Возобновляемая кредитная линия

РБК Банки

26 дек 2023, 14:10

Что такое транш и каким он бывает

Эксперт рассказал, что такое транш и каким он бывает

При кредитовании на крупные суммы заемщик получает деньги несколькими частями — траншами. В чем особенность траншевого финансирования и в каких случаях с ним могут столкнуться физические лица — разбираемся с экспертом

Сравните условия и выберите кредит

Пополнение оборотных
средств или развитие

Срок кредитной линииДоговор заключается на 18 месяцев и автоматически продлевается каждый годпериод выборки начинается с даты открытия линии и заканчивается за 6 месяцев до окончания срока линиипериод выборки первые 6 месяцев с даты открытия линии

Срок использования
траншаС даты выдачи транша до окончания срока линии

но не больше остатка в рамках вашего одобренного лимитано не больше остатка в рамках вашего одобренного лимитано не больше остатка в рамках вашего одобренного лимита

Вы можете выбрать график:
1. Основной долг — равными частями, проценты — ежемесячно 
Подробнее
2. Основной долг — в конце срока, проценты — ежемесячно
ПодробнееОсновной долг — в конце срока, проценты — ежемесячно
ПодробнееОсновной долг — равными частями, проценты — ежемесячно
Подробнее

Возобновляемая кредитная
линия без залогаВозобновляемая кредитная
линия с залогомНевозобновляемая кредитная
линия с залогом

Только пополнение оборотных средствТолько пополнение оборотных средствПополнение оборотных средств или развитие

До 10 млн ₽ без визита в отделение
для ИП клиентов банкаСумма транша
от 50 000 ₽ до 30 млн ₽Сумма транша
от 50 000 ₽ до 30 млн ₽Сумма транша
от 50 000 ₽ до 30 млн ₽

Договор заключается на 18 месяцев и автоматически продлевается каждый годПериод выборки начинается с даты открытия линии и заканчивается за 6 месяцев до окончания срока линииСрок использования транша 6 месяцевВ первые 6 месяцев можно брать деньги, в оставшийся период — только погашать долгСрок использования транша с даты выдачи транша и до окончания срока линии

Деньги можно брать частямиКак это работаетДеньги можно брать частямиКак это работаетДеньги можно брать частямиКак это работает

Что такое траншевая ипотека

Траншевая ипотека — это кредит на приобретение строящейся недвижимости, при котором банк разделяет оплаты на части (транши). Кредит траншами перечисляется на счет компании-застройщика.

Как правило, сумма делится на две части, но их количество зависит от конкретного кредитного договора с банком.

Первый транш попадает на счет застройщика, как только клиент подписывает договор долевого участия. Когда в 2021 году только ввели этот кредитный механизм и он еще не обрел популярность, взнос по первой части был незначительным — всего 100 рублей. Это значило, что с такими условиями нужно было заплатить всего 1 рубль в месяц по ежемесячному платежу. Сейчас клиент оплачивает до 30% от полной суммы займа. Такие облегченные условия по платежам сохраняются до момента регистрации недвижимости.

Когда дом введут в эксплуатацию (если иные сроки не предусмотрены договором), банк перечислит на счет застройщика второй транш. Клиент будет погашать основной долг перед банком с учетом процентов — ежемесячный платеж возрастет.

Главное преимущество траншевой ипотеки — возможность снизить финансовую нагрузку для заемщика на период строительства квартиры.

При обычной ипотеке банк сразу переводит всю сумму застройщику, и клиент перечисляет ежемесячные платежи в полном размере с процентами. Траншевая ипотека позволяет заемщику платить небольшую сумму по обслуживанию долга банку, пока недвижимость находится на этапе строительства. Такой механизм подойдет тем, кто арендует квартиру и задумывается о собственной — есть возможность платить за аренду, параллельно откладывая деньги на будущий ремонт или на погашение основной части кредита.

Важно! Первоначальный взнос при ТИ обязателен, как и при обычной ипотеке. От стоимости недвижимости под залог он может составлять до 20%.

Ипотека траншами – что это, отразим в схеме:

Слово «транш» происходит от французского tranche, что в переводе означает «доля, кусок». В широком смысле транш — это часть большого финансового потока, который поступает от одного субъекта к другому несколькими долями через определенные временные промежутки. Но поскольку этот термин используется в разных сферах экономики и бизнеса, то его значение в каждом конкретном случае может немного варьироваться.

Сферы применения денежных траншей

Российские банки выдают бизнесу классические кредиты, которые предполагают перевод заемщику сразу всей одобренной суммы кредита. Но также они предлагают кредитные линии. Это как раз тот вид банковского финансирования, когда деньги выдаются заемщику частями (траншами) в течение определенного периода и в рамках одобренного лимита.

Директор по развитию розничного бизнеса банка «Синара» Анна Волкова указывает, что этот тип ипотеки — новый продукт для России, который появился только в 2022 году, а на широкий рынок вышел во второй половине 2023 года. По мнению Волковой, в том числе из-за своей новизны траншевая ипотека пока не слишком популярна. Сейчас этот продукт предлагает лишь ограниченное число наиболее крупных банков. Кроме того, в России две трети ипотечных сделок приходятся на вторичный рынок, а транши работают только с новостройками.

