Инвестируем в строительство недвижимости: способы и риски

Инвестиции в недвижимость — что это?

Не все могут похвастаться знаниями в сфере инвестиций. Для среднестатистического человека это слово ассоциируется с бизнесом и схемами получения выгоды. Но инвестициями занимаются многие люди, даже если они не задумываются об этом в таком ключе.

Инвестиции — это вложение денег в какой-либо проект или недвижимость, чтобы по прошествии времени получить больше капитала.

Открывая банковский вклад вы тоже инвестируете.

Инвестиции в недвижимость привлекают именно своей понятностью. Многие знают, что на недвижимость всегда есть спрос, и цены на нее всегда растут. Кто-то берет квартиру в ипотеку и заселяет в нее жильцов, кто-то перепродает, а для кого-то недвижимость – это бизнес. Сейчас покупка недвижимости – самый популярный способ приумножения и сохранения капитала.

Что относится к недвижимости? Закон относит земельные участки, здания и незавершенные объекты на земельных участках, жилые и нежилые помещения, гаражи и морские суда (военные или гражданские).

Частные инвесторы — это люди, которые инвестируют собственные средства в развитие потенциально прибыльных проектов.

Частный инвестор — это не профессия, а скорее дополнение к основному роду деятельности. Частным инвестором может быть кто угодно.

Например, покупка имущества на этапе котлована тоже считается частным инвестированием.

Чтобы понять, в какую недвижимость обычно инвестируют люди, определим ее классификацию.

  1. Недвижимость бывает жилая, коммерческая и общественная.
  2. Жилую недвижимость по классам разделяют на: элитную, бизнес, комфорт и эконом (стандартную).
  3. По виду собственности недвижимость разделяют на: единоличную, коллективно-совместную и на собственность общественных организаций. 

В видео рассказывают и показывают самые популярные способы инвестирования в недвижимость.

Теперь мы знакомы с основными понятиями. Разберем, какие существуют виды инвестиций в недвижимость.

Инвестиции могут быть:

  • в коммерческую недвижимость;
  • в жилую недвижимость;
  • в строительство недвижимости;
  • в недвижимость за границей.

#2. переделка квартиры  в 2 студии и сдача в аренду

Стратегия заключается в том, что у нас есть квартира, которую мы купили или взяли в ипотеку и из нее делаем 2 квартиры студии.  Для переделки в студию необходимо будет в отделенной комнате установить сантехнику (душевая кабина, туалет) и провести электрику для духового шкафа и электроплиты (т.к. он отличается от простой проводки).

Необходимо так спланировать ремонт в комнате, чтобы осталось как можно больше жилой площади. Для этого можно установить: двухкомфорочную плиту, душевую кабину, стол трансформер, соединенный с кроватью. Одним из вариантов является установка общего душа и туалета на несколько студий.

Цель здесь это максимально выжить из каждого квадратного метра и сдать на длительный срок. Преимущество заключается в том, что квартира поделенные на студии, будет приносит больше денег чем если вы будете сдавать квартиру целиком одному арендатору.

Например, берем 1-х комнатную квартиру. Сдав ее одному арендатору можно будет получать доход в размере ~20 000 руб. Если же данную квартиру разбить на 2 студии, то их можно будет сдать каждую по 10 000 –14 000 руб. В результате, доход в месяц будет на ~25% выше, что увеличит срок окупаемости инвестиций.

Так средний срок окупаемости сданной в аренду недвижимости составляет 12 лет. Использовав данную схему, срок уменьшиться до 8 лет. На рисунке показан реальный пример от застройщика А101, который продает однокомнатную квартиру со скидкой 10% перед новогодними праздниками. Ключевой аспект реализации стратегии  – это правильно подобранная планировка:

  1. Наличие у каждой студии окна и помещений одинакового размера.
  2. Общая прихожая (экономит место) и позволяет сделать раздельные входы в студии.
  3. Возможность прокладки коммуникаций для ванной комнаты и кухни.

Зеленым и красным цветом выделены ка будет разделена 1-комнатная квартира на 2 студии.

Вторым факторов успеха будет покупка квартиры по более низкой цене в периоды акций и скидок, которые максимальны перед новогодними праздниками.

ПреимуществаНедостатки
Увеличения дохода от сдачи в аренду на 25%Необходимость в поиске арендаторов
Возможность сделать пассивный доход от квартиры без первоначальных денежных средств*Необходимость переделки планировки, возвещение перегородок, подведения воды, канализации, установка дверей.

*Как сделать пассивный доход от переделки квартиры в студии?

