- Почему стоит инвестировать в элитное жилье?
- «level павелецкая» – «доходный дом»
- «династия» – бизнес-класс без компромиссов
- «крылья» – инновационное решение
- «метрополия» – башни-мегаполисы мира
- «ривер парк» – новостройка с листом ожидания в 500 человек
- Big time – быстро строящаяся новинка
- Capital towers – небоскребы для жизни у «москва-сити»
- Chkalov – высотки в формате residential retail
- Hill8 – модный «эко-дом» для космополитов
- Loft fm – апартаменты для студентов
- Lucky – квартал «все включено»
- Где покупать премиальную недвижимость?
- Дмитрий халин: «каждый покупатель элитного жилья является инвестором»
- Инвестиции в элитную недвижимость 2020 | рестра
- Инфраструктура
- Какой лот выбрать?
- Местоположение
- Сколько можно заработать на элитном жилье?
- Этаж и площадь
Почему стоит инвестировать в элитное жилье?
Недавнее глобальное исследование рынка, которое проводила компания Savills (Savills Global Living Report), показало, что в мировом масштабе размер институциональных инвестиций в сегмент жилой недвижимости за первое полугодие 2021 года достиг $110 млрд, что на 9% больше, чем было зафиксировано в 2021 году, и на 56% выше, чем пять лет назад.
И все это в условиях, когда глобальные объемы вложений в другие виды традиционно прибыльных активов значительно упали. Подобная ситуация в итоге привела к тому, что жилье стало вторым по популярности инвестиционным объектом в мире после офисов.
Изменение объемов инвестиций в различные классы активов
(первое полугодие 2021 года / первое полугодие 2021 года)
«level павелецкая» – «доходный дом»
Для тех инвесторов, которые ориентируются на получение дохода от сдачи в аренду, будет интересен клубный комплекс апартаментов «Level Павелецкая» (девелопер Level Group). Он находится в километре от станции метро «Павелецкая» и вокзала. В здании предусмотрено 157 апартаментов, которые сдаются с отделкой.
Чистая прибыль от сдачи в аренду студии, как считает Илья Менжунова, составит около 720 тыс. рублей в год. При стоимости объекта 7,8 млн рублей срок окупаемости апартамента составит чуть более 10 лет. При этом доходность превышает 9% годовых. Объект будет введен в эксплуатацию в 3 квартале 2021 года.
«династия» – бизнес-класс без компромиссов
«Династия» – масштабный проект, концепцию которого компания Sezar Group представляет как комплекс бизнес-класса без компромиссов. Сюда входят высококачественные строительные и отделочные материалы, инженерные системы, продуманные планировки и соответствующие сегменту метражи. Новостройку реализуют в три очереди. На сентябрь 2021-го в первой очереди купили 90% всех квартир, а во второй – 60%.
На фоне такой динамики Ольга Широкова считает третью очередь комплекса привлекательной для инвестиций. Квартиры в ней стоят в среднем 254 тыс. рублей за кв. метр и минимум 9,1 млн рублей за лот. У крупных проектов, как отметила Ольга Широкова, есть свой плюс – возможность вложений в следующие очереди.
При этом у инвестора уже имеется сложившаяся картина качества строительства, понимание пространственных решений проекта: входных групп, дворов, паркинга и тому подобного. Рост цен в больших комплексах за счет вывода нескольких очередей может быть выше по сравнению с точечными объектами.
«крылья» – инновационное решение
Использование инноваций в проекте «Крылья» позволяет ускорить сроки строительства, одновременно повышая его качество. Комплекс вышел на рынок прошлой зимой, а этой зимой девелопер – компания «Лидер-Инвест» – сообщила, что собирается завершить его на год быстрее, уже в 2020-м.
Вице-президент, руководитель комплекса девелопмента застройщика Игорь Рожков объяснил, что в 2021 году «Лидер-Инвест» заметно оптимизировал бизнес-процессы и взаимодействие с подрядчиками. Цифровые технологии стали использовать не только при проектировании и строительных работах, но и в строительном контроле.
Ольга Широкова отметила использование инновационных технологий и при отделке помещений. Проект оснащен системой «Умный дом», с помощью которой собственник жилья получает дополнительные бытовые возможности. Например, упрощенный процесс оплаты коммунальных услуг, заказ доставки еды и так далее.
