Инвестиции в кризис: куда вложить свои средства, чтобы не прогореть? — Реальное время

«верю в интеллект рынка». на чем обожглись инвесторы в кризис

Продолжаем рубрику, в которой частные инвесторы по всей России рассказывают про свои лучшие и худшие инвестиции. В кризис было много шансов потерять деньги на падении рынка и заработать на его восстановлении

На чужом личном опыте всегда можно чему-то научиться. Если инвестиции были удачными — перенять стратегию или присмотреться к новым бумагам. Если неудачные — с осторожностью использовать методы горе-инвестора.

Чтобы вы в будущем смогли лучше ориентироваться в такое неоднозначное время, как сейчас, мы снова спросили российских частных инвесторов, на каких бумагах им удалось больше всего заработать и потерять во время коронакризиса.

Юрий Лылов, частный инвестор

Лучшая инвестиция

Моя самая прибыльная инвестиция за последнее время — это привилегированные акции «Ленэнерго». Я купил их еще в конце декабря 2020 года по цене ₽122 за одну штуку. Всего вложил ₽60 тыс. Перед тем как приобрести бумаги, я все обдумал и взвесил, так как стараюсь подходить к выбору активов досконально и оцениваю инструменты по фундаментальному анализу. Я посчитал, что у «Ленэнерго» достаточно низкие риски. Эта компания из сектора коммунальных услуг, плюс за счет дивидендов формируется часть бюджета Санкт-Петербурга. А значит, компания важна для государства.

Последние несколько месяцев в «Ленэнерго» происходила реорганизация. И 16 марта торги бумагами были приостановлены, так что цена законсервировалась на отметке ₽119,6. Торги возобновились лишь 18 мая. В тот момент компания объявила дивиденды, и за несколько дней цена взлетела до ₽168,5. Тогда я и продал все акции «Ленэнерго». На этой инвестиции мне удалось заработать около ₽20 тыс. — примерно 38%. Сейчас я меняю свою стратегию и продаю российские активы.

Худшая инвестиция

Моей худшей инвестицией стала покупка привилегированных акций «Татнефти». Впервые я купил бумаги этой компании в середине февраля по ₽720 за штуку. Выбирал компанию, также основываясь на фундаментальных показателях. По всем пунктам компания замечательная: высокая рентабельность капитала (ROE), отрицательный чистый долг и заинтересованность мажоритарной части акционеров в выплате дивидендов.

После обвала на рынке нефти менеджмент подтвердил свои обещания сохранить прибыльность. Поэтому я продолжал докупать бумаги компании, когда их цена падала. Всего инвестировал в «Татнефть» примерно ₽65 тыс. Но мое отношение к компании изменилось после того, как совет директоров рекомендовал не выплачивать дивиденды за 2020 год по обыкновенным акциям. А владельцам привилегированных выплатить всего по ₽1 на каждую акцию. В конце мая я продал бумаги по цене ₽528 за бумагу. Получил убыток почти в ₽14 тыс. Это минус 27,4%. Если бы не отмена дивидендов, возможно, еще продолжал бы докупать.

Денис Винокуров, частный инвестор

Лучшая инвестиция

Когда я только начинал инвестировать, вкладывал деньги в компании, которые обещали большие доходности, но в конечном счете оказались финансовыми пирамидами. Я был финансово неграмотен и не понимал, что таких высоких доходностей не бывает в реальном секторе экономики. Хотел заработать быстро и много. И, как следствие, был наказан — полностью потерял свои вложения. После этого я пересмотрел свой подход к инвестициям и стал повышать финансовую грамотность. Читал книги, посещал семинары и вебинары. Так как я научился терять деньги в самом начале своего инвестиционного пути, то научился и оценивать риски. Раз не побоялся выкинуть деньги на ветер, то почему бы не попробовать вложиться в реальный бизнес?

Тогда решил инвестировать в НМТП. И это стало моей лучшей инвестицией на данный момент. Впервые я купил акции морского порта 20 марта. Я оценивал компанию по мультипликаторам, опирался на знания, которые получил из книг, также помогали советы опытных инвесторов и обсуждения в тематических телеграм-чатах. В итоге на данный момент мне удалось заработать на акциях НМТП 8,3%. Также в этом месяце жду дивиденды по этой бумаге в размере ₽2,2 на акцию — около 12% доходности.

Худшая инвестиция

Самой неудачной инвестицией за время карантина стали акции «Газпрома». Я купил их в конце января 2020 года. По всем мультипликаторам «Газпром» был сильно недооценен. К тому же сам я работаю в структуре «Газпрома» и по аналогии с развитыми странами посчитал хорошим тоном купить акции компании, в которой работаю.

