Основные объекты инвестиционной деятельности – классификация и характеристика
В общемировой практике инвестиционного бизнеса нет единого подхода к определению того, что является объектом инвестирования:
- Во-первых, это достаточно сложно в текущих условиях четко разделить инвестиционные объекты, поскольку во многих случаях границы между инвестором и объектом инвестирования довольно условны. Например, выкуп компанией своих собственных акций с рынка — это инвестиция или оптимизация уставного капитала?
- Во – вторых, огромное многообразие форм и способов инвестирования практически перестало поддаваться сколько-нибудь разумному учету, что собственно это и стало только уделом исследователей академических институтов.
Для целей же практического анализа объект инвестиционной деятельности – это, прежде всего, актив, который должен принести прибыль в определенный период времени, с заданным уровнем прибыли при существующих (принятых) уровнях риска. Отсюда можно определить, что основными критериями отбора инвестиционного объекта является его способность приносить доход.
В этой связи все объекты инвестирования можно разделить на несколько основных групп:
- Материальные активы или имеющие капитальный характер объекты. К ним, прежде всего, относятся:
- компании или предприятия как единый имущественный комплекс (здания, сооружения, офисы и т.п.)
- земля в виде земельных участков и даже отдельных территорий. Причем во многих случаях пользователи объектов инвестиционной деятельности обременяются определенными обязательствами. Например, покупка земли с реликтовым лесом обязывает инвестора сохранять его, за исключением может быть специальных рубок для ухода.
- Объекты жилищного строительства (см. Инвестиционная недвижимость: показатели привлекательности). К ним, в первую очередь, следует отнести разнообразные девелоперские проекты массовой жилищной застройки. Особенности этого объекта капитальных инвестиций состоят в том, что инвестор (инициатор проекта) вкладывает лишь только часть своих средств, остальное финансовое обеспечение предоставляют будущие потребители (жильцы), становясь как бы соинвесторами (вкладчиками).
- Материальные инвестиционные объекты, не имеющие капитальный характер. Это, прежде всего транспортные средства линии коммуникаций (сети, трубопроводы). Что касается транспорта, то тут есть некоторые особенности того, что является инвестиционным объектом, а что нет. Например, транспортными средствами, имеющими статус капитальных инвестиций, являются морские и речные суда, буровые платформы, яхты (более 300 рег. тонн), самолеты и вертолеты (кроме малой авиации) и даже искусственные спутники (телекоммуникационные, навигационные и исследовательские). Если же брать автотранспортную технику, то она не является капитальными инвестициями, и по своему экономическому смыслу это оборотные средства.
- В некоторых случаях к материальным объектам инвестирования можно отнести права на использование этих активов в деловом обороте. Как правило, к таким правам относятся лицензии, концессионные соглашения, без которых рассмотрение этих объектов не может быть определено как инвестиция. Например, лицензии на разработку полезных ископаемых, разрешение на строительство или на лесопользование.
Финансовые активы или инструменты, используемые на финансовых рынках в качестве инвестиций. Это вторая большая группа инвестиционных объектов, которая имеет свои особенности и состоит из:
- Ценные бумаги в виде акций или долговых обязательств (облигаций), котирующихся как на открытых рынках (фондовых биржах), так и используемые для сделок на внебиржевом рынке. Причем следует отметить, что ценные бумаги могут быть использованы для инвестирования с задачами: получения дохода от осуществления сделок с ними и инвестирование в акции для получения доступа к контролю над эмитентом (например, для поглощения компании конкурента путем скупки контрольного пакета ее акций)
- Финансовые активы самого предприятия. Кроме акций или доли в уставном капитале определенный интерес могут представлять некоторые группы финансовых активов компаний. Объектом инвестиционной деятельности могут быть оборотные средства фирмы в виде, например, дебиторской задолженности как в рамках операций по схеме форфейтинга, так и прямой продажи долгов контрагентам.
- Для определенных целей финансовыми активами, представляющими инвестиционный интерес, могут быть неэмиссионные ценные бумаги в виде векселей, депозитарных или складских расписок, морских коносаментов, таможенных варрантов и т.п.
Нематериальные активы или интеллектуальные инвестиции. Это довольно большая и динамично развивающаяся группа инвестиционных ресурсов, которая по своей капитализации скоро опередит все капитальные и финансовые вместе взятые. В состав этой группы входят следующие инвестиционные объекты:
Субъекты инвестиционной деятельности
Термин “инвестиции” стал широко использоваться в Российской Федерации после перехода на путь рыночных реформ. Это более широкое и емкое понятие, чем понятие «капитальные вложения».
