Что нужно знать арендаторам и собственникам

Богдан прислал вопрос: «Я ИП, и у меня в собственности коммерческое помещение, которое я собираюсь сдавать под офис. Какие налоги я должен буду платить?»

У арендодателя-ИП будет несколько видов платежей в бюджет

Если предприниматель сдает недвижимость в аренду, он платит налог на имущество, налог с доходов в зависимости от выбранной системы налогообложения и страховые взносы за себя.

Налог на имущество

Собственники недвижимости под офисы или магазины платят налог на имущество — до 2,2% от кадастровой стоимости объекта, если регион включил его в специальный перечень. Если объекта в перечне нет или он там есть, но без указания кадастровой стоимости, ИП на налоговом спецрежиме может подать заявление на льготу и не платить налог.

Налог с доходов

ИП платит налог с доходов в соответствии с условиями выбранной системы налогообложения. Доход при сдаче нежилой недвижимости — арендная плата.

ИП, зарегистрированный как самозанятый, то есть плательщик НПД, не может платить этот налог с доходов от сдачи в аренду нежилой недвижимости.

Иногда индивидуальные предприниматели сначала занимаются одним видом деятельности, например продают товары на УСН «Доходы минус расходы» и платят налог с прибыли. Затем начинают еще оказывать услуги или сдавать недвижимость, и доходы становятся гораздо больше расходов.

В таких случаях бывает полезно пересмотреть выбор системы налогообложения, исходя из новых условий бизнеса. Например, если аренда будет приносить основную часть дохода, ИП целесообразно выбрать УСН «Доходы», потому что расходы при таком формате бизнеса обычно невелики: предпринимателю будет выгоднее платить 6% со всех доходов, чем 15% с прибыли. Изменить объект налогообложения можно только с 1 января следующего года.

Страховые взносы

Страховые взносы за себя обязаны платить все зарегистрированные ИП, даже если они не ведут деятельность. Исключение — ИП на НПД и АУСН. Они платят страховые взносы по желанию. Также взносы за себя не перечисляют ИП — военные пенсионеры и инвалиды.

В 2024 году фиксированная сумма взносов — 49 500 ₽. Ее платят в Социальный фонд России — СФР. Если доход ИП за год превышает 300 000 ₽, нужно заплатить дополнительные пенсионные взносы — 1% от превышения, но не более 277 571 ₽ за 2024 год.

На УСН «Доходы» и патенте ИП может вычесть фиксированные и дополнительные взносы из налога. А если у ИП нет работников, даже обнулить налог. При наличии персонала налог можно сократить максимум на 50% за счет взносов за себя и сотрудников.

ИП на УСН «Доходы минус расходы» включает всю сумму взносов за себя и работников в затраты бизнеса и так уменьшает прибыль, с которой исчисляют налог.

Пример расчета налогов и взносов

Допустим, ИП без сотрудников работает на УСН «Доходы», ставка 6%. В Костроме он сдает под офис помещение 20 м² за 20 000 ₽ в месяц. Это 240 000 ₽ в год, что меньше 300 000 ₽. Кадастровая стоимость помещения 900 000 ₽, и оно включено в региональный перечень объектов, облагаемых налогом по кадастровой стоимости.

За 2024 год предприниматель заплатит:

Налог на имущество — 2% от кадастровой стоимости помещения: 900 000 × 2% = 18 000 ₽.Фиксированные страховые взносы: 49 500 ₽. Дополнительных взносов не будет, поскольку годовой доход меньше 300 000 ₽.Налог при УСН с дохода: 240 000 × 6% = 14 400 ₽. Однако платить эту сумму не придется, поскольку ИП без работников уменьшают налог на страховые взносы вплоть до нуля.

Общая сумма платежей за год: 18 000 + 49 500 = 67 500 ₽.

Ответственность за неуплату налогов

За неуплату налогов и взносов за сотрудников нарушителю доначисляют эти суммы, назначают штраф 20 или 40% от неуплаченной суммы налога и пени 1/300 от ключевой ставки ЦБ за каждый день просрочки.

Если недоимка превысит 2,7 млн рублей за три года или 13,5 млн рублей всего — это преступление. За него можно получить уголовный штраф до 300 000 ₽ или лишиться свободы на срок до 1 года. Недоимку с пенями взыщут и в этом случае.

Вопрос эксперту

Задайте любой вопрос про бизнес. Например, о налогах, найме работников, оформлении сертификатов на товары или работе на маркетплейсах. Ответ пришлем на вашу почту. Самыми частыми вопросами и ответами на них делимся в Бизнес-секретах в разделе «Вопросы-ответы».

Больше по теме

Правильный выбор объекта аренды напрямую влияет на успех бизнеса: удобное расположение и презентабельный вид привлекает и покупателей, и сотрудников. Но, кроме локации, есть и другие важные критерии оценки помещения, которые следует учитывать перед заключением договора с арендодателем.

Рассмотрим, как арендатору не ошибиться и снять достойный объект, избежав потенциальных рисков, а собственнику выгодно сдать помещение.

