Как за год заработать первоначальный взнос на квартиру

На перепродаже старой недвижимости после ремонта можно заработать — это называется флиппингом. Какие-то сделки способны принести успешным флипперам до 60% доходности, а какие-то могут не состояться вообще, и тогда деньги «застрянут» в недвижимости.

Рассказываем простыми словами, как и сколько можно заработать на перепродаже квартир и домов, как выбрать подходящий объект под флиппинг и какие есть риски.

Что такое потенциал квартиры

Средний бюджет покупки однокомнатной квартиры на вторичном рынке в Москве — от 9 млн рублей. Есть предложения дешевле, но таких немного, за ними приходится охотиться, параллельно оценивая потенциал объекта.

Если перспективы продать дороже нет, флиппинг не сложится. Чтобы оценить перспективы инвестирования, сравнивают цену выбранной квартиры с теми, что уже есть в этой локации, но с ремонтом. Одновременно возникает ориентир по цене, цель, к которой можно стремиться.

Флипперы предупреждают: квартиры, которые продаются с дисконтом, обычно «тяжёлые». Недвижимость может быть в залоге, с долгом по коммунальным платежам, или практически разрушенной внутри. Но это те особенности, которые снижают цену, а значит, одновременно создают возможность заработать.

Специалисты по сделкам с недвижимостью предупреждают, что недавний переход права собственности, или наследственное имущество, — тоже повод насторожиться или совсем отказаться от сделки. Выбрав квартиру, флипперы убеждаются, что с документами всё в порядке:

• паспорт владельца действителен (на фото он, нет повреждений и вырванных страниц);
• есть справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, доказывающие, что продавец не состоит на учёте;
• выписка из домовой книги подтверждает сведения, предоставленные владельцем помещения о себе и всех, кто прописан в квартире и имеет право ею пользоваться;
• история переходов права собственности на квартиру известна и прозрачна (эти сведения можно узнать из выписки ЕГРН);
• справка о задолженности или её отсутствии по коммунальным платежам.

Это базовые документы, которые должен предоставить продавец, но могут потребоваться и другие — рынок вторичной недвижимости богат на сюрпризы и разные жизненные ситуации.

Флиппинг — что это

Флиппинг происходит от английского глагола to flip, который переводится как «переворачивать». Постараемся объяснить, что это такое, простыми словами. Согласно исходному смыслу слова, «флиппинг» означает «быстрое изменение». В сфере недвижимости он выглядит как покупка квартиры на вторичном рынке в очень плохом состоянии, последующий ремонт и перепродажа с наценкой. Главное — чтобы весь процесс от покупки до продажи прошел очень быстро.

Этот бизнес появился в США, и в основном флипперы там покупают и продают дома, в то время как в России они чаще работают с квартирами.

Успешные российские флипперы приобретают, ремонтируют и продают по три квартиры в год. Это считается очень высоким темпом — в среднем на каждую уходит 4 месяца. Все, кто занимался ремонтом, могут представить, чего стоит уложиться в такой срок с учётом последовательности работ и особенностей сотрудничества с бригадами рабочих.

Вся цепочка действий выглядит так: нужно ходить на просмотры и выбирать, иначе подходящая квартира под флиппинг долго не найдется, затем анализировать её потенциал, покупать, после ремонтировать, постоянно контролируя процесс, и, наконец, искать покупателя на обновленный объект и продавать его. И всё это нужно делать быстро.

Если расположить всё, что нужно сделать, по порядку, получится внушительный список действий:

• изучение объявлений на по продаже недвижимости;
• выбор квартиры или дома под флиппинг;
• покупка, регистрация сделки;
• составление сметы на ремонт;
• покупка стройматериалов;
• контроль ремонтных работ;
• профессиональная фотосъемка квартиры;
• поиск покупателя;
• заключение сделки.

