Выгодные инвестиции: покупка квартиры в Петербурге для сдачи в аренду

На что рассчитывать

В среднем доходность сдачи квартир в СПб — 7,7 % от цены покупки в год. По статистике, полностью такая инвестиция окупается в срок от 10 до 20 лет. Эти показатели оптимистичнее, чем во многих других городах России, включая столицу. Но, как говорилось выше, на усредненные данные ориентироваться не стоит: по мнению аналитиков, 7,7 % — это в лучшем случае.

За вычетом налогов, трат на ремонт и обслуживание квартиры, коммунальных платежей, поправки на сезонность и отсутствие постояльцев более реалистичная цифра — до 5 % в год. А это уже на 2-3 % ниже среднего прироста депозита в банке. Сдача жилья в аренду в сегментах «эконом» и «комфорт» приносит в среднем 6-7 % в год, премиальный сектор даст до 5-6 %.

Чтобы определить, целесообразно ли покупать конкретную квартиру для сдачи жильцам, нужно вычислить соотношение ее цены и чистой предполагаемой прибыли от аренды без учета трат — price-to-rent ratio (P/R ratio). Например, недвижимость, купленная за 4 млн руб., при сдаче в аренду будет приносить 25 тыс. руб. в месяц, что в год составит 300 тыс. руб.

P/R = 4 000 000 / 300 000 = 13,33. Значит, отбить затраты на покупку этой квартиры с помощью ренты получится за 13 с небольшим лет, если не учитывать расходы на ремонт, обслуживание и налоги. Отдельная тема — сдача номеров в апарт-отелях СПб. С их окупаемостью, выкладками расчетов и наглядными примерами вы можете ознакомиться здесь.

Ренту в неудачной локации владельцам недвижимости часто приходится снижать, чтобы получить хоть какой-то доход, а это замедляет срок окупаемости инвестиций.

Сохранить и приумножить: основные правила инвестора

Доля инвестиционных квартир в новых домах составляет от 15 до 40%. Часть недвижимости приобретается для последующей перепродажи, часть — для сдачи в аренду. Чтобы получить максимальную прибыль при перепродаже квартиры, необходимо хорошо ориентироваться на рынке недвижимости и знать особенности каждой локации Санкт-Петербурга.

Выбор объекта инвестиций — дело непростое. Многое зависит от того, как вы планируете поступить с приобретенной квартирой — перепродать ее либо сдать в аренду. Но есть и общие принципы, которые стоит учесть при поиске удачного варианта. Актуальные предложения на первичном рынке Петербурга представлены в подборке ниже:

Вводные данные

Общий объем арендного жилья в СПб — около 450 тыс. квартир, доля недвижимости, сдающейся посуточно, составляет около 12-15% от этой цифры. В РФ инвестиционная привлекательность, по сравнению со странами ЕС, низкая. Прибыль от сдачи жилой недвижимости в аренду в среднем составляет 3,8 %.

Важно понимать, что обобщенной цифры окупаемости инвестиционных квартир для сдачи постояльцам в СПб нет. Данные и по срокам, и по суммам отличаются в зависимости от престижности районов, класса и качества домов, ремонта, отделки и меблировки. Чтобы посчитать доходность и окупаемость, сравниваются средние цены приобретения и аренды недвижимости.

Рассмотрим основные варианты инвестирования, которые сейчас есть на рынке недвижимости:

Вариант 1:

Вы покупаете квартиру и получаете свою прибыль за счет ренты.

Предположим, что Вы купили однокомнатную квартиру за 3 млн. руб. Наиболее выгодно вкладываться на начальном этапе строительства, когда есть выбор и Застройщик дает минимальные цены. Срок строительства составляет в среднем 2 года. Через этот отрезок времени Застройщик обязан вам передать квартиру, Вы регистрируете собственность и можете заниматься сдачей в аренду.

Средняя стоимость аренды 1 ккв. составляет 25 тыс.руб./мес. За год это составит порядка 300 000 руб. Агентство, занимающееся поиском арендатора, как правило, берут за свои услуги величину равную месячной арендной ставки. Итого Ваша прибыль за год составит 275 тыс. руб.

Вариант 2:

Вы покупаете квартиру и получаете свою прибыль за счет более дорогой продажи.

