Инвестирование в апарт-отели и апарты Санкт-Петербурга

Доли в инвест отелях или гостиница в собственности, что лучше?

«Храните яйца в разных корзинах», ведь так разделяете риски. Диверсификация важна для управления прибылью от инвестирования в отельный бизнес и бизнес посуточной аренды квартир. Наука и жизнь нам говорит, что лучше инвестировать по частям в три объекта отельного бизнеса, чем владеть и управлять одним. С учетом сезонности и продвижения какой-то из объектов точно даст хорошую прибыль.

Поэтому управляющие компании привлекают инвестиции в развитие своего номерного фонда через запуск инвест отеля. Если хотите инвестировать в бизнес посуточной аренды жилья, обратите внимание на этот формат вложений.

Что такое инвест отели?

Это апарт-отели или гостиницы в которые вы можете инвестировать и получать долю от прибыли. Инвест отель может быть уже функционирующим или новым/будущим объектом (находиться в процессе строительства). В обоих случаях владелец продает доли в объекте и привлекает инвесторов.

Зачастую при сотрудничестве по такой схеме вам предлагаются разные программы инвестирования в тот или иной апарт-отель, отель. Сумма инвестиций может быть минимальной для нескольких участников или в полном размере стоимости объекта. Ее устанавливает управляющий и/или организатор проекта инвест отеля.

Обычно вам предлагают покупать доли, юниты или токены в каждом объекте. А в договоре прописывают, что дает такая покупка.

Инвестиция может быть короткой или долгосрочной. Все зависит от предложения инвестору, которое готовит управляющая компания.

При данной схеме сотрудничества к инвестору может переходить часть права собственности на объект. То есть вы получаете право на долю в прибыли или фиксированные платежи от управляющей компании.

Все условия инвестирования в инвест отель прописываются в инвестиционном договоре между инвестором и управляющей компанией.

Чем выше риск, тем больше прибыль. Этот принцип никто не отменял и в отельном бизнесе. Когда инвестируешь в проект на этапе проектирования, начала строительства или покупки старого здания, цена доли в 2-3 раза ниже работающего объекта.

Человек рациональный не будет держать деньги под подушкой. граждане россии вслед за остальным цивилизованным миром учатся сохранять и приумножать свой капитал. для этого существует множество инструментов: от закрытых паевых фондов и банковских вкладов с минимальным порогом входа до покупки ценных бумаг, инвестиций в нефть, золото или недвижимость – выбор поистине безграничен. важно найти легальный, стабильный и надежный доход. «дп» начинает серию публикаций «инвестируй правильно», в которых эксперты рынка расскажут читателям о том, как выбрать свой инвестиционный путь и не прогадать.

Для многих самым понятным инструментом инвестиций была и остается недвижимость. Приобретая ее на этапе строительства, покупатель обеспечивает себе прибыль уже только за счет будущего увеличения стоимости объекта по мере его готовности. Однако не вся недвижимость может принести доход.

Например, вчера еще активный рынок жилья уже не может предложить выгодных инвестиций. По подсчетам экспертов, окупаемость дешевых студий и однушек составляет от 15 до 25 лет в зависимости от их локации и периода покупки. Те, кто пару лет назад скупал жилье за КАД, сегодня активно осваивают новый для себя рынок коммерческой недвижимости и апартаментов.

В дилемме во что лучше инвестировать – в недвижимость или в продукты банковского сектора – выбор сегодня все чаще делается в пользу недвижимости. И не только потому, что, например, на апартаментах можно заработать больше, чем на банковских депозитах.

Апартаменты сегодня востребованы не только как собственное жилье, которое можно приобрести дешевле, так как застройщик не тратится на инфраструктуру, или съемное гостиничного типа для командированных и студентов. Интересен этот продукт и собственнику бизнеса, открывающему офис поближе к центру.