Все пошло не так, когда наступила пандемия коронавируса и цены на газ в мире упали. Я купил акции практически на пике, и когда рынок рухнул, докупал при падении. На данный момент убыток составляет 6,9%. Из этой ситуации сделал вывод, что не стоит покупать бумаги на пике цены и стараться избегать компаний, цена которых сильно зависит от политики. Я до сих не продал бумаги и не собираюсь, жду дивидендов. Думаю, что рано или поздно рынок оценит эту компанию по справедливости. Верю в так называемый интеллект рынка или рыночную эффективность.


Больше интересных историй и новостей об инвестициях вы найдете в нашем телеграм-канале «Сам ты инвестор!»

1998 год

Российский кризис 1998 года в масштабах мира был лишь одним из целой череды «пузырей», раздувшихся из-за политики ФРС. В 1996-1997 гг. американский регулятор начал снижать ключевую ставку, чтобы предотвратить наступление рецессии. Это стимулирование отразилось на развивающихся рынках.

Предвестником кризиса стал коллапс валют стран «азиатских тигров» – Южной Кореи, Сингапура, Гонконга и Тайваня. Азиатские страны проводили политику фиксированных валютных курсов, что помимо повышения предсказуемости для экспортеров и долгосрочных инвесторов привлекало краткосрочных спекулянтов.

Девальвация юаня в 1994 году сделала импорт из Китая более дешевым и привлекательным, нежели товары южных соседей. Одновременно политика ФРС по укреплению доллара и привлечению инвестиций отрезала Азию от традиционного потока «горячих денег» и ударила по экспорту, поскольку национальные валюты этих стран были привязаны к американскому доллару.

Доступность займов привела к закредитованности азиатских компаний, тогда как отдача от инвестиций стала низкой. Западные инвесторы стали уходить из Азии, и это спровоцировало панику, поскольку бизнес опасался кризиса кредитования. Власти пытались остановить бегство капитала повышением процентных ставок, но это не увенчалось успехом.

Правительства азиатских стран были вынуждены отказаться от фиксированных курсов с привязкой к доллару США и отпустить свои национальные валюты в свободное плавание. После этого валюты стали резко обесцениваться. Так, на пике кризиса в декабре 1997 – январе 1998 гг. индонезийская рупия упала на 80% за год, валюты Таиланда и Южной Кореи потеряли около половины стоимости, Малайзии и Филиппин – около 40%.

Если в июле 1997 года индекс MSCI EM достиг потолка, то в сентябре 1998 года он резко рухнул – на 58%.

Российский Центробанк тоже проводил политику фиксированного валютного курса. А Минфин финансировал дефицит бюджета размещением краткосрочных государственных облигаций (ГКО). Их высокая доходность и небольшой срок обращения (три, шесть и 12 месяцев) позволяли инвесторам получать большую прибыль, при этом обслуживание долга правительству обходилось дорого. Сочетание фиксированного курса и высокой ставки привлекало спекулятивно настроенных иностранных инвесторов.

С началом азиатского кризиса отток иностранных инвестиций начал оказывать давление на курс рубля. Низкая собираемость налогов и слабая бюджетная дисциплина увеличивали потребности в финансировании дефицита. Дополнительное давление на доходную часть бюджета оказывало и снижение цен на нефть в течение всего 1998 года. Минфин вынужден был размещать ГКО под все более и более высокую доходность.

В июне 1998 года российские власти согласовали программу помощи от Международного валютного фонда, но она не принесла плодов, и уже в августе правительство объявило о девальвации рубля и реструктуризации своих долговых обязательств.

ЦБ перестал поддерживать рубль: стоимость доллара взлетела с шести рублей в августе до 20 рублей к концу года. Уровень жизни населения упал из-за гиперинфляции: за четыре месяца цены на продовольствие выросли 63%, непродовольственные товары – на 85%.

Оптимальная инвестиционная стратегия в 1998 году во многом зависела от решений властей: участники рынка заходили в определенные позиции в ожидании того, что правительство обеспечит безопасность национальной валюте и всей экономике страны. Успех инвестиций заключался в правильной ставке на политическое решение властей, которое в моменте еще не было принято.

Когда проблемы были в Азии и когда российские власти объявляли дефолт, в США, если посмотреть на динамику индекса S&P 500, кризиса не было: стимулирующая политика ФРС защищала американскую экономику до тех пор, пока спустя два года там основательно не раздулся «пузырь доткомов».

