Инвестиции в строительство жилой и коммерческой недвижимости в Москве и России

Что понимать под «инвестициями» в жилье?

Жилищное строительство

  1. Долевым либо иным схожим инвестиционным участием в строительстве жилой недвижимости.

Целями инвестирования в данном случае могут быть:

  • извлечение прибыли за счет последующей продажи готового (как вариант — улучшенного по факту проведения ремонта) жилья;
  • получение дохода за счет последующей сдачи готового жилья в аренду.
  1. Предпринимательской деятельностью — как строительным бизнесом, либо в чистом виде инвестиционным участием в таком бизнесе (на правах владельца доли в строительной компании либо покупателя акций и облигаций, эмитированных такой фирмой).

Инвестор как владелец строительного бизнеса в сфере жилой недвижимости, заинтересован, как и при любом другом виде бизнеса, в том, чтобы выручка от продажи готовой (улучшенной вследствие ремонта) недвижимости, либо выручка за счет инвестиций участников договоров на долевое строительство, превысила издержки на возведение объектов.

Если инвестор ограничивается пассивным участием в строительном бизнесе — осуществляя, по сути, портфельные инвестиции в виде приобретения долей в бизнесе либо ценных бумаг, эмитированных строительной компанией, то его интерес может, прежде всего, заключаться в том, чтобы получить за счет такого инвестирования более высокий доход в сравнении с вложениями в другие бизнесы.

Изучим более подробно, как инвестировать в строительство тем или иным способом, а также то, какие факторы могут влиять на успешность такого инвестирования.

Как вложиться в недвижимость, покупая акции: объясняем, что такое reit

Если вы хотите инвестировать в недвижимость, но у вас нет миллионов рублей, то фонды недвижимости REIT вам помогут. Рассказываем, что это такое, а также как и зачем в них вкладываться

Что такое фонды недвижимости REIT и зачем в них инвестировать?

Вложиться в недвижимость можно разными способами: например, самостоятельно покупать квартиры и складские помещения, чтобы сдавать их в аренду. Или пытаться купить недвижимость дешево, чтобы потом продать дороже.

Однако это потребует много денег, времени и сил. Кроме того, найти прибыльные объекты может быть сложно без специальных знаний в этой сфере. Чтобы избежать подобных трудностей, есть специальный вариант вложений в недвижимость, доступный каждому: инвестиционные фонды недвижимости REIT (Real Estate Investment Trust).

REIT — это управляющая компания, которая инвестирует в недвижимость и получает доход от нее. По законам США, REIT должны вложить в недвижимость минимум 75% активов фонда, а доход от аренды, продажи и проценты по закладным не должны быть меньше 75%. Бумаги REIT торгуются на бирже так же, как акции любой другой публичной компании.

Есть два основных вида REIT: долевые (собирают арендные платежи с объектов в собственности, а также от их продажи) и ипотечные (получают доход от вложений в ипотеку или ипотечные ценные бумаги).

Фонд может вкладываться в самую разную недвижимость: офисы, логистические центры, гостиницы, жилые апартаменты, больницы, торговые центры, дата-центры. REIT также может покупать ипотечные ценные бумаги  у банков.

Большая часть доходов любого REIT — арендные платежи, что обеспечивает стабильный денежный поток и возможность платить хорошие дивиденды. Выручка REIT не зависит от инфляции: в случае ее роста стоимость недвижимости, арендные платежи, а следовательно, и дивиденды  фонда растут вслед за ней.

Бумаги REIT гораздо ликвиднее, чем физическая недвижимость, продать их по рыночной стоимости можно очень быстро. Кроме того, REIT — это долларовый актив. Поэтому если инвестор боится девальвации рубля, то бумаги фонда недвижимости помогут защититься от нее.

«Чтобы не бояться падения рубля, нужно инвестировать в долларовую экономику. И фонды зарубежной недвижимости REIT — один из вариантов. Они дают примерно 2% дохода в долларах, и это хороший способ сохранить деньги», — отмечает Алексей Гальцев, основатель инвестиционной компании Realiste.

В то же время бумаги REIT подвержены рыночному риску, а их котировки и дивиденды сильно зависят от ситуации на рынке недвижимости, состояния экономики и уровня процентных ставок.

Как REIT выплачивают дивиденды?

Согласно законодательству США, трасты REIT обязаны ежегодно выплачивать акционерам не менее 90% дохода в виде дивидендов. Эта особенность освобождает фонды от уплаты федеральных налогов. Из-за этого REIT часто называют налоговым убежищем.

В США при президенте Дональде Трампе ставка корпоративного налога снизилась с 35% до 21%. Из-за этого статус REIT как «налоговых убежищ» пошатнулся. Но, согласно программе Джо Байдена, корпоративный налог для американских компаний может вырасти до 28% — это поможет повысить привлекательность REIT в глазах инвесторов.

Обычно доходность дивидендов REIT составляет от 2% до 5%, но может доходить и до 10%. Столь высокая дивидендная доходность в целом не свойственна фондовому рынку США, на котором компании обычно выплачивают инвесторам около 2%. Поэтому доходность REIT под 10% может означать либо высокий риск, либо отсутствие положительной динамики акций.

Что нужно знать про налоги, инвестируя в REIT?

Российские инвесторы платят налоги с торговли REIT по такому же принципу, как с доходов по американским акциям: с прибыли от разницы в покупке и продаже бумаг и дохода от дивидендов.

