6 жилых комплексов — Квартиры в новостройках с отделкой от застройщиков в Балашихе, жилые комплексы с ремонтом

Что привлекает инвесторов в недвижимость. преимущества

Недвижимость на этапе строительства привлекает инвесторов по следующим причинам:

  • Возможность заработать на перепродаже;

  • Возможность защитить свой капитал от инфляции;

  • Возможность обеспечить себе стабильный доход от сдачи жилья в аренду.

Вероятность того, что недвижимость не поднимется в цене за время строительства крайне невелика. Кроме того, жилье является сегодня достаточно ликвидным имуществом, с продажей которого не возникнет затруднений. Даже если произойдет скачок инфляции и покупательская способность денег снизится – с недвижимостью такого не случится, сама по себе она не может сильно упасть в цене.

Что такое доступная однушка в москве?

Но вернемся к главной теме статьи — покупке небольшой инвестиционной квартиры в новостройке. В Москве самая доступная новая однушка — это студия, бюджет которой начинается от 2,5 млн руб. «Если рассматривать полноценную однокомнатную квартиру, то в этом случае стартовая стоимость находится на уровне 5,8–6 млн руб. (внутри МКАД. — Прим. ред.).

«Чтобы снизить риски, стоит выбирать объект от надежного застройщика с большим портфелем проектов, а для снижения бюджета покупки лучше поступиться площадью (тем более что квартира предназначена для перепродажи или сдачи в аренду), чем транспортной доступностью.

Исходные: цена и расположение

Сначала определитесь с конкретной суммой, которую вы готовы вложить. Не стоит растягивать бюджет и пытаться охватить весь рынок по принципу «плюс-минус километр». Цена – это один из двух основных параметров, которые вы должны дать вашему брокеру. В этом году обращайте внимание на новостройки: в них рублевые цены практически не отличаются от цен, которые были полтора года назад, что делает новостройки крайне привлекательными для инвестиций.

Стоимость апартаментов все еще примерно на 20%, а где-то и на 50% ниже аналогичного предложения квартир в одном и том же районе. Их определенно стоит рассмотреть. Во-первых, разница в цене сильно перекрывает сумму будущего налога на имущество, а во-вторых, есть большая вероятность скорой амнистии апартаментов и перевода их в жилой фонд, тогда и ставка налога будет меньше. Сейчас законодатели активно обсуждают эту тему.

Второй исходный параметр – расположение. Рынок элитной недвижимости последние пару лет развивается географически разнонаправлено. В продаже появились совершенно неожиданные объекты, поэтому обязательно проконсультируйтесь с вашим агентом или изучите аналитику независимых экспертов рынка. Многое из того, что заслуживает внимания инвестора, может быть в рамках закрытых продаж.

Стоимость коммунальных услуг

Обязательно поинтересуйтесь стоимостью коммунальных услуг. В это трудно поверить, но в некоторых элитных домах в центре Москвы эксплуатационные услуги стоят 550-600 рублей за кв. метр в месяц. При том что квартиры продаются по очень демократичной цене.

Этаж, вид и планировка

Рассматривайте квартиры не ниже третьего этажа. Квартиры на втором этаже можно смотреть, если цена на них на 20-25% ниже альтернативных вариантов в том же доме, если все окна выходят в тихие зеленые дворы и квартира достаточно инсолирована со всех сторон.

На кухне необходимо отдельное окно, даже если кухонная зона по дизайн-проекту объединена с гостиной. В идеале санузлов должно быть столько же, сколько спален, или на один больше. (Если квартира без отделки, обращайте внимание на расположение стояков.)

Ликвидность

Даже если вы приобретаете квартиру для себя, узнайте у агента предполагаемую стоимость аренды и прогноз по цене продажи этой квартиры на ближайшие два-три года. Особенно это актуально для строящихся объектов. Мой опыт показывает, что сроки сдачи новостроек в Москве неоднократно переносят.

Документы

Наконец, тщательно изучите правоустанавливающие документы. Недавно я проверяла документы по двум новым объектам, которые поступили к нам на продажу. Оказалось, что собственник оформлял свидетельства на квартиры и машиноместа в одной из новостроек в центре на основании судебных решений.

Происходило это накануне его сорокапятилетия, когда положено менять паспорт. Решение по квартире он получил до 45 лет и оформил свидетельство, а решение по машиноместам – после этой даты. Он получил свидетельства на машиноместа со старыми паспортными данными спустя полгода после получения нового паспорта.