Читайте также:  Основные показатели оценки инвестиционных проектов > Оценка инвестиционных проектов > Финансовый менеджмент

Ослабление капитала центробанками

Американский экономист Шейла Бэйр, возглавившая FDIC в период финансового кризиса 2008 года, в своем интервью Barron’s также предупреждала о надвигающемся финансовом крахе. Многие эксперты с ней не согласились, в частности бывший председатель Федеральной Резервной Системы (ФРС)

США Алан Гринспен. Однако Бэйр посоветовала обратиться к истории и вспомнить уроки, которые преподнесли экономистам предшествовавшие рецессии. Она отметила, как, буду образованными, многие видные деятели финансовой культуры продолжают игнорировать эти уроки.

ФРС США провела внеплановое заседание и приняла решение снизить ставки по федеральным фондам, минимум, в 10 раз — от 0% до 0,25%. Это может стать еще одним сигналом, указывающим на приближающийся экономический кризис. В такие периоды крупные государственные институты стараются сделать все возможное, чтобы предотвратить или ослабить влияние кризиса на мировую экономику.

Однако, как показывает практика, такими действиями они могут лишь отсрочить его на некоторое время, но не остановить. Некоторые аналитики предполагают, чем сильнее они пытаются сдерживать кризис, снижая ставки или прибегая к другим классическим методам, тем сильнее в последствии будет финансовый крах.

Шейла Бэйр прокомментировала ситуацию так: “Ослаблять капитал сейчас — просто безумие. Когда начнется спад, у банков не окажется финансовой подушки безопасности, что нивелировать потери. Без этой подушки мы снова вернемся к тому, что происходило в 2008 — 2009 годах.

” Это касается крупных и сложноустроенных финансовых институтов, неправильные действия которых могут привести к серьезному кризису. По мнению профессора экономики из Гарвардского Университета ведущие центробанки во всем мире не готовы справиться с новым банковским кризисом.

Ранее в 2020 году ошибки монетарной политики ФРС привели к затяжной коррекции фондового рынка. В сентябре 2020 году Федеральная Резервная Система снизила ставки до 1,75% — 2%. В прошлом году снижение ставок произошло впервые после мирового кризиса в 2008 году.

Каковы последствия внедрения отрицательных ставок? Эти меры привели к дефициту запасов физического золота в мире. Традиционно подобные действия правительства приводят к тому, что инвесторы вынуждены искать альтернативные решения для перемещения своего капитал.

Одним из таких альтернатив является как раз физическое золото. Инвесторы не считают, что акции начали восстанавливаться после обрушения фондового рынка на фоне пандемии. По их мнению произошел закономерный отскок после коррекции, и они вынуждены искать более безопасные активы для хранения своих средств. Распространение коронавирусной инфекции стало второй причиной дефицита золотых запасов.

Такое влияние США может показаться на первый взгляд незначительным, но это заблуждение. На США приходится около 40% мирового рынка торговли, а доллар выступает в качестве международной валюты, используемой практически во всех странах мира. Негативные изменения на рынке США могут также отрицательно сказаться на показателях мировой экономике и привести к нестабильной ситуации.

Падение индексов

2020 год был благоприятным практически для всех рынков: сырьевого, рынка драгоценных металлов, ценных бумаг и криптовалют. Многие активы демонстрировали заметный рост. Например, в течение 2020 года акции компании Apple выросли более чем на 90%, а фондовый индекс S&

P 500 поднялся более чем на 30%. Наравне со многими другими акциями и индексами они достигли исторического максимума в феврале 2020 года. Этот рост был ознаменован снижением напряжения торговых отношений между США и Китаем, что обеспечило разрядку инвесторам, которые активно покупали акции американских компаний.

Во второй половине 2020 года ситуация начала налаживаться и сторонам удалось добиться хотя бы частичного соглашения, в результате чего конфликт снизился. В январе 2020 президент США Дональд Трамп и китайский вице-премьер Лю Хэ подписали соглашение, призванное регулировать торговые споры, что стало мощным толчком для роста фондового рынка, вслед за которым выросли и другие активы. 

Казалось бы, все пошло на лад, и рынки начали стабилизироваться, но … в конце 2020 года китайские врачи столкнулись с пневмонией неизвестного происхождения. После расследования выяснилось, что медицинские работники столкнулись с новым, неизвестным ранее штаммом коронавируса, которые прежде передавался только от животного к животному.

Очагом эпидемии стал китайский городок Ухань в провинции Хубэй. В течение первых двух месяцев удавалось сдерживать вирусную инфекцию в пределах Китая. Но потом ситуация вышла из-под контроля. Новый коронавирус получил аббревиатуру COVID-19 от COrona Virus Disease 2020.

