Инвестиции в недвижимость – плюсы и минусы инвестирования в недвижимость.

Вариант 5. строящаяся недвижимость

Рассматривая то, как вложить деньги выгодно в недвижимость следует рассматривать и строящиеся квартиры или дома. Несмотря на то, что в данном случае риски повышаются несущественно, есть возможность получить большую прибыль. Это связано с тем, что коллективное инвестирование в недвижимость на стадии строительства позволяет снизить расходы.

Вложить деньги в строительство можно с учетом рисков, которые возникают по причине определенных действий со стороны застройщика. Риски могут быть связаны со следующими моментами:

• Замораживается стройка.
• Несвоевременно завершается строительство.
• При отсутствии соответствующего разрешения или определенных документов даже после завершения строительства зданий его могут подвергнуть сносу.

Вышеприведенная информация определяет то, что следует рассматривать все особенности компании застройщика. Анализ предусматривает рассмотрение нижеприведенных критериев:

1. Репутация компании имеет весьма большое значение. Как вложить деньги в недвижимость и при этом существенно снизить свои риски? Ответ довольно прост – нужно заключать договор исключительно с компаниями, которые имеют хорошую репутацию.
2. Время существования фирмы. Этот показатель определяет то, как долго компания соблюдает обязательства перед своими клиентами и какой опыт работы она имеет.
3. Количество законченных проектов и как соблюдались при этом установленные сроки проведения строительства.
4. Случались ли задержки, были ли заморожены проекты или увеличена конечная стоимость

Кроме этого уделяется довольно много внимания особенностям заключаемого договора. Именно в нем определяются права и обязанности каждой стороны, а также стоимость завершения проекта.

Инвестиции в жилую недвижимость

Под инвестициями в жилую недвижимость подразумевается покупка:

• Комнат;
• Квартир;
• Домов;
• И прочих жилых помещений.

Жилая недвижимость хороша тем, что порог входа в эти инвестиции достаточно мал, риски минимальны, а вложения гарантированно окупятся. Но при этом и рассчитывать на большой краткосрочный доход не приходится.

Минимальная сумма инвестиций очень сильно различается в зависимости от региона.

Статистический факт: цена на жилую недвижимость падала за всю новейшую историю России только 3 раза. В 1998-ом году, из-за дефолта, в 2008-2009-ом из-за мирового кризиса недвижимости, и в 2021-2021-ом из-за Российского кризиса. За все годы, с начала 90-ых, в среднем цена на жилую недвижимость увеличивалась на 3-5% в год.

Как можно заработать на жилой недвижимости? Первый и основной способ – сдача в аренду. Будучи арендодателем, можно получать от 120 до 300 тысяч рублей в год, не прикладывая к этому никаких усилий. Второй способ – увеличение стоимости недвижимости со временем.

Окупаемость инвестиций достаточно долгая. Для того чтобы полностью окупить вложения и выйти на чистую прибыль, потребуется порядка 8-10 лет, в зависимости от экономической ситуации и региона. При этом стабильные отчисления можно будет начинать получать уже в первый-второй месяц после покупки жилья.

Рост цены на жилье очень сильно зависит от региона. В активно развивающихся регионах вроде Белгородской области, цена на недвижимость растет быстрее из-за постоянного наплыва новых людей. Следует внимательно выбирать регион, в который вы хотите инвестировать.

Следует помнить, что при инвестировании в недвижимость, не стоит покупать большое жилье. Идеально подойдут средние 1-2 комнатные квартиры, которые не настолько дороги как большие, и поэтому пользуются гораздо большим спросом.

Как инвестировать при минимальных средствах

Инвестиции в недвижимость все же требуют гораздо больших затрат, нежели другие способы.

Если достаточного количества денежных средств нет, то можно воспользоваться одним из следующих способов:

Привлечение денег. Самым популярным способом по привлечению денежных средств на покупку недвижимости – ипотека. Кредит под залог недвижимости. В Российском понимании это кредит на недвижимость, под залог этой же недвижимости.

Большинство банков с радостью предоставят ипотеку. Для этого потребуется стабильный источник дохода, хорошая кредитная история, и пакет документов, который различается, в зависимости от банков.

