Как инвестировать в недвижимость за рубежом. Инвестиции в доходную недвижимость — Tranio

Во что имеет смысл вкладываться, чтобы заработать?

Низкие ставки, COVID-19, высокая волатильность в совокупности с локальными ситуациями, которые надо все время отслеживать, могут предоставить интересные возможности для инвесторов.

Стоимость хороших объектов недвижимости в обычное время не падает, в кризисные же ситуации такие объекты могут выйти на рынок с большой скидкой. Мы как фонд мало смотрим на российский рынок недвижимости из-за высоких рисков, но отслеживаем специальные ситуации, когда цена на качественные объекты гораздо ниже рыночной, и заходим в такие сделки.

Так, например, в Москве можно было найти объекты в хороших местах в разгар пандемии, которые владельцы распродавали с большой скидкой (а порой и в два раза дешевле), чтобы направить деньги на закрытие своих финансовых проблем. В Великобритании после Brexit недвижимость довольно заметно упала в цене, а процентные ставки снизились.

При этом Лондон — мировая финансовая столица, спрос на недвижимость в которой будет всегда. Хорошей инвестиционной возможностью выглядит и коммуна Босолей рядом с Монако, где разрабатывается программа по перестройке малоэтажного жилья в многоэтажные здания.

Что изменил коронавирус

Экономические последствия пандемии пока не повлияли на стратегию большинства инвесторов: почти две трети опрошенных (около 63%) заявили, что не планируют менять своё поведение в сфере недвижимости или перераспределять доли в рамках портфеля. Четверть респондентов (25%) собираются увеличить долю жилых объектов, и только примерно 8% рассматривают возможность нарастить процент коммерческой недвижимости.

Для подавляющего большинства респондентов (88%) местонахождение объекта остаётся решающим фактором выбора. В Вене, как и в других мегаполисах, инвесторы уделяют всё больше внимания жилым кварталам в благоустроенных ближайших пригородах. По результатам опроса вариант «столичная агломерация» занял второе место среди оптимальных локаций с результатом почти 34%.

Управляющий директор Wiener Komfortwohnungen Александр Финстер убеждён, что окрестности крупных городов будут привлекать ещё больше внимания инвесторов и застройщиков в ближайшие годы: «Потенциал роста и уплотнения городских центров исчерпан, так что спрос неизбежно смещается в новые пригороды с хорошей инфраструктурой и связью».

Берлин

Несмотря на происходящую флуктуацию в экономике Германии, фундаментальные основы её рынков «вполне здоровы», отмечается в отчёте. Это позволило трём немецким городам попасть в топ-7 регионов для инвестиций в Европе. В их числе, конечно, столица.

Инвестиции в берлинскую недвижимость интересны как в краткосрочной, так и долгосрочной перспективе. В ближайшем будущем в сегменте коммерческой недвижимости ожидается резкий рост арендной платы. Чего, кстати, нельзя сказать о жилых помещениях – арендные ставки ограничены на законодательном уровне.

По мнению некоторых экспертов, предугадать общее состояние берлинского рынка в ближайшей перспективе довольно сложно. Но «если посмотреть на него через два года, то станет понятно, что есть пространство для манёвров».

На данный момент цены на недвижимость растут. Вероятно, это отпугнёт часть инвесторов. Но избегать местного рынка эксперты не советуют, правильнее «изучать ситуацию тщательнее и быть избирательнее при выборе объекта для инвестиций».

В каких объектах сейчас особенно заинтересованы инвесторы?

Коммерческая недвижимость. Объекты с хорошим трафиком в обычное время, такие как кинотеатры и торговые центры, сейчас продаются с особенно большим дисконтом по трем причинам. Во-первых, мы наблюдаем долгосрочный тренд перехода потребителей в онлайн (предпочтение отдается сервисам Netflix, Amazon, eBay и др.).

Загородная недвижимость. На нее вырос спрос, поскольку больше людей получили возможность работать удаленно, а значит, и жить в более комфортных условиях за городом. С учетом того, что удаленная работа в пандемию стала нормой, есть вероятность, что с окончанием всех карантинных мер спрос на загородную недвижимость не упадет.

Элитные качественные апартаменты. Еще один устойчивый актив, который пользуется спросом по всей Европе и в России. При этом жилье экономкласса в Европе также может представлять большой интерес для инвестора — например, недвижимость вблизи быстроразвивающихся медицинских и образовательных кластеров.

Венгрия

Евросоюз, Шенгенская зона

В своё время Венгрия прославилась программой «ПМЖ за инвестиции». В отличие от традиционного вида на жительство, который обычно надо продлевать, венгры выдавали пожизненный статус. Чтобы его получить, надо было вложить в гособлигации €300000 сроком на 5 лет, и ещё €60000 – подарить правительству в виде невозвратного платежа. В 2020 году программу благополучно закрыли.

Венгерские власти заявляют, что готовы выдавать временный ВНЖ иностранцам, которые хотят поселиться в Венгрии – имеют место для жизни (недвижимость в собственности – лучше, в аренде – допускается), медицинскую страховку, средства для собственного обеспечения. И (внимание, интересная формулировка) – которым нет причин отказать.

Между тем, по отзывам иностранцев, уже пытавшихся пройти этот путь, причины для отказа чаще всего находятся. В любом случае просто купить квартиру недостаточно, придется доказать, что вам необходимо находиться в Венгрии дольше, чем позволяет обычная виза.

