Инвестиции в складскую недвижимость в 2020 году выросли в 2,5 раза – Новости логистики от 01.02.2021 | Альта-Софт

Инвестиции в складскую недвижимость в 2020 году выросли в 2,5 раза - Новости логистики от 01.02.2021 | Альта-Софт Выгодные вклады

Вакансии субаренды, вышедшие на рынок в 2020 г. в разбивке по секторам

Предложение субаренды увеличилось почти вдвое за последние 3 месяца 2020 года. Так, на конец III квартала показатель составлял 44 000 кв. м, а на конец года – уже 84 000 кв. м. Наибольшую активность в роли арендодателей в текущем году показывали банковские структуры, консалтинговые организации и компании нефтегазового сектора.

Ежегодный ввод торговых площадей в россии, тысяч кв.м

В 2021 году основная доля нового строительства будет сконцентрирована в региональных городах, где будут открываться проекты, перенесенные с 2020 года. Причем в регионах мы увидим значительное количество крупных объектов площадью более 40 000 кв. м, тогда как в Москве фокус сместится на небольшие торговые центры.

Средний размер торгового центра на стадии строительства в регионах составляет 38 000 кв. м, а в Москве почти в два раза меньше – 21 000 кв. м. Рынок Москвы начал развиваться раньше и поэтому на каждую следующую фазу развития выходит раньше на 2-3 года. По регионам России фокус девелопмента также со временем будет смещаться к малоформатным объектам.

Зависимость обеспеченности торговыми площадями и количества заражений covid-19

Как изменится рынок торговых центров? Пандемия усилит существующие тенденции на рынке. Посещаемость торговых центров пока не восстановилась до уровня 2021 года, но потребители приходят более мотивированными на покупку. Торговые объекты отмечают более высокую конверсию по сравнению с показателями прошлого года.

Ключевой задачей торговых центров в текущем году и на более долгосрочной перспективе станет укрепление этой лояльности и поддержка интереса аудитории.

В связи с ограничениями на работу, развлечения оказались одним из самых пострадавших сегментов. Операторы были полностью закрыты и не имели возможности уйти в онлайн. Аналитики ожидают, что после снятия ограничений доля развлечений в составе торговых центров продолжит расти.

Каждому торговому центру предстоит определить свою уникальность, отличие от соседних или подобных проектов и донести эти идеи до своей целевой аудитории. Таргетированная коммуникация с покупателем и омниканальность важны как для ритейлеров, так и для торговых центров.

Региональные российские города в большей степени ощутили негативный эффект пандемии. В 2020 году впервые за историю наблюдений доля Москвы в общем строительном объеме превысила долю регионов. Однако в этом году строительная активность вновь вернется в региональные города.

В связи с пандемией увеличилось количество переносов сроков открытий торговых центров на более поздние сроки. Однако большинство переносов пришлось на региональные города, в меньшей степени затронув Москву. В регионах по итогам года было запущено на 40% торговых площадей меньше, чем прогнозировалось в начале 2020 года, тогда как в Москве отклонение составило всего 18%.

Инвестиции в коммерческую недвижимость

В 2020 году объемы инвестиций в коммерческую недвижимость оказались предсказуемо низкими. Свой вклад в снижение внесла и девальвация рубля. Эксперты Cushman & Wakefield ожидают, что в ближайшие годы емкость инвестиционного рынка будет составлять 3-4 млрд евро.

Объём инвестиций в российскую недвижимость в 2020 году снизился на 22% по сравнению с 2021 годом. Сумма инвестиционных сделок с недвижимостью составила в 2020 году 2,7 млрд евро. Аналитики прогнозируют объем инвестиционного рынка России в 2021 году на уровне 3,5 млрд евро.

Инвестиции в складскую недвижимость в 2020 году выросли в 2,5 раза

Объем инвестиционных сделок на российском рынке недвижимости вырос за 2020 год на 2 процента, до 4,16 миллиарда долларов, посчитали эксперты JLL. При этом количество сделок выросло на 40 процентов. На офисную недвижимость в 2020 году пришлось 26 процентов сделок, на торговую недвижимость – 11 процентов. Гостиничный комплекс занял 6 процентов сделок, многофункциональные комплексы – 2 процента. На склады пришлось 18 процентов сделок, а инвестиции в этот сегмент за год выросли в 2,5 раза, до 741 миллиона долларов.