Этот параметр будет являться преимуществом перед объектом вторичной продажи. По данным «Метриум», на март 2021 года квартиры в проекте стоили от 6,98 млн рублей за 44,2 кв. метра площади. После этого компания «Лидер-Инвест» дважды поднимала цены: в ноябре 2021-го и феврале 2021 года. Сегодня жилье такой же площади обойдется в 8,9 млн рублей.
«метрополия» – башни-мегаполисы мира
Директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев подтвердил, что на покупке квартиры можно неплохо заработать. Этот показатель в разы превышает доход от банковских вкладов. К примеру, самый высокий рост показал ЖК «Метрополия» (MR Group), который «прибавил» в цене 11% всего за 4 месяца. Сегодня стоимость студий в комплексе начинается от 4,4 млн рублей (24,4 кв. метра).
«Метрополия» включает семь 30-этажных башен, получивших названия в честь крупнейших мегаполисов мира – Москвы, Берлина, Рима, Парижа, Нью-Йорка, Токио и Лондона. Архитектурное решение проекта выполнено в стиле экспрессионизма. Новостройку сдадут в эксплуатацию во второй половине 2021 года.
«ривер парк» – новостройка с листом ожидания в 500 человек
Еще одна «новинка», заслуживающая по мнению Ильи Менжунова внимания инвесторов, – это вторая фаза городского квартала «Ривер Парк» (застройщик «МССЗ»), вышедшая на рынок в декабре 2021 года. Одно из главных преимуществ проекта – его инфраструктура, включающая уже готовый детский сад и строящуюся школу первой фазы строительства, а также открытый участок пешеходной набережной.
Проект расположен одновременно на первой линии Москвы-реки и в пешей доступности от музея-заповедника «Коломенское». Расстояние до воды от ближайшего дома составляет всего 20 метров. Еще до официального открытия продаж в лист ожидания записалось более пятисот человек, что говорит о высокой ликвидности новостройки. Бюджет покупки начинается от 7,1 млн рублей.
Big time – быстро строящаяся новинка
Управляющий директор «Метриум Премиум» Илья Менжунов заметил, что при выборе проекта для инвестиций стоит ориентироваться на объекты с высокой динамикой строительства, стартовавшие относительно недавно. Ведь для покупателей активные работы на площадке – это один из важнейших критериев выбора, свидетельствующий о надежности девелопера.
Новостройка вышла в продажу в сентябре прошлого года, и на сегодняшний день на площадке уже идет монтаж арматуры несущих колонн восьмого этажа. Это единственный объект бизнес-класса второго полугодия, преодолевший на строительной площадке «нулевую отметку» – разработку котлована и заливку подземных уровней.
Кроме того, сразу после новогодних праздников, когда девелоперы традиционно предлагают скидки, в BigTime произошло повышение цен до 7% на отдельные лоты. Это еще один плюс в пользу данной новостройки, свидетельствующий о высоком спросе на объект. Порог входа в проект составляет всего 4,93 млн рублей за студию.
Capital towers – небоскребы для жизни у «москва-сити»
Председатель совета директоров Kalinka Group Екатерина Румянцева отметила проекты компании Capital Group, например, Capital Towers. Доходность лотов в этой новостройке за время строительного цикла (около двух лет) может составлять до 10-15% годовых.
Директор по развитию Contact Real Estate Вячеслав Антропов среди достоинств Capital Towers назвал индивидуальность жилого комплекса, удачную локацию, продуманную концепцию, оптимальное соотношение цены/качества. Философия проекта звучит так: «132 года человечество строит небоскребы для работы.
Еще одним плюсом Capital Towers, как считает директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank Ольга Широкова, являются инновационные услуги повышенного контроля доступа и приватности (опознание и считывание отпечатков пальцев, черт лица и сетчатки глаз).
А Вячеслав Антропов также указал, что квартиры сдаются с готовой отделкой, что является наиболее удачным форматом с точки зрения инвестиций. Это подтверждается и продажами: в 2021-м Capital Towers, по данным «Метриум», вошел в топ-5 самых успешных проектов дорогого сегмента, лидирующих по сумме продаж.
Chkalov – высотки в формате residential retail
Концепция проекта Chkalov разработана девелопером IKon Development в формате residential retail, зарекомендовавшем себя в Сингапуре, Дубае, Токио и других городах мира. Это две высотки в стиле нью-йоркских небоскребов, объединенные торговой галереей с фудкортами. Также создадут собственную инфраструктуру для жителей.