Каждый этап гораздо сложнее, чем может показаться, с учётом того, что стартовый капитал — это личные средства флиппера. Брать ипотеку на флиппинг не запрещено, но неудобно и невыгодно с учётом расходов, сопутствующих сделке, и дальнейших ограничений: до погашения кредита жильё находится в собственности банка, любые сделки возможны только с разрешения кредитора.

Так как на кону собственные средства, флипперы посвящают очень много времени теоретической подготовке. Важно знать, что будет происходить на рынке недвижимости, растёт или падает спрос. А помимо этого, ещё изучать особенности районов и сопоставлять всю имеющуюся информацию, чтобы флиппинг стал бизнесом и приносил доход.

Но прежде чем подсчитывать, сколько можно заработать на перепродаже квартир, важно подробнее разобраться, что и как делать.

Общались намедни с другом, а у него есть увлечение, турпоходы. Обычно он несколько дней прорабатывает маршрут, иногда сам едет на место и проходит его. Потом кидает клич, мол, погнали. Находит таких же желающих и пошли. Всё бесплатно.

Но денег надо, инфляция, то да сё. Придумал платные маршруты выходного дня. Лёгкий ленивый туризм. Чуть-чуть прошли, посмотрели на красивое, ещё чуть-чуть прошли, остановились, покушали, отдохнули, ещё чуть-чуть прошли. Друг в процессе им что-то рассказывает, показывает интересные места, помогает с кемпингом. В итоге городские лентяи )) думают, что они крутые походники, все довольны ))

Но поскольку это больше хобби, чем бизнес, то товарищ берёт с «туристов» всего 300 руб., что на мой взгляд несоизмеримо меньше, чем его трудо- и временные затраты. Напомню: разработка маршрута, проверка маршрута, там ещё организация кемпинга (костёр, то да сё), всё это почти на полный день.

Так вот, у него в чатике «туристов» или ему лично, периодически кто-то жалуется, что дорого. Как-то один парень сказал, мол, на кемпинге плов приготовлю. Взял с собой рис, мясо, морковь и т.д., казан, приготовил на всех, все поели. Потом уже к другу один из «туристов» подходит, говорит — а вот Вася плов приготовил, надо ему 100 рублей из 300 вернуть. Утвердительно, а не вопросительно. И Васе вообще пох на эти 100-300 руб. (друг у него уточнял).

Другой раз некий перец другу говорит, а зачем тебе платить 300 руб., ты же и так в походы ходишь. Если я тебе не заплачу, то ты всё равно пойдёшь, поэтому давай я пойду бесплатно, рядом.

Ещё: — а вот раньше ты в походы ходил и всех бесплатно звал, а чего сейчас за деньги?

Ещё: — это просто тропинка в лесу, за что там платить? Я и сам могу бесплатно сходить!

Ещё: — я для похода купил что-то (одежду, рюкзак, обувь, репеллент, продукты), если б не в поход, то мне это не надо было бы, то есть я уже потратился, поэтому мне должно быть бесплатно.

И вот такие кадры у друга встречаются каждый второй поход. За 300 рублей! Причем это не что-то нужное, а отдельное развлечение выходного дня. Т.е. нет денег — ну сиди дома или сам иди гулять в городском парке каком-нибудь.

Что у них там в голове за нищеброд сидит, это ппц какой-то.

UPD:

Естественно, я отвечаю, что либо продолжай делать бесплатно, либо ставь нормальный ценник. А бесплатно, например, только для друзей или в награду (10 походов платно — 11-й в подарок). Ну и если не будут ходить 10 нищебродов за 300 руб, а сходит один нормальный турист за 3 000 руб., то это меньше геммороя за те же деньги.

Я надеюсь, мне удастся ему эти блоки поломать, в т.ч. с учётом ваших комментариев )) Покажу ему этот пост, пусть почитает. На просьбы типа «дайте контакт» — если он захочет представиться и прорекламироваться — напишет сам.

Кстати, всем адекватным комментаторам — большое спасибо!

