Инвесторы впервые за пять лет потратили больше всего средств на склады
Опрошенные же инвесторы утверждают, что текущая ситуация на рынке логистической недвижимости – временное явление. Любая недвижимость предполагает долгосрочные инвестиции, поэтому реагировать на краткосрочные изменения на рынке не стоит, считает директор российского представительства Rossmils Алексей Могила. Того же мнения придерживается и президент Becar Asset Management Александр Шарапов. По его словам, инвестиционно привлекательный сегмент должен пользоваться спросом в течение ближайших десятилетий. В связи с этим он делает ставку на коливинги, апарт-отели для долгосрочного проживания и коворкинги. Accent Capital рассматривает приобретение активов в различных сегментах коммерческой недвижимости, в том числе в складах, но приоритетными для компании остаются также офисы и торговая недвижимость, говорит ее директор департамента рынков недвижимости Дмитрий Хлебников. Партнер Colliers International Станислав Бибик также отмечает, что кроме логистической недвижимости инвесторов привлекают и высококачественные бизнес-центры.
Как инвестировать в московские склады в 2021 году ?
Складской сегмент в Москве и МО растёт, как в спросе так и в предложении. Когда клиенты CapitalRent обращаются за консультацией по вопросу инвестирования в коммерческую недвижимость, то часто задают вопрос про «складской рынок».
На сегодня, приблизительный объём выставленных на рынок складов внутри МКАД составляет порядка 6 млн кв м. Но в реальности объём может достигать до 9 – 10 млн кв м. Такое явление объясняется наличием производственных помещений в бывших промышленных зонах, которые являются пригодными, но не рекламируются или не эксплуатируются вовсе.
Для инвесторов в складскую недвижимость эксперты CapitalRent предлагают несколько вариантов помимо традиционных. Они менее популярны, но более надёжны и эффективны. Сейчас мы рассматриваем две разновидности объектов для инвестиций в складские помещения.
Склад в центре – промышленные зоны. Рассмотрим пример территории бывшего Бадаевского завода, где CapitalRent уже реализовала часть помещений под успешные проекты и продолжает поиск арендаторов, в том числе под склады. Начало Кутузовского проспекта – центр города, идеальная локация для склада с логистическим центром для организаций, ориентированных на центр города или на всю Москву.Объекты на территории являются исторической застройкой – это означает, что сооружения не могут быть снесены. Они содержаться на постоянной основе, а значит что буду пригодны для эксплуатации. Даже если Ваш арендатор съедет или Вы захотите сменить склад на ритейл или ресторан, востребованность на такие объекты будет всегда из-за высокой ликвидности.
Склад у границ города. Складское помещение у МКАД эффективно, если будет расположено в непосредственной близости к транспортной развязки или шоссе. Такая локация обеспечит бесперебойную отправку продукции со склада до клиента или офф-лайн точек. Если рассматривать пример объектов на Профсоюзной улице и Ярославском шоссе, то увидим что помимо удобной логистики, такое расположение открывает возможность для развития дополнительной деятельности. Объекты расположены вблизи жилых массивах, жители которых каждый день нуждаются в покупке продовольствия или предоставлении услуг.
Вышеописанные категории объектов являются наименее затратными для «складского рынка» Москвы и МО. В компании CapitalRent считают, что инвестиции в складскую недвижимость внутри МКАД являются ценным и надёжным активом.
Склады: сегмент, который выжил
Рынок складской недвижимости в 2020 году не только не снизился, но и значительно вырос. Что говорят об итогах и перспективах девелоперы, работающие в этом сегменте?
Рынок потихоньку начинает подводить итоги 2020 года — неожиданно архисложного и все еще непредсказуемого, хотя на дворе уже ноябрь. Можно считать, что цикл итоговых статей procenty-po-vkladam.ru открыли два материала, посвященных офисным flex-форматам — «Гибкие офисы: взгляд снаружи» и «Гибкие офисы: взгляд изнутри». Именно сегмент гибких офисов в этом году показал самые впечатляющие темпы роста.