Как говорилось ранее, наиболее выгодно вкладываться на начальном этапе строительства, когда Застройщик реализует квартиры по минимальным цена. Рост стоимости за весь период строительства может достигать 40-50%. На это влияет, прежде всего, спрос и ассортимент. Если предложений в данном районе нет, то, соответственно, и наибольший спрос и цена.

Пример:

Предположим , что Вы купили квартиру за 3 млн. руб. Средний срок до реализации составляет 1,5 года. Рост стоимости возьмем 40%, что составит 4 200 000 руб. Выша прибыль составит 1,2 млн. руб. или 26,6 % годовых.


Задача инвестора определить оптимальный момент для реализации купленной квартиры, на который влияют другие Застройщики, возводящие дома в этом районе.

Стоит отметь, что данный вариант инвестирования предусматривает покупку квартиры как по стопроцентной оплате, так и приобретение квартиры в рассрочку.

Пример:

Допустим, вы покупаете ту же квартиру, но в рассрочку. Срок рассрочки 2 года. Ставка 14% годовых: Первоначальный взнос 10%, что составляет 300 000 руб. Ваш ежемесячный платеж составит 128 250 руб Средний срок до реализации составляет 1,5 года. К данному моменту Вы выплатите 2 608 500 руб. Остаток платежей по договору составит 769 500 руб. Рост стоимости возьмем 40%, что составит 4 200 000 руб. Соответственно, Вы продаете по договору цессии квартиру за 4 200 000, из которых 769 500 это долг покупателя пред Застройщиком. Ваша прибыль составляет: 4 200 000 -2608 500 -769500 = 822 000 руб.

Вариант 3:

Вы покупаете квартиру с использованием ипотечных средств.

Данный вариант объединяет в себя первую и вторую схему и зависит прежде всего от платёжеспособности инвестора, ставки по кредиту и т.д. Главное преимущество данного варианта — это срок ипотечного кредита, соответственно, и ежемесячные выплаты, которые составляют на нашем примере порядка 20 000 – 35 000 руб. в месяц.

Какой из перечисленных вариантов выбрать – это решение Инвестора. Мы со своей стороны проводим анализ и расчет по всем трем вариантам и предлагаем Инвестору сделать свой выбор.

—  теперь переходим к очень важному вопросу: как рассчитать доходность инвестиций?

— Для этого есть простая формула: стоимость продажи сумма аренды — стоимость эксплуатации и обслуживания — налоги — cтоимость покупки = РЕЗУЛЬТАТ инвестирования. То есть в итоге расчетов вы узнаете, сколько заработали. Сумма аренды — стоимость эксплуатации — налог = ОПЕРАЦИОННЫЙ ДОХОД (за год).

Доход = (ОД/Стоимость покупки ) Х 100% . Итак: Стоимость покупки 1 500 000 руб. Это будет комната большого метража в историческом районе го- рода в малонаселенной квартире. Аренда в месяц = 13 000 руб., в год = 156 000 руб. Стоимость эксплуатации = 30 000 руб в год Доход %= (156 000-30 000)

*100%/1 500 000 = 8,4% Для сравнения: однокомнатная квартира. Стоимость покупки 3 000 000 руб. Это квартира в хрущевке. Аренда в месяц = 20 000 руб, в год = 240 000 руб. Стоимость эксплуатации = 50 000 руб. Доход %=(240 000-50 000)*100%/3 000 000 = 6,3%. Как видите, инвестиционная привлекательность комнаты выгоднее.

— давайте перейдем к тому, на чем могут заработать владельцы объектов недвижимости.

— По традиции первой рассмотрим жилую недвижимость. Собственники зарабатывают на аренде и росте цен на недвижимость на вторичном рынке. Владел цы объектов коммерческой недвижимости также извлекают прибыль из аренды и роста цен на коммерческую недвижимость. В долевом строительстве выгода формируется на росте цены по мере готовности дома.

— как снизить риски при инвестировании?

В отношении коммерческой недвижимости велик риск приобрести объект, который не окупит вложений. В частности, я бы настоятельно рекомендовал не покупать квартиры на первых этажах с целью перевода в нежилой фонд. Сделать это в Петербурге очень сложно, а в некоторых районах просто невозможно. Плюс, как ни странно, переведенные в нежилой фонд квартиры зачастую стоят дешевле, чем обычные квартиры в этом доме.

