Что такое субаренда недвижимости и чем она отличается от обычной аренды

Оглавление

Субаренда – это передача арендованного имущества в аренду третьему лицу. Сдавать кому-то имущество, арендованное у собственника, арендодатель может, только если в договоре аренды, заключенном с собственником имущества, такая возможность предусмотрена. При субаренде арендатор будет называться арендодателем.

В целом этот вид сделки больше ничем не отличается от договора аренды: здесь могут быть в качестве объектов также указываться здания, сооружения, помещения, обособленные природные объекты, земельные участки; также можно сказать, что договор субаренды — это срочный возмездный договор, заключаемый в обязательной письменной форме. Связанные с субарендой отношения можно не регистрировать в Управлении Федеральной регистрационной службы при сроке договора менее 12 месяцев. Срок субаренды не может также превышать срока арендного договора. При досрочном окончании договора аренды договор субаренды также прекращается.

Субарендодатель – кто он?

Всем понятны отношения, укладывающиеся в схему «собственник помещения – арендатор помещения», но когда появляется фигура субарендодателя, многим она кажется лишней. Однако существует немало схем, при которых без своего законного представителя арендодатель не может обойтись. Например, крупный собственник не ведет дела сам, а передает права на распоряжение имеющимся имуществом некоему лицу в форме сдачи в наем данного имущества с возможностью сдачи его третьим лицам в поднаем. Интерес арендатора заключается в том, чтобы разделить указанное имущество на несколько частей и сдать эти части отдельно по цене, которая в общей сложности превышала бы цену договора аренды.

Существуют, к примеру, девелоперские фирмы, арендующие у собственника здание или сооружение полностью и сдающие их впоследствии в поднаем частями, оказывая при этом сопутствующие услуги – клиринговые, инженерные, эксплуатационные и пр.

Специфика ведения дел в России такова, что собственник вынужден в некоторых случаях намеренно привлекать арендатора – субарендодателя к сделке, дабы она была выгодной.

Поскольку согласие собственника имущества на субаренду было подтверждено договором аренды, субарендатор не обязан ставить его в известность по каждой последующей сделке.

Бояться заключения договора субаренды не стоит, но необходимо убедиться в наличии у субарендодателя всех необходимых документов, подтверждающих его право на сдачу помещения или здания в аренду.

Общие условия договора субаренды

Существенное условие субаренды – объект субаренды, то есть сдаваемое в поднаем имущество. Оно должно быть определено достаточно точно, поэтому нелишним будет приложить к договору субаренды документы, которые могли бы его идентифицировать. Например, для земельного участка — кадастровый план, для помещения в здании — поэтажный план БТИ. Также необходимо снабдить договор субаренды такими приложениями, как копия свидетельства о праве собственности, договор аренды.

Срок субаренды не должен превышать срок аренды, но если первичный договор был заключен на неопределенный срок, то и договор субаренды может быть заключен на неопределенный срок.

Условия внесения арендной платы и ее размер необходимо отразить в договоре субаренды. Поскольку первичный арендодатель, то есть собственник, вправе не чаще одного раза в течение календарного года увеличить в одностороннем порядке размер арендной платы, то и для отношений, связанных с субарендой, необходимо предусмотреть возможность увеличения ставки вносимой оплаты.

Права и обязанности сторон данной сделки практически не отличаются от прав сторон арендных отношений. В соответствии с ними арендодатель предоставляет имущество в состоянии, пригодном для использования в указанных целях, он также предоставляет все принадлежности и документацию к имуществу, обязанность производить капремонт лежит на арендодателе. Главная обязанность субарендатора – внесение платы за пользование имуществом в полном объеме и в срок, эксплуатация имущества должна производиться в соответствии с его назначением, указанным в договоре.

Приобретение юридического адреса через договор субаренды

Арендатор помещения может сдавать помещение в субаренду, если собственник наделил его таким правом. При этом он может сдавать данные площади и в целях предоставления юр адреса. При арендных отношениях непосредственно собственник помещения передает их арендодателю – юридическому лицу. Однако при субаренде все выглядит на первый взгляд запутаннее: субарендодатель, передающий юрлицу юридический адрес в соответствии с договором субаренды, сам является арендатором, арендуя указанное помещение на основании договора аренды, заключенного с собственником.

