Вопреки всему: стоит ли инвестировать в недвижимость в 2020 году :: Мнения :: РБК Недвижимость

Инвестиции в недвижимость — что это?

Не все могут похвастаться знаниями в сфере инвестиций. Для среднестатистического человека это слово ассоциируется с бизнесом и схемами получения выгоды. Но инвестициями занимаются многие люди, даже если они не задумываются об этом в таком ключе.

Инвестиции — это вложение денег в какой-либо проект или недвижимость, чтобы по прошествии времени получить больше капитала.

Открывая банковский вклад вы тоже инвестируете.

Инвестиции в недвижимость привлекают именно своей понятностью. Многие знают, что на недвижимость всегда есть спрос, и цены на нее всегда растут. Кто-то берет квартиру в ипотеку и заселяет в нее жильцов, кто-то перепродает, а для кого-то недвижимость – это бизнес. Сейчас покупка недвижимости – самый популярный способ приумножения и сохранения капитала.

Что относится к недвижимости? Закон относит земельные участки, здания и незавершенные объекты на земельных участках, жилые и нежилые помещения, гаражи и морские суда (военные или гражданские).

Частные инвесторы — это люди, которые инвестируют собственные средства в развитие потенциально прибыльных проектов.

Частный инвестор — это не профессия, а скорее дополнение к основному роду деятельности. Частным инвестором может быть кто угодно.

Например, покупка имущества на этапе котлована тоже считается частным инвестированием.

Чтобы понять, в какую недвижимость обычно инвестируют люди, определим ее классификацию.

  1. Недвижимость бывает жилая, коммерческая и общественная.
  2. Жилую недвижимость по классам разделяют на: элитную, бизнес, комфорт и эконом (стандартную).
  3. По виду собственности недвижимость разделяют на: единоличную, коллективно-совместную и на собственность общественных организаций. 

В видео рассказывают и показывают самые популярные способы инвестирования в недвижимость.

Теперь мы знакомы с основными понятиями. Разберем, какие существуют виды инвестиций в недвижимость.

Инвестиции могут быть:

  • в коммерческую недвижимость;
  • в жилую недвижимость;
  • в строительство недвижимости;
  • в недвижимость за границей.

Апартаменты

Апартаменты также называют коммерческимжильем, так как по закону они не считаются жилым помещением. 

Апартаменты отличаются от квартир.

  1. Апартаменты относят к нежилой недвижимости, поэтому в них меньше развитых коммуникаций.
  2. На рынке недвижимости апартаменты продаются дешевле квартир, вероятно, из-за отсутствия стандартных коммуникаций. Стоимость апартаментов меньше стоимости квартир на 10-20%.
  3. Апартаменты располагаются в бизнес-ориентированных, а не в спальных районах.
  4. Расположение апартаментов в центральной части города поднимает цену на коммунальные услуги.
  5. Стандарт жилого помещения отличается от стандарта апартаментов, в последних обязательных норм намного меньше.

При всей своей привлекательности апартаменты – это скорее арендное, а не постоянное жилье. В апартаментах не получится прописаться, в них большие счета за ЖКХ, их нельзя купить в ипотеку и, наконец, налог на имущество в этом случае составит от 0,5-2% от стоимости имущества (к примеру, налог на жилую недвижимость составит 0,1% от кадастровой стоимости).

Кадастровая стоимость – оценочная стоимость недвижимости, которая делается для расчета налогов.

Поэтому апартаменты зачастую приобретают инвесторы для диверсификации портфеля.

Диверсификация портфеля – это вложение средств в разные не зависящие друг от друга проекты для защиты от рисков потери дохода.

Важно что размер налога на коммерческую недвижимость зависит от стоимости недвижимости. Поэтому налог в размере 0,5-2% предусмотрен только для физических лиц, кадастровая стоимость имущества которых оценивается выше 500 000 руб. Для юридических лиц налог всегда составляет 2%.

Чтобы рассчитать сумму налога достаточно умножить кадастровую стоимость на 2%.

Дом.рф: в россии заработала программа льготной ипотеки на ижс | новости дом.рф

§

Инвестиции в жилую недвижимость с целью сдачи в аренду

Инвестиции в недвижимость за рубежом, инвестиции в ценные бумаги, покупка активов – все это довольно далеко от реальности, в то время как арендный бизнес доступен многим и вполне осуществим.