Где и какую зарубежную недвижимость сейчас выгоднее покупать в европе

Мы рекомендуем рассматривать инвестиции в заграничные объекты при бюджете от 100–200 тыс. евро. Недорогая недвижимость за рубежом, как правило, имеет низкую ликвидность и высокие риски.
Независимо от бюджета, 50–60 % от стоимости объекта обычно можно взять в кредит, так что инвестировать в доходную недвижимость можно и при 50–100 тыс. евро собственных средств.

В сегменте от 100–200 тыс. до 2,5 млн евро мы рекомендуем покупать жилые апартаменты. Среди их преимуществ — высокая ликвидность и стабильный спрос.
Доходность — 2–3 % при долгосрочной аренде и 5–7 % при краткосрочной.

При бюджете свыше 2,5 млн евро можно ориентироваться на коммерческие объекты. Доходность — 3–5 % для доходных домов,
3–4 % для уличных магазинов и 5–6 % для супермаркетов. Дома престарелых, торговые центры и гостиницы подходят инвесторам с бюджетом от 10 млн евро.

Типы
объектов
Доходность,
% годовых
Срок
договора
аренды
ПреимуществаНедостатки
От 300 тыс. евро
Квартиры (краткосрочная аренда)5–7От 1 сутокВысокая ликвидность; по сравнению с долгосрочной арендой — выше доходность и нет проблем с выселением жильцов; больше потенциал роста арендных ставокРиски менеджмента и простоев; по сравнению с долгосрочной арендой — более быстрый износ
Квартиры (долгосрочная аренда)2–3От 1 годаВысокая ликвидность; высокий спрос со стороны арендаторов, стабильный даже во время кризисаРиски менеджмента и простоев; проблемы с выселением жильцов
Студенческое жильё4–6От 6 месяцевВысокий спрос со стороны арендаторовПо сравнению с квартирами — ниже ликвидность, сложно перепрофилировать
От 2,5 млн евро
Доходные дома3–5От 1 годаВысокая ликвидность, потенциал роста капитализацииНизкая доходность, много арендаторов, проблемы с выселением, нужна управляющая компания
Уличные магазины3–43–10 летВысокая ликвидность, потенциал роста капитализацииНизкая доходность
Супермаркеты5–6,512–15 летВысокая доходность, продолжительные контрактыЧем ближе срок окончания договора, тем ниже ликвидность
От 10 млн евро
Дома престарелых5–6,520–25 летРост количества пенсионеров, продолжительные контрактыСложно перепрофилировать
Торговые центры4–65–15 летВысокая доходностьРиски менеджмента при большом количестве арендаторов
Гостиницы4–610–20 летВысокая доходностьСложно перепрофилировать

Консервативным инвесторам, желающим сохранить капитал, мы советуем вкладывать средства в микроапартаменты — сдающиеся в аренду меблированные квартиры площадью до 30 м².
Минимальный бюджет для приобретения такого жилья — 100 тыс. евро.

При покупке в кредит достаточно 50 тыс. евро. «Такие инвестиции выгодны тем, что нет рисков, связанных с трудностью выселения
съёмщиков, как при долгосрочной или бессрочной аренде: микроапартаменты обычно сдаются в среднесрочную аренду на 3–6 месяцев.

И доходность выше (4 %), чем в среднем при долгосрочной аренде
(2–3 %). Покупать недвижимость этого типа лучше в Германии, где хорошо развит рынок аренды и строительство такого жилья поддерживается государством»,— говорит управляющий партнёр Tranio Георгий Качмазов.

Тем, кто намерен не просто сохранить капитал, но заработать, рекомендуем вкладывать средства в проекты редевелопмента. Суть этой стратегии: купить объект на восстанавливающемся рынке, провести ремонт и через
1–2 года продать с прибылью.

Доходность таких проектов — 12–15 % годовых на вложенный капитал. Эту стратегию выгоднее всего реализовывать в Барселоне. Недвижимость в этом городе с пикового уровня 2007 
года до периода дна 2020-го подешевела на 40 %.

Зарубежная недвижимость — купить недвижимость за рубежом: цены, продажа недвижимости за границей недорого

Благодарна компании Europe-House

После сотрудничества с компанией Europe-House остались только самые приятные впечатления. Я обратилась к ним, когда мы в семье решились на покупку апартаментов в Милане. Предварительно мы с супругом долго и нудно изучали все лучшие сайты по продаже недвижимости за рубежом и в Европе. Изучали и наши русскоязычные сайты и зарубежные европейские, итальянские сайты недвижимости. Нашли даже несколько агентств недвижимости в Италии с русскоязычными нашими соотечественниками, но пообщавшись с ними поняли, что они здорово напоминают наших региональных риэлторов начала 2000-х. Вообщем покупка нашей миланской квартиры могла закончиться не очень здорово.  Мы продолжили поиски…
Искали именно русскоязычное агентство недвижимости в Италии, хотя я дипломированный переводчик английского и немецкого языка. Нашли офис портала Зарубежной недвижимости в Москве). Напрягло отсутсвие возможности нормально припарковаться, теперь муж смеётся над этим). И начались у меня трудовые будни)). Но все закончилось через два месяца. Подобрали и провели сделку вполне спокойно. Все сделали согласно всем моим требованиям!