Если при этом договор субаренды сопровождается полным пакетом необходимой документации:

то такой договор ничем не уступает заключенному напрямую с собственником помещения.

Приблизительное время чтения: 3 мин., 15 сек.

Как работает субаренда недвижимости и как на ней зарабатывают

Рассказываем, как работает субаренда и как на ней можно зарабатывать, можно ли сдавать коммерческие помещения в субаренду, как регистрировать деятельность по субаренде и что должен включать в себя договор субаренды. Разбираем последствия сдачи недвижимости в субаренду без согласия собственника.

Что такое субаренда и в чем ее отличие от аренды

Аренда — это договор между арендодателем (наймодателем) и арендатором (нанимателем). В договоре аренды арендатор соглашается заплатить арендодателю за проживание в недвижимости в течение определенного периода времени, обычно года, хотя срок может варьироваться.

Субаренда — это процесс сдачи арендатором недвижимости, которую он уже арендует, в аренду третьей стороне на срок действия договора первоначальной аренды. Например, если вы сдаете свою арендуемую квартиру в аренду другому лицу, вы оформляете субаренду. В случае с субарендой недвижимость в наем передает не собственник, а арендатор, т. е. арендатор по договору аренды является арендодателем по договору субаренды.

Субаренда хорошо подходит для арендаторов, которые уезжают в длительные отпуска или не могут проживать в арендованной квартире в течение определенного времени. Также субаренда — отличный способ заработка на недвижимости при минимальных стартовых вложениях.

Таким образом, субаренда — это контракт между первоначальным арендатором и новым арендатором (субарендополучателем). Новый арендатор соглашается заплатить первоначальному арендатору определенную сумму денег за проживание в этой квартире в течение определенного периода времени. Субаренда может быть посуточной либо длительной, как правило два-три месяца, но она не может превышать срок действия договора аренды между собственником и арендатором.

Субаренда регулируется ст. 618 и ст. 660 Гражданского кодекса РФ.

Кто и при каких условиях имеет право сдавать недвижимость в субаренду и субсубаренду

В качестве субарендаторов могут выступать:

В субаренду сдавать недвижимость и другое арендованное имущество могут арендаторы по договору аренды. Чтобы сдавать недвижимость в субаренду, необходимо согласие арендодателя, т. е. собственника недвижимости. Если свое согласие на субаренду собственник подтвердил при заключении договора аренды, то можно дополнительно не уведомлять собственника о намерении сдать недвижимость в субаренду. В противном случае арендатор обязан уведомить арендодателя о своем намерении сдать помещение в субаренду и получить его согласие. И использовать имущество арендатор может только исходя из условий договора аренды и по целевому использованию.

Согласно п.6 ст. 22 Земельного Кодекса РФ, для субаренды земельного участка согласие арендодателя не требуется, достаточно лишь его уведомить.

В свою очередь, субарендатор может сдавать арендуемое имущество в субсубаренду, если это предусмотрено договором субаренды. Субарендатор вправе сдавать арендованное имущество в субсубаренду лишь с согласия арендодателя.

Какую недвижимость можно сдать в субаренду, а какую нельзя

В субаренду можно сдать практически любые объекты недвижимости или части этих объектов, например:

Однако, есть объекты недвижимости, для которых субаренда запрещена или ограничена:

Как зарабатывают на субаренде

Субаренда — это отличный способ заработать на недвижимости без приобретения таковой и с минимальными вложениями.

Арендаторы снимают недвижимость у собственника по одной стоимости, а сдают ее в субаренду другим арендаторам уже с наценкой. На этой разнице и зарабатывают люди, занимающиеся субарендой.

Собственникам также выгодно сдавать недвижимость по такой схеме — они заключают договор с арендатором сразу на длительный срок, регулярно получают плату за свою недвижимость и им не приходится решать вопросы с субарендаторами по выселению и вселению, контролированию имущества и обновлению ремонта и т. п.

Зарабатывать на субаренде можно по следующим схемам:

Чтобы заняться субарендой, необходимо:

Субаренда коммерческих помещений

К коммерческой недвижимости относятся все нежилые помещения: офисы, торговые помещения, склады и даже апартаменты. Субаренда коммерческих помещений — это хороший способ для компании или индивидуального предпринимателя сократить лишние затраты, а также зарабатывать на этой предпринимательской деятельности.