Рантье – это люди, которые сдают квартиры и живут за счет ренты, пассивного дохода. Иногда это понятие подразумевает другой пассивный доход – например, от инвестиций (ценные бумаги, вклады, акции).

Сдавая квартиру в аренду, вы получаете доход, с которого нужно платить налоги. Есть три варианта – платить 13% (НДФЛ) как физическое лицо, оформить ИП или стать самозанятым.

При регистрации автоматически выдаются 10 000 рублей – это размер налогового вычета, который на начальных стадиях уменьшит вам налог. Налоговый вычет – это своеобразная «одноразовая акция» для новых самозанятых.

В зависимости от того, от кого вы получаете доход (от физического или юридического лица) будет меняться размер налога.

То есть, для платежей от физических лиц процентная ставка на налог для самозанятого в начале будет 3%. После того, как будут потрачены 10 000 рублей, налог вырастет до 4%.

Для платежей от юридических лиц налог составляет 6%, но пока действует скидка в 10 000, налог будет составлять 4%.

Законом установлено, что для доходов с физических лиц налог для самозанятых уменьшается на 1%, а с юридических лиц –на 2%.

Рассмотрим на примере.

Доход (в месяц) с физ.лиц

Сумма налога без налогового вычета

Итоговая сумма налога с налоговым вычетом

25 000

1 000 (4%)

Вот еще один пример с доходом от юридических лиц.

Доход (в месяц)

Сумма налога без налогового вычета

Итоговая сумма налога с налоговым вычетом

75 000

4 500 (6%)

3 000 (4%)

Несмотря на скидку в 10 000 рублей вам не удастся совсем не платить налоги, пока эта сумма не исчерпается.

На деле вы платите 750 рублей вместо 1 000. Разницу в 250 рублей автоматически вычтут из тех 10 000 рублей, пока они не закончатся. Если вы будете постоянно получать в качестве дохода 25 000 рублей, то налогового вычета вам хватит на 40 месяцев – то есть чуть больше, чем на три года.

Для самозанятых применяется «специальный налоговый режим». Этот особый статус рантье потеряет, если будет получать больше 2,4 млн рублей в год.

Такая сумма получится за год, если получать 200 000 рублей ежемесячно. Для этого нужно, например, сдавать восемь квартир за 25 000 рублей каждая, либо сдавать помещения юридическим лицам – в этом случае стоимость аренды выше.

Если арендаторы сами оплачивают газ, электричество и воду, то налог с коммунальных услуг оплачивать не нужно.

Инвестиции в строительство жилой недвижимости

Инвестирование в новостройки на начальной стадии и есть тот самый способ инвестирования с «нуля», о котором задумываются миллионы людей.

Многие профессиональные инвесторы либо покупают квартиру на этапе котлована и перепродают позже, либо вкладывают непосредственно в строительство и выходят из проекта до сдачи новостройки.

Почему считается, что продать квартиру до оформления в собственность –самый прибыльный вариант?

После подписания акта приема-передачи дом регистрируют, а объект оформляется в собственность. Это занимает много времени, в то время как ипотечные платежи должны продолжать поступать. Дольщик при этом никакой прибыли еще не получает.

Читайте также:  Саудовская Аравия Прямые иностранные инвестиции, в текущих ценах (долл. США), 1960-2019 -

Поэтому, если продать недвижимость до оформления в собственность, никаких дополнительных затрат не предвидится.

Видео поможет разобраться в том, как выбрать наиболее рентабельный объект для инвестиций.

Ликвидность любого актива определяется возможностью его быстрой продажи по реальной стоимости. Поэтому квартиры считаются низколиквидными – их сложно быстро продать, тем более за цену, по которой она приобреталась.

Другое дело деньги – это абсолютно ликвидный актив.

Как выбрать ликвидный объект инвестирования? Эксперты предлагают обращать внимание на несколько деталей.

 1. Район.

Если цель – перепродать квартиру, нужно ориентироваться на самый востребованный сегмент – жилье эконом-класса. Чаще всего покупаются однокомнатные квартиры рядом с транспортными развязками, с паркингом, и желательно с садиками и школами.

 2. Точечный ЖК.

Если рядом много строящихся проектов, будет сложно продать квартиру в огромном море предложений. Нужно искать более или менее уникальные проекты с хорошими характеристиками.

