Что выгоднее: купить жилье в ипотеку или копить через инвестиции? — Финансы на

Плюсы и минусы инвестиций в недвижимость – основные преимущества и недостатки 📑

Каждый адекватный человек задумывается о выгодных вложениях. Важно, чтобы инвестиции уберегли деньги от пагубного влияния инфляции. При этом желательно, чтобы инвестированные средства работали, приносили дополнительный доход.

Достичь обозначенных выше целей помогут инвестиционные инструменты, используемые на длительном временном периоде. При этом важно, чтобы они обладали минимальным риском и были весьма перспективными. Именно такими и являются инвестиции в недвижимость.

Необходимость в жилье у человека возникла много лет назад и сохранилась по сей день. Никуда не денется она и в будущем. Поэтому недвижимость всегда будет пользоваться спросом, а значит, она является отличным инструментом для инвестирования средств.

Более того, такие вложения представляют собой вполне приемлемый вариант для ведения бизнеса. Для этого вовсе не обязательно иметь огромные денежные суммы. Вкладывать деньги в недвижимость можно еще на начальном этапе строительства. Кроме того, есть возможность стать участником жилищного кооператива, купив в нем долю.

Как у любого другого финансового инструмента у инвестиций в недвижимость есть как плюсы, так и минусы.

Среди преимуществ ( ) такого вида вложений можно выделить следующие:

• на длительном периоде неизменная доходность, например, сдавая купленную недвижимость в аренду, можно получать прибыль долгие годы;
• относительная доступность вложений;
• недвижимость обладает достаточно высокой ликвидностью (при определенных условиях);
• широкий выбор вариантов для инвестирования.

Несмотря на существенные преимущества вложений в недвижимость они как все существующие варианты инвестирования подвержены риску.

Основными недостатками (-) таких инвестиций являются:

• спрос на недвижимость находится в довольно ощутимой зависимости от экономической обстановки в стране в целом и отдельном регионе в частности;
• цены на объекты недвижимости довольно высоки;
• в маленьких городах спрос на недвижимость находится на довольно низком уровне;
• высокие дополнительные расходы — коммунальные, ремонт, налоги.

Более того, присутствует и возможность форс-мажоров. Случается, что цена на объект недвижимости резко падает в силу непреодолимых обстоятельств. Например, квартиры в экологически чистом районе подешевеют, если вблизи построят завод или оживленную автодорогу. В итоге инвестор не только ничего не заработает, но и можно потерять часть вложенных денег.

Чтобы избежать большинства проблем, до момента инвестирования важно провести предварительный анализ. В ходе него сравниваются возможные варианты для вложения средств и изучаются различные факторы и обстоятельства, которые могут повлиять на стоимость недвижимости.

В какую недвижимость выгодно вкладывать деньги — 8 популярных вариантов сравнительная таблица 📊

Специалисты в области инвестиций считают, что вложения в сфере недвижимости гораздо менее рискованны, чем торговля на бирже, инвестирование стартапов и бизнеса. Объясняется это просто: недвижимость очень редко дешевеет.

Выгоднее всего вкладывать деньги в недвижимые объекты в крупных городах. Особенно актуально это для жилых помещений. При этом действует прямая зависимость: чем крупнее город, тем выгоднее в нем инвестировать деньги в недвижимость. Связан этот факт, прежде всего, с разницей ликвидности на нее в различных городах.

Но важно понимать, что в каждом населенном пункте можно найти свои подходящие объекты недвижимости для инвестирования. Чтобы получить максимальную прибыль, следует провести тщательный анализ всех существующих направлений и выбрать самое выгодное из них.

2000 – 2020 год

С ростом цен на недвижимость в Москве мы разобрались. А что на счет российского фондового рынка? За основу я взял индекс МосБиржи полной доходности “нетто”, который учитывает реинвестирование дивидендов и уплату налогов.

Данные по индексу МосБиржи полной доходности есть только с 2003 года. За эти 17 лет средняя годовая доходность составила 16,15%!

Итак, используем Excel и исторические данные последних 17-20 лет, чтобы попытаться ответить на главный вопрос этого поста: ипотека или накопление через инвестиции?

Что мы получили: квартира в Москве стоимостью 7.000.000 ₽ через 20 лет будет стоить почти 65.000.000 ₽. А наш капитал за 20 лет вырос с 700.000 ₽ (первоначальный взнос за ипотеку, направленный на инвестиции) до 61.500.000 ₽!

