Как оформить нюансы отличие от аренды

Субаренда коммерческой или жилой недвижимости подразумевает передачу арендованного имущества третьей стороне. Это достаточно распространенное решение для заработка. Арендатор может взять в аренду большую офисную или торговую площадь и передавать помещения третьим лицам в пользование по более высокой стоимости. Рассказываем, что нужно знать про субаренду, заключение договора и другие нюансы.

Что такое субаренда простыми словами

Субарендой называют передачу арендованного имущества в аренду третьему лицу. С согласия арендодателя арендатор передает субарендатору часть или все арендуемое помещение на указанный в договоре срок.

Если говорить простыми словами, то один человек берет в аренду помещение у собственника, которое потом частично или полностью сдает в аренду другому человеку с целью заработка.

В чем разница между арендой и субарендой

Между арендой и субарендой есть существенная разница. В первом случае недвижимость сдает в аренду владелец, во втором — арендатор. То есть в первой ситуации договор заключается между собственником и арендатором, во втором — между субарендодателем и субарендатором. Субарендатор несет ответственность перед субарендодателем, арендатор — перед владельцем имущества.

Как правильно сдать помещение в субаренду

Такое понятие, как «субаренда» четко описано в статье 774 и статье 823 Гражданского кодекса Украины. В них же указан порядок передачи имущества в субаренду и особенности заключения договора.

Чтобы законно сдать помещение в субаренду, арендатор должен заключить договор с субарендатором с согласия арендодателя. Собственник должен предоставить свое согласие в письменном виде.

Достаточно часто возможность передачи недвижимости в субаренду уже предусмотрена в основном договоре (между арендодателем и арендатором). В документе также могут быть указаны условия и определенные ограничения на субаренду. Даже если такой пункт есть в договоре, арендатор все равно должен получить письменное согласие на субаренду у владельца недвижимости.

Только когда согласие арендодателя получено, заключается договор с субарендатором. Если договор подписывают больше, чем на 3 года, его нужно заверить у нотариуса. Такое условие является обязательным и в том случае, если арендатор и арендодатель — физические лица, которые не относятся к субъектам предпринимательской деятельности.

Нужно ли согласие арендодателя на субаренду

Согласие арендодателя на субаренду — обязательное. По закону, арендатор не может действовать полностью самостоятельно, не согласовав свои действия с собственником недвижимости. Согласие может дать не только владелец имущества, но и уполномоченное, доверенное им лицо. Согласие на субаренду обязательно предоставляется в письменной форме.

Большинство договоров аренды уже содержат условие о субаренде. Важно внимательно изучить документ, так как некоторые владельцы прямо указывают, что запрещают сдавать помещение в субаренду. Есть и те, кто сразу в договоре предоставляет возможность сдавать недвижимость в субаренду, но этот факт не отменяет необходимости получения письменного согласия собственника.

Как правильно оформить договор субаренды

Если арендатор принял решение сдать арендуемое помещение в субаренду, у него в результате должно быть два договора. Первый — основной (между арендодателем и арендатором с правом на пересдачу имущества). Второй — договор субаренды (между арендатором и субарендатором).

Как в договоре именуются стороны:

Договор субаренды не может заключаться, если нет основного договора аренды. Также срок договора субаренды не может быть больше срока основного документа.

Какие еще нюансы важно знать при оформлении договора субаренды:

Арендатор, который приобретает еще и статус субарендодателя, должен понимать, что ему придется взаимодействовать, в том числе разбираться с претензиями, сразу с двумя сторонами: арендодателем (собственником) и субарендатором.

Договор субаренды прекращает свое действие в нескольких случаях. Это расторжение или окончание срока действия основного договора, окончание срока субаренды, указанного в документе, или же нарушение условия договора субаренды.

Если договор субаренды перестает действовать досрочно из-за расторжения основного договора, субарендатор может напрямую обратиться к собственнику недвижимости и заключить с ним основной договор как арендатор с арендодателем. В таком случае у субарендатора появляется на это преимущественное право, но только до окончания ранее обусловленного срока субаренды. Важно, чтобы субарендатор смог доказать, что он не нарушал условий своего договора.

Чем опасна субаренда

Опасность субаренды заключается, прежде всего, в дополнительных рисках, которые вызваны наличием третьей стороны. Если субарендатор нарушит условия договора или нанесет вред имуществу, субарендодателю придется отвечать за это перед арендодателем.

Есть нюансы и по оплате. Если субарендатор будет задерживать оплату, арендатору придется рассчитываться с собственником своими деньгами. Если в планах оплачивать аренду именно с тех средств, которые приходят от субаренды, важно позаботиться о том, чтобы субарендатор вовремя вносил свои платежи.