Постепенно заболевание распространилось на другие регионы: Италию, Францию, Испанию. А затем зараженных начали фиксировать по всему миру. Стало ясно, что ситуация вышла из-под контроля и требуется вмешательство правительств. 11 март ВОЗ объявил о начале официальной пандемии коронавируса.

Как видно на рисунке, за последние 40 лет на рынке не произошло ни одного серьезного кризиса из-за эпидемии. Но после публикации Всемирной Организации здравоохранения крупные мировые индексы фондового индекса обвалились за считанные дни. Всего за неделю рынок ценных бумаг потерял более $6 триллионов долларов при капитализации в $85 трлн.

Последний раз, когда вирус так сильно повлиял на движение цен, связан со случаем эпидемии испанского гриппа в 1918, унесшего жизни более 17 млн человек по всему миру. По некоторым оценкам их количество достигло от 50 до 100 млн. После этих событий на рынках акций последовал спекулятивный бум в середине 20-х годов, продолжавшийся вплоть до черного четверга 1929 года.

Покупка инвестиционной недвижимости

Инвестиции в недвижимость позволяют получать высокий пассивный доход. В кризис вы можете приобрести недорогую недвижимость, которая до финансовых изменений стоила на порядок дороже. Затем вы можете либо продать свой актив, либо обставить недвижимость и сдавать ее в аренду причем второй вариант более предпочтительный.

Как можно инвестировать в недвижимость:

  • Купить квартиру для сдачи в аренду. Одну большую квартиру вы можете официально разделить на несколько небольших по 10-25 квадратных метров, превратив помещение в несколько студий. Так вы значительно  увеличиваете доход от сдачи помещения в аренду. В кризис стоимость аренды обычно проседает, однако такая ситуация не продлится долго, поскольку рынок аренды стабильно растет. Сдавать квартиру вы можете и посуточно, но для этого нужно будет приложить некоторые усилия — или самому быть управляющим (то есть это нельзя назвать пассивным доходом), или передать функции управляющего другому человеку.
  • Купить доходный дом для сдачи в аренду. Большой объект вы можете поделить на несколько студий, и сдавать в аренду по той же схеме, что и квартиру. В доме в зависимости от площади может быть до 20 студий. Основные плюсы для квартирантов, которые позволят арендатору повысить стоимость аренды, — отсутствие соседей, свой участок, гараж для машин. На покупку домов в кризис застройщики обычно объявляют скидки, поскольку коттеджи стоят дорого и продаются долго. Воспользуйтесь этим моментом.
  • Коммерческая недвижимость для сдачи в аренду. Вы можете выкупить бывшие квартиры на первых этажах домов или отдельные помещения в торговых центрах. Их можно сдавать под офисы или коворкинги, под склады или магазины самообслуживания. Стоимость коммерческой недвижимости выше, чем жилой — особенно в том случае, если вы отремонтируете помещение под сдачу в аренду и проведете все нужные коммуникации.
  • Приобрести гараж для сдачи в аренду. Оборудуйте гараж, чтобы его можно было сдавать по выгодной для вас цене. Обычно при отсутствии мест в машинопаркинге жители окрестных домов ищут возможность поставить свою машину под крышу в гаражных комплексах в других домах. Также гаражи могут использоваться как склады или мастерские. Используйте этот шанс, чтобы получить высокий процент с аренды. Гараж доступен почти каждому человеку, и с него можно получить лучшую доходность, чем с квартиры.
  • Субаренда. Она подразумевает сдачу уже арендованной вами квартиры или дома в аренду третьему лицу. Это право должно быть прописано в договоре аренды: иначе сделка будет признана незаконной. Сдавать квартиру в таком случае выгоднее посуточно.  

Рублевые и валютные вклады в государственных банках

Наиболее популярный способ сохранения и приумножения средств — открытие банковского вклада. Способ считается традиционным и безрисковым. Однако это не совсем инвестиция, поскольку приумножить свой капитал благодаря одним вкладам вам вряд ли удастся.

Вклад подходит для создания определенной подушки безопасности. Благодаря размещению средств на вкладе вы будете уверены в их сохранности и получении процента. Депозит лучше всего будет распределить на несколько вкладов под разные проценты в разных же банках, поскольку это даст вам возможность быть уверенным в их защите.

