- На что обратить внимание при покупке reit
- Инвестиции в недвижимость — что это?
- 60% дохода: ищем самые лучшие квартиры для инвестиций
- Апартаменты
- Виды reit
- Вход на этапе строительства
- Где купить фонды reit
- Инвестиции в жилую недвижимость с целью сдачи в аренду
- Инвестиции в недвижимость за рубежом
- Инвестиции в строящиеся дома
- Куда инвестировать за рубежом?
- Недвижимость или вклад?
- Недостатки и риски
- Плюсы и минусы инвестиций и стоит ли вкладывать в недвижимость в 2020/2021?
- Поведенческий анализ reit в 2020 году
- Преимущества инвестиций в reit
На что обратить внимание при покупке reit
Фонд REIT – это обычная компания, которая владеет и занимается управлением недвижимостью. Поэтому, такие компании стоит анализировать также с помощью фундаментального и инвестиционного анализа. Таким образом, при выборе компании REIT необходимо провести ее фундаментальный анализ.
Следуют изучить финансовую отчетность, которую каждая компания обязана размещать публично для своих пайщиков. Особое внимание важно уделить тому, показывала ли управленческая политика стабильный рост за последние несколько лет, обратить внимание на финансовые мультипликаторы, оценить соотношение собственных и заемных средств (долговая нагрузка).
Основные мультипликаторы. Говоря о специфике REIT, важно упомянуть два важных индикатора:
FFO (funds from operations) – средства от операционной деятельности. Этот индикатор равен чистой прибыли, к которой прибавляется амортизация собственности, и из которой вычитается прибыль от продажи объектов недвижимости.
P/FFO – (аналог P/E для акций) – отношение цены к средствам от операционной деятельности. Показатель используется для анализа REIT из одной отрасли (подсектора) по их инвестиционной привлекательности. При прочих равных условиях, чем ниже мультипликатор, тем более привлекателен REIT. Сравнивать важно REIT из одинакового подсектора.
Стоит сказать, что на большинстве аналитических сайтов при изучении REIT вы в основном будете встречать привычные для рынка акций мультипликаторы – P/E, EPS и др. Значения FFO можно найти в отчетности REIT или в базах Reuters и Bloomberg. В открытом доступе их зачастую найти непросто.
Размер и исторический рост дивидендов – проверить устойчивость выплат дивидендов и не урезают ли их в силу различных обстоятельств.
Структура активов и качество недвижимости – следует изучить в какую именно недвижимость инвестирует REIT – жилая, торговые объекты, складские помещения. Это этого фактора очень многое зависит, так как “недвижимость недвижимости рознь”.
Инвестиции в недвижимость — что это?
Не все могут похвастаться знаниями в сфере инвестиций. Для среднестатистического человека это слово ассоциируется с бизнесом и схемами получения выгоды. Но инвестициями занимаются многие люди, даже если они не задумываются об этом в таком ключе.
Инвестиции — это вложение денег в какой-либо проект или недвижимость, чтобы по прошествии времени получить больше капитала.
Открывая банковский вклад вы тоже инвестируете.
Инвестиции в недвижимость привлекают именно своей понятностью. Многие знают, что на недвижимость всегда есть спрос, и цены на нее всегда растут. Кто-то берет квартиру в ипотеку и заселяет в нее жильцов, кто-то перепродает, а для кого-то недвижимость – это бизнес. Сейчас покупка недвижимости – самый популярный способ приумножения и сохранения капитала.
Что относится к недвижимости? Закон относит земельные участки, здания и незавершенные объекты на земельных участках, жилые и нежилые помещения, гаражи и морские суда (военные или гражданские).
Частные инвесторы — это люди, которые инвестируют собственные средства в развитие потенциально прибыльных проектов.
Частный инвестор — это не профессия, а скорее дополнение к основному роду деятельности. Частным инвестором может быть кто угодно.
Например, покупка имущества на этапе котлована тоже считается частным инвестированием.
Чтобы понять, в какую недвижимость обычно инвестируют люди, определим ее классификацию.
- Недвижимость бывает жилая, коммерческая и общественная.
- Жилую недвижимость по классам разделяют на: элитную, бизнес, комфорт и эконом (стандартную).
- По виду собственности недвижимость разделяют на: единоличную, коллективно-совместную и на собственность общественных организаций.
В видео рассказывают и показывают самые популярные способы инвестирования в недвижимость.
Теперь мы знакомы с основными понятиями. Разберем, какие существуют виды инвестиций в недвижимость.
Инвестиции могут быть:
- в коммерческую недвижимость;
- в жилую недвижимость;
- в строительство недвижимости;
- в недвижимость за границей.