Есть нюансы, из-за которых сделку по субаренде могут признать незаконной и не вернуть ранее внесенные субарендатором арендные платежи. Такое может произойти, если основной договор подлежал нотариальной регистрации, что влечет за собой обязательство зарегистрировать и договор субаренды у нотариуса, а условие было не соблюдено.

Самостоятельно разобраться в юридических нюансах субаренды бывает сложно. В агентстве недвижимости «Маяк» работает свой юридический отдел. Специалисты помогут правильно составить договор субаренды, который будет защищать субарендодателя и субарендатора.

1 декабря 2023 г.

Чтобы сдавать квартиру в аренду, не обязательно быть ее собственником. Можно сначала снять помещение у кого-то, а потом сдать его в аренду другому человеку или даже организации.

Разбираемся в особенностях субаренды и рассказываем, что учесть, чтобы заработать, а не уйти в минус.

Что такое субаренда недвижимости

Простыми словами это сдача в аренду объекта, который взят в аренду. С учетом этого субаренду можно охарактеризовать как передачу в аренду объекта, которым владеет другой человек.

Отношения между тем, кто сдает арендованное помещение, и тем, кто выступает в роли конечного арендатора оформляют в форме соглашения — договора субаренды. При оформлении такого соглашения арендатор по первому договору аренды становится уже арендодателем по второму договору, точнее, субарендодателем. Того, кто арендует помещение у субарендодателя, можно называть субарендатором.

— Практически в каждом случае субаренды нужно получить согласие собственника недвижимости.

— Договор, который оформляется для передачи арендованного помещения в аренду, по многим параметрам повторяет положения первоначального договора аренды.

— По закону тот, кто выступает в роли субарендодателя, не может иметь больше прав, чем собственник помещения, который передает объект ему в аренду.

— Ответственность за целостность имущества и его сохранность перед собственником объекта несет арендатор по первому договору.

— Чаще всего информацию по возврату объекта и срокам уведомлений арендодателя по второму договору сокращают по сравнению с первым. Это делают для того, чтобы не допустить просрочки перед владельцем объекта, что может привести к увеличению стоимости арендной платы и выплате штрафа. Например, если по первому договору аренды предусмотрено, что помещение предоставляется в аренду до 30 декабря текущего года, то в договоре субаренды может быть прописано, что объект сдается до 25 декабря.

Что можно сдавать в субаренду

Механизм субаренды применим практически ко всем объектам или их частям. Например, так можно поступать с:

— жильем;
— апартаментами;
— землей;
— площадями под торговые объекты;
— прочими объектами, которые относятся к коммерческой недвижимости.

Все перечисленные объекты могут передаваться в субаренду как полностью, так и частично, если этому не препятствуют условия, прописанные в договоре аренды.

Может ли собственник запретить сдачу арендованного жилья

Юридически запрет на передачу объекта недвижимости в субаренду закрепляется пунктом в договоре аренды — в нем указываются, что арендатор не имеет права передавать арендуемый объект в субаренду.

В большинстве случаев если прямо субаренда не запрещена, она считается по умолчанию разрешенной. Но не стоит сдавать недвижимость в субаренду без согласия ее собственника. Это обезопасит от претензий со стороны владельца недвижимости и возможных штрафных санкций.

При необходимости собственник жилья указывает в договоре перечень действий, которые арендатор может выполнять. Либо наоборот – перечень ограничений по недвижимости. Например, пишут, что квартира может быть предоставлена в аренду только для использования в качестве жилого помещения. Если при такой формулировке субарендодатель предоставит помещение для аренды под организацию коммерческого помещения, например, магазина, он нарушит условия договора.

Если вы выступаете собственником объекта и передаете его в аренду без права субаренды, кроме непосредственного запрета в договор стоит включить другую информацию. Это могут быть санкции в форме штрафа, досрочное расторжение заключенного договора. Если будет указан только запрет на субаренду, но не прописаны последствия его нарушения, каким-либо образом повлиять на арендатора будет тяжело.

Что не получится сдать в субаренду

Есть определенные объекты, которые не получится передать в аренду другому лицу или организации. На это не влияет даже то, указан ли в договоре аренды запрет на такое действие или нет.

Не получится сдать такие арендованные объекты:

— лесные публичные участки;

— земельные участки, переданные субъектам малого и среднего предпринимательства, которые включены в список госимущества;

— госучастки, которые были переданы в аренду на основании результатов проведенных торгов;

— объекты недвижимости, которые находятся в особых экономических зонах.

Что писать в договоре субаренды

Договор субаренды заключают в простой письменной форме. Обязательное условие – его срок не должен превышать сроков действия договора аренды между собственником помещения и тем, кто принимает его в аренду.