С дивидендов по американским акциям брокер автоматически удерживает с российского инвестора 30% от их суммы. Для большинства акций эту цифру можно сократить с помощью формы W-8BEN — но фонды недвижимости REIT как раз представляют исключение из этого правила. Налог с доходов в виде дивидендов по ним в любом случае составит 30%.

Как выбрать REIT для инвестиций?

«Я бы порекомендовал всем начинающим инвесторам брать крупные REIT с капитализацией хотя бы $20–30 млрд. Компании, у которых миллиардные потоки выручки и стабильная прибыль. Еще один важный критерий, кроме капитализации , это локация фонда», — советует основатель инвестиционной платформы Highsystems.org Виктор Серченя.

«Возьмем, например, Китай. Большой залив — самый быстрорастущий регион и там дорогая недвижимость. Из-за нехватки площадей стоимость продолжает расти. Такая же ситуация в Сингапуре. Однако фиксация на конкретном государстве более рисковая, чем глобальная. Например, если дата-центры какого-то фонда находятся в 80 разных странах, то это более стабильная история, чем в каком-то одном государстве», — добавил он.

Как купить бумаги REIT?

В мире насчитывается несколько сотен публичных фондов недвижимости, из них более 300 REIT торгуются на американских биржах. В США образовано около 60% всех мировых подобных фондов недвижимости. Их акции можно приобрести на любую сумму.

Как уже упоминалось, REIT — это отдельная компания. Поэтому перед тем как купить ее акцию, стоит провести финансовый анализ: обратить внимание на выручку, прибыль, капитализацию компании, изучить ее финансовую отчетность, мультипликаторы  и долговую нагрузку.

Точечно выбрать конкретную бумагу может быть сложно, поэтому самый распространенный способ инвестировать в REIT — это купить ETF, состоящий из разных фондов. Одни из самых крупных ETF  на фонды REIT — это Vanguard Real Estate Index Fund (VNQ) и Vanguard Global ex-U. S. Real Estate Index Fund (VNQI).

Какие REIT может купить частный инвестор прямо сейчас

В России классических REIT на данный момент нет: законодательство пока не позволяет легко создавать всевозможные REIT и торговать ими. Поэтому для покупки желаемых REIT напрямую вам может понадобиться иностранный брокерский счет .

Однако некоторые REIT из состава индекса S&P 500 можно купить через Санкт-Петербургскую биржу с помощью российского брокера. Сейчас доступны 35 компаний. Приведем в пример пять из них.

Realty Income — инвестиционный фонд недвижимости, который зарабатывает на торговой недвижимости в США, Пуэрто-Рико и Великобритании. Ему принадлежат аптеки, магазины, круглосуточные магазины, гипермаркеты, фитнес-центры, кинотеатры — всего более 6 тыс. объектов. Компания сотрудничает с аптечной сетью Walgreens, супермаркетами 7-Eleven, службой доставки FedEx. Realty Income выплачивает дивиденды ежемесячно, а не ежеквартально, как большинство фондов, на протяжении 607 месяцев подряд.

Equinix — фонд недвижимости, который строит серверные фермы. IT-компании размещают оборудование в дата-центрах фонда, которых у Equinox более 250 по всему миру. Компания выплачивает дивиденды раз в квартал. Дата-центры Equinix используют такие компании, как Amazon, Google, Microsoft, Oracle, Zoom.

Simon Property — крупнейший REIT в сфере торговой недвижимости и крупнейший оператор торговых центров в США. Кроме ТЦ, владеет и управляет бутиками, ресторанами, развлекательными и бизнес-центрами в Северной Америке, Европе и Азии.

Kimco Realty — этот фонд недвижимости также владеет торговыми центрами в США — приобретает, развивает и управляет ими. На декабрь 2020 года у фонда были доли в 400 торговых площадях, включающих 70 млн кв. футов арендуемых площадей, в основном сосредоточенных на крупнейших рынках. Компания платит дивиденды каждый квартал.

Читайте также:  Предлагаю инвестиции в альтернативную энергетику

Macerich— еще один REIT, специализирующийся на торговых центрах. Третий по величине оператор торговых центров в США. По состоянию на 31 декабря 2020 года компания владела долями в 52 объектах общей площадью 50 млн кв. футов.

Realty Income и еще 2 акции-бенефициара президентства Байдена

На какие REIT обратить внимание? Советы экспертов

«Инвестиционные возможности на рынке недвижимости я бы разделил на два класса, — говорит Виктор Серченя. — Первое — индустриальные REIT. Например, Prologis. Это крупнейшие логистические центры в разных странах мира. Дивидендная доходность фонда около 2,6%. Для сравнения, 2,3% ВВП мира проходит через их логистические центры. Это около $2,7 трлн. Стабильность бизнеса хорошая».

Несмотря на то что рынок недвижимости во многих странах падал во время пандемии, отмечает эксперт, в том числе и в Китае, логистические центры были стабильны. И если офисы освобождались, то продукты и товары нужны всем. И в связи с тем, что электронная коммерция развивается, спрос на такие площадки будет только возрастать.

«Второй класс активов среди фондов недвижимости, которые я бы выделил, это специализированные REIT, — продолжает Виктор. — Например, Digital RealtyTrust и Equinix. Это два крупнейших REIT, которые владеют дата-центрами по всему миру, они достаточно стабильны. Дивидендная доходность — около 3%. Думаю, этот сектор будет расти так же, как электронная коммерция».