60% дохода: ищем самые лучшие квартиры для инвестиций
Почти четверть квартир в новостройках сегодня приобретается с целью «перепродать и заработать». Сберегать и приумножать доход россияне предпочитают вкладывая деньги в недвижимость. procenty-po-vkladam.ru поговорил с экспертами о том, какую квартиру можно выгодно и безопасно перепродать, и какую прибыль способна обеспечить такая инвестиция.
procenty-po-vkladam.ru: Насколько востребованы у россиян квартиры «на котловане» для их последующей перепродажи? Почему?
Андрей Кириллов, представитель застройщика «Мегалит – Охта Групп» (девелопер «Приморского квартала»), директор по маркетингу и продажам корпорации «Мегалит»: Доля инвестиционных сделок на рынке первичной недвижимости сегодня занимает порядка 20% от общего количества продаж. За последние полгода тенденция совершения таких покупок на рынке увеличилась. К примеру, в нашем проекте комфорт-класса «Приморский квартал» их доля выросла почти на 10%.
Стоит отметить, что в скором времени возможен еще больший прирост числа инвесторов. Такой сценарий может реализоваться благодаря принятию нового закона об НДФЛ, в силу которого минимальный срок владения для налогообложения начинают отсчитывать от оплаты ДДУ, а не с момента регистрации права собственности. Это позволит инвесторам продавать квартиры быстрее без дополнительных затрат.
Руслан Сырцов, коммерческий директор компании Glorax Development: Инвестиционный спрос на новостройки в этом году подогрела ипотека с субсидированной ставкой. Сокращение объема новых проектов привело к росту цен, что позволило вернуть часть инвесторов на рынок.
Разница между ценой покупки и ценой продажи за период строительства дома в среднем варьируется в диапазоне 25-30%.
В качественных проектах этот показатель может быть выше. Помимо строительной готовности, на стоимость квадратного метра влияют локация новостройки, транспортная доступность, квартирография проекта, наличие отделки и прочие факторы. К примеру, квартиры в проектах Glorax Development от стадии котлована до ввода в эксплуатацию прибавляют в цене от 20% до 60%, в зависимости от локации.
Яна Кадомцева, директор по продажам ГК «Полис Групп»: Для российского рынка покупка квартиры на котловане с дальнейшей перепродажей — один из оптимальных и безопасных видов инвестиции. Около 30% клиентов на старте продаж в нашей компании планируют купить квартиру с целью дальнейшей перепродажи и заработка. Процент дохода от «покупки-продажи» недвижимости выше, чем многие инвестиционные инструменты.
Анастасия Новгородская, директор по продажам и маркетингу СК «Инвестторг»: На рынке традиционно присутствует определенная доля инвесторов, которые приобретают квартиры на этапе котлована для их последующей перепродажи. В зависимости от проекта их доля варьируется от 5% до 50%.
Максимальная доля инвесторов наблюдается в точечных проектах около станций метро. Именно такие объекты можно выгодно и быстро продать на любом этапе строительства. В целом, такой инструмент инвестирования по-прежнему актуален для части россиян. Можно ожидать, что доля таких инвесторов несколько снизится из-за перехода на эскроу-счета и повышения начальной цены продаж, однако данная категория покупателей останется на рынке.
procenty-po-vkladam.ru: Какие лоты в связи с этим — лакомый кусок для инвесторов? А какие — неликвид?
А.К.: Наиболее удачные варианты для инвестиций – объекты, расположенные в популярных районах города, вблизи станций метро, с развитой инфраструктурой и благоприятной экологической обстановкой.
Транспортный фактор может добавлять до 20% к стоимости жилья на вторичном рынке.
Для инвесторов, приобретающих жилье с целью сдачи его в аренду, оптимальны небольшие лоты: студии и однокомнатные квартиры рядом с метро, так как по статистике они пользуются наибольшим спросом у петербургских арендаторов. Варианты для переуступки – квартиры в жилых комплексах, где предусмотрены развитые транспортная сеть и внутриквартальная инфраструктура, необходимые коммерческие и социальные объекты.
Р.С.: Наиболее высокодоходными объектами традиционно являются студии и однокомнатные квартиры, метражом до 40 кв. м. Они пользуются спросом как для сдачи в аренду, так и для последующей перепродажи. Цены на такие лоты за период строительства вырастают больше, чем на другие квартиры.
Я.К.: Для инвестиции предпочтительно выбирать ликвидную локацию и надежного застройщика. Лучше всего квартиру бронировать в первый день старта продаж, когда цена еще минимальная. Чаще всего инвесторов интересуют квартиры небольших метражей на средних этажах с красивым видом. При этом наличие отделки будет преимуществом.
А.Н.: Для инвестирования максимально востребованы небольшие однокомнатные квартиры площадью от 31 до 38 кв. м. Такие объекты можно быстрее всего реализовать перед вводом дома в эксплуатацию. Сложнее найти покупателя на объекты большой площади – просторные одно- и двухкомнатные квартиры ввиду высокой цены такого предложения.
procenty-po-vkladam.ru: Укажите ТОП-5 локаций Петербурга, где можно выгодно купить недвижимость для перепродажи? От покупки в каких локациях стоит, напротив, отказаться?