Проект стартовал в прошлом году и, по словам генерального директора IKon Development Антона Детушева, оказался весьма успешен. Всего за 6 месяцев компания пересматривала цены в сторону увеличения несколько раз – порог входа в Chkalov за этот период вырос более чем на 10%. Минимальный бюджет апартаментов с готовой отделкой составляет 12 млн рублей за студию площадью 28,6 кв. метров.
Hill8 – модный «эко-дом» для космополитов
Дом Hill8 позиционируется девелопером «Сити-XXI век» как «восьмой холм Москвы». Генеральный директор застройщика Антон Борисенко отметил, что компания заложила в проект «дух космополизма, открытости миру, ответственного отношения к потреблению, лучших практик в архитектуре и дизайне».
Формат апартаментов также отлично подойдет для космополитов, тем более, что все лоты сдаются «под ключ» с двумя вариантами отделки. Площадь студий начитается от 35 кв. метров. Такие апартаменты обойдутся в 7,7 млн рублей. С 1 июля 2021 года, после перехода на проектное финансирование, компания «Сити-XXI век» повысит стоимость кв. метра в проекте на 15%.
Loft fm – апартаменты для студентов
Один из самых интересных проектов для инвестиций на первичном рынке Москвы – комплекс апартаментов Loft FM, реализуемый девелоперской компанией «Колди» по следующему адресу: улица Нижегородская, 32/3. Продажи в этом комплексе стартовали лишь в конце 2021 года, и цены пока небольшие, от 180 тыс. рублей за кв. метр.
«Особенностью проекта является наличие студий площадью 15 кв. метров, – рассуждает руководитель отдела реализации недвижимости “Элитное.ру” Михаил Леви. – Такие площади всегда востребованы для аренды среди студентов и творческой молодежи». Купить студию площадью 15 кв. метров можно за 2,7 млн рублей.
Интересен проект не только для аренды. В конце 2021 года компания «Колди» вывела на рынок комплекс Loftec, расположенный у станции метро «Бауманская». На старте продаж апартаменты стоили 220-230 тыс. рублей за кв. метр. Сегодня объекты в Loftec продаются уже по 300 тыс. за кв. метр.
«Всего за год цены в этом проекте выросли в среднем на 25-30%, а особо интересные лоты подорожали на 40%», – замечает Михаил Леви. – И, на мой взгляд, у Loft FM, нового проекта “Колди”, есть все шансы повторить этот успех». Тем более, что время реализации данного комплекса составит меньше года: застройщик обещает сдать Loft FM уже в конце текущего года.
Lucky – квартал «все включено»
Комплекс Lucky – регенерация уже имеющегося квартала размером 4,5 гектара. Проект включает строительство восьми новых зданий, сохранение семи исторических зданий начала 20 века и создание социокультурного кластера с парковой территорией, занимающей более трети участка.
Девелопер проекта – компания Vesper. Она вела закрытые продажи в Lucky с прошлого года, а на открытый рынок вывела проект в конце января 2021 года. Стоимость квартир стартует от 420 тыс. рублей за кв. метр. За два года строительного цикла на квартале, как считает Екатерина Румянцева, можно заработать до 10-15% годовых.
Где покупать премиальную недвижимость?
Прежде всего, определим ключевые характеристики подобного объекта жилой недвижимости. Как правило, это востребованная и престижная локация в ЦАО, близость развитой инфраструктуры и расположение в новом доме.
Дмитрий халин: «каждый покупатель элитного жилья является инвестором»
Что ждет рынок элитного жилья в России и на что могут рассчитывать инвесторы в такую недвижимость — в интервью «РБК-Недвижимости» рассказал управляющий партнер Savills в России Дмитрий Халин
— В связи с переходом рынка на новую схему финансирования строительства для многих потенциальных инвесторов встает вопрос: имеет ли вообще смысл вкладывать деньги в элитную недвижимость?
— Как раз напротив, c переходом на эскроу-счета время цивилизованных инвестиций в элитное жилье только начинается. Во-первых, неизбежен общий рост рыночных цен на квартиры в новостройках минимум на 10% в течение ближайших 12 месяцев, так что все, кто приобрел строящееся элитное жилье в 2021-м — первом полугодии 2021 года неизбежно получат дополнительную доходность. Во-вторых, сохранится рост стоимости квадратных метров по мере повышения строительной готовности. От котлована до ввода в эксплуатацию это, как и раньше, будет 20–30%. Неплохая ценовая вилка для спекулятивных инвестиций. В-третьих, с переходом на проектное финансирование наверняка расширится практика предоставления длительных рассрочек покупателям квартир — на срок от года и более. Это создает хорошие условия для так называемого флиппинга, то есть быстрых перепродаж прав по ДДУ инвесторами после внесения минимальных начальных платежей. Даже небольшой рост цены при перепродаже — на 5–7% при условии внесения инвестором на этом этапе 15–20% от общей стоимости квартиры, позволит получить доходность на инвестиции 30–35%.