Федеральный закон «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений>> от 25.02.1999 N 39-ФЗ определяет инвестиции как денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта. В федеральном законе определены следующие понятия в связи с инвестиционной деятельностью:
Инвестиционная деятельность – это вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.
Капитальные вложения – это инвестиции в основной капитал ( основные средства), в том числе затраты на новое строительство, расширение, реконструкцию и техническое перевооружение действующих предприятий, приобретение оборудования, инструмента, инвентаря, проектно-изыскательские работы и другие затраты.
Инвестиционный проект – обоснование экономической целесообразности, объемами сроков осуществления капитальных вложений, в том числе необходимая проектная документация, разработанная в соответствии с законодательством РФ и с утвержденными в законном порядке регламентами (стандартами, нормами, правилами), а также описание практических действий по осуществлению инвестиций (бизнес-план).
Инвесторами, осуществляющими вложение собственных, заемных, привлеченных средств на создание и воспроизводство основных фондов в форме капитальных вложений (по Федеральному закону), могут быть:
– органы уполномоченные управлять государственным и муниципальным имуществом или имущественными правами;
– организации и предприятия, предпринимательские объединения, общественные организации и другие юридические лица всех форм собственности;
– международные организации, иностранные юридические лица;
– физические лица (граждане РФ и иностранные граждане).
Заказчиками (застройщиками) могут быть инвесторы, а также иные физические и юридические лица, уполномоченные инвесторами осуществлять реализацию инвестиционных проектов по строительству.
Источниками финансирования инвестиций могут быть:
– собственные финансовые ресурсы и внутрихозяйственные финансовые резервы инвестора (прибыль, амортизационные отчисления, денежные накопления и сбережения граждан и юридических лиц);
– средства, выплачиваемые органами страхования для возмещения потерь от аварий, стихийных бедствий;
– заемные финансовые средства инвестора или переданные им средства (облигационные займы и др.);
– привлеченные финансовые средства инвестора (средства от продажи акций, паевые и иные взносы членов трудового коллектива, граждан, юридических лиц);
– финансовые средства, централизуемые объединениями (союзами) предприятий в установленном порядке;
– средства внебюджетных фондов;
– средства федерального бюджета, предоставленные на безвозвратной и возвратной основе;
– средства бюджетов субъектов Российской Федерации;
– средства иностранных инвесторов.
В состав инвестиций могут включаться:
– денежные средства и их эквиваленты (целевые вклады, оборотные средства, паи, доли в уставных капиталах организаций, ценные бумаги, кредиты, займы и т. п.);
– остаточная стоимость имущества (здания, сооружения, машины, оборудование, приборы, инструменты и т. п.);
– стоимость права использования земли;
– имущественные права, которые могут быть оценены денежным эквивалентом (лицензии, патенты, товарные знают, сертификаты, свидетельства на модели средств труда и т. п.).
Инвестиции подразделяются на:
– капиталообразующие (прямые инвестиции), обеспечивающие создание и воспроизводство основных средств движимого и недвижимого имущества;
– портфельные, т. е. средства, помещаемые в финансовые активы. Инвестиционно-строительный процесс включает в себя объекты и субъекты деятельности.
Объектами в инвестиционно-строительной деятельности выступают:
– денежные вклады;
– ценные бумаги;
– имущественные права и права интеллектуальной собственности;
– научно-техническая продукция и другие объекты собственности;
– производство различных видов продукции без ввода в эксплуатацию новых средств труда;
– комплексы строящихся и реконструируемых объектов;
– строящиеся здания и сооружения;
– имущественная часть вновь создаваемой организации как нового юридического лица.
Субъектами (участниками) инвестиционно-строительной деятельности выступают: инвестор, заказчик и застройщик, подрядчик и проектировщик, банковские, страховые и посреднические организации, поставщики стройматериалов и оборудования, а также пользователи объектов инвестиционной деятельности.
Субъекты инвестиционной деятельности обязаны соблюдать установленные законом нормы и регламенты, требования государственных органов и должностных лиц, предъявляемые в пределах их компетенции.
Основным правовым документом, регулирующим производственно хозяйственные и другие взаимоотношения субъектов инвестиционной деятельности, является договор (контракт) между ними.
Участники инвестиционного процесса, выполняющие оговоренные договором виды работ и услуг, должны иметь лицензию или сертификат на право осуществления данного вида деятельности.