Если опираться на цифры за последние 20 лет и экстраполировать эти данные на следующие 20 лет, то выходит ипотека выгоднее инвестиций и уж точно выгодней банковского вклада с нынешней ставкой. Но лично мне не кажется этот сценарий правдоподобным. Слишком уж космические цифры получаются.

2020 – 2020 год

Рассмотрим временной отрезок с 2020 по 2020 год. За последние 10 лет стоимость квадратного метра в Москве в среднем росла на 3,2% в год. Это не означает, что цены на недвижимость росли постепенно каждый год на 3,2%, но для расчетов будем использовать именно эту среднюю величину, рассчитанную на основании цен в 2020 и в 2020 году.

А вот график индекса МосБиржи полной доходности “нетто” за последние 10 лет:

Средняя доходность за последние 10 лет – 12,26% годовых. Снова воспользуемся возможностями всемогущего Excel, чтобы выяснить: сможет ли фондовый рынок позволить нам накопить на квартиру и будет ли это выгоднее ипотеки?

Если опираться на статистические данные за последние 10 лет, и экстраполировать их на будущие 20 лет, то квартира в Москве стоимостью 7.000.000 ₽ через 20 лет будет стоить чуть больше 13.000.000 ₽. Если мы выберем жить в съемной квартире и ежемесячно направлять на инвестиции 24.

Повторю для тех, кто вдруг забыл, 24.700 ₽ – это разница между ежемесячным платежом по ипотеке и стоимостью аренды подобной квартиры в том же районе.

Выходит, что индексное инвестирование может сократит путь к покупке своего жилья на 8 лет! Это довольно серьезный срок, который как минимум заставляет задуматься о таком способе накопления на собственное жилье.

1. Насколько выгодно инвестировать в строительство жилья?

Средний срок возведения жилого дома составляет 2 года. За это время стоимость жилых помещений в нем увеличивается примерно на 45-75%.

Застройщикам выгодно привлекать средства инвесторов. Это позволяет избежать банковских кредитов и в то же время собрать сумму, необходимую для возведения дома. Поэтому на старте продаж, который обычно приходится на самые ранние этапы строительства, стоимость жилья минимальна.

Особенно большая разница в цене наблюдается при возведении микрорайонов или достаточно крупных жилых комплексов. Такие жилищные массивы возводят поэтапно. Девелоперы устанавливают минимальную первоначальную стоимость квартир, чтобы привлечь первую волну покупателей, а также создать положительный имидж.

В итоге, инвестируя средства в строящуюся недвижимость, после сдачи дома в эксплуатацию можно получить суммы в два раза большие первоначальных вложений. Единственное, что может насторожить инвесторов – риск, что строительство будет приостановлено или совсем прекратится.

Постепенно с течением времени стоимость жилья возрастает по мере продвижения строительства. Специалисты установили, что строительство каждого дополнительного этажа увеличивает стоимость недвижимости примерно на 3%. Поэтому, чем раньше будут инвестированы средства, тем большая прибыль в будущем будет получена.

Рассмотрим достоинства и недостатки инвестиций в строящиеся объекты недвижимости.

Среди плюсов ( ) можно выделить следующие:

• высокий уровень рентабельности, а также ликвидности;
• надежность – жилье крайне редко дешевеет (особенно это относится к крупным городам);
• высокий уровень предложения, а значит, большой выбор недвижимости для приобретения;
• различные способы использования недвижимости в будущем (перепродажа или аренда).

Получается, что одна удачная инвестиционная сделка способна приносить прибыль в течение многих лет. Например, купив квартиру в строящемся доме от застройщика, инвестор может в будущем сдать её в аренду. В итоге он получает пассивный доход, который не ограничен никакими временными рамками.

Есть у такого способа вложения средств и минусы (-). Основной заключается в том, что спрос на жилье определяется огромным количеством факторов. Например, в кризис многие не покупают квартиры, решив отложить такое мероприятие на неопределенный срок.

Но стоит заметить, большинство специалистов, сравнивая вложения в строящуюся недвижимость с другими способами инвестирования средств, делают вывод о том, что они гораздо менее рискованны, чем, например, игра на бирже.

Помощь профессионалов при инвестировании в недвижимость ⭐

Помощь со стороны профессионалов не бывает бесплатной. Однако она помогает значительно увеличить уровень прибыльности инвестиций.

Тем инвесторам, которые желают минимизировать риски, но при этом обеспечить достаточно высокую прибыль, можно посоветовать сотрудничать с экспертами в области инвестирования в недвижимость.