Что касается рисков, то полностью обнулить их с переходом на эскроу-счета все же не получится. Не было бы риска, не было бы и повышенной доходности. Для элитных проектов это риски несвоевременной сдачи объекта, снижения качества проекта в процессе строительства, валютные риски, риски банкротства застройщика и пр. Еще один специфический риск для элитных новостроек — гарантированная государством сумма в случае банкротства банка, в котором открываются эскроу-счета. Сейчас это 10 млн руб. — всего 10–15% от стоимости среднестатистической элитной квартиры в Москве.
— Насколько сегодня выгоден самый безрисковый вариант — покупать элитную недвижимость в готовых новостройках, чтобы в дальнейшем ее перепродавать или сдавать в аренду?
— Весьма выгоден. Квартир с хорошими планировками и современной отделкой на рынке очень мало. Для инвесторов, которые хотят воспользоваться данной возможностью, Savills запустил новую услугу и открыл новое подразделение (по аналогии с лондонским офисом) — Savills Design Studio. Мы подбираем квартиры в новостройках, которые наиболее интересны с точки зрения дальнейшей перепродажи или сдачи в аренду, договариваемся с застройщиком о хороших условиях приобретения, а затем совместно с клиентом разрабатываем планировку и делаем ремонт. Таким инвесторам мы предлагаем взять всю работу на себя: наше подразделение разработает планировку, наиболее перспективную для аренды, выполнит отделку и найдет арендатора.
Далее следует перепродажа квартиры либо ее сдача в аренду. Если выбирается сценарий перепродажи, то мы готовы гарантировать таким клиентам доходность на инвестицию 15% при сроке вложений один год. Если клиент планирует сдавать приобретенную недвижимость в аренду, то может рассчитывать на устойчивый арендный поток, приносящий 6–8% годовых, который мы обязуемся обеспечить и поддерживать.
— Не низковата доходность?
— Средняя ставка по банковским депозитам составляет 6–7%. Примерно то же, что и доход от аренды, который мы предлагаем инвесторам при сценарии сдачи в аренду. Однако не будем забывать об ожидаемом росте среднерыночных цен после перехода на проектное финансирование. Кроме того, в отличие от ставки по банковским вкладам, которая может существенно снизиться уже через год-два при замедлении инфляции, доходность от аренды не претерпит аналогичных изменений. Даже если инфляция снизится до фантастических 2–3%, инвестор будет получать все те же 6–8% или больше.
— Savills Design Studio — подразделение, которое появилось в Лондоне и только в прошлом году пришло в Россию. Какие еще ноу-хау ваших зарубежных коллег наиболее интересны для реализации в России?
— Мы внимательно смотрим, куда движется Savills в Великобритании и в остальном мире, куда инвестирует наш головной офис. В этой связи огромный интерес вызывают онлайн-агентства недвижимости (или так называемые гибридные риелторы).
Например, Savills является одним из крупнейших инвесторов платформы YOPA, которая очень бурно развивается в Соединенном Королевстве. Это гибридный агент. Он не требует офисов и большого штата support staff.
Savills понял, что ниша очень перспективная, что клиенты с появлением подобных сервисов в других отраслях все больше хотят самостоятельно заниматься продажей и меньше платить комиссию агенту. Спрос на такую услугу и рождает гибридных риелторов. Заметим, что сервис YOPA развивается с конца 2021 года и за это время привлек уже более $100 млн инвестиций, став восьмым по величине агентством недвижимости Великобритании. Сегодня в компании работает более 300 сотрудников-брокеров. Сейчас YOPA борется за то, чтобы стать крупнейшим гибридным агентством Соединенного Королевства. К тому же сервис становится более структурированным — там, к примеру, уже можно брать микрокредиты на оплату услуг риелтора, оформлять ипотеку в партнерских банках и т. д.