Кстати, всё юридическое оформление и контроль они тоже взяли на себя. Моя квартира оказалась в доме столетней давности, там очень много нюансов с итальянским кондоминиумом. Старые лифты, кровлю и фасады с лепниной город заставляет поддерживать в идеальном состоянии за счёт взносов собственников жилья в фонд капитального ремонта кондоминиума. Нам в 2023 году предстоят эти расходы и увы, они будут внушительны. Нас заранее предупредили, но от этого не легче. Имейте это ввиду. И достаточно большие ежегодные кондоминиальные платежи. Плата за практически центр Милана. И, кстати с парковкой в центре Милана тоже очень сложно. К слову, наше резидентское разрешение на парковку авто в нашей зоне, стоит 1150 евро в год. Это так, думайте и считайте заранее. Возможно выгоднее покупать апартаменты в новых жилых комплексах с машиноместом, окупиться со временем. Но в Милане в центре их практически нет или они, как и у нас в Москве стоят космос. А нам хотелось более-менее в центре и не дорого. И ещё всем совет: не зацикливайтесь на пеший доступности площади Дуомо! Это скорее ориентир для туристов. Не будете вы ходить туда ежедневно, банально надоест. И переплачивать за это не стоит точно. Лучше поискать пешую доступность до метро. В Милане станций метро не так уж и много и находятся они на разном расстоянии друг от друга.

Читайте также:  Бухучет вкладов физических лиц

Да и очень важно  отметить, что в процессе сделки и оформления не было никаких «сюрпризов» и дополнительных трат! Мы заплатили 3% комиссии, согласно законодательству Италии итальянским партнерам Europe-House только при подписании нотариального акта в офисе у нотариуса. Хорошо и качественно работают!

Инвестиции в недвижимость за границей как средство получения дохода

При инвестициях в зарубежную недвижимость важно учитывать баланс рисков и доходности.

Риск — это вероятность потерь в результате каких-либо изменений. Чем больше шанс того, что произойдет некое негативное событие,
тем больше риск и тем больше доходность, поскольку так инвесторы компенсируют потенциальные потери.

Под доходностью может подразумеваться абсолютный годовой доход, денежный поток, операционная прибыль, ставка капитализации, рост стоимости,  cash-on-cash ROI и IRR.
Важно понять, о каком типе доходности ведёт речь продавец. Например, как иллюстрирует пример ниже, IRR может составить 9 %, в то время как ставка капитализации равна 5,5 %.

Типы доходности

Тип доходностиОпределение и метод расчётаПример
Абсолютный годовой доходТо, сколько приносит аренда недвижимости в год до вычета операционных затрат, выплат по ипотеке и налоговВ приведённом примере объект стоимостью 10 млн евро генерирует абсолютный годовой доход в размере 650 тыс. евро
Чистая операционная прибыльАбсолютный годовой доход с вычетом операционных затратЕсли недвижимость приносит 650 тыс. евро в год, а операционные затраты составляют 100 тыс. евро в год, то чистая операционная прибыль будет равна 550 тыс. евро
Чистый денежный потокГодовая прибыль с учётом операционных затрат и выплат по ипотеке, до уплаты налоговВ приведённом примере чистый денежный поток равен 300 тыс. евро в год (650 тыс. (арендный доход) — 100 тыс. (операционные затраты) — 250 тыс. (выплаты по ипотеке))
Ставка капитализации (cap rate)Отношение чистой операционной прибыли к стоимости объектаЕсли чистая операционная прибыль составляет 550 тыс. евро в год, а недвижимость стоит 10 млн евро, то ставка капитализации — 5,5 % годовых
Рост стоимостиПоказывает, на сколько процентов в год (по прогнозу) будет расти цена на недвижимостьВ приведённом примере рост стоимости составляет 2 % в год
Cash-on-cash ROI (Return on Investment, коэффициент прибыльности инвестированного капитала)Этот показатель равен годовому чистому денежному потоку, делённому на вложенные средстваВ приведённом примере cash-on-cash ROI составит 6 % годовых (300 тыс. (чистый денежный поток) / 5 млн (вложенные средства))
IRR (Internal Rate of Return)Рассчитывается на основании показателей всех денежных потоков за весь период проектаЕсли объект из примера выше в течение 10 лет генерирует денежный поток 300 тыс. евро, а потом инвестор продаёт его за 12 млн евро, то IRR составит 9 % годовых

Низкорискованные активы на западных рынках продаются с начальной арендной доходностью от 3 до 7 %. Покупать объекты с начальной доходностью более 7 % невыгодно:
в таких проектах высока вероятность, что на горизонте 5–10 лет реализуется риск, затраты на устранение которого будут выше, чем премия за риск на входе.
К тому же, рынки с низким уровнем рисков и доходности (обычно это центры и престижные районы крупных городов) дорожают быстрее, чем те, что характеризуются высокой начальной доходностью и высокими рисками.

Оптимальная доходность зависит и от срока инвестиций. Чем меньше срок, тем бóльшую начальную доходность стоит ожидать в диапазоне 3–7 %.
Например, без учёта кредита при 20-летнем сроке инвестирования наибольшая совокупная доходность (с учётом роста капитализации) достигается при начальной доходности 3,8 — 5,8 %;
а если срок инвестирования — 10 лет, то оптимальная начальная доходность — 4,5 — 6,5 %.

Доходность можно увеличить за счёт кредита. Например, при покупке инвестиционной недвижимости в Германии можно получить ипотеку в размере 50 % от стоимости объекта под 1,9 — 2,5 % годовых.
При арендной доходности 6,5 % доходность на вложенный капитал с учётом кредита может достигать 8–9 %.

Заграничная ипотека выгодна и тем, что с её помощью можно уменьшить налог на недвижимость за рубежом: из налогооблагаемой базы вычитаются проценты по ипотеке.
При этом взять кредит за рубежом для покупки жилья в России нельзя: объект должен находиться в той же стране, что и банк-кредитор.

