипотечную квартиру