Бизнес-план гостиницы с расчетами: готовый пример

Екатерина Гаранина, 
генеральный директор 
АККОРД менеджмент групп

О грядущем гостиничном буме, ожидающем российские регионы, говорили уже на протяжении примерно трех последних лет. Однако именно 2006 год стал поворотным в развитии инвестирования и строительстве гостиничных комплексов по всей России. В течение последних десяти лет количество гостиничных мест сокращалось. Многие средства размещения не выдержали конкуренции и разорились, были перепрофилированы под офисы или просто банально разграблены. Это происходило на фоне снижения потоков туристов, путешествующих как внутри страны, так и приезжающих из-за рубежа.

В настоящий момент ситуация изменилась кардинально. Развитие бизнеса в регионах, в том числе с участием иностранного капитала, повышение статуса России как страны, привлекательной для путешествий в глазах иностранных туристов, повышение благосостояния россиян и появление интереса к отдыху внутри страны – основные факторы, определяющие возрастание спроса на услуги гостиничных предприятий.

С другой стороны, аналитики говорят о низком уровне насыщения рынка качественными гостиничными услугами. Об этом свидетельствует среднегодовая загрузка многих отелей на уровне 60-80% в зависимости от сезона и региона, постоянный рост цен на размещение в отелях всех категорий (так, в Москве средняя стоимость номера – одна из самых высоких в Европе – более 200 долларов).

Таким образом, основная причина увеличения интереса инвесторов к гостиничному бизнесу – превышение спроса над предложением как в Москве, так и в российских регионах, а соответственно и повышение привлекательности вложений за счет более быстрой окупаемости.

Одновременно с этим отсутствие достаточного предложения на рынке гостиничных услуг повлияло на принятие программ стимулирования гостиничного бизнеса как на уровне государства, так и на региональном и муниципальном уровнях, что создало еще большую инвестиционную привлекательность данного направления.

Государство.

19 мая 2006 года были приняты в третьем чтении проекты федеральных законов “0 внесении изменений в Федеральный закон “Об особых экономических зонах в Российской Федерации” и “0 внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и статью 1 Федерального закона “Об иностранных инвестициях в Российской Федерации”. Законопроекты определили особенности создания, функционирования и прекращения существования туристско-рекреацион-ных особых экономических зон (ОЭЗ). Данными документами определяются условия осуществления предпринимательской деятельности на территории ОЭЗ, особенности землепользования, административного регулирования и налогообложения. При этом общий порядок создания ОЭЗ, механизм их функционирования и управления не меняются.

Цели создания туристско-рекреационных ОЭЗ:

• повышение конкурентоспособности туристической и иной деятельности в сфере туризма;
• развитие лечебно-оздоровительных курортов;
• развитие деятельности по организации лечения и профилактике заболеваний;
• стимулирование разработки и использования природных лечебных ресурсов. Установлен ряд льгот для налогоплательщиков – организаций, имеющих статус резидента туристско-рекреацион-ной ОЭЗ. В частности, к числу таких преференций относятся:
• снятие 30% ограничений на перенос убытков на последующие налоговые периоды (п. 2. ст. 283 Налогового кодекса);
• возможность в отношении собственных основных средств к основной норме амортизации применять специальный коэффициент, но не выше 2 (п. 7 ст. 259 Налогового кодекса); ? для организаций – резидентов ОЭЗ законами субъектов Российской Федерации может устанавливаться пониженная ставка налога на прибыль, подлежащего зачислению в бюджеты субъектов Российской Федерации. При этом размер указанной налоговой ставки не может быть ниже 13,5%. Данная льгота может предоставляться резидентам всех типов ОЭЗ при условии ведения раздельного учета доходов (расходов), полученных (понесенных) от деятельности, осуществляемой на территории ОЭЗ, и доходов (расходов), полученных (понесенных) при осуществлении деятельности за пределами территории ОЭЗ (п. 1 ст. 284 Налогового кодекса).