В России можно особо выделить три компании, работающих в этом направлении:

E3 Investment предлагает вложить средства на длительный срок в разные типы недвижимого имущества. При этом обеспечивается высокий уровень дохода. Здесь минимальный порог входа на рынке недвижимости. Инвесторы могут внести сумму от 100 тысяч рублей.

Желающие вложить средства в эту компанию, могут сразу узнать уровень ожидаемой прибыли. Для этого достаточно воспользоваться калькулятором на ее сайте.

Взносы в инвестиционную компанию характеризуются высокой степенью надежности. На все виды активов приходится по три вида страховки.

Вариант 5. инвестиции в коммерческую недвижимость

Это еще один вариант, который больше всего подходит достаточно опытным инвесторам.

В качестве коммерческой недвижимости выступают следующие объекты:

• торговые помещения – ТЦ, магазины и супермаркеты;
• рестораны, бары и другие заведения общепита;
• центры для развлечения, занятия спортом и образования;
• офисные и деловые центры;
• склады, ангары, хранилища;
• сельскохозяйственные помещения.

Для мегаполисов характерны вложения в офисные и торговые площади. Они пользуются высоким спросом со стороны бизнесменов, ищущих площади для аренды. Владельцы таких объектов, поддерживая их в надлежащем состоянии, получают стабильную прибыль.

Именно сдача в аренду считается лучшим способом заработка на коммерческой недвижимости. Для этого варианта характерна большая сумма первоначальных вложений и длительный срок окупаемости (не менее пяти лет).

Сравнить варианты инвестиций в строительство помогает представленная ниже таблица:

Из таблицы видно, что самым интересным вариантом для частного инвестора являются инвестиции в строительство жилья, а именно покупка квартир в новостройках с целью перепродажи.

Вариант 5. строящаяся недвижимость

Еще один вариант инвестирования – вложение средств в строящиеся объекты недвижимости (новостройки). Несмотря на то, что рискованность такого варианта несколько выше, но и получить можно значительно большую прибыль.

Объясняется это очень просто – объект недвижимости на стадии строительства стоит гораздо меньше, чем на вторичном рынке. Поэтому если инвестировать средства на начальном этапе, после окончания строительства цены, скорее всего, значительновырастут. В результате инвестор получит ощутимую прибыль.

Риски при инвестировании в строящуюся недвижимость чаще всего связывают с компанией застройщиком. Если он неблагонадежен, повышается риск возникновения следующих ситуаций:

• несвоевременная сдача объекта недвижимости в эксплуатацию;
• полная заморозка стройки;
• при незаконном строительстве или отсутствии разрешительных документов возможен полный снос строения.

Именно поэтому прежде чем вкладываться в строящуюся недвижимость инвестору необходимо провести тщательный анализ застройщика.

При этом важно изучить не только репутацию компании, но и следующие характеристики:

• время существования фирмы;
• количество законченных и сданных в эксплуатацию объектов;
• случались ли простои в процессе строительства в прошлом, их длительность и причины.

О том, как правильно купить квартиру от застройщика в новостройке (строящемся доме), читайте в специальном выпуске.

Вариант 1. жилая недвижимость

Этот вариант наиболее доступен частным инвесторам. Риск вложений в объекты жилой недвижимости минимальный.

Можно назвать два способа заработать на приобретении жилой недвижимости:

1. покупка с целью последующей перепродажи по более высокой стоимости;
2. приобретение для сдачи в аренду.

В любом случае, покупая квартиру, важно обращать внимание на следующие критерии:

• местонахождение — в престижном, спальном или студенческом районе, экологически чистом, удаленном от центра города;
• планировка помещений, в том числе наличие балкона, совмещенный или раздельный санузел;
• состояние — наличие и качество ремонта;
• инфраструктура — насколько далеко находятся детские сады, школы, поликлиники, остановки общественного транспорта, магазины.

В целом для покупателей может иметь значение любой, даже, казалось бы, несущественный критерий:

• вид из окна;
• этаж;
• соседи;
• контингент района местонахождения.

Чтобы купить квартиру (либо другой объект жилой недвижимости) максимально выгодно, искать ее придется самостоятельно, без помощи риелтора. Однако при этом важно проверить чистоту совершаемой сделки. О том, как это сделать и что нужно знать при покупке квартиры на первичном и вторичном рынке жилья, мы рассказали в прошлом выпуске.