Международный финансовый консультант и автор книги «Когда плохо — это хорошо: как зарабатывать на инвестиционных идеях» Исаак Беккер предлагает обратить внимание на более специфические фонды: «Рынок REIT очень обширен. Один из последних интересных образованных фондов Innovative Industrial Properties (IIPR) работает с недвижимостью для тех, кто занимается медицинской марихуаной. Этим людям нужны специальные здания со специальными мерами защиты. Этот REIT за последний год вырос на 200% и к тому же платит неплохие дивиденды — около 3%. Но этот фонд, конечно, уже для тех, кто любит риск и готов к нему».

Больше новостей об инвестициях вы найдете в нашем аккаунте в Instagram

Биржевой фонд, вкладывающий средства участников в акции по определенному принципу: например, в индекс, отрасль или регион. Помимо акций в состав фонда могут входить и другие инструменты: бонды, товары и пр. Стоимость компании на рынке, рассчитанная из количества акций компании, умноженного на их текущую цену. Капитализация фондового рынка – суммарная стоимость ценных бумаг, обращающихся на этом рынке. Расчетный показатель. Позволяет оценить уровень недооцененности или переоцененности активов рынком. Считается как отношение показателя, содержащего рыночную стоимость актива (капитализация, цена акции, стоимость бизнеса) с отчетным финансовым показателем (выручка, прибыль, EBITDA и др.). Недооцененность или переоцененность актива оценивается при сравнении значения мультипликатора с мультипликаторами конкурентов. Соотношение капитализации компании к ее чистой прибыли. Популярный показатель для оценки стоимости акций и поиска недооцененных и переоцененных компаний Финансовый инстурмент, используемый для привлечения капитала. Основные типы ценных бумаг: акции (предоставляет владельцу право собственности), облигации (долговая ценная бумага) и их производные. Дивиденды — это часть прибыли или свободного денежного потока (FCF), которую компания выплачивает акционерам. Сумма выплат зависит от дивидендной политики. Там же прописана их периодичность — раз в год, каждое полугодие или квартал. Есть компании, которые не платят дивиденды, а направляют прибыль на развитие бизнеса или просто не имеют возможности из-за слабых результатов.

Акции дивидендных компаний чаще всего интересны инвесторам, которые хотят добиться финансовой независимости или обеспечить себе достойный уровень жизни на пенсии. При помощи дивидендов они создают себе источник пассивного дохода.ПодробнееБрокерский счет позволяет физическим лицам покупать и продавать ценные бумаги и валюту на фондовых рынках. Поскольку участниками торгов на биржах могут быть только брокеры и дилеры, обычным гражданам требуется заключить с такими посредниками договор, благодаря которому брокер будет проводить сделки от лица инвестора. Брокерский счет нужен, чтобы проводить через него деньги на покупку ценных бумаг.Подробнее

Bpeмя пpoдaжи инвecтициoннoгo oбъeктa

Чтoбы зapaбoтaть нa paзницe цeн, нyжнo вoвpeмя пpoдaть oбъeкт. Нa caмoм дeлe, квapтиpy мoжнo пpoдaть нa любoм этaпe cтpoитeльcтвa: y кaждoгo из ниx ecть cвoи нeдocтaтки и пpeимyщecтвa. Уcлoвнo мы paздeлим cтpoйкy нa тpи этaпa: cepeдинa, дoм пepeд cдaчeй и дoм пocлe cдaчи.

Пpoдaжa в cepeдинe cтpoйки. Пpeимyщecтвo тaкoй пpoдaжи — в быcтpoй oбopaчивaeмocти дeнeг. Bы пpoдaётe oбъeкт и вклaдывaeтecь вo чтo-тo дpyгoe, вoзмoжнo бoлee пpибыльнoe — вeдь cтapтoвый кaпитaл y вac yвeличилcя. К тoмy жe, ecли y зacтpoйщикa вoзникнyт пpoблeмы, и cтpoйкa бyдeт «зaмopoжeнa», вы мoжeтe ycпeть вытaщить cвoи дeньги.

К минycaм этoгo этaпa мoжнo oтнecти cpaвнитeльнo нeбoльшoй дoxoд и пpoблeмы c пoиcкoм пoкyпaтeлeй: вcё-тaки люди oxoтнee пoкyпaют квapтиpы ближe к кoнцy cтpoитeльcтвa.

Пpoдaжa пepeд cдaчeй дoмa. Из плюcoв — дoвoльнo выcoкaя цeнa и вoзмoжнocть быcтpo выйти нa cдeлкy. Дoм пoчти пocтpoeн, люди yвepeны, чтo нe пoтepяют дeньги, нo вcё eщe мoгyт cэкoнoмить — нaйти пoкyпaтeлeй бyдeт гopaздo пpoщe, чeм нa пpeдыдyщeй cтaдии.

Ecть и минycы. Moжнo пpocчитaтьcя c зacтpoйщикoм и пoпacть нa дoлгocтpoй. Ecли бyдyщиe пoкyпaтeли yзнaют oб этoм — пpидeтcя ждaть oкoнчaния cтpoйки. A этo пoтepя вpeмeни.

Пpoдaжa пocлe cдaчи дoмa. Ocнoвнoй плюc — выcoкaя цeнa, a знaчит и caмaя бoльшaя пpибыль. Пoкyпaтeли идyт нa cдeлкy eщё oxoтнee — дoм пocтpoeн, cдaн, c дoкyмeнтaми вcё в пopядкe, пoчти нeт pиcкoв.