В договор обычно включают следующее:

— наименования сторон договора. Отражают данные по тому, кто сдает помещение в аренду, и тому, кто его снимает. Указывают адреса регистрации и номера документов, удостоверяющих личность;

— предмет договора. В документе в качестве предмета договора указывается недвижимость, которая сдается. Нужно указать точные данные, по которым получится идентифицировать объект — адрес, площадь, количество комнат;

— информацию о том, кому принадлежит право собственности на передаваемый в аренду объект;

— сведения о том, что помещение находится во временном пользовании арендатора. Дополнительно прилагаются реквизиты договора, заключенного между арендатором и собственником помещения;

— дополнительную информацию о том, что находится в квартире. Например, это могут быть данные о бытовой технике и прочих ценных вещах: картинах, коврах, музыкальных инструментах, книгах;

— сведения о том, что договор заключается с согласия арендодателя по первому договору аренды – того, кто владеет квартирой;

— размер арендной платы;

— периодичность внесения арендной платы и сроки. Например, может быть указано, что арендная плата перечисляется каждый месяц не позднее пятого числа текущего месяца;

— способ перечисления арендной платы. Например, можно указать, что она перечисляется на расчетный счет субарендодателя или передается наличными;

— размер залога, который арендатор передает субарендодателю;

— сведения о том, кто оплачивает коммунальные платежи;

— информацию о возможности изменения размера арендной платы. Например, можно указать, что она может пересматриваться не чаще одного раза в год. Дополнительно указывают сроки, в которые до непосредственного повышения оплаты субарендодатель должен сообщить;

— данные об обязательствах субарендодателя. Например, о том, что субарендодатель должен предупредить субарендатора о правах других людей на сдаваемое помещение;

— обязательства субарендатора. Например, необходимость поддержания помещения в исправном состоянии, проведения текущего ремонта за свой счет, своевременного внесения арендной платы, использования объекта по его целевому назначению.

— срок действия договора;

— информацию о необходимости регистрации договора в Росреестре. По закону регистрации подлежат те договора аренды и субаренды, которые заключаются на срок от одного года и более;

— данные о возможности и обстоятельствах расторжения или изменения договора;

— информация о возможности досрочного расторжения договора по решению суда;

— порядок досрочного расторжения договора при наличии оснований;

— особенности и сроки оформления акта приема-передачи;

— ответственность сторон за нарушения условий заключенного договора;

— порядок и нюансы разрешения возникающих споров;

— прочая информация, которую стороны хотят указать. Например, данные о количестве составленных договоров и о том, каким образом регулируются спорные моменты, не указанные в договоре.

Договор обычно составляются в двух экземплярах. Один передается субарендатору, второй остается у субарендодателя. Но если документ будет регистрироваться, дополнительно составляют еще один экземпляр.

Стоит ли сдавать недвижимость в субаренду – преимущества и недостатки

У кого-то получается неплохо заработать на субаренде, а кто-то — наоборот, не зарабатывает ничего или несет расходы на восстановление помещения, поврежденного субарендатором. Поэтому перед тем, как снимать жилье и потом сдавать его другому человеку или организации, нужно оценить возможные преимущества и недостатки.

Плюсы субаренды следующие:

— можно зарабатывать на сдаче недвижимости, не приобретая ее. Это очевидное преимущество – не нужно тратить деньги или оформлять ипотечный кредит, чтобы приобрести квартиру. Достаточно найти подходящее помещение, снять его и потом сдать по более высокой цене. Разница в стоимости аренды за вычетом налога, который придётся платить, будет заработком;

— можно не переживать за состояние квартиры. С одной стороны, субарендодатель несет ответственность за состояние квартиры, но, с другой стороны, это не собственность — нужно только следить за тем, чтобы субарендатор соблюдал условия договора;

— если не будет получаться зарабатывать на субаренде, можно в любой момент перестать этим заниматься. Для этого просто расторгается договор аренды с собственником помещения.

К недостаткам субаренды относят следующее:

— собственник квартиры может быть против того, чтобы арендатор сдавал ее кому-то в аренду;

— для согласия на сдачу квартиры владелец недвижимости может установить некоторые ограничения, которые не позволят быстро найти субарендатора или вообще кому-то сдать квартиру;

— владелец квартиры в любой момент по каким-либо причинам может расторгнуть договор аренды;

— субарендатора на арендованную квартиру можно долго искать. В такой ситуации можно уйти в минус — за аренду квартиры платить придется, а дохода в определенный период не будет;

— может попасться недобросовестный субарендатор, который, например, сломает технику или устроит в квартире потоп и откажется возмещать ущерб. В этой ситуации может получиться так, что придется возмещать ущерб самостоятельно.

Как оформить, нюансы, отличие от аренды

Снять квартиру, а затем сдать ее в аренду — думаете, это новая схема последователей Остапа Бендера? Такой сценарий возможен по договору субаренды. Рассказываем, что это такое и какие тонкости у этой сделки.