В Colliers International также назвали складской сегмент основной движущей силой на рынке инвестиций в коммерческую недвижимость. Его доля выросла на 11 п.п. относительно предыдущего года (до 26 процентов, или 359 миллионов долларов). Инвесторы активно ищут объекты, имеющие качественный пул арендаторов.

По оценкам Knight Frank, в абсолютном значении вложения в первые девять месяцев года в складскую недвижимость увеличились более чем в 5 раз и составили 26,6 миллиарда рублей, что оказалось больше годовых объемов инвестиций в склады 2021-2021 годов. В период пандемии этот сегмент показал себя достаточно устойчивым, что оказалось важным фактором для привлечения инвесторов. Все больше инвестиционных фондов думают о диверсификации своего портфеля за счет приобретения современных складских комплексов с качественными арендаторами, дающими стабильный арендный доход. Поэтому интерес к складам будет только расти: по словам директора департамента финансовых рынков и инвестиций Knight Frank Алексея Новикова, активность в складском направлении сохранится и в 2021 году. А в целом отношение инвесторов к отдельным типам недвижимости будет зависеть от общей экономической ситуации и мер, принятых для восстановления отдельных направлений, пострадавших от пандемии.

Новое офисное строительство, класс а, в и в- (кв. м)

Несмотря на то, что 2020 год был экстраординарным и строительные работы были на некоторое время заморожены, показатель нового строительства близок к докризисному уровню и превышает пессимистичный прогноз середины года на 24%. В новом строительстве 2020 года превалируют офисные площади класса А – они составляют 79% от годового значения.

Объём нового строительства в 2021 году составит по прогнозам аналитиков Cushman & Wakefield около 250 000 кв. м.

Читайте также:  Как перевести деньги со стима на другой аккаунт стим

Структура предложения на офисном рынке изменилась. В 2020 году на рынок вышло 76 000 кв. м субаренды, что превышает показатель 2021 года в 1,5 раза. Общее предложение субаренды на конец года составило 84 000 кв. м или 3,8% от общего вакантного предложения.

Новое строительство складов, класс а и в, тысяч кв.м

В целом по 2020 году удалось отыграть сокращение нового строительства во II квартале и достичь показателя, сопоставимого с результатами 2021-2021 гг.Спрос в 2020 г. на готовое предложение среди ритейлеров и логистических операторов поддержит высокую долю (60%) спекулятивного строительства в 2021 г.

В 2021 году в структуре спроса в регионах России будут доминировать офлайн ритейл-операторы, активно развивающие онлайн направление. Пока только наиболее крупные онлайн игроки рассматривают возможность развиваться в регионах.

2020 год показал, что активнее всего развивали онлайн-формат в регионах те компании, которые уже имели офлайн магазины, при этом онлайн-операторы в 2020 г. делали акцент на развитие и оптимизацию складских площадей столичного региона. В 2021 г. структура спроса сохранится.

Общая ситуация на складском рынке будет характеризоваться стабилизацией спроса, так как многие компании закрыли свои потребности в складских площадях на 2020-2021 гг. Самые крупные игроки онлайн торговли обратили своё внимание на регионы. Можно ожидать, что в перспективе 2-3 лет спрос со стороны этой категории арендаторов будет расти.

Объем купленных и арендованных складских площадей, московский регион

Ставка аренды на склады остается стабильной. В 2021 году в Московском регионе аналитики Cushman & Wakefield ожидают номинальный рост ставок аренды, соответствующий уровню инфляции.

Рынок офисной недвижимости

В течение прошедшего года произошёл заметный, но не критичный рост вакансии площадей до 12,1% ( 3,3 п.п. по сравнению с 2021 г.). В 2021 году показатель незначительно скорректируется вниз. К концу 2020 года строительная активность восстановилась, и объем нового строительства оказался выше пессимистических прогнозов середины года. В 2021 году показатель останется на том же уровне.

Объем сделок с недвижимостью в 2020 г. оказался меньше показателя 2021 г. на 25%. В 2021 году ожидается восстановление спроса на офисы, однако индикатор не достигнет уровня предыдущих лет. При этом предложение субаренды офисных площадей продолжает увеличиваться. На конец 2020 года уровень субаренды составляет 3,8% от общей офисной вакансии.