Из минycoв — вoзня c дoкyмeнтaми. Teпepь этo бyдeт пoлнoцeннaя cдeлкa кyпли-пpoдaжи — oфopмить тaкyю cдeлкy гopaздo cлoжнee, чeм пoдпиcaть дoгoвop o пepeycтyпкe пpaв тpeбoвaния. Кcтaти, ecли вaм нe yдacтcя быcтpo пepeпpoдaть жильё, пpидётcя oплaчивaть кoммyнaльныe ycлyги вcё тo вpeмя, пoкa квapтиpa бyдeт ocтaвaтьcя в вaшeй coбcтвeннocти.

Варианты коллективного инвестирования

Строительные (жилищно-накопительные) кооперативы.

Добровольное объединение вкладчиков с целью строительства жилых домов. Сегодня возникают на месте обанкротившихся застройщиков и принимают от них все права на завершение строительства. Кооператив может иметь статус самостоятельного застройщика либо участника долевого строительства. Члены кооператива обязаны вносить паевые взносы.

Образование кооперативов — мера, скорее вынужденная. Позволяет миноритарным вкладчикам разговаривать с застройщиком с позиции силы. При благоприятном стечении обстоятельств такой посредник между инвестором и застройщиком не нужен.

ПИФы недвижимости и фонды прямых инвестиций.

Подходят тем инвесторам, которые хотят диверсифицировать свои риски и собрать портфель вложений в ущерб доходности.

ПИФы недвижимости формируются преимущественно закрытого типа и на длительный срок (что обусловлено характером инвестиций). Вложить деньги можно лишь на начальном этапе жизненного цикла фонда. Фонды формируют вокруг себя целую иерархию участников: управляющая компания, строительная компания, риэлтор, аудитор, оценщик, компания-регистратор, компания-депозитарий, инвесторы-пайщики.

Фонд защищает права инвестора, контролирует целевое расходование средств, ход строительства, обеспечивает юридическое сопровождение и т. д.

Преимущества: доступность, надежность, отсутствие организационных проблем (все сделают за вас), низкий порог входа (от 2 до 4 тыс. долл., что лишь ненамного выше открытых фондов).

Недостатки: низкая доходность, длительный срок окупаемости и ежегодная комиссия управляющим фонда в процентах от суммы паев вкладчика.

Инвестиции в строительство как бизнес: нюансы

Инвестиции в строительство как бизнес

Для того чтобы сделать свою строительную компанию эффективной, инвестору нужно будет:

  1. Иметь необходимые знания и компетенции — на уровне владельцев самых сильных конкурентов.

Либо — иметь возможность привлечь в штат строительной фирмы людей с такими компетенциями. Но это увеличит расходы и повысит вероятность некоторых рисков, связанных с получением доступа сторонних, пусть и надежных, лиц к документам фирмы и ее ресурсам.

Владельцу строительного бизнеса крайне важно иметь ведущие компетенции в своей фирме, чтобы при необходимости привлекать к управлению компанией сторонних лиц лишь по отдельным узкоспециализированным компетенциям (например, связанным с проработкой системы учета на предприятии, внедрением IT-решений, взаимодействием с государственными органами).

  1. Иметь доступ к необходимым финансовым ресурсам на случай появления кризисных факторов, способных повлиять на динамику выручки и расходов. Такими ресурсами могут быть:
  • наличие ликвидных резервов и активов, которые можно будет привлечь для покрытия непредвиденных расходов;
  • наличие хорошей кредитной истории — на случай появления необходимости привлечения дополнительных заемных средств в бизнес;
  • наличие необходимых залоговых активов, которыми можно обеспечивать долги.

Главное — фирма не должна балансировать на грани рентабельности. Это важно не только с точки зрения преодоления кризисных периодов, но и с точки зрения оперативного расширения строительного бизнеса в случае появления перспективных сегментов в регионе либо перспектив участия компании в реализации новых крупных жилищных проектов в текущих сегментах.

  1. Подготовить качественную нормативную базу для организации работы предприятия и взаимодействия с партнерами (к числу которых будут относиться и инвесторы по долевым договорам).

Бывает, что при идеально выстроенной политике в части управления финансами и компетенциями бизнес сталкивается со сложностями в работе в силу несовершенства действующей нормативной базы — в части регламентации составления локальных нормативов, договоров (в том числе на долевое участие), порядка взаимодействия с государственными органами.

Читайте также:  Практические советы по личным инвестициям. Часть 4. Правильное отношение к инвестированию. - Блог SF Education

Такие пробелы в работе могут приводить к замедлению бизнес-процессов, необходимости пересмотра решений по управлению бизнесом, к штрафам — в случае, если нормативная база предприятия некорректно регламентирует порядок учета и отчетности перед государственными органами.

Указанные задачи инвестора, очевидно, не связаны прямо с внешними факторами, способными влиять на бизнес — они отражают предпринимательские качества владельца предприятия, его опыт, способность организовать работу подчиненных. Чем выше конкурентность фирмы в части решения таких задач — тем более успешным игроком она будет в своем сегменте, и тем более высокодоходным будут инвестиции в строительные проекты.

Таким образом, один из главных рисков инвестора, решившего открыть свой строительный бизнес — совершение ошибок, связанных с управлением бизнесом. Причем, не только в части финансов, но и в нормативной, регламентной. Даже при идеальных внешних условиях такие ошибки могут привести к кризису в компании.