Поскольку коммерческая аренда часто заключается на долгий период и в случае досрочного расторжения договора влечет за собой значительные денежные обязательства, имеет смысл воспользоваться субарендой и сдать часть коммерческих помещений другой организации. Например, если для компании наступают трудные времена и ей необходимо сократить штат, арендованные помещения компании могут больше не понадобиться. Возможно, компания решила переехать или решила увеличить необходимое для нее пространство и уже арендованное помещение больше не требуется.

Чаще всего, плата за прекращение действия договора аренды может сделать его прекращение нецелесообразным. На самом деле, возможно, будет дешевле продолжать арендовать пустующее помещение вместо того, чтобы платить за расторжение договора. В некоторых случаях плата за расторжение договора на самом деле представляет собой оставшуюся арендную плату за оставшуюся часть срока аренды. В таких ситуациях субаренда коммерческого помещения помогает арендатору сокращать свои ежемесячные обязательства.

В большинстве случаев субаренда включает в себя коммерческую недвижимость малого и среднего размера. И эта недвижимость часто является частью более крупной конфигурации, например, в торговом или офисном центре.

Разрешение или запрет на субаренду, как правило, уже прописывается в договоре аренды коммерческой недвижимости. Многие договоры аренды требуют, чтобы арендатор получил одобрение арендодателя на субаренду.

Плюсы субаренды коммерческого помещения для субарендатора:

Как сдать коммерческое помещение в субаренду

Если вы являетесь арендатором коммерческой недвижимости, при этом у вас есть дополнительное пространство и вам нужны дополнительные доходы, сдача части вашего помещения в субаренду может оказаться выгодной.

Прежде чем пытаться сдать свою недвижимость в субаренду, нужно убедиться, что договор аренды позволяет вам это сделать. Кроме того, вам следует:

Регистрация деятельности по субаренде и уплата налогов

Чтобы сдавать жилую недвижимость в субаренду, не требуется открывать ИП или ООО. Самый простой способ — оформление самозанятости. Сделать это можно через приложение «Мой Налог», через Сбербанк, или же обратившись в ФНС. Сумма налога от дохода в случае с самозанятостью составляет всего 4%, если клиентами являются физические лица и 6% — если юридические. Однако, следует учесть, что суммарный годовой доход на данном режиме не должен превышать 2,4 млн. руб. Если же планируется сдавать несколько квартир в субаренду, то доход может быть выше данной суммы, и тогда формат «самозанятости» уже не подойдет.

Схема работы проста — необходимо отчитываться о доходе на сайте или в мобильном приложении «Мой налог». Система рассчитывает налог сама. Уплата налога осуществляется раз в месяц.

Сдача отчетностей в налоговую на режиме «самозанятость» не требуется.

Если планируется деятельность по сдаче в субаренду коммерческих помещений, а к таким относятся и апартаменты, то необходима регистрация деятельности в качестве ИП. Уплачиваемый налог будет зависеть при этом от выбранного режима налогообложения — основная система (ОСН), упрощенная «Доходы» (УСН Доходы), упрощенная «Доходы-расходы» (УСН Доходы-расходы) или патентная (ПСН). При сдаче в аренду коммерческой недвижимости ИП не может уплачивать НПД (налог на профессиональную деятельность), при таком режиме налогообложения ИП с арендных доходов НДФЛ составляет 13%.

Что включает в себя договор субаренды

При субаренде арендатор заключает сразу два договора:

На основании договора аренды, где прописано согласие собственника о пересдаче недвижимости в субаренду, первый арендатор может заключать новые договоры с субарендаторами.

Договор субаренды представляет собой стандартный договор аренды, т. к. согласно ст. 615 Гражданского кодекса РФ, к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды.

Договор субаренды, как правило, включает в себя:

При подписании договора субаренды арендатору желательно ознакомить нового арендатора с документами, которые подтверждают его право на пересдачу недвижимости:

Срок договора субаренды недвижимости

Сдать квартиру в субаренду можно на любой срок. Однако необходимо учитывать тот факт, что согласно ст. 615 ГК РФ, срок договора субаренды не может быть больше, чем срок основного договора между собственником и арендатором. Если арендатор расторгает договор аренды досрочно, то по ст. 618 ГК РФ субаренда также прекращается, а субарендатор может заключить новый договор уже с собственником помещения.