По данным компании Cushman & Wakefield, сегодня доля гибких офисов Москвы составляет около 1,2% (уровень, сравнимый с мировым и европейским), но этот сегмент растет более чем на 50% в год. «В текущих условиях это один из самых востребованных офисных форматов, — отмечает партнер, руководитель департамента офисной недвижимости Cushman & Wakefield Наталья Никитина. — При условии ввода в 2020 году всех заявленных площадок объем рынка может составить 271 тысячу квадратных метров, и тогда доля гибких пространств достигнет 1,5%. В 2021 году при условии открытия всех заявленных площадок (и с учетом потенциального нового предложения 2020 года) объем рынка может составить 343 658 квадратных метров (1,8% от общего офисного стока)».
Сегодня же речь пойдет о складах — втором сегменте, который по итогам 2020 года не просто не ушел в минус, а продемонстрировал значительный плюс, причем далеко не только в Москве и Подмосковье.
Регионы ставят рекорды
По итогам третьего квартала, которые недавно подвели аналитики компании Knight Frank, общий объем сделок в России (без учета столичного региона, Санкт-Петербурга и Ленинградской области) превысил 541 тысячу квадратных метров, что в два раза больше аналогичного показателя 2021 года (267 тысяч). И уровень спроса до конца года должен сохраниться на рекордном уровне — 800 тысяч квадратных метров, что станет максимальным показателем за все время наблюдения за рынком складской недвижимости в регионах России и в 1,4 раза превысит значение прошлого года.
По оценкам компании, лидером в структуре распределения сделок по профилю арендаторов и покупателей стал сегмент розничной торговли — 72% от общего объема, что на 52 процентных пункта больше итогового показателя 2021 года (20%). Кстати, по сообщению Knight Frank, на днях сеть магазинов Fix Price заключила крупнейшую региональную сделку за всю историю складского рынка России: в Краснодаре для компании будет построен в формате built-to-suit логистический центр класса А площадью 68 тысяч квадратных метров. Бодрое начало для разговора, к которому Business FM пригласила заместителя директора отдела исследований рынка компании CBRE Василия Григорьева.
— Каким этот неожиданный во всех смыслах год оказался для складского сегмента, который многие аналитики называют одним из немногих не только устоявших, но и нарастивших мускулы за время пандемии? Каковы основные цифры по результатам 2020 года?
— Суммарный показатель спроса за первый-третий кварталы этого года достиг значения в 1,2 млн квадратных метров, повторив результат предыдущего года. В четвертом квартале к этому показателю, по нашим оценкам, может прибавиться еще 200-300 тысяч, а годовой объем спроса может достичь значения в 1,5 млн и также стать рекордным. 715 тысяч квадратных метров — суммарный показатель строительства за первый-третий кварталы, это всего лишь на 5% больше показателя ввода за аналогичный период прошлого года. Еще 395 тысяч квадратных метров, 70% из которых уже реализовано, должно быть достроено до конца года. Суммарный показатель годового строительства должен составить порядка 1,1 млн.
— В последнее время часто приходится слышать, что Москва хоть и остается лидером складского сегмента, но развитие складов в регионах идет темпами куда более бурными, чем в столице и ее окрестностях. С чем это связано? И какие отрасли сегодня больше всего стимулируют развитие складской недвижимости?
— Все-таки нельзя сказать, что регионы растут быстрее Москвы. Но тем не менее на региональных рынках второй год подряд наблюдается высокая активность. Подчеркну, что все данные, которые я буду приводить дальше, не учитывают складской рынок Санкт-Петербурга и Ленинградской области, поскольку подсчеты по нему всегда ведутся отдельно. А вот что касается всех остальных, то в 2021 году был зафиксирован рекордный объем региональных сделок в 500 тысяч квадратных метров, и основу спроса генерировали онлайн-ретейлеры. В этом году по итогам первых трех кварталов сделок было закрыто на 300 тысяч квадратных метров, и есть хорошие шансы повторить прошлогодний рекорд или даже обновить его. Но, в отличие от предыдущего года, сейчас наиболее активны продуктовые ретейлеры: на них приходится около 65% спроса.
— Складской сегмент выглядит настолько успешным на фоне почти всех остальных, что многие предлагают немедленно переделать в склады, складики и складские помещения чуть ли не все: торговые центры, невостребованные офисы, освобождающийся стрит-ретейл. Как вы вообще относитесь к этой идее, как оцениваете ее перспективы?