Если участие предпринимателя в строительном бизнесе ограничивается портфельными инвестициями, то его ключевые задачи будут заключаться:

  • В поиске эмитентов ценных бумаг либо фирм, готовых продать инвестору долю — с учетом рассмотренных нами критериев конкурентоспособности строительной организации. В данном случае фирма, становящаяся объектом инвестирования, должна иметь достаточные с точки зрения инвестора (и других заинтересованных лиц, возможно, связанных с инвестором) показатели устойчивости. В отличие, к примеру, от банковских вкладов, защищенных (в пределах установленной законом суммы) государством, обязательства хозяйственных обществ обеспечиваются только лишь их активами (уставным капиталом), часто намного меньших по стоимости в сравнении с объемом обязательств.
  • В поиске эмитентов ценных бумаг, либо фирм, готовых продать долю, на условиях, делающих такое инвестирование привлекательным — в сравнении с теми же банковскими депозитами либо облигациями с априори более высокой защищенностью (государственными или, например, эмитированными крупнейшими нефтяными и газовыми корпорациями).

Указанные задачи, которые решает инвестор, направлены на уменьшение основных рисков, которые характеризуют рассматриваемый способ инвестирования — возможное банкротство эмитента (фирмы, продавшей долю) и недополучение прибыли вследствие недостаточного роста капитализации фирмы.

Как вложиться в новостройку и не прогадать

Застройщики частенько привлекают внимание к своему жилому комплексу, намекая (а то и заявляя открыто), что это крайне выгодный с инвестиционной точки зрения объект. Некоторые обещают доходность аж 40%, хотя на практике такие умопомрачительные цифры редкость.

На что рассчитывать

Конечно, бывает, что кто-то действительно успевает отхватить лакомый кусок практически за бесценок, а потом, довольно потирая руки, наблюдает, как этот кусок дорожает буквально на глазах. Например, повезло тем, кто успел купить квартиру в ЖК «Городские истории» в 2021 году за 107,9 тыс. рублей за 1 кв. м (нынешняя цена — по 163,9 тыс. рублей) или в ЖК «Серебряный Бор» за 204,6 тыс. рублей за «квадрат» на старте продаж в октябре 2021 года (сегодня цена 1 кв. м — 680 тыс. рублей).

В классической модели инвестирования в недвижимость привлекательными считаются объекты, годовая норма доходности на которые превышает 10%, при этом преодолеть отметку в 20% удается единицам.

Эксперты Telegram-канала «Недвижимость инсайды» утверждают, что проекты крупных застройщиков редко попадают в категорию инвестиционно привлекательных, так как чаще всего это варианты «комплексного освоения со значительными объемами», да и уровень стартовых цен неподходящий.

Вечный соперник

Инвестиции в недвижимость всегда были инструментом не просто сохранения, но и приумножения средств. Но сейчас цены на новостройки растут быстрее доходов населения и уже вплотную приблизились к стоимости квартир на вторичном рынке.

«На фоне льготной ипотеки и растущего спроса на новостройки быстро сокращается ценовой разрыв между строящимся и готовым жильем, — подчеркивает главный эксперт Аналитического центра Циан Виктория Кирюхина. — В 2021 году «вторичка» была дороже новостроек в среднем на 8%. В 2020-м разница сократилась до 4%».

Подобная ситуация не очень выгодна инвесторам. Во-первых, при перепродаже уже введенных в эксплуатацию квартир придется ориентироваться на вторичный рынок, который во многих районах значительно уступает в цене строящимся объектам (в 57% столичных районов новостройки сейчас в среднем дороже построенного жилья).

Купив новостройку по цене выше, чем в сегменте готового жилья, будет сложно продать объект на 20–30% дороже старого жилого фонда. Поэтому, объясняет аналитик, при выборе проекта надо учитывать конкурентное окружение не только в сегменте новостроек, но и на вторичном рынке. Если еще два-три года назад первичный рынок был практически всегда дешевле «вторички», то теперь ситуация меняется.

Во-вторых, продолжает Виктория Кирюхина, перепродажа квартир по переуступке, даже пока дом еще строится, не предполагает использование льготного кредитования. Пока действует субсидирование, для перепродажи и поиска покупателя придется демпинговать относительно цен застройщика, тем самым снижая потенциальный доход.

Непростые новостройки

Аналитический центр Циан изучил рынок новостроек Москвы на предмет инвестиционной привлекательности. Вопрос оказался довольно сложным: большинство проектов стартует почти по стоимости вторичного рынка.

В итоге в поиске наиболее выгодных объектов (во всяком случае тех, которые потенциально могут такими стать) аналитики решили сосредоточиться на вариантах, где реализуются квартиры в корпусах на начальной стадии и на этапе верхних этажей. При этом эксперты сравнили среднюю стоимость в корпусах.

В приведенной ниже таблице — объекты с наибольшей разницей между почти готовым и только строящимся домом.

ЖК

Этап верхних этажей, тыс. руб. за 1 кв. м

Начальная стадия, тыс. руб. за 1 кв. м

Разница

Люблинский парк

164,3

140,8

17%

КутузовGrad II

302,5

271,5

11%

RiverSky

380,5

344,4

10%

Headliner

273,4

252,4

8%

Огни/Событие

273,9

259,9

5%

Ильменский, 17

214,6

204,9

5%

Михайловский парк

191,7

184,4

4%

Академика Павлова

254,0

247,4

3%

Шереметьевский

222,6

218,1

2%

На Никулинской

299,0

295,5

1%

По данным Аналитического центра Циан

Информация для размышления

Еще несколько советов от экспертов Telegram-канала «Недвижимость инсайды», которые помогут будущим инвесторам шагать в нужном направлении.