По договору субаренды (точнее, поднайма) можно снять даже комнату, а не всю квартиру

Это сдача уже взятой в аренду недвижимости третьему лицу. То есть человек заключил договор с владельцем имущества, а затем снова сдал помещение — целиком или частично. Причем собственник в курсе сделки и не возражает.

Разберемся с определениями:

То есть субаренда — это передача в пользование собственности, на которую нет прав владения. Сделка должна быть оформлена соглашением между первичным арендатором и вторичным — в виде договора субаренды жилого помещения между физическими лицами. Его можно заключить только с согласия собственника и на срок, который не должен превышать срока основной аренды (ст. 615 ГК РФ). Если арендатор снял помещение на 10 месяцев, сдать его на 11 нельзя.

Чем субаренда отличается от поднайма

Тут все просто: если повторно сдают ) — это субаренда, если жилой — поднаем. Обычно арендные отношения возникают между юридическими лицами, а поднаем — между физическими. Технически субаренда относится к съему именно нежилой недвижимости, но под эту «гребенку» в народе обычно попадают и жилые объекты.

Обе процедуры схожи, но при сдаче квартиры в поднаем важно учесть норму общей площади жилого помещения на одного человека. Если договор оформляют на комнату в коммуналке, доставшуюся по соцнайму, то придется заручиться согласием остальных нанимателей такого жилья. Дополнительно — и всех членов их семьи, проживающих под этой крышей.

Ещё по этой теме

Наем и аренда — в чем разница

Что можно и что запрещено сдавать по договору субаренды (поднайма)

Оформить сделку можно практически на все объекты недвижимости. Закон запрещает проводить такие манипуляции в отношении довольно ограниченного

Субарендные отношения в целом мало чем отличаются от привычных арендных. При заключении договоров опираются на одни и те же статьи законов: имущество — ст. 615 ГК РФ, земельные участки — ст. 22 ЗК РФ, лесные участки — ст. 72 ЛК РФ

Объекты, на которые можно оформить субаренду

Любые из этих объектов можно передать в субаренду целиком или частично — если нет запрета в основном (первичном) договоре с собственником:

Устали от постоянных переездов и трат на съемное жилье? Рассмотрите вариант ипотеки от Совкомбанка. Выгодные условия, без нервотрепки с оформлением и документацией — и вот уже квартира ваша.

Что нельзя сдавать в субаренду

Таких объектов несколько:

Остальные объекты недвижимости можно передавать по договору субаренды нежилого помещения или любой другой недвижимости, в том числе и жилой.

Когда собственника можно не ставить в известность

Напомним, что в большинстве сделок владелец имущества должен дать согласие. Его не придется запрашивать каждый раз, если этот пункт изначально прописан в договоре с арендодателем. Соответственно, он защитит первичного арендатора от внезапной смены настроения, когда владелец квартиры решил отозвать согласие раньше окончания срока основной аренды.

Но собственник имущества вправе указать в документе запрет на субаренду. Если такого условия нет, тогда требуется его письменное согласие. Случается, что у арендодателя меняются обстоятельства и он соглашается на повторную сдачу его собственности третьим лицам. Сторонам останется лишь подписать допсоглашение, исключающее запрет из основного договора.

Дополнительное соглашение к договору аренды: для чего нужно и как правильно составить

Кстати, вместе с запретом должны быть прописаны и санкции за недобросовестные действия: штраф или досрочное расторжение договора со стороны владельца имущества. В противном случае на первичного арендатора просто не будет рычагов воздействия: он самовольно сдаст объект в субаренду, но не понесет за это наказания.

И второй случай, когда от собственника не ждут согласия, — сделка с земельными участками. Владельца нужно лишь уведомить, а не запрашивать разрешение. Так могут поступать любые арендаторы земли, кроме субъектов малого и среднего предпринимательства, — если, конечно, в договоре аренды не указано, что собственник не против. Но арендодатель все же вправе прописать пункт, обязывающий арендатора запросить согласование.

Если в договоре нет никаких препон, арендатор может сдать в субаренду участок, который находится в государственной или муниципальной собственности. А если первичный договор аренды оформлен на пять лет и более, арендатор может просто уведомить собственника, не запрашивая его одобрения на сделку субаренды.

В крупных супермаркетах и торговых центрах благодаря субаренде удается добиться хорошего трафика — под одной крышей собираются пекарни, кофейни, островки по продаже игрушек, ювелирных украшений и прочего

Что должно быть в договоре

Договор субаренды по многим пунктам схож с обычным договором аренды, к нему применяются те же правила. Есть лишь несколько принципиальных различий.

Что прописывают в документе:

Договоры, заключенные на год и более, подлежат государственной регистрации. Это касается сделок с арендой и субарендой.