Преимущество данной схемы является в возможности сделать пассивный доход от сдачи квартиры в аренду. Квартира покупается в ипотеку на срок ~15 лет. Среднемесячные платежи составят ~20 000 руб., тогда как доход от сдачи будет перекрывать платежи и создаст пассивный доход 10 000 руб. Через 15 лет вы получаете актив не вложим при этом своих денежных средств, а только управляя объектом.

#6. перевод из нежилого в жилое помещение

В Европе и США есть наоборот стратегия это, когда вы переводите из нежилого в жилой фонд, то есть, например, заводские помещения переделываются в лофты и сдаются в аренду или представляются как хостел. Основная сложность заключается в проведении всех коммуникаций: отопления, канализации, электрики, вентиляции. Если брать складские помещения с высокими потолками, то можно сделать несколько этажей.

В многоквартирных домах часто используются подвальные и полуподвальные помещения под перестройку под хостелы. Это особенно распространено в Санкт-Петербурге, где многие нежилые помещения чердаков или полуподвалов переделываются в хостелы или мини-отели.

Для перевода необходимо соблюдение следующих условий:

Алгоритм перевода помещения по этапам:

  1. Подготовить проект переустройства / перепланировки с оформлением согласия собственников (проект можно заказать у организации, которая является членом СРО) (ч. 1 ст. 55.8ГрК РФ)
  2. Собрать необходимые документы (заявление о переводе, паспорт, документы на собственность или их нотариальные копии, проект перепланировки при необходимости, заключение уполномоченных организаций или протокол собрания собственников помещений многоквартирного дома). (ч. 21 ст. 23 ЖК РФ; п. 2.5.1.1 Административного регламента, утв. Постановлением Правительства Москвы от 27.10.2020 N 692-ПП)
  3. Обращение в уполномоченный орган (в Москве – Департамент городского имущества). Подать документы можно через МФЦ.
  4. Проведение перепланировки помещения (если необходимо) (ч. 8,9 ст. 23 ЖК РФ).  Составление технического плана кадастровым инженером (ст. ст. 2936 Закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ).
  5. Внесение информации в ЕГРН и получение выписки. (ч. 9 ст. 23ЖК РФ; п. 5 ч. 1 ст. 32 Закона N 218-ФЗ, ч. 1 ст. 28 Закона N 218-ФЗ)
ПреимуществаНедостатки
Возможность перестроить нежилые помещения под гостиничный / хостельный бизнесПомещение должно находиться в собственности, а не в ипотеке и не обременена залогами
Быстрые сроки окупаемости вложенных средствТребуются проведение всех коммуникаций, подготовки и предоставления документов

#8. посуточная  субаренда квартир

Это одна из самых распространенных стратегий с жилой недвижимостью, которая заключается в посуточной сдаче квартиры в субаренде. Преимуществом является то, что не нужно быть собственником квартиры, а заключить с владельцем договор субаренды на длительный срок, на право от своего имени управлять сдачей квартиры.

Можно заметить, что опять применяется принцип «разделяй и властвуй», если в офисах и разделении квартиры на студии мы физически делили помещение, то здесь делится время. Берете на длительный срок, а сдаете на короткий срок. То есть у нас есть одна квартира, мы ее не разбиваем, а делаем из нее подходящие под сдачу апартаменты.

При этом затраты на создание такого актива минимальные. Основная сложность – это найти собственников, которые будут готовы заключить с вами договор субаренды. Так как многие собственники пожилые люди, и они боятся, что активная сдача квартиры может совсем «убить» их квартиру.

ПреимуществаНедостатки
Можно не иметь в собственность квартиры, а заключить договор субарендыСложность найти собственника готового предоставить квартиру под субаренду
Доход может в 1,5 раза перекрывать затратыНеобходимость ежедневной уборки помещения и контроля

Рассмотрим практический пример. Средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры в Москве составляет 20 000 – 25000 руб. Для того чтобы собственник заключил договор субаренды, можно повысить затраты до 30 000 – 45 000 руб. Предложение увеличить на 30% месячную оплату позволяет найти более сговорчивых владельцев.

Доходность будет больше, если перейти от посуточной аренды к почасовой, но сложность управления будет выше.

Лайфхак.  Для оценки спроса в районе можно посмотреть заявки на Avito, это позволит сделать первое представление о перспективности района.