Вопрос 1. куда выгоднее вложить деньги: в недвижимость или в банк на депозит?

Нередко люди без опыта в инвестировании, имеющие внушительную денежную сумму, задаются вопросом, как поступить с ней — купить квартиру и сдать в аренду или положить в банк на депозит?

Предположим, что у инвестора имеется в наличии 3 000 000 рублей. Рассмотрим оба варианта инвестирования.

1. Если положить деньги в банк под 10% годовых, за 12 месяцев можно заработать 300 тысяч рублей, если условиями депозита не предусмотрена капитализация. О том, что такое капитализация процентов на счете по вкладу и как самому рассчитать вклад с пополнением и капитализацией, читайте в отдельной статье нашего журнала.
2. Теперь предположим, что инвестор за имеющиеся у него средства купил однокомнатную квартиру в Москве. Сдавая ее в аренду, он будет получать по 25 тысяч рублей в месяц. В итоге за год набежит такая же сумма в 300 тысяч рублей.

Сравнивая два варианта, не стоит упускать из виду то, что в случае с арендой возникают дополнительные расходы — на коммунальные платежи, налоги, ремонт и другие. Кроме того, придется потратить значительное количество времени на поиск подходящего объекта недвижимости, заселение арендаторов.

Казалось бы, вклады гораздо выгоднее, чем покупка квартиры с последующей сдачей в аренду. Но это не совсем так, разбирая пример, мы не учли наличие инфляции. Обесценивание средств постепенно съедает сбережения.

При этом стоит учесть важное правило инвестиций — нельзя доверять официальным данным об уровне инфляции. На самом деле деньги обесцениваются гораздо быстрее. Получается, что в лучшем случае проценты по депозиту перекроют инфляцию, заработать же на таких вложениях вряд ли удастся.

В то же время цены на недвижимость редко падают. В долгосрочной перспективе ее стоимость растет. Также постоянно дорожает аренда.

Таким образом, получается, что при рассмотрении краткосрочного периода на депозитах можно заработать больше. Однако учитывая то, что квартиры дорожают, можно отметить, что недвижимость помогает более эффективно противостоять инфляции.

Вопрос 2. какую недвижимость выгоднее сдавать в аренду: жилую или коммерческую?

Некоторые инвесторы целенаправленно анализируют рынок недвижимости, чтобы понять, какие объекты сдавать выгоднее – жилые или коммерческие. В целом ответить однозначно на этот вопрос невозможно, так как на рынке действуют коммерческие и финансовые риски.

Для крупных инвесторов обычно более предпочтительной являются коммерческие объекты недвижимости. Специалисты считают, что такие вложения окупаются гораздо быстрее. Однако в силу своих особенностей они более затруднительны для новичков.

Что касается жилой недвижимости, выгодно сдавать ее в аренду тем, кто получил ее без денежных затрат, например, по наследству или в качестве подарка. При покупке такого объекта недвижимости он будет окупаться очень долго.

Стоит понимать, что инвестирование средств в объекты коммерческой недвижимости довольно рискованно. Связано это с тем, что на них больше влияет ситуация в экономике страны, например, наступление кризисного периода.

Инвестиции в коммерческую недвижимость подвержены и другим видам риска, которые сложно учесть. В результате могут быть допущены ошибки в процессе расчета необходимого капитала, что в конечном итоге приведет к тому, что увеличится вероятность покупки объекта с низкой ликвидностью.

Однако, говоря о финансовых отношениях, можно отметить, что в случае с коммерческой недвижимостью они намного стабильнее, чем у владельцев жилых помещений с их арендаторами. Оформляя аренду на коммерческую недвижимость, арендатор заинтересован в том, чтобы сохранить ее в надлежащем состоянии.

Особняком стоит вопрос дохода, получаемого от сдачи в аренду разных типов недвижимости. Всем известно, что при сравнении аналогичных по площади помещений, коммерческие объекты приносят гораздо больший доход, чем жилые.

Обратите внимание! Покупая недвижимость, инвестор должен проанализировать, какой потенциальный доход она принесет. Особенно это касается тех объектов, которые уже сданы в аренду. Прогноз рентабельности объекта недвижимости в момент его приобретения сделать вполне возможно.

Следует также сравнить усилия, требуемые для управления несколькими объектами недвижимости. Естественно, что объекты жилой недвижимости (даже если их несколько и они расположены в разных концах города) гораздо легче поддаются управлению, чем, например торговая площадь, разделенная на части и переданная в аренду нескольким бизнесменам. Тем более важно, что коммерческую недвижимость сдают на гораздо более длительный срок, чем жилую.