По предварительным данным объём нового строительства в Москве офисных площадей класса А, В и В- в 2020 году составил 241 000 кв. м. Количество свободных площадей на конец прошедшего года – около 2,2 млн кв. м (12,1%). Общее количество арендованных и купленных площадей на столичном офисном рынке составило около 1,54 млн кв. м.

Критического снижения офисных индикаторов не произошло. Изменения коснулись структуры предложения, расстановки сил в сегменте и предпочтений потенциальных арендаторов. 2021 год продолжит этап трансформаций, при этом показатели останутся на уровне, сравнимом с 2020.

Расположение офиса по-прежнему важно, но фокус смещается с географии на наличие комфортной городской среды. Прошедший год привнес существенное изменение в жизнь офисных сотрудников – у них появилась новая опция работы из дома или другого комфортного места (коворкинг и т.п.).

Теперь для работников важно скорее не географическое расположение офиса, а локация с точки зрения сопутствующей инфраструктуры. Все чаще девелоперы заявляют о планируемых к строительству объектах премиального качества, расположенных за границами ТТК Москвы.

Однако успехом у потенциальных арендаторов будут пользоваться лишь те из них, где, несмотря на территориальную удаленность, сотрудники почувствуют ту же атмосферу и смогут получить те же сервисы, что и в центре мегаполиса. Таким образом, центр города продолжит привлекать арендаторов офисов своей атмосферой и широким спектром объектов инфраструктуры, а те бизнес-кластеры, которые смогут воссоздать это ощущение, смогут расширить свой пул арендаторов.

Рынок складской недвижимости

В 2021 году новое строительство складских площадей превысит показатель 2020 года на 28%. Такая динамика связана с высокой инвестиционной активностью, спросом на готовое предложение и новые форматы складов. Складской рынок ожидает стабилизация спроса после пиковых показателей 2020 г.

Реальный рост ставок аренды в Московском регионе соответствует среднеевропейскому уровню.

Объём нового строительства складских площадей в Москве и Подмосковье в 1-4 кварталах 2020 года составил 809 000 кв. м. Уровень вакантных складских площадей в классе А находится на уровне 3,5%. Средневзвешенная ставка аренды на склады класса А – около 4 100 рублей за кв. м в год.

В 2021 году складской рынок сохранит баланс. После экстенсивного рывка в развитии в 2020 году онлайн операторы будут сосредоточены на оптимизации бизнес-процессов. Высокая доля спекулятивного строительства складов удовлетворит потребности в расширении тех компаний, которые еще не успели это сделать.

Пиковый спрос 2020 года создал предпосылки для увеличения темпов строительства в 2021 г. В этом году аналитики ожидают роста ввода новых складских площадей на 28% в сравнении с показателем 2020 года.

Рынок торговой недвижимости

Новое строительство торговых площадей (торговые объекты от 15 000 кв. м торговой площади) в Москве в 2020 году составило около 232 000 кв. м. В 2021 году объём нового строительства объектов такого формата в Москве ожидается в объёме 200 000 кв. м.

Отсутствие жестких ограничений во вторую волну пандемии позволило торговым центрам Москвы к концу года сохранить относительно стабильную долю свободных площадей на уровне 9% ( 1,4 п.п. к декабрю 2021 года). Дальнейший рост вакансии торговых площадей вероятно придется на начало 2021 года.

Посещаемость торговых центров осталась на уровне 70-75% от прошлого года, однако некоторые объекты отмечают высокую конверсию. Аналитики ожидают начало восстановления рынка торговой недвижимости в середине 2021 года, а показатели посещаемости и вакансии вернутся к докризисному уровню не ранее конца 2021 года.

Рынок торговой недвижимости смог адаптироваться под изменившиеся условия – в 2020 году не наблюдалось массовых закрытий и уходов с рынка, в большинстве случаев собственникам и ритейлерам удалось пересогласовать условия договоров аренды. Вероятно, после завершения периода скидок на арендную плату, ритейлеры будут принимать решения об оптимизации бизнеса.

Читайте также:  Русинвестпроект Инвестиционные проекты и инвесторы по регионам. Краснодарский край

Аналитики сопоставили обеспеченность торговыми площадями и количество заражений COVID-19. В регионах России, где обеспеченность торговыми центрами составляет ниже 100 кв. м на 1000 жителей, среднее число заражений составляет 1659 человек на 100 000 тысяч жителей.