О чем важно не забыть при составлении документа

Есть несколько пунктов, которые как раз и относят к принципиальным различиям между обычным договором на аренду и субарендой. Их также необходимо учесть:

Он распоряжается объектом на правах аренды. В договоре важно зафиксировать реквизиты первичного договора аренды и участников сделки, указать факт согласия владельца имущества, его инициалы или наименование (для юрлица).

Если документ составляют на земельный участок — прописать, что арендатор об этом извещен.

Обычно указывают немного меньший, чтобы не произошло накладок.

Это значит, что в документе на субаренду нельзя указывать условие, что субарендатор несет перед владельцем ответственность за состояние объекта. Она лежит на первичном арендаторе, как и ответственность следить за своевременным внесением арендных, коммунальных и других платежей.

То есть возможность расторжения субарендных обязательств, если основной договор по каким-то причинам был аннулирован (ст. 618 ГК РФ

Сдача имущества в субаренду выгодна обеим сторонам: собственнику и первичному арендатору. Это особенно актуально, если часть недвижимости простаивает — и другие платежи никто не отменял. Сдав имущество в аренду, а далее — в субаренду, эти финансовые «дыры» закрывают арендатор с субарендатором. Выгода для первичного арендатора — он вправе установить размер арендной платы выше, чем платит сам по основному договору.

Только не стоит забывать, что получатели доходов от сдачи должны уплатить в бюджет налог. Юрлица платят 18%, а физлица — налоги, полагающиеся самозанятым и индивидуальным предпринимателям.

Правильный выбор объекта аренды напрямую влияет на успех бизнеса: удобное расположение и презентабельный вид привлекает и покупателей, и сотрудников. Но, кроме локации, есть и другие важные критерии оценки помещения, которые следует учитывать перед заключением договора с арендодателем.

Рассмотрим, как арендатору не ошибиться и снять достойный объект, избежав потенциальных рисков, а собственнику выгодно сдать помещение.

Аренда помещения для бизнеса

Сдать в аренду нежилое помещение может как юридическое, так и физическое лицо, которое принято называть арендодателем. Арендатором же согласно закону выступает только юридическое лицо или ИП. Соответственно, чтобы снять объект для коммерческих целей, нужны документы, подтверждающие статус предпринимателя.

Выбор недвижимости для ведения бизнеса – процесс индивидуальный. Он зависит от сферы деятельности и особенностей оказываемых услуг или реализуемых товаров. Но существуют и общие правила, принимая во внимание которые, можно избежать многих проблем в дальнейшем и развить свое дело.

По каким критериям искать помещение

Основной фактор, который нельзя игнорировать, собираясь арендовать помещение – это его расположение. От локации зависит поток клиентов, а значит, и прибыль. Если деятельность связана с торговлей, то место должно быть максимально проходным, тогда как для сферы услуг – это не столь значимо.

Как показывает практика, наиболее популярными среди предпринимателей малого бизнеса локациями считаются спальные районы с высокой концентрацией населения. Аренда бизнес-офисов больше востребована в центральной части больших городов.

Помещение для коммерции должно иметь презентабельный вид и удобный для клиентов вход

Стоимость аренды коммерческой недвижимости в центре населенного пункта гораздо выше по сравнению с окраинами. Однако, арендаторы пользуются бонусами расположения: развитой инфраструктурой, транспортной доступностью, презентабельностью объекта.

Наличие удобного подъезда и паркинга всегда является преимуществом. Особенно, когда речь идет о больших городах с высоким дорожным трафиком.

Технические характеристики помещения влияют на затраты арендатора на обслуживание и косметический ремонт. Чем оснащеннее объект, тем меньше финансов придется вкладывать в процессе его использования.

Исправность инженерных коммуникаций, наличие нужного напряжения в электросети, материалы и качество отделки следует проверить заранее.

Площадь помещения. Оптимальная площадь зависит в первую очередь от назначения помещения и типа бизнеса. Для офисов, салонов красоты, небольших магазинов арендуют объекты не более 100 кв. м.  Для кафе площадь подбирают в зависимости от количества планируемых посадочных мест. Компактные заведения быстрого питания, вмещающие в себя до 50 посетителей одновременно, могут быть размещены на 120-150 кв. м.

Важно и то, в каком доме находится помещение: старой или новой постройки. Бытует мнение, что арендовать помещение в старом фонде выгодно. Однако коммуникации во вторичке изношены, и для создания желаемого интерьера в офисе или кафе придется вложиться в ремонт, что может нивелировать сэкономленную разницу.

Новостройки предлагают привлекательные фасады, новые материалы и больше простора для реализации дизайнерских задумок. А небольшой срок эксплуатации свидетельствует о новизне и долговечности инженерных сетей.

На что обратить внимание при осмотре объекта

В отношении бизнеса проводятся разные виды проверок госорганами. Поэтому важно удостовериться, что помещение соответствует обязательным требованиям закона. В зависимости от вида деятельности, это может быть специальное оборудование, средства пожарной безопасности или дополнительная площадь для вытяжки или кухонной зоны.