Высокий спрос на апартаменты сегодня обусловлен тем, что инвесторы увидели в этом сегменте рынка стабильный арендный бизнес с просчитываемой доходностью. Прибыль образуется ежемесячно без активного участия собственника, обслуживание проекта целиком в зоне ответственности управляющей компании, а минимальная сумма средств, необходимая для вложения в проект, ниже, чем в случае с «классическим» жильем. В Петербурге достаточно иметь полмиллиона рублей, чтобы купить юнит в ипотеку или в долях с другими собственниками.

В среднем в этом сегменте рынка обещают 7–10% годовых, хотя есть те, кто декларирует 20% и более. Доходность при вложении в апартаменты значительно выше обычных квартир и даже не уступает по уровню облигациям федерального займа.

Инвестирование в апарт-отели и апарты санкт-петербурга

Инвестиции в апарт-отель: доходность и подводные камни

В последние годы в Москве и Санкт-Петербурге активно развивается строительство апартаментов. Апартаменты юридически — это нежилые помещения, но фактически в них можно жить или сдавать их в аренду. В апартаментах нельзя постоянно зарегистрироваться, не предусмотрены места в детском саде, школе и поликлинике. Но в отличие от квартир апартаменты стоят дешевле, и, поскольку нет социальных обязательств, располагаются в более удобных местах близко к центру. У Кремля жилой дом не построишь, а вот апартаменты — вполне.

Читайте также:  Инвестиционные проекты - Татарстан

Апартаменты бывают двух типов, но я бы сказал, что даже трёх:

1. Жить самому

2. Сдавать в аренду помесячно или посуточно

3. Сдавать в аренду посуточно в формате отеля (апарт-отель)

Я пробегусь по первым двум и подробно остановлюсь на третьем.

1. Жить самому

Если вам не нужен детский сад, школа, районная поликлиника, но вы хотите жить в центре или купить «жильё» дешевле — это ваш формат.

2. Сдавать в аренду помесячно или посуточно

Апартаменты — это самый удобный вариант для сдачи в аренду: стоят дешевле квартиры, часто продаются с отделкой, не нужно «прописывать» арендаторов, совсем нет или гораздо меньше проблем с соседями при сдаче посуточно.

Можно сдавать в аренду самому. Это достаточно легко делать помесячно, но становится очень хлопотно посуточно: кто-то должен заселять гостей, убираться в номерах, стирать белье, ремонтировать сантехнику, принимать оплату и т.д. Самостоятельная посуточная сдача в аренду — это вторая работа или бизнес, но никак не инвестиция.

Для того, чтобы освободить собственников от забот, существует управляющая компания (управляющий, консьерж-сервис). Зачастую эти функции выполняет аффилированная компания застройщика, который построил апартаменты. Но если застройщик таких услуг не предоставляет, найти честного управляющего проблематично.

Обычно за свои услуги управляющий берет 20-30% выручки от аренды номера. Дополнительно собственник оплачивает расходы на обслуживание апартаментов: бронирование, уборку и т.п., а также коммунальные услуги по счетчикам.

Помесячная сдача в аренду апартаментов менее выгодна, чем посуточная: месячная цена примерно равна аренде квартиры, а посуточная в 2-3 раза выше. При посуточной сдаче критически важна честность управляющего: чтобы он не сдавал апартаменты в аренду в тайне от собственника.

Помимо работы за проценты, некоторые управляющие предлагают доходные программы. Управляющий берет в аренду апартаменты и сам сдает их сколько хочет, а собственнику платит установленный % от стоимости апартаментов или фиксированную сумму в месяц. В очень редких случаях управляющий даже обязуется выкупить апартаменты через 5 лет.

3. Сдавать в аренду посуточно в формате отеля (апарт-отель)

В таком формате апартаменты (т.е. номера) сдаются управляющей компанией только посуточно под брендом гостиницы (отеля). Собственник лишен возможности сдавать их самостоятельно. Управляющая компания предлагает собственнику работать за % от выручки (25-30%) или по доходной программе.

Выручка

Выручка зависит от локации апарт-отеля. Предпочтительно, чтобы он располагался в 5-10 минутах ходьбы от центра или от метро (не очень далеких от центра станций).

На выручку влияет сезонность. Например, в Санкт-Петербурге самые большие цены и заполняемость номеров с мая по июль.