Несмотря
на продолжающийся рост фонда, ситуация с жильем в Казахстане остается
проблемной. По оценкам аналитиков Freedom Finance
Global, дефицит жилищного фонда в 2022 году составлял около 114
млн кв. м жилья, а это внушительные 28% от общей сданной площади. Нехватка
жилищного фонда – главный фактор создания спроса.

Данные
комплексного исследования рынка недвижимости Казахстана, проведенного Freedom
Finance Global, показывают, что чуть больше половины казахстанцев (52,2%)
являются собственниками жилья. Среди молодежи владельцев выявлено всего 29,7%,
а в старшей группе их уже 75,5%. В наиболее экономически активной группе (30-44
года), на которую приходится большая часть сделок купли-продажи и ипотеки,
собственниками являются всего 45,8%.

По результатам опроса 75%
респондентов заявляют, что им не хватает средств на покупку жилья. Среди тех, кто планирует купить
квартиру, чуть более 60% признаются, что воспользуются ипотекой. При этом доля людей,
которые считают, что может позволить
себе ипотеку на текущих условиях (~20% годовых), составляет 40%.

Первоначальный
взнос также останавливает многих, так как даже при самых лояльных условиях он
составляет 20% от стоимости жилья и выше. Но что, если рассмотреть возможность
накопить эту сумму с помощью инвестиций?

Аналитики Freedom Finance Global дали
свои рекомендации тем, кто решил инвестировать имеющиеся накопления в ценные
бумаги, чтобы накопить на первоначальный взнос.

Первое,
что необходимо сделать – это определить конечную цель. Например, если само
жилье еще не выбрано, понять в каком доме хочется жить, какие цены в данном ЖК,
определиться с желаемой квадратурой и видом отделки. Исходя из этого, будет
понятна примерная стоимость недвижимости, а значит — и размер
первоначального взноса. Так можно установить целевую сумму, которую необходимо
накопить на первоначальный взнос.

Затем нужно рассчитать бюджет – оценить ежемесячные доходы и расходы, чтобы вычислить,
сколько денег можно откладывать каждый месяц на достижение цели.

Следующим
шагом станет выбор инвестиционных инструментов. В этом может помочь
персональный менеджер в брокерской компании. Вместе можно определить те из них,
которые позволят достичь цели за год. Стоит разработать диверсифицированный
инвестпортфель. Разнообразие вложений может помочь увеличить потенциальную
доходность и снизить риск.

Важно
рассмотреть все варианты, а именно: акции, облигации, индексные фонды и другие
ценные бумаги. 

Инвестирование в акции может принести хороший
доход за короткий срок. Однако нужно быть готовым к волатильности рынка. Необходимо
вкладывать в бумаги стабильных компаний с хорошей перспективой роста и
дивидендными выплатами. Можно выбрать отдельные акции или инвестировать в
фонды, которые отслеживают индексы рынка акций.

Облигации
считаются более стабильными, чем акции, и могут приносить доходность за счет
выплаты процентов. Долговые ценные бумаги обеспечивают регулярную фиксированную
доходность, но она может быть ниже, чем у других инструментов. Рассмотрите вложения в облигации надежных
эмитентов, которые предлагают определенный процент.

Инвестирование
в фонды, связанные с недвижимостью, может предложить стабильный поток дохода и
потенциальный рост капитала. Есть возможность инвестировать в недвижимость
ориентированные фонды, которые вкладываются в коммерческие или жилые объекты.

Также
стоит изучить другие инвестиционные фонды, которые предлагают широкий спектр
активов и стратегий. Инвестиционные фонды — это более диверсифицированный
способ вложения средств. Вы можете выбрать варианты, соответствующие вашим
возможностям и целям.

Один из секретов успешного
инвестирования – регулярность. Рекомендуется разработать план инвестирования
фиксированной суммы денег каждый месяц или квартал. Это поможет сгладить
рыночные колебания, позволит использовать эффект капитализации и увеличивать
капитал со временем.