Не стоит принимать мгновенные решения о покупке квартиры, информацию о которой вы получили из непроверенного источника, тем более вносить аванс или задаток. Не поддавайтесь сиюминутным порывам, возьмите тайм-аут на два-три дня, чтобы взвесить все за и против.

В долгие раздумья тоже ударяться не стоит. Если нашли «свою» квартиру, действуйте решительно. Достойные сбалансированные во всех отношениях объекты на рынке не задерживаются. В новостройках лучшие инвестиционные лоты по начальным ценам «уходят» за три-четыре месяца, на вторичном рынке лакомые кусочки также не задерживаются более двух-трех месяцев.

6 жилых комплексов — квартиры в новостройках с отделкой от застройщиков в балашихе, жилые комплексы с ремонтом

ЖК «Новая Алексеевская роща» расположен в непосредственной близости от исторических, заповедных мест. Для комфортного проживания будут построены 4 детских сада на 592 места в общем, общеобразовательная школа на 1230 мест, поликлиника, кафе, 3 многофункциональных комплекса, банки, аптеки, салоны красоты и прочие предприятия бытовых услуг, 2 наземных паркинга на 1000 и 600 машиномест.Особенностью нового жилого комплекса является идеальное сочетание современной застройки, насыщенной инфраструктуры и природы. Экология и инфраструктура здесь пребывают в идеальном балансе. По периме

Выбор новостройки для вложений. от чего отталкиваться

После того, как определен перечень застройщиков, взаимодействие с которыми потенциально может привести к желаемому результату, переходим к выбору конкретного проекта. Выбор должен осуществляться согласно инвестиционным целям.

Читайте также:  Как привлечь инвестиции через блокчейн и законно ли это? | Rusbase

investicii_v_novostrojki_6.jpg

Если было принято решение о покупки жилья с целью сдачи его в аренду, необходимо заранее знать о расценках на арендную недвижимость в том же районе, это позволит определить время окупаемости инвестиций и будущий доход. Желательно выяснить, какое именно жилье пользуется спросом и кто входит в аудиторию потенциальных арендаторов.

Например, если новостройка возводится в деловой части города или недалеко от крупного института, стоит предпочесть покупку квартиры-студии или однокомнатной квартиры, такое жилье пользуется популярностью среди студентов и тех, кто не желает каждое утро стоять в пробках, добираясь до места работы.

В спальных районах, где предпочитают селиться семейные пары с детьми, неплохим вариантом может оказаться покупка двух или даже трехкомнатной квартиры. Дополнительное преимущество последнего варианта заключается в том, что такое жилье снимают, как правило, надолго, и есть вероятность, что в течение нескольких лет не придется искать новых квартирантов.

В случае приобретения квартиры для перепродажи нужно знать стоимость аналогичного жилья в районе возведения новостройки, учитывать реальный спрос. Так, например, в спальном районе на удалении от центра вряд ли будут нарасхват квартиры бизнес-класса, в подобных местах лучше выбирать «панельки» класса «комфорт».

С другой стороны, именно по причине популярности студий на рынке инвестирования в недвижимость присутствует конкуренция, за счет которой стоимость «однушек» и студий снижается к минимуму. Для повышения отдачи желательно приобретать более крупную недвижимость, правда, может занять некоторое время поиск покупателя по хорошей цене.

На стоимость готовой квартиры, помимо прочих параметров влияет план дальнейшей застройки района, а также текущее состояние социальной инфраструктуры. Так, например, если в число преимуществ квартиры входят отличные видовые характеристики, то последующее возведение прямо перед окнами очередной многоэтажки может существенно снизить цену жилья. Не стоит сомневаться, что этот параметр потенциальные покупатели проверят обязательно.

Как ограничить инвестиционные риски. оценка застройщика

Грамотный инвестор в момент оценки недвижимости, которая потенциально может принести прибыль, наряду с параметрами квартиры, оценивает финансовую состоятельность и порядочность самого застройщика. Даже если есть высокая вероятность получения компенсации при возникновении нештатных ситуаций, то инвестор никак не заинтересован в подобных сюрпризах – ему нужна прибыль, а не возврат средств. Результатом грамотной оценки должен быть исчерпывающий набор информации о деятельности застройщика.

При выборе строительной компании в первую очередь оценивают опыт возведения недвижимости (именно жилой), изучают отзывы от дольщиков по предыдущим проектам, такие отзывы имеются на профильных форумах. Однако этого недостаточно, поскольку отзывы вполне могут оказаться фальшивыми.