Но далеко не все 365 дней в номере будут гости. В сезон заполняемость больше (например, 90%), а несезон меньше (например, 30-60%). В среднем по году от 60% до 80% в зависимости от отеля и стараний управляющего.

На выручку влияет площадь и категории номеров. 14-16 кв.м. — это совсем маленький номер эконом-категории, от 20 кв.м. уже идет комфорт. Категория предполагает соответствующий ремонт и оснащение номера.

Например, среднемесячная выручка (не прибыль!) от аренды номера до 20 кв.м. в СПБ может составлять 40-55 тыс. руб. Здесь и далее берем для расчетов номер до 20 кв.м.

Расходы

Из выручки нужно вычесть расходы. Они включают в себя эксплуатацию номера (например, 200 руб./кв.м.), коммунальные услуги по счетчикам. Можно рассчитывать на 40-50 тыс. руб. в год.

Учтите, что номер при посуточной сдаче подвергается ускоренной амортизации: стареет и разрушается. Его нужно раз в 5-7 лет ремонтировать. На ремонт может потребоваться 300-600 тыс. руб. и более. Эти суммы нужно распределить по годам при подсчете доходности инвестиций в номер.

Не нужно забывать, что сдача в аренду нежилых помещений — это уж точно предпринимательская деятельность. Налоговая о вас непременно узнает из данных Росреестра. Поэтому нужно регистрировать ИП или ООО.

Если выручка небольшая (меньше 700-900 тыс. руб.), то лучше платить 6% с дохода. Если больше, в т.ч. когда сдаете несколько номеров, то лучше взять патент на аренду (ок. 50 000 руб. в год).

Помимо налога 6%, нужно заплатить страховые взносы 28 000 руб. 1% с дохода, превышающего 300 000 руб.

А… самое главное: 25% от выручки управляющему. Но он себя не обидит: первым возьмет свое вознаграждение, затем оплату эксплуатационных расходов, а уж потом выплатит вам.

Доходность

После уплаты всех расходов доходность от аренды номера может составлять от 8% до 15% в месяц. Это гораздо больше, чем при сдаче квартиры (3-4%).

Но не нужно забывать про рост стоимости номера. От котлована до сдачи в эксплуатацию она вырастает на 20-30%. А затем растет по рынку. Я бы закладывал рост на уровне инфляции, т.е. 3% сейчас.

С учетом более низкого роста стоимости номера, общая доходность инвестиций в номер апарт-отеля может составлять до 12% в год. Это гораздо лучше вклада и сравнимо с некоторыми акциями на бирже. С выходом на рынок апартаментов инвестиции в квартиры становятся менее интересными: кто захочет получать 3-4% в год по квартире, если есть доходность по апартаментам в разы выше и без хлопот.

Многие граждане путают инвестиции в квартиру и психологическое успокоение. Если вы покупаете квартиру, чтобы была (зато надежно, стабильно и в кризис не пропадет), а доходность/возврат инвестиций не считаете, то это уже не инвестиция. Это удовлетворение психологического желания владеть вещами.

Читайте также:  Петербургский застройщик оброс многомиллионными долгами :: С.-Петербург :: РБК

Но оставим психологию для психологов. Наша цель получить бОльшую доходность с меньшим или тем же риском, разбогатеть по-простому. Для этого больше подходят апартаменты.

Цены

Рассказывать публично, где и у кого купить апартаменты я не буду, так как агентом не являюсь и за рекламу мне не платили. Моим клиентам я предоставил подробные расчеты по одному объекту для ознакомления.

На стадии строителства маленькие студии (14-16 кв.м.) можно купить за 2,5 млн. руб., 20-22 кв.м — 3-3,5 млн. руб. Где то может быть дороже, но диапазон понятен.

Подводные камни

1.  Апартаменты могут быть не построены

Это главный риск. Вспомним обманутых дольщиков.

2.  Неудачное расположение апартаментного комплекса

Гостей и выручки будет мало.