Корректировка
является неотъемлемой частью инвестиционной деятельности. Необходимо периодически
пересматривать свой инвестиционный портфель и перебалансировать его в
соответствии с целями и рыночными условиями.

Рассмотрим
два инвестпортфеля, с помощью которых можно заработать на первоначальный взнос
и стать владельцем собственного жилья. Для расчетов возьмем за основу стоимость
жилья 30 000 000 тенге. Соответственно сумма первоначального взноса
составит 6 000 000 тенге.

Примеры инвестиционных портфелей, с помощью которых можно заработать на первоначальный взнос:

Накопить
на первоначальный взнос для покупки жилья за год с помощью инвестиций – это
амбициозная задача, но она осуществима при тщательном планировании, дисциплине
и анализе рисков. Прежде чем начать, обязательно проконсультируйтесь с брокером-консультантом,
чтобы выбрать подходящие инвестиционные инструменты и стратегию,
соответствующие вашим финансовым целям и риск-профилю.

*Предоставляя
общие рекомендации по рынку и ценным бумагам, Freedom Broker не дает
персональных рекомендаций или советов по инвестированию и не учитывает ваших
личных обстоятельств или инвестиционных задач. Рекомендации не являются
предложением по покупке или продаже каких-либо ценных бумаг. Компания не несет
ответственность за какие бы то ни было убытки, возникшие в результате совершения
операций с ценными бумагами, сделанных на основании любых рекомендаций,
прогнозов и иной информации, содержащейся в рекомендации компании.

Ипотечный кредит перестал быть исключительно средством улучшения жилищных условий, в грамотных руках ипотека становится эффективным финансовым инструментом, с помощью которого можно хорошо заработать. Можно сказать, что это способ использовать для инвестиций дешевые деньги банка вместо собственных накоплений. С ее помощью можно начать инвестировать с минимальными вложениями, не теряя при этом в прибыли. Главное — знать, как этот инструмент правильно применить. О том, как превратить жилищный кредит в источник доходов «Стройгазете» рассказала эксперт по недвижимости и инвестициям, юрист Юлия Обровец.

Тенденции современного рынка недвижимости

Главный тренд инвестиционного рынка недвижимости в 2023 году — динамичность: он очень живой, изменчивый и то, что работало вчера, может уже не работать завтра. Во многих регионах рынок искусственно перегревается. Застройщиками намеренно создается иллюзия выгодных и доступных предложений, поэтому важно перед принятием решения о покупке детально просчитывать все финансовые показатели.

В текущем году цены на недвижимость показывают стабильный рост. Среди предложений все больше покупателей выбирает жилье с отделкой от застройщика, чтобы сэкономить время и средства на ремонт помещения. Наблюдается повышенный спрос на районы с комплексной застройкой, это напрямую влияет на наличие инфраструктуры, а значит и на ликвидность квартиры.

Актуальные стратегии инвестирования с помощью ипотеки

Для инвесторов важно адаптироваться к изменениям и быстро, но взвешенно принимать решения. Вслед за рынком меняются предпочтительные инвестиционные стратегии, фокус смещается с быстрой перепродажи на долгосрочные вложения.

Решающее значение сейчас имеет момент входа в проект: чем ближе покупка к старту продаж, тем большую доходность можно получить на выходе. Преимущество имеют те, кто работает с квалифицированным специалистом по недвижимости, так можно получить доступ к закрытым стартам продаж и ограниченным аукционным предложениям. В случае с использованием ипотечных средств принципиально важно использовать дешевые кредитные программы, например, семейную ипотеку, ипотеку с господдержкой, банковские опции для снижения процентной ставки. Какие же инвестиционные стратегии сейчас наиболее рациональны?