Конкретизированы нормы Налогового кодекса, регламентирующие использование резидентами льгот по налогу на имущество (изменения в п. 17 ст. 381 Налогового кодекса) и земельному налогу (изменения в п. 9 ст. 395 Налогового кодекса). Предполагается освобождение от налогообложения организаций – в отношении имущества, учитываемого на балансе организации – резидента ОЭЗ, созданного или приобретенного в целях ведения деятельности на территории ОЭЗ и расположенного на территории данной ОЭЗ, в течение пяти лет с момента постановки на учет указанного имущества. А также освобождаются от налогообложения организации – резиденты ОЭЗ в отношении земельных участков, расположенных на территории ОЭЗ, сроком на пять лет с момента возникновения права собственности на каждый земельный участок.

Москва.

В столице готовят меры по стимулированию развития гостиничного бизнеса посредством принятия постановления “О стимулировании развития гостиничного бизнеса в Москве”.

Предполагаемые льготы инвесторам при строительстве гостиниц:

Город намерен получить при этих условиях существенные выгоды в виде современных гостиниц, новых рабочих мест и доходов в городской бюджет.

Санкт-Петербург.

Комитет по инвестициям и стратегическим проектам совместно с Главным управлением инвентаризации и оценки С.-Петербурга разработали формулу расчета доходности специально для гостиничных проектов в рамках программы стимулирования развития гостиничного бизнеса. С июля 2006 года при расчете рыночной стоимости проекта, от которой зависит размер платежей инвестора за предоставление городом участка под застройку, учитывается гостиничная специфика, что снижает объем отчислений на развитие инфраструктуры при инвестировании в гостиницу, по сравнению с офисной или жилой недвижимостью. При этом правительство Петербурга намерено ужесточить контроль исполнения обязательств по договору инвестирования для того, чтобы результатом строительства стала именно гостиница, а не торговый комплекс или жилой дом.

Размер льгот в соответствии с новым постановлением всякий раз будет зависеть от параметров конкретного проекта.

Кроме снижения платежей для повышения привлекательности инвестиций в строительство гостиниц планируется разработать программу по упрощению процедуры согласования (сейчас она занимает от года до трех лет).

Среди других причин повышенного интереса к инвестированию именно в гостиницы – возможность выхода на рынок со сравнительно невысоким уровнем конкуренции (в отличие от жилой и офисной недвижимости), возможность среднесрочных вложений (по оценкам специалистов гостиница от ста номеров может окупить себя за 7-10 лет).

Сдерживающие факторы

• Инвестиции в гостиничный бизнес сопряжены с большим количеством рисков, которые нехарактерны другим видам инвестирования в недвижимость
• Соотношение объемов вложений со сроками окупаемости
• “Порог вхождения” в гостиничный бизнес выше, чем в офисную, торговую и тем более жилую недвижимость
• Незнание специфики гостиничного бизнеса, сложность структуры реализации проекта строительства гостиничного комплекса. Главным образом это связано с большим количеством участников проекта: западные и местные инвесторы, девелоперы, кредиторы, архитекторы, консультанты, гостиничные операторы. Для того чтобы эффективно управлять таким количеством участников, для достижения целей проекта необходимо хорошо разбираться в специфике управления проектами, уметь оценить компетентность управляющей компании – оператора, знать методы управления рисками и специфические особенности оптимизации рисков именно в гостиничном бизнесе, конъюнктуру рынка кредитов, рейтинг риска страны и т.д.

Кроме того, существуют факторы, определяющие классность будущей гостиницы. Строительство гостиницы высокого и экономичного классов с точки зрения размера инвестирования отличается несущественно (основные затраты упираются в значительную стоимость земли в привлекательном месте, за которую приходится отдавать одинаково большие суммы как в случае строительства дешевой, так и в случае строительства дорогой гостиницы). В результате, инвестор отдает предпочтение строительству гостиниц высокого уровня, рассчитывая на ускорение сроков окупаемости за счет увеличения стоимости услуг будущего объекта размещения.

Субъекты инвестирования:

Однако на практике источники инвестирования смешаны, вступают в стратегические альянсы, объединяются или берут кредиты.

Паевые фонды.