Италия

Евросоюз, Шенгенская зона

В Италии нет возможности оформить ВНЖ, просто вложившись в недвижимость. Тем не менее, страна рада принимать у себя иностранцев, не обремененных финансовыми проблемами. Первый путь к ВНЖ для них – статус «выбранное место жительство» (Residenza elettiva). Ключевое требование – пассивный доход на семью из трех-четырех человек около €40-50 тыс. в год.

Вторая возможность – специальный налоговый режим для новых резидентов (так называемый non-dom). Для оформления ВНЖ надо перенести фискальную резиденцию в Италию и заменить налоги на доходы с имущества во всём мире фиксированным сбором. Ставка – €100 тыс. в год; налоговый режим можно распространить и на родственников – €25 тыс. в год за каждого. При этом раскрывать информацию о международных активах не нужно.

Кроме того, для оформления ВНЖ на основании инвестиций иностранцы могут вложить: €500 тыс. – в итальянский инновационный стартап; €1 млн – в бизнес или благотворительность, €2 млн – в государственные ценные бумаги.

Лондон

В опросе инвесторов, напомним, британская столица лидирует. Её привлекательности не повредили неопределённость в связи с наступающим Брекситом и переоценённость (как считают некоторые) местного рынка жилья. И даже пандемия не смогла остановить лондонские цены: во втором квартале их рост составил 4,3%.

Рынок элитной недвижимости чувствует себя особенно хорошо: согласно отчёту Savills, за первые девять месяцев 2020 года было совершено на 12% больше сделок, чем в прошлом году. Средняя цена дома в Лондоне составляет около £650 тыс. (€720 тыс.), а за квадрат просят порядка £8 тыс. (€8,9 тыс.).

Мадрид

Мадрид, один из крупнейших городов страны, по мнению инвесторов, сегодня навёрстывает упущенное во время финансового кризиса. До сих пор цены на недвижимость не вернулись к своим пиковым докризисным показателям. И движение вверх будет. Потому что в стране здоровый рост ВВП, корпорации создают новые рабочие места… Что в перспективе ближайших нескольких лет приведёт к увеличению арендной платы.

Единственный потенциальный риск, который видят респонденты, – протекционистская торговая война между США и Китаем, которая вынуждает Испанию сокращать экспорт, что замедляет общий рост.

Восстановление цен, по оценкам экспертов, ожидается у всех типов недвижимости – от студенческого жилья до домов престарелых. Свою положительную роль в этом сыграет новый закон об аренде, регулирующий предельную ставку. Испания ещё нуждается в развитии своего логистического сектора, поэтому создание современных объектов вдоль основных логистических коридоров Мадрида – важный шаг.

Мюнхен

Мюнхен особенно привлекает те компании, которые хотят избежать рисков. Его стабильность и надёжность притягивают инвесторов больше, чем быстрый рост, который присущ другим немецким городам.

Помимо этого, столица Баварии неизменно высоко оценивается с точки зрения качества жизни. Это второй по привлекательности город Германии – после Берлина – для квалифицированных кадров. Возможно, именно поэтому здесь свои офисы размещают крупные международные компании, в частности Google.

Свободных помещений в здешних офисах менее 3%, и постоянный спрос со стороны арендаторов повышает арендную плату. Как отметил один из респондентов, два года назад он купил здание с арендной платой €144 за кв. м. Сейчас он заключил договор с арендатором, который будет платить €216 за кв. м. А это 50-процентный рост.

Конкуренцию местному рынку – «слишком дорогому и шумному» – составляют близлежащие города, такие как Аугсбург.

Как ожидается, к 2035 году Мюнхен привлечёт еще 150 тыс. жильцов. Это при том, что арендная плата и цены резко выросли, на что, по опасениям некоторых экспертов, местные власти могут отреагировать строгим регулироватием, типа заморозки арендной платы, как в Берлине.

Отметим, что наиболее важными аспектами при выборе города для инвестиций вкладчики считают транспортное сообщение, прогнозируемые доходы от недвижимости и экономические показатели. Менее, но всё-таки тоже важны возможности для развития, размер рынка и его ликвидность. Не на последнем месте такие факторы, как нормативная среда, цифровая связь и привлекательность для высококвалифицированных специалистов.

Недвижимость в италии

Средняя стоимость квадратного метра по стране – от 1,2 до 3,5 тыс. евро. Наиболее дорогие и экономически развитые районы – северные, дешевые – южные, там сосредоточены в основном аграрные районы. Дороже всего недвижимость обойдется в Лигурии – итальянской Ривьере – прибрежной области на северо-востоке Италии.

Недвижимость здесь стоит в среднем 3,3 тыс. евро/кв. м. В столичном регионе Лацио жилая недвижимость продается по цене около 3 тыс. евро/кв. м. В северной части Италии расположен крупнейший деловой и финансовый центр страны – Милан. Цена за квадратный метр в этом городе варьируется от 2,1 до 7,5 тыс. евро, средняя же стоимость – 3,7 тыс. немного дешевле обойдется жилье в Болонье – 2,8 тыс.

На юге, в таких городах как Катандзаро, Бари, цены колеблются от 700 до 2400 евро/ кв. м. В Неаполе можно купить квартиру за 850 евро/кв.м, а можно найти жилье в историческом центре по 4,5 тыс. евро/кв.м. На востоке Италии расположен один из самых необычных и самых дорогих городов в мире – Венеция.

