Для инвестиций лучше всего купить квартиру в новостройке Санкт-Петербурга возле метро. – Интервью

Какой первоначальный взнос нужно иметь?

Одно простое правило — чем больше вкладываете, тем больше прибыль, но начинать можно даже не имея первоначального взноса. Это абсолютно реально. Индивидуально я вам расскажу. Хотя, признаюсь, честно, инвестиции в недвижимость с более менее хорошей выгодой начинаются тогда, когда у вас есть хотя бы минимальный взнос. Пусть даже 250 000 р., как было у меня.

Вместо «долёвки»: петербуржцам предложили новую форму инвестиций в жилье

В поиске дополнений к проектному финансированию петербургские девелоперы выходят на фондовый рынок. «Эксперт РА» ожидает, что к концу следующего года количество девелоперов — эмитентов облигаций может превысить 35–40 компаний. Их облигации заменят «продвинутым» инвесторам прямую покупку жилья, говорят РБК Петербург эксперты и игроки рынка.

Болезненная реформа

Изменение схемы финансирования строительства жилья в России лишает девелоперов прямого доступа к средствам дольщиков. Болезненные реформы на фоне хронической нехватки собственных средств вынуждают представителей отрасли искать альтернативные способы привлечения денег, ключевым из которых должен стать публичный рынок капитала. При этом на первом этапе девелоперам придется доплачивать инвесторам премию за риск. В результате доходность вложений в их ценные бумаги будет оставаться на достаточно привлекательном уровне. Главное — не ошибиться при выборе объекта для вложений.

C 1 июля 2020 года все новые проекты в жилищном строительстве должны осуществляться по схеме банковского проектного финансирования с использованием эскроу-счетов. По оценке старшего директора отдела корпоративных и суверенных рейтингов «Эксперт РА» Дмитрия Сергиенко, отрасль переносит реформу болезненно — недостаточная скорость замещения средств дольщиков уже приводит к сокращению объема текущего строительства. Так, за первый год с начала перехода на проектное финансирование этот показатель по всей стране снизился на 16%, или на 20 млн кв. м.

Единственный выход

По состоянию на начало августа 2020 года банками было открыто лимитов на застройщиков примерно на 1,5 трлн руб. С учетом того, что только треть строящегося жилья перешла на проектное финансирование, банкам нужно одобрить проектов еще по крайней мере на 3 трлн руб. Такие оценки приводятся в обзоре отрасли жилищного строительства, подготовленном рейтинговым агентством «Эксперт РА».

«Очевидно, что банки не могут в краткосрочной перспективе закрыть всю потребность в финансировании девелоперов. Теряя доступ к бесплатным средствам дольщиков, застройщики нуждаются в дополнительных источниках привлечения капитала. В условиях почти полного отсутствия собственных средств единственной доступной альтернативой служит выход на рынок публичного долга», — уверен Дмитрий Сергиенко.

Для инвестиций лучше всего купить квартиру в новостройке санкт-петербурга возле метро. – интервью

Приход проектного финансирования на рынок радикально меняет правила игры: теперь застройщики вместо денег дольщиков будут строить на выданные банками кредитные средства, а покупателям придется принять непростое решение: приобретать ли более дорогое жилье? О том, кто останется на рынке после 1 июля и какие объекты теперь будут востребованы покупателями, специально для Новострой-СПб рассказал Игорь Горский, президент Ассоциации риелторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Для инвестиций лучше всего купить квартиру в новостройке Санкт-Петербурга возле метро. – ИнтервьюЕсть мнение, что в результате перехода к проектному финансированию и эскроу-счетам произойдет укрупнение игроков первичного рынка (об этом говорил А. И. Вахмистров, глава «Объединения строителей Санкт-Петербурга»). Как это повлияет на рынок?

Полностью согласен с Александром Ивановичем, я очень уважаю его мнение как профессионала рынка. Я тоже искренне считаю, что произойдет укрупнение рынка. Мы видим, что часть строительных компаний уже ушли из отрасли – таковы современные реалии.