— Некоторые объекты других сегментов, безусловно, имеют потенциал в качестве использования под склад, в частности под логистику последней мили. Тем не менее нельзя говорить о массовом переориентировании ретейл-помещений или офисных объектов в склады. Думаю, мы увидим ряд интересных сделок такого типа в тех случаях, когда, во-первых, характеристики объектов подошли для логистических нужд, а во-вторых, ожидания арендодателей по ставкам аренды соответствовали ценовому уровню складского рынка.
Что же касается дальнейших перспектив развития складского сегмента, то, по оценкам Василия Григорьева, и 2021-й, и 2022 годы должны быть полны позитива. И пока ничто, даже продолжающаяся пандемия, не указывает на невозможность такого сценария.
Арендуй, купи, построй: математика выбора
А что думают о сегодняшнем и завтрашнем дне складского рынка страны девелоперы, работающие в этом сегменте? Как оценивают соотношение спроса и предложения, на кого делают основную ставку: на потенциальных арендаторов, потенциальных покупателей или на компании, заказывающие строительство складов в формате built-to-suit? Об этом Business FM побеседовала с генеральным директором компании «Ориентир» Андреем Постниковым.
— С вашей точки зрения, как сегодня делится складской рынок в смысле ориентированности его клиентов на аренду и покупку?
— Я бы предложил такое разделение. В случае если необходим стандартный «сухой» склад с типовым местоположением (например, это направление Ленинградского, Новорижского шоссе в районе А-107, первой бетонки), то основное предложение, из которого может выбирать клиент, — это склады в аренду. Чаще всего это уже не новые площади, новых вакантных очень мало. Например, у нашей компании в настоящий момент вакантных площадей вообще нет. И крайне редко такие склады покупаются в собственность. В случае же, если требуется специальный склад, такой как мультитемпературный комплекс, распределительный центр или фулфилмент-центр (мы обычно говорим короче — ФФ-центр), то практически всегда такие объекты строятся под заказ. Половина из них потом сдается в аренду, половина покупается клиентом, то есть здесь разделение по типу сделки составляет примерно 50 на 50. А в целом статистика распределения спроса между арендой и покупкой последние несколько лет стабильно составляет 85% и 15% соответственно. Причем это справедливо и для столичного региона, и для России в целом.
— По сути, есть три базовых сценария, по которым для каждой компании могут развиваться складские события: построить склад для себя и под свои потребности, купить на открытом рынке или арендовать. Некоторые ориентиры для выбора вы привели, но, если поподробнее, скажем, каковы три ключевых фактора, которые обычно лежат в основе решения компании?
— Как я уже отметил, все-таки первый фактор — специфика или даже специфичность объекта. Чем объект более специализированный (например, размещение склада и производства, склада и зоны маркировки или склада, распределительного центра, зоны упаковки товаров и так далее), тем больше вероятность строительства такого объекта под себя, по специальным техническим условиям в собственность. Второй фактор — доступность и стоимость капитала для конкретного заказчика и стратегия акционеров в отношении инвестирования свободных средств. Покупка требует значительных вложений в сравнении с арендой, она не окупится ранее чем через 10-12 лет (даже если мы говорим про стандартный сухой склад). И фактор номер три — специфичность и стоимость внутреннего оборудования арендатора. Например, если компания планирует закупать и устанавливать дорогостоящее оборудование для автоматизации внутренних процессов, это серьезный аргумент в пользу владения объектом. Сейчас мы видим, что основное внимание при автоматизации складских процессов уделяется относительно простым системам: шаттлам, кранам-штабелерам, конвейерам различных конфигураций (роликовые, цепные, ленточные, каскадные, спиральные, с перекрестным ремнем и тому подобное). Актуальными и востребованными решениями являются карусельные (горизонтальные и вертикальные) и лифтовые системы (они применяются на складах с высотой потолков от 8 метров). Все это позволяет достичь относительно небольшого уровня автоматизации, но требует значительных вложений, равнозначных строительству самого склада, а в ряде случаев кратно превышающих их. Значительные инвестиции в оборудование и сам объект аренды ослабляют переговорную позицию арендатора в дальнейшем. И еще мне хотелось бы сказать, что покупка стандартного готового склада — сомнительный подход. Покупать имеет смысл все-таки только в том случае, если необходим специальный объект, как я уже говорил. А покупка стандартного корпуса или тем более части корпуса — сценарий, который в сравнении с арендой вызывает слишком много вопросов и при грамотном, комплексном подходе сравнение это не выиграет.