Читайте также:  Инвестиции в недвижимость. 41 пример инвестирования в России и за рубежом — Территория инвестирования

При инвестировании в жилую недвижимость важно проверить историю квартиры, комнаты, оценить состояние дома, познакомиться с соседями. При сделках в долевом строительстве необходимо тщательно проверять активы застройщиков. Хочу обратить внимание: в Петербурге порядка 100 застройщиков и огромное кол-во объектов коммерческой недвижимости.

— какие факторы надо учитывать при расчете при- были, получаемой в долевом строительстве?

— При расчетах инвестиционной привлекательности долевки учитывается не стоимость аренды, а рост стоимости недвижимости по мере готовности дома. Например, студия в долевом строительстве(цена проставлена исходя из текущей ситуации на рынке), Приморский район, сдача 2020 год.

Стоимость покупки 2 000 000 руб. Стоимость продажи 2020 г. (предположительно) = 3 000 000 руб. Доход %= ((3 000 000-2 000 000)/3 года)*100%/2 000 000 = 16,6%. Стоимость покупки 1 600 000 руб. Стоимость продажи 2020 г. (пред- положительно)= 2 450 000 руб.

Доход %= ((2 450 000- 1 600 000)/2)*100%/1 600 000= 26,5%. Отмечу, что при расчетах я взял два года, чтобы быть ближе к действительности – продажа в Мурино может быть сложнее, чем в Приморском районе. Очевидно, что доходность строящейся недвижимости значительно выше банковской.

В какие объекты выгоднее инвестировать

Сотрудничество с ведущими девелоперскими компаниями позволяет нам предлагать клиентам выгодные вложения в наиболее перспективные строящиеся объекты. Крупные инвесторы могут рассчитывать на существенные скидки, делающие их инвестиции более доходными. Мы готовы оказывать содействие клиентам и в последующей продаже объектов.

Выгодным для инвесторов является и финансовое участие в срочном выкупе квартир. Такие сделки предполагают продажу объектов с существенным дисконтом, что повышает их инвестиционную привлекательность.

Перспективным и высокодоходным предметом для вложения денег в недвижимость являются здания под реконструкцию для последующего использования в качестве коммерческих площадей, в частности, офисов.

Интерес для инвесторов представляют также квартиры, расположенные на первых этажах многоквартирных домов. Такие объекты, переведенные из жилого фонда в нежилой, пользуются высоким спросом среди предпринимателей. Сдача таких помещений в аренду под магазины или офисы, как правило, приносит стабильный доход.  Особенно если они расположены в оживленных местах.

Выгодным капиталовложением является также покупка коттеджей и земельных участков под жилую застройку.

Наша компания располагает обширной базой данных объектов недвижимости. Мы готовы предложить своим клиентам интересные и выгодные проекты, рассчитанные как на относительно небольшие вложения, так и крупные инвестиции в недвижимость СПб.

Вариант 1:

Вы покупаете квартиру и получаете свою прибыль за счет ренты.

Предположим, что Вы купили однокомнатную квартиру за 3 млн. руб. Наиболее выгодно вкладываться на начальном этапе строительства, когда есть выбор и Застройщик дает минимальные цены. Срок строительства составляет в среднем 2 года. Через этот отрезок времени Застройщик обязан вам передать квартиру, Вы регистрируете собственность и можете заниматься сдачей в аренду.

Вариант 2:

Вы покупаете квартиру и получаете свою прибыль за счет более дорогой продажи.

Как говорилось ранее, наиболее выгодно вкладываться на начальном этапе строительства, когда Застройщик реализует квартиры по минимальным цена. Рост стоимости за весь период строительства может достигать 40-50%. На это влияет, прежде всего, спрос и ассортимент. Если предложений в данном районе нет, то, соответственно, и наибольший спрос и цена.

Вариант 3:

Вы покупаете квартиру с использованием ипотечных средств.

Данный вариант объединяет в себя первую и вторую схему и зависит прежде всего от платёжеспособности инвестора, ставки по кредиту и т.д. Главное преимущество данного варианта — это срок ипотечного кредита, соответственно, и ежемесячные выплаты, которые составляют на нашем примере порядка 20 000 – 35 000 руб. в месяц.

Вложение в элитную недвижимость

Покупка элитных квартир в центре города — инвестиция в вечность. Этот сегмент рынка наиболее инертный, а значит, он мало подвержен ценовым колебаниям в любых экономических условиях. Отмена долевого строительства почти не затронула арендную нишу в новостройках премиального уровня — квартиры в домах премиум-класса обычно покупают, когда дома уже сданы в эксплуатацию или находятся в высокой степени готовности.