Каждая организация размещает информацию с названием, сведениями о регистрации, графиком работы. Чтобы выделиться на фоне конкурентов, при аренде помещения под бизнес, требуется привлечь внимание рекламной брендированной конструкцией. И, если с информационной вывеской проблемы возникают редко, то размещение на фасаде многоквартирного дома рекламного баннера нужно согласовывать с собственниками квартир и нежилых помещений. Для этого проводится общее собрание – процесс долгий и трудозатратный.  Поэтому желательно, чтобы владелец объекта аренды уже имел подобные разрешения.

Девелопер Весна предусматривает места для вывесок и рекламы на этапе планирования

Также важно оценить удобство коммерческой недвижимости под аренду для потенциальных клиентов:

Что входит в обязанности арендодателя

Нежилые помещения, сдающиеся в аренду должны передаваться в пользование арендатору в пригодном, технически исправном состоянии. После осмотра объекта и подписания договора составляется Акт приема-передачи. Выявленные дефекты фиксируются в документе. Когда срок аренды закончится, за недостатки помещения, не упомянутые в акте, ответственность будет нести арендатор.

Как правило, арендатор берет на себя содержание объекта аренды и мелкий текущий ремонт. Если арендодатель готов ремонтировать помещение за свой счет в период сдачи, это должно быть прописано отдельным пунктом в договоре. Ответственность за капитальный ремонт полностью возлагается на собственника.

Подготовка помещения к сдаче

Перед сдачей в аренду коммерческой недвижимости собственник готовит объект: освобождает от ненужной мебели, проводит текущий ремонт.

Дополнительно проверяется безопасность объекта, уделяется особое внимание состоянию проводки и электрооборудования.

Документы для сдачи недвижимости в аренду

Что должен предоставить арендодатель при передаче помещения во временное пользование:

Особенности заключения договора аренды

Сдать недвижимость в аренду на законных основаниях можно только, заключив договор. Со стороны арендодателя документ подписывает собственник либо его представитель. Бывают случаи, когда объект передан в компанию по управлению коммерческой недвижимостью. Тогда право распоряжаться имуществом имеет представитель управляющей компании.

При сдаче помещения под коммерческие цели обязательно заключать договор

Если помещение находится в новостройке, его может сдавать девелопер, у которого имеется свой отдел по работе с коммерческой недвижимостью под аренду.

Можно ли оформить сделку без юриста

Теоретически заключить сделку по аренде объекта под бизнес можно самостоятельно.  Однако, чтобы минимизировать риски, для составления договора обращаются за помощью к юристу, который специализируется на вопросах аренды недвижимости. Грамотно составленный документ урегулирует все спорные моменты, которые могут возникнуть в процессе аренды, и обезопасит обе стороны в случае форс-мажорных ситуаций.

Что должно быть отражено в договоре

Документ между арендатором и арендодателем должен включать следующие пункты:

Аренда коммерческой недвижимости предполагает, кроме ежемесячного тарифа, также оплату коммунальных услуг. В договоре должен быть указан фиксированный размер платы за использование объекта и пояснение, включены ли коммунальные платежи в стоимость или оплачиваются отдельно.

Обязательно указание срока аренды, в соответствии с которым выделяют три вида договоров:

С юридической точки зрения наиболее безопасный договор аренды – на долгосрочной основе.

Акт приема-передачи помещения

В акте приема-передачи указывают начальный срок аренды и дату, когда должен быть произведен возврат. Дополнительно описывают состояние объекта на момент сдачи с полным перечнем имущества и предоставленных документов.

План объектов коммерческой недвижимости девелопера “Весна”

Согласно действующему законодательству, договор аренды может считаться актом приема-передачи недвижимости. В этом случае составление дополнительного документа остается на усмотрение сторон.

Какие риски существуют, и как себя обезопасить

Отношения между арендатором и арендодателем связаны с определенными рисками. Рассмотрим потенциальные проблемы для каждой из сторон.

Для арендатора

Попытки сдать недвижимость в аренду могут предпринимать мошенники. Уберечься от подобных ситуаций поможет внимательное изучение правоустанавливающих документов. Они подтверждают право арендодателя распоряжаться помещением. Чтобы убедиться в их подлинности, можно запрашивать оригиналы или проверять информацию на официальных государственных порталах по ИНН и ОГРН (ЕГРЮЛ).

Еще один вид мошенничества – сдача в аренду несуществующего объекта. Договор и акт нужно подписывать только после того, как получены ключи, проведен детальный осмотр и сопоставлены все данные.

Арендодатели могут сдать в аренду нежилое помещение в плохом состоянии и требовать сделать ремонт за свой счет. Поэтому все вопросы, касающиеся ремонта и установки оборудования, должны быть согласованы заранее и подробно прописаны в договоре.