А.К.: В этом отношении перспективными будут Приморский, Красногвардейский и Выборгский районы.
Р.С.: Стабильно высоким спросом пользуются квартиры в новостройках, расположенных в пешей доступности от метро. Подтвержденные планы властей по запуску новых станций в перспективе 2-3 лет могут повысить стоимость недвижимости примерно на 5-10% и дополнительно стимулировать покупательскую активность».
Я.К.: Выгодно купить квартиру можно в районах с неплотной застройкой или на новых осваиваемых территориях. Сегодня популярностью пользуются: центральная часть города, Московский и Приморский районы. Но если купить квартиру в первый день открытия продаж, то под инвестицию подойдет практически любой район.
А.Н.: При выборе объекта для инвестирования стоит учитывать, в первую очередь, его локацию. Быстрее всего реализуются квартиры в районах с развитой транспортной инфраструктурой – около станций метро, рядом с крупными транспортными узлами и т.д. В частности, высокой популярностью пользуются квартиры в Кудрово и развивающихся районах вблизи центра города, таких как окрестности ст. м «Обводный канал», ст. м «Лесная», ст. м «Елизаровская», где сейчас реализуются проекты редевелопмента.
procenty-po-vkladam.ru: Насколько велик шанс обогатиться на «переуступках»? Как извлечь наибольшую выгоду при совершении сделки?
А.К.: Инвестиции в недвижимость в строящемся проекте комфорт-класса в популярной локации могут приносить до 10% годовых. К примеру, квартиры, приобретенные в первой очереди жилого комплекса «Приморский квартал» на начальной стадии строительства за 3,7 млн рублей, на завершающем этапе продаются по цене 4,5 – 5 млн рублей. Таким образом, доходность инвестиций в эти квартиры в разы превышает отдачу, например, от более рискованных вложений в ценные бумаги или валюту.
Я.К.: Большинство инвесторов как раз перепродают квартиры по переуступке перед вводом дома в эксплуатацию. В этот момент цена квартиры самая оптимальная для того, чтобы ее продать. А тем, кто хочет купить готовое жилье, выгоднее купить уступку, так как квартира уже готова и скоро сдастся, но цена на нее пока как на строящуюся недвижимость. Также можно продавать квартиру через полгода после старта продаж. Тогда разница «сумма вложений» и «сумма продажи» будет оптимальная, при этом на рынке не успеет появиться множество аналогичных вариантов, которые составят конкуренцию.
procenty-po-vkladam.ru: Любые «спекулятивные» сделки на рынке недвижимости не особо приветствуются в РФ, исходя из налогового законодательства. Насколько проблематично сегодня не успеть продать квартиру до оформления ее в собственность?
Я.К.: Все зависит от стоимости, за которую клиент хочет продать квартиру. Если поставить адекватную рыночную цену или даже сделать ее немного ниже, покупатель найдется быстро.
А.Н.: У покупателя есть достаточно времени, чтобы успеть реализовать квартиру до подписания акта приема-передачи жилья с застройщиком. При грамотном планировании у инвестора есть от полугода до года для поиска покупателя на свой объект.
procenty-po-vkladam.ru: Как не остаться в долгах, совершая подобные сделки? Известны ли Вам такие случаи?
Я.К.: Сложно остаться в долгах, покупая квартиру для инвестиции. Выбирайте надежных застройщиков и ликвидные объекты, тогда никакой сложности не возникнет с перепродажей квартиры по переуступке.
Апартаменты
Апартаменты также называют коммерческимжильем, так как по закону они не считаются жилым помещением.
Апартаменты отличаются от квартир.
- Апартаменты относят к нежилой недвижимости, поэтому в них меньше развитых коммуникаций.
- На рынке недвижимости апартаменты продаются дешевле квартир, вероятно, из-за отсутствия стандартных коммуникаций. Стоимость апартаментов меньше стоимости квартир на 10-20%.
- Апартаменты располагаются в бизнес-ориентированных, а не в спальных районах.
- Расположение апартаментов в центральной части города поднимает цену на коммунальные услуги.
- Стандарт жилого помещения отличается от стандарта апартаментов, в последних обязательных норм намного меньше.
При всей своей привлекательности апартаменты – это скорее арендное, а не постоянное жилье. В апартаментах не получится прописаться, в них большие счета за ЖКХ, их нельзя купить в ипотеку и, наконец, налог на имущество в этом случае составит от 0,5-2% от стоимости имущества (к примеру, налог на жилую недвижимость составит 0,1% от кадастровой стоимости).
Кадастровая стоимость – оценочная стоимость недвижимости, которая делается для расчета налогов.
Поэтому апартаменты зачастую приобретают инвесторы для диверсификации портфеля.
Диверсификация портфеля – это вложение средств в разные не зависящие друг от друга проекты для защиты от рисков потери дохода.