Спрос на квартиры премиального уровня небольшой, но стабильный. Он не превышает 5-7% от общего количества сделок на рынке недвижимости Петербурга. Большинство покупателей расценивает приобретение жилья в историческом центре или видовых квартир на набережных как долгосрочное вложение, без цели перепродать объект в ближайшее время или сдать его внаем.

Доля квартир с европланировками в новостройках разных классов

По оценкам самих строительных компаний, доля евроквартир в новых домах составляет до 15% от всего объема жилья.

Чаще такие квартиры предлагают в домах классов «комфорт» и «бизнес», в них доля еврожилья доходит до 40%. В новостройках класса «эконом» квартиры с европланировками составляют всего 7-10% от общего количества, поскольку покупатели в этом сегменте отдают предпочтение вариантам с традиционными планировками. Но застройщики уверены: число евроквартир будет расти и в этом сегменте.

Евроквартиры на рынке санкт-петербурга

В СПб возводить новостройки с евроквартирами стали около 10 лет назад. В Северной столице такое жилье получило распространение благодаря финским компаниям «Лемминкяйнен Рус» и «ЮИТ», строившим жилые комплексы в скандинавском стиле. В данный момент квартиры с европланировками предлагают около трети застройщиков Санкт-Петербурга, кто-то из них делает ставку исключительно на евроформат жилья (LEGENDA), а кто-то возводит дома и с обычными, и с евроквартирами («ЮИТ», RBI, «Северный город»).

На петербургском рынке недвижимости чаще предлагают «евродвушки» и «евротрешки» с одной и двумя спальнями. Вариантов с тремя отдельными комнатами меньше. В договорах «евродвушки» значатся как однокомнатные квартиры, «евротрешки» — как двухкомнатные. Площадь типовых квартир с одной спальней составляет 40-60 м², кухня-гостиная занимает 16-20 м² от общей площади.

Инвестиции в недвижимость спб и ленинградской области | richness realty

Когда клиенты спрашивают, по каким признакам можно определить степень надежности и рентабельности инвестиций, мы говорим, что вложениям нужен КПД:

  • Капиталообразующий характер
  • Пониженный уровень риска
  • Доверие к управляющему партнеру

Мы много лет работаем с инвестициями в здания и участки под строительство жилья, коттеджных поселков и производственных комплексов. И раз за разом убеждаемся, что капиталообразующие, или реальные инвестиции — как вложения в материальные активы — наиболее надежны.

Инвестиции в апартаменты

Еще один вариант инвестирования в новостройки — приобретение и сдача апартаментов внаем с самостоятельным открытием ИП или через заключение договора с управляющими компаниями, которые занимаются обслуживанием и сервисом. Около 45% апартаментов в СПб приобретается в качестве инвестиций.

Доход может зависеть от наполняемости, но некоторые фирмы предлагают фиксированную ежемесячную ставку. Окупаемость апартаментов в Санкт-Петербурге сейчас в среднем составляет около 10 лет, а доходность может достигать 10-11% в год, но в некоторых апарт-отелях ежегодная прибыль бывает выше, а окупаемость может занимать менее 10 лет (например, при посуточной аренде и хорошей наполняемости). Ознакомиться с доступными предложениями в апарт-отелях Северной столицы можно в этой подборке:

Итак, если подытожить, то получается такая картина:


Наиболее выгодным видом инвестирования в недвижимость является покупка квартиры в новостройки с дальнейшей ее перепродажей.

invest

Как мы работаем

  • Вы обращаетесь в нашу компанию, в отдел инвестиций.
    • Совместно с нашими специалистами определяем объект инвестирования.
    • Оцениваем объем и возможность Ваших инвестиций
    • Выбираем схему инвестирования
    • Оцениваем срок реализации проекта
    • Рассчитываем доходность
    • Оцениваем Ваши риски
    • и т.д.
  • Проводим юридическое сопровождение при заключении договора у Застройщика.
  • Определяем момент реализации квартиры с максимальной доходностью.
  • Находим покупателя.
  • Проводим сделку по реализации квартиры.
  • Вы получаете вложенные средства и свой доход в размере 40% годовых.
Читайте также:  Паевой инвестиционный фонд (ПИФ) и пай - что это такое и как на нем заработать - Финансовая азбука -

Как выбрать квартиру под сдачу внаем

При выборе жилья под сдачу отдавайте предпочтение не дешевизне, а ликвидности. Оценивайте его привлекательность не только для арендаторов, но и для потенциальных покупателей — это избавит вас от проблем и убытков, если в будущем примете решение о перепродаже.