— Можно ли говорить о том, что YOPA — конкурент традиционным агрегаторам онлайн-объявлений, к которым мы привыкли? Стоит ли ждать появления большого числа новых гибридных риелторов?
— Yopa не конкурент для таких платформ, а скорее ресурс, который использует их возможности, автоматически выгружая на подобные сайты тысячи объявлений своих клиентов-продавцов. Это отдельная платформа, напоминающая открытую CRM-систему. Главный ее элемент — хаб, соединяющий продавца, покупателя и риелтора. Через него участники могут взаимодействовать друг с другом без звонков по телефону, встреч и, что важно, без каких-либо информационных ограничений.
Основное преимущество гибридных агентов для продавцов в том, что вознаграждение риелтора здесь — не привычный процент, а фиксированная сумма, притом очень небольшая. Сейчас она составляет в среднем около £800 (для элитных квартир может доходить до £2,5–3 тыс.), но по мере развития системы будет расти. Заметим, что, как правило, вознаграждение гибридного риелтора сегодня не превышает 1% от стоимости недвижимости.
— Вы недавно запустили сервис оценки квартир Savills.Expert. По сути, это онлайн-оценщик дорогих квартир в Москве. Как он может помочь тем, кто планирует покупку элитной недвижимости? Чем он отличается от других аналогичных сервисов?
— Создавая Savills.Expert, мы ставили задачу систематизировать и автоматизировать процесс оценки элитных квартир в центре Москвы и в жилых комплексах высокого уровня вне центра. В отличие от существующих аналогов мы используем для оценки реальные сделки, которые состоялись на рынке в последние 12 месяцев. Это существенно повышает точность и достоверность оценки.
Кроме того, потратив буквально 15 секунд на ввод информации, необходимой для оценки, посетитель сайта Savills.Expert получает не только саму цифру, но и профессиональный отчет-альбом, в котором обосновывается рекомендуемая системой цена квартиры. Его можно распечатать или переслать по электронной почте. Этот отчет можно использовать в том числе и для дальнейшей работы с риелторскими агентствами, и в качестве аргумента при проведении переговоров о цене продажи квартиры в ходе заключения сделки.
Заметим, что Savills.Expert — чрезвычайно удобен и для инвесторов, так как позволяет за считаные секунды оценивать инвестиционную привлекательность как новостроек, так и предложений на вторичном рынке. За полгода нашим сервисом уже воспользовались больше 2 тыс. пользователей. Многие из них стали нашими клиентами по продаже квартир.
— Какие рекомендации потенциальным инвесторам в элитное жилье вы можете дать?
— Как я уже сказал, для инвесторов наступает уникальный момент. Главный совет — не тянуть с принятием решения о покупке. Переход на проектное финансирование практически наверняка спровоцируют довольно заметный скачок цен. Это неизбежно, так как для новых проектов будет иметь место фактически двойной удар по себестоимости: она, как и раньше, станет расти в процессе стройки по причине инфляции, а также за счет банковского процента по кредиту, который теперь нельзя заменить «бесплатными» средствами дольщиков. Работать «в ноль» застройщики элитного жилья не будут. Поэтому повысят цену, чтобы покрыть дополнительные затраты.
— Сможет ли элитная недвижимость в будущем конкурировать с ценными бумагами, акциями, золотом и другими инструментами сохранения и приумножения средств?
— Элитное жилье, по сути, не классический инвестиционный актив, специально предназначенный для получения дохода частными инвесторами. При создании проектов жилых комплексов архитекторы и девелоперы стремятся максимально удовлетворить требования покупателей, касающиеся комфорта и безопасности, подчеркнуть их социальный статус. Основная инвестиционная доходность создается за счет скидок на начальном этапе продаж.
Главное преимущество инвестиций в элитное жилье по сравнению, например, с акциями — незначительный риск резкого или полного обесценивания. По крайней мере, в рублях. Частному инвестору полезно иметь в числе своих активов хотя бы одну элитную квартиру как гарантированный источник арендного дохода. Такой актив сохраняет стоимость и в потенциале может существенно вырасти в цене.
— В какие активы сегодня вкладывают те, кто инвестирует в элитную недвижимость?
— Что касается выбора объектов для инвестирования — важно учитывать не только потенциальную доходность от перепродажи и аренды, но и ликвидность. Целесообразно инвестировать в наиболее востребованные на рынке локации и размеры квартир. Конечный пользователь элитного жилья, как правило, семейный покупатель с понятной шкалой ценностей. Именно он будет готов заплатить инвестору максимальную цену за квартиру либо снять ее в аренду по максимальной ставке.