Поскольку размер вложений в строительство гостиниц достаточно высок (минимальный объем инвестиций в городской стандартный отель “три звезды” в зависимости от специфики региона, опыта управляющей компании, его требований к создаваемому отелю и т.п. факторов, которые могут серьезным образом сказаться на увеличении затрат, составляет от 1000 у.е. за кв. м до бесконечности), гостиницы, как правило, строятся за счет коллективных инвестиций. Среди новых форм объединения инвестиционных усилий в строительстве гостиниц можно назвать паевые фонды, мало использовавшиеся ранее. Привлекательность такой формы инвестирования состоит в следующих основных положениях:

В качестве примера можно привести закрытый ПИФ “Гостиничная недвижимость”, сформированный в мае 2006 года управляющей компанией “Финам Менеджмент”. Направления вложений средств пайщиков – строительство и реконструкция гостиниц в крупных городах России: Москве, Санкт-Петербурге, Нижнем Новгороде, Самаре, а также переоборудование помещений в спальных районах Москвы в трехзвездочные отели. Затем гостиницы будут сдаваться в аренду или субаренду и перепродаваться.

Декларируемая руководством компании рентабельность этого бизнеса составит 25-30% в год.

Цена одного пая в ЗПИФ “Гостиничная недвижимость” составила 14 250 руб., а объем всего фонда – 342 млн руб.

Основные условия состояли в том, что:

Несмотря на то что инвестиции в гостиницы не самые доходные по сравнению со сдачей в аренду элитной недвижимости (5-7% годовых против 10-12%), аналитики рынка утверждают, что создаваемый ЗПИФ будет успешным, потому что гостиницы востребованы, и вложения соответственно достаточно надежны.

Еще один пример – опыт инвестирования в гостиничный бизнес УК “ОПТ инвест”, управляющей ЗПИФН “Жилищное финансирование” (активы – 322,7 млн руб.) Компания инвестирует в строительство гостиничного комплекса на Ярославском шоссе в Москве. Паи “Жилищного финансирования” котируются на бирже. Сейчас пай стоит около 107 570 руб. (на момент формирования фонда в августе 2005 года – 100 000 руб.). Руководство фонда заявляет о возможных 20% дохода, хотя успех этого фонда может объясняться близостью УК к группе компаний “ПИК”, которая строит комплекс.

Эксперты считают, что наибольший доход закрытые паевые инвестиционные фонды могут получать, если только строить и перепродавать гостиничные объекты. В этом случае доходность фонда может достигать 30% годовых. Однако риски при этом выше. Надежнее инвестировать в готовые объекты и сдавать их в аренду, хотя доходность при этом будет меньше.

Есть еще примеры инвестирования через инвестиционные фонды. Компания Marshall Capital Partners инвестирует в российский гостиничный бизнес через инвестиционный фонд, первоначальный капитал которого заявлен как 100 млн долл. США. Основная цель фонда – приобретение и строительство курортов и отелей в России. В настоящее время компания завершает строительство пятизвездочного курортного комплекса “Спас-Тешилово”. Создана собственная управляющая компания.

Заемный капитал (кредитные средства).

Учитывая сложившуюся на сегодняшний момент практику кредитования проектов строительства, включая стандартные проценты выплат по кредиту (12-14%), привлечение кредитных средств банков может серьезным образом увеличить сроки окупаемости вложений в гостиницу.

Чаще всего к кредитованию прибегают инвесторы, владеющие уже действующим объектом в целях проведения реконструкции и перепозиционирования гостиничного комплекса.

В случае привлечения кредитных средств для строительства отеля “с нуля” компанией, не имеющей возможности погашать процент по кредиту с первого месяца, срок возврата инвестиций приближается к бесконечности.

Сдерживающим фактором в привлечении кредитных средств в гостиничный бизнес в регионах является жесткая централизация банковской системы. Принятие решения по инвестированию в том объеме, который необходим гостиницам, например для реконструкции, зависит от центрального офиса банка. Это увеличивает сроки принятия решения. Кроме того, гостиничный бизнес непрозрачен для банков, его успешность часто серьезно зависит от субъективных факторов, трудно поддающихся гарантиям и планированию (уровень сервиса, например).

Строительные компании, инвесторы – застройщики, девелоперы.