Цена за квадратный метр здесь начинается с 2080 и может достигать 9570 евро. Однако в том же регионе можно купить квартиру по цене от 850 до 3500 евро/ кв. м – в Тренто или Триесте. Наиболее же дорогими городами Италии остаются ее исторические «жемчужины» – Рим и Флоренция.

В столице цены стартуют от 2,5 тыс. евро/ кв. м, а достигать могут 27 тыс. Приемлемой считается цена за квартирный «квадрат» в 3,8 тыс. евро. Во Флоренции стоимость квадратного метра начинается от 1,6 тыс. евро, а в историческом центре приближается к 5 тыс.

Читайте также:  Срок окупаемости это что? Способы расчета окупаемости.

Недвижимость во франции

Франция – страна, где купить недвижимость за границей можно на любой вкус: квартиры в крупных городах, частные дома в сельской местности, виллы на курортах, старинные особняки и замки. В центральном регионе Иль-де-Франс, где находится столица Париж, недвижимость дороже.

Стоимость квадратного метра квартиры на первичном рынке составляет 4,7 тыс. евро. Весьма скромный дом обойдется минимум в 400 тыс. евро. Туристические регионы Лазурный берег, Прованс, Альпы – вторые по величине ценников на жилье – 4-4,1 тыс. евро/кв. м. Здесь расположены престижные города: Ницца, Канны, Антиб, Сен-Тропе. Квартиры здесь стоят в среднем 270 тыс. евро.

Самые же низкие цены – в Нормандии, на севере страны: 3,3-3,5 тыс. евро/кв. м. В Орне и Манше можно купить квартиры за 100-130 тыс. евро. В Эре и Кальвадосе – за 155-170 тыс. Примерно на этом же уровне держится цена на объекты недвижимости в Шампани, исторической части Франции.

Париж

Париж занимает первое место в списке самых востребованных рынков для инвесторов всего мира. И это несмотря на то, что стоимость квадратного метра на нём высокая, а рентная доходность низкая – не более 3%. Многие инвесторы отмечают, что их активность здесь сохранится, потому что «город – экономический центр, а арендная плата в нём всё ещё имеет потенциал роста».

За перспективы и инвестиционные возможности столицы во многом отвечает инфраструктурный проект «Большой Париж» стоимостью €26 млрд. В его рамках планируется строительство 200 км железной дороги и 68 станций общественного транспорта. Благодаря этому «откроются» новые пригородные зоны, типа коммуны Сен-Дени – в 9 км от центра.

Что касается перспективных секторов недвижимости, то к ним можно отнести новые для Парижа типы объектов – студенческое и арендное жильё, а также многоэтажные логистические склады «последней мили». Первое такое складское помещение в Париже открылось в порту, расположенном в его пригороде Женвилье.

Развитие общественного траспорта позволит «освоить» новые территории Парижа и его пригородов. Это, в свою очередь, откроет большие возможности для инвесторов, подчеркивается в исследовании.

Покупка недвижимости в европе – инвестиция или трата денег впустую? интервью ролана боцоева — финансы на

На сегодня многие люди начали задумываться о покупке недвижимости за рубежом. Что ими движет?


​покупка недвижимости за рубежом

Ответов несколько:

1.Желание сохранить заработанные деньги и избежать инфляции. Ведь если деньги будут храниться просто на депозите, они будут терять. В России официальные потери 4,6% в год.

2.Желание приобрести для себя жилье (для отдыха или в связи с получением ВНЖ/ПМЖ/гражданства).


​недвижимость как инвестиция

3.Желание инвестировать средства и получить стабильный актив. Конечно, сдача жилья в аренду (даже посуточно) не дает моментальной прибыли. Но это стабильный актив, который всегда будет приносить деньги. Особенно, если недвижимость находится в удачном месте.

Раньше я считала, что лучшее местоположение для инвестиционной недвижимости – морское побережье или столица. Оказалось, я ошибалась. И мои сомнения помог развеять инвестор и предприниматель, основатель «Golden Pegasus Group», Ролан Боцоев.


Ролан Боцоев​

Ролан сообщил, что большинство людей приобретают именно недвижимость на побережье. Но с точки зрения инвестиционной привлекательности гораздо более интересна недвижимость, связанная со здоровьем.


​недвижимость в Европе

Приведем пример на покупке недвижимости где-нибудь «на водах». В чем привлекательность подобного региона? – лечебные воды. Поэтому многие приезжают в понравившиеся места из года в год. Даже через две недели отдыха на водах люди полны энергии и сил. Поэтому приезжающие гости рассматривают возможность покупки жилья.

Так что покупка недвижимости в регионе с лечебными водами стала одним из лучших вариантов для инвестиций. Люди могут сэкономить на отдыхе на море, но на здоровье не экономят. К тому же, в таком регионе отсутствует сезонность, которая так свойственна недвижимости на море.


​покупка недвижимости как инвестиция

Поэтому, если читатели рассматривают инвестиционный проект в виде недвижимости, есть смысл рассматривать ее в районе курортов. Это привлекательный и долгосрочный проект.

Что можно считать тратой денег впустую? Покупку очень дорогой недвижимости (построенной кем-то) в попытке сдавать ее и зарабатывать. Тут больше других зарабатывает тот, кто строил. А «инвестору», купившему жилье по дорогой цене, придется долго ждать возврата своих инвестиций.

Еще глупая инвестиция – покупать недвижимость на пике ее цен. Наилучший период для покупки – второй год кризиса. Обычно такие кризисы цикличны, если иметь экономическое образование, или углубиться в тему экономики, можно понимать эти процессы лучше.