Условия предоставления транша

Поскольку траншевое финансирование применяется в разных сферах, то и условия перевода средств таким способом могут отличаться.

Кредитный транш

Каждый банк предъявляет свои требования к заемщику при открытии кредитной линии и предоставлении траншевого финансирования, но основные условия обычно следующие:

Транш при венчурном финансировании

В случае венчурного финансирования команда инвесторов переводит следующий транш обычно при достижении командой определенных успехов на предыдущем этапе. Эти цели могут быть как материальными, так и нематериальными, например:

Транш в международных отношениях

Международные финансовые организации или страны-кредиторы предоставляют средства другим странам под определенные цели, в том числе для решения следующих задач:

Какие риски есть у траншевой ипотеки

Риски траншевой ипотеки распространяются как на покупателя, так и на застройщика, и влияют на рынок недвижимости в целом.

В чем риск для заемщика?

Покупатель может невнимательно изучить условия договора и неверно рассчитать размер взносов после зачисления второго транша. Нередко бывают случаи, когда после первых минимальных платежей заемщик забывает, что потом финансовая нагрузка заметно увеличится, что серьезно ударит по бюджету. В любом случае лучше планировать будущие обязательные расходы, тем более, что дополнительно нужно будет делать ремонт — и это далеко не последняя статья расходов.

В чем риск для застройщика?

Подводные камни траншевой ипотеки кроются в медленной наполняемости эскроу-счетов девелопера. Так как основной платеж отсрочен минимум на два года, это негативно повлияет на ставку от банка. Увеличенные расходы застройщика негативно отразятся на цене ипотечного жилья для заемщика.

Центробанк неоднозначно относится к подобным программам ипотечного кредитования и выделяет ряд рисков, связанных с ипотекой траншами.

Позиция ЦБ по траншевой ипотеке

На одном из заседаний глава ЦБ Эльвира Набиуллина прокомментировала отношение Центробанка к траншевой ипотеке. Среди главных рисков были отмечены:

Траншевая ипотека как гибкий инструмент продаж, который пока набирает популярность, контролируется со стороны регулятора. Какие дальнейшие изменения коснутся траншевой программы кредитования, покажет время и возможное ужесточение мер регулирования.

Транш от МВФ

Международный валютный фонд (МВФ) — это организация международного сотрудничества в валютно-финансовой сфере. МВФ был создан в 1944 году по итогам Бреттон-Вудской конференции. Штаб-квартира организации находится в Вашингтоне, США. Должность директора-распорядителя фонда на текущий момент занимает Кристалина Георгиева. Членами МВФ являются 190 стран.

На сайте валютного фонда указано, что он работает в целях достижения устойчивого роста и процветания всех стран-членов. Для этого МВФ поддерживает экономическую политику, которая стимулирует финансовую стабильность и валютное сотрудничество.

Страны-участницы ежегодно перечисляют взносы в бюджет Фонда, из которого руководство МВФ выдает кредиты проблемным странам под определенные цели, например для проведения экономических реформ. Финансирование МВФ обычно выделяет траншами. После перечисления первой части организация оценивает, насколько успешно выполняются поставленные цели, и решает, переводить ли следующий транш.

МВФ и Россия

Россия вошла в состав организации в 1992 году. Летом 2023 года группа депутатов Госдумы внесла законопроект о выходе России из МВФ, однако правительство не поддержало эту инициативу.

Почти сразу после вступления в МВФ Россия обратилась в организацию за помощью. За период с 1992 по 1999 год Международный валютный фонд восемь раз предоставлял России финансирование на общую сумму около $20 млрд. Средства направлялись на покрытие бюджетного дефицита и на проведение экономических реформ.

При выделении денег МВФ ставил конкретные задачи: например, удержание дефицита госбюджета в пределах 5% ВВП или снижение инфляции до 10% и ниже. Также в числе требований МВФ была либерализация внешней торговли: например, снятие ограничений на импорт алкоголя или снижение таможенных пошлин на определенные товары.

Каждый транш помощи МВФ выделялся под свои условия, которые включали в себя:

Например, 5 августа 1992 года Россия получила первый транш резервного кредита МВФ на сумму около $1 млрд. Международный валютный фонд выдвинул следующие требования: удержание дефицита госбюджета в пределах 5% ВВП, ежемесячный контроль за ростом денежной массы, снижение инфляции ниже 10%. Период пользования средствами был определен в пять месяцев. Срок погашения — пять лет с отсрочкой в течение трех лет и трех месяцев.

Но по итогам 1992 года поставленной цели по бюджетному дефициту достичь не удалось, и второй транш в рамках резервного кредита МВФ не перевел. Следующий перевод Россия получила только в середине 1993 года, уже в рамках кредита под другие цели.

С 2000 года Россия ни разу не обращалась в МВФ за кредитами, а к 2005 году досрочно погасила все обязательства перед организацией.