Встречаются ситуации с повышением стоимости аренды в одностороннем порядке. Поэтому в договоре должна быть прописана фиксированная цена и срок, на который она зафиксирована. Арендодатель не может увеличивать ее по своему желанию без обсуждения вопроса с арендатором.

Для арендодателя

Беспечные арендаторы могут невнимательно отнестись к подписанию договора и приему объекта в пользование. Тогда недостатки, которые не позволяют использовать помещение по назначению, могут выявиться уже в процессе эксплуатации и повлечь за собой расторжение сделки. В этой ситуации арендодатель вправе потребовать компенсировать убытки.

Кроме того, если расторжение договора произойдет раньше времени, арендодателю придется снова организовывать процесс сдачи коммерческой недвижимости в аренду. Чтобы избежать подобных рисков, в акте приема-передачи нужно указать все недостатки объекта при передаче его во временное пользование, а в договоре – прописать цели использования помещения.

Рекомендуется предусмотреть пункт, запрещающий сдавать нежилую недвижимость в субаренду. Иначе арендатор может воспользоваться такой возможностью. Права на распоряжение имуществом должны оставаться за собственником, а все сделки – проводиться с его письменного согласия.

Некоторые арендаторы часто задерживают оплату. Срок внесения оплаты за аренду объекта недвижимости (или возможный диапазон дат) следует также прописать в договоре.

Заключение

Аренда коммерческой недвижимости требует ответственного подхода как со стороны арендатора, так и арендодателя. Грамотно составленный договор минимизирует возможные риски, а помощь опытного юриста позволит урегулировать спорные моменты.

Фото из кафе в ЖК девелопера “Весна”

Правильно выбранное помещение способствует развитию бизнеса и позволяет извлекать больше прибыли. Коммерческая недвижимость в новых жилых комплексах, которые проектируются по современным стандартам, дает предпринимателям возможности выгодно презентовать и расширять свое дело.

В Челябинске аренду коммерческой недвижимости в новостройках предлагает Девелопер “Весна”. Помещения в новых ЖК отличаются эстетичными входными группами, наличием парковок, выделенным местом под вывеску и удобным расположением.

Для аренды доступны объекты различной площади, которые подойдут под кафе, магазин, салон красоты, офис. Снять подходящее помещение и оформить документы можно по телефону +7 (351) 246-51-51 или оставив заявку на сайте.

Снять квартиру на длительный срок, а затем сдавать ее в аренду посуточно – звучит как идея для стартапа. На деле же это очень популярная практика, которая активно применяется в самых разнообразных формах недвижимости, не ограничиваясь одними лишь квартирами и частными домами. Юридически это называется субарендой, и за малым исключением здесь работают те же правила, что и при стандартном договоре аренды. В чем отличия и какие есть нюансы — читайте в статье Урбан Медиа.

Определение субаренды

Для начала разберемся с терминами. Аренда недвижимости в классическом смысле предполагает передачу объекта во временное пользование, при этом в договоре участвуют только два лица — арендатор и арендодатель. С субарендой ситуация схожая, только в предмете договора фигурирует не личная собственность арендодателя, а арендуемая. В этом случае арендодатель будет называться субарендодателем, а арендатор — субарендатором.

Таким образом, при субаренде во временное пользование передается имущество, не принадлежащее самому арендодателю. Фактически берется в аренду уже арендуемый объект. В большинстве случаев для этого заключается дополнительное соглашение между собственником объекта и первичным арендатором, но иногда можно обойтись и без него — к этому мы еще вернемся.

Чем субаренда отличается от обычной аренды

Глобальное отличие аренды от субаренды заключается в форме собственности недвижимости. В первом случае недвижимость принадлежит самому арендодателю, в то время как при субаренде договор заключается с первичным арендатором, не являющимся собственником. Юридически никакой разницы нет — при возникновении конфликтных ситуаций разрешение споров может осуществляться как в досудебном, так и в судебном порядке. Если с имуществом что-то случилось, вторичный арендатор отвечает перед первичным, а первичный перед самим собственником.

По составу договора субаренда мало чем отличается от обычной аренды. Обязанности сторон остаются прежними, единственное, сделка заключается не самим собственником, а с другим арендатором.

Можно ли оформить субаренду, не спрашивая разрешения собственника

По общим правилам договор субаренды может быть заключен только с разрешения правообладателя недвижимости. Причем неважно, в какой форме было получено это разрешение — это может быть как пункт в основном договоре аренды, так и отдельное соглашение. Главное, чтобы собственник был в курсе того, что недвижимость используется для субаренды.

Однако у этого правила есть одно исключение. Если речь идет об аренде земельных участков, арендатор может сдавать этот участок в аренду даже без согласия самого собственника. Достаточно лишь уведомить правообладателя о сдачи участка в аренду, дожидаться его согласия вовсе не обязательно.