Договор аренды подлежит обязательной регистрации в Росреестре если он заключен на срок более одного года. Если договор заключен на меньший период, то регистрировать в Росреестре его не нужно.

Расторгнуть договор субаренды можно по соглашению сторон либо через суд.

Последствия сдачи недвижимости в субаренду без согласия собственника

Согласно ст. 615 ГК РФ, арендатор может сдавать недвижимость в субаренду лишь с согласия арендодателя. Субаренда возможна, если в изначальном договоре аренды прописана такая возможность либо получено дополнительное письменное согласие собственника недвижимости на субаренду.

Если субарендатор и первоначальный арендодатель (собственник) не состоят в договорных отношениях и арендная плата не уплачена, арендодатель не может подать в суд на субарендатора за неуплату. Арендодатель может подать в суд только на первоначального арендатора, который затем может подать в суд на субарендатора. Однако, при этом арендодатель может выгнать субарендатора, если арендная плата не будет выплачена. Таким образом, если субарендатор заплатил первоначальному арендатору, а тот не отдал деньги арендодателю, новый субарендатор все равно может оказаться выселенным.

Согласно ч. 3 ст. 615 ГК РФ, нарушение условий использования имущества является веским основанием для прекращения договора аренды и возмещения всех убытков.

В случае, если собственник не давал согласия на субаренду или установил факт нарушения использования имущества, он может потребовать от арендатора:

Если у вас есть вопросы, связанные с покупкой, продажей и арендой любого недвижимого имущества, сотрудники офисов «Самолет Плюс» помогут легко, эффективно и быстро разобраться в них.

«Самолет Плюс» — онлайн-платформа и офисы по всей России. На одной платформе собраны все сервисы для:

А также различные дополнительные услуги:

Снять квартиру на длительный срок, а затем сдавать ее в аренду посуточно – звучит как идея для стартапа. На деле же это очень популярная практика, которая активно применяется в самых разнообразных формах недвижимости, не ограничиваясь одними лишь квартирами и частными домами. Юридически это называется субарендой, и за малым исключением здесь работают те же правила, что и при стандартном договоре аренды. В чем отличия и какие есть нюансы — читайте в статье Урбан Медиа.

Определение субаренды

Для начала разберемся с терминами. Аренда недвижимости в классическом смысле предполагает передачу объекта во временное пользование, при этом в договоре участвуют только два лица — арендатор и арендодатель. С субарендой ситуация схожая, только в предмете договора фигурирует не личная собственность арендодателя, а арендуемая. В этом случае арендодатель будет называться субарендодателем, а арендатор — субарендатором.

Таким образом, при субаренде во временное пользование передается имущество, не принадлежащее самому арендодателю. Фактически берется в аренду уже арендуемый объект. В большинстве случаев для этого заключается дополнительное соглашение между собственником объекта и первичным арендатором, но иногда можно обойтись и без него — к этому мы еще вернемся.

Чем субаренда отличается от обычной аренды

Глобальное отличие аренды от субаренды заключается в форме собственности недвижимости. В первом случае недвижимость принадлежит самому арендодателю, в то время как при субаренде договор заключается с первичным арендатором, не являющимся собственником. Юридически никакой разницы нет — при возникновении конфликтных ситуаций разрешение споров может осуществляться как в досудебном, так и в судебном порядке. Если с имуществом что-то случилось, вторичный арендатор отвечает перед первичным, а первичный перед самим собственником.

По составу договора субаренда мало чем отличается от обычной аренды. Обязанности сторон остаются прежними, единственное, сделка заключается не самим собственником, а с другим арендатором.

Можно ли оформить субаренду, не спрашивая разрешения собственника

По общим правилам договор субаренды может быть заключен только с разрешения правообладателя недвижимости. Причем неважно, в какой форме было получено это разрешение — это может быть как пункт в основном договоре аренды, так и отдельное соглашение. Главное, чтобы собственник был в курсе того, что недвижимость используется для субаренды.

Однако у этого правила есть одно исключение. Если речь идет об аренде земельных участков, арендатор может сдавать этот участок в аренду даже без согласия самого собственника. Достаточно лишь уведомить правообладателя о сдачи участка в аренду, дожидаться его согласия вовсе не обязательно.