Читайте также:  Инвестиции. Малиновская О.В., Скобелева И.П., Легостаева Н.В. - alleng.me

Основные преимущества депозитов в различных банках:

  • Достаточно высокая ликвидность. Вложенные средства по правилам большинства крупных банков вы можете забрать со вклада в любое время. При этом вы можете потерять проценты на вложенную изначально сумму либо на средства, которые есть сейчас на счету, вместе с процентами. Если вы хотите переводить средства в различные банки, не теряя в процентах, выбирайте вклады с разными сроками, начиная с минимальных (3-6 месяцев).
  • Защищенность. Государство  гарантирует полную сохранность вложенных изначально средств (до указанной выше суммы в 1,4 миллиона рублей) благодаря их страхованию в Агентстве страхования вкладов.

Валютный депозит даст вам ставку ниже, чем рублевый. Если вы вкладываетесь в рублях, можно ждать до 8% годовых. Процент на валютном депозите не превысит 5%. Новичкам не рекомендуется зарабатывать на валютных разницах в курсах, поскольку рынок часто колеблется и вы можете только проиграть в стоимости.

Как уже было сказано выше, лучше будет открыть несколько вкладов в разных валютах, которые будут содержать примерно одну и ту же сумму в рублях. Если не хотите довольствоваться европейским портфелем валют и долларом, выбирайте йену, юань, франк.

Они позволят остаться на плаву даже в случае обвала рубля. При обесценивании национальной валюты корзина валют остается вне зоны риска, поэтому вашим первым действием должно быть открытие соответствующего вклада. Ослабление одной крупной мировой валюты часто приводит к усилению других, поэтому при падении рубля вы можете сыграть на повышении курса доллара или другой валюты.

Согласно статистике, о других способах инвестиций, кроме вкладов, знает лишь 1% россиян. Но уровень доходности депозита в лучшем случае поможет уберечь деньги от обесценивания и не принесет финансовой свободы.

Сравнительная таблица способов инвестирования в кризис

#

Инвестирование в драгоценные металлы (золото, серебро, палладий и т.д.)

Инвестиции в недвижимость

Инвестиции в фондовый рынок

Инвестирование в криптовалюты

Инвестиции в торговлю на Форекс-рынке

Банковские вклады, депозиты

Стартапы

ETF/ПИФы

Инвестирование в образование

Инвестиции в собственный бизнес

Потенциальная доходность (при инвестировании $1000)

19%. Доход составил бы $140

15%. Доход составил бы $150

90% от вложений в акции Apple и 32% от инвестиций в индекс S&P 500.  Доход составил бы $900 и $320 соответственно

104%. Доход составил бы $1040

15% от инвестиций в доллар.  Доход составил бы $150

6,03% годовых по данным ЦБ — рекордный минимум с 2009 года. Доход составил бы $60.3

От 0 до 1000%. Например, котировки HeadHunter за год после IPO поднялись на 73%. %. Доход составил бы $730

Средняя подтвержденная доходность ETF — 4% — 6% годовых без учета инфляции, а пифов — 16% 27%. Доход составил бы $40 — $60 и $160 — $270 соответственно.

Согласно статистике средний заработок фрилансера составляет 40,000 рублей в месяц. Доход за год составил бы 480,00 руб.

От 0 до бесконечности. Нет никаких гарантий доходности. Можно заработать миллионы с минимальными вложениями или потерять вложенные деньги.

Риски

Средние

Средние

Высокие

Очень высокие

Очень высокие

Низкие

Очень высокие

Средние

Низкие

Высокие

Сроки реализации (в среднем)

От 1 года

От 1 года

6 — 12 мес.

От 1 до 6 мес.

От 1 года

От 3 лет

От 3 лет

От 1 года

От 1 — 2 лет

От 3 — 6 месяцев до 3 лет

Требуемый опыт

Минимальный

Средний

Минимальный (если рассматривать долгосрочные инвестиции до 3 лет и более) или средний в иных случаях

Большой

Большой

Большой

Минимальный

Не требуется

Средний или выше

Большой

Минимальный порог входа (рекомендуемый)

$100

$10,000 

$100

$100

$100

$100

$1000

$1000

От 0 до $1000

От $1000 до $5000

Инвестиционные итоги — 2020: взгляд снаружи

Несмотря на пандемию и общий спад инвестиций, спросом в этом году пользовалась складская недвижимость. Когда можно ждать восстановления активного интереса инвесторов?

Инвестиции в кризис: куда вложить свои средства, чтобы не прогореть?  — Реальное время
Фото: depositphotos.com

Любопытную статистику представил недавно генеральный директор Агентства инвестиций в недвижимость Москвы Валерий Летенков: за 11 месяцев 2020 года — с января по ноябрь — интерес к теме инвестиций среди жителей городов-миллионников вырос на 30,2% по сравнению с тем же периодом прошлого года. Если из выборки убрать Москву, рост за тот же период составит 22,5%.