Если же в контексте договора фигурирует квартира или коммерческое помещение, согласие первичного арендодателя на субаренду строго обязательно. В противном случае собственник имеет полное право расторгнуть договор об аренде в одностороннем порядке. Какая-либо ответственность за сдачу арендуемого помещения в аренду без согласия собственника не предусмотрена, однако этот вопрос в законодательстве прорабатывается. Вряд ли такой формат будут квалифицировать как мошенничество, однако штрафные санкции вполне возможны. Как это будет на практике — возможно, скоро уже узнаем.

Какую недвижимость можно сдавать в субаренду, а какую нельзя?

Субаренда практически не ограничена в своем потенциале. Подобный формат сотрудничества, допустим, в отношении многих объектов недвижимости или их частей, в частности:

Для субаренды подойдет даже часть недвижимости. Например, комната в многоквартирном доме или второй отдел в торговом помещении.

Права и обязанности арендатора и арендодателя регулируются действующим законодательством. С юридической точки зрения каких-либо отличий от классического договора аренды нет.

По закону в субаренду не могут быть отданы лесные участки и объекты, расположенные в зоне повышенной экономической значимости. Сюда же относятся объекты малого и среднего предпринимательства. Чтобы не попасть в неприятную ситуацию, статус земли лучше проверять заранее в Росреестре.

Что в него входит, отличия от договора аренды

Заключить договор субаренды можно в стандартной форме без участия нотариуса. Если в сделке участвует представитель, нотариальное удостоверение все же понадобится. Владелец собственности в нем не фигурирует, от него нужно лишь согласие.

В договоре субаренды указывается:

С юридической точки зрения субарендодатель должен уведомить субарендатора, что они заключают договор субаренды, а не просто аренды. Это важно, поскольку вторичный арендатор должен знать, что собственником объекта является не вторая сторона сделки, а третье лицо. На практике же этим часто пренебрегают, и последние два пункта попросту не включают в состав договора. Если собственник объекта дал свое согласие на субаренду, никаких проблем не будет, однако при появлении конфликтных ситуаций возможны некоторые трудности.

На что стоит обратить внимание

Чтобы не было лишних проблем, договор субаренды нужно оформить правильно. Особенно важно сделать акцент на самом факте субаренды — вторичный арендатор должен понимать, что он арендует объект не у самого собственника, а у первичного арендатора.

Несколько нюансов о договоре субаренды:

Договор субаренды должен иметь четкие сроки. По закону они должны быть меньше сроков основного договора аренды этой недвижимости.

Выгодно ли сдавать объект в субаренду?

Субаренда — популярный инструмент в сфере бизнес-услуг. В плюсе остается как сам собственник недвижимости, фактически получающий двойную гарантию оплаты, так и арендатор, который с пересдачи объекта в аренду получает себе дополнительную прибыль.

Чаще всего такой формат сотрудничества применяется в коммерческом сегменте, где в качестве объектов недвижимости выступают склады, комнаты в торговых центрах, нежилые помещения и т. д. Субаренда жилых помещений встречается нечасто, поскольку многие собственники не готовы впускать в свои квартиры третьих лиц, которых они даже не знают. Если арендодатель и идет на такой шаг, то от первоначального арендатора требуются серьезные гарантии сохранности имущества, подкрепленные дополнительным документом, а не просто договором аренды.

На рынке коммерческой недвижимости через субаренду работают многие сектора бизнеса — универмаги, склады, гастромаркеты, торговые магазины. Зачастую это происходит из-за сложности контакта с самим арендодателем. Крупные посредники реализуют недвижимость быстрее, чем она попадает в открытый рынок, поэтому многим предпринимателям приходится работать уже с третьими лицами, а не с самими собственниками.

Что нужно запомнить:

Получать арендный доход можно не только от недвижимости, которая есть в собственности. Сдавать можно и те площади, которые арендуешь сам, — этот механизм называется субарендой.

Вместе с юристами и экспертами разбираемся, что такое субаренда простыми словами, какую недвижимость можно и нельзя сдавать и как это делается.

Что такое субаренда недвижимости

Что такое субаренда квартиры простыми словами — это аренда в аренду. Имущество, которое арендуется, передается также на правах аренды третьему лицу с согласия его владельца. Фактически, говорит адвокат, руководитель Saunin Law Practice Андрей Саунин, это передача права пользования объектом, который не принадлежит передающему на праве собственности.

Такие отношения оформляются письменным соглашением между первичным арендатором (его еще называют субарендодателем) и вторичным — субарендатором.

«Арендатор по первоначальному договору аренды становится арендодателем по договору субаренды. В субаренду можно сдавать практически любое недвижимое имущество с согласия собственника», — разъясняет юрист юркомпании «Генезис» Алена Лежнева.