Варианты вложений в строительство

Каждого инвестора волнует вопрос безопасности своих средств. Нельзя просто передать деньги строительной компании, слишком много в последнее время было ситуаций с кражей средств, остановками строительства и так далее. На данный момент существуют 3 вида стандартного инвестирования в строительство, большая часть всех вложений происходит посредством следующего:

  1. Долевое участие в строительстве. Всё просто – мы вкладываем деньги в строительный проект, это может быть жилая недвижимость или же коммерческая. Объект может быть только на бумаге, но при наличии достаточного количества денег, он начинает реализовываться. Все средства находятся не у застройщика, а на специальном счётеэксроу. Такая схема позволяет минимизировать риски, денежные средства поступают компании постепенно по мере выполнения работ. Если бы не такой порядок действий, то инвесторы несли бы огромные риски, как это было раньше. Сейчас долевое строительство практически полностью безопасно.
  2. Жилищно-накопительный кооператив. Звучит сложно, а на практике это примерно то же самое, что и индивидуальное инвестирование, только теперь инвесторы объединяются в коллектив. Доход распределяется по сумме взноса каждого из участников, то есть кто вносит больше, тот и на большую долю претендует. Структура обычно паевая – инвесторы делают взносы. Доходность может быть нисколько не меньше, чем при работе в одиночку, но бонусом получаем то, что коллективно всегда проще придти к правильному решению. Да и руководят такими ЖНК обычно люди опытные и заслуживающие доверия.
  3. Фонд финансирования строительства. Отличный выбор для любой категории инвесторов – опытных, неопытных, с солидным или скромным капиталом. Фонд недвижимости представляет собой организацию, которая, по сути, является просто посредником между инвестором и строительной компанией. Она выполняет множество функций – взаимодействует с самим инвестором, осуществляет контроль за расходованием средств, процессом строительства, отстаивает интересы инвестора и предлагает полное юридическое сопровождение. В общем, можно назвать чем-то вроде управляющей компании, только в узкой специализации.
    Фонд финансирования строительства

В любом случае самому инвестору стоит ознакомиться с инвестиционным планом строительства – документацией, из которой должны быть чётко и ясно видны перспективы, сроки, а также возможные форс-мажоры. И чем полнее вся предоставленная информация, тем лучше.

Читайте также:  Газбанк вклады - процентные ставки, условия для физических лиц

Виды инвестиций в строительство

Существует несколько популярных видов, которые уже давно хорошо себя зарекомендовали. К ним относятся следующие:

  1. Жилая недвижимость. Покупка жилья и сдача в аренду – один из самых удобных и безопасных способов получать доход, при этом практически ничем не рискуя. Достаточно опустить плату на 10% по сравнению со средней по рынку и тут же найдётся арендатор. То есть проблем со сдачей нет, доход стабильный. Однако, многие также покупают жильё с целью дальнейшей продажи по более высокой цене – это прекрасное вложение средств, нужно только внимательно ознакомиться со всеми документами (об это мы расскажем далее).
    инвестиции в строительство жилой недвижимости
    Доходность обычно достаточно высокаядо 40% от стоимости объекта. А вот годовая рентабельность будет зависеть от того, сколько лет пройдёт прежде, чем объект будет сдан. Если через 2 года, то это прекрасный показатель, а вот если через 6 лет – то вообще неинтересно. Суммы обычно начинаются от миллиона рублей – столько стоит студия в не очень большом городе, иногда даже меньше.
  2. Коммерческая недвижимость. Чуть менее популярный. Но более прибыльный вариант вложения средств в строительство. В этом случае владельцу придётся больше внимания уделять объекту, так как арендатор должен получать ровно то, что прописано в договоре. И если предпринимательская деятельность подразумевает наличие постоянного подвода воды и его отвода, то перебои могут оказать серьёзное влияние и в этом случае собственнику придётся оперативно решать проблемы, это в его зоне ответственности.
    инвестиции в строительство коммерческой недвижимости
    Затраты могут самыми разными – от нескольких сотен тысяч в рамках строительства небольшой торговой точки до десятков миллионов за производственный цех. Рамок почти нет, а вот доходность примерно на 20-30% выше, чем в случае с жилой недвижимостью. Это легко прослеживается и при сдаче коммерческой недвижимости в аренду – ставка всегда выше.
  3. Индустриальные объекты. На первый взгляд всё просто – делаем склад и сдаём его, недостатка в арендаторах или покупателях нет. Но есть очень много разных нюансов, так как всем нужные разные виды – кого-то не устроит отсутствие отопления, другим нужна низкая влажность и так далее. В этом случае обычно используют либо типовые производственные помещения, либо же вкладываются в уже заранее согласованное строительство. Таким образом, есть застройщик и есть инвестор, а также конечный покупатель.