Приобретение недвижимости на старте продаж и перепродаже после сдачи объекта — простая, но выигрышная стратегия. Чем раньше момент покупки, тем больше можно заработать на разнице начальной и финальной стоимости. Доходность при этом может составлять до 30 процентов в зависимости от объекта. Особое внимание стоит уделить выбору момента для перепродажи: не стоит делать этого сразу после сдачи дома, когда рынок перенасыщен предложениями, лучше подождать.

Долгосрочная стратегия, чтобы получить в собственность актив в виде недвижимости, сняв с инвестора ипотечную нагрузку. Лучший момент для покупки в этом случае — непосредственно перед сдачей дома. Сразу после ввода в эксплуатацию объект сдается в наем по стоимости выше ипотечного платежа, таким образом бремя погашения кредита ложится на плечи арендаторов. Такая стратегия требует детальных расчетов и навыков прогнозирования, чтобы правильно выбрать рентабельный объект для последующей сдачи в аренду.

Один из самых стремительных вариантов инвестирования в недвижимость: покупка на этапе предсдачи дома, предпродажная подготовка и быстрый выход на сделку. Прибыль достигается за счет конкурентного преимущества перед другими предложениями на рынке, подготовка к продаже может включать выполнение ремонта, меблировку, хоумстейджинг.

Покупка на пике продаж

Чтобы получить выгодную цену, можно покупать тогда, когда все продают. После ввода объекта в эксплуатацию наблюдается всплеск предложений о продаже — это как раз нужный момент. В этой ситуации есть сразу два ключевых плюса:

большой выбор квартир и планировок позволяет выбрать оптимальный объект;
высокая конкуренция между продавцами дает возможность получить более низкую цену.

При такой тактике к вопросу перепродажи стоит вернуться позже, как правило, через 1-2 года, когда основной поток предложений схлынет.

Инвестирование в потенциальную коммерческую недвижимость

Оценивая план развития инфраструктуры в выбранном районе, можно сделать выбор в пользу жилых помещений на первых этажах. В перспективных локациях такая недвижимость пользуется спросом в качестве коммерческой площади и достаточно быстро реализуется после сдачи дома. При этом изначальная стоимость покупки ниже других этажей, как минимум, на 10 процентов.

Типичные ошибки начинающих инвесторов

Инвестирование несет в себе риски, начинающие инвесторы могут некорректно оценить ситуацию и нерационально вложить средства. Наш эксперт рассказал, какие ошибки чаще встречаются в начале инвестиционного пути.

Неправильная оценка собственных сил. Зачастую люди не могут представить, как будут чувствовать себя с ипотечным кредитом: кажется, что сумма платежа посильная, но на практике платить тяжело. Чтобы не допустить подобного, Юлия Обровец советует начинающим инвесторам рассматривать проекты с минимальной стоимостью, не нужно начинать с чего-то глобального. Например, это могут быть небольшие студии, апартаменты или однокомнатные квартиры в регионах. По мере накопления инвестиционного опыта можно расширять количество проектов и увеличивать бюджет.

Неверный момент входа в инвестицию. Инвестиции — это система, здесь нет случайных решений. Момент входа в проект имеет ключевое значение.

Некорректные прогнозы по объекту. Рассчитывали на доходность 30%, получили 10% — такая ситуация не редкость на перегретых рынках. Начинающие инвесторы могут не учитывать важные факторы, либо опираться на непроверенные прогнозы.

Эмоциональное принятие решений. Люди часто совершают быстрые необдуманные сделки на эмоциональной волне, особенно это заметно в нестабильной экономической и политической ситуации последних лет. Инвестиции такого не терпят, требуется только холодный расчет.

Отсутствие подробных расчетов. До входа в инвестпроект нужно рассчитать абсолютно всё: стоимость кредита и дополнительных услуг, платеж, стоимость потенциальной аренды и др. Нередко люди готовы купить заранее провальный объект просто потому, что не делали расчетов.