Кроме того, Москва — единственный город, где спрос на инвестиционную недвижимость стабильно рос на протяжении последних месяцев — с мая по ноябрь 2020 года. При этом два года назад 90% инвесторов смотрели только на жилую недвижимость, а сейчас «жилая доля» снизилась до 30%, и большая часть инвесторов (70%) считают наиболее привлекательным вариантом коммерческие объекты.

«Международным инвесторам больше невыгодно наращивать свои портфели в России»

Вообще, как отмечают в компании Knight Frank, инвестиционная деятельность на рынке недвижимости традиционно довольно сильно зависима от внешних факторов. С начала пандемии в марте этого года было очевидно, что активность финансовых потоков упадет не только в России, но и во всем мире. Второй квартал 2020-го был насыщен событиями, повлиявшими на внутреннюю экономику: сокращение добычи нефти по условиям новой сделки ОПЕК , скачки курса доллара и существенное сокращение российского ВВП. В результате, по подсчетам аналитиков, объем инвестиций в апреле-июне снизился на 44% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Из-за неопределенности и введенных ограничений, в том числе удаленной работы, проводить сделки было сложно — как следствие, падение в объемах достигло практически 50%. В третьем квартале рынок почувствовал себя лучше из-за частичной отмены карантинных мер и отсутствия негативного внешнего влияния, кроме того, в этот период были закрыты сделки, запланированные ранее. Но в четвертом квартале продолжается рост заболеваемости, и повторное введение ограничений может привести к тому, что восстановление рынка инвестиций произойдет не ранее середины или даже конца 2021 года. Ситуация все еще остается неопределенной, но в целом люди привыкают жить в этой парадигме.

Еще несколько показателей, значимых для инвестиционного сегмента. В течение года ЦБ корректировал свои прогнозы относительно оттока капитала — итоговый вариант колеблется в районе 53 млрд долларов, что почти вдвое больше показателя 2020 года и чуть ниже показателя посткризисного 2020-го (56,9 млрд долларов). Не исключено, что и показатель инфляции, прогнозная верхняя граница которой была установлена на отметке 4,2%, по итогам года придется пересмотреть.

В целом итог 2020 года закономерен: спад объема инвестиций в российскую недвижимость на 18% — до примерно 230 млрд рублей, отметил в беседе с Business FM управляющий партнер компании Knight Frank Алексей Новиков.

— Про общее падение объема инвестиций — печально, но понятно. И все же какие недвижимые сегменты в этом году пользовались повышенным вниманием инвесторов? И какие, напротив, совсем их не интересовали?

— В этом году больше всего активов было вложено в складскую недвижимость — на ноябрь объем инвестиций составил 26,6 млрд рублей, что превышает годовые показатели 2020-2020 годов. Можно сказать, что складской бизнес оказался одним из немногих бенефициаров COVID-19. За время пандемии инвесторы начали проявлять интерес к данному сектору, так как склады продемонстрировали устойчивость к воздействию коронакризиса из-за своих функциональных характеристик и активной роли в перераспределении товаров в экономике. Люди совершали покупки онлайн, поэтому продавцы начали ускоренно наращивать свои складские площади и перестраивать логистические процессы. Банки также позитивно смотрят на устойчивость складского сегмента. Даже в кризис собственники складов не обращались за реструктуризацией кредитов из-за стабильных арендных платежей. Наоборот, у всех арендаторов склады были заполнены, особенно в сфере продуктов питания. Арендодателям в свою очередь не было необходимости просить об отсрочках, в отличие от собственников гостиниц, торговых или офисных площадей, где было большое количество краткосрочных договоров. Благодаря достаточно привлекательным ставкам фондирования наблюдается увеличение стоимости складов и снижение ставок капитализации на складские объекты в премиальном сегменте на фоне роста интереса инвесторов.

Лидером по деловой активности стала жилая недвижимость — цены растут во всех сегментах. Здесь наблюдаются спекулятивные процессы со стороны девелоперов, которые, пользуясь дешевой субсидированной ипотекой, пытаются максимизировать свои доходы. Как следствие, половина сделок на рынке — это приобретение девелоперами жилья. В дальнейшем мы прогнозируем высокий уровень спроса, в том числе со стороны регионов на фоне последствий пандемии.