Если же в контексте договора фигурирует квартира или коммерческое помещение, согласие первичного арендодателя на субаренду строго обязательно. В противном случае собственник имеет полное право расторгнуть договор об аренде в одностороннем порядке. Какая-либо ответственность за сдачу арендуемого помещения в аренду без согласия собственника не предусмотрена, однако этот вопрос в законодательстве прорабатывается. Вряд ли такой формат будут квалифицировать как мошенничество, однако штрафные санкции вполне возможны. Как это будет на практике — возможно, скоро уже узнаем.

Какую недвижимость можно сдавать в субаренду, а какую нельзя?

Субаренда практически не ограничена в своем потенциале. Подобный формат сотрудничества, допустим, в отношении многих объектов недвижимости или их частей, в частности:

Для субаренды подойдет даже часть недвижимости. Например, комната в многоквартирном доме или второй отдел в торговом помещении.

Права и обязанности арендатора и арендодателя регулируются действующим законодательством. С юридической точки зрения каких-либо отличий от классического договора аренды нет.

По закону в субаренду не могут быть отданы лесные участки и объекты, расположенные в зоне повышенной экономической значимости. Сюда же относятся объекты малого и среднего предпринимательства. Чтобы не попасть в неприятную ситуацию, статус земли лучше проверять заранее в Росреестре.

Что в него входит, отличия от договора аренды

Заключить договор субаренды можно в стандартной форме без участия нотариуса. Если в сделке участвует представитель, нотариальное удостоверение все же понадобится. Владелец собственности в нем не фигурирует, от него нужно лишь согласие.

В договоре субаренды указывается:

С юридической точки зрения субарендодатель должен уведомить субарендатора, что они заключают договор субаренды, а не просто аренды. Это важно, поскольку вторичный арендатор должен знать, что собственником объекта является не вторая сторона сделки, а третье лицо. На практике же этим часто пренебрегают, и последние два пункта попросту не включают в состав договора. Если собственник объекта дал свое согласие на субаренду, никаких проблем не будет, однако при появлении конфликтных ситуаций возможны некоторые трудности.

На что стоит обратить внимание

Чтобы не было лишних проблем, договор субаренды нужно оформить правильно. Особенно важно сделать акцент на самом факте субаренды — вторичный арендатор должен понимать, что он арендует объект не у самого собственника, а у первичного арендатора.

Несколько нюансов о договоре субаренды:

Договор субаренды должен иметь четкие сроки. По закону они должны быть меньше сроков основного договора аренды этой недвижимости.

Выгодно ли сдавать объект в субаренду?

Субаренда — популярный инструмент в сфере бизнес-услуг. В плюсе остается как сам собственник недвижимости, фактически получающий двойную гарантию оплаты, так и арендатор, который с пересдачи объекта в аренду получает себе дополнительную прибыль.

Чаще всего такой формат сотрудничества применяется в коммерческом сегменте, где в качестве объектов недвижимости выступают склады, комнаты в торговых центрах, нежилые помещения и т. д. Субаренда жилых помещений встречается нечасто, поскольку многие собственники не готовы впускать в свои квартиры третьих лиц, которых они даже не знают. Если арендодатель и идет на такой шаг, то от первоначального арендатора требуются серьезные гарантии сохранности имущества, подкрепленные дополнительным документом, а не просто договором аренды.

На рынке коммерческой недвижимости через субаренду работают многие сектора бизнеса — универмаги, склады, гастромаркеты, торговые магазины. Зачастую это происходит из-за сложности контакта с самим арендодателем. Крупные посредники реализуют недвижимость быстрее, чем она попадает в открытый рынок, поэтому многим предпринимателям приходится работать уже с третьими лицами, а не с самими собственниками.

Что нужно запомнить:

Железнодорожные пути опутывают территорию всей страны, и, если за границами населенных пунктов найти земельные участки для иных целей возможно, то в городах и поселках, с их плотной застройкой, представляет интерес любой свободный земельный участок, даже в полосе отвода железной дороги.

Полоса отвода железной дороги – это земельные участки, непосредственно прилегающие к железнодорожным путям.