Аренда помещения для бизнеса

Сдать в аренду нежилое помещение может как юридическое, так и физическое лицо, которое принято называть арендодателем. Арендатором же согласно закону выступает только юридическое лицо или ИП. Соответственно, чтобы снять объект для коммерческих целей, нужны документы, подтверждающие статус предпринимателя.

Выбор недвижимости для ведения бизнеса – процесс индивидуальный. Он зависит от сферы деятельности и особенностей оказываемых услуг или реализуемых товаров. Но существуют и общие правила, принимая во внимание которые, можно избежать многих проблем в дальнейшем и развить свое дело.

По каким критериям искать помещение

Основной фактор, который нельзя игнорировать, собираясь арендовать помещение – это его расположение. От локации зависит поток клиентов, а значит, и прибыль. Если деятельность связана с торговлей, то место должно быть максимально проходным, тогда как для сферы услуг – это не столь значимо.

Как показывает практика, наиболее популярными среди предпринимателей малого бизнеса локациями считаются спальные районы с высокой концентрацией населения. Аренда бизнес-офисов больше востребована в центральной части больших городов.

Помещение для коммерции должно иметь презентабельный вид и удобный для клиентов вход

Стоимость аренды коммерческой недвижимости в центре населенного пункта гораздо выше по сравнению с окраинами. Однако, арендаторы пользуются бонусами расположения: развитой инфраструктурой, транспортной доступностью, презентабельностью объекта.

Наличие удобного подъезда и паркинга всегда является преимуществом. Особенно, когда речь идет о больших городах с высоким дорожным трафиком.

Технические характеристики помещения влияют на затраты арендатора на обслуживание и косметический ремонт. Чем оснащеннее объект, тем меньше финансов придется вкладывать в процессе его использования.

Исправность инженерных коммуникаций, наличие нужного напряжения в электросети, материалы и качество отделки следует проверить заранее.

Площадь помещения. Оптимальная площадь зависит в первую очередь от назначения помещения и типа бизнеса. Для офисов, салонов красоты, небольших магазинов арендуют объекты не более 100 кв. м.  Для кафе площадь подбирают в зависимости от количества планируемых посадочных мест. Компактные заведения быстрого питания, вмещающие в себя до 50 посетителей одновременно, могут быть размещены на 120-150 кв. м.

Важно и то, в каком доме находится помещение: старой или новой постройки. Бытует мнение, что арендовать помещение в старом фонде выгодно. Однако коммуникации во вторичке изношены, и для создания желаемого интерьера в офисе или кафе придется вложиться в ремонт, что может нивелировать сэкономленную разницу.

Новостройки предлагают привлекательные фасады, новые материалы и больше простора для реализации дизайнерских задумок. А небольшой срок эксплуатации свидетельствует о новизне и долговечности инженерных сетей.

На что обратить внимание при осмотре объекта

В отношении бизнеса проводятся разные виды проверок госорганами. Поэтому важно удостовериться, что помещение соответствует обязательным требованиям закона. В зависимости от вида деятельности, это может быть специальное оборудование, средства пожарной безопасности или дополнительная площадь для вытяжки или кухонной зоны.

Каждая организация размещает информацию с названием, сведениями о регистрации, графиком работы. Чтобы выделиться на фоне конкурентов, при аренде помещения под бизнес, требуется привлечь внимание рекламной брендированной конструкцией. И, если с информационной вывеской проблемы возникают редко, то размещение на фасаде многоквартирного дома рекламного баннера нужно согласовывать с собственниками квартир и нежилых помещений. Для этого проводится общее собрание – процесс долгий и трудозатратный.  Поэтому желательно, чтобы владелец объекта аренды уже имел подобные разрешения.

Девелопер Весна предусматривает места для вывесок и рекламы на этапе планирования

Также важно оценить удобство коммерческой недвижимости под аренду для потенциальных клиентов:

Что входит в обязанности арендодателя

Нежилые помещения, сдающиеся в аренду должны передаваться в пользование арендатору в пригодном, технически исправном состоянии. После осмотра объекта и подписания договора составляется Акт приема-передачи. Выявленные дефекты фиксируются в документе. Когда срок аренды закончится, за недостатки помещения, не упомянутые в акте, ответственность будет нести арендатор.

Как правило, арендатор берет на себя содержание объекта аренды и мелкий текущий ремонт. Если арендодатель готов ремонтировать помещение за свой счет в период сдачи, это должно быть прописано отдельным пунктом в договоре. Ответственность за капитальный ремонт полностью возлагается на собственника.

Подготовка помещения к сдаче

Перед сдачей в аренду коммерческой недвижимости собственник готовит объект: освобождает от ненужной мебели, проводит текущий ремонт.

Дополнительно проверяется безопасность объекта, уделяется особое внимание состоянию проводки и электрооборудования.

Документы для сдачи недвижимости в аренду

Что должен предоставить арендодатель при передаче помещения во временное пользование:

Особенности заключения договора аренды

Сдать недвижимость в аренду на законных основаниях можно только, заключив договор. Со стороны арендодателя документ подписывает собственник либо его представитель. Бывают случаи, когда объект передан в компанию по управлению коммерческой недвижимостью. Тогда право распоряжаться имуществом имеет представитель управляющей компании.