Рынок офисной недвижимости, напротив, ощутил на себе давление в период всеобщей самоизоляции, однако некоторые сделки с офисными активами все же были завершены. Площадки под девелопмент также пользовались активным спросом среди инвесторов: их доля в общей структуре инвестиций в первом-третьем кварталах года составила 47% в сравнении с 29% годом ранее. Заинтересованность гостиничными и торговыми объектами снизилась из-за отсутствия каких-либо гарантий в этих сегментах. В ретейле пока невозможно оценивать денежный поток. Объекты, не пережившие кризис, перейдут в дистресс-категорию — ими будут заниматься банки или покупатели, которые нацелены приобрести объект по привлекательной цене, чтобы потом его перепрофилировать.

Читайте также:  Процент долгосрочных вкладов

— А инвестиционную географию 2020-й год как-то изменил?

— Нет, весомых изменений в распределении инвестиций с точки зрения их географии не будет. На протяжении всего года столицы привлекали наибольшую долю вложений: по итогам года показатель в Москве увеличится до 80-85%, в то время как в Санкт-Петербурге уменьшится до 10-15% в связи с большим объемом инвестиций и приобретением крупных торговых объектов в прошлом году. Доля инвестированных средств в активы регионов России прогнозируется на уровне 5% по причине большего влияния ограничительных мер на торговый и гостиничный сегменты в этих локациях. Еще отмечу, что в уходящем году доля иностранных инвестиций не превышала 10%, что на 5-10% ниже среднего показателя российского рынка. Инвестиции в российскую недвижимость для международного капитала становятся все менее выгодными из-за ослабления рубля и новых налоговых инициатив, приведших к удорожанию вывода средств за рубеж. В перспективе доля вложений иностранных инвесторов останется на низком уровне. Масштаб российского рынка сократится в сравнении с западными странами, несмотря на приобретенную независимость от иностранного капитала, которая повысила устойчивость к внешним геополитическим и экономическим событиям.

— Чего мы вправе ждать от инвестиционного сегмента в перспективе ближайших двух лет?

— Восстановления активного интереса инвесторов можно ожидать по мере полного снятия ограничений и восстановления рынка от потрясения, что может занять большую часть 2021 года. В течение последующих двух лет мы сможем видеть продолжающийся рост заинтересованности инвесторов в складских и индустриальных объектах — за время пандемии сегмент показал устойчивость к кризисным состояниям и потрясениям экономической сферы. Оказавшись важным элементом перераспределения товаров в период ограничений, складской сегмент привлек внимание многих инвесторов, в том числе крупных фондов. Тем не менее мы прогнозируем снижение заинтересованности иностранных инвесторов в ближайшие годы — геополитическая ситуация и общемировой кризис сократят долю иностранного капитала в инвестиции в российские активы. И в уходящем году, и в следующем мы ожидаем увидеть долю иностранного капитала не более 10% по сравнению с привычными 20%. Международным инвесторам больше невыгодно наращивать свои портфели в России. На рынке остался сегмент розничных инвесторов, заинтересованных вкладываться в недвижимость, но исторически для этого не было полноценных инструментов. Большое число компаний и профессиональных команд работают над тем, чтобы предлагать розничным инвесторам инструменты закрытых фондов недвижимости. Через несколько лет любой человек, у которого есть большой капитал, сможет через мобильное приложение сравнить разные возможности инвестирования в недвижимость и выбрать фонд, оптимальный для себя с точки зрения защищенности, доходности и сохранности средств.

Получается, делаем ставку на 2022 год, индустриально-складской сегмент и российских инвесторов, которые опробуют относительно или абсолютно новые для себя инвестиционные схемы.

Государственное дело

На недвижимом инвестиционном рынке есть игрок отдельный и совершенно особый — государство. Понятно, что в этом году ему было чем заняться, помимо изучения инвестиционных раскладов, и все-таки продавцом государство оставалось активным. Достаточно вспомнить статистику «Дом.РФ» — структуры, одной из задач которой является вовлечение в хозяйственный оборот неэффективно используемых федеральных земель. В этом году компания передала застройщикам более 3,7 тысячи гектаров, градостроительный потенциал которых оценивается примерно в 8 млн квадратных метров, успешно провела 85 аукционов, в том числе одни из самых крупных торгов 2020 года по продаже бывших столичных зданий Минпромторга, Минкомсвязи и Минэкономразвития, переехавших в «Москву-Сити», а сейчас готовится к крупнейшему в этом году аукциону на рынке недвижимости Санкт-Петербурга — по реализации зданий бывшего завода «Ливиз».