Более обеспеченные регионы, где на 1000 жителей приходится 100-200 кв. м торговых площадей, число заражений оказалось на 27% ниже. Особняком стоят суперагломерации (Московская и Санкт-Петербургская с прилегающими областями) с их сверхвысокой плотностью.

Склады: сегмент, который выжил

Рынок складской недвижимости в 2020 году не только не снизился, но и значительно вырос. Что говорят об итогах и перспективах девелоперы, работающие в этом сегменте?

Инвестиции в складскую недвижимость в 2020 году выросли в 2,5 раза - Новости логистики от 01.02.2021 | Альта-Софт
Фото: Сергей Киселев/АГН «Москва»

Рынок потихоньку начинает подводить итоги 2020 года — неожиданно архисложного и все еще непредсказуемого, хотя на дворе уже ноябрь. Можно считать, что цикл итоговых статей procenty-po-vkladam.ru открыли два материала, посвященных офисным flex-форматам — «Гибкие офисы: взгляд снаружи» и «Гибкие офисы: взгляд изнутри». Именно сегмент гибких офисов в этом году показал самые впечатляющие темпы роста.

По данным компании Cushman & Wakefield, сегодня доля гибких офисов Москвы составляет около 1,2% (уровень, сравнимый с мировым и европейским), но этот сегмент растет более чем на 50% в год. «В текущих условиях это один из самых востребованных офисных форматов, — отмечает партнер, руководитель департамента офисной недвижимости Cushman & Wakefield Наталья Никитина. — При условии ввода в 2020 году всех заявленных площадок объем рынка может составить 271 тысячу квадратных метров, и тогда доля гибких пространств достигнет 1,5%. В 2021 году при условии открытия всех заявленных площадок (и с учетом потенциального нового предложения 2020 года) объем рынка может составить 343 658 квадратных метров (1,8% от общего офисного стока)».

Сегодня же речь пойдет о складах — втором сегменте, который по итогам 2020 года не просто не ушел в минус, а продемонстрировал значительный плюс, причем далеко не только в Москве и Подмосковье.

Регионы ставят рекорды

По итогам третьего квартала, которые недавно подвели аналитики компании Knight Frank, общий объем сделок в России (без учета столичного региона, Санкт-Петербурга и Ленинградской области) превысил 541 тысячу квадратных метров, что в два раза больше аналогичного показателя 2021 года (267 тысяч). И уровень спроса до конца года должен сохраниться на рекордном уровне — 800 тысяч квадратных метров, что станет максимальным показателем за все время наблюдения за рынком складской недвижимости в регионах России и в 1,4 раза превысит значение прошлого года.

По оценкам компании, лидером в структуре распределения сделок по профилю арендаторов и покупателей стал сегмент розничной торговли — 72% от общего объема, что на 52 процентных пункта больше итогового показателя 2021 года (20%). Кстати, по сообщению Knight Frank, на днях сеть магазинов Fix Price заключила крупнейшую региональную сделку за всю историю складского рынка России: в Краснодаре для компании будет построен в формате built-to-suit логистический центр класса А площадью 68 тысяч квадратных метров. Бодрое начало для разговора, к которому Business FM пригласила заместителя директора отдела исследований рынка компании CBRE Василия Григорьева.

— Каким этот неожиданный во всех смыслах год оказался для складского сегмента, который многие аналитики называют одним из немногих не только устоявших, но и нарастивших мускулы за время пандемии? Каковы основные цифры по результатам 2020 года?

— Суммарный показатель спроса за первый-третий кварталы этого года достиг значения в 1,2 млн квадратных метров, повторив результат предыдущего года. В четвертом квартале к этому показателю, по нашим оценкам, может прибавиться еще 200-300 тысяч, а годовой объем спроса может достичь значения в 1,5 млн и также стать рекордным. 715 тысяч квадратных метров — суммарный показатель строительства за первый-третий кварталы, это всего лишь на 5% больше показателя ввода за аналогичный период прошлого года. Еще 395 тысяч квадратных метров, 70% из которых уже реализовано, должно быть достроено до конца года. Суммарный показатель годового строительства должен составить порядка 1,1 млн.