недвижимость на курорте лучше выгоднее, чем недвижимость у моря из-за отсутствия сезонности​

Так вот, на втором году кризиса обладатели недвижимости (не инвесторы) часто отчаиваются, что не смогут продать ее дороже, и снижают цены. Тогда можно приобрести качественные варианты по приемлемым ценам.

Я не экономист, но мне очень интересно узнавать эту тему, особенно от опытного инвестора. Если читателям также будет интересно узнать некоторые секреты инвестиций в недвижимость или предпринимательства в целом, то продолжение материала будет.

Жду обратную связь в комментариях.

Интервью дал Ролан Боцоев

Беседовала Надя Агеева

Продажа инвестиционных проектов в европе | выгодные предложения по покупке готового бизнеса |

Следите за нами в социальных сетях:

© procenty-po-vkladam.ru 2006-2020
Все права защищены

Способы получить вид на жительство

Все способы получить вид на жительство можно разделить на две группы: «инвестиционные» и «остальные». В первом случае путь к ВНЖ вам открывают деньги, которые вы вкладываете в определенные сферы и на определенных условиях. Во втором – ваши личные качества и профессиональные навыки (впрочем, это не значит, что оформление таких ВНЖ проходит без финансовых затрат).

Инвестиционные виды на жительство

Неинвестиционные виды на жительство

Покупка недвижимости

Как правило, есть ограничения по стоимости объекта

Трудоустройство

Официальный трудовой договор

Инвестиции в экономику

Покупка государственных ценных бумаг, открытие счетов в банках, инвестиции в бизнес, взносы в государственные фонды

Образование

Поступление на курсы, в школу, колледж, ВУЗ

 

Воссоединение с семьей

Брак или другие родственные связи с гражданами страны

 

Лечение

Длительный курс лечения или реабилитации

 

Ведение бизнеса

Открытие/покупка компании и создание рабочих мест

 

Особые заслуги

В научной деятельности, культуре, искусстве, спорте

 

Финансовая состоятельность

Достаточный личный капитал, выплата налогов

Преимущество инвестиционных видов на жительство в том, что к их обладателям предъявляют меньше требований. Обычно инвесторов не заставляют проживать в стране большую часть года, им не приходится учить язык, чтобы продлить статус, не надо сдавать отчеты о том, что открытый под ВНЖ бизнес действительно функционирует, или доказывать, что ваш брак не фиктивный.

В этом обзоре говорим о видах на жительство за покупку недвижимости и другие инвестиции. Плюс, затронем такое основание как «финансовая состоятельность» – таким претендентам на ВНЖ нет необходимости вкладывать деньги в экономику, надо просто доказать, что они у них есть.

В разных странах мира также можно получить гражданство за инвестиции. Читайте обзор действующих программ.

Стоимость содержания жилья в ирландии

Коммунальные платежи в столице обойдутся от 100 до 150 евро в месяц, сюда включается плата за газ, свет, воду и вывоз мусора. В других городах за то же удовольствие нужно будет заплатить немного меньше – от 80 до 140 евро.

недвижимость в испании

Стоимость содержания жилья в исландии

Кроме традиционных коммунальных сборов, в этой стране принято платить, например, за содержание газонов и лужаек, площадки для сортировки мусора, что обойдется чуть более 100 евро в месяц.

недвижимость в лихтенштейне

Стоимость содержания недвижимости в австрии

С жильцов собирается ежемесячный эксплуатационный сбор, составляющий порядка 100-300 евро в месяц. Кроме того, отдельно оплачиваются коммунальные услуги – газ, вода, уборка мусора. Сумма в месяц – 170-250 евро. Жилье в Австрии отличается высоким уровнем ликвидности, а потому пользуется огромным спросом среди желающих купить зарубежную недвижимость.

недвижимость в бельгии

Стоимость содержания недвижимости в боснии и герцеговине

«Коммуналка» оплачивается по счетчикам и может колебаться в зависимости от сезона в пределах 60 – 260 евро в месяц. «Мусорщикам» придется выплатить 3 евро, а за выделенную линию Интернета – от 35 до 60 евро.

недвижимость в исландии

Стоимость содержания недвижимости в великобритании

Совокупные расходы на содержание недвижимости в Великобритании составляют примерно 12 тыс. фунтов в год. Дешевле всего обойдется содержание дома в Уэльсе (около 8100 фунтов в год) и Северо-Восточной Англии (8200 фунтов). Таким образом, жилье в Великобритании по карману лишь состоятельным людям.

недвижимость в венгрии

Стоимость содержания недвижимости в германии

Коммунальные расходы на содержание квартиры – возьмем для примера 50 кв. м. – ориентировочно составят около 1000 евро в год. Обратите внимание, что у многих в домах отсутствуют городские телефоны – их содержание очень дорого и доходит до 40 евро в месяц. Поэтому многие немцы предпочитают пользоваться исключительно мобильными телефонами.

недвижимость в греции

Стоимость содержания недвижимости в дании

За содержание жилья датчане выплачивают до 25% от семейного дохода. Сюда входит вывоз мусора, плата за газ, воду и электроэнергию. В среднем содержание жилплощади в 80 квадратных метров обходится в 200 евро.