Инвестором государство тоже выступало. В конце концов, комплекс мер поддержки строительной отрасли в период пандемии — льготные ипотечные программы, список которых, конечно, возглавляет программа госсубсидирования ставок на новостройки, субсидирование ставок по кредитам застройщиков и все прочее — это тоже своего рода инвестиции. Но были и классические инвестпроекты, в которых государство выступало не столько «денежным мешком», сколько организатором привлечения частных инвестиций. Эту тему Business FM обсудила с урбанистом, генеральным директором Агентства стратегического развития «Центр» Сергеем Георгиевским.

— Если анализировать расклад инвестиционных сил в различных отраслях, каково, по вашему мнению, будет место рынка недвижимости?

— В 2020 году Россия столкнулась с общим замедлением инвестиционной активности, которое было вызвано пандемией, падением цен на нефть и еще целым рядом причин. Так, например, во втором квартале этого года инвестиции, по данным Росстата, упали на 7,6% относительно того же периода 2020 года. Среди наиболее пострадавших областей можно выделить туристическую, транспортную (так как передвижения по стране и вне ее были ограничены), HoReCa — и да, строительную.

— И что же государство?

— Оно стимулирует инвестиционную активность прежде всего путем запуска крупных инфраструктурных проектов. На развитие инфраструктуры в 2020-2021 годах планируется потратить 2 трлн рублей, правда, в том числе внебюджетных. Что касается нацпроектов, их реализация частично заморожена в связи с пандемией. Например, в 2020 году был запланирован рост расходов (на 40%) по госпрограмме «Доступное и комфортное жилье». Тем не менее по состоянию на сентябрь финансовая составляющая значительно не отличалась от показателей 2020 года, и связано это не только с пандемией, как можно было бы предположить, а в большей степени с системными проблемами. В целом последствия пандемии и коронакризиса будут угрожать финансированию и развитию отрасли еще как минимум весь следующий год.

Впрочем, по данным InfraOne Research «Инфраструктура России: индекс развития 2020», ситуация с инфраструктурой в целом далека от критической: сложившиеся «пандемические» условия не вызвали обвального падения объемов строительных работ, а инфраструктурные расходы регионов заметно обгоняют прошлогодние. Но вот только доходы региональных бюджетов уже начинают снижаться (в среднем более чем на 5 %), что может впоследствии привести к сокращению финансирования различных отраслей. Однако если государство сохранит свое намерение использовать инфраструктуру в качестве драйвера ускоренного роста экономики и не станет радикально пересматривать комплексный план и инфраструктурные части нацпроектов, то появится шанс пройти кризис без существенных потерь. В некоторых случаях власти регионов могут сделать ставку на проекты государственно-частного партнерства, чтобы снизить нагрузку на бюджет, однако вынужден отметить — большинству субъектов здесь помешает отсутствие опыта.

— Многие инвестиционные эксперты в этом году выделяют отдельной строкой внутренний туризм…

— Конечно, и мы тоже выделяем: с точки зрения инвестиций туристическая отрасль была для государства приоритетной — это видно по высокой активности Ростуризма, запустившего сразу несколько крупных проектов. Однако отставание от планов по выполнению госпрограмм остается существенным и здесь. В частности, это связано с отсутствием необходимой нормативной базы, сложностями с софинансированием, перераспределением бюджетов на местах. Но, несмотря на пока отсутствие громких успехов, внутренний туризм продолжает развиваться и привлекать инвесторов. Например, в этом году прошел первый всероссийский конкурс на создание туристско-рекреационных кластеров, организатором которого выступило Агентство стратегических инициатив (АСИ) при поддержке целого ряда министерств и ведомств, а оператором — агентство «Центр». Конкурс как раз был организован и проведен как антикризисный проект, нацеленный на рост инвестиционной привлекательности особо охраняемых природных территорий. И вот результат: в рамках финального инвест-питчинга, завершавшего проект, более 40% из более чем 100 присутствовавших на мероприятии крупных и средних инвесторов отметили, что готовы вложить в представленные проекты от 15 млн до 100 млн рублей, около 35% — до 15 млн рублей, а почти четверть готовы профинансировать проекты в объеме более 100 млн рублей. Для справки: более половины инвесторов в первую очередь рассматривают для вложений европейскую часть России, и около 30% готовы вкладываться в Урал и Сибирь.

Сегодня можно сказать, что задачи по привлечению инвестиций в различных сферах экономики, поставленные государством, частично выполнены, считает Сергей Георгиевский. Конечно, «центр тяжести» закономерно сместился в сторону здравоохранения и социального обеспечения, однако полного отсутствия активности в других сферах все-таки не наблюдается.

Добавить procenty-po-vkladam.ru в ваши источники новостей?

Закладка Постоянная ссылка.
1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (1 оценок, среднее: 4,00 из 5)
Загрузка...

Комментарии запрещены.