Важно: отдавайте предпочтение домам на небольшом удалении от станций метро, а не прямо возле них — большая проходимость локации и шум за окнами снижают интерес арендаторов к жилью первой линии застройки.

Выгоднее вкладываться в жилплощадь в новом, а не в старом фонде — «брежневки» и «хрущевки» пользуются меньшим спросом у арендаторов. Качественный исходный интерьер — также важный фактор. В новых домах целесообразнее выбрать жилье с отделкой. Это обойдется дешевле, чем выполнение работ своими силами, и сэкономит время — вложения начнут окупаться раньше.

От недвижимости класса «премиум» люди ожидают соответствующего оформления — скромно обставленные комнаты в элитном доме будут простаивать. Потому если средств на качественный статусный интерьер в премиальной недвижимости не хватает, остановитесь на другом ценовом сегменте.

Если капитала на покупку квартиры недалеко от станции метро нет, инвестиционное жилье в предместьях Петербурга — достойная альтернатива, если дом находится рядом с ж/д вокзалом. Логика проста: максимальная прибыль, которую можно будет выручать со съемщиков, ниже на 10-15%, но и потратить на приобретение можно на 40-50% меньше.

В микрорайонах рядом с аэропортами жилье приносит регулярный и высокий доход от туристов и командированных.

Максимальную прибыль приносит класс «эконом». Выгоднее всего приобретать недвижимость на ранних стадиях строительства: разница в цене 1 м² при покупке на начальной стадии возведения и после введения дома в эксплуатацию достигает 50% (средний показатель — 25-30%). Малогабаритные квартиры и студии окупаются быстрее, так как арендная плата не зависит от метража напрямую.

Как мы работаем

  • Вы обращаетесь в нашу компанию, в отдел инвестиций.
    • Совместно с нашими специалистами определяем объект инвестирования.
    • Оцениваем объем и возможность Ваших инвестиций
    • Выбираем схему инвестирования
    • Оцениваем срок реализации проекта
    • Рассчитываем доходность
    • Оцениваем Ваши риски
    • и т.д.
  • Проводим юридическое сопровождение при заключении договора у Застройщика.
  • Определяем момент реализации квартиры с максимальной доходностью.
  • Находим покупателя.
  • Проводим сделку по реализации квартиры.
  • Вы получаете вложенные средства и свой доход в размере 40% годовых.

Как получить максимальный доход: факторы риска, советы

Мы уже рассказывали о том, как сдать жилье безопасно и выгодно и каковы условия рентабельности недвижимости внаем в СПб.

В этом разделе поговорим о том, какая недвижимость в ходу и почему, как ускорить окупаемость инвестиций и на что делать ставку, чтобы была прибыль.

Основные параметры, влияющие на окупаемость:

  • исходные затраты на покупку;
  • вложения в ремонт и меблировку;
  • вид недвижимости;
  • наличие в доме сервисных служб;
  • расположение здания и ситуация с транспортом в районе.

Приоритет отдавайте сложившимся спальникам, в которых активной застройки или нет вообще, или она минимальна — сдать квартиру в таких условиях можно быстрее и дороже, плюс  спрос на арендное жилье в таких районах стабильно высок.

Инвестиционная квартира принесет больше дохода, если купить ее на этапе котлована, отбить потраченную сумму сдачей внаем и перепродать. Так приобретение обойдется дешевле, а выйти в ноль и начать зарабатывать получится быстрее.

Повысить доходность вложений вдвое и даже втрое до осени 2020 года было можно, сдавая жилье посуточно, для таких целей подходят не только центральные части Северной столицы, но и окраины, и пригород. Наибольшим спросом на этом рынке пользовались квартиры классов «комфорт» и «бизнес». С 1 октября 2020 года в силу вступил закон, запрещающий частные гостиницы и хостелы в многоквартирных жилых домах.