Купить новостройку в москве для инвестиций можно за 130 тыс.рублей/кв. м – аналитика и прогнозы

Инвестировать в покупку новостройки хотят многие, но далеко не все решаются на этот шаг. Часто причина в нехватке информации, которая необходима для выбора правильного проекта. Чтобы помочь читателям, Новострой-М публикует исследование Петра Монича, автора телеграм-канала «Недвижимость инсайды», о том, в какие московские новостройки стоит вложиться, чтобы точно получить прибыль.

6 жилых комплексов - Квартиры в новостройках с отделкой от застройщиков в Балашихе, жилые комплексы с ремонтом

Что такое инвест-проект в недвижимости?

Проект можно считать инвестиционно привлекательным, если его норма доходности превышает 10% годовых. Каждый решает непосредственно сам, какой уровень доходности ему необходим, лучшие проекты по доходности могут превысить значение 20% годовых.

  1. Проекты крупных застройщиков редко являются инвестиционными, так как чаще всего это проекты комплексного освоения со значительными объемами, плюс уровень стартовых цен для конечных потребителей;
  2. Небольшой проект в большом котле спроса – настоящий успех как для девелопера, так и инвестора. Большими котлами спроса на данный момент являются районы, которые начали «расселяться» – Митино, Ясенево, Бутово, Марьино. Также могут быть инвестиционно привлекательными точечные проекты в пределах или около ТТК;
  3. Большие проекты (более 100 тыс. кв. м) не подходят для инвестирования, так как начинается «каннибализм объемов», и вероятность продать дороже квартиру, чем это сделает застройщик в n-ой очереди проекта, стремится к 0. Сдавать квартиру в проекте более чем на 100 тыс. кв. м также сложно, потому что будет сформирована высококонкурентная среда в рамках жилого комплекса.

Выданные разрешения на строительство в московском регионе

Реновация / государственные структуры:

– В 2020 году 39% разрешений на строительство получил московский фонд реновации. Суммарно за время 2020 – 2020 реновации фонд получил 125 РнС. И это без учета проектов, где часть объемов будет передана переселенцам по реновации;

– РнС по реновации – точечная застройка в жилых районах Москвы, если квартиры будут выходить в рынок, то это будет инвестиционный вариант. Однако уже сейчас стоимость кв. метра в пятиэтажках «под реновацию» выросла более чем на 10%;

Читайте также:  Рост процента вкладов

– Усиливается государственное влияние на рынок Москвы. В перспективном вводе город увеличит свою долю с 10% до 50%.

Девелоперы:

– После пика в июне 2020 года девелоперы получали РнС редко, сделали это ГК ПИК, «Донстрой», «Крост», Tekta Group, Ingrad, А101, Авеста, Level Group, ГК Пионер, Seven Suns Development, ГК «Гранель», МИЦ, Группа «Эталон», ГК «Самолет»;

– В Московской области за 2020 год больше всего разрешений на строительство получили ГК «Гранель» и МИЦ;

– В 2020 в Москве было выдано 44 РнС, в области – 20 РнС;

– Новые РнС мая: ГК «Самолет» – ЖК «Пригород Лесное» и ГК ПИК – ЖК «Мещерский лес».

Перспективные проекты

Перспективные проекты: наиболее удачные варианты для инвестирования

40 лет Октября ул., 7 – выход – июнь 2020. ГК «Расцветай» получила РнС. Возможные цены старта – 150-160 тыс. руб./кв. м;

Открытое ш., 14 – проект 3S Group «Талисман на Рокоссовского», выход – лето 2020, возможные цены старта – 160 тыс. руб./кв. м;

Варшавское ш., 170Е – проект АО «Э.К.Девелопмент». Выход – лето-осень 2020. Возможные цены старта – 130-140 тыс. руб./кв. м. Значительный котел, метро;

Варшавское ш., 143А – проект АО «Э.К.Девелопмент», выход – лето 2020, возможные цены старта – 140-145 тыс. руб./кв. м. Значительный котел, метро;

Нижегородская ул., 74 – выход – лето-осень 2020, старт – 170 тыс. руб./кв. м. Получили РнС. Glorax Development продал проект «Патек Групп»;

ТПУ Верхние Лихоборы – проект «Восток девелопмент», выход – лето 2020, возможные цены старта – 160 тыс. руб./кв. м;

ТПУ Мичуринский Проспект – проект AFI Development и CRSS, выход: лето-осень 2020, старт – 200 тыс. руб./кв. м;

Симоновская наб., 2 – проект ГК ПИК, выход: лето 2020, возможные цены старта – 210 тыс. руб./кв. м. Небольшой объем проекта с видом на набережную;

ЖК «Аквилон Митино» – проект «Аквилон», часть «Мир Митино», выход: лето 2020, возможен жесткий демпинг. Комментарий застройщика: «Аквилон Митино» расположен рядом с ЖК «Мир Митино», но это будет качественно новый проект, независимый от других соседствующих жилых объектов».