Инвестор – это субъект инвестиционной деятельности, юридическое или физическое лицо, осуществляющее из собственных, привлеченных или заемных имущественных, финансовых, интеллектуальных и других средств финансирование строительного проекта на территории РФ и обеспечивающее их целевое использование. Инвестор имеет юридические права на полное распоряжение результатами инвестиций. Инвестор самостоятельно определяет сферу приложения инвестиций, разрабатывает условия контрактов на строительство объекта, принимает решение относительно организационных форм строительства в целях выбора проектировщика, подрядчика, поставщиков путем объявления торгов или частных предложений, осуществляет финансово-кредитные отношения с участниками инвестиционного процесса. Инвестор может выступать в роли заказчика, кредитора, покупателя строительной продукции, а также выполнять функции заказчика-застройщика. Инвестор по договору предоставляет право распоряжаться выделенный государственными институции: заказчику-застройщику, государственному заказчику, заказчику, или застройщику.
Застройщик – это в соответствии со ст. 1 Градостроительного кодекса РФ застройщиком является физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.
Он распоряжается денежными средствами инвестора (инвесторов), передаваемыми для финансирования строительства производственных объектов, жилых домов, объектов социально-культурной сферы и коммунального хозяйства; имеет почтовый адрес, счет в банке и печать со своим наименованием.
Застройщик – лицо, которое организует строительство, реконструкцию и ремонт жилых домов (с комплексом инженерной и социальной инфраструктуры или без него), в том числе для собственного проживания, предоставления в наём, аренду, либо для продажи. По определению ФЗ «О товариществах собственников жилья>> от 24 мая 1996 г. застройщик – это любое физическое или юридическое лицо, включая органы государственной исполнительной власти и местного самоуправления, либо группа лиц, действующих совместно, которые приобретают, строят или реконструируют недвижимое имущество с целью создания консилиума и передачи прав собственности на помещения в нем различным домовладельцам.
Заказчик-застройщик на конкурсной основе, как правило, через подрядные торги, поручает реализацию выделенных инвестором бюджетных средств на строительство объекта (по утвержденной целевой программе) организации подрядчика на условиях, определяемых договором подряда на строительство. Заказчик-застройщик осуществляет следующие функции:
– выдает исходные данные для разработки проектной документации;
– размещает заказ на разработку всей необходимой для строительства объекта документации;
– проводит ее согласование в установленном порядке;
– осуществляет поиск подрядчиков, заключает договора подряда на разработку документации и выполнение всего комплекса строительных, монтажных и пусконаладочных работ, поставку оборудования и материалов;
– осуществляет приемку, учет, надлежащее хранение находящегося на складах оборудования, изделий и материалов, передачу их в монтаж;
– выполняет все необходимые работы по подготовке строительной площадки;
– осуществляет надзор за соблюдением норм и правил при производстве СМР, приемку законченных работ и подготовку объекта к передаче в эксплуатацию;
– обеспечивает рациональное и экономное расходование выделенных на строительство средств, своевременно осуществляет платежи за материалы, оборудование, выполненные работы и т. д.;
– принимает меры к сокращению сроков строительства.
В частности, при финансировании объектов строительства из внебюджетных источников субъектами инвестиционной деятельности могут отдельно выступать как заказчик, так и застройщик. Заказчик-застройщик также может выполнять функции государственного заказчика.
Заказчик – это субъект инвестиционной деятельности, уполномоченный на то инвесторами, юридическое или физическое лицо, осуществляющее реализацию инвестиционных проектов, имеющее финансовые средства и представившее по требованию подрядчика поручительство о своей платежеспособности. Заказчик может передать право управления договором подряда другому юридическому или физическому лицу (специализирующемуся на выполнении такого вида работ), которое является доверенным лицом заказчика, действует от его имени и представляет его интересы в течение всего инвестиционного цикла. Обязательствами заказчика являются: своевременная передача подрядчику пригодной для производства работ строительной площадки, документов об отводе земельного участка под строительство, своевременная передача проектной документации на выполнение работ в соответствии с требованиями технических регламентов, утвержденной в установленном порядке, своевременная оплата выполненных подрядчиком работ в соответствии с договором.
Государственный заказчик – государственный орган, обладающий необходимыми инвестиционными ресурсами, или организация независимо от форм собственности (служба заказчика), наделенная соответствующим государственным органом правом распоряжаться бюджетными инвестиционными ресурсами для реализации государственной целевой программы или конкретного инвестиционного проекта.
Государственным заказчиком может быть юридическое лицо любой организационной и правовой формы, зарегистрированное в установленном порядке на территории РФ, или структурное подразделение инвестора, наделенное необходимыми полномочиями для выполнения возложенных на него функций.
В сферу деятельности государственного заказчика включаются строительство новых объектов, реконструкция, расширение, техническое перевооружение действующих предприятий и сооружений, капитальный ремонт.
Взаимоотношения между заказчиком и другими субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключенного между сторонами в соответствии с действующим законодательством.
Технический заказчик обладает следующими основными признаками:
– является физическим лицом, действующим на профессиональной основе, или юридическим лицом;
– имеет полномочия от застройщика;
– заключает договоры от имени застройщика.