При сдаче помещения под коммерческие цели обязательно заключать договор

Если помещение находится в новостройке, его может сдавать девелопер, у которого имеется свой отдел по работе с коммерческой недвижимостью под аренду.

Можно ли оформить сделку без юриста

Теоретически заключить сделку по аренде объекта под бизнес можно самостоятельно.  Однако, чтобы минимизировать риски, для составления договора обращаются за помощью к юристу, который специализируется на вопросах аренды недвижимости. Грамотно составленный документ урегулирует все спорные моменты, которые могут возникнуть в процессе аренды, и обезопасит обе стороны в случае форс-мажорных ситуаций.

Что должно быть отражено в договоре

Документ между арендатором и арендодателем должен включать следующие пункты:

Аренда коммерческой недвижимости предполагает, кроме ежемесячного тарифа, также оплату коммунальных услуг. В договоре должен быть указан фиксированный размер платы за использование объекта и пояснение, включены ли коммунальные платежи в стоимость или оплачиваются отдельно.

Обязательно указание срока аренды, в соответствии с которым выделяют три вида договоров:

С юридической точки зрения наиболее безопасный договор аренды – на долгосрочной основе.

Акт приема-передачи помещения

В акте приема-передачи указывают начальный срок аренды и дату, когда должен быть произведен возврат. Дополнительно описывают состояние объекта на момент сдачи с полным перечнем имущества и предоставленных документов.

План объектов коммерческой недвижимости девелопера “Весна”

Согласно действующему законодательству, договор аренды может считаться актом приема-передачи недвижимости. В этом случае составление дополнительного документа остается на усмотрение сторон.

Какие риски существуют, и как себя обезопасить

Отношения между арендатором и арендодателем связаны с определенными рисками. Рассмотрим потенциальные проблемы для каждой из сторон.

Для арендатора

Попытки сдать недвижимость в аренду могут предпринимать мошенники. Уберечься от подобных ситуаций поможет внимательное изучение правоустанавливающих документов. Они подтверждают право арендодателя распоряжаться помещением. Чтобы убедиться в их подлинности, можно запрашивать оригиналы или проверять информацию на официальных государственных порталах по ИНН и ОГРН (ЕГРЮЛ).

Еще один вид мошенничества – сдача в аренду несуществующего объекта. Договор и акт нужно подписывать только после того, как получены ключи, проведен детальный осмотр и сопоставлены все данные.

Арендодатели могут сдать в аренду нежилое помещение в плохом состоянии и требовать сделать ремонт за свой счет. Поэтому все вопросы, касающиеся ремонта и установки оборудования, должны быть согласованы заранее и подробно прописаны в договоре.

Встречаются ситуации с повышением стоимости аренды в одностороннем порядке. Поэтому в договоре должна быть прописана фиксированная цена и срок, на который она зафиксирована. Арендодатель не может увеличивать ее по своему желанию без обсуждения вопроса с арендатором.

Для арендодателя

Беспечные арендаторы могут невнимательно отнестись к подписанию договора и приему объекта в пользование. Тогда недостатки, которые не позволяют использовать помещение по назначению, могут выявиться уже в процессе эксплуатации и повлечь за собой расторжение сделки. В этой ситуации арендодатель вправе потребовать компенсировать убытки.

Кроме того, если расторжение договора произойдет раньше времени, арендодателю придется снова организовывать процесс сдачи коммерческой недвижимости в аренду. Чтобы избежать подобных рисков, в акте приема-передачи нужно указать все недостатки объекта при передаче его во временное пользование, а в договоре – прописать цели использования помещения.

Рекомендуется предусмотреть пункт, запрещающий сдавать нежилую недвижимость в субаренду. Иначе арендатор может воспользоваться такой возможностью. Права на распоряжение имуществом должны оставаться за собственником, а все сделки – проводиться с его письменного согласия.

Некоторые арендаторы часто задерживают оплату. Срок внесения оплаты за аренду объекта недвижимости (или возможный диапазон дат) следует также прописать в договоре.

Заключение

Аренда коммерческой недвижимости требует ответственного подхода как со стороны арендатора, так и арендодателя. Грамотно составленный договор минимизирует возможные риски, а помощь опытного юриста позволит урегулировать спорные моменты.

Фото из кафе в ЖК девелопера “Весна”

Правильно выбранное помещение способствует развитию бизнеса и позволяет извлекать больше прибыли. Коммерческая недвижимость в новых жилых комплексах, которые проектируются по современным стандартам, дает предпринимателям возможности выгодно презентовать и расширять свое дело.

В Челябинске аренду коммерческой недвижимости в новостройках предлагает Девелопер “Весна”. Помещения в новых ЖК отличаются эстетичными входными группами, наличием парковок, выделенным местом под вывеску и удобным расположением.