Мои прогнозы совпадают с экспертами рынка, недвижимость вырастет в цене. А это значит, что потенциальные покупатели будут предъявлять более серьезные требования к качеству строительства, к отделке и к самому продукту.

Проекты останутся разноплановыми, ведь не все хотят жить в КОТах (в проектах комплексной застройки – прим. Новострой-СПб), но и не всем по карману квартиры бизнес-класса и жилье vip-сегмента. В городе есть разные локации, некоторые из них достаточно интересные для возведения нестандартных проектов.

Новостройки, на мой взгляд, будут более продуманными, более интересными с архитектурной точки зрения и внутреннего наполнения.

Получается, что дело не в масштабах, а именно в продуманности проектов?

И в масштабах тоже. Мне кажется, что серьезный удар будет нанесен по недвижимости масс-маркета, то есть по новостройкам эконом-класса, у этого сегмента есть еще подраздел «жесткий эконом».

Компании, которые работали в этом сегменте, могут столкнуться с определенными сложностями. Если у таких застройщиков была скромная маржа, но в то же время большие объемы строительства и серьезные обязательства перед покупателями, то при росте цен на квартиры или при изменении условий работы застройщиков, такие компании рискуют не справиться с выполнением текущих обязательств.

Дело в том, что строительная отрасль, особенно в сегментах комплексного освоения территории, которое предполагает масштабные объемы жилья, требует выполнения четкого сценария.

Первую часть проекта продали, начали вторую часть, третью запустили в процесс разработки, четвертая часть проекта должна уже находиться в моменте подбора пятна для будущей застройки и т.д.

Масштабная стройка – это некий конвейер, непрерывный процесс. Если выбить из этого процесса хоть одну составляющую, может забуксовать весь огромный проект.

Вы говорите о том, что удар придется по масс-маркету – получается, что застройщики будут вынуждены поднять цены, но покупателя на эти цены не будет?

Если цены на квартиры в новостройках вырастут, а я считаю, что они неизбежно вырастут, важным становится одно: на сколько? С принятием новой версии закона о долевом строительстве количество подзаконных документов сильно вырастет. Грядут дальнейшие изменения закона, но застройщики и агентства недвижимости не понимают, как будет работать новый закон.

Получается, если возвращаться к вопросу, за какими проектами будущее, то масштабные ЖК, «муравейники», скорее всего уже не будут строить?

Нет, не обязательно. Возможно, именно масштабные проекты как раз будут востребованы застройщиками, которые нашли свою нишу, смогли правильно выстроить бизнес-модель и научились работать с себестоимостью. Игроков на рынке станет меньше, но в то же время они укрупнятся. Останутся только профессионалы, поэтому новостройки в новой реальности будут совсем другого, более высокого качества.

Некоторые эксперты предполагают, что в связи с приходом проектного финансирования объемы строительства сократятся, а цены вырастут. За счет чего будет уменьшение объемов? Будут строить проекты с меньшей этажностью или дробить большие проекты на несколько маленьких? Или застройщикам придется отказаться от строительства в каких-то случаях и продавать купленные участки?

Для клиента очень важен выбор. Застройщики продолжат возводить как малоэтажное, так и многоэтажное жилье. Понятно, что построить дом высотой 18-20 этажей выгоднее, чем дом высотой всего 3 этажа, просто исходя из количества квадратных метров и получения с этого дохода. Проблема в другом: количество застройщиков сократится.

У нас станет меньше компаний, которые смогут возводить жилье, из-за этого сократится количество строящихся квадратных метров. Останутся только крупные и средние компании, и компании с 1-м – 2-мя проектами, но у которых отлаженная внутренняя структура и четкая система финансирования. Большинству мелких и средних застройщиков придется уйти с рынка, поэтому их останется очень мало.