Читайте также:  Инвестиции для чайников: что это такое | Финтолк

недвижимость в ирландии

Стоимость содержания недвижимости в испании

Услуги ЖКХ в Испании считаются одними из наиболее приемлемых в Европе. Климат в стране теплый, поэтому расходы на отопление минимальны. Еще одна испанская особенность – газ в быту используется нечасто. Средний ежемесячный счет:

недвижимость в италии

Стоимость содержания недвижимости в италии

Страхование недвижимости в Италии является обязательным. Ежегодные взносы составляют 1%-2% от стоимости жилья. Все услуги за воду, газ и электроэнергию рассчитываются по счетчикам. Дополнительные услуги за работу консьержа, уборку мусора и обслуживание придомовой территории зависят от района, управляющей компании и типа жилья.

недвижимость на кипре

Стоимость содержания недвижимости в латвии

Размер коммунальных платежей сильно зависит от расположенности недвижимости. Самые высокие цены в Риге и Юрмале. В среднем же по стране содержание дома в Европе летом обойдется примерно в 40 евро, зимой – 130 евро. Если купите дом площадью 100 кв.м., то ежемесячный платеж зимой составит до 200 евро, летом – до 150 евро.

недвижимость в литве

Стоимость содержания недвижимости в литве

Стоимость коммунальных платежей складывается из расходов на газ, электричество, воду, отопление, уборку мусора, обслуживание газопровода и содержание дворовых терииторий. Самая существенная часть этих расходов – отопление. В домах старой постройки она в разы выше и доходит в месяц до 100 евро, тогда как в новых домах применяются новые технологии, позволяющие экономить тепло. Как результат – стоимость отопления 25-30 евро в месяц.

недвижимость в люксембурге

Стоимость содержания недвижимости в португалии

Основные статьи расходов на коммунальные платежи это:

Если квартира располагается в кондоминимуме, то дополнительные расходы на ее содержание могут колебаться от 200 до 2500 евро.

недвижимость в румынии

Стоимость содержания недвижимости в румынии

Летом для содержания недвижимости много средств не потребуется, так как тратить деньги на электричество и отопление не придется. А вот зимой платежи заметно увеличатся. В среднем за трехкомнатную квартиру придется заплатить около 100–150 евро в месяц. Впрочем, платежи необходимо вносить ежеквартально, а не ежемесячно.

недвижимость в словакии

Стоимость содержания недвижимости в финляндии

Содержание дома, площадью 200 кв. м. с подключенными центральными коммуникациями обойдется примерно в 1000-1200 евро в год. В целом же сумма содержания будет зависеть от региона, типа недвижимости и даже от того, в каких целях вы используете жилье.

недвижимость во франции

Стоимость содержания недвижимости в черногории

«Мусорщикам» жители Черногории ежемесячно платят от 5 до 12 евро. Абонентская плата за телефон – 5 евро. С электричеством дела сложнее. В период с 23.00 до 7.00 1 кВт/час обходится в 11 центов, в дневное же время – 15. В отопительный сезон «ночной» тариф не действует.

недвижимость в швейцарии

Стоимость содержания недвижимости в чехии

Сумма расходов на содержание жилья в Чехии может доходить до 1500 евро в месяц. В нее, помимо оплаты газа, электричества и т.д., обязательно входят коммунальные платежи и взносы в фонд поддержки дома. Это примерно 80-200 евро ежемесячно.

недвижимость в швеции

Стоимость содержания недвижимости в швеции

В первую очередь нужно будет застраховать свое жилье в размере 200 – 250 евро в год. Причем, страховка обязательна. За услуги по вывозу мусора – 30 евро. Основной размер выплат придется на оплату электричества, которым отапливается жилье, но часто жильцы предпочитают использовать в отоплении естественное накопление тепла от подземных вод, что позволяет значительно снизить плату за электроэнергию.

недвижимость в эстонии

Стоимость содержания недвижимости в эстонии

Коммунальные платежи и содержание жилья в Эстонии высоки. Кроме того, все, что может повлиять на окружающую среду требует дополнительных согласований и разрешений, а это в свою очередь еще одна статья расходов. Содержание стандартной квартиры, площадью около 50 кв. м. обойдется владельцу в 800-1500 евро в год. Если у вас загородный дом, то кроме основных платежей, нужно будет еще оформить услуги по вывозу мусора.

СТРАНЫ ЕВРОПЫ, КОТОРЫЕ НЕ ВХОДЯТ В ЕВРОСОЮЗ

недвижимость в албании

Стоимость содержания недвижимости на кипре

Содержание квартиры на Кипре обходится владельцам в сумму 400-800 евро в год. Если квартира находится в жилом комплексе, который берет на себя все вопросы по уборке придомовой территории и уходу за жилплощадью, то цена будет несколько выше – 600-1200 евро в год.

недвижимость в латвии

Стоимость содержания недвижимости на мальте

Мальта – островное государство без источников пресной воды, а это значит, что цена на воду здесь высока. Основной статьей расходов будут вода и электричество – 120-150 евро в месяц. Дополнительно нужно будет оплачивать уборка, содержание лифта, сад, бассейн и прочие расходы – размер платы нужно уточнять в управляющей компании, но составит он не менее 50 евро в месяц.

недвижимость в нидерландах

Стоимость содержания недвижимости хорватии

Стоимость содержания квартиры или дома в Хорватии будет существенно зависеть от показаний счетчиков. Примечательно, что цена за электричество в дневное время почти в 2 раза дороже, чем ночью. Расходы на апартаменты площадью около 60 кв. метров в год составят вот 800 до 2000 евро. Цена зависит от престижности района, жилья и оплаты управляющей компании.