В зависимости от банков, срока, надежности и финансового состояния заемщика, проценты будут различаться. В основном по ипотеке предоставляются 11-17% годовых, и 5-7% – если будет кредит в иностранной валюте.

Этот способ хорош тем, что ежемесячные платежи по ипотеке можно выплачивать на деньги, полученные с аренды. При грамотной покупке и выгодной аренде, можно бесплатно получить в собственность жилье, кредит за которое оплатит арендатор.

Привлечение соинвесторов. В России идея совместного инвестирования только развивается, именно поэтому говорить об этом способе всерьез пока не приходится.

Очень редко у инвесторов появляется возможность действительно найти партнеров, которые готовы будут на равных долях (или в зависимости от вклада) претендовать на доходы от недвижимости, не вмешиваясь в получение прибыли. При этом возможность привлечь друзей или родственников в инвестиционный проект сделает инвестиции меньше и заметно выгоднее.

Вступление в клуб инвесторов. Есть немало сообществ, где инвесторы ищут единомышленников, которые могут помочь друг другу не только советом, но и материально. В таких клубах есть немало людей, которые на условиях инвестиций, могут вложиться в ваш проект, и так вы сможете получать самостоятельный доход, и обеспечивать прибыль партнерам.

Краудфандинг. Тоже достаточно новая для России идея. Она заключается в коллективном финансировании. Можно запустить проект, который будет привлекать инвестиции для того, чтобы вы смогли их вложить в недвижимость.

Инвестиционный проект будет должен работать как целое акционерное общество – люди будут покупать доли в этом проекте и рассчитывать на прибыль. Подойдет для покупки и аренды коммерческой недвижимости, и последующей реализации.

Самостоятельно привлечь денежные средства на покупку недвижимости достаточно сложно. Именно поэтому новичкам рекомендуется привлекать партнеров любыми доступными способами. Более опытные инвесторы смогут не только вложить средства, но и направить в нужное русло, помогая и обучая на первых порах. Это гораздо более ценный опыт, даже более важный, нежели получение прибыли.

Роберт Кийосаки – один из самых известных мировых бизнесменов и тренеров по саморазвитию, написал книгу, которую обязан прочитать каждый инвестор в недвижимость. Она так и называется – «Инвестиции в недвижимость».

В ней предоставляется подробная стратегия для тех, кто хочет инвестировать в недвижимость и получить к 40-ка годам 5-6 объектов в собственность, и иметь стабильный пассивный доход практически ничего не делая. Книга полна интересных вещей и подводных камней.

Подводя вывод: Инвестиции в недвижимость – один из самых обсуждаемых и популярных среди обычных людей способ инвестиций. Он характеризуется минимальными требованиями к опыту инвестора, но чрезвычайно требователен к кошельку.

Насколько выгодно инвестировать в строительство жилья

Сегодня на возведение жилого дома уходит примерно 2 года. С момента заложения фундамента и до завершения строительных работ стоимость квадратного метра увеличивается примерно на 50%.

Стоит учитывать, что сегодня застройщики заинтересованы в привлечении инвесторов. За счет начала строительства на первой стадии можно избежать банковских кредитов. Для привлечения большого количества вкладчиков стоимость предложения существенно снижается.

Много внимания уделяется возведению микрорайонов или крупных жилых комплексов. Это связано с тем, что подобные проекты возводятся поэтапно, и зачастую начинают именно с жилой части. Привлекая вкладчиков в строительство жилой площади можно обеспечить проекту хороший имидж, привлечь к нему внимание и начать строительные работы, после чего выполняется работа по возведению коммерческой части.

Внимание! Есть и риски, они существенные. Так на территории России и за границей встречается ситуация, когда проект замораживается по самым различным причинам и все вложенные средства попросту пропадают.

Некоторые специалисты утверждают, что возведение одного этажа становится причиной повышения стоимости одного квадратного метра примерно на 3%. Именно поэтому практически все инвесторы стремятся вложить свой капитал в самом начале.