Важно что размер налога на коммерческую недвижимость зависит от стоимости недвижимости. Поэтому налог в размере 0,5-2% предусмотрен только для физических лиц, кадастровая стоимость имущества которых оценивается выше 500 000 руб. Для юридических лиц налог всегда составляет 2%.
Чтобы рассчитать сумму налога достаточно умножить кадастровую стоимость на 2%.
Виды reit
Сейчас на рынке различают такие виды REIT:
Долевые (Equity) – в этом случае недвижимость приобретается в постоянную собственность с целью дальнейшей сдачи в аренду. Их еще называют — «фонды физической недвижимости». Таких фондов на рынке подавляющее большинство.
Ипотечные (Mortgage) – этот способ предполагает вложение инвестиционных средств в кредитование ипотечного жилья. Доход получается за счет процентов по ипотечным кредитам и закладных на них. Более рискованный инструмент – не для новичков.
- Гибридные (Hybrid) – редкий вид инвестиционных REIT, которые вкладывают средства пайщиков в застройку и покупку объектов одновременно.
Также REIT различаются между собой видами деятельности объектов, в которые инвестируют средства: розничная торговля; здравоохранение; гостиничный бизнес; офисные здания; земельные участки; жилая недвижимость, другая коммерческая недвижимость.
Примечательно, что одно время были очень популярны REIT на дома престарелых, так как в США высокая доля пожилого населения и спрос на такие дома был высоким. Сейчас популярностью пользуются REIT на складские помещения для онлайн-торговли, помещения под data-центры и телекоммуникационное оборудование. Ниже представлено 10 крупнейших REIT в США, большинство их которых входят в индекс S&P 500.
Топ 10 REIT в США
Вход на этапе строительства
Покупка недвижимости на стадии строительства — одновременно и самый выгодный, и самый рискованный способ инвестиции. Есть несколько вариантов вложений.
Большинство современных компаний продают свои объекты еще до того, как заканчивается строительство. Это помогает, с одной стороны, привлечь финансы, и с другой — закончить работы. Преимущество этого способа в том, что по итогу стоимость недвижимости повышается в 2 раза от первоначальной цены.
Можно вложить в строительные работы и получить прибыль в зависимости от оговоренной доли. Этот способ выбирают многие инвесторы, поскольку он менее рискован и уже более привычен.
В инвестициях в стройку есть много рисков. Поэтому рекомендуется заранее осматривать каждый юридический вопрос, выбирать только надежные компании и проверять отзывы.
Самые надежные застройщики РФ, в которые можно инвестировать (цифры на момент публикации статьи):
| Застройщик | Объем строительства на 1.07.2021 | Построенных жилых комплексов | Построенных многоквартирных домов | Построенных апартаментов |
| ГК Эталон, г.Санкт-Петербург | 979 331 м² | 14 | 39 | 2 |
| Группа Самолет-Девелопмент, г.Москва | 788 044 м² | 7 | 46 | 2 |
| А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ, г.Москва | 660 868 м² | 5 | 49 | 0 |
| MR Group, г.Москва | 629 214 м² | 11 | 15 | 4 |
| Группа ЛСР, г.Санкт-Петербург | 4 499 457м² | 28 | 280 | 3 |
| Холдинг Setl Group, г.Санкт-Петербург | 2 384 077 м² | 20 | 71 | 0 |
| ГК Гранель, г.Москва | 640 169 м² | 7 | 74 | 0 |
| ГК Главстрой, г.Москва | 617 733 м² | 5 | 35 | 0 |
| Группа ПСН, г.Москва | 536 159 м² | 6 | 21 | 1 |
| ГК ПИК, г.Москва | 4 351 525 м² | 52 | 211 | 1 |
Где купить фонды reit
В качестве финансового партнера по покупке REIT могут выступить следующие представители:
На американских биржах (преимущественно на NYSE) торгуется огромное количество REIT — более 220 компаний. Прямой доступ к ним можно получить через иностранную брокерскую компанию. Стоит подчеркнуть, что при инвестировании через американского брокера вам потребует хорошие знания налоговой отчетности в РФ, так как налоги придется платить самостоятельно. Также необходимо учесть комиссионные сборы за конвертацию валют при расчетах налогов в разных странах.
На санкт-петербургской бирже также торгуются западные REIT – около 30 компаний. Их акции можно приобрести с помощью российского брокера, у которого есть доступ к торгам на этой бирже. Но здесь есть некоторые минусы. Во-первых, низкая ликвидность из-за небольшого объема торгов.
Инвестиционный банк – предполагает высокие комиссионные сборы и ограниченный список доступных REIT. Также дополнительно нужно будет постоянно отчитываться о состоянии счета согласно законодательству РФ.
Cтраховая компания unit-linked – если планируете инвестировать долгосрочно и при этом иметь льготное отложенное налогообложение, то лучше открыть специальный unit-linked счет через страховую компанию. Как известно, среди минусов REIT – налог 30% на дивиденды для граждан РФ, поэтому крупным инвесторам с капиталом предпочтительно искать пути оптимизации налогов с помощью специальных страховых платформ, чтобы не платить налоги хотя бы при продаже фондов с прибыли.