При этом, в отношении земельных участков, оказавшихся в полосе отвода железнодорожных путей вовсе не должен применяться режим, полностью запрещающий любое их использование. Да, в границах полосы отвода железнодорожного транспорта, в целях обеспечения безопасности движения, запрещается:

— размещение капитальных зданий и сооружений;

— разрастание сорной травянистой и древесно-кустарниковой растительности, скопление сухостоя, валежника, порубочных остатков и других горючих материалов.

— оказания услуг пассажирам,

— складирования грузов, устройства погрузочно-разгрузочных площадок, сооружения прирельсовых складов (за исключением складов горюче-смазочных материалов и автозаправочных станций любых типов, а также складов, предназначенных для хранения опасных веществ и материалов) и иных целей при условии соблюдения требований безопасности движения, установленных федеральными законами.

Соответственно, для перечисленных целей и могут предоставляться земельные участки, находящиеся в федеральной собственности и предоставленные ОАО «Российские железные дороги» (далее – ОАО «РЖД»), в субаренду. До недавнего времени законодательство не регулировало размер платы за предоставляемые в субаренду земельные участки, находящиеся в аренде у ОАО «РЖД».

С 6 апреля 2023 года в Правилах пользования земельными участками, являющимися федеральной собственностью и предоставленными открытому акционерному обществу «Российские Железные Дороги», утвержденных Постановлением Правительства РФ от 29.04.2006 N 264 (далее – ППР 264) появились нормы, ограничивающие ОАО «РЖД» в их действиях по определению размера платы за субаренду.

Общее требование – размер платы за субаренду земельного участка в полосе отвода железнодорожного транспорта не может теперь превышать 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка.

Однако, установлены и льготные условия субаренды. В частности, плата по договорам субаренды земельного участка передаваемых в субаренду лицам, осуществляющим строительство и эксплуатацию линейных сооружений не может превышать размер арендной платы земельного участка. Также как не может превышать размер арендной платы и размер платы, в случае передачи в субаренду земельного участка лицу, имеющему право на освобождение от уплаты земельного налога.

Отдельного рассмотрения заслуживает вопрос нахождения в полосе отвода железной дороги зданий и сооружений. Строить сейчас запрещено, однако, объекты капитального строительства, особенно в населенных пунктах, могли появиться и до введения запретов.

ППР 264 устанавливает, что ОАО «РЖД» обязано передавать часть арендованного земельного участка в субаренду лицам, имеющим в собственности либо в хозяйственном ведении расположенные на этом участке здания, сооружения. Если в полосе отвода расположены жилые дома, гаражи, используемые для собственных нужд, садовые дома, хозяйственные постройки, здания и сооружения, используемые для хранения и переработки сельскохозяйственной продукции, то размер субаренды земельного участка под такими объектами должен составлять 0,6 процента кадастровой стоимости земельного участка, рассчитанной пропорционально соответствующей части земельного участка.

В настоящее время в законодательстве появись не только четко установленные ставки за субаренду земельных участков, находящихся в аренде ОАО «РЖД», но также появилась возможность и выдела земельного участка, если на нем расположено здание или сооружение, не используемое для нужд железнодорожного транспорта. Земельный участок, необходимый для использования такого здания или сооружения, подлежит образованию путем раздела земельного участка, предоставленного ОАО «РЖД». Данная норма изложена в пункте 6 ППР 264. Правда, в случае, если такой раздел может привести к нарушению безопасности движения и эксплуатации железнодорожного транспорта, а также если земельный участок планируется использовать для нужд железнодорожного транспорта либо если сооружение размещено или может размещаться на земельном участке на основании сервитута или публичного сервитута, то вступит в силу запретительная норма.

Помимо своего собственного участка, можно сдать землю в субаренду. Это значит, люди, организации сдают недвижимость, которую сами взяли у кого-то в аренду. Сегодня разберемся, что такое субаренда на земельный участок, каковы условия и правила. Оказывается, нужно учитывать, кому изначально принадлежит надел, и некоторые другие факторы. Статья рассказывает, как проводится субаренда арендованного частного, государственного, муниципального, земельного участка, в том числе  сельскохозяйственного или иного назначения. Также объясняем, как риэлторам получить дополнительный доход параллельно работе.