К тому же с крупными застройщиками сложно конкурировать: у них серьезные стандарты строительства, качественный менеджмент. Такие структуры, даже если переходят в сегмент масс-маркета, всё равно строят жилье по высоким меркам, не снижая качества.

В математике есть такое понятие – «система всегда стремится к равновесию». Вот система строительства объектов и система приобретения жилья по новым правилам найдет свое равновесие. Итогом этого баланса станет уменьшение количества жилья, что вступит в противоречие с посланием президента о сохранении темпов строительства жилья и его наращивания.

Читайте также:  Крымские перспективы — Территория инвестирования

Какие проекты наиболее востребованы у покупателей сейчас, какие тренды наблюдались в 2020-2020 году? Есть ли динамика, тяготение спроса к какому-то определенному формату?

Нет, покупателю сегодня интересно всё – масс-маркет, комфорт-класс, бизнес-класс, элитное жилье и премиум. Сделки в основном происходят в сегментах эконом-класс и комфорт-класс. Просто по причине того, что есть большая нехватка физических объектов для проживания наших граждан.

Те нормы, которые были у нас достаточно давно, не удовлетворяют потребностям. Люди, к счастью, женятся, к несчастью – разводятся, создается большее количество семей. Выросла рождаемость – у нас стали больше популярны 2-, 3- и 4-комнатные квартиры.

Два-три ребенка в семье – это уже норма. А жить с тремя детьми даже в 3-комнатной квартире не очень комфортно, поэтому 4-комнатные квартиры тоже набирают популярность.

Еще 5-10 лет назад застройщик как черт от ладана бежал от больших квартир – тогда и появились студии. Появились и дома с одними только студиями. Потом эти кварталы превратились практически в «гетто». 

Сейчас люди тщательнее выбирают: им важен комфорт, количество парковочных мест, они поддерживают концепцию «двор без машин», чтобы их дети гуляли в безопасности, был свежий воздух. Они готовы платить за это.

То есть 3-, 4-комнатные квартиры востребованы даже в эконом-классе?

В эконом-классе меньше. В основном – это комфорт-класс и выше. В экономе и «жестком» экономе людей привлекает минимальная цена и хотя бы относительно удобная локация. Это транзитное жилье для тех, кто не хочет снимать, пока зарабатывает на что-то лучшее.

Потом, когда человек накапливает достаточную сумму, когда у него уже намечается семья – тогда он стремится в комфорт-класс и выше. Чтобы обеспечить достойный уровень жизни своим детям.

Вполне естественно хотеть переехать в жилье классом повыше – это нормально. Поэтому можно сказать, что такая тенденция есть: квартиры эконом-класса люди воспринимают больше как «транзитный» вариант на пути к более высокому классу жилья. Но, конечно, к сожалению, есть и те, кто в эконом-классе остается.

Эксперты прогнозируют затоваривание рынка новостроек через 1,5-2 года. Какие форматы жилья будут наиболее ликвидны в такой ситуации? Во что стоит вкладываться?

Для увеличения дохода, считаю, что вкладываться надо в апарт-отели – в правильные апарт-отели, которые генерируют доход. Инвестировать нужно в объекты с хорошей локацией и инфраструктурой. Качественные объекты будут дорожать, некачественные – дешеветь.

Если говорить сейчас не об апарт-отелях, куда выгодно вкладывать деньги?

Считаю, что если вы говорите об инвестиции в объект недвижимости, то нужно обращаться к людям, которые занимаются этим профессионально, то есть к риелторам.

А вообще, если у вас есть запрос на объект, который будет приносить доход через 10 и через 20 лет, тогда нужно взять квартиру комфорт-класса и выше у метро – она всегда будет интересна арендаторам, потому что там используются качественные материалы, усиления конструкций – у нее другой срок эксплуатации, всё другое. Или же есть вариант купить такую квартиру возле перспективной станции метро.

Метро у нас имеет свойство переносить сроки открытия станций.