 3. Надежный застройщик.

  • Надежный – понятие растяжимое, но эксперты советуют выбирать застройщика, который долго находится на рынке и успел пережить хотя бы один экономический кризис.
  • Нужно смотреть на количество сданных и строящихся объектов (например, если сдано 5, а строится 15 – это не очень хорошо).
  • В проектной декларации застройщика (документ со всей информацией о застройщике, обычно представлен на его сайте) указаны суммы его кредиторской и дебиторской задолженностей. Если дебиторская задолженность превышает кредиторскую, значит, застройщик будет брать кредиты для продолжения строительства. А если кредиторская задолженность превышает дебиторскую, то есть угроза заморозки строительства из-за отсутствия финансирования.

Например:

У надежного застройщика однозначно будут в наличии эти документы:

  • свидетельство постановки на учет;
  • подтверждение о регистрации в ФНС;
  • протокол, где указан глава компании;
  • выписка из ЕГРЮЛ (Единый государственный реестр юридических лиц);
  • разрешение на право строительства.

Выбирая объект для инвестирования, также важно обратить внимание на тип договора, по которому работает застройщик. Договоры бывают двух типов: ДДУ (договор долевого участия) и ЖСК (жилищно-строительный кооператив).

По ДДУ строятся большинство новостроек. Сделка по ДДУ защищает права покупателя, и, если вдруг застройщик нарушит обязательства, то суд будет на стороне дольщика.

Дольщик – это инвестор в долевом строительстве, на чьи средства ведется стройка. Дольщиками могут быть физические или юридические лица.

С 2020 года долевое строительство претерпело изменения, и в течение трех лет должно полностью перейти на новый механизм финансирования – эскроу-счета.

С 2020 года между застройщиком и покупателем появился посредник в лице банка. Благодаря эскроу-счету застройщик получает деньги только после исполнения обязательств. Такие счета используют не только в сфере недвижимости, но и для заключения любых рискованных сделок.

Как инвестировать с нуля?

«Как начать инвестиции в недвижимость?» – довольно популярный вопрос. Доход с инвестирования в недвижимость – совсем не элитарный вид заработка, как принято считать. Даже с небольшим капиталом есть шанс «попасть в игру».

Вот несколько вариантов для небольшого капитала:

  • оформить кредит или ипотеку;
  • занять у друзей или родственников;
  • стать соинвестором;
  • выбрать ПИФ или коллективные инвестиции.

Коллективные инвестиции – это когда инвесторы отдают деньги специализированной компании, которые, в свою очередь, вкладывают их в прибыльные проекты, а после распределяют прибыль.

Это популярно, потому что разбираться в рынке недвижимости сложно, а приумножить деньги таким способом – легко.

Порог входа варьируется от 300 тысяч до 1 млн рублей.

Теперь разбираемся, куда инвестировать. Абсолютным новичкам и тем, кто не располагает большими объемами капитала, лучше начать с покупки жилых помещений.

  • Жилье стоит дешевле, чем коммерческое помещение.
  • Меньше нюансов в юридическом оформлении.
  • Нет рисков, что вложения не окупятся.

Пошаговая максимально упрощенная инструкция по инвестированию.

  1. Выберите объект. Тщательное изучение рынка может занять много времени – почти как поиск работы.
  2. Изучите деятельность застройщика. Убедитесь, что ваши инвестиции не пропадут.
  3. Возьмите свои средства (не меньше, чем первоначальный взнос) и оформите ипотеку. Принесите в банк справку 2-НДФЛ, копию трудовой книжки, паспорт и СНИЛС.
  4. Подождите, пока до завершения стройки останется 3-4 месяца. Начинайте искать покупателя вашей квартиры.
  5. Если нашелся покупатель, продавайте по договору переуступке.
  6. Если не получилось, оформляйте квартиру в собственность. Продолжайте искать покупателя.
  7. Когда покупатель найдется, продавайте квартиру из-под залога (когда ипотека еще не выплачена). Обратите внимание на возможные комиссии со стороны банка.
  8. Имейте в виду, что покупателю нужно будет обратиться в Росреестр, чтобы снять квартиру с залога.
  9. У вас все получилось, считайте прибыль!