За последнее время строительные компании все чаще инвестируют в гостиничный бизнес.

Застройщики редко создают собственные управляющие компании, предпочитая обращаться к отельному оператору (управляющей компании) и доверяют ему весь спектр специфических вопросов, касающихся проектирования отеля, кроме строительства. Чаще всего строительная компания обращается к гостиничному оператору на этапе проектирования гостиничного комплекса, понимая, что соблюдение специфических требований строительства объекта – гарантия его доходности в будущем.

Наиболее предпочтительная форма сотрудничества с управляющей компанией-оператором после ввода объекта в эксплуатацию – сдача в аренду на различных условиях. Однако в последнее время все чаще применяются и другие формы управления действующим объектом, владельцем которого является строительная компания. Знаковым моментом является то, что строительные компании в большинстве случаев не продают гостиницу сразу после ввода в эксплуатацию, оставляя себе дополнительный бизнес.

Поскольку строительство отеля – самый рискованный этап, на котором инвестор может потерять достаточно большой объем незапланированных денежных средств, что является одной из основных причин увеличения плановых сроков оку-

паемости, а в некоторых случаях и перепродажи незавершенного строительства, строительные компании, являясь непосредственными профессиональными исполнителями проекта, вправе рассчитывать на минимизацию издержек на данном этапе, гарантируя быструю (6-7 лет) окупаемость вложенных средств.

Компании, группы компаний, холдинги.

Особенности инвестирования в отельный бизнес крупными инвесторами, например сырьевыми холдингами, определены наличием у данных компаний больших финансовых возможностей, позволяющих создавать и финансировать деятельность собственных управляющих компаний, занимающихся общими вопросами ведения бизнеса, а для выполнения специфических задач гостиничного бизнеса привлекать зарубежных операторов. Такие компании инвестируют, как правило, в крупные, знаковые проекты с обязательствами по развитию дополнительной инфраструктуры.

Основная цель инвестирования -диверсификация бизнеса.

Ярким примером создания инвестиционной управляющей компании, за спиной которой находится сырьевой холдинг, является компания “Русские отели”, образованная “Базелом”. Компания инвестирует средства в строительство многофункциональных комплексов, в составе которых присутствуют гостиницы. В начале 2006 года было заявлено строительство такого комплекса в Новосибирске и Казахстане. Стратегия деятельности компании – строительство объекта с последующей сдачей в управление зарубежной управляющей компании. В качестве партнера “Русских отелей” в регионах называлась африканская управляющая компания Protea.

Туроператоры

Российские туроператоры,заинтересованные в привлечении гостей в нашу страну, готовы вкладывать деньги в строительство новых отелей туристического класса. Тем более что западный опыт ярко свидетельствует о выгодности подобных вложений. Концерн TUI, например, владеет 280 отелями.

Несмотря на то что отечественный туристический рынок пока не располагает достаточными свободными средствами для капиталовложений в индустрию гостеприимства, первые шаги в этом направлении уже делаются. Туроператор, основной задачей которого является реализация турпродукта, где гостиничное обслуживание занимает порядка 40-50% стоимости, приобретая гостиницу или большую долю в ней, наме-рен получать добавленную стоимость как от туроператорской деятельности, так и от работы гостиницы. Кроме того, имея гостиницу в собственности, компания-туроператор получает возможность влиять на ценовую политику управляемого отеля, что в свою очередь дает конкурентное преимущество при формировании турпродукта.

Самые большие сложности со строительством и покупкой гостиниц сегодня в Москве. В других городах России, в том числе в С.-Петербурге, ситуация намного проще. Там достаточно активно ведется строительство отелей с участием турбизнеса.

Примеры:

ВАО “Интурист” при финансовой поддержке корпорации АФК “Система”, которой принадлежит 72% акций “Интуриста”. Покупка 51% акций сочинского ОАО “Пансионат “Камелия”, приобретение гостиницы “Северная” в центре Петрозаводска. На данном этапе у компании есть два отеля в Москве (“Пекин” и “Космос”) и Savoy Westend в Карловых Варах (отдан в управление “Интуристу” компанией АФК “Система”). В стратегических планах – покупка гостиниц в таких городах, как Лондон, Париж, Рим, Вена, Прага и некоторых других. Согласно разработанному плану на первом этапе компания намеревается брать в управление объекты гостинично-туристического комплекса. На втором этапе планируются выпуск облигационных займов и привлечение кредитов для приобретения гостиниц. Третий этап станет стадией капитализации управляющей компании и сети гостиниц.