  1. Обращайте внимание на небольшие проекты в локациях, пользующихся спросом (Митино, Ясенево, Бутово, Марьино, районы рядом с ТТК — там, где сейчас идет активное расселение).
  2. Выгоднее инвестировать в проекты, площадь которых менее 50 тыс. кв. м (иначе слишком велика конкуренция).
  3. Отказывайтесь от длительного периода бронирования (из-за частых разрывов договоренностей).
  4. Инвестируйте в проекты известных застройщиков (и не связывайтесь с теми компаниями, которые созданы под один проект).
  5. Отсутствие метро или железнодорожной станции поблизости никогда не превратит ваш объект в привлекательный.

«Люблинский парк»

Инвестиции в строительство жилой и коммерческой недвижимости в Москве и России

Комплекс возводит компания ПИК, он расположен в шаговой доступности от станции метро «Братиславская» на юго-востоке Москвы. Срок сдачи — 2020–2023 гг. Проект состоит из 20 жилых панельных домов комфорт-класса, двух школ, пяти детсадов и поликлиники. Рядом находятся парки, скверы и усадьба Люблино. ЖК предполагает концепцию «двор без машин».

«КутузовGrad II»

Инвестиции в строительство жилой и коммерческой недвижимости в Москве и России

ЖК «КутузовGrad II» состоит из шести монолитно-кирпичных 28-этажных домов бизнес-класса. Застройщиком выступает «Инград», сдача — в 2021–2022 годах. Этот комплекс расположен в Можайском районе рядом с крупнейшим природным заказником «Долина реки Сетунь». До метро довольно далеко — около 2 км до «Кунцевской». Проект предусматривает дворы без машин, зато с ландшафтным дизайном от бюро iCube. Кроме того, в домах будут дизайнерские входные группы, подземный паркинг, панорамное остекление.

RiverSky

Инвестиции в строительство жилой и коммерческой недвижимости в Москве и России

Застройщиком этого комплекса, состоящего из восьми монолитных корпусов от 8 до 29 этажей, является компания «Инград». Закончить строительство девелопер собирается в 2021 году. Комплекс находится на Симоновской набережной Даниловского района в шаговой доступности от метро «Автозаводская» и в пяти минутах езды от ТТК. Рядом — Симонов монастырь, речная пристань «Симоново», детский парк «Липки» и парк «Кожухово». Застройщик предусмотрел размещение детского сада на 80 мест, а также объекты торгово-розничной инфраструктуры. Комплекс является частью проекта масштабной реконструкции стадиона «Торпедо» имени Эдуарда Стрельцова, так что рядом будет построен спортивный кластер с футбольным стадионом и двумя спорткомплексами. В RiverSky будет оборудована подземная парковка. Кроме небоскребов будут и двухуровневые таунхаусы с отдельным входом, камином, террасой и собственным патио.

Headliner

Инвестиции в строительство жилой и коммерческой недвижимости в Москве и России

ЖК находится напротив ММДЦ «Москва-Сити» в Пресненском районе ЦАО, рядом с метро «Шелепиха» и ТТК. Десять высотных монолитных зданий бизнес-класса от 6 до 53 этажей предоставляют широкий выбор планировок — от студий 29 кв. м до четырехкомнатных квартир площадью 118 кв. м. Застройщиком выступает «Кортрос». Внутри квартала будут открыты детские сады, творческие студии, медицинские центры и спортклубы. Кроме того, в окрестностях есть много муниципальных объектов инфраструктуры, включая известную «Романовскую школу». Планируется организация большой парковки. Окончание строительства — в 2022–2024 годах, есть сданные корпуса.

Читайте также:  Оценка эффективности инвестиций в запасы

«Огни» и «Событие»

Инвестиции в строительство жилой и коммерческой недвижимости в Москве и России

ЖК «Огни»

Компания «Донстрой» возводит сразу два жилых комплекса, расположенных в одном квартале района Раменки: «Огни» (сдача — в 2021–2022 годах) и «Событие» (сдача — 2021-й). В обоих случаях динамика цен примерно одинаковая. Оба комплекса находятся в шаговой доступности от метро «Раменки» и платформы Матвеевская. Рядом строится семиэтажный паркинг. В квартале предусмотрены медицинские учреждения, спорткомплексы, супермаркеты, торговые центры и другие объекты инфраструктуры. Вокруг несколько парков и Матвеевский лес. ЖК «Огни» включает четыре монолитных дома комфорт-класса высотой от 21 до 35 этажей.

Инвестиции в строительство жилой и коммерческой недвижимости в Москве и России

ЖК «Событие»

ЖК «Событие» представлен тремя зданиями бизнес-класса высотой от 10 до 25 этажей. В одном из корпусов располагается встроенный детский сад для 90 малышей.

«Ильменский, 17»

Инвестиции в строительство жилой и коммерческой недвижимости в Москве и России

Этот комплекс (панельные и монолитные конструкции) строится на севере Москвы в шаговой доступности от метро «Селигерская». Проект включает шесть жилых домов по 23 этажа каждый, детский сад на 175 мест и два многоуровневых паркинга. Застройщиком является ГК ПИК. Рядом находятся парк Святослава Федорова, Орловский сад и Ангарские пруды. Сдача проекта запланирована на конец 2021 года.