Впрочем, на рынке элитного жилья появляются проекты, специально ориентированные на инвестиционную аудиторию. Например, жилые комплексы под управлением и сервисом от топовых отелей. В Москве уже как минимум пять подобных проектов. Подобная коллаборация девелоперов и отельеров позволяет создавать очень интересные с точки зрения арендной доходности проекты, сопоставимые с первоклассными офисными центрами.
— Кто сегодня инвестирует в элитную недвижимость?
— Среди покупателей, изначально нацеленных на перепродажу или выгодную сдачу в аренду элитных квартир, с каждым годом становится все больше региональных клиентов из городов-миллионников и промышленно развитых регионов. Сегодня они составляют треть всех инвесторов. Остальные — москвичи. Средний бюджет, которым располагают частные инвесторы, как правило, 30–150 млн руб.
Впрочем, будет справедливым сказать, что каждый покупатель элитного жилья является инвестором. Даже тем, кто приобретает квартиру для себя, небезразлична потенциальная доходность как при перепродаже, так и при сдаче ее в аренду.
Инвестиции в элитную недвижимость 2020 | рестра
«Вирус, пандемия, кризис, кризис…» К счастью, сегодня жизнь постепенно возвращается к своему привычному для нас распорядку. Хотя, разумеется, последствия случившегося мы будем ощущать еще долго. Погорим немного про такое явление как инвестиции в недвижимость.
Конечно, и рынок жилой недвижимости не стал исключением, и он почувствовал на себе «удар стихии». С другой стороны, этот кризис, как и все предыдущие, открыл новые возможности, особенно для тех, кто их настойчиво искал. «Виртуальные туры» по новостройкам, сделки в режиме онлайн – еще недавно это выглядело в чем-то смелым экспериментом, а сегодня – обычное дело! Так что в любом непростом времени находятся свои положительные моменты.
А что происходит с ценами на квадратные метры? Вопрос не праздный и для тех, кто покупает жилье непосредственно «для жизни». И для тех, кто рассматривает приобретение недвижимости как выгодное вложение средств, как инвестицию в свое будущее.
Для «жилищных инвесторов» есть хорошие новости, особенно для тех, кто планирует вложиться в новостройки премиум-класса: большинство застройщиков сегодня сохраняют цены на докризисном уровне. Но – обратите внимание на важное словосочетание «сегодня сохраняют». Потому что вполне возможно, что уже завтра…
Вложения в элитную московскую недвижимость всегда считались отличным финансовым инструментом, и неспроста. Ведь что бы ни случалось, а случалось многое – однако цены на нее всегда росли. Разумеется, мы говорим сейчас о недвижимости, элитной по сути, а не только лишь по названию. В чем же эта самая суть?
Мы говорим – элитная квартира в Москве, подразумеваем – элитная квартира в центре Москвы. «Центр» в Москве – понятие не только географическое, но и деловое, политическое, культурное.
Да, так сложилось исторически. Именно здесь сосредоточены основные «руководящие центры», именно в центре кипит деловая жизнь не только столицы, но и всей страны. И потому для делового человека иметь своё «полномочное представительство» в пределах Садового кольца – это не только вопрос престижа, но и удобство ведения бизнеса.
Впрочем, удобен центр не только для деловой жизни, но и для «обычной». Театры и музеи, рестораны и кафе, «культовые» магазины и бутики, престижные вузы и медицинские центры «с именем» — многие из них расположены именно в центре Москвы.
При этом надо понимать, что центр Москвы – «не резиновый», и число «элитных лотов» изначально ограничено, так что спрос на них неизменно превышает предложение. Вот вам и еще одно объяснение тому, почему цены на «центральную элитку» постоянно движутся строго вверх.
А теперь вернемся к хорошей новости про то, что «цены на новостройки премиум-класса пока сохраняются на прежних значениях…» Стало быть – именно сегодня наиболее удачный момент для того, чтобы сделать вложение «на вырост».
В качестве примера здесь уместно привести комплекс частных апартаментов «Звезды Арбата». Комплекс расположен на территории пятизвездочного отеля на Новом Арбате, что сразу говорит и о его качестве, и о престижности локации. Одно из уникальных преимуществ – для жильцов доступен круглосуточный сервис 5* от гостиничного оператора Marriott. Комплекс полностью готов: и для жизни, и для хорошей инвестиции в будущее!