“Тез Тур”. Приобретение турецким холдингом “Тез тур” отеля Coralia Club Palmavira 5* (Кемер) за 29 млн долл. США, ранее принадлежавшего группе бизнесменов из ОАЭ. Пятизвездочный Coralia Club Palmariva построен в 1990 году. Расположен на площади 19 га, состоит из 36 трехэтажных корпусов, рассчитанных на 432 номера.

“Академсервис” построила два года назад отель “Арбат-Норд” на 35 номеров туристического класса в С.-Петербурге.

Объекты инвестиций

Приобретение действующих и строительство новых отелей – это совершенно разные виды бизнеса, в каждом из которых есть свои проблемные моменты:

При покупке гостиницы

1. Оценка объекта. Приобретая гостиницу, компания-инвестор сталкивается с тем, что оценка ее стоимости происходит как обычного объекта недвижимости, а не как предприятия, на базе которого осуществляется гостиничный бизнес. Продавец оценивает гостиницу исходя из стоимости продаваемых квадратных метров, причем по цене новостройки, что значительно удорожает объект, делая его менее привлекательным с инвестиционной точки зрения по сравнению с жилой или торгово-офисной недвижимостью.
2. Еще одна проблема состоит в том, что 50-70% оборота большинства гостиниц составляют доходы, полученные по “серым” схемам, поэтому достаточно сложно оценить их реальный доход.

При инвестировании в строительство

1. Для строительства новых гостиниц нужно выделять собственные средства из оборота. Причем получать прибыль можно будет только через четыре года – экономически это нецелесообразно.
2. Если говорить о заемных средствах, то выстроить технологию, при которой можно наглядно показать банку или институциональному инвестору, как именно компания собирается загружать гостиницу и управлять ей, бывает достаточно сложно.

Направления и структура инвестирования:

Строительство.

Упрощенно структура инвестиций в строительство отеля следующая: от 5 до 15-20% – стоимость земли (зависит от множества факторов, таких как регион, аттрактивность места расположения в регионе, обременении, сложности оформления и т.п.). В Москве по свидетельству практиков гостиничного бизнеса доля стоимости земли самая высокая: 40-50% – возведение, 30% – остальные расходы, включая отделку и т.п. Окупаемость инвестиций – от семи лет.

Говорить о конкретных цифрах сложно. Стоимость возведения зависит от множества факторов – конструктивных особенностей здания, применяемых материалов, строительной компании, региона и т.п.

Что касается оснащения, цифры больше поддаются анализу и унификации. Средняя стоимость отделки 1 кв. м номерного фонда стандартного гостиничного комплекса категории 3* может начинаться от 400 у.е. Развлекательного комплекса, ресторана и т.п. – 600 у.е., СПА – от 400 у.е.

Покупка действующих отелей.

Основные направления вложений в случае, если отель не является новым, – коммуникации. Отделка при реконструкции старого отеля та же, что и при строительстве.

Инвестиции в бренды

Инвестировать можно не собственно в отель, а в имя, или бренд (собственный или международный).

Пример покупки международного бренда. В этом году на российский гостиничный рынок пришла сеть Best Western. Право на использование бренда получила российская компания “Сити-Отель”.

Пример инвестирования в собственный бренд. Heliopark Group в стремлении занять как можно большую долю рынка развивает собственный продукт. Есть определенные стратегия и тактика. Планируется продавать франшизу. Так, с гостиницей “Приморская” (Сочи), которой компания управляла два года, расторгнут договор аренды, продана франшиза.

Итак, резюмируя все вышесказанное, можно сделать вывод, что инвестирование в российский гостиничный бизнес в настоящий момент является одним из приоритетных направлений вложения средств.

Аккорд