Некоторые инвесторы возразят, что сегодня управление недвижимостью можно передать специализированным организациям. Но это опять же требует дополнительных денежных вложений.

Вопрос 3. как покупать недвижимость максимально дешево?

В том, что недвижимость – выгодный вариант для инвестирования средств вряд ли кто-то усомнится. Тем не менее есть способы значительно повысить итоговую прибыль. Для этого можно воспользоваться советами, как купить недвижимость максимально дешево. При хорошем стечении обстоятельств сэкономить можно порядка 30% стоимости.

Рассмотрим возможные варианты:

1) Мы подробно обсудили приобретение недвижимости на стадии строительства. Такие вложения выгодны и имеют хорошую рентабельность. Однако и уровень риска в этом случае гораздо выше.

К сожалению, не исключена возможность того, что возведение дома застройщиком не будет закончено в назначенный день. Более того, известны случаи, когда дома не сдавались в эксплуатацию долгие годы. В таких ситуациях зачастую непонятно, будут ли вообще окончены строительные работы.

В большинстве крупных городов имеются по несколько объединений обманутых дольщиков. Эти люди по разным причинам – для личных нужд или с целью вложения средств – купили квартиры в строящихся домах, но в конечном итоге остались у разбитого корыта. Судиться со строительной компанией бывает непросто, особенно, если она объявит себя банкротом.

2) Еще один вариант, позволяющий снизить сумму вложений – приобретение объектов недвижимости без ремонта. Инвестор вкладывается в отделочные работы, после чего цена недвижимости сразу возрастает. При удачном стечении обстоятельств, проведении качественного ремонта с использованием добротных материалов можно достаточно быстро получить около 15% прибыли.

3) Инвесторы с опытом работы на рынке недвижимости пользуются еще более интересными способами экономии средств на приобретении объекта инвестирования. Например, многие из них приобретают конфискованную по разным причинам недвижимость, выставленную на торги.

В случае признания банкротом физических лиц и компаний, их кредиторы заинтересованы как можно быстрее вернуть полагающиеся им деньги. Поэтому нередко имущество банкротов выставляется на торги по очень сильно заниженным ценам. Про торги и аукционы по банкротству, мы писали отдельную статью.

4) В связи с возникновением большого количества неплатежей по ипотечным и другим видам залоговых займов кредитные организации нередко отсуживают у своих клиентов имущество, выступавшее по договору гарантией возврата средств. Такую недвижимость также реализуют по заниженным ценам, так как банкам важна скорость возврата собственных средств.

Где искать такие предложения:

В интернете можно найти специализированные сайты, на которых собрана информация по реализации объектов недвижимости, конфискованных у должников, а также отсуженных в качестве залога. Нередко инвесторы здесь находят очень интересные варианты для вложения средств.

Кроме того, информация о реализации залоговых, а также конфискованных объектов недвижимости юридических лиц содержится в соответствующем реестре по их банкротству.

Посуточно или на длительный срок. как лучше сдавать квартиру

В плане доходности краткосрочная аренда становится более привлекательной. Отчасти это связано с повышением интереса к внутреннему туризму из-за пандемии коронавируса. К тому же путешественники стали избегать многолюдных отелей в пользу отдельного жилья.

— Правда, здесь большое значение имеет состояние квартиры. Ценятся современный дизайн, продуманная планировка и красивые интерьеры — то, что позволяет выделить жильё из всего многообразия однотипных предложений. Самые ликвидные объекты — студии и однокомнатные квартиры. Они традиционно пользуются спросом у туристов и сотрудников в командировках, — говорит Артём Кромочкин.

По его словам, для краткосрочной аренды желательно выбирать студии с высокими потолками. Это позволяет разделить квартиру на два уровня. Второй может использоваться под спальню, а первый — под кухню и пространство для отдыха. В таком случае жильё можно сдать дороже.

Также очень важно и место расположения квартиры. Если для сдачи на длительный срок хорошо подходит недорогое жильё на окраине, то для посуточной лучше выбирать дома рядом с туристическим центром города.

— Долгосрочная аренда приносит в лучшем случае не более 4–5% годовых. Если же сдавать квартиру посуточно, то это требует времени от хозяина, так как придётся заниматься вопросами заселения жильцов. Как вариант — можно найти управляющую компанию, которая поможет получить большую арендую доходность — 7–8% годовых,— резюмировал управляющий партнёр компании RRG Денис Колокольников.