Личный опыт эксперта

Юлия Обровец поделилась примером из личного инвестиционного опыта:«За 17 лет инвестиций кейсов достаточно много, расскажу об одном из недавних проектов. В 2019 году я приобрела квартиру в Сочи с помощью ипотечных средств. Покупка была сделана на старте продаж, а уже с 2020 года она приносит мне стабильный ежемесячный пассивный доход»

Стоимость квартиры при покупке — 3 800 000 руб
Стоимость квартиры на 2023 год — 13 500 000 руб
Вложения в обустройство (ремонт и мебель) — 700 000 руб
Ставка по ипотеке 5,5%
Платеж по ипотеке — 16 900 руб
Стоимость аренды в месяц — 60 000 — 100 000 руб

Инвестировать нельзя ждать

Запятую в этом предложении каждый должен поставить сам, к решению вложить средства в недвижимость нужно прийти самостоятельно, с холодной головой. На сегодняшний день инвестирование в квадратные метры становится все более востребованным инструментом сохранения и увеличения капитала. Тем более, что с помощью ипотеки можно начать инвестировать практически без накоплений, этой возможностью нужно пользоваться. А чтобы ваши инвестиции стали успешным кейсом, уделите внимание качественным расчетам и изучению реальных прогнозов, либо доверьтесь грамотному специалисту с практическим опытом.

Можно получать дополнительный доход или превратить аренду в бизнес.

Полина Мирошниченко / Лайфхакер / Roman Samborskyi / Shutterstock

Если нашли ошибку, выделите текст и нажмите Ctrl + Enter

Как продать квартиру быстрее

Если с локацией, транспортной доступностью и инвестиционным потенциалом объекта всё в порядке, квартиры сделает всё остальное. Очень быстрая продажа закрывается в течение месяца, к этому сроку и стремятся флипперы.

Важно продумать планировку, цвета, оформление, которые помогут привлечь покупателя. Уют любит большинство, семьям важны грамотное зонирование и удобная планировка. Если в ней нужно и можно что-то изменить в лучшую сторону, это стоит сделать. Но объединение кухни и комнаты будет не очень удачной идеей — более востребованы отдельные помещения. Как создать интерьер вне времени, узнайте .

Хорошие фотографии, подчеркивающие достоинства квартиры, однозначно повышают её привлекательность для покупателей. Завершённый интерьер (без строительного мусора), съёмка при дневном свете, выровненные пропорции и незаваленный горизонт — то что нужно.

Покупателю удобнее представлять квартиру, когда по фотографиям понятно, что откуда видно: например, от входной двери просматриваются коридор до кухни, кусочек кухни и диван в гостиной. С порога гостиной хороший обзор на всю комнату и балкон. И так далее.

Подробнее о том, как правильно фотографировать квартиру

Уплата налогов за флиппинг

Налоговый кодекс обязывает платить налог в 13% на доход от продажи недвижимости, которая была в собственности менее 5 лет. Флипперы не могут ждать 5 лет, поэтому платят налог.

13% берутся с разницы между стоимостью покупки и ценой продажи. Если удалось купить квартиру за 4 млн рублей, а продать за 10 млн рублей, нужно будет перечислить в бюджет 780 тыс. рублей.

Иногда флипперы пытаются договориться с покупателем и занизить стоимость квартиры в документах. Такая стратегия грозит привлечением к ответственности за неуплату налогов.

Среди легальных для флиппера способов сократить налогообложение — оформлять квартиру на ИП и платить 6% по упрощённой схеме и получить налоговый вычет. Он положен, если есть доход, с которого уплачивается 13% НДФЛ. Но его можно получить только один раз, и сумма вычета не превышает 260 тыс. рублей.

Другая форма вычета — уменьшение налогооблагаемой базы на 1 млн рублей. Этим способом можно пользоваться не чаще одного раза в год.

Перепродажа квартир

Главная идея этого метода заработка состоит в том, чтобы найти и приобрести недорого квартиры, владельцы которых довели ее до плачевного состояния. Инвестор вкладывает деньги в ремонт такого жилья и затем продает его с хорошей наценкой.