3. Нечестная управляющая компания

Нечестность может выражаться в том, что свои апартаменты управляющая компания будет сдавать, а ваши будут простаивать. Для защиты от этих ситуаций есть компьютерные программы, которые бронируют номера «равномерно». Но давно уже доказано, что человеческий фактор побеждает любой компьютер.

Про тайную сдачу в аренду апартаментов я уже писал.

4. Халатный прием гостей: плохая уборка, невежливость и т.п.

5. Завышенные тарифы на эксплуатацию номера

Как бы без дохода не остаться. Смотрите отзывы о существующих объектах управляющей компании.

Как не попасть на мель:

• апартаменты при покупке нужно выбирать тщательно, делать сравнительный анализ и подробные расчеты самостоятельно, не верить расчетом застройщиков слепо
• проверять управляющую компанию

Схема Кийосаки по покупке недвижимости в кредит

В связи с высокими ставками по кредитам даже на апартаментах не работает. Да, возможно, ежемесячный арендный доход будет превышать выплаты по кредиту.

Но есть проблемы:

1. 2 года ожидания строительства

Вы отдадите деньги, будете платить ипотеку каждый месяц, а дохода не будет

2. При покупке в ипотеку первоначальный взнос составит не 15%, а 40-50%

Многие застройщики в целях своей безопасности разделяют цену апартаментов на 3 договора: строительство, отделка и мебелировка. Причем последние 2 составляют 20-30% от всей цены апартаментов. Ипотечный кредит дадут только на строительство. Отделку и мебелировку вы должны будете оплатить отдельно.

Таким образом, вы вложите своих средств в ипотеку 40%, что никак не соответствует схеме Р. Кийосаке по бесплатному приобретению недвижимости в кредит. Поясню: Кийосаки вкладывает 10% первоначальный взнос, аренда покрывает ипотечный платеж, а первоначальный взнос он выводит путем рефинансирования кредита. А именно, делает ремонт, стоимость недвижимости повышается, и он увеличивает сумму кредита на размер повышения стоимости. Увеличение кредита снимает со счета.

Поэтому, когда вы посчитаете, что арендный доход покрывает ипотечный платеж — не радуйтесь! Не забудьте, что вы вложили 40% своих средств — они тоже стоят денег. Их можно было инвестировать альтернативно. Поэтому доходность нужно считать именно на них. Никакой бесплатной недвижимость явно не получится, а скорее вы недозаработаете.

Выводы:

• апартаменты — современный формат вложения в недвижимость с доходностью до 12% годовых
• апартаменты гораздо выгоднее квартиры и депозита
• более удобно, когда сдавать апартаменты в аренду будет за вас управляющая компания
• тщательно выбирайте апартаменты и делайте расчеты самостоятельно
• бесплатно приобрести апартаменты по схеме Кийосаки не получится
• приобретайте апартаменты на свои, иначе доходность ваших инвестиций будет ниже, вы недозаработаете

Нужна поддержка

По словам Маркова, сейчас все профессиональное сообщество озадачено вопросами о сроках снятия ограничений и о переориентировании турпотока в условиях, когда на протяжении длительного времени не будет иностранных туристов, они ранее составляли существенную долю гостей. В отрасли исходят из того, что внутренний поток начнет восстанавливаться раньше, чем международный, считает он.

Также одной из самых обсуждаемых тем являются меры поддержки. «Понятно, без программ поддержки отрасли будет не выжить — потери очень большие», — сказал он. Вместе с тем, по его оценке, если в случае с пандемией говорится о скором приближении пика заболеваемости, то для индустрии гостеприимства «кризис только начинается».

Пока игроки рынка ожидают восстановления спроса, власти и регуляторы стараются им помочь. Например, управление Федеральной антимонопольной службы (ФАС) по Санкт-Петербургу обратилось к ресурсоснабжающим предприятиям и властям города с предложением отказаться от начисления пени и штрафных санкций в виде отключения от коммунальных услуг в отношении предприятий гостиничной отрасли в период пандемии.