Чем различаются аренда и субаренда земельных участков

Субаренда на земельный участок — это когда уже находящийся в аренде надел или его часть передается третьему лицу во временное пользование за дополнительную плату.

Например, компания «Ромашка» арендовала у собственника большую территорию. Стала называться арендатором. Затем появился гражданин Иванов, который захотел арендовать у «Ромашки» часть этой территории. Если собственник земли уведомлен и не возражает, то компания «Ромашка» заключает с гражданином Ивановым договор субаренды, передавая ему в пользование не свое имущество.

С первого взгляда схема может показаться сложной, хотя это не так. Чтобы было легче, рекомендуется запомнить основные понятия:

Когда участок передается по модели субаренды (СА), нужно учитывать несколько нюансов. АР не принадлежит право владения и распоряжения землей. Поэтому, если срок договора составляет менее пяти лет, сначала необходимо уведомить собственника. От уведомления можно отказаться, но для этого в договоре должен быть прописан соответствующий пункт. Также собственники изначально при заключении аренды могут указать запрет на СА. Механизм отправки уведомления законодательно не прописан. Но, чтобы не допустить возможных конфликтов и судебных тяжб, рекомендуется оформлять его письменно — например, письмом.

Если же государственная или муниципальная земля арендована больше, чем на пять лет, то спектр прав АР расширяется, и для СА не требуется получать согласие владельца участка. Также стороны не имеют права прописывать в договоре условия, по которым арендатору разрешается передавать свои права по договору третьему лицу только после получения согласия владельца участка. Соответствующее разъяснение в 2021 году выпустил Верховный суд РФ.

Поскольку АР фактически предоставляет свое право пользования другому лицу, то договор СА не может заключаться на срок, превышающий основную аренду. Например, участок арендовали на 10 месяцев — и его можно отдать по модели СА только до даты окончания этих 10-ти месяцев. Субарендатор не сможет заключить договор, скажем, на 12 месяцев.

Аренда и СА отличаются друг от друга тем, что в первом случае договор оформляется между двумя сторонами напрямую с владельцем, а дополнительного согласия ни у кого получать не требуется.

Стань партнером по страхованию ипотеки: и получай до 55% комиссии!

203 575 ₽

67 840 ₽

62 131 ₽

И еще 7 предложений по 35 банкам

Что говорит земельное право?

Аренда и СА земли регламентируются ст. 22 ЗК РФ. Помимо правил, о которых мы уже упоминали выше, есть категории земель, которые не подлежат субаренде. К таковым относятся:

Кроме Земельного кодекса, работают федеральные законы. ФЗ №316 от 14 июля 2022 года запрещает субарендовать территории сельхозназначения, что принадлежат государству, местным властям. Сделано это с целью, чтобы исключить ситуации, когда целевые земли не используются по прямому назначению, учитывая, как Россия делает упор на развитие сельского хозяйства.

Имеет ли право это делать арендатор

Мы уже говорили об этом: да, имеет. Однако необходимо поставить в известность владельца земли. Исключение — когда соглашение прописывает иные условия. Это касается договоров со сроком действия менее 5 лет, когда там не прописан запрет СА.

Когда соглашение сроком действия свыше 5 лет заключается касательно земли, принадлежащей муниципалитету, государству, не нужно запрашивать разрешение владельца на субаренду. Запрещается прописывать в соглашении обязательство заручаться таковым согласием.

Когда разрешена субаренда государственного земельного участка

При СА государственного земельного участка необходимо иметь в виду, что написано выше. В том числе, ознакомиться с категориями земель, не подлежащих СА.

Также нюанс: сдача земли по модели субаренды, если изначально сделка аренды заключена по результатам проведенных торгов. В законодательстве нет прямого указания на то, что в подобных ситуациях СА тоже должна оформляться на торгах. Закон запрещает уступку прав и перевод долга по договорам, заключенным на торгах (ст. 448 ГК РФ). Но к СА этот запрет не относится. Когда арендатор оформляет субаренду с третьей стороной, то это не снимает с него ответственности перед арендодателем по заключенному ранее договору. Поэтому ни уступки прав, ни перевода долга не происходит.

Соответственно, если договор аренды заключался на торгах, то для СА эту процедуру соблюдать необязательно — прямого указания на это нет. Однако на практике с таким положением могут быть не согласны местные антимонопольные органы. Поэтому, во избежании дальнейших споров, при оформлении СА стоит узнать мнение антимонопольного органа в регионе.