    Также как и с коммерческой недвижимостью – мы можем инвестировать в строительство склада небольшую сумму и получить свою площадь. А можем полностью профинансировать и стать владельцем целого помещения. На стоимость сильно влияет инфраструктура, удалённость от трасс, сам район. Доходность обычно такая же, как и в случае с коммерческой недвижимостью – до 50-60% от стоимости объекта при долгом строительстве и 20-25% в рамках года.

  4. Коттеджи и коттеджные посёлки. Современное направление, которое бурно развивалось в 2000-х годах. Очень трудно прогнозируется, так как есть множество примеров пустующих посёлков – обычно в этом случае земля досталась “на халяву”, а вот инвестиционный план не отработал как надо. Инвестиции в жилищное строительство такого типа весьма рискованны, от инвестора требуется очень хорошее понимание конъюнктуры рынка, многие погорели на этом. Даже просто вернуть вложенное порой бывает практически невозможно, приходится продавать объекты со скидкой.
    инвестиции в строительство коттеджных поселков
    Сам процесс похож на инвестиции в жилищное строительство с той лишь разницей, что отличается тип объекта. Коттеджи вместе с землёй начинаются от 1,5-2 миллиона рублей, доходность оценить очень сложно, так как это не такой ликвидный рынок, как простые квартиры. Иногда, чтобы продать объект, делают скидку до 20% от среднего по рынку, а это может оказаться больше, чем половиной прибыли от инвестиций в новое строительство. В общем, сфера пока сырая и в большей степени годится для крупных инвесторов.
  5. Гостиницы. Сложный тип недвижимости, который обладает своей спецификой и требует тщательного ознакомления с перспективами. Неопытному инвестору могут показать прекрасные возможности, а на деле окажется, что в итоге гостиница или хостел будут пустовать. И продать будет сложно – придётся точно также искать несведущего человека, чтобы избавиться от неликвидной недвижимости. Впрочем, если подразумевается только заработок в рамках самого строительства, то в этом случае инвестору проще. Если мы вкладываемся как в обычную коммерческую недвижимость, то и доход будет соответствующим. А вот если мы планируем потом использовать по назначению, то это при хорошем раскладе может сильно увеличить итоговую доходность. Суммы вложений начинаются от 2-3 миллионов, доходность порядка 20-25% в год.
    Инвестиции в строительство гостиниц

Как видим, ассортимент достаточно большой, у каждого вида есть свои нюансы. Если нет желания тратить много времени, а хочется просто вложиться и забыть до определённого моментатогда стоит выбирать инвестиции в жилищное строительство, а вот если интересует максимизация прибыли и есть возможность уделять внимание и постоянно следить за происходящим, то тогда можно присмотреться и выбрать инвестиции в новое строительство разных объектов, не только жилищных, но и, например, промышленных, сельскохозяйственных.

С инвестиций придётся платить налоги – есть огромный перечень всевозможных вариантов, для долевого участия одно, для коммерческой и прочей недвижимости – другое. Вместе с этим, есть возможность получать и налоговые вычеты при ДДУ, а также стоит отметить, что продажа квартиры, которой владеем более 3-х лет будет проходить без дополнительных налоговых затрат.вложение в строительные объекты

Инвестиции в жилую недвижимость с целью сдачи в аренду

Инвестиции в недвижимость за рубежом, инвестиции в ценные бумаги, покупка активов – все это довольно далеко от реальности, в то время как арендный бизнес доступен многим и вполне осуществим.

Рантье – это люди, которые сдают квартиры и живут за счет ренты, пассивного дохода. Иногда это понятие подразумевает другой пассивный доход – например, от инвестиций (ценные бумаги, вклады, акции).

Сдавая квартиру в аренду, вы получаете доход, с которого нужно платить налоги. Есть три варианта – платить 13% (НДФЛ) как физическое лицо, оформить ИП или стать самозанятым.

При регистрации автоматически выдаются 10 000 рублей – это размер налогового вычета, который на начальных стадиях уменьшит вам налог. Налоговый вычет – это своеобразная «одноразовая акция» для новых самозанятых.

В зависимости от того, от кого вы получаете доход (от физического или юридического лица) будет меняться размер налога.

То есть, для платежей от физических лиц процентная ставка на налог для самозанятого в начале будет 3%. После того, как будут потрачены 10 000 рублей, налог вырастет до 4%.

Для платежей от юридических лиц налог составляет 6%, но пока действует скидка в 10 000, налог будет составлять 4%.

Законом установлено, что для доходов с физических лиц налог для самозанятых уменьшается на 1%, а с юридических лиц –на 2%.

Рассмотрим на примере.