Достоинства данного предложения заключатся в нижеприведенных моментах:

1. Относительно высокая надежность, так как существенное падение цены на квадратный метр встречается очень редко.
2. Высокие показатели рентабельности и ликвидности.
3. Высокий уровень предложения.
4. Есть возможность самые различные методы реализации своей покупки.

Данный метод вложения средств может стать причиной одноразового высокого дохода или длительной пассивной прибыли. Но есть и существенные минусы, к примеру, цена на квадратные метр может зависеть от самых различных факторов. Большие риски связаны и с замораживанием проекта.

Однако вложения в этом случае застрахованы от потерь, которые связаны с игрой на бирже или со спортивными ставками.

Плюсы и минусы инвестиций в недвижимость

Теперь о каждом пункте чуть более подробно:

Плюсы:

Стабильность. С этим сложно поспорить. Инвестиции в недвижимость – один из самых надежных и стабильных источников дохода. Вне зависимости от времени года, экономической и политической ситуации, жилье и площадки для бизнеса нужны всем и всегда.

Постоянный рост стоимости активов. Характерно по большей части для жилой недвижимости. На большой дистанции недвижимость ведет себя как золото – стабильно и уверенно увеличивается в стоимости.

Пассивный источник дохода. Сдавая в аренду недвижимость, или ожидая подъема цены, инвестор затрачивает минимальное количество усилий.

Минимальные риски. Как следовало из второго пункта, жилье и место для бизнеса нужны всегда, поэтому даже в самые неблагоприятные для экономики времена, будет возможность реализовать недвижимость или сдать её в аренду.

Минусы:

Неликвидный объект инвестиций. Ликвидность – способность объекта быстро превращаться в деньги без потери стоимости. Низкая ликвидность недвижимости означает то, что её сложно продать за её реальную стоимость. Конечно, можно продать квартиру/магазин/любое другое помещение очень быстро, сделав большую скидку, но это лишь говорит о низкой ликвидности и соответственно сложности в реализации.

Долгая окупаемость. Самый весомый минус из всех. Срок окупаемости в 8-10 лет даже для долгосрочного инвестирования это достаточно много. Средний и малый бизнес окупаются в срок от 1 месяца до 2 лет. А финансовые вложения там одинаковые.

Постоянные расходы на содержание. Коммунальные платежи и прочие расходы, если они не лежат на плечах арендатора, ложатся на плечи инвестора. Они существенно сокращают объемы доходов, заставляя дополнительно тратиться.

Владельцу недвижимости придется платить налог на имущество, при сдаче в аренду либо налог на прибыль (если это организация) либо НДФЛ (налог на доходы физических лиц). И после продажи недвижимости тоже нужно будет заплатить налоги, что делает сумму дохода меньше на 13%.

Каждому инвестору решать, что перевесит – стабильность и постоянство, или же низкая ликвидность, доход и окупаемость.

Сравнение инвестиций в недвижимость

Мы оценили инвестиции в недвижимость по девяти параметрам. Каждому инструменту инвестиции в недвижимость присвоили оценку от 1 до 5, где 5 — это максимально положительная оценка.

Этап 1: выбор застройщика

На начальном этапе приходится проводить выбор застройщика. Анализ девелопера позволяет уже на начальном этапе снизить свои риски. Выбор застройщика проводится путем рассмотрения названия и репутации. Бывалые вкладчики в строительство рекомендуют уделять внимание застройщикам, которые имеют хорошую репутацию в конкретном городе.

На момент выбора застройщика определяются следующие факторы:

1. Отзывы. Можно встретить довольно много сервисов, которые позволяют изучать отзывы, касающиеся услуг застройщиков. Стоит помнить о том, что только положительных отзывов не должно быть. Некоторые компании тратят весьма много средств для проведения рекламной компании, которая связана с отзывами.
2. Репутацию фирмы. Репутация определяется как отзывами, так и слухами.
3. Количество завершенных проектов. Чем больше проектов компания завершила, тем больше шанс, что будущий также будет завершен.
4. Количество инвесторов у застройщика.
5. Опыт компании. Длительность работы компании определяет опыт ее сотрудников и многие другие моменты.
6. Наличие заключенных договоров с различными кредитными организациями. Нельзя сказать, что большое количество кредиторов является положительным или качественным качеством застройщика. С одной стороны, кредиторы проводят подробное изучение компании перед тем, как предоставлять свои услуги. С другой стороны, кредиты могут завести компанию в банкротство. Стоит учитывать тот момент, что банкротство в случае кредитования приводит к распродаже имущества. Однако прибыль, полученная с продажи имущества застройщика, не погасит долги перед частными инвесторами – банки приберут практически все, что есть.