«Михайловский парк»

Инвестиции в строительство жилой и коммерческой недвижимости в Москве и России

ЖК на на юго-востоке Москвы, в 6 км от ТТК и в шаговой доступности от станции метро «Окская» и «Рязанский проспект». Это шесть жилых монолитных корпусов комфорт-класса от 13 до 33 этажей. Застройщик ПИК обещает построить два детских сада и подземные паркинги. Неподалеку расположены и другие объекты инфраструктуры: детские сады, школы, поликлиники. Строится комплекс в промышленном районе, но рядом находится Кусковский лесопарк и усадьба Кусково. Закончить строительство намечено в 2020–2024 годах.

«Академика Павлова»

Инвестиции в строительство жилой и коммерческой недвижимости в Москве и России

Этот ЖК строится в шаговой доступности от станции метро «Молодежная». Шесть монолитных корпусов бизнес-класса переменной этажности (от 6 до 32 этажей) будут сдаваться в эксплуатацию в период с 2020 по 2023 год. В районе развитая инфраструктура: есть поликлиника, ТЦ «Кунцево Плаза» и ледовый дворец. В шаговой доступности работает четыре детских сада и пять школ. Развита и спортивная инфраструктура. Неподалеку находится особо охраняемая территория природно-исторического парка «Москворецкий».

«Шереметьевский»

Инвестиции в строительство жилой и коммерческой недвижимости в Москве и России

ЖК «Шереметьевский» находится в районе Марьина Роща в шаговой доступности от метро «Савеловская» и состоит из 15 монолитных корпусов комфорт-класса высотой 11–14 этажей. Застройщиком выступает ГК ПИК. Окончание строительства распределено в период с 2021 по 2022 год. На территории комплекса планируется строительство школы, трех детских садов и поликлиники. Вокруг — развитая инфраструктура давно сложившегося района: детские объекты, больницы, поликлиники, диагностические центры, аптеки. Рядом находятся «Московский гимнастический центр», музей «Живые системы», арт-пространство «Флакон».

«На Никулинской»

Инвестиции в строительство жилой и коммерческой недвижимости в Москве и России

Комплекс строится на юге Москвы в районе Тропарево-Никулино неподалеку от крупнейшего в столице одноименного лесопарка. В шаговой доступности находятся станции метро «Юго-Западная» и «Озерная». ЖК состоит из трех монолитных корпусов комфорт-класса, полное окончание строительства которых намечено к 2023 году. Новоселы смогут воспользоваться развитой инфраструктурой района: в шаговой доступности есть магазины, школы (одна из них расположена почти во дворе и входит в список лучших школ Москвы), детский сад, дом творчества, дом быта.

Фото в начале статьи:ЖК «Ильменский, 17»/procenty-po-vkladam.ru

Нaлoги

Кoгдa гpaждaнин Poccии пpoдaёт кaкoe-либo имyщecтвo, oн дoлжeн зaплaтить нaлoг c пpибыли — этo 13%. Нo ecть нaлoгoвый вычeт, блaгoдapя кoтopoмy этa cyммa yмeньшaeтcя, a тo и вoвce иcчeзaeт.

Ecли вы кyпили нeдвижимocть дo 01.01.2021 г. и влaдeeтe eй yжe тpи гoдa — мoжeтe пpoдaвaть ee бeз oглядки нa нaлoг: в тaкoм cлyчae нaлoгoвый вычeт пoкpывaeт вcю cyммy нaлoгa. Ecли пpoшлo мeньшe тpёx лeт, тo нeoблaгaeмaя нaлoгoм cyммa — 1 млн pyблeй. Из цeны вaшeгo oбъeктa вычитaeтe миллиoн, c ocтaльнoгo плaтитe 13%.

Для имyщecтвa, пpиoбpeтённoгo пocлe 1 янвapя 2021 гoдa, минимaльный cpoк влaдeния — 5 лeт. Кyпили квapтиpy в 2021 гoдy — ждитe дo 2022 гoдa, тoгдa плaтить нaлoг нe пpидeтcя. Нaдyмaeтe пpoдaть paньшe — oтдaдитe 13% oт пpeвышaющeй миллиoн cyммы пpибыли.

Пoмнитe, чтo cpoк влaдeния cчитaют c мoмeнтa вcтyплeния в пpaвo coбcтвeннocти. Bcтyпить в пpaвo coбcтвeннocти мoжнo тoлькo c мoмeнтa cдaчи дoмa в экcплyaтaцию. Ecли вы кyпили квapтиpy нa кoтлoвaнe, a дoм cдaли чepeз пять лeт пocлe этoгo — пpидeтcя пoдoждaть eщe пять лeт. Нo yмeньшить нaлoг вcё paвнo мoжнo: для этoгo нyжнo пoдтвepдить pacxoды нa пoкyпкy или пoлyчить имyщecтвeнный вычeт.

Нaпpимep: в aвгycтe 2021 гoдa вы зa 2,5 млн кyпили квapтиpy в cтpoящeмcя дoмe, a в ceнтябpe 2021 пpoдaли ee зa 3 млн. У вac ecть выбop мeждy имyщecтвeнным вычeтoм и вычeтoм в cyммe дoкyмeнтaльнo пoдтвepждeнныx pacxoдoв.