Для аренды доступны объекты различной площади, которые подойдут под кафе, магазин, салон красоты, офис. Снять подходящее помещение и оформить документы можно по телефону +7 (351) 246-51-51 или оставив заявку на сайте.

Нередко предприниматели покупают нежилые коммерческие помещения и сдают их в аренду. Расскажем, какие налоги придётся платить, и приведём примеры их расчётов

Узнайте 45 легальных способов снижения налогов для вашей фирмы

Может, вам нужен всего один? Поможем выбрать.

Что сначала нужно сделать

Когда ИП решил сдавать в аренду нежилое помещение, то первым делом необходимо добавить ОКВЭД — 68.20.2 «Аренда и управление собственным или арендованным нежилым недвижимым имуществом».

Если этого не сделать, то налоговая может посчитать, что нежилое помещение сдавалось в аренду не предпринимателем, а обычным физическим лицом, поэтому начислит НДФЛ по ставке 13%.

Какие налоги платить

При сдаче в аренду нежилого помещения ИП нужно платить:

Теперь каждый вид налогообложения разберём по порядку.

Это местный налог, поэтому его точный размер устанавливают местные власти каждого региона — налоговая ставка не превышает 2%.

Налоговые органы раз в год самостоятельно рассчитывают размер налога, затем ИП направляют соответствующее уведомление, которое и является основанием к оплате.

Налог на имущество за 2023 год необходимо оплатить до 1 декабря 2024 года. Освобождаются от уплаты предприниматели, которые получили специальные льготы.

После уплаты налог можно внести в расходы и снизить размер налога на доходы — если это позволяет выбранная система налогообложения.

В 2024 году ИП может применять следующие системы налогообложения и платить по следующим ставкам:

УСН (доходы)
При сдаче в аренду часто применяют именно этот налоговый режим, потому что расходов в такой деятельности мало.
Ставка — до 6%.
Если в 2024 году общий годовой доход ИП превысит 199,35 млн ₽, то налоговая ставка увеличится до 8%.
ИП не сможет продолжать деятельность на УСН, если общий доход превысит 265,8 млн ₽.

УСН (доходы – расходы)
Выгодно в период, когда ИП ведёт ремонт нежилого помещения. Тогда благодаря расходам можно снизить налоговую базу.
Ставка — до 15%.
Если в 2024 году общий годовой доход ИП превысит 199,35 млн ₽, то налоговая ставка увеличится до 20%.
ИП не сможет продолжать деятельность на УСН, если общий доход превысит 265,8 млн ₽.
Если предприниматель будет работать в убыток, то всё равно придётся заплатить минимальный налог — 1% с доходов.

ОСНО
Используется в редко, потому что часто ИП не выгодно применять данный режим налогообложения.
На ОСНО нужно платить:
НДФЛ — 13% с прибыли.НДС — 20% от стоимости аренды.
Предпринимателя могут освободить от уплаты НДС, если его выручка за три предшествующих последовательных календарных месяцев не будет превышать 2 млн ₽.
Налоговую базу при расчёте НДФЛ можно уменьшить на расходы. Также у предпринимателя есть возможность применять налоговые вычеты

ПСН
Для сдачи в аренду нежилого помещения ИП может оформить патент и платить фиксированный налог, который не зависит от стоимости договора аренды.
Ставка — до 6% от суммы потенциального дохода в регионе.
Рассчитать стоимость патента можно заранее на сайте ФНС.
Патент оформляют на конкретную деятельность. Поэтому ИП, например, может вести основную деятельность на УСН или ОСНО, а для сдачи в аренду нежилого помещения применять ПСН.
Для применения патента есть ограничения в годовом доходе — 60 млн ₽. Количество сотрудников не должно превышать 15 человек

Если ИП применяет налог на профессиональный доход (НПД), то при сдаче нежилого помещения ему придётся платить НДФЛ — 13%, об этом сообщает Минфин РФ в письме № 03-11-11/102607 от 27.12.2019.

Также ИП понадобится касса, если от арендатора будут поступать платежи наличными. Касса не нужна, если принимать платежи на расчётный счёт.

Отметим, что если арендаторы ещё оплачивают коммунальные услуги без счётчиков, то ИП необходимо включать эти платежи в доход и с них уплачивать налог — не касается ПСН.

Если счётчики есть, то плата за ЖКУ по ним не считается доходом ИП.

Штрафы

Если предприниматель будет скрывать от налоговой доход от сдачи в аренду нежилого помещения, то рискует получить штраф и начисление пеней.

Налоговая определит, с какого момента ИП получал доход, рассчитает налог и попросит его уплатить. Также придётся заплатить штраф в размере от 20 до 40% от суммы неуплаченного налога и пени — 1/300 от ключевой ставки ЦБ РФ за каждый день просрочки.

Примеры расчёта налога

Гражданин Иванов И. И. решил заняться бизнесом, купил недвижимое имущество и решил его сдавать в аренду. Оформил ИП, заключил договор и получил в 2024 году доход в размере 600 000 ₽. Теперь ему нужно уплатить налог:

Таким образом, ИП Иванов И. И. со сдачи аренды получит доход в размере 600 000 ₽ и в общем заплатит 96 000 ₽ налогов.