Перспективные проекты, которые можно рассмотреть для инвестирования

Волгоградский пр-т, 32 – апартаменты, проект ГК «Гранель», выход – весна 2021, возможные цены старта – 150-160 тыс. руб./кв. м. Развивающаяся локация, большой котел спроса;

Малая Почтовая ул., 12 – проект ГК «Гранель», зима 2021, возможные цены на старте – 220-230 тыс. руб./кв. м. Отложенный спрос;

Матросская Тишина ул., 1А – проект Stone Hedge, выход – лето-осень 2021, старт – 210-220 тыс. руб./кв. м;

Обручева ул., 23 – проект Tekta Group. Возможные цены старта – более 200 тыс. руб./кв. м.

Андропова, ул., 9 – проект Dream Towers. Возможные цены старта – 180-190 тыс. руб/кв. м;

ТПУ Электрозаводская – выход – осень 2020, возможные цены на старте – 190 тыс. руб./кв. м;

ТПУ Петровско-Разумовская – проект ГК «Пионер», выход – зима 2021, возможные цены старта 170 тыс. руб/кв. м;

Куркинское ш., 15 – проект Glorax Development, сейчас получают документы;

Старокалужское ш. – проект AFI Development: выход: осень-зима 2021. Получен ГПЗУ, возможные цены старта: 210 тыс. руб/кв. м.

Кластер проектов в точке роста города – «Большой Сити»

Магистральная ул., 2,8 – проект «Главстрой», выход – весна 2022, возможные цены старта – 180-190 тыс. руб./кв. м.

Кластер проектов в точке роста города – Павелецкая

Даниловская наб., 8 – проект «Главстрой», выход – весна-лето 2021, возможные цены старта – 200 тыс. руб./кв. м;

Летниковская ул., 11/10 – проект ГК «Пионер», выход – весна-лето 2021. Возможные цены старта – 250 тыс. руб./кв. м;

Летниковская ул., 4 – проект Группы «Эталон», есть РнС. Информации по выходу пока нет.

Премиальные перспективные проекты

LevelGroup:

– Садовническая наб., 62. Выход – лето-осень 2020;

– Большой Саввинский пер., 9. Выход – зима 2020;

– Саввинская наб., 27. Выход – весна-лето 2021.

Sminex:

– Слободской пер., 6. Выход – весна-лето 2021;

– Большой Толмачевский пер., 5. Выход – весна 2021.

Другие:

– Китайгородский пр-д, 9/5 – проект «Betskoy» от Vanke Group, выход – зима-весна 2021;

– Кутузовский пр-т, 12/1 – проект Capital Group, выход – весна 2020;

– Славянская пл., 2/5/4 – проект Hutton, выход – зима 2020;

– Калошин пер., 6 – проект «БЭЛ Девелопмент», выход – весна-лето 2020;

– Соймоновский пр-д, 7 – проект «Главстрой», выход – лето 2020;

– 1-й Тружеников пер., 12-14 – проект Coldy, выход – весна-лето 2021;

– Трехпудный пер., 9 к.1 – проект редевелопмента типографии Левенсона в Трехпудном переулке, выход – лето 2020;

– Олсуфьевский пер., 10 – есть архитектурный проект от Kleinewelt Architekten, выход – лето-осень 2020.

Проекты 2020

ЖК HollandPark от ГК ПИК – старт был по 190 тыс. руб./кв. м, на момент апреля ценник превысил 215 тыс. руб./кв. м. Удивительный кейс для рынка, когда происходит такой рост цены в таком крупном проекте, который должен поддерживать значительный темп продаж;

Читайте также:  Как составить инвестиционный портфель | Блог успешного инвестора

МФК «Мята» – проект ГК МИЦ. Стартовали со 175 тыс. руб./кв. м, отросли до 200 тыс. руб./кв. м. Апартаменты в рамках «Большого Сити»;

ЖК «Волжский парк» – проект ГК ПИК, вышел по 165 тыс. руб./кв. м, сейчас прайс вырос на 10 тыс. руб./кв. м;

МФК «Новоданиловская 8» от Группы «Самолет», апартаменты. Старт по 225 тыс. руб./кв. м, рекомендуется к инвестированию. Набережная Москвы-реки, перспективное направление;

ЖК «Волоколамское 24» – проект ГК ПИК, апартаменты. Старт 12 марта 2020 года по 165 тыс. руб./кв. м, цена через месяц – 180 тыс. руб./кв. м.