Способ 14. приобрести квартиру в момент строительства, а когда дом сдадут в эксплуатацию, продать

При таком способе недвижимость (чаще всего квартиры) покупается на ранних стадиях строительства.

При этом возможны варианты:

• купить недвижимость в самом начале стройки, когда есть только котлован или нижние этажи;
• инвестировать средства на более поздних этапах строительства.

Здесь действует прямая зависимость. Чем раньше приобретена недвижимость, тем большую прибыль можно получить после сдачи дома в эксплуатацию. В некоторых случаях прибыль инвестора достигает до 45-50% и более. Но чтобы получить такой доход, квартиру нужно купить минимум за полтора года до окончания строительства.

Важно принять во внимание высокий риск недостроя, который характерен для нашей страны. Шанс остаться без квартиры довольно большой. Поэтому безопаснее и быстрее всего получить прибыль можно, приобретая квартиру на последних стадиях строительства.

Преимуществами рассматриваемого способа являются:

• не требуется заниматься поиском, вселением и выселением жильцов;
• доход ближе к пассивному — достаточно купить недвижимость на этапе постройки, а когда она будет готова, продать;
• прибыль достаточно высока, так как недвижимость и материалы постоянно растут в цене.

Недостатком этого варианта является достаточно высокий риск недостроя.

Способ 15. приобретение квартиры в плачевном состоянии, проведение отделочных работ и продажа

В современном мире в квартирах нередко живут низшие слои населения, например, алкоголики, наркоманы. Естественно, что жилье у них находится в плачевном состоянии. В итоге в квартире отвратительная сантехника, ободранные стены, ужасный запах.

Встречаются и другие квартиры, подходящие для этого способа инвестирования. Это так называемые бабушкины варианты — недвижимость, в которой долгое время жили пенсионеры, которые не могли ухаживать за ней должным образом. Чаще всего к таковым относятся квартиры в домах старой застройки, которые эксплуатируются несколько десятилетий.

Подобные квартиры привлекают инвесторов. Их можно купить по очень низкой стоимости, сделав ремонт, довести до приличного состояния. После этого такую квартиру можно продать по среднерыночной цене или даже дороже. (О том, как быстро продать квартиру и какие документы нужны для ее продажи, мы рассказали в прошлом выпуске).

Можно также использовать такую недвижимость для разных вариантов сдачи в аренду.

Преимуществом такого варианта инвестирования является то, что продав такую квартиру после ремонта, можно получить существенную прибыль. Более того, можно сдавать ее в аренду, имея регулярный пассивный доход.

Недостатками этого способа являются:

• необходимость дополнительных затрат на ремонт;
• спрос на неблагополучные квартиры гораздо выше предложения, за такой недвижимостью охотятся многие риелторы, поэтому подбирать вариант можно очень долго.

Способ 17. строительство дома с нуля и продажа его после готовности

Такой вариант инвестирования довольно популярны потому, что земельные участки и непосредственно недвижимость с течением времени дорожают. Дом, построенный самостоятельно, обойдется дешевле квартиры такой же площади, причем разница может достигать 100%.

При таком варианте практически отсутствует риск недостроя. Он кроется только в финансовых возможностях инвестора, которые лучше рассчитать сразу. Значительно снизить сумму вложений могут те, у кого есть навыки строительства и несколько человек помощников.

При одновременном возведении нескольких домов появляется возможность сэкономить на строительных материалах. Кроме того, первоначальный капитал можно взять в кредит. Есть шанс оформить ипотеку на постройку загородного дома.

Чаще всего строят дома и коттеджи. При наличии большой суммы можно возвести таунхаус или даже небольшие дома из нескольких квартир.

Преимуществ у такого варианта инвестирования несколько:

• высокая доходность в случае успеха;
• возможность использовать дом в своих целях.

Среди недостатков можно назвать:

• инвестор должен разбираться во всех этапах строительства;
• если возведение дома планируется с использованием наемных рабочих, придется самостоятельно следить за ходом строительства.

Способ 18. переоборудование морского контейнера в жилое помещение

Для России такой тип загородной недвижимости является новым. По своей сути он напоминает обычную бытовку, но комфортно обустроенную. Такой дом – самый доступный вариант. Здесь даже строить ничего не нужно. Достаточно установить контейнер, сделать качественный ремонт, протянуть коммуникации.