Временно сдавать жилье с целью возместить траты на ее покупку целесообразно только в локации с выдающимися преимуществами — в исторических районах или в центре Северной столицы. В обычном спальнике годовая прибыль от сезонных гостей (туристов и командированных) из-за низкой заполняемости будет либо намного ниже, либо в лучшем случае примерно такой же, как при долгосрочных сделках — гарантий никаких.

Квартира-студия в качестве инвестиции: за и против

Директор департамента новостроек NAI Becar Полина Яковлева полагает, что только появившись на рынке, студии пользовались спросом, но сегодня уже очевидны их минусы, из-за чего спрос упал. Этого же мнения придерживается и Сергей Степанов, директор по продажам компании «Строительный трест».

Он высказал мнение, что квартиры-студии покупают лишь потому, что пока они наиболее доступны по цене из малогабариток. А руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева считает, что выгодно покупать студии площадью до 31 м², поскольку, в противном случае, их стоимость будет равна малогабаритной однушке, и клиенты выберут второй вариант.

Рост популярности однокомнатных квартир по сравнению со студиями прогнозировался еще в 2020 году, но студии и сейчас продаются активно вне зависимости от стадии готовности новостроек. Это связано с нестабильностью экономической ситуации и регулярными обновлениями строительного законодательства — многие стремятся успеть вложить сбережения в первичную недвижимость до следующего подорожания.

Около четверти всех студий в РФ приобретается для последующей сдачи в аренду.

Студии обычно стоят в среднем на 20-30% дешевле типового однокомнатного жилья, а арендная плата в среднем на 10-20% ниже, чем в однушках, то есть ликвидность выше. Поэтому до 70% инвесторов-новичков выбирает именно этот формат недвижимости. При покупке квартиры на этапе котлована и перепродаже ее спустя 1-2 года после введения дома в эксплуатацию можно получить прибыль до 60% от первоначального взноса или около 30% от изначальной стоимости.

Также студии пользуются спросом на арендном рынке — за квартиру в хорошем районе со сложившейся инфраструктурой и приемлемой транспортной доступностью арендная плата может достигать уровня однушек. Как правило, маленькие студии лучше всего растут в цене и наиболее ликвидны. Напомним: каждый случай индивидуален, поэтому приведенные нами цифры и данные приблизительны.

Важно: квадратный метр в студии может стоить в 2 раза дороже квадратного метра в одно- и многокомнатном жилье, то есть покупатель экономит на сумме за квартиру, но переплачивает за м².

Квартиры с европланировкой для инвестирования

В странах Западной Европы формат квартир с европланировками (объединенными гостиной и кухней) известен и востребован уже более 30 лет. На российском рынке недвижимости «евродвушки» и «евротрешки» активно предлагаются застройщиками с 2020-2020 годов. Спрос на них объясняется меньшей площадью, по сравнению с обычными двух- и трехкомнатными квартирами в новостройках, что означает и более доступную стоимость.

Евроквартиры схожи с уже привычными российским потребителям квартирами-студиями, но, в отличие от последних, в них также есть 1 или 2 отдельных жилых комнаты. Квартиры с европланировками привлекают внимание покупателей функциональным зонированием всех площадей, то есть полезным использованием всего пространства, исключая чрезмерно большие прихожие и длинные коридоры.

Московский и приморский районы спб

Решая, в каком районе СПб стоит купить новостройку для инвестирования, стоит обратить внимание на Московский район, поскольку он отличается хорошей социальной и торговой инфраструктурой: есть школы, поликлиники, детсады, крупные супермаркеты, ТРЦ.

Возведенные жилые комплексы здесь быстро формируют престижные спальные кварталы, а стоимость квартир в новых домах выше средней стоимости по городу. В локации есть три ж/д станции и 6 станций метрополитена, развита сеть наземного общественного транспорта.

—насколько выгодно инвестирование в коммерческую недвижимость петербурга?

— Для начала надо сразу сказать: стоимость входа на этот рынок – от 6 миллионов, если не рассматривать апартаменты. Например, встроенные помещения на первых этажах с от- дельным входом. При инвестировании важно правильно понимать проходимость места. Подводные камни – каждый из собственников имеет равные права, в том числе, первоочередного выкупа недвижимости.

Читайте также:  Стоит ли инвестировать в недвижимость

Если хочешь продать, необходимо предложить всем собственникам сначала купить. Обязательно надо заключать договор об определении права собственности.  Это дорогие помещения. У них доходность рассчитывается с учетом дополнительных параметров. Обязательно учитывается дисконтированный доход (ДД). Поясню.