Ecли выбepeтe имyщecтвeнный вычeт — oблaгaeмый нaлoгoм дoxoд cocтaвит 2 млн pyблeй. Пoлyчитcя тaк:

Нaлoг = (3 000 000 ₽ — 1 000 000 ₽) x 13% = 260 000 ₽

Ecли пoкaжeтe pacxoды, oблaгaeмый дoxoд cocтaвит 500 000 pyблeй. Tyт пo дpyгoмy:

Нaлoг = (3 000 000 ₽ — 2 500 000 ₽) x 13% = 65 000 ₽

Baжнo: ecли пpoдaeтe oбъeкт дoлeвoгo cтpoитeльcтвa, тo пoпpocить y гocyдapcтвa имyщecтвeнный нaлoгoвый вычeт cмoжeтe, тoлькo кoгдa вы c зacтpoйщикoм пoдпишeтe aкт пpиёмa-пepeдaчи. Mинфин в пиcьмe oт 19 июня 2021 г. № 03-04-05/35504 paзъяcнил, чтo бeз aктa этoт вычeт нe пpeдocтaвляeтcя.

Определите способ выхода из проекта

О способе выхода из проекта подумайте заранее.

Перепродажа объектов по окончании строительства способна принести хороший доход в минимальные сроки. Средняя рентабельность инвестиций в строительство жилого дома сопоставима с рынком высокодоходных ценных бумаг. Так, при продаже квартиры на стабильном рынке можно заработать 30% за 2 года.

  1. Перепродажа без ремонта.
  2. Перепродажа с ремонтом. Традиционно повышает стоимость жилья на 20–30%.

Сдача в аренду — идеальный источник пассивного дохода. Срок окупаемости заметно увеличивается, но чистый дисконтированный денежный доход при длительном сроке эксплуатации может превзойти доход от продажи.

  1. Сдача в аренду жилой недвижимости на короткие сроки (почасовая, посуточная, недельная оплата). Высокодоходный аннуитет. Риски повреждения объекта. Требуется постоянное внимание инвестора и решение организационных проблем.
  2. Сдача в аренду жилой недвижимости на длительные сроки (помесячная оплата). Невысокий доходный аннуитет. Отсутствие рисков и организационных проблем.
  3. Сдача в аренду нежилого помещения целевому арендатору. Наиболее часто используется в случае целевых производственных и небольших коммерческих объектов.
  4. Сдача в аренду нежилого помещения по частям нескольким арендаторам. Самый выгодный и безопасный способ выхода для больших коммерческих объектов. Диверсификация арендаторов резко снижает риски, а спрос, как правило, существует всегда.

Каждый из указанных способов имеет свои преимущества и недостатки. Вооружитесь финансовым калькулятором и подготовьте собственный расчет доходности и окупаемости проекта для инвестора. И не забудьте о налогах.

Подведем итоги

Инвестиционное строительство — прекрасный и относительно безопасный способ заработать. Он заключает в себе целый ряд преимуществ:

  1. Высокая доходность.
  2. Хорошая ликвидность объектов вложения.
  3. Приемлемый срок окупаемости для столь значительной суммы вложений.
  4. Надежность. Недвижимость остается в собственности инвестора. Ее можно продать, использовать в качестве залога и т. п. На стабильном рынке даже продажа по цене ниже рыночной покроет все убытки.
  5. Не столь большая волатильность цен (по сравнению, например, с акциями).
  6. Большой выбор объектов в крупных городах.
  7. Множественность вариантов выхода из проекта.

К сожалению, как и любой другой способ вложений, привлечение инвестиций в строительство имеет свои недостатки:

  1. Риск падения цен. Сильная зависимость спроса от экономической ситуации в регионе и стране. Затяжной экономический кризис может уронить цену объектов на 30–40%. Совет: следите за конъюнктурой и правильно выбирайте момент инвестирования.
  2. Риск мошенничества: фирмы-однодневки, строительство для отвода глаз и продажа «воздуха», продажа одной и той же доли несколько раз. Совет: проверьте легальность застройщика в официальном реестре строительных компаний. Внимание. Мошенники часто действуют вместе с прикрывающей их юридической структурой. Совет: привлеките своего юриста.
  3. Банкротство застройщика по причине непрофессионального управления, недостатка финансирования, нецелевого использования средств. Совет: выберите застройщика, надежного по всем критериям.
  4. Сроки возведения объекта могут быть сорваны. Это приводит к прямым и косвенным убыткам. Объект может потерять свои конкурентные преимущества (если рядом построят другой дом, то рентабельность инвестиций упадет на десятки процентов). Совет: предусмотрите в договоре штрафные санкции за нарушение сроков.
  5. В процессе строительства могут быть нарушены технические параметры и качество объекта (например, планировка) вплоть до отказа государственной комиссии ввести дом в эксплуатацию. Совет: тщательно изучите инвестиционный план строительства, по возможности контролируйте ход работ.
  6. В процессе строительства существенно возрастают затраты и стоимость квадратного метра. Совет: внимательно изучите договор на предмет методики калькуляции окончательной цены.
  7. Риск утраты объекта (стихийные бедствия, военные действия, промышленные катастрофы, пожары). Совет: обязательно страхуйтесь.

Следуйте приведенным правилам, и ваши инвестиции в капитальное строительство будут в безопасности.

Закладка Постоянная ссылка.
1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (1 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Загрузка...

Комментарии запрещены.