Когда комфортные условия для проживания будут достигнуты, в таком доме можно жить самому или продать его. Если вблизи участка расположены автомагистрали, вполне реально сдать такой дом в аренду.

Затраты на создание такого жилья невелики. Контейнер можно купить б/у примерно за 100 000 рублей. Ремонтные работы и подведение коммуникаций обойдутся еще примерно в 150 000 рублей. В принципе этого вполне достаточно, чтобы получить приемлемое жилье.

Любопытно, что в случае необходимости в будущем такой дом можно перевезти на новое место.

Например, приобретен участок, на котором планируется строительство капитального дома. Во время проведения работ можно жить в доме из контейнера. Когда стройка будет закончена и работы переведены на другой участок, туда же можно будет перевезти и дом.

Если говорить об инвесторском интересе, дом из контейнера, если его красиво отделать, вполне можно сдать в аренду. Конечно, такая аренда гораздо дешевле, чем в полноценном доме, но спрос на такое жилье будет всегда. Это связано с тем, что многие люди ищут для проживания как можно более дешевые варианты.

Подойдет такой вариант и тем, кто покупает землю, но не имеет на данный момент возможности начать стройку. В этом случае на земельном участке можно разместить дом из контейнера, жить в нем самому. Если же сдавать такое жилье, можно копить на строительство или гасить взятый на покупку земли кредит.

Достоинства такого варианта инвестирования следующие:

• низкая стоимость жилья;
• можно создать креативный интерьер, необычный дизайн снаружи дома.

Недостатком является то, что далеко не каждый согласится жить в доме из контейнера. Однако если приложить максимум фантазии и сделать жилье достаточно комфортным, отбоя от арендаторов не будет.

Способ 2. приобретение квартиры с целью посуточной сдачи в аренду

Этот способ получения прибыли от инвестиций в недвижимость является более прибыльным. Однако он требует достаточно больших усилий: понадобится почти каждый день показывать квартиру, выселять и заселять новых жильцов, делать уборку, стирать постельное белье и полотенца.

При сдаче квартиры посуточно важно правильно выбрать жильцов. Лучше всего, если это будут туристы или командировочные. Такие категории граждан снимают жилье на более длительный срок — до нескольких недель, так как это в любом случае выгоднее проживания в гостинице. Обычно такие жильцы ведут себя спокойно, и проблем с ними не возникает.

Сдавать квартиру молодежи, желающей повеселиться, менее предпочтительно. Это чревато жалобами соседей, испорченной мебелью и ремонтом, задымленностью от табачного дыма в квартире.

Если инвестор решает сдавать квартиру посуточно, можно посоветовать ему брать залог в размере стоимости проживания. Это станет страховкой на случай порчи какого-либо имущества. Нелишним будет также сделать копию паспорта.

Преимуществом такого способа инвестирования является более высокий уровень прибыли.

Среди недостатков можно назвать:

• вероятность порчи мебели и другого имущества;
• необходимость часто показывать квартиру, заселять и выселять жильцов;
• требуется регулярно проводить уборку и стирку.

Способ 3. участие в коллективных инвестициях

Инвесторам, которые ищут максимально безопасных вариантов вложения средств в строящуюся недвижимость, можно посоветовать сотрудничать с посредниками. При этом можно стать участником профессионального инвестиционного проекта, совсем не покупая недвижимости. Для этого достаточно вступить в коллективный инвестиционный фонд и получать доход в качестве пайщика.

В Москве и области действуют несколько надежных фондов, которые вкладывают средства в недвижимость. В том числе строящуюся:

E3 Investment – здесь минимальная сумма для входа составляет 100 тысяч рублей. При прибыль гарантируется на уровне 25-90 процентов. Все вложения в фонд застрахованы. Инвестор может самостоятельно выбрать срок окупаемости вложенных средств от полугода до двух лет.

Денежные средства инвесторов вкладываются профессионалами в высоколиквидные объекты недвижимости, вкладчику остается получать прибыль. Такой вариант представляет собой пассивный заработок с гарантированной прибылью и минимальным уровнем риска. Компания предоставляет информационную поддержку, а также бесплатные консультации инвесторов.

Sminex – компания инвестирует средства в готовые апартаменты, а также объекты на этапе возведения. Фирма сама возводит дома, в качестве дополнительной услуги инвесторы получают ремонт квартир. Кроме того, компания берет на себя заботы о поиске арендаторов.