Как уже говорилось выше, банковский процент в среднем равен 10. И сумма ДД должна быть выше 10%, ведь вкладываете вы гораздо большую сумму, поэтому и доход должен быть выше. Меньше 10% смысла нет. Есть формула расчета коэффициента дисконтирования: 1/(1 R)

N =Kg, где N – порядковый номер года вложения, а R – банковская ставка. Эта формула показывает, что 100 рублей будут стоить через год 90 рублей, а через 2 – 80 рублей и т.д. Апартаменты – та же самая квартира в жилом доме (апарт-отеле), но без права прописки.

Новостройки для инвестиций: успеть в последний вагон

Строительство жилых комплексов в РФ обычно продолжается 2-3 года. А это значит, что на принятие решения, инвестировать в жилье на раннем этапе строительства или не инвестировать, времени у покупателя совсем немного. Сейчас подобные сделки приносят доход 15-40%.

После отмены долевого строительства наиболее привлекательными для вложения капитала стали перспективные районы с отличной транспортной доступностью. Но это изменение в законодательстве не влияет на доходы рантье. Предполагается, что вложения в жилую недвижимость для сдачи в аренду в Санкт-Петербурге по-прежнему будут приносить 7-8% в год, а средний срок окупаемости составит 13-15 лет.

В объектах, расположенных в районах массового строительства на окраинах города и в прилегающих к Петербургу районах Ленобласти, доходность ниже, а окупаемость, как правило, занимает больше времени — диапазон цифр зависит от конкретной локации, жилого комплекса, квартиры.

Особенности жилья с планировкой «евро»

Перед покупкой квартиры с европланировкой в качестве объекта инвестиции ознакомьтесь с особенностями такого жилья — они могут как привлечь внимание потенциального покупателя или арендодателя, так и отпугнуть его.

  • Объединение кухонной и жилой зон требует установки мощной вытяжки, чтобы запахи во время приготовления пищи не портили микроклимат в помещении;

  • основная целевая аудитория евроквартир — молодые бездетные пары, студенты, выпускники вузов, одинокие и/или и пожилые люди.

30% петербуржцев сегодня предпочитают еврожилье и 70% — варианты с классической планировкой.

Особенности инвестирования в недвижимость

Вложить в недвижимость деньги — значит надежно защитить их от инфляции. Это актив, который в условиях экономической стабильности растет в цене, а в случае кризиса позволяет, как минимум, сохранить сбережения.

Однако следует учитывать, что российский рынок недвижимости, несмотря на то, что в последние годы активно развивался, весьма неоднороден.  Инвестиционная привлекательность данной сферы в разных субъектах РФ значительно различается, поскольку на общее состояние рынка воздействует комплекс факторов — экономических, географических, политических.

В Санкт-Петербурге спрос как на покупку недвижимости, так и аренду, будет всегда. Выгодной инвестицией здесь является вложение в жилье и в коммерческие помещения, так как численность населения и развитие бизнеса взаимосвязаны.

Оценка возможностей

Для получения разового дохода выгоднее всего приобретать студии или однокомнатные квартиры и продавать их через 1-1,5 года после начала строительства. Наиболее ликвидны объекты в пределах городской черты. Если вы заинтересованы в долгосрочной прибыли (сдаче в аренду), стоит обратить внимание на малогабаритные квартиры в жилых комплексах с хорошей транспортной доступностью.

Перспективные районы петербурга

Самой доходной для сдачи в аренду признана недвижимость Центрального района. В нем годовая прибыль доходит до 9 % от цены при приобретении, а окупаются инвестиционные квартиры в срок до 11,5 лет. Наименее перспективен в этом ракурсе Выборгский район — в год доходность не превысит 5,5 %.

А ждать, когда прибыль от квартиросъемщиков перекроет затраты на покупку сдаваемого жилья, придется не менее 18 лет. В Приморском районе инвестиционная недвижимость окупается за 16 лет, в Шувалово-Озерках — около 15-16. Даже в спальных районах с активной застройкой и, соответственно, большой конкуренцией (Кудрово, Девяткино и Парнас), большой выбор недвижимости, инвестиции в которую окупятся с лихвой, особенно это касается домов возле метро.