Мы говорим о длинных горизонтах. Да, мы, к сожалению, отстаем от Москвы, где объявили, что в 19-м году построят 14 станций метро. Обидно и жалко, что у нас не такие темпы.

Доля сделок с ипотекой сейчас достигает 90%, то есть собственных средств у населения практически не осталось. Ставки растут, тарифы ЖКХ растут, ожидается более серьезная инфляция. Как будет меняться портрет покупателя новостроек в ближайшие годы? 

Да, ситуация не самая инвестиционно привлекательная. Но мы в такой ситуации живем уже несколько лет – для нас это данность. Я считаю, и наши исследования показывают, что по ипотеке мы продаем порядка 60, может быть 70% – точно не 90.

Продается вторичка, и люди с прямыми деньгами приобретают первичку. Когда процентная ставка была меньше, покупатели инвестировали через кредиты. Сейчас ставка возросла, и тут же увеличилось количество прямых денег, которые люди вкладывают.

Не всегда же люди вкладываются в квартиры в новостройках только за счет собственных накопленных средств. Иногда это деньги от чего-то: продажа загородного дома, наследство, продажа квартиры, которая не нужна –  люди разъехались, кто-то кому-то выплатил дивиденды – в общем, огромное количество причин, по которым люди покупают по прямым деньгам.

Кроме того, люди почувствовали вкус хороших объектов, и уходить опять в гетто, по моим наблюдениям и по той информации, которую я вижу на рынке – никто не готов.

Да, действительно, небольшие квартиры будут пользоваться спросом, их же очень много на вторичном рынке – не очень качественное жилье, построенное в советские времена.

Предполагаю, что количество небольших студий в новых домах будет меньше, их уже и так много на вторичном рынке.

Будет ли спрос на купленные сейчас небольшие квартиры для сдачи в аренду спустя несколько лет?

Возможно будет, а возможно – нет. Может быть, люди поймут, что лучше, чем за 15 тысяч рублей брать квартиру в аренду и ехать 25 минут до метро – снять за эти же деньги комнату. Или, возможно, появятся какие-то хостелы, которые будут сдавать те же самые комнаты внаем со специальной инфраструктурой – например, совместной кухней.

Или, может быть, застройщики вынуждены будут предложить еще более доступный продукт – к примеру, квартиры площадью менее 20 кв. метров, жилье с признаками коммунальных квартир (общее пространство небольшие личные комнаты, по аналогии с апарт-отелями «Вертикаль», как вариант)?

Думаю, что нет, потому что это безумно дорого. В каждой квартире должен быть санузел, в каждой квартире должна быть кухонная зона, нужно подводить к этому инфраструктуру, а это затраты.

Во-вторых, если уж власть начинает серьезно смотреть в сторону апартаментов и не всегда бывает ими довольна, она не пропустит возможность строительства таких объектов.

Квартиры с отделкой от застройщика – будет ли этот тренд усиливаться? Ведь это готовое для проживания жилье, а бетон еще нужно доделывать. Квартиры с отделкой – ликвидный продукт в Санкт-Петербурге сегодня или к нему еще есть вопросы?

Однозначно ликвидный, и да, будет пользоваться всё большей популярностью. Люди стали ценить свое время. Компаний, которые качественно делали бы ремонт, больше не становится, все намучались с этими бригадами фрилансеров или бригадами, которые начинают делать, а потом пропадают.

И для масс-маркета квартира с ремонтом – это прекрасный выход. Потому что ты, купив квартиру, можешь поехать в торговый центр, который продает готовую мебель, купить ее, поставить в квартире и жить там.

То есть люди уже не хотят собственный дизайн и делать всё сделать самостоятельно?

В масс-маркете нет, но, конечно, никто не мешает это сделать. Отделка однозначно стала трендом. И он будет только усиливаться.

Компании в сегментах бизнес- и элит-классов, например, предлагают 5-6 проектов, разработанных известными дизайнерами: классика, хайтек, фьюжн, – можно выбирать, что больше нравится.