Читайте также

Купить квартиру в новостройке или открыть депозит: что поможет сохранить деньги и получить прибыль

Девелоперы на низком старте: что собираются строить в Москве и Новой Москве в ближайшие годы

Автор: Петр Монич специально для Новострой-М

Мнение редакции может не совпадать с мнением автора 


Дата публикации 16 июня

Минусы данного вида инвестиций

К минусам такого рода инвестирования, в первую очередь, нужно отнести риски – это риск неполучения жилья в результате банкротства застройщика или получение жилья, не соответствующего заявленным качественным параметрам.

Впрочем, законодательная база по долевому строительству на сегодняшний день проработана достаточно неплохо и есть механизмы, способные защитить дольщика (в независимости от того, является он инвестором или покупает квартиру для себя). Несоответствие параметров качества, в свою очередь, может привести к дополнительным расходам, связанным с исправлением тех или иных недочетов.

В числе минусов – необходимость оплачивать налог на прибыль, который в РФ составляет 13%, если жилье продается после оформления прав собственности. Но если жилье реализуется по схеме долевого строительства (через ДДУ – договор долевого участия), то используется схема «переуступки прав» и такой налог не взымается, так как продается не жилье, а «права требования».

Кроме того, нужно приложить определенные усилия, чтобы найти объект недвижимости, который будет востребован на рынке и принесет прибыль, неудачный же выбор может привести к нулевому результату. Рынок недвижимости находится в прямой зависимости от состояния экономики в стране, это требует от инвестора навыков анализа текущей ситуации, а также способностей в плане прогнозирования состояния экономики на несколько лет (пока закончится строительство).

Потенциальные риски инвестирования в строящиеся объекты

Сейчас разберем риски подробнее. Начнем с того, что любая строительная компания может попросту разориться, причем, это касается не только новичков на строительном рынке, но и крупных застройщиков, которые возводят жилую недвижимость десятилетиями.

Такое может произойти в результате кризисных явлений (резкий скачек цен на строительные материалы вызовет нехватку денег, собранных с дольщиков средств просто не хватит) или в результате плохого менеджмента, неверных расчетов и непродуманность стратегии руководства.

Однако закон о долевом строительстве предполагает эффективные механизмы защиты дольщиков – это:

  • Создание компенсационного фонда, в который строительные компании вносят средства, направляемые на достройку;

  • Страховка ответственности застройщика (строительство заканчивается средствами страховой компании);

  • Методики проверки финансовой состоятельности застройщика до начала привлечения средств (обязательным условием является наличие у застройщика собственных средств).

Если же при строительстве будут иметь место нарушения принятых технологий, неудовлетворительное качество стройматериалов, может сложиться плачевная ситуация, дом просто не примет госкомиссия, объект не будет сдан в эксплуатацию. Выход из такой ситуации только один – вернуть дольщикам их деньги (если, конечно, невозможно исправить строительные конструкции).

Даже сегодня есть риск мошенничества со стороны застройщика, который может продать одну и ту же квартиру нескольким покупателям, однако если сделка проводится в рамках ДДУ, то беспокоиться не о чем, договор в обязательном порядке регистрируется в Росреестре.

Очередной риск – «долгострой», обещанное жилье могут предоставить намного позже окончания сроков, указанных в договоре, в некоторых случаях сроки окончания строительства переносятся на несколько лет. Здесь есть варианты – судиться с застройщиком на предмет возврата средств или ждать, как ни парадоксально, второй вариант может оказаться более выгодным. Даже если деньги вернут, уже к этому моменту квартира будет стоить много дороже, чем сумма, выплаченная за нее.

Заключение

Инвестиции в новостройку при обдуманном подходе могут приносить неплохой доход. Если имеются свободные средства, которые можно вложить в строительство жилой недвижимости, капитал за пару лет «заработает» больше, чем при обычном размещении на банковском депозите на такой же срок. Сразу же после продажи можно присматривать очередную новостройку, процесс инвестирования может быть непрерывным.

Однако если речь идет о недвижимости, которая будет сдаваться в аренду, стоит учесть, что прибыль будет поступать только после того, как квартира окупится, а произойдет это не раньше пяти-шести лет. И в течение этого времени инвестировать средства заново не получится, придется ожидать, пока капитал накопится снова.

Игорь Василенко

Закладка Постоянная ссылка.
1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (Пока оценок нет)
Загрузка...

Комментарии запрещены.