— В последнее время часто приходится слышать, что Москва хоть и остается лидером складского сегмента, но развитие складов в регионах идет темпами куда более бурными, чем в столице и ее окрестностях. С чем это связано? И какие отрасли сегодня больше всего стимулируют развитие складской недвижимости?

— Все-таки нельзя сказать, что регионы растут быстрее Москвы. Но тем не менее на региональных рынках второй год подряд наблюдается высокая активность. Подчеркну, что все данные, которые я буду приводить дальше, не учитывают складской рынок Санкт-Петербурга и Ленинградской области, поскольку подсчеты по нему всегда ведутся отдельно. А вот что касается всех остальных, то в 2021 году был зафиксирован рекордный объем региональных сделок в 500 тысяч квадратных метров, и основу спроса генерировали онлайн-ретейлеры. В этом году по итогам первых трех кварталов сделок было закрыто на 300 тысяч квадратных метров, и есть хорошие шансы повторить прошлогодний рекорд или даже обновить его. Но, в отличие от предыдущего года, сейчас наиболее активны продуктовые ретейлеры: на них приходится около 65% спроса.

— Складской сегмент выглядит настолько успешным на фоне почти всех остальных, что многие предлагают немедленно переделать в склады, складики и складские помещения чуть ли не все: торговые центры, невостребованные офисы, освобождающийся стрит-ретейл. Как вы вообще относитесь к этой идее, как оцениваете ее перспективы?

— Некоторые объекты других сегментов, безусловно, имеют потенциал в качестве использования под склад, в частности под логистику последней мили. Тем не менее нельзя говорить о массовом переориентировании ретейл-помещений или офисных объектов в склады. Думаю, мы увидим ряд интересных сделок такого типа в тех случаях, когда, во-первых, характеристики объектов подошли для логистических нужд, а во-вторых, ожидания арендодателей по ставкам аренды соответствовали ценовому уровню складского рынка.

Что же касается дальнейших перспектив развития складского сегмента, то, по оценкам Василия Григорьева, и 2021-й, и 2022 годы должны быть полны позитива. И пока ничто, даже продолжающаяся пандемия, не указывает на невозможность такого сценария.

Читайте также:  Сколько можно зарабатывать на Инвестициях в примерах | PAMMtoday

Арендуй, купи, построй: математика выбора

А что думают о сегодняшнем и завтрашнем дне складского рынка страны девелоперы, работающие в этом сегменте? Как оценивают соотношение спроса и предложения, на кого делают основную ставку: на потенциальных арендаторов, потенциальных покупателей или на компании, заказывающие строительство складов в формате built-to-suit? Об этом Business FM побеседовала с генеральным директором компании «Ориентир» Андреем Постниковым.

— С вашей точки зрения, как сегодня делится складской рынок в смысле ориентированности его клиентов на аренду и покупку?

— Я бы предложил такое разделение. В случае если необходим стандартный «сухой» склад с типовым местоположением (например, это направление Ленинградского, Новорижского шоссе в районе А-107, первой бетонки), то основное предложение, из которого может выбирать клиент, — это склады в аренду. Чаще всего это уже не новые площади, новых вакантных очень мало. Например, у нашей компании в настоящий момент вакантных площадей вообще нет. И крайне редко такие склады покупаются в собственность. В случае же, если требуется специальный склад, такой как мультитемпературный комплекс, распределительный центр или фулфилмент-центр (мы обычно говорим короче — ФФ-центр), то практически всегда такие объекты строятся под заказ. Половина из них потом сдается в аренду, половина покупается клиентом, то есть здесь разделение по типу сделки составляет примерно 50 на 50. А в целом статистика распределения спроса между арендой и покупкой последние несколько лет стабильно составляет 85% и 15% соответственно. Причем это справедливо и для столичного региона, и для России в целом.

— По сути, есть три базовых сценария, по которым для каждой компании могут развиваться складские события: построить склад для себя и под свои потребности, купить на открытом рынке или арендовать. Некоторые ориентиры для выбора вы привели, но, если поподробнее, скажем, каковы три ключевых фактора, которые обычно лежат в основе решения компании?