Читайте также:  Финансовая сводка компании Bashneft (BANE_p)

Все же доступная цена для многих остается ключевым фактором при выборе новостройки. Как изменится социальный фон в Петербурге и в стране в новых условиях функционирования рынка? Не случится ли так, что люди будут недовольны новыми правилами на рынке недвижимости больше, чем они были недовольны и напуганы долгостроями? 

Надеюсь что нет, этого не произойдет, потому что этот закон и призван изжить долгострои. Если раньше люди стояли с плакатами около строительных компаний, то теперь в случае догостроя они будут стоять с плакатами около банков.

А для банков основа их деятельности – это репутация. Они не могут позволить себе репутационные риски, поэтому банки сделают всё, чтобы объекты возводились в срок.

Долгостроев не будет, но не будет и доступного жилья. Не вызовет ли это новую волну социального недовольства?

Возможно, будет какое-то муниципальное жилье. Возможно, будет дотация. Или субъекты будут приобретать жилье на аукционах, как это уже неоднократно было в Петербурге – для муниципальных нужд, для нужд многодетных семей, для неимущих или нуждающихся. Думаю, государство придумает какие-то пути решения.

Есть мнение, что в результате перехода на эскроу-счета часть спроса переместится со вторичного рынка на рынок готовых новостроек. Какие проекты смогут составить достойную конкуренцию вторичке?

На самом деле многие. Ведь люди покупают квартиры в новостройках прежде всего потому, что для них важно быть первым жильцом в этой квартире. Кроме того, новые комплексы строятся по другим строительным принципам, с использованием других материалов и по новым концепциям и стандартам.

Может быть такое, что часть спроса переместится со вторичного рынка на готовую первичку?

Она уже и так переместилась. Люди выбирают как готовые новостройки, так и проекты, которые находятся на начальном этапе строительства. Новое жилье – это новые эмоции, это всегда начало чего-то нового и позитивного.

 Читайте также

«Риск того, что покупатели потеряют часть средств даже после перехода на новую схему продаж, действительно существует»

По итогам июня в Петербурге сдали более 107 тыс. кв. метров жилья

Квартиры в Санкт-Петербурге подорожали за полгода на 6%


Дата публикации 10 июля 2020

Инвестиции в недвижимость спб. как и сколько я на этом заработал?

Инвестиции в недвижимость СПб для меня начались в 2020-м году. На своей первой квартире я заработал 650 000 р. за 1,5 года. Купив вторую, рассчитываю заработать 1 млн, вложив всего 250 000 р. Это проще, чем кажется!

О чем я вам расскажу в этой статье:

  • История из личной жизни про инвестиции в недвижимость
  • Как инвестировать в новостройки?
  • Сколько можно на этом заработать?
  • Какой первоначальный взнос нужно иметь?
  • Примеры удачных инвестиций
  • Есть ли риски в таких инвестициях?

Инвестиции в недвижимость. есть ли риски?

Риски есть тогда, когда вы не знаете у какого застройщика купить квартиру. Когда есть шанс, что вы купите у ненадежной строительной компании, которая не построит в срок или не построит вообще. Если же вы покупаете у хорошего застройщика, риски сводятся к нулю.

Для того, чтоб купить надежно, вам нужно:

  • Много часов и дней изучать весь интернет, чтоб понять у каких застройщиков можно покупать, а у каких нет
  • Обратиться к хорошему специалисту по новостройкам
  • Обратиться ко мне, как к хорошему специалисту по новостройкам (извините, нет у меня времени на скромность)

С учетом того, что мои услуги бесплатны, как вы поступите?

Но если вы все еще боитесь общаться с людьми, то для начала прочитайте мою статью Рейтинг надежности застройщиков 2020

Инвестиции в недвижимость. как правильно инвестировать в новостройки?