Доход (в месяц) с физ.лиц

Сумма налога без налогового вычета

Итоговая сумма налога с налоговым вычетом

25 000

1 000 (4%)

Вот еще один пример с доходом от юридических лиц.

Доход (в месяц)

Сумма налога без налогового вычета

Итоговая сумма налога с налоговым вычетом

75 000

4 500 (6%)

3 000 (4%)

Несмотря на скидку в 10 000 рублей вам не удастся совсем не платить налоги, пока эта сумма не исчерпается.

На деле вы платите 750 рублей вместо 1 000. Разницу в 250 рублей автоматически вычтут из тех 10 000 рублей, пока они не закончатся. Если вы будете постоянно получать в качестве дохода 25 000 рублей, то налогового вычета вам хватит на 40 месяцев – то есть чуть больше, чем на три года.

Для самозанятых применяется «специальный налоговый режим». Этот особый статус рантье потеряет, если будет получать больше 2,4 млн рублей в год.

Читайте также:  Вакансия Старший персональный менеджер (инвестиции на российском и зарубежных рынках) в Москве, работа в компании Инвестиционная компания Фридом Финанс (вакансия в архиве c 3 августа 2020)

Такая сумма получится за год, если получать 200 000 рублей ежемесячно. Для этого нужно, например, сдавать восемь квартир за 25 000 рублей каждая, либо сдавать помещения юридическим лицам – в этом случае стоимость аренды выше.

Если арендаторы сами оплачивают газ, электричество и воду, то налог с коммунальных услуг оплачивать не нужно.

Инвестиции в строительство — стоит ли вкладывать?

Инвестиции в строительство – это вложение средств в строящиеся или уже введённые в эксплуатацию объекты недвижимости с целью получения прибыли от изменения стоимости объекта. В первом случае мы получаем доход в обычном виде – инвестировали на этапе строительства, за это получаем свой объект дешевле, чем при покупке готового.

Инвестиции в новое строительство актуальны уже по одной простой причине – мы вкладываемся в объект, а не во что-то цифровое. То есть, после того, как недвижимость будет достроена, мы получаем собственность. Её можно сдать в аренду, продать. Когда же мы покупаем криптовалюту, то по сути мы становимся обладателями цифровой записи где-то в системе, не более того. В связи с этим инвестиции в строительство предпочитаю те инвесторы, которые хотят понимать, во что они вкладываются, какие могут быть доходы и что делать, если вдруг надо избавиться от объекта.

Краткая характеристика выглядит следующим образом:

  1. Категория инвестиций – реальные объекты, переходящие в собственность.
  2. Срок инвестирования – плавающий, от нескольких недель до нескольких лет.
  3. Стартовый капитал в зависимости от доли, может составлять 100 000 и практически до бесконечности.
  4. Риски – умеренные.
  5. Доходность – средняя, изначально превышает ставки по депозитам.
  6. Квалификация инвестора желательна.

Обычно трудно разобраться только с первым вложением, далее схема становится отработанной и никаких проблем не возникает. Понятное дело, что доходности как на финансовых рынках, не будет. Но вместе с этим от инвестора требуется гораздо меньше знаний и опыта, этот процесс под силу выполнять самостоятельно и без подготовки, нужно лишь уделить достаточно времени поиску информации и оценке разных вариантов.

Целью вложения средств в строительство может быть следующее:

  1. Сам строительный процесс. То есть человек получает заказ и вкладывает деньги для того, чтобы обеспечить работой себя и или свою фирму. Проще говоря, сама недвижимость не интересует, нужно только освоение средств.
  2. Вложения с целью получить прямую прибыль из-за разницы в стоимости объекта. На стадии котлована квартира стоит намного меньше, чем в уже сданном доме, и это касается любых вложений, а не только инвестиций в жилищное строительство. Вложили, подождали, продали.
  3. То же, что и в предыдущем случае, только продажа не подразумевается, а рассматривается владение и сдача в аренду. Тут оценивается разница в суммах – будет ли дисконт за ожидание перекрывать прибыль, которую можно получать, купив готовую недвижимость и сдавая её в аренду.

Как начать инвестировать в строительство?