Технический заказчик осуществляет следующие функции:
– заключает договоры от имени застройщика о выполнении инженерных изысканий, о подготовке проектной документации, о строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства;
– подготавливает задание на выполнение работ;
– представляет лицам, выполняющим инженерные изыскания, осуществляющим подготовку проектной документации, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства материалы и документы, необходимые для выполнения работ;
– утверждает проектную документацию;
– подписывает документы, необходимые для ввода объекта в эксплуатацию;
– осуществляет иные функции, предусмотренные Градостроительным кодексом.
Функции технического заказчика могут осуществляться застройщиком самостоятельно.
Подрядчик (генеральный подрядчик) есть физическое и юридическое лицо (организация, фирма), которые соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации, предъявляемым к лицам, осуществляющим строительство. Лицами, осуществляющими строительство, могут являться застройщик либо привлекаемое застройщиком или заказчиком на основании договора физическое или юридическое лицо, соответствующие требованиям законодательства, предусмотренным частью 2 ст. 52 Градостроительного кодекса РФ.
Он выполняет по договору подряда на капитальное строительство (подрядный контракт) обязательство по строительству объектов, монтаж и наладку технологического оборудования и прочие связанные с ними работы и услуги.
Генеральный подрядчик с согласия заказчика может привлекать к выполнению своих обязательств отечественные и иностранные фирмы, оставаясь при этом ответственным лицом за выполнение работ субподрядчиками. Генеральный подрядчик участвует в сдаче заказчику объекта в целом. Для выполнения договора подряда генеральный подрядчик обязуется:
– выполнять все работы в объеме и в сроки, предусмотренные в договоре;
– производить работы в полном соответствии с проектной документацией, сметами, рабочей документацией и требованиями технического регламента;
– поставлять на строительную площадку необходимые материалы, оборудование, изделия, конструкции, строительную технику, за исключением материалов и оборудования, поставляемых заказчиком;
– возводить собственными силами и средствами на территории строительной площадки все временные сооружения для хранения материалов и выполнения работ по договору;
– информировать заказчика о заключении договоров подряда с субподрядчиками с указанием предмета договора, наименования и адреса субподрядчика;
– нести ответственность перед заказчиком за надлежащее исполнение работ субподрядчиками, за координацию их деятельности;
– обеспечивать на строительной площадке необходимые мероприятия по технике безопасности, охране окружающей среды, охране зеленых насаждений и земли во время проведения работ, а также установить освещение;
– согласовывать с органами государственного надзора порядок ведения работ на объекте и обеспечивать соблюдение его на строительной площадке;
– осуществлять охрану строящегося объекта, страхование строительных рисков;
– в установленный срок со дня подписания акта о приемке завершенного строительного объекта вывезти за пределы строительной площадки, принадлежащие ему строительные машины и оборудование, транспортные средства, инструменты, приборы, инвентарь, оставшиеся строительные материалы, изделия, конструкции, временные здания и сооружения и другое имущество, а также строительный мусор в места, указанные заказчиком.
Проектировщик (генеральный проектировщик) – это физические или юридические лица, которые соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации, предъявляемым к лицам, осуществляющим архитектурностроительное проектирование (лица, осуществляющие подготовку проектной документации). Лицами, осуществляющими подготовку ПД, могут являться застройщик либо привлекаемое на основании договора застройщиком или заказчиком физическое или юридическое лицо, соответствующие требованиям законодательства (ст. 57 Градостроительного кодекса РФ). Он несет полную ответственность за качество ПД, технико-экономические показатели объекта строительства, правильность выполнения подрядной организацией проектных решений; осуществляет авторский надзор за соблюдением проектных решений.
Пользователи объектов капитальных вложений – это физические и юридические лица, в том числе иностранные, а также государственные органы, органы местного самоуправления, иностранные государства, международные объединения и организации, для которых создаются указанные объекты, в том числе и инвесторы.
В инвестиционном процессе создания строительного объекта участвуют несколько независимых организаций, имеющих разные цели и задачи в достижении экономического эффекта. Основной целевой задачей инвестора и заказчика является строительство объекта и ввод его в эксплуатацию при минимальных капитальных вложениях в наиболее короткие сроки в целях получения в дальнейшем дохода.
Основной целевой задачей подрядчика является максимум рентабельных работ за счет увеличения расценок на СМР (удорожания строительства) или за счет технического прогресса. Первый путь более легкий, но он находится в противоречии с главной задачей инвестора и заказчика. Для преодоления этих противоречий необходимы определенные стимулы и договоренность, объединяющие интересы всех участников инвестиционного процесса, фиксируемые в контракте (договоре подряда).