недвижимость в чехии

Типы доходности

Тип доходностиОпределение и метод расчётаПример
Абсолютный годовой доходТо, сколько приносит аренда недвижимости в год до вычета операционных затрат, выплат по ипотеке и налоговВ приведённом примере объект стоимостью 10 млн евро генерирует абсолютный годовой доход в размере 650 тыс. евро
Чистая операционная прибыльАбсолютный годовой доход с вычетом операционных затратЕсли недвижимость приносит 650 тыс. евро в год, а операционные затраты составляют 100 тыс. евро в год, то чистая операционная прибыль будет равна 550 тыс. евро
Чистый денежный потокГодовая прибыль с учётом операционных затрат и выплат по ипотеке, до уплаты налоговВ приведённом примере чистый денежный поток равен 300 тыс. евро в год (650 тыс. (арендный доход) — 100 тыс. (операционные затраты) — 250 тыс. (выплаты по ипотеке))
Ставка капитализации (cap rate)Отношение чистой операционной прибыли к стоимости объектаЕсли чистая операционная прибыль составляет 550 тыс. евро в год, а недвижимость стоит 10 млн евро, то ставка капитализации — 5,5 % годовых
Рост стоимостиПоказывает, на сколько процентов в год (по прогнозу) будет расти цена на недвижимостьВ приведённом примере рост стоимости составляет 2 % в год
Cash-on-cash ROI (Return on Investment, коэффициент прибыльности инвестированного капитала)Этот показатель равен годовому чистому денежному потоку, делённому на вложенные средстваВ приведённом примере cash-on-cash ROI составит 6 % годовых (300 тыс. (чистый денежный поток) / 5 млн (вложенные средства))
IRR (Internal Rate of Return)Рассчитывается на основании показателей всех денежных потоков за весь период проектаЕсли объект из примера выше в течение 10 лет генерирует денежный поток 300 тыс. евро, а потом инвестор продаёт его за 12 млн евро, то IRR составит 9 % годовых

Франкфурт

На третьем месте в списке наиболее перспективных рынков 2020 года стоит ещё один немецкий город – Франкфурт. Аналитики называют его финансовым локомотивом Германии, в котором растёт и население, и ВВП. И это несмотря на общее замедление роста экономики и некоторые трудности в банковском секторе страны.

Так, после объявления о реструктуризации Deutsche Bank на местном арендном рынке офисных помещений ожидались серьёзные проблемы. Всё дело в том, что банк является одним из крупнейших арендаторов, а резкое сокращение расходов и ликвидация 18 тыс. рабочих мест могли нанести сектору существенный урон. Но последствия не были столь масштабными, как предсказывали аналитики и ожидали инвесторы.

Арендный рынок в городе устойчив, надёжен и даже демонстрирует высокий спрос, что привело к уменьшению числа свободных офисных помещений. Возможная причина – изменился портрет арендатора. Сегодня это не только банковские организации, как 20 лет назад, но аудиторские и юридические конторы и, конечно, proptech- и fintech-компании.

Франкфурт выигрывает и от того, что в нём расположен крупнейший аэропорт страны и штаб-квартира Центробанка Европы. Помимо этого, здесь по сравнению с другими немецкими городами относительно просто строить высотные здания, размещая всё больше арендаторов.

Чек-лист для анализа программ «внж за покупку недвижимости»

Сравнивать программы между собой стоит не только по одному параметру – цена недвижимости. Есть ещё много факторов, которые могут оказаться решающими для вас.

  • Срок действия программы: чем он дольше, тем больше правоприменительной практики.

  • Типы объектов для инвестиций: возможны ограничения, например, на Кипре нельзя вкладываться в объекты вторичного рынка.

  • Число объектов: в одних странах всю сумму надо вложить в один объект, в других – можно купить несколько, распределив риски.

  • Возможность пользоваться кредитом: такая опция будет плюсом для тех, у кого нет всей суммы.

  • Дополнительные расходы: кроме цены объекта, будут пошлины, налоги, юридические расходы. Их размер может достигать 30% от первоначальной суммы.

  • Сроки оформления ВНЖ: фактор может стать критическим, если статус нужен срочно.

  • Процедура проверки на благонадёжность: обязательно консультируйтесь с юристами по поводу подготовки и подачи документов.

  • Уровень жизни, экономика и политическая обстановка в стране: это важно, если вы планируете переезд. Плюс, влияет на ликвидность купленной недвижимости.

  • Требования к проживанию в стране: существуют ли и каков минимальный срок. Это актуально, если вы не собираетесь переезжать, а просто хотите пользоваться преимуществами обладателя ВНЖ.

  • Право на работу: даёт ли инвесторский ВНЖ возможность устроиться по найму. Если для вас это важно – проверяйте, такая опция есть не у всех.

  • Право сдавать в аренду: даёт ли статус, полученный за покупку недвижимости, право сдавать жилье в аренду. Причем ограничения могут быть в законах, не связанных напрямую с ВНЖ. Например, в Барселоне для сдачи квартиры в краткосрочную аренду нужна туристическая лицензия, на выдачу которых наложен мораторий – это касается всех собственников, а не только обладателей ВНЖ.

  • Право на учебу: будут ли у ваших детей преимущества при поступлении в школы и вузы.

  • Право на безвизовые поездки: сколько и каких именно стран вы сможете посещать без визы при наличии этого ВНЖ.

  • Срок действия ВНЖ: чем он дольше – тем лучше.

  • Условия получения гражданства: через какой срок и на каких условиях вам будет положен паспорт выбранной страны.

Закладка Постоянная ссылка.
1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (Пока оценок нет)
Загрузка...

Комментарии запрещены.