Процесс инвестирования может быть как очень простым, так и достаточно сложным. Можно взять какой-нибудь проект хорошо себя зарекомендовавшей компании и просто вложиться в рамках долевого участия в строительстве, не особо разбираясь в тонкостях. А можно тщательно всё изучать, в этом случае последовательность действий будет следующей:

  1. Определиться с типом недвижимости. Выше мы уже описывали каждый из них, поэтому инвестору следует выбрать наиболее подходящий из соображений суммы, доходности и сроков. Есть те, кто работает только с жильём, а есть те, кто предпочитает инвестиции в новое строительство в коммерческом секторе. Нужно понять приоритеты, потом решение поменять станет очень проблематичным – найти покупателя, оформлять бумаги. А это новые расходы, в итоге инвестиции могут обернуться убытками.
  2. Подобрать строительную компанию. Здесь доходность будет напрямую зависеть от рисков. У хорошо известной компании никогда не будет проблем с инвесторами, соответственно, дисконт по такому объекту будет не очень большим, то есть сумма вложений, безусловно, будет меньше стоимости готового, но не на 40-50%. С другой стороны, есть немало примеров долгостроеву застройщика не хватает средств, инвесторы не спешат вкладываться, объект строится долго и сроки сдачи постоянно переносятся. Это серьёзно уменьшает рентабельность таких вложений.
  3. В списке проектов компании ищем интересующий нас объект. Обычно есть сразу несколько вариантов на разных этапах готовности – вкладываться можно практически на любом этапе. Кстати. Это даёт неплохую вариативность – можно делать инвестиции в капитальное строительство на стадии котлована, а можно купить квартиру в наполовину готовом объекте. Также стоит смотреть на перспективы района – наличие в планах администрации конкретных действий по развитию инфраструктуры даст возможность прогнозировать рост стоимости и оценить свои перспективы.
    Как начать инвестировать в строительство
  4. Контакт с компанией и ознакомление с вариантами сотрудничества. Обычно всё сводится к тому, чтобы тщательно изучить договор и понять, какие могут быть заминки, какая выгода от инвестиций и чего ждать. Строительство квартиры редко когда происходит точно в срок, поэтому придётся иногда поглядывать на стройку и прикидывать, насколько обещания совпадают с реальностью. И тут не потребуется быть профессиональным строителем – если срок сдачи уже через год, а пока только сваи забивают – велика вероятность просрочки.
  5. Подписать договор. После того, как инвестор ознакомился со всей документацией, обсудил детали и все важные моменты отражены в договоре, происходит подписание. В установленном порядке перечисляются средства, начинается ожидание. Именно здесь стоит отметить важность сохранения спокойствия – даже если стройка затягивается, не надо паниковать и принимать решения сгоряча. Когда деньги на депозите в банке, мы просто ждём. А за стройкой мы можем наблюдать, и в силу нехватки компетенции понапридумывать себе лишнего.

Куда инвестировать за рубежом?

Некоторые страны выдают гражданство или вид на жительство (ВНЖ) при покупке недвижимости.

Название страны

Минимальный размер инвестиций

Что дают

Кипр

2 млн. евро

Гражданство для всей семьи

Мальта

350 тыс. евро 650 тыс. (в Национальный фонд) 150 тыс. (облигации)

Гражданство для всей семьи

Доминиканская республика

200 тыс. долл. расходы на оформление

Гражданство для всей семьи

Сент-Люсия

300 тыс. долл.

Гражданство для близкого круга семьи

Сент-Китс и Невис

400 тыс. долл.

Гражданство для всей семьи и родителей

Гренада

350 тыс. долл.

Гражданство для детей до 25 лет и родителей

Антигуа и Барбуда

400 тыс. долл.

Гражданство для всей семьи (проводить в Антигуа не менее 7 дней в году!)

Турция

250 тыс. долл.

Гражданство для близкого круга семьи

Испания

500 тыс. евро

ВНЖ для близкого круга семьи

Греция

250 – 500 тыс. евро

ВНЖ на 5 лет для близкого круга семьи

Португалия

280 – 500 тыс. евро

ВНЖ для близкого круга семьи

Германия

Нет минимума

Шенгенская мультивиза на 180 дней в году

США

900 тыс. долл. – 1.8 млн. долл.

Виза EB-5

Покупка недвижимости, например, во Франции или Англии не дает никаких привилегий. 

ВНЖ и гражданство дают разные права. Например, с ВНЖ вы сможете находиться в стране только в течение определенного срока, покупать недвижимость, лечиться, получить образование и водительские права и свободно путешествовать по странам шенгена.

Наличие гражданства дает инвестору свободу передвижения в странах Европейского Союза и право работать и переехать на ПМЖ (постоянное место жительства) в любую страну Европы. И, конечно, паспорт страны дает инвестору все права и обязанности гражданина.

На канале об инвестициях и бизнесе рассказывают, в какой стране чаще всего русские инвесторы покупают недвижимость и на какой процент рентабельности они могут рассчитывать.

Инвестировать в недвижимость за рубежом можно и при маленьком капитале. REIT (Real estate investment trust) позволяет вкладывать в деловые бумаги, но инвестор все равно становится совладельцем недвижимости.