Субаренда муниципального земельного участка

СА муниципального земельного участка ничем не отличается от СА государственного. Для нее действуют те же правила, описанные выше: необходимость уведомления собственника, невозможность сдачи надела на срок больше, чем основная аренда, необходимость использовать территорию исключительно по назначению. Иногда для САР прописывают дополнительные обязанности.

Субаренда земельного участка сельскохозяйственного назначения

С 1 января 2023 года арендаторам запрещено передавать по схеме СА землю сельскохозяйственного назначения, которая принадлежит государству или муниципалитету и изначально предоставлена арендатору для открытия крестьянского хозяйства (КФХ). Также для таких участков запрещена переуступка прав аренды, передача в залог, использование в качестве вклада в уставный капитал обществ.

Каковы обычно условия субаренды земельного участка

Нужно помнить, что срок СА не должен превышать срок основной аренды. Принято указывать меньший срок, а не день в день, чтобы исключить накладки. АР не может распоряжаться чужой собственностью и сдавать участок, который выходит за границы, арендуемые им. Например, есть два соседних земельных надела от одного собственника. Физлицо или юрлицо арендовало один надел. По схеме СА можно сдать только его — насчет второго участка придется договариваться непосредственно с собственником.

Также для подстраховки нужно вписать условие о том, что обязательства по СА расторгаются, если по каким-то причинам основной договор аренды аннулируется раньше срока — это поможет арендатору избежать претензий от субарендатора.

Также договором СА должны быть зафиксированы реквизиты первичного договора аренды и данные участников изначальной сделки.

Субаренда арендованной земли

В документе обязательно прописываются:

Как происходит регистрация субаренды земельного участка

Процесс регистрации состоит из следующих шагов:

Нужно заполнить заявление о регистрации договора СА — это можно сделать в МФЦ, там же выдадут бланк. Если САР хочет получить не всю землю, а только часть, необходимо заблаговременно поставить нужный участок на кадастровый учет.

Подает документы одна из сторон соглашения. А если СА заключается с государственным или муниципальным органом, то подачей всех бумаг занимается он. Также понадобится соглашениие о субаренде, квитанция об уплате госпошлины (физлицо — 2000 руб., юрлицо — 22 000 руб.) и учредительные документы, когда стороной сделки выступает юрлицо.

Подаются в МФЦ лично или через представителя — во втором случае нужно оформить доверенность через нотариуса. В ряде регионов России возможна подача онлайн, через портал Госуслуг, но понадобится УКЭП — усиленная квалифицированная электронная подпись.

Чтобы зарегистрировать соглашение субаренды, у Росреестра уходит до семи рабочих дней. Если Росреестр приостанавливает регистрацию (например, не хватает справки или в ней ошибка), то заявитель уведомляется об этом. После регистрации в том же МФЦ, где осуществлялась подача, нужно получить выписку из ЕГРН с внесенными данными о СА.

Чем сервис Pampadu полезен риэлторам

Чтобы хорошо зарабатывать, риэлторы расширяют спектр услуг. С платформой партнерских продаж Pampadu легче выйти на дополнительный доход на продажах страховых продуктах, помощи при оформлении ипотеки.

Потребитель приобретает страховой полис, оформляя ипотеку. Так требуют банки, выдающие целевой кредит на покупку жилья. Большая часть сделок на рынке совершается с привлечением ипотечных средств. При оформлении в офисе СК цена полиса будет невыгодной. На платформе Pampadu — каталог с предложениями партнеров — крупнейших страховщиков России. Выбирайте вариант для клиента, оформляйте полис — и за  проведенную сделку вам будет перечислена комиссия.

Вариант заработка — помощь при оформлении ипотеки. Заполните шаблон на сайте, сделайте расчет на ипотечном калькуляторе. Система подберет предложения. После подачи заявки с вами свяжется менеджер для оформления. Далее менеджер сопроводит клиента до одобрения заявки банком. Когда клиенту выдали ипотечный кредит, риэлтору выплачивают вознаграждение.

Средства вкладывать не требуется. Регистрация бесплатная! Попробуйте и увеличивайте  доход, посвящая дополнительному заработку несколько часов в день.