Поводом для обращения стало письмо, поступившее в управление антимонопольного органа от представителей рынка гостиничных услуг Санкт-Петербурга, в котором они отмечают резкое падение спроса на их услуги в период угрозы распространения новой коронавирусной инфекции, что привело к невозможности полной и своевременной оплаты коммунальных платежей, сообщают в пресс-службе УФАС.

Обеспечение гостиничного сервиса

Мы организуем качественный гостиничный сервис, который привлечет гостей и, как следствие, сделает апартаменты доходным инструментом для инвесторов. Поэтому в качестве экспертов мы привлекли европейские компании МТЛ, имеющих большой опыт в гостиничном бизнесе.

Портфолио сокрома (презентация)

Управляющая компания Сокрома — пример успешного отельного бизнеса в Санкт-Петербурге. За 6 лет работы мы вышли на среднегодовую заполняемость объектов 85%. Опыт здесь крайне важен. Он дается дорого, но продается по адекватной цене. Работа с УК обходится в 30% от прибыли. При этом вы избавляетесь от хлопот по самостоятельному управлению, а чистая прибыль объекта растет.

Часто предлагаем наши проекты инвест отелей с долевым участием. Доходность объектов 13-41%. Чем выгоднее предложение, тем больше желающих. И тем быстрее доли разбирают. Если вам интересен такой формат, свяжитесь с нами.

И немного инсайдерской информации. Ниже показан уровень сервиса, который предоставляем в каждом из отелей, апарт-отелей или апартаментов. Это преимущество, которое важно в бизнесе посуточной аренды жилья.

Мы повышаем стандарты отельного бизнеса в России, развиваем гостеприимство и доводим сервис до совершенства. Продвигаем франшизу по регионам, чтобы помочь отельерам продвигать их бизнес. У нас много решений, которые позволяют выстоять даже в самый серьезный кризис.

Постоянно тестируем и внедряем новые методы управления объектами. И это работает ведь наши клиенты экономят и зарабатывают миллионы рублей! Если хотите так же, давайте сотрудничать и продвигать зарабатывать вместе.

Работа с корпоративными клиентами

Корпоративные клиенты рассматривают отели не только с точки зрения проживания, но и в качестве площадок для конференций. Именно поэтому мы запроектировали в комплексе несколько многофункциональных площадок под разные форматы мероприятий.

Свобода для инвестора

Апартаменты комплекса не требуют постоянного участия собственника в работе с гостями. Этим занимается управляющая компания. Она берет на себя все заботы по страховке, уборке, охране, ремонту, поиску гостей и взысканию с них арендной платы.

Ситуация в гостиничной сфере петербурга

Тем временем аналитики и участники рынка отмечают, что сейчас ввиду ограничений, вызванных пандемией нового коронавируса, в отрасли сложилась непростая ситуация. «В настоящее время условно можно разделить отели на две категории: те, которые полностью приостановили деятельность и ждут, когда снимутся ограничения на передвижение, и те, которые не закрывались, ведут прием, но у них [число] гостей на минимальном уровне», — сказал ТАСС директор представительства Федерации рестораторов и отельеров в Санкт-Петербурге Александр Марков.

По его словам, на рынке сейчас есть лишь небольшая доля объектов, где предлагают номера в качестве места для самоизоляции: «Были такие предложения и для пожилых людей, и для тех, кому, например, просто нужно работать удаленно, но это не массовая история».

Отельер, владелец управляющей компании HotelKit и руководитель «Лиги малых отелей, хостелов и туристического жилья» по Северо-Западному федеральному округу Алена Енова привела свои оценки загруженности отелей. «Загрузка в майские праздники обычно стремится к 100%, сейчас рынок заполнен примерно таким образом: большие отели — на 7-15%, такого не существовало никогда, а малые средства размещения в среднем — от 10 до 30%», — сказала она ТАСС, добавив, что средняя загрузка по городу составляет сейчас не более 30%, то есть на 70% меньше, чем обычно.

Эксперт пояснила, что уровень «выживаемости» у малых средств размещения обычно соответствует заполняемости в 30-40% у малых средств размещения и около 25% у крупных отелей. «Все очень сильно сейчас «упали» и многие работают в минус», — отметила она.