Видео ниже будет для вас полезно, если покупка недвижимости за рубежом вам интересна, но недоступна из-за маленького капитала. Здесь рассказывают, как преодолеть такие сложности.

Преимущества и недостатки инвестиций в строительство

Даже храня деньги в тумбочке, мы рискуем потерять их, если курс валюты изменится, а также постепенно проявляется воздействие инфляции. Недостатки есть везде, так же, как и преимущества, и инвестиции в строительство не являются исключением. Для начала рассмотрим безусловные плюсы:

  1. Надёжность вложений. Если мы осуществляем инвестиции в жилищное строительство, то обычно выбираем надёжного застройщика. А это означает, что объект рано или поздно будет сдан, свою квартиру мы получим – она будет в собственности. Так что за это можно не переживать, в худшем случае будет потеряно время.
  2. Хорошая доходность. С этим кто-то может поспорить, но в рамках вложений в коммерческую недвижимость доход получается действительно хорошим и стабильным, если мы оставляем её себе и дальше сдаём. Дело в том, что ставки обычно выше при примерно тех же затратах на этапе строительства.
  3. Огромный выбор объектов. Никто не говорит, что подойдут инвестиции в новое строительство только в своём городе – можно выбрать объекты и в области или даже соседнем городе. То есть из чего выбирать есть всегда. Особенно актуально в контексте небольших объектов и недвижимости промышленного назначения – достаточно просто понаблюдать за тем, как постоянно возводятся новые объекты на каждом свободном участке земли.
Читайте также:  60% дохода: ищем самые лучшие квартиры для инвестиций, 16 декабря 2020 — Novostroy.su

Обычно совокупность этих преимуществ убеждает инвесторов вкладываться в строительство вместо того, чтобы держать деньги в совсем консервативных вариантах получения дохода. Но нужно учитывать и возможные серьёзные минусы, для некоторых они могут стать существенными:

  1. Мошенничество. Это главный риск, которому подвержены инвесторы. Избежать легко – тщательно изучать компанию-застройщика и всю документацию, выбирать только известные компании.
  2. Из первого получаем следующий минус – на изучение вопроса потребуется немало времени. Если новичок приходит в сферу строительства, то он тратит много времени на то, чтобы вникнуть и всё понять. И от этого никуда не деться, от качества анализа зависит и конечный доход. Как вариант – работать с фондами, в которых специалисты проделывают всю работу сами, нужно лишь выбрать хороший фонд. Доходность может сократиться из-за доли прибыли самого фонда.
  3. Увеличение сроков строительства, просрочки сдачи объектов. Сюда же можно включить и разного рода форс-мажор. То есть застройщик в этом случае не будет виноват, но инвестору легче не станет – сдвиг сроков напрямую влияет на доходность. С просрочками проще – они должны быть предусмотрены в договоре. А вот лёгкое землетрясение или что-нибудь в этом роде может сильно испортить план всем – от застройщика до инвестора.

В общем, риски довольно ограниченные – мошенничество, форс-мажор и сдвиг сроков. Большую часть можно предусмотреть, если тратить время на изучение компании, объекта, инвестиционного плана.

Организацией с застройщиком заключен договор инвестирования в строительство жилых и нежилых помещений. организация не является ни застройщиком, ни заказчиком, ни подрядчиком. после того как застройщик выполнит все требования, установленные для него федеральным законом от 30.12.2004 n 214-фз «об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты российской федерации», договор инвестирования будет трансформирован в договоры долевого участия в строительстве. после этого организация намеревается реализовать свои права на строящиеся помещения по договорам уступки прав требования. организация применяет общую систему налогообложения.каков бухгалтерский и налоговый учет данных операций у инвестора?

Правовые и экономические основы инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, на территории РФ урегулированы Федеральным законом от 25.02.1999 N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее — Закон N 39-ФЗ).

Под инвестиционной деятельностью понимаются вложения инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта. Инвестиции — это денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта (ст.

1 Закона N 39-ФЗ).В числе субъектов инвестиционной деятельности закон называет, в частности, инвесторов, осуществляющих капитальные вложения на территории РФ с использованием собственных и (или) привлеченных средств в соответствии с законодательством РФ, а также заказчиков, которыми являются уполномоченные на то инвесторами физические и юридические лица, которые осуществляют реализацию инвестиционных проектов (п.п.

2, 3 ст. 4 Закона N 39-ФЗ). Причем заказчиками могут быть и инвесторы.Пунктом 1 ст. 8 Закона N 39-ФЗ определено, что отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с ГК РФ.