ИП Титова А. П. занимается розничной продажей цветов и для этого вида бизнеса применяет УСН. Спустя время женщине по наследству досталось нежилое помещение. Она его решила не продавать и сдавать в аренду в Челябинске, оформив для этой деятельности патент.

За 2024 год доход от сдачи в аренду составил 800 000 ₽.

Таким образом, ИП Титова А. П. со сдачи в аренду получит доход в размере 800 000 ₽ и в общем заплатит 143 680 ₽ налогов.

Как правильно сдать офисное помещение в аренду, если собственник физическое лицо?

С этим вопросом мы обратились в налоговую инспекцию г. Минска с конкретным примером. Налоговое законодательство в этой сфере противоречиво и допускает неоднозначные толкования. С одной стороны – это удобно собственнику, так как расширяет границы творческого подхода, с другой – настораживает возможная ответственность при будущих проверках.

Итак, суть обращения, вопросы и ответы.

Планирую сдавать одно нежилое помещение (офис) площадью 30 кв. м в аренду юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям. Исходя из маленькой площади возможна одновременная сдача в аренду только одному субъекту хозяйствования (СХ). Степень регулярности зависит от наличия клиентов.

Является ли сдача одного помещения одному СХ, в указанном случае, предпринимательской деятельностью и требуется ли при этом регистрация в качестве ИП?

Инспекция Министерства по налогам и сборам Республики Беларусь, рассмотрев Ваше обращение в части отнесения к предпринимательской деятельности и необходимости регистрации в качестве индивидуального предпринимателя при предоставлении в аренду одного помещения одному субъекту хозяйствования, сообщает следующее.

Порядок обращения граждан и юридических лиц в государственные органы, иные организации и порядок рассмотрения таких обращений установлен Законом Республики Беларусь от 18.07.2011 №300-З “Об обращениях граждан и юридических лиц” (далее – Закон), Указом Президента Республики Беларусь от 15.10.2007 №498 “О дополнительных мерах по работе с обращениями граждан и юридических лиц” ( далее – Указ), которые определяют, что государственные органы рассматривают обращения граждан и юридических лиц в пределах своей компетенции.

На основании статьи 108 Налогового кодекса Республики Беларусь, а также постановления Совета Министров Республики Беларусь от 31.10.2001 № 1592 “Вопросы Министерства по налогам и сборам Республики Беларусь” в обязанности налоговых органов входит, в частности, контроль за соблюдением налогового законодательства, правильностью исчисления, своевременностью и полнотой уплаты налогов, иных обязательных платежей в бюджет, проведение разъяснительной работы по вопросам применения налогового законодательства.

Учитывая изложенное, за разъяснением вышеуказанного вопроса, необходимо обратиться в местную администрацию района г. Минска.

На этом заканчивается ответ на первый вопрос.

Вместе с тем, известно, что существует разъяснение Высшего Хозяйственного Суда РБ от 24.05.2006 № 03-29/1013 «О сдаче нежилого помещения в аренду, принадлежащего физическому лицу», в котором указано, что решение о необходимости регистрации в качестве Индивидуального предпринимателя зависят от того, насколько процесс сдачи в аренду носит “системный характер”. Указанная деятельность без соответствующей регистрации является незаконной предпринимательской деятельностью, когда сдача имущества в аренду направлена на систематическое получение прибыли.

Таким образом, собственнику нежилого офисного помещения перед началом рассматриваемого вида деятельности в его конкретном случае лучше письменно обратиться в местную администрацию, опираясь на вышеприведённые законодательные акты, за получением ответа.

Исходя из предположения, что регистрация в качестве ИП не требуется и можно сдавать офис как физическое лицо. Физическое лицо сдаёт помещение Юридическому лицу – налоговым агентом является Юридическое лицо при перечислении платежей по договору каждый раз удерживает сумму подоходного налога. Какова величина, в этом случае, подоходного налога без учета вычетов, если ежемесячная сумма аренды составляет 100 белорусских рублей?

При выплате физическому лицу – собственнику помещения, не являющемуся индивидуальным предпринимателем, арендной платы за сдаваемое помещение, юридическое лицо – арендатор, как налоговый агент обязан исчислить, удержать и перечислить в бюджет подоходный налог с физических лиц с суммы выплачиваемого дохода (подпункт 1.1 пункта 1 статьи 196, подпункт 1.4 пункта 1 статьи 197, статья 216 Налогового кодекса Республики Беларусь (2022 год), далее – НК).

В отношении указанного дохода ставка подоходного налога с физических лиц установлена в размере 13% (пункт 1 статья 214 НК).

В соответствие со статьёй 215 НК в отношении вышеуказанного дохода сумма подоходного налога с физических лиц исчисляется как произведение налоговой базы и налоговой ставки.

Для доходов, в отношении которых ставка подоходного налога с физических лиц установлена пунктом 1 статьи 214 НК, налоговая база подоходного налога с физических лиц определяется за каждый календарный месяц налогового периода как денежное выражение таких доходов, подлежащих налогообложению, уменьшенных на сумму налоговых вычетов, применяемых последовательно в соответствие со статьями 209-212 НК, с учетом особенностей, предусмотренных главой 18 НК.