Есть еще один вариант спекуляций в сфере недвижимости. Статистика показывает, что цены на новостройки растут на начальном этапе и до сдачи объекта. Может получиться, что цены росли, а потом вернулись к исходным показателям. Чтобы не потерять деньги, эксперты советуют понаблюдать момент, когда цены продолжают расти в течение нескольких месяцев. На этом этапе нужно перепродать квартиру и вкладываться в другой, более прибыльный проект.

Спекулятивная инвестиция – это покупка объекта с целью перепродажи.

В видео с канала «Территория Инвестирования» разбирают, как инвестировать в недвижимость с нуля и на какие риски обратить внимание.

На примере проще всего понять, как работает рынок инвестиций в недвижимость. В этом видео рассказывают про инвестиции в старый фонд, в новостройку и про покупку недвижимости из-под суда.

Куда инвестировать за рубежом?

Некоторые страны выдают гражданство или вид на жительство (ВНЖ) при покупке недвижимости.

Название страны

Минимальный размер инвестиций

Что дают

Кипр

2 млн. евро

Гражданство для всей семьи

Мальта

350 тыс. евро 650 тыс. (в Национальный фонд) 150 тыс. (облигации)

Гражданство для всей семьи

Доминиканская республика

200 тыс. долл. расходы на оформление

Гражданство для всей семьи

Сент-Люсия

300 тыс. долл.

Гражданство для близкого круга семьи

Сент-Китс и Невис

400 тыс. долл.

Гражданство для всей семьи и родителей

Гренада

350 тыс. долл.

Гражданство для детей до 25 лет и родителей

Антигуа и Барбуда

400 тыс. долл.

Гражданство для всей семьи (проводить в Антигуа не менее 7 дней в году!)

Турция

250 тыс. долл.

Гражданство для близкого круга семьи

Испания

500 тыс. евро

ВНЖ для близкого круга семьи

Греция

250 – 500 тыс. евро

ВНЖ на 5 лет для близкого круга семьи

Португалия

280 – 500 тыс. евро

ВНЖ для близкого круга семьи

Германия

Нет минимума

Шенгенская мультивиза на 180 дней в году

США

900 тыс. долл. – 1.8 млн. долл.

Виза EB-5

Покупка недвижимости, например, во Франции или Англии не дает никаких привилегий. 

ВНЖ и гражданство дают разные права. Например, с ВНЖ вы сможете находиться в стране только в течение определенного срока, покупать недвижимость, лечиться, получить образование и водительские права и свободно путешествовать по странам шенгена.

Наличие гражданства дает инвестору свободу передвижения в странах Европейского Союза и право работать и переехать на ПМЖ (постоянное место жительства) в любую страну Европы. И, конечно, паспорт страны дает инвестору все права и обязанности гражданина.

На канале об инвестициях и бизнесе рассказывают, в какой стране чаще всего русские инвесторы покупают недвижимость и на какой процент рентабельности они могут рассчитывать.

Инвестировать в недвижимость за рубежом можно и при маленьком капитале. REIT (Real estate investment trust) позволяет вкладывать в деловые бумаги, но инвестор все равно становится совладельцем недвижимости.

Видео ниже будет для вас полезно, если покупка недвижимости за рубежом вам интересна, но недоступна из-за маленького капитала. Здесь рассказывают, как преодолеть такие сложности.

Плюсы и минусы инвестиций и стоит ли вкладывать в недвижимость в 2020/2021?

Попробуем подвести итог: инвестирование в недвижимость – хорошая идея или нет?

Мнения знатоков бизнеса заметно расходятся. Кто-то считает, что огромный спрос на недвижимость рождает пузырь в экономике, который скоро он лопнет. Одни эксперты считают, что инвестиции в недвижимость «не стоят выделки», потому что годовой доход будет составлять столько же, как если бы вы положили деньги в банк. Другие специалисты полагают, что инвестиции в недвижимость – единственный надежный способ сохранения денег, и он останется таковым.

Инвестиции в недвижимость – нелегкое занятие. В нем, как и везде –  чем больше риск, тем больше возможная прибыль.

Коучи по инвестированию советуют: сначала определитесь с целью – сохранность денег, пассивный доход это будет или быстрый заработок, а возможно, ваша мечта – купить элитную квартиру, и поэтому вы готовы разобраться в том, как работает рынок.