Фирма строит коттеджи, жилые дома, коммерческие объекты. Неоспоримым преимуществом представленной организации специалисты называют ориентированность на достижение высокого качество строящейся недвижимости, а также сохранность их в процессе эксплуатации.

Способ 8. вложение средств в зарубежные объекты недвижимости для сдачи по гарантированной аренде

Многие считают, что рынок зарубежной недвижимости более надежный и прибыльный. Поэтому он манит различных российских инвесторов от мелких до крупных.

У инвесторов нередко возникает вопрос, как наиболее безопасно сдавать в аренду недвижимость за границей, проживая в России. Самый простой вариант – заключение договора о гарантированной аренде с управляющей компанией (УК), в роли которой могут быть как застройщики, так и независимые фирмы.

В договоре на управление недвижимостью прописывается стоимость обслуживания, а также другие обязательства УК — от оплаты коммунальных платежей до последующей сдачи объекта недвижимости в аренду.

Самые выгодные условия предлагают во Франции, потому что именно там этот способ и возник.

Суть механизма заключается в следующей схеме:

1. инвестор приобретает недвижимость;
2. в квартире делается ремонт, покупается мебель;
3. дочерняя компания строительной фирмы сдает квартиру в аренду;
4. инвестор получает комиссионные, которые составляют от 3 до 6 процентов стоимости квартиры в год в зависимости от местонахождения недвижимости.

Преимуществом такого способа является то, что инвестору нет необходимости заниматься поиском жильцов. Все организационные моменты также берет на себя управляющая компания.

Типы недвижимости, которые доступны для покупки за рубежом, отличаются разнообразием. Здесь можно приобрести:

• виллы;
• мини-отели;
• апартаменты;
• квартиры на берегу моря;
• апарт-отели.

Если инвестировать средства в недвижимое имущество, расположенное в курортных зонах, можно быть уверенным, что пустовать оно не будет. Более того, стоимость такой недвижимости зачастую гораздо ниже, чем в крупных российских городах. Особенно существенная разница наблюдается при сравнении с Москвой.

Среди плюсов такого варианта инвестирования можно назвать:

• надежность;
• перспективность;
• возможность вложений любой категорией инвесторов;
• в случае гарантированной аренды можно получать пассивный доход. Который зачастую выше, чем при сдаче в аренду других объектов недвижимости.

Среди сложностей можно выделить:

• необходимость свободного владения иностранными языками;
• придется хотя бы один раз посетить страну, в которой планируется купить недвижимость;
• сложно найти информацию о юридических и законодательных особенностях зарубежных стран.

Этап 1. выбор застройщика

Обязательным и важным мероприятием на начальном этапе инвестирования в строительства является анализ девелопера. Важно не только выяснить название застройщика, но и уточнить, какая у него репутация. Специалисты рекомендуют инвестировать средства только в те строящиеся объекты, возведением которых занимается известная в городе строительная компания.

В процессе выбора застройщика важно учесть:

• репутацию фирмы;
• сколько объектов компания уже сдала в эксплуатацию;
• отзывы;
• насколько опытна компания в комплексном строительстве;
• сколько инвесторов у застройщика;
• партнерство с кредитными организациями (банки внимательно выбирают, с кем сотрудничать, проводят тщательный анализ и не взаимодействуют с застройщиками, у которых сомнительная репутация);
• насколько тщательно застройщик соблюдает законодательство (основной регулирующий акт – федеральный закон 214-ФЗ).

В Москве и Московской области можно доверять следующим застройщикам:

ГК ПИК – один из самых крупных застройщиков в России. Компания основана в 1994 году, она с успехом реализует крупные строительные проекты по всей территории России. Ориентируется на возведение доступного жилья. За годы деятельности было построено около 250 тысяч квартир площадью 15 миллионов кв. м. Является одним из системообразующих предприятий в экономике России.

А101 Девелопмент — компанией построено около 500 тысяч кв. м. жилой недвижимости, а также более 50 тысяч – коммерческой. Застройщик также возводит детские сады и школы, взаимодействуя с бюджетом. Налажено сотрудничество с несколькими крупными банками в рамках программ ипотечного кредитования. Застройщик включен в ТОП-5 по Московской области и ТОП-15 по всей территории России.

Capital Group – фирма, которая занимается полным циклом строительных мероприятий от проведения анализа участков под строительство до отделки готовой недвижимости. Доведен до конца 71 проект, в результате чего построено 7 миллионов кв. м. площадей. Объекты компании названы лучшими проектами в Москве и Московской области.