Таким образом, если арендатор – налоговый агент, перечисляет собственнику 100 рублей, то, одновременно, должен перечислить в бюджет 13 рублей. Это все в случае, если собственник израсходовал все причитающиеся ему налоговые вычеты на основном месте работы.

Известно, что плательщиком налога на недвижимость при сдаче в аренду физическим лицом Юридическому лицу является Юридическое лицо. Кто является плательщиком налога на недвижимость в случае договора аренды с Индивидуальным предпринимателем?

Плательщиками налога на недвижимость признаются организации и физические лица, в том числе, зарегистрированные в качестве индивидуальных предпринимателей, с учётом особенностей, установленных статьёй 226 НК (статья 225НК).

Частью первой пункта 1 статьи 226 НК установлена особенность в признании организаций плательщиками налога на недвижимость по капитальным строениям (зданиям, сооружениям), их частям, расположенным на территории Республики Беларусь и взятым ими в аренду, иное возмездное или безвозмездное пользование у физических лиц. В этом случае плательщиком признаётся организация – арендатор.

При сдаче в аренду помещения физическим лицом – собственником помещения индивидуальному предпринимателю особенностей статьёй 226 НК не установлено. Следовательно, в случае сдачи в аренду помещения физическим лицом – собственником помещения индивидуальному предпринимателю в соответствие со статьёй 225 НК плательщиком налога на недвижимость является физическое лицо – собственник помещения (арендодатель).

Таким образом, сдали офис организации – она платит налог на недвижимость, сдали ИП – Вы платите.

Кто является плательщиком налога на недвижимость, если арендатор Индивидуальный предприниматель, а арендодатель – несовершеннолетнее физическое лицо?

Для плательщиков – физических лиц предусмотрен ряд льгот по налогу на недвижимость (пункт 4 статьи 228 НК), в том числе несовершеннолетним детям. Однако, в отношении нежилого помещения (офиса) льгота по уплате налога на недвижимость отсутствует.

Дополнительно сообщаем, что согласно пункту 1 статьи 27 Гражданского кодекса РБ (далее ГК) за несовершеннолетних в возрасте до четырнадцати лет (малолетних) сделки, за исключением указанных в пункте 2 статьи 27ГК, могут совершать от их имени только их законные представители – родители, усыновители или опекуны.

Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет совершают сделки, за исключением указанных в пункте 2 статьи 25 ГК, с письменного согласия своих законных представителей – родителей, усыновителей или попечителей (пункт 1 статьи 25ГК).

Имущественную ответственность по сделкам несовершеннолетнего в возрасте до четырнадцати лет, в том числе по сделкам, совершённым им самостоятельно, несут его родители, усыновители или опекун.

Имущественную ответственность по сделкам, совершенным в соответствии с пунктом 1 статьи 25 ГК несовершеннолетними в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет, несёт несовершеннолетний, а субсидиарную ответственность – лицо, давшее согласие на совершение сделки.

Таким образом, если Ваша недвижимость оформлена на несовершеннолетнее лицо, к данном контексте, это не дает никаких преимуществ.

Физическое лицо сдаёт помещение Индивидуальному предпринимателю. Является ли индивидуальный предприниматель налоговым агентом, как в этом случае происходит удержание подоходного налога? Возможно ли включение доходов по аренде в итоговую ежегодную декларацию по подоходному налогу физических лиц с подачей до 1 апреля следующего налогового периода и последующей единовременной уплатой?

С 1 января 2019 г. Законом Республики Беларусь от 30 декабря 2018 г. № 159-З “О внесении изменений и дополнений в некоторые законы Республики Беларусь” внесены изменения в Налоговый кодекс РБ. В том числе изменён порядок исчисления и уплаты подоходного налога с физических лиц в фиксированных суммах, уплачиваемого физическими лицами по доходам, полученным ими от сдачи внаем жилых и (или) нежилых помещений, машина-мест.

Для физических лиц, получающих такие доходы и уплачивающих подоходный налог с физических лиц в фиксированных суммах, отменена обязанность по предоставлению в налоговый орган по окончанию календарного года налоговой декларации (расчета) по подоходному налогу с физических лиц в случае превышения установленного размера годового дохода и, соответственно, исключена необходимость доплаты налога в данном случае.

В случае выплаты доходов физическим лицам индивидуальными предпринимателями, в том числе по договорам аренды, индивидуальные предприниматели признаются налоговыми агентами и обязаны исчислить, удержать из доходов плательщика и перечислить в бюджет сумму подоходного налога с физических лиц с применением ставки в размере 13% при их фактической выплате.

Таким образом, с 1 января 2019 года, индивидуальные предприниматели, как и, ранее, юридические лица, также стали налоговыми агентами в арендных отношениях.