Вы покупаете квартиру на начальном этапе строительства дома, когда цена самая низкая. В процессе строительства цена растет и достигает своего максимума, когда дом уже построен. Продаете квартиру дороже, чем купили и получаете прибыль.

Инвестиции в новостройки. часть 1: в каком районе лучше купить новостройку в спб?

Комментарий независимого эксперта Абрамова Артема:

Сегодня мы поговорим об инвестировании в первичную недвижимость, как о наиболее надежном и лучшем способе преумножения и сохранения ваших денежных средств.

Факторы, влияющие на цену новостройки

Рано или поздно каждый из нас сталкивается с выбором жилого комплекса и его местоположения. Санкт-Петербург – город большой, поэтому от количества предложений голова идет кругом.

Итак, давайте разберем факторы, влияющие на цену квартиры на финальной стадии строительства. К ним относятся:

1. Район и перспективы развития.

2. Планировка квартиры.

3. Сроки начала и окончания строительства.

Допустим, у вас есть некая сумма, которую вы планируете вложить в строящуюся недвижимость. Районы Кудрово, Янино, Девяткино или Мурино, на мой взгляд, пока еще могут быть интересны с точки зрения инвестирования, но в тоже время ваша прибыль там будет уже не столь значительной по сравнению с другими, наиболее перспективными районами города.

60-70% всех построенных или строящихся квартир в Девяткино и Кудрово куплены инвесторами по принципу «все вложились, и я вложил». Это неверный ход. Представьте, какое количество объявлений о продаже будет на финальной стадии строительства, а в условиях высокой конкуренции вам неизменно придется снижать стоимость жилья.

Низкая стоимость и близость к метро еще не гарантируют вам успехов в инвестировании в условиях высокой конкурентной борьбы. Поэтому я рекомендую обратить внимание на другие более перспективные районы города, такие, как, например, Невский.

Невский район города

В Невском районе сейчас запущена продажа целого ряда комплексов от эконом- до комфорт-класса. Осваивается порядка 110 га. Промышленные зоны выносятся за пределы Санкт-Петербурга, и на их месте появляются целые микрорайоны со своей полноценной новой инфраструктурой. Это будут новые школы, детские сады, дошкольные учреждения и разнообразные торговые комплексы.

В тоже время Невский район уже сейчас может похвастаться довольно таки большим ритейл-парком вдоль Дальневосточного проспекта: это и продуктовые гипермаркеты «Лента», «О’Кей», и строительные гипермаркеты «Castorama» и «Леруа Мерлен». Как видите, уже сейчас есть все условия для комфортного проживания в этом районе.

В ближайших планах города строительство Большого Смоленского моста, который будет соединять Большой Смоленский проспект на левом берегу Невы и улицу Коллонтай на правом берегу. А, значит, развитие транспортных коммуникаций района незамедлительно приведет к повышению интереса к Невскому району со стороны инвесторов и покупателей жилья.

Поэтому в данный момент я рекомендую обратить ваше внимание именно на Невский район Санкт-Петербурга.

Приморский район города

Еще один район был и остается привлекательным для инвесторов, это Приморский район. Причина тому – его перспективы развития. Вообще, район пользуется спросом среди жителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области. На его территории уже ведется строительство целого ряда комплексов от эконом- до комфорт-класса.

При этом запроектировано уже две новых станции метро. Рядом уже есть развязка с кольцевой автодорогой и в ближайшем будущем откроется развязка Западного скоростного диаметра. При этом уже функционирует новая дорога, которая соединяет Выборгский и Приморский районы, что существенно разгружает ведущие магистрали, которые идут к ближайшей стации метро «Комендантский проспект».

Район также интересен с точки зрения экологии. На его территории удачно расположены Новоорловский лесопарк, Юнтоловский заказник и Шуваловский карьер. За 30 мин на транспорте можно добраться до Финского залива и ближайших небольших курортных городов, таких как Сестрорецк, Зеленогорск или Кронштадт. То есть здесь по сути можно провести выходные с семьей на природе.