— Как бы вы оценили нынешний объем предложения — хватает ли его для удовлетворения спроса арендаторов и покупателей? Есть ли сегменты складского рынка, определенные типы складов, где заметен очевидный переизбыток или, напротив, явный дефицит предложения?
— В настоящий момент существует дефицит качественного предложения в двух сегментах. Первый — новые, современные стандартные «сухие» склады, что подтверждается очень низкой вакансией. Для Московской области это около 2,5-2,6%, если перевести в абсолютные цифры, то получится около 400 тысяч квадратных метров, которые рассредоточены по региону, размазаны по объектам — и таким образом теряются. Найти крупные блоки по 10-15 тысяч квадратных метров, которые находились бы на одном объекте, невозможно. И второй сегмент, где наблюдается существенный дефицит, — это специальные мультитемпературные комплексы и ФФ-центры. Строительством таких объектов по схеме BTS (built-to-suit) занимаются в основном крупные профессиональные девелоперские компании, число которых на рынке индустриального строительства ограничено.
— И как события будут развиваться дальше? Куда будут уходить рынок и его потребители — в сторону аренды, покупки, строительства? Каким будет расклад этих сил, скажем, через два-три года?
— Рынок складской недвижимости России будет повторять то, что можно было наблюдать на рынках других стран некоторое время назад. Компании продолжат арендовать стандартные склады, а также будут покупать или арендовать специализированные комплексы посредством реализации BTS-проектов. Мы увидим больше проектов смешанного назначения, с совмещением производства, складских функций в рамках одного комплекса.
Кроме того, по мнению Андрея Постникова, развитие крупнейших интернет маркетплейс-компаний потребует стремительного наращивания мощности ФФ-центров, которые будут не только автоматизированы, но и роботизированы. «Снижение человеческого фактора в операциях внутри складов и ФФ-центров станет одним из важнейших векторов развития», — заключает эксперт.
Добавить procenty-po-vkladam.ru в ваши источники новостей?
Инвестиции в офисы и склады: предварительные итоги 2020 г. – cre
Офисная недвижимость
Диапазон ставок капитализации на офисные объекты высокого класса составил 10-12%. Аналитики отмечают, что при расчете потенциального валового дохода учитывался фактор уменьшения заполняемости объектов. Так, средняя заполняемость премиальных офисных объектов в 2020 г. уменьшилась на 8-10% по сравнению с концом 2021 – началом 2020 г. Снижение связано с неопределенностью на рынке, которую вызвала пандемия.
Инвесторы вкладывали средства в объекты с уже сформированными денежными потоками. Строящиеся объекты и помещения без действующих арендаторов были менее востребованы. Наибольшим спросом пользовались объекты класса А, на них пришлось 37% от общего объема инвестиций.
С точки зрения локации в приоритете остался Центральный округ Москвы. На его долю приходится 55% от общего объема инвестиций.
Среди наиболее крупных сделок уходящего года в Bright Rich | CORFAC Int. называют покупку «Сбербанк Управление Активами» бизнес-центра Diamond Hall площадью 61 500 кв. м, а также покупку «Атомэнергопром» здания на Китайгородском проезде, д. 7 площадью 42 342 кв. м.
Складская недвижимость
Объем инвестиций в складскую недвижимость столицы составил 528 740 кв. м. Самым популярным направлением у инвесторов в 2020 г. оказалось северное, на его долю пришлось 496 800 кв. м от общего объема сделок. Среди наиболее значимых сделок этого года аналитики называют покупку «Сбербанк – арендный бизнес 3» индустриального парка «PNK Парк Вешки» площадью 108 000 кв. м, а также покупку PLT логистического парка «Ориентир Север-1» площадью 114 000 кв. м.
Диапазон ставок капитализации на складские объекты высокого класса качества, по предварительным итогам 2020 г., составляет 10–11%.
Рынок W&I оказался наиболее устойчивым в этом году, в Bright Rich | CORFAC Int. прогнозируют рост интереса инвесторов к объектам этого сегмента недвижимости в 2021 г.