При этом, по данным консалтинговой компании JLL, в Санкт-Петербурге средневзвешенная загрузка международных брендированных гостиниц в первом квартале 2020 года составила 38%, что на 13% ниже аналогичного показателя 2021 года (44%). «Третий и четвертый квартала будут характеризоваться постепенным восстановлением спроса.

Роспотребнадзор предложил свое видение по снятию ограничений, в соответствии с которым все гостиницы и организации общепита смогут вернуться к прежнему режиму работы только в рамках третьего этапа», — рассказала ТАСС руководитель отдела гостиничного бизнеса JLL Яна Уханова, добавив, что наступление третьего этапа прогнозировать «крайне сложно».

Эффект синергии

Финансовые институты реагируют на изменения рынка зачастую даже быстрее, чем инвесторы, и предлагают продукты, совмещающие в себе стабильность недвижимости и оперативность оборота средств. Так, в прошлом году Банк «Санкт-Петербург» предложил инновационный сервис, который не имеет аналогов на российском рынке, благодаря которому клиенты получили возможность покупать и продавать валюту в режиме онлайн по зафиксированному курсу с расчетами в будущем.

Таким образом решаются проблемы, связанные со скачками курсов валют и постоянной неопределенностью в будущем, которые всегда мучили инвесторов.

О программе «Биржевой мост» рассказывает управляющий директор дирекции операций на финансовых рынках Банка «Санкт-Петербург» Антон Кузьмин.

«Сегодня ставки по банковским депозитам продолжают снижаться. Особенно это заметно в сегменте валютных депозитов, где по евро банки уже дают клиентам 0% годовых, а по долларам в пределах 1–1,5% годовых. Банки ищут для клиентов альтернативные способы вложения средств, в первую очередь ценные бумаги.

Но рынок ценных бумаг продолжает оставаться темной лошадкой, и многие консервативные инвесторы еще не умеют или опасаются делать большие вложения. При этом наряду с банковскими депозитами рынок недвижимости, и в частности набирающий обороты рынок апартаментов, продолжает оставаться лидером в умах большинства консервативных инвесторов.

Инвестиции в недвижимость и апартаменты являются хорошей альтернативой для инвесторов с рублевыми активами. Но как быть тем, кто хочет инвестировать в недвижимость в России и получать доход в иностранной валюте?

Здесь как раз очень выгодно может проявить себя связка «покупка апартаментов» сервис «Биржевой мост». Покупая апартаменты, клиент точно знает, когда и какую сумму дохода он будет получать. Например, клиент инвестирует 5 млн рублей под 7% годовых с гарантированной ежемесячной выплатой по 29 тыс. рублей в апарт-отель STUDIO MOSKOVSKY.

Воспользовавшись «Биржевым мостом», клиент сможет самостоятельно в режиме онлайн зафиксировать курс покупки долларов на 1 год вперед и заключит с банком 12 сделок, которые будут синхронизированы с получением дохода от апартаментов. В итоге при текущем курсе доллара 61,9 рубля клиент сможет зафиксировать среднегодовой курс на покупку долларов на уровне 63,4, что на 2,4% дороже текущего курса.

Следовательно, получая 7% гарантированного дохода в рублях от апартаментов, клиент может менять рубли на доллары по зафиксированному курсу и фактически получит долларовую доходность 7% – 2,4% = 4,6% годовых, что значительно выше ставки банковского депозита и при этом обладает огромной надежностью, которая характеризует вложения в недвижимость.

Сервис «Биржевой мост» от Банка «Санкт-Петербург» дает возможность клиентам обменивать 14 валют и 91 валютную пару. Поэтому, имея в своем инвестиционном портфеле апартаменты с гарантированной рублевой доходностью, клиент всегда сможет самостоятельно выбрать, в какой именно валюте он хочет получать доход.

Возможность совершать сделки в режиме онлайн в своем личном интернет-банке, который всегда рядом в телефоне, максимально упрощает жизнь инвестора.

Выделите фрагмент с текстом ошибки и нажмите Ctrl Enter