Основная сложность заключается в балансировании затрат и потенциальной прибыли. Скидка на квартиру «в разрухе» может достигать до 20%. Однако ремонт должен быть высокого качества, хотя не обязательно дорогим. Например, можно выполнить его в минималистическом стиле, но сделать все аккуратно и качественно, чтобы не было впечатления некачественной работы.

Такими инвестициями занимаются люди, имеющие опыт работы с недвижимостью. Это специалисты, которые способны не только найти подходящий вариант квартиры, а также определить ее востребованность на рынке и цену продажи.

Часто у таких инвесторов есть своя команда строителей, чтобы избежать дополнительных затрат на сторонних специалистов. Возможны и агентства, которые специализируются на покупке, ремонте и перепродаже такого имущества.

В целом, вложения в подобную недвижимость — сложный процесс, требующий от инвестора определенных навыков, знания рынка и постоянного контроля. Это не пассивный доход, а скорее отдельный сектор бизнеса.

Покупка квартиры в домах под снос

Один из способов заработать на вторичном рынке — приобретение недвижимости в домах, которые будут сносить, а затем перепродажа уже готового жилья в новых домах, куда переселят собственников. Самые выгодные сделки заключаются при покупке комнат, так как по закону собственнику должны предоставить отдельную квартиру, хоть и небольшую.

В рамках программы реновации предлагаются полностью отделанные квартиры в современных домах. Если нет возможности строить новые дома, то есть варианты покупки долей в смежных жилых комплексах для переселения.

В таких случаях класс нового жилья может быть выше, чем обычно в данной локации. Поэтому однокомнатная квартира, полученная взамен комнаты, стоит намного дороже. Учитывая налог, чистая прибыль составит крупную сумму.

Покупка нового жилья после сноса старых домов может вызывать определенные проблемы, по мнению участников рынка. Во-первых, процесс переезда может затягиваться из-за неопределенности проведения сноса по времени. Опыт расселений показывает, что эти сроки могут неоднократно меняться.

Во-вторых, доступное предложение жилья в таких случаях ограничено, а цены на него могут быть завышены. Поэтому некоторые продавцы временно снимают объявления о продаже до тех пор, пока не получат новое жилье. Также практикуется ставить цены, близкие к стоимости будущего жилья после отделки в новых домах.

Покупка конфискованной квартиры

Забирают у владельцев недвижимость по разным причинам и можно купить это имущество за существенно меньшую стоимость. Обычно цена ниже рыночной на 10-15%. Основная причина таких случаев — просрочка выплаты по ипотеке. По закону (ст. 348 ГК РФ) возможно конфисковать залоговое имущество, если должник три и более раза в год не выплачивает вовремя и общая сумма задолженности превышает 5% от стоимости объекта.

Такую квартиру можно купить после вынесенного решения суда о ее изъятии. Есть разные способы продажи залоговой недвижимости. Самый простой, но не самый надежный для частных инвесторов — участие в аукционах, которые проводят банки. Как правило, собственники сами добровольно соглашаются на продажу.

Однако есть несколько нюансов, которые нужно учесть. Во-первых, цены на аукционах повышаются, что может уменьшить все плюсы покупки. А во-вторых, бывает так, что победитель аукциона обнаруживает, что кто-то прописан в квартире, например, ребенок. Выписать человека из жилья может быть непросто и потребует значительных усилий. Поэтому перед тем, как приступить к покупке интересного вам имущества, нужно провести тщательное изучение всех деталей сделки, а это лучше поручить человеку с хорошими юридическими знаниями.

Риски для флиппера

Ключевой для флиппера риск — финансовый. Состояние квартиры может оказаться хуже, чем предполагалось. Это обычное дело при ремонте. В смете заложена замена унитаза, но при демонтаже старого может выясниться, что проржавели трубы, и их нужно менять. Или полы окажутся прогнившими, хотя предполагалась только замена покрытия.