Инвестирование в недвижимость Москва на этапе строительства рекомендуется при заключении договора со следующими застройщиками:

• А101 Девелопмент – данная компания на протяжении относительно небольшого промежутка времени провела возведение сооружения площадью более 500 000 метров квадратных жилого типа, а также 50 тысяч коммерческой. Данный застройщик заключает договоры на возведение детских садов и других сооружений инфраструктуры. Договор заключается и с кредиторами для предоставления ипотеки инвесторам.
• Capital Group – компания, которая предоставляет весь спектр строительных услуг. Стоит учитывать, что застройщик завершил 71 проект, за счет чего было получено более 7-ми миллионов жилой площади. Кроме этого компания занимается разработкой современных проектов, которые в дальнейшем и реализует.
• ГК ПИК – один из самых крупных застройщиков на территории России. Основана компания была еще в 1994 году, за многие годы своей деятельности возвела более 15 миллионов квадратов жилой площади. Стоит учитывать, что компания оказывает существенно влияние на экономику России.

Определившись с застройщиком можно переходить к следующему этапу.

Этап 5: непосредственное заключение договора

Определив все особенности будущего инвестиционного проекта, проводится непосредственное заключение договора. Перед тем как подписать документ следует изучить все его пункты, среди которых отметим следующее:

1. Условия расторжения. Не стоит забывать о том, что до завершения строительных работ нельзя оформить права собственности. Этот момент определяется установленными законами. Именно поэтому взаимоотношение между компанией и клиентом заключается договор долевого строительства или иной разновидностью. В документу должен указываться момент, касающийся преждевременного расторжения заключаемого договора. Среди особенностей отметим следующие моменты: будут ли возвращаться переведенные средства вкладчику, может ли инвестор или застройщик беспричинно проводить разрыв договора, есть ли штрафные санкции при несоблюдении установленных требований в договоре и так далее.
2. Сроки реализации проекта. Юристы с осторожностью обходят этот пункт, так как для инвесторов и обычных вкладчиков важно то, в какие сроки будут проведены строительные работы. В первом случае от этого зависит прибыль, во втором – как скоро можно будет переселиться в новый дом. Редко в документе указывается точная дата, так как на различные причины приводят к изменению сроков.
3. Пути выхода из форс-мажорных обстоятельств. Есть определенный список форс-мажорных обстоятельств, которые могут повлиять на строительство. Примером можно назвать случай, при котором во время закладки фундамента обнаруживаются причины, по которым нельзя проводить строительство. Примером назовем высокий уровень расположения грунтовых вод или протекание подводных ручьев.
4. Фиксирование цены, отсутствие условий ее повышения. Специалисты рекомендуют избегать договор, при котором цена плавающая. Некоторые застройщики стремятся к тому, чтобы сделать цену, зависящую от самых различных параметров: рыночная цена квадрата, экономические кризисы, возникновение дополнительных затрат и так далее. Если в договоре указан момент, касающийся изменения цены, то следует избегать подобного предложения. Ведь застройщик может существенно увеличить стоимость договора даже в случае, когда причины заключатся в неправильном управлении компанией. 
5. Штрафы и возмещение ущерба при несоблюдении условий. Особый момент касается штрафных санкций, которые связаны со своевременными выплатами требуемой суммы. Если застройщик указывает в договоре сроки исполнения определенных этапов проекта, а также штрафные санкции при нарушении их, то можно сказать, что компания работает по открытой схеме и не стремиться обмануть своих вкладчиков.

Следует учитывать тот момент, что основные риски связаны именно с неправильно заключенным договором.