Между тем ГК РФ не выделяет инвестиционный договор (договор об осуществлении инвестиций в объекты капитального строительства) в качестве отдельного вида гражданско-правового договора. В зависимости от особенностей правоотношений, которые складываются между сторонами, к таким договорам применяются правила ГК РФ о купле-продаже, подряде, простом товариществе и т.д. (п.

4 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2020 N 54).Причем, как указано высшим судом, если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Иными словами, по инвестиционному договору инвестор вносит денежные средства, имущество и прочие инвестиции, приобретая тем самым право требования законченного строительством объекта капитальных вложений (например, здания, жилых и нежилых помещений).

При этом до окончания строительных работ инвестор имеет право на передачу по договору своих прав на осуществление капитальных вложений и на их результаты физическим и юридическим лицам (ст. 6 Закона N 39-ФЗ).В то же время необходимо учитывать, что в соответствии со ст.

2 Закона N 39-ФЗ указанный закон не распространяется на отношения, которые связаны с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве, которые регулируются Законом N 214-ФЗ.

«Зеркальное» положение установлено ч. 3 ст. 1 Закона N 214-ФЗ: действие этого закона не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве.

Кроме того, ч. 3 ст. 1 Закона N 214-ФЗ также установлено, что передача гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, не допускается.

В анализируемой ситуации договор инвестирования будет трансформирован в договоры долевого участия в строительстве, после того как застройщиком будут выполнены все требования, установленные для него Законом N 214-ФЗ. И только после этого организация будет переуступать свои права участника долевого строительства иным лицам.

В связи с этим полагаем, что уступка прав по договору в том числе физическим лицам, не являющимся предпринимателями, будет законная.В соответствии с ч. 3 ст. 4 Закона N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Часть 1 ст. 11 Закона N 214-ФЗ допускает уступку участником долевого строительства прав требований по договору после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном ГК РФ.

Такая уступка допускается с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче участнику объекта долевого строительства (ч. 2 ст. 11 Закона N 214-ФЗ).

Бухгалтерский учет

Приобретенные права участника строительства (права требования на законченные строительством помещения), по нашему мнению, организация вправе учесть в составе финансовых вложений на основании п.п. 2 и 3 ПБУ 19/02 «Учет финансовых вложений», то есть отразить их на счете 58 «Финансовые вложения», субсчет «Права участника строительства».

Вместе с тем допускается учет таких прав и на счете 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» в качестве дебиторской задолженности (в случае, если от дальнейшей переуступки прав требования не предусматривается экономической выгоды (дохода) в форме прироста стоимости финансовых вложений (в виде разницы между ценой продажи (погашения) финансового вложения и его покупной стоимостью)) (п.

2 ПБУ 19/02). Данный вывод соответствует также пп. «г» п. 3.1.8 «Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций» (письмо Минфина России от 30.12.1993 N 160, далее — Положение N 160). Согласно приведенной норме денежные средства, переданные инвестором на строительство объекта недвижимости, отражаются у него на расчетах до окончания строительства и зачисления построенного объекта на баланс организации.

С учетом изложенного полагаем, что в бухгалтерском учете могут быть сделаны следующие записи:Дебет 76, субсчет «Расчеты с застройщиком» Кредит 51- перечислен инвестиционный взнос;Дебет 58 (76), субсчет «Права участника строительства» Кредит 76, субсчет «Расчеты с застройщиком»- учтены права требования на объекты строительства (п.

9 ПБУ 19/02).После перезаключения договора необходимо будет сделать внутренние проводки по счету 58 или 76, так как согласно Плану счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций и Инструкции по его применению, утвержденным приказом Минфина России от 31.10.

2000 N 94н, аналитический учет по счету 58 «Финансовые вложения» ведется по видам финансовых вложений и объектам, в которые осуществлены эти вложения, а по счету 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» — по контрагентам и договорам;Дебет 58 (76)

, субсчет «Права участника долевого строительства» Кредит 58 (76), субсчет «Права участника строительства».Доходы и расходы от последующей переуступки прав требования в случае, когда это не является предметом основной деятельности организации, следует учитывать в составе прочих доходов и расходов соответственно (п.

7 ПБУ 9/99 «Доходы организации», п. 11 ПБУ 10/99 «Расходы организации»).При переуступке права требования производятся следующие записи:Дебет 62 (76), субсчет «Расчеты с покупателем» Кредит 91- отражен доход от переуступки прав требования;

Налогообложение

НДС

Закладка Постоянная ссылка.
1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (1 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Загрузка...

Комментарии запрещены.