Очаг плесени или тоже потребуют дополнительных расходов на устранение. Если случится сразу несколько неудач, проект может перестать быть прибыльным.

Но даже если ремонт прошёл по плану, флиппинг не гарантирует получения прибыли. Одним удается продать квартиру после первого просмотра. А другие объекты могут висеть в объявлениях долго.

К промаху стоит быть морально подготовленным. Неудачи бывают у всех флипперов и на разных объектах.

Флиппинг домов и ремонт объекта

Перепродажа обновлённых домов в России не столь распространена, как за рубежом. Нередко загородную недвижимость продают в текущем состоянии, поскольку будущий владелец в большинстве случаев перестраивает, обновляет дом по собственному усмотрению.

Кроме того, отремонтировать дом так же быстро, как квартиру, не получится — там совсем другие сроки, и многое зависит от сезона.

Требования к такой недвижимости похожи на требования к квартире: важны локация, транспортная доступность, чистота документов и наличие проведённых коммуникаций.

Впрочем, как раз на этом можно заработать: флиппер, приобретая дом без водопровода, газоснабжения и канализации, может провести их и продать недвижимость по высокой цене. Как реализовать дом быстро и выгодно, рассказываем .

Для флиппинга подходят, по мнению опытных инвесторов, постройки, где требуется минимальный ремонт: внутренняя отделка, замена кровли, ремонт окон или крыльца. Словом, у дома должен быть поправимый в короткие сроки изъян. На что стоит обратить внимание при покупке дома, можно узнать .

Вторая по весу статья расходов флиппера — ремонт. От способности договариваться, наличия контактов не только юристов, но и продавцов строительных материалов и надёжной ремонтной бригады существенно зависит успех проекта.

Скидка на краску, плитку, штукатурку, ламинат, обои, радиаторы
отопления, окна и двери, а также мебель могут сэкономить до 30% от розничной стоимости этих материалов, если «разжиться» таким контактом.

Бюджет на ремонт обычно ограничен стратегией инвестора — она предусматривает расчёт прибыли. Если отклониться от плана, доход в лучшем случае будет ниже.

Зарубежные флипперы пользуются такой формулой расчёта: максимальная цена покупки не должна быть выше 70% цены после ремонта (из которой вычтена его стоимость).

Например, квартиру можно продать за 10 млн рублей, а ремонт обойдётся в 3 млн рублей. Выгодная цена приобретения — 4 млн рублей. То есть закладывать «как можно меньший бюджет» — не подходящая стратегия, потому что некачественная работа может помешать найти покупателя или обернуться более серьёзными проблемами (порча материалов неумелыми рабочими или поломки, возникшие из-за низкой квалификации бригады).

«Свежий ремонт» еще не означает «привлекательный для покупателя». Квартира должна выглядеть современно и уютно. Поэтому флипперу необходимо быть в курсе интерьерных трендов — не только цветовых, но и отделочных и мебельных (высокий или низкий плинтус в цвет стен или пола, гипсокартон на потолке вышел из моды, а ковры на стене снова могут быть акцентом и так далее). 

Светлые тона, однотонные обои и краска (без геометрических трафаретов на стене), двери и пол натуральных цветов: чем больше в квартире света и пространства, тем легче покупатель представляет себя в ней. Если в обстановку добавить простые и уместные детали, подчеркивающие жилой вид, — плед, светильники, книги, — это может повысить скорость продажи.

Узнать об актуальном дизайне интерьера больше:

Стало известно, как заработать на недвижимости в 2024 году

В России можно хорошо заработать в 2024 году на недвижимости, если инвестировать деньги в правильные квартиры. Как увеличить свой доход, в материале Newia.

Выгодно ли заниматься флиппингом

Можно ли заработать на перепродаже квартир — вопрос, на