Пример:

Допустим, вы покупаете ту же квартиру, но в рассрочку. Срок рассрочки 2 года. Ставка 14% годовых: Первоначальный взнос 10%, что составляет 300 000 руб. Ваш ежемесячный платеж составит 128 250 руб Средний срок до реализации составляет 1,5 года. К данному моменту Вы выплатите 2 608 500 руб.

Остаток платежей по договору составит 769 500 руб. Рост стоимости возьмем 40%, что составит 4 200 000 руб. Соответственно, Вы продаете по договору цессии квартиру за 4 200 000, из которых 769 500 это долг покупателя пред Застройщиком. Ваша прибыль составляет: 4 200 000 -2608 500 -769500 = 822 000 руб.

Рейтинг рентабельности районов

Самые «сдаваемые» в Петербурге районы — Приморский и Центральный, следом идут Выборгский и Калининский. Далее рейтинг привлекательных для квартиросъемщиков районов в порядке убывания интереса выглядит так:

В них рынок аренды не так наполнен — ниже будет и конкуренция, и вероятность быстро отбить потраченные на покупку инвестиционной квартиры деньги.

Приобретая жилую недвижимость с целью сдачи в аренду, следует в первую очередь учитывать характеристики, которые положительно скажутся на ее ликвидности в будущем. Чтобы сравнить стоимость квартир с различными параметрами и подобрать оптимальный для себя вариант, воспользуйтесь нашим поисковым фильтром:

Репутация и условия застройщика

Здесь важно найти разумный компромисс. Наиболее удобный момент для приобретения квартиры — начало строительства. На старте продаж застройщики реализуют недвижимость по сниженной стоимости, предлагают дополнительные акции и скидки. Поводом для беспокойства может стать стабильность цены в течение длительного времени, особенно если она гораздо ниже среднерыночной.

Советы по выбору студии в качестве инвестиции

Необходимо учитывать ряд факторов при покупке квартиры-студии для инвестирования:

  • разницу в цене за 1 м² в начале строительства и по его окончании;

  • близость к автомагистралям или метро;

  • инфраструктуру;

  • срок введения дома в эксплуатацию;

  • планировку (популярны студии прямоугольной или квадратной формы, допускающие возведение перегородок);

  • этаж;

  • наличие балкона и количество окон.

Также учитывайте общее количество бюджетного жилья в доме — большой процент студий в доме или подъезде превращает здание в «общежитие» с соответствующим контингентом, что снижает привлекательность жилья для арендаторов, а значит, и ликвидность квартиры, и темпы окупаемости.

Стоимость малогабаритного жилья в зависимости от локации

Наиболее бюджетные варианты по цене от 75 тыс. руб. за м² застройщики предлагают во Всеволожском районе. Покупка квартиры-студии среднего ценового сегмента (от 77 тыс. руб. за м², в среднем — около 85-95 тыс. руб. за квадратный метр) возможна в Невском, Красногвардейском, Колпинском, Пушкинском, Калининском и Гатчинском районах.

А малогабаритное жилье класса «бизнес» и «элит» стоимостью от 105 тыс. руб. за м² и выше (в среднем – около 160 тыс. руб. за квадратный метр) продается в новостройках Калининского, Центрального, Петроградского, Василеостровского, Кировского, Московского и Приморского районов.

Спрос на квартиры-студии ежегодно колеблется в пределах 1-2% в зависимости от их количества на рынке, экономической ситуации, локации жилых комплексов. Целесообразнее вкладываться в жилье в черте города, но и в предместьях есть интересные ликвидные объекты.

Тип и площадь квартиры

Наибольшим спросом у инвесторов пользуются «однушки» и студии, но это не означает, что покупка многокомнатных квартир нерентабельна. Такое жилье подойдет для перепродажи. У арендаторов популярны однокомнатные квартиры и «евродвушки», но они не готовы переплачивать за «избыток» квадратных метров, поэтому рыночная стоимость аренды «однушек» площадью 35 и 45 кв. м будет примерно одинаковой.

Транспортная доступность и инфраструктура

Станция метро в пешей доступности позволяет более выгодно сдавать квартиру, но и удаленные объекты находят своих арендаторов. Многое зависит от соотношения предложения и спроса. В локациях, где в последнее время велась активная застройка, рынок перенасыщен, что негативно отражается на среднем размере арендных платежей.

Закладка Постоянная ссылка.
1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (1 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Загрузка...

Комментарии запрещены.