Читайте также:  Коронавирус спровоцировал новый инвестиционный спад / Экономика / Независимая газета

Важно отметить, что строительство Башни Газпрома неминуемо приведет к развитию Приморского района и увеличению стоимости квадратного метра. Также можно предположить, что строительство жилья бизнес- и элит-класса привлечет москвичей, которые будут работать в офисах Лахта-центра.

Московский район города

Рассмотрев два наиболее интересных и перспективных района города, хочу сказать, что, например, Московский район, который является престижным в Санкт-Петербурге, и недвижимость в котором по цене только растет, также может предложить целый ряд комплексов, которые могут быть интересны, как для инвестирования, так и для сдачи в аренду.

Описывать его инфраструктуру и сопутствующие ему плюсы нет никого смысла, потому что здесь этого всего в достатке, включая парки и зеленые зоны, достопримечательности и сталинскую архитектуру. Подытоживая, все вышесказанное, делайте взвешенный выбор!       

28 Мая 2020

История из личной жизни. как я инвестировал.

В январе 2020-го я уже 3 года занимался продажами новостроек и удачно, пользуясь опытом, заприметил, что в продажу поступили студии с уникальной планировкой и сразу понял, что спрос на них будет высокий, потому что их было крайне мало, по сравнению с традиционными прямоугольными.

К счастью, оказалось, что мамой и дедушкой за многие года были накоплены деньги, порядка 350 000 р. Для меня это было удивительно, ведь жили мы очень скромно. Оказалось, что копили для меня. Мама с радостью мне их предоставила на первый взнос. Это была большая сумма для нашей семьи и небольшая сумма для покупки квартиры в Петербурге, но как же она меня тогда выручила. Берегите и уважайте родителей. Порой, мы мало себе представляем какого труда для них стоило наше благополучие.

Мужской поступок.

Квартиру я тогда покупал просто, чтоб купить. Мол, мужик, пора, надо! В принципе, я настраивался в ней жить, потому что планировка была превосходная, красивый вид на зеленый променад и ручей, да и Кудрово мне тогда нравилось. Но через год, к двадцати шести годам, я твердо решил, что ухожу из крупной благополучной компании и буду строить свой бизнес.

Для вложений в бизнес и самосодержания необходимо было продать квартиру. Продал я ее в мае 2020-го за 2 900 000 р. Покупал за 2 000 000 р. Проценты и прочие расходы съели еще 250 000 р. Итого, чистая прибыль получилась 650 000 р. Это менее, чем за 1,5 года. С начальными вложениями всего 350 000 р. и платежом по ипотеке 25 000 р в месяц. По-моему – прекрасно.

Раздал долги, осталось на руках порядка миллиона. Этого хватило, чтобы вложить в бизнес (я открыл агентство недвижимости), продержаться без зарплаты пол года и даже сменить автомобиль. Последнее было дурным решением. Когда вы только начинаете строить свой капитал, не вкладывайте деньги в железо — оно только сожрет деньги, которые вы смогли бы приумножить, например на той же недвижимости.

Дальше было не до ипотек, потому как все финансы были в бизнесе. Строили все по крупицам, строить было тяжело. Спустя 3 года, я купил квартиру в ипотеку на вторичном рынке, т.к. тогда уже нужно было обеспечить семью жильем.

Новые инвестиции.

И вот апрель 2020-го. На горизонте серьезные изменения в закон. Цены на недвижимость растут. После 1.07.19 будут неизбежно еще расти. Самое время делать инвестиции в недвижимость. Сколько людей уже по моему совету вложились в новостройки, а сам я сижу и не шевелюсь.