Сумма налога на недвижимость определяется по остаточной стоимости объекта на 1 января текущего года. Если плательщиком налога на недвижимость является физическое лицо, сумма налога на недвижимость в соответствие с законодательством может рассчитываться либо налоговой инспекцией, либо специализирующийся организацией по другой методике. Можно ли использовать оценку БРТИ (Минское городское агентство по государственной регистрации и земельному кадастра)?

С целью выравнивания для всех физических лиц условий, связанных с исчислением налога на недвижимость, с 2022 года НК предусмотрен один способ определения стоимости недвижимости, базирующийся на расчетной стоимости 1 кв. м типового капитального строения (здания, сооружения) (пункт 3 статьи 229 НК).

Стоимость принадлежащих физическим лицам капитальных строений, их частей определяется на 1 января налогового периода исходя из:

Размеры расчетной стоимости одного квадратного метра типового капитального строения устанавливаются согласно приложениям 28-31 к НК.

Физическое лицо вправе представить в налоговый орган заключение о независимой оценке рыночной стоимости капитального строения, определённой на 1 января года, за который исчисляется налог на недвижимость, составленное юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем, осуществляющим оценочную деятельность. Рыночная стоимость капитального строения принимается в качестве налоговой базы при исчислении налога на недвижимость (часть 4 пункта 3 статьи 229 НК).

Таким образом, с 2022 года, в большинстве случаев, самый не затратный способ, из возможных, для расчета налога на недвижимость, если обязанность на его уплату налагается на физическое лицо, является расчёт районной налоговой инспекции.

Можно ли предоставить оценку БРТИ, сделанную в текущем году, в налоговую инспекцию во второй и последующие годы, как основание для переоценки?

В налоговый орган может быть предоставлено заключение о независимой оценке рыночной стоимости офисного помещения в ценах на 1 января года, за который исчисляется налог. Рыночная стоимость объекта будет приниматься инспекцией в качестве налоговой базы при исчислении налога на недвижимость (часть 4 пункта 3 статьи 229 НК).

Таким образом, заключение о независимой рыночной стоимости офисного помещения нужно предоставлять ежегодно.

Какие существуют законные основания для применения понижающего коэффициента к налогу на недвижимость для физического лица?

Областные Советы депутатов или по их поручению местные Советы депутатов базового территориального уровня и Минский городской Совет депутатов имеют право увеличивать (уменьшать) ставки налога на недвижимость отдельным категориям плательщиков (пункт 2 статьи 230 НК).

Чтобы узнать, установлен или не установлен к ставке уменьшающий коэффициент, нужно изучить решение местного Совета депутатов по месту нахождения офисного здания (пункты 2 и 4 статьи 230 НК).

Согласно части 1 пункта 3 статьи 232 НК (в ред. 2021 года) исчисление налога по ставкам, увеличенным (уменьшенным) в соответствии с решением местных Советов депутатов, производится с 1 января года, следующего за годом, в котором соответствующее решение принято. Указанная норма продолжает действовать в 2022 году с учетом следующего уточнения: исчисление налога на недвижимость по ставкам, уменьшенным решениями местных Советов депутатов, будет производиться с 1 января года, в котором такие решения приняты, если это прямо предусмотрено в них (часть 2 пункта 3 статьи 232 НК).

Сдача в аренду коммерческой недвижимости выглядит, на первый взгляд, простым и при этом выгодным бизнесом. Достаточно один раз вложиться в покупку объекта, чтобы потом стабильно получать арендную плату.

На самом деле, проблем у собственников коммерческой недвижимости немало. Даже в хорошие времена не так-то просто было найти платёжеспособного арендатора, который заключит договор на длительный срок. Что уж говорить про пандемию коронавируса и связанные с ней ограничения.

Добавим сюда активное развитие онлайн-бизнеса, из-за чего часть арендаторов в принципе перестала нуждаться в коммерческих помещениях. С другой стороны, из-за интернет-магазинов резко возрос спрос на складскую недвижимость.

В любом случае, рынок коммерческой аренды понемногу восстанавливается, поэтому стоит поговорить о налогообложении этого вида деятельности.

Бесплатная консультация по налогам

Подберём оптимальную систему налогообложения

Аренда или наём

Давайте сначала определимся с понятиями. Аренда – это передача в пользование объектов нежилой недвижимости, а наём – это сдача жилых помещений. У нанимателей жилья больше прав, чем у коммерческих арендаторов.

Если мы говорим про аренду, то имеются в виду только нежилые помещения. И этот статус имеет значение для налогообложения.

Какой налоговый режим можно применять при сдаче нежилой недвижимости

ИП могут выбирать для своего бизнеса любой налоговый режим, в том числе, с пониженными ставками. Но при этом надо учитывать, что на каждой льготной системе налогообложения есть свои ограничения. И сдача в аренду нежилого помещения по низким ставкам разрешается не везде.

Налог на профессиональный доход

НПД или режим для самозанятых могут применять не только обычные физические лица, но и зарегистрированные индивидуальные предприниматели. НПД привлекает низкими ставками (от 4% до 6%), отсутствием отчётности и ККТ, а также возможностью платить взносы за себя на добровольных началах.