Ещё по теме «инвестиции в недвижимость»:
Инфраструктура
Близость развитой системы инфраструктурных объектов также оказывает значительное влияние на «статус» жилых лотов и, как следствие, на размер возможной арендной платы или будущую премию от их продажи на вторичном рынке. Престижные учебные заведения, современные деловые кластеры (например, ММДЦ «Москва-Сити»), шаговая доступность рекреационных зон (парков, скверов, детских и спортивных площадок) — все это отличные бонусы, которые играют на руку собственникам.
Какой лот выбрать?
Однако ключевая роль в получении максимально возможной арендной доходности и прибыли от перепродажи определяется расположением объекта в новостройке. Покупка квартиры или апартамента в новом проекте имеет ряд существенных преимуществ. Прежде всего, это меньшие вложения и более высокая отдача, так как на первичном рынке законы ценообразования более лояльные, чем на вторичном.
Местоположение
Первый из обозначенных критериев напрямую влияет на уровень арендной ставки, по которой лот может предлагаться будущим арендаторам. Следовательно, растет и общий показатель арендной доходности. Ценовая премия от перепродажи объекта также зависит от района его расположения.
При этом отметим важную деталь: даже если у вас есть вариант приобрести что-то очень интересное на востоке ЦАО, не стоит торопиться. Подумайте, кто будет следующим покупателем. Стоит иметь в виду, что сейчас локации в западной части центра пользуются бОльшим спросом, чем в восточной, где премиальное строительство исторически не так хорошо развито.
В связи с этим необходимо учитывать следующую аксиому московского рынка премиального жилья: пока есть свободные площадки на западе ЦАО, застройщики будут стремиться их занимать. Поэтому доходную квартиру или апартамент имеет смысл выбирать именно здесь.
Таким образом, объект, расположенный в центре Москвы в одном из дорогих и престижных районов — это наиболее инвестиционно привлекательный вариант, нежели лоты в других локациях столицы.Более того, отметим, что именно в ЦАО традиционно наблюдается повышенный спрос на аренду жилья со стороны экспатов, которые довольно охотно готовы рассматривать в том числе и объекты в самых высоких ценовых категориях.
Страны происхождения арендаторов согласно запросам с начала 2021 года
Сколько можно заработать на элитном жилье?
В заключение отметим еще несколько интересных цифр сегмента аренды элитного жилья в Москве. Так, по данным Savills, плата за аренду 1 кв.м премиального жилого объекта в новостройке сопоставима с размером дохода от сдачи в аренду офисного помещения А-класса — среднее значение ставки для такого жилья составляет 36,500 руб./кв.м/год. При этом важно помнить, что арендатора для офиса найти гораздо сложнее, чем арендатора квартиры или апартамента.
И, наконец, сама динамика высокобюджетного рынка аренды столицы благоволит инвесторам, поскольку на текущий момент спрос опережает объем предложения. Уточним, что в высокий ценовой сегмент входят квартиры и апартаменты, ставки которых превышают $1000 или 65 тыс. руб./месяц (по текущему курсу обмена валют).
Наиболее дорогие лоты (от 400 тыс. руб./месяц) при этом занимают 24% экспозиции всех высокобюджетных предложений, и только 1/3 из них расположены в новостройках. Если же рассматривать весь рынок аренды высокобюджетного жилья в Москве, то в новых домах на данный момент предлагается только 5% объектов, и около 23% из них — это апартаменты в ММДЦ «Москва-Сити».
Таким образом, можно с уверенностью говорить, что при условии основательного и грамотного подхода к вложению средств в жилые активы в Москве, с учетом всех основополагающих факторов, перечисленных выше, подобный вид заработка имеет все шансы на успех и вполне может стать стабильным источником дохода для любого инвестора.
При цитировании ссылка на Savills обязательна
Этаж и площадь
Помните также о том, что, покупая лот в новостройке под инвестицию, нельзя выбирать верхний этаж, потому что он всегда реализуется уже с ценовой надбавкой по сравнению с нижними уровнями. Здесь работает правило золотой середины: выбирайте квартиру или апартамент не на нижнем, но и не на самом верхнем этаже.
Что касается площади будущего доходного объекта, то ее также необходимо подбирать, исходя из текущей логики рынка. Допустим, инвестор сам привык жить в просторных квартирах площадью свыше 200 кв.м. Но это не значит, что рынок на данный момент заинтересован в таких метражах.