Пока ваши REIT будут находится на страховой платформе – налог на прибыль от продажи не возникает. Unit-linked компании имеют прямой доступ к иностранным биржам, где торгуется большинство ликвидных REIT. Страховой полис, в который будет завернут брокерский счет дополнительно предоставляет возможность наследственного планирования и имеет высокую степень защиты капитала от посягательств третьих лиц.
Отдельно стоит добавить, что зарубежный брокер и страховые unit-linked компании позволяют покупать фонды ETF на REIT. По своей сути, это будет фонд, которые включает в себя множество различных акций REIT.
Топ 10 REIT ETF
Такой способ позволит добиться более высокой диверсификации среди бумаг в одной отрасли и значительно снизить инвестиционные риски, связанные с покупкой одной конкретной ценной бумаги. На рынке США такие ETFs в последнее время пользовались огромной популярностью. Например, Vanguard Real Estate Index Fund, iShares U.S. Real Estate ETF, Schwab US REIT ETF и другие.
Инвестиции в жилую недвижимость с целью сдачи в аренду
Инвестиции в недвижимость за рубежом, инвестиции в ценные бумаги, покупка активов – все это довольно далеко от реальности, в то время как арендный бизнес доступен многим и вполне осуществим.
Рантье – это люди, которые сдают квартиры и живут за счет ренты, пассивного дохода. Иногда это понятие подразумевает другой пассивный доход – например, от инвестиций (ценные бумаги, вклады, акции).
Сдавая квартиру в аренду, вы получаете доход, с которого нужно платить налоги. Есть три варианта – платить 13% (НДФЛ) как физическое лицо, оформить ИП или стать самозанятым.
При регистрации автоматически выдаются 10 000 рублей – это размер налогового вычета, который на начальных стадиях уменьшит вам налог. Налоговый вычет – это своеобразная «одноразовая акция» для новых самозанятых.
В зависимости от того, от кого вы получаете доход (от физического или юридического лица) будет меняться размер налога.
То есть, для платежей от физических лиц процентная ставка на налог для самозанятого в начале будет 3%. После того, как будут потрачены 10 000 рублей, налог вырастет до 4%.
Для платежей от юридических лиц налог составляет 6%, но пока действует скидка в 10 000, налог будет составлять 4%.
Законом установлено, что для доходов с физических лиц налог для самозанятых уменьшается на 1%, а с юридических лиц –на 2%.
Рассмотрим на примере.
Доход (в месяц) с физ.лиц | Сумма налога без налогового вычета | Итоговая сумма налога с налоговым вычетом |
25 000 | 1 000 (4%) |
Вот еще один пример с доходом от юридических лиц.
Доход (в месяц) | Сумма налога без налогового вычета | Итоговая сумма налога с налоговым вычетом |
75 000 | 4 500 (6%) | 3 000 (4%) |
Несмотря на скидку в 10 000 рублей вам не удастся совсем не платить налоги, пока эта сумма не исчерпается.
На деле вы платите 750 рублей вместо 1 000. Разницу в 250 рублей автоматически вычтут из тех 10 000 рублей, пока они не закончатся. Если вы будете постоянно получать в качестве дохода 25 000 рублей, то налогового вычета вам хватит на 40 месяцев – то есть чуть больше, чем на три года.
Для самозанятых применяется «специальный налоговый режим». Этот особый статус рантье потеряет, если будет получать больше 2,4 млн рублей в год.
Такая сумма получится за год, если получать 200 000 рублей ежемесячно. Для этого нужно, например, сдавать восемь квартир за 25 000 рублей каждая, либо сдавать помещения юридическим лицам – в этом случае стоимость аренды выше.
Если арендаторы сами оплачивают газ, электричество и воду, то налог с коммунальных услуг оплачивать не нужно.
Инвестиции в недвижимость за рубежом
Иностранная недвижимость. Зарубежные рынки недвижимости развиваются не хуже наших. На фоне нестабильности в России, заморская недвижимость выглядит особенно привлекательно. А что? Хороший вариант выгодно вложиться, а заодно и заграницу съездить.
Здесь следует оценить потенциал страны. Как правило, высокие темпы роста экономики подстегивают спрос на жилье, а значит и рост цен. Другими словами, нужно инвестировать в недвижимость наиболее активно развивающегося сейчас государства.
Так, например, средняя цена на жилье в ирландском Дублине только за прошлый год подскочила на 22%. Все дело было в том, что ВВП Ирландии возрос аж на 6% за тот же период. Похожие показатели роста цен наблюдаются в Берлине, Мадриде и Гамбурге. В Париже, кстати, тоже. Но там спрос на жилье растет по другой причине. Мигранты.