Однако именно на НПД больше всего ограничений:

Если говорить о сдаче недвижимости, то запрет действует как раз на нежилые объекты. Указание на это есть в статье 6 закона от 27.11.18 № 422-ФЗ.

Минфин и ФНС неоднократно разъясняли в своих письмах, что НПД не может применяться для сдачи в аренду нежилых помещений, к которым сегодня относятся и апартаменты. Причина проста – снижение поступлений в бюджет. Поэтому ИП на НПД и самозанятые могут сдавать только жильё, но не коммерческую недвижимость.

Но НПД – не единственная льготная система налогообложения. Если ИП сдаёт в аренду нежилое помещение, он может выбрать ПСН или УСН.

Обратите внимание: если вы хотите при сдаче недвижимости в аренду применять льготный налоговый режим, обязательно убедитесь, что в ЕГРИП указан соответствующий код ОКВЭД (68.20: Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом). Иначе ИФНС начислит налог по арендным доходам, как обычному физлицу, то есть по ставке 13%.

Патентная система налогообложения

Налог на ПСН взимается по ставке 6%, но для расчёта берут не реальный, а потенциально возможный доход. Его размер устанавливают региональные законы, поэтому стоимость патента на объекты одинаковой площади в разных городах может существенно отличаться.

В статье 346.43 НК РФ среди видов деятельности, рекомендованных для выдачи патента, указана и сдача в аренду нежилой недвижимости. Причём с 2021 года это могут быть не только объекты, принадлежащие ИП на праве собственности, но и арендованные, то есть предназначенные для передачи в субаренду.

Стоимость патента зависит не только от возможного дохода, но и от площади помещения, а также срока аренды. Узнать, сколько придётся платить, можно в налоговой по месту деятельности или на калькуляторе ФНС.

Обратите внимание, что сумму, которую рассчитает калькулятор, можно уменьшить на взносы ИП за себя и работников.

Упрощённая система налогообложения

На УСН есть два объекта налогообложения:

Выбирать УСН Доходы минус расходы имеет смысл, если доля затрат будет превышать 60% от полученных доходов. Но когда ИП сдаёт в аренду нежилое помещение, у него практически не бывает таких больших затрат. Поэтому, если выбирать налогообложение на упрощённой системе, то это, скорее всего, будет вариант УСН Доходы.

На этом налоговом режиме исчисленный налог тоже можно уменьшать на страховые взносы, перечисленные предпринимателем за себя или работников.

Из ограничений для УСН Доходы стоит упомянуть лимит по годовому доходу – 188,55 млн рублей для ставки 6% и 251,4 млн рублей для ставки 8%. А вот что касается видов деятельности, то на упрощёнке в этом смысле очень мало ограничений. В рамках УСН можно сдавать любую недвижимость и параллельно заниматься другими направлениями бизнеса. Но учитывайте, что годовой лимит рассчитывается по всем полученным доходам, а не только от аренды.

АУСН – новая разновидность упрощённой системы с рядом особенностей. Запрета на применение этого режима для сдачи недвижимости в аренду нет. На АУСН не надо платить страховые взносы за ИП или работников, но налоговые ставки здесь выше: 8% для “Доходы” и 20% для “Доходы минус расходы”. Расчёты показывают, что автоматизированная упрощёнка выгодна только при небольших доходах ИП без работников, когда обязательные взносы больше исчисленного налога.

Общая система налогообложения

Если ИП не перешёл на УСН или не оформил патент, то его доходы от сдачи в аренду недвижимости будут облагаться в рамках общей системы налогообложения. На ОСНО платят три налога:

В результате на ОСНО получается самая высокая налоговая нагрузка, поэтому перед выбором этого режима рекомендуем обратиться на бесплатную консультацию. Возможно, в вашем случае можно получить возврат НДФЛ из-за покупки жилья или освобождение от НДС при небольших доходах.

Налог на недвижимость в рамках льготных режимов

Кроме налога на доходы от аренды есть налог на сам объект недвижимости. Здесь важное значение имеет тот факт, что имущество ИП не делится на личное и собственно предпринимательское.

Выше мы уже выяснили, что на ОСНО надо платить налог на недвижимость, используемую в предпринимательских целях. Но когда ИП работает на УСН или ПСН, он освобождён от этого налога. Об этом сказано в статьях 346.11 (пункт 3) и 346.43 (пункт 10) НК РФ. Правда, у этого правила есть столько исключений, что в большинстве случаев налог всё-таки приходится платить, в том числе, на УСН и ПСН.

Дело в том, что 378.2 НК РФ отменяет освобождение от уплаты налога на объект недвижимости, если у него есть кадастровая стоимость. К таким объектам относятся:

Причём конкретное помещение, с которого надо платить налог, должно быть включено в специальный региональный перечень. Ознакомиться с ним можно в своей ИФНС или на официальном сайте субъекта РФ.

Бесплатная консультация по налогообложению

Мы в соцсетях: Телеграм,  ВКонтакте,  Дзен  – анонсы статей, новости по регистрации и ведению бизнеса