— Как я уже отметил, все-таки первый фактор — специфика или даже специфичность объекта. Чем объект более специализированный (например, размещение склада и производства, склада и зоны маркировки или склада, распределительного центра, зоны упаковки товаров и так далее), тем больше вероятность строительства такого объекта под себя, по специальным техническим условиям в собственность. Второй фактор — доступность и стоимость капитала для конкретного заказчика и стратегия акционеров в отношении инвестирования свободных средств. Покупка требует значительных вложений в сравнении с арендой, она не окупится ранее чем через 10-12 лет (даже если мы говорим про стандартный сухой склад). И фактор номер три — специфичность и стоимость внутреннего оборудования арендатора. Например, если компания планирует закупать и устанавливать дорогостоящее оборудование для автоматизации внутренних процессов, это серьезный аргумент в пользу владения объектом. Сейчас мы видим, что основное внимание при автоматизации складских процессов уделяется относительно простым системам: шаттлам, кранам-штабелерам, конвейерам различных конфигураций (роликовые, цепные, ленточные, каскадные, спиральные, с перекрестным ремнем и тому подобное). Актуальными и востребованными решениями являются карусельные (горизонтальные и вертикальные) и лифтовые системы (они применяются на складах с высотой потолков от 8 метров). Все это позволяет достичь относительно небольшого уровня автоматизации, но требует значительных вложений, равнозначных строительству самого склада, а в ряде случаев кратно превышающих их. Значительные инвестиции в оборудование и сам объект аренды ослабляют переговорную позицию арендатора в дальнейшем. И еще мне хотелось бы сказать, что покупка стандартного готового склада — сомнительный подход. Покупать имеет смысл все-таки только в том случае, если необходим специальный объект, как я уже говорил. А покупка стандартного корпуса или тем более части корпуса — сценарий, который в сравнении с арендой вызывает слишком много вопросов и при грамотном, комплексном подходе сравнение это не выиграет.

— Как бы вы оценили нынешний объем предложения — хватает ли его для удовлетворения спроса арендаторов и покупателей? Есть ли сегменты складского рынка, определенные типы складов, где заметен очевидный переизбыток или, напротив, явный дефицит предложения?

— В настоящий момент существует дефицит качественного предложения в двух сегментах. Первый — новые, современные стандартные «сухие» склады, что подтверждается очень низкой вакансией. Для Московской области это около 2,5-2,6%, если перевести в абсолютные цифры, то получится около 400 тысяч квадратных метров, которые рассредоточены по региону, размазаны по объектам — и таким образом теряются. Найти крупные блоки по 10-15 тысяч квадратных метров, которые находились бы на одном объекте, невозможно. И второй сегмент, где наблюдается существенный дефицит, — это специальные мультитемпературные комплексы и ФФ-центры. Строительством таких объектов по схеме BTS (built-to-suit) занимаются в основном крупные профессиональные девелоперские компании, число которых на рынке индустриального строительства ограничено.

— И как события будут развиваться дальше? Куда будут уходить рынок и его потребители — в сторону аренды, покупки, строительства? Каким будет расклад этих сил, скажем, через два-три года?

— Рынок складской недвижимости России будет повторять то, что можно было наблюдать на рынках других стран некоторое время назад. Компании продолжат арендовать стандартные склады, а также будут покупать или арендовать специализированные комплексы посредством реализации BTS-проектов. Мы увидим больше проектов смешанного назначения, с совмещением производства, складских функций в рамках одного комплекса.

Кроме того, по мнению Андрея Постникова, развитие крупнейших интернет маркетплейс-компаний потребует стремительного наращивания мощности ФФ-центров, которые будут не только автоматизированы, но и роботизированы. «Снижение человеческого фактора в операциях внутри складов и ФФ-центров станет одним из важнейших векторов развития», — заключает эксперт.

Добавить procenty-po-vkladam.ru в ваши источники новостей?

Средняя ставка аренды в московском регионе, склады класса а, рублей за кв.м в год

В Московском регионе высокая доля спекулятивного складского строительства в 2021 г. будет способствовать сохранению баланса на рынке и удержанию реального роста ставок аренды. Номинальный рост ставки составит 3,7%, показатель достигнет значения в 4 250 рублей за кв. м в год, но с учетом прогноза инфляции по России на 2021 г. (3,7%), арендные ставки остаются стабильными в реальном исчислении.

Обзор подготовлен компанией Cushman & Wakefield

Оцените статью