Дал себе волшебный пендель и решил вписаться. Поначалу хотел купить студию в ЖК «Ветер Перемен» в Горелово. Привлекло то, что цена была 1 750 000 р, а на вторичном рынке потом такую можно было продать от 2 400 000 р. И это всего через год. Т.е. минимальные вложения, минимальный платеж по ипотеке – вполне было по силам, но т.к. я пока еще гражданин Украины, то ипотеку я мог взять только в ВТБ или Дельтакредите. Ни того, ни другого в «Ветре Перемен» тогда не было.

Примеры удачных инвестиций моих клиентов:

Беру из своей памяти прямо сейчас несколько случаев очень удачного инвестирования, когда мои советы совпали с везением и благоприятным рынком, и клиенты были просто в восторге от полученного результата.

  1. ЖК «Рио». 2к. кв. Покупка 3 600 т.р. 2020 г. Продажа 6 200 т.р. 2020 г.
  2. ЖК «Море». Студия. Покупка 1 800 т.р. 2020 г. Продажа 3 100 т.р. 2020 г.
  3. ЖК «Малая Охта». 1 к. кв. Покупка 3 300 т.р. 2020 г. Продажа 5 400 т.р. 2020 г.
  4. ЖК «Море Океан». 1к. кв. Покупка 3 850 т.р. 2020 г. Продажа 5 200 т.р. 2020 г.

И таких примеров еще можно много приводить.

Расчет инвестпривлекательности.

Можно говорить о сухих цифрах, но правильные инвестиции в недвижимость — это математика. Посчитаем инвестпривлекательность.

Задаем параметры:

  • Стоимость квартиры 2 500 000 р.
  • Срок до окончания строительства — 12 мес.
  • Первый взнос — 10% = 250 000 р.
  • Срок ипотеки — 15 лет
  • Процентная ставка — 10,5%
  • Ежемесячный платеж — 25 000 р.

Считаем по формуле:

Ну что ж, миллиона здесь не вышло, но расстроился ли я? Конечно нет! Да вы только посмотрите! В худшей ситуации, за год я заработаю 270 000 р, при вложенных 250 000 р платежи по ипотеке по 25 т.р. и это почти 11% годовых, в то время, как в банках предлагают депозиты под 6-7%.

В лучшей ситуации, получится заработать 770 000 р, а это почти 31% годовых! И на руках уже будет миллион, который можно инвестировать дальше или потратить по своему усмотрению.

Ну что? Вы уже решитесь наконец зарабатывать нормальные деньги, а не обесценивать их на депозитах?

Сколько можно на этом заработать?

На самом деле «миллион» — это броский заголовок и ориентир, чтоб вы понимали о каких цифрах идет речь. Не о пятидесяти тысячах, и не о пяти миллионах. Реальный заработок на вложениях в новостройки это 500 тысяч – 1,5 миллиона рублей за 1 – 2 года строительства.

Бывает и больше, но это скорее везение, чем закономерность. Конечно, всё зависит от многих факторов: от вложенной суммы, от удачно подобранной квартиры, от ситуации на рынке недвижимости, от вашего ума, интуиции и проворности, от опыта и знаний вашего риэлтора.

Эксперимент.

Принял решение совершить эксперимент. Купил студию за 2 500 000 р. в ЖК «Зеленый квартал», что на Пулковских высотах. Все же застройщик самый надежный, и квартира уже с отделкой под ключ. А знаете что еще? Полнейшее отсутствие конкуренции и малоэтажное жилье!

Знаете почему маловыгодно стало вкладываться в Девяткино, Кудрово и прочие районы комплексной застройки? Потому что там огромная конкуренция и люди перебивают друг другу цену, таким образом стоимость квартир на вторичном рынке в таких районах падает.

Минусом является только удаленность от города и метро, но я сейчас живу еще дальше от города и никаких проблем не испытываю, поэтому уверен, что на такие квартиры будет много желающих. Почему я говорю про эксперимент? Потому что на данный момент нет в этом районе готового нового жилья.

Закладка Постоянная ссылка.
1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (Пока оценок нет)
Загрузка...

Комментарии запрещены.