У каждой выбранной стратегии будут свои аспекты – и положительные, и отрицательные. Выбирая инвестиции в недвижимость, постарайтесь разобраться в их плюсах и минусах.

Плюсы

Минусы

  • Менее рискованный способ инвестирования по сравнению с другими
  • Долгосрочный пассивный доход
  • Стоимость недвижимости постоянно растет
  • Долгая окупаемость, от 7 – 15 лет.
  • Низкая ликвидность
  • Затраты на поддержание имущества в хорошем состоянии
  • Налог на имущество сокращает сумму прибыли на 13%

Жилая недвижимость все меньше привлекает инвесторов. К тому же, времена когда можно было крупно заработать на аренде или перепродаже уже закончились.

Поэтому сейчас приобретают популярность коммерческая недвижимость или готовый бизнес.

Порог входа (минимум)

Окупаемость (в годах)

Доходность (в процентах)

Жилая недвижимость

400 тыс. руб.

10-15 лет

5-8% годовых

Коммерческая недвижимость

10-15 млн руб.

8-10 лет

10-15%

Коллективные инвестиции

300 тыс. руб.

7-9 лет

8-9%

ГАБ

8-10 млн. руб.

6-8 лет

12-20%

Зарубежная недвижимость

23 млн руб.

13-20 лет

5-7%

Многие крупные инвесторы начинали с малого, получали прибыль и вкладывались в более крупные проекты.

Наверняка многие слышали о книге «Богатый папа, бедный папа». В ней Роберт Кийосаки пишет о своем пути к финансовой свободе и делится своими знаниями. Если вам интересны книги про инвестиции в недвижимость, а на чтение нет времени, для вас уже все пересказали на YouTube.

Для закрепления того, что вы узнали в этой статье, посмотрите интервью с экспертом из мира финансов Дмитрием Лебедевым. Он отвечает на популярные вопросы о недвижимости – например, как изменится рынок недвижимости в 2020 году, в какой тип недвижимости лучше всего вкладывать и стоит ли вообще начинать инвестировать.

Результаты и текущая деятельность

ПодпрограммаРезультаты
Подпрограмма I «Обеспечение жильем молодых семей»
  • Свидетельства о праве на получение социальной выплаты на приобретение (строительство) жилья выданы 415 молодым семьям – участницам подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей».
Подпрограмма II «Обеспечение жильем детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, а также лиц из их числа»
  • Свидетельства выданы 531 человеку из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей.
Подпрограмма III «Социальная ипотека»
  • Свидетельства о праве на субсидию выданы 40 учителям и врачам, решившим улучшить жилищные условия с использованием ипотечных жилищных кредитов.
Подпрограмма IV«Обеспечение жилыми помещениями отдельных категорий граждан за счет жилищного фонда Московской области»
  • Проведена реконструкция аварийного жилого дома, пострадавшего в результате взрыва бытового газа, в г.п. Сычево.
  • Приобретены и предоставлены гражданам, пострадавшим в результате пожаров многоквартирных домов в г.п. Солнечногорск и г.о. Электросталь – девять квартир, пострадавшим в результате обрушения стены многоквартирного дома в г.п. Большие Дворы – 21 жилое помещение.
Подпрограмма V«Обеспечивающая подпрограмма»
  • Общий плановый объем финансирования – 4,5 млрд рублей, в том числе за счет бюджета Московской области – 2,8 млрд рублей.
  • Фактический объем финансирования за счет средств бюджета Московской области – 2,57 млрд руб. (89,5% от объема финансирования, предусмотренного за счет средств бюджета Московской области).
  • Фактически выполнены мероприятия за счет средств бюджета Московской области на сумму – 2,57 млрд руб. (89,5%).
Подпрограмма VI«Улучшение жилищных условий семей, имеющих семь и более детей»
  • Предоставлены жилищные субсидии 31 семье, имеющей семь и более детей.
Подпрограмма VII«Обеспечение жильем ветеранов, инвалидов и семей, имеющих детей-инвалидов»
  • Обеспечены жилыми помещениями 139 семей ветеранов и инвалидов.
Читайте также:  Бухгалтерская отчетность и фин. анализ ЭР ЛИКИД за 2016-2019 гг. (ИНН 7709606250) —
Закладка Постоянная ссылка.
1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (1 оценок, среднее: 4,00 из 5)
Загрузка...

Комментарии запрещены.