Инвестиции в строящиеся дома
Строящиеся дома — это самый выгодный вариант. Причем чем более ранний этап строительства — тем меньшую цену запрашивает застройщик. Покупку жилья на этапе строительства в многоквартирных домах еще называется долевым участием. Я сам проходил через долевое участие. Успешно.
Сейчас действует закон, по которому дольщики на 100% защищены от недобросовестных застройщиков. Либо квартиру сдадут, либо сразу вернут деньги (при возникновении проблем со строительством). Так что, тема безопасная.
В добавок к низкой цене, у покупки по договору долевого участия есть и другие преимущества. На этапе строительства можно договориться об особенной планировке, выбрать этаж и подъезд. Кстати, этажность — это очень важный фактор. Она напрямую влияет на цену.
Квартиры на первом и последнем этажах традиционно оцениваются дешевле. Считается, что на первом этаже больше шума и пыли. На последний добираться долго, и больше шанс быть обворованными.
Однако, здесь не все так очевидно. В некоторых случаях, квартиры на первом этаже выкупают под офисы и магазины. И тогда цена, конечно, растет. Ну, а на последних этажах часто делают пентхаусы. Вряд ли пентхаус будет стоить дешевле обычной квартиры, согласитесь?
Минус покупки жилья на этапе строительства — это сроки и риски. Со сроками все просто: нужно ждать пока дом построят. Учитывайте, что строительство очень часто задерживается на 1-3 месяца. А под рисками я понимаю шанс банкротства застройщика (деньги вернут, но время и нервы — нет). И, некачественное строительство (непоправимые недочеты конструкции).
Куда инвестировать за рубежом?
Некоторые страны выдают гражданство или вид на жительство (ВНЖ) при покупке недвижимости.
Название страны | Минимальный размер инвестиций | Что дают |
Кипр | 2 млн. евро | Гражданство для всей семьи |
Мальта | 350 тыс. евро 650 тыс. (в Национальный фонд) 150 тыс. (облигации) | Гражданство для всей семьи |
Доминиканская республика | 200 тыс. долл. расходы на оформление | Гражданство для всей семьи |
Сент-Люсия | 300 тыс. долл. | Гражданство для близкого круга семьи |
Сент-Китс и Невис | 400 тыс. долл. | Гражданство для всей семьи и родителей |
Гренада | 350 тыс. долл. | Гражданство для детей до 25 лет и родителей |
Антигуа и Барбуда | 400 тыс. долл. | Гражданство для всей семьи (проводить в Антигуа не менее 7 дней в году!) |
Турция | 250 тыс. долл. | Гражданство для близкого круга семьи |
Испания | 500 тыс. евро | ВНЖ для близкого круга семьи |
Греция | 250 – 500 тыс. евро | ВНЖ на 5 лет для близкого круга семьи |
Португалия | 280 – 500 тыс. евро | ВНЖ для близкого круга семьи |
Германия | Нет минимума | Шенгенская мультивиза на 180 дней в году |
США | 900 тыс. долл. – 1.8 млн. долл. | Виза EB-5 |
Покупка недвижимости, например, во Франции или Англии не дает никаких привилегий.
ВНЖ и гражданство дают разные права. Например, с ВНЖ вы сможете находиться в стране только в течение определенного срока, покупать недвижимость, лечиться, получить образование и водительские права и свободно путешествовать по странам шенгена.
Наличие гражданства дает инвестору свободу передвижения в странах Европейского Союза и право работать и переехать на ПМЖ (постоянное место жительства) в любую страну Европы. И, конечно, паспорт страны дает инвестору все права и обязанности гражданина.
На канале об инвестициях и бизнесе рассказывают, в какой стране чаще всего русские инвесторы покупают недвижимость и на какой процент рентабельности они могут рассчитывать.
Инвестировать в недвижимость за рубежом можно и при маленьком капитале. REIT (Real estate investment trust) позволяет вкладывать в деловые бумаги, но инвестор все равно становится совладельцем недвижимости.
Видео ниже будет для вас полезно, если покупка недвижимости за рубежом вам интересна, но недоступна из-за маленького капитала. Здесь рассказывают, как преодолеть такие сложности.
Недвижимость или вклад?
Из всех видов вложения денег, недвижимость и банковские вклады всегда выигрывают. По крайней мере, в России. Бизнес, акции и облигации почти не интересуют россиян.
Почему бы просто не положить деньги в банк? К тому же для вклада не нужны большие суммы.
Но и вклады в банк, и инвестиции в недвижимость имеют моменты, которые будут невыгодны в определенных условиях.
Банк | Недвижимость |
|
|
Однако вложение средств в банк не принесет заветного прироста капитала, а следить за рынком недвижимости достаточно сложно, особенно на начальном этапе. Удивительно, что в 2020 году инвестиции как система заработка доросли до того, что о них стал задумываться массовый потребитель. Теперь инвестировать становится так же легко, как положить деньги в банк. Появляется коллективное инвестирование, ПИФы и компании REIT (Real estate investment trust).
Все виды инвестиций в недвижимость рассмотрим далее в материале.
Недостатки и риски
Волатильность. C точки зрения характеристики риска и доходности фонды REIT намного более близки к акциям, чем к облигациям. На них также негативно сказывается снижение цен на недвижимость. Хотя долгосрочные доходы REIT впечатляют, были периоды, когда они значительно отставали.
Например, в 2007 году индекс iShares Dow Jones US Real Estate ETF (IYR) показал -20,35%, затем последовал ужасный обвал -40,03% (включая дивидендный доход) во время лопнувшего пузыря на рынке недвижимости в конце 2007 года и в начале 2008 года. Отдельно стоит отметить REIT, которые инвестируют в торговую коммерческую недвижимость, например ТРЦ.
К сожалению, данный сектор очень пострадал вследствие пандемии COVID-19. Так, в марте 2020 года коммерческие REIT упали более чем на 40% и до сих пор не восстановились (21.11.2020). Не менее серьезный обвал был характерен и для отельных REITs. Несмотря на это, некоторые REIT тем не менее чувствуют себя довольно хорошо, например те, которые занимаются недвижимостью под складские помещения для онлайн-магазинов или data-центры (пример: Equinix-EQIX).
Зависимость от ставок ФРС. REIT также могут приносить отрицательную общую доходность в периоды повышения процентных ставок. Когда ставки низкие, инвесторы обычно уходят из более безопасных активов в поисках дохода в других областях рынка.
И наоборот, когда ставки высоки или в неопределенные времена, инвесторы часто возвращаются к казначейским облигациям США или другим инвестициям с фиксированным доходом. Хотя REIT иногда ошибочно называют «заменителями облигаций», они не являются облигациями; они обыкновенные акции. Как и все акции, они несут в себе гораздо больший риск, чем государственные облигации.
Рынок REIT может быть перенасыщен. Вследствие увеличения количества предложений на рынке недвижимости, падает их цена и стоимость аренды, что сказывается на доходности REIT компаний. Как правило, перенасыщение характерно для недвижимости с низким порогом входа – небольшие квартиры, парковки и прочее.
Долговые риски. REIT часто берут деньги для развития бизнеса в долг, так как основную часть прибыли должны по закону выплачивать инвесторам в виде дивидендов. Высокая долговая нагрузка зачастую и становится причиной падения цен на REIT.
Налоги. Также не лишним будет обратить внимание на налоговую политику REIT в отношении выплаты дивидендов, поскольку можно лишиться значительной части прибыли. Для российских инвесторов дивиденды с REIT облагаются 30% налогами США.
Плюсы и минусы инвестиций и стоит ли вкладывать в недвижимость в 2020/2021?
Попробуем подвести итог: инвестирование в недвижимость – хорошая идея или нет?
Мнения знатоков бизнеса заметно расходятся. Кто-то считает, что огромный спрос на недвижимость рождает пузырь в экономике, который скоро он лопнет. Одни эксперты считают, что инвестиции в недвижимость «не стоят выделки», потому что годовой доход будет составлять столько же, как если бы вы положили деньги в банк. Другие специалисты полагают, что инвестиции в недвижимость – единственный надежный способ сохранения денег, и он останется таковым.
Инвестиции в недвижимость – нелегкое занятие. В нем, как и везде – чем больше риск, тем больше возможная прибыль.
Коучи по инвестированию советуют: сначала определитесь с целью – сохранность денег, пассивный доход это будет или быстрый заработок, а возможно, ваша мечта – купить элитную квартиру, и поэтому вы готовы разобраться в том, как работает рынок.
У каждой выбранной стратегии будут свои аспекты – и положительные, и отрицательные. Выбирая инвестиции в недвижимость, постарайтесь разобраться в их плюсах и минусах.
Плюсы | Минусы |
|
|
Жилая недвижимость все меньше привлекает инвесторов. К тому же, времена когда можно было крупно заработать на аренде или перепродаже уже закончились.
Поэтому сейчас приобретают популярность коммерческая недвижимость или готовый бизнес.
Порог входа (минимум) | Окупаемость (в годах) | Доходность (в процентах) | |
Жилая недвижимость | 400 тыс. руб. | 10-15 лет | 5-8% годовых |
Коммерческая недвижимость | 10-15 млн руб. | 8-10 лет | 10-15% |
Коллективные инвестиции | 300 тыс. руб. | 7-9 лет | 8-9% |
ГАБ | 8-10 млн. руб. | 6-8 лет | 12-20% |
Зарубежная недвижимость | 23 млн руб. | 13-20 лет | 5-7% |
Многие крупные инвесторы начинали с малого, получали прибыль и вкладывались в более крупные проекты.
Наверняка многие слышали о книге «Богатый папа, бедный папа». В ней Роберт Кийосаки пишет о своем пути к финансовой свободе и делится своими знаниями. Если вам интересны книги про инвестиции в недвижимость, а на чтение нет времени, для вас уже все пересказали на YouTube.
Для закрепления того, что вы узнали в этой статье, посмотрите интервью с экспертом из мира финансов Дмитрием Лебедевым. Он отвечает на популярные вопросы о недвижимости – например, как изменится рынок недвижимости в 2020 году, в какой тип недвижимости лучше всего вкладывать и стоит ли вообще начинать инвестировать.
Поведенческий анализ reit в 2020 году
При общем падении рынков во время пандемии некоторые REIT сохранили свои позиции, а именно компании, которые инвестируют в складские помещения и объекты здравоохранения. Согласно, графику сохранили свои позиции промышленные объекты и центры обработки данных.
Динамика Equinix (2021-2020)
Также стоит отметить, что не все REIT остановили выплату дивидендов пайщикам, что характеризует данный актив с хорошей стороны – несмотря на трудности, выплаты продолжаются. Стоит признать, что многие REIT снизили дивиденды, но все же продолжают их выплачивать, несмотря на значительный обвал рынка.
Рассмотрим на примере Simon Property Group (SPG), которая является одним из самых известных REIT в секторе розничной торговли. Недвижимые активы SPG в основном состоят из торговых центров и аутлет-центров. Компания была основана в 1960 году, ее штаб-квартира находится в Индианаполисе, штат Индиана. На графике ниже мы видим наглядный пример того, как пострадал данный REIT в 2020 году.
Динамика SPG (2021-2020)
В тоже время же Simon Property Group несмотря на сильное падение в цене акций планирует выплачивать дивиденды. Совет директоров компании объявил о новой выплате в размере 1,30 доллара на акцию (раз в квартал), что на 38% ниже, чем 2,10 доллара на акцию, которые были размещены до кризиса.
Дивиденды SPG (2021-2020)
Преимущества инвестиций в reit
Хорошая долгосрочная доходность. В целом REIT является одним из наиболее высокодоходных активов на американском рынке. При этом не только с точки зрения дивидендной доходности, но и с точки зрения прироста курсовой стоимости на акции фондов REIT.
Ниже приведена средняя годовая доходность по различным классам активов за последние 20 лет. Как видно, REIT с 1999 по 2021 года оказался самым эффективным инвестиционным инструментом, обогнав инвестиции в S&P 500 и облигации. Сложно утверждать, что REIT — это идеальный инструмент, так как в 2020 году вследствие пандемии COVID-19 картина стала несколько иной (об это поговорим чуть ниже).
Более высокая доходность REIT — это просто индикатор эффективности актива в течение определенного продолжительного интервала, а не показатель того, что REIT — это лучшее вложение. Важно просто понимать, что прошлые доходности не являются гарантией будущих доходностей.
20-летняя доходность по классам активов (1999-2021)
Примечательно, что золото на данном горизонте обогнало все активы кроме REIT. О том, что золото — это хороший долгосрочный инструмент и как в него инвестировать, я рассказывал в предыдущей статье.
Регулярные дивиденды. REIT систематически выплачивают неплохие дивиденды, так как по закону они должны распределять 90% доходов на их выплату. Купонная доходность по американским REIT гораздо выше, чем по американским облигациям. Она близка к дивидендной доходности по российскому рынку, которая считается одной из самых высоких в мире.
Довольно часто REIT может приносить дивидендную доходность 5%-6% при относительной умеренных рисках, и это в долларах США. Иногда див. доходность может доходить и до 10%, но в таком случае, конечно, будет больше рисков. В тоже время для сравнения акции из индекса S&P 500 в среднем дают около 2%-3% див. доходности.
Прозрачность и контроль со стороны регулятора – состав каждого REIT портфеля доступен для каждого инвестора и любые изменения сразу же отражаются на официальном ресурсе управляющей компании.
Ликвидность – купить и продать REIT можно в любое время суток, без ограничений и привязки к конкретному брокеру. С физической недвижимостью никогда не получится совершать сделки так быстро.
Защита от инфляции на долгих горизонтах. Как правило, цена на недвижимость и арендная плата увеличиваются быстрее инфляции. Таким образом, REIT в долгосрочной перспективе благодаря хорошим дивидендам способны обогнать инфляцию.
Доступность – инвестировать в недвижимость с помощью REIT может каждый, и для этого не нужны огромные суммы как при покупке реального физического объекта.
Диверсификация – REIT фонд будет хорошим дополнением для долгосрочного портфеля, так как он представляет собой защиту от инфляции, дает неплохую доходность, к тому же и слабо коррелирует с другими активами. В 2000 году во время «кризиса доткомов» REIT показали себя как защитный актив.
Хотя бывают и исключения во время кризисов, так как многое зависит от причин самого кризиса. Исключением здесь является кризис 2008 года (кризис на рынке недвижимости) и кризис 2020 года, когда коммерческая недвижимость осталось невостребованной из-за пандемии COVID-19.