Условия и отличия от других программ

Траншевая ипотека по условиям оформления и внесению платежей похожа на обычный ипотечный кредит. Для покупателя разница — в сумме ежемесячных платежей: когда банк внесет первую часть застройщику, потребуются небольшие взносы; после второй части платежи значительно увеличатся.

Первоначальный взнос необходимо вносить как и при обычной ипотеке, но часто вместо 10% он составляет 15-20%. Эксперты отмечают, что в связи с этим спрос на программу траншевой ипотеки ограничен.

Право собственности на недвижимость оформляется после постановки объекта на кадастровый учет. Пока кредит не выплачен, квартира находится в залоге у банка (отличий от обычной программы ипотеки нет).

Если сравнивать с “ипотекой от застройщика”, кредит траншами не предполагает завышения строительной компанией стоимости недвижимости. Сейчас околонулевых программ, по которым стоимость жилья могла завышаться на 20%, почти не осталось.

Кредитная ставка при траншевой ипотеке, когда объект уже сдан, может быть выше, чем при обычных программах ипотечного кредитования. Чтобы выбрать подходящие условия, необходимо ознакомиться со всеми пунктами договора.

Обращайте внимание на отдельные кредитные договоры, которые заключаются по траншам, — ставки и условия могут отличаться.

Из чего состоит транш

В России отношения между кредитором и заемщиком регулируются Гражданским кодексом РФ. Там определено понятие кредитного договора без выделения особых условий в случае траншевой схемы. То есть она работает на общих основаниях.

Все условия перевода средств по траншевой модели должны быть четко определены в кредитном договоре, который подписывают обе стороны сделки. В числе важных условий:

Механизм потраншевого финансирования имеет ряд отличий от классического кредита с единовременной выдачей средств, а именно:

Новый транш МВФ для Украины оказался с сюрпризом

МВФ направил Украине новый денежный транш. Но условия, на которых Киев получил деньги, беспрецедентные – даже самым бедным странам Африки и Азии не предлагали такой процентной ставки.

Международный валютный фонд (МВФ) отправил Украине очередной денежной транш кредита в 2,2 миллиарда долларов. Однако заказать на эти средства танки, БТР и прочее вооружение для ВСУ Киев не может. О сюрпризе для Зеленского рассказала “Комсомольская правда”.

Всё элементарно просто: из 2,2 свеженьких миллиарда львиную долю – 1,9 – Украина должна заплатить тому же Фонду в счёт предыдущих кредитов. И это ещё не все удивительные подробности условий этого займа.

Ранее МВФ выдавал деньги Украине под 2%. И, казалось бы, рефинансирование должно принести некую выгоду, но нет. Нынешний транш выдан под 7% годовых. И это нонсенс: такие грабительские проценты крайне редко встречаются в системе международного кредитования.

Однако и это не всё. Зеленский теперь обязан отчитываться перед Фондом за каждый потраченный цент, предоставлять специалистам МВФ отчёты по платежам по государственному долгу, поступлениям по экспорту/импорту украинского бизнеса, а также внешним активам 35 крупнейших банков страны и операциям жителей. Таких условий не выдвигали даже самым бедным странам Азии и Африки.

Бывший глава Совета Национального банка Украины Богдан Данилишин предрекает крах экономике страны.

Рано или поздно в системе не останется денег, чтобы покрывать космические проценты. А экономика не генерирует такой доход, который банки предлагают по гривневым активам, – заявил он.

Дзен

Телеграм

Плюсы и минусы траншевой ипотеки

Траншевая ипотека подходит многим, кто хочет взять первичное жилье в ипотеку, однако имеет свои нюансы. Рассмотрим подробнее преимущества и недостатки.

Траншевая ипотека также выгодна для тех, кто рассматривает будущую квартиру как жилье под аренду или на перепродажу. Сначала ежемесячные платежи минимальные и доступны для любого бюджета. Когда дом достроят и платежи вырастут, появится возможность сдавать квартиру или продать ее дороже, закрыв долг.

Оплата траншами позволит отложить деньги на ремонт, когда отделка в новом доме не предусмотрена застройщиком. В случае с обычной ипотекой финансовая нагрузка гораздо выше уже с начала строительства.

Если заемщик снимает квартиру, траншевая ипотека позволит распределить финансовую нагрузку, так как одновременно платить за съемное жилье и вносить стандартный ежемесячный платеж с самого начала накладно.

Несмотря на неоспоримые плюсы для покупателя, траншевая ипотека имеет существенные минусы:

Заключение

Траншевая ипотека остается привлекательной для тех, кто хочет стать владельцем новой квартиры в строящемся ЖК. Небольшие взносы в период строительства позволяют откладывать средства для основных ежемесячных платежей после сдачи объекта в эксплуатацию, что также удобно для инвесторов.

На рынке не так много жилых комплексов и банков, готовых предложить программу траншевой ипотеки — варианты квартир в ипотеку нужно искать напрямую у застройщика.

Внимательно изучайте договор, его условия, а также свои финансовые возможности — лучше обезопасить себя и собрать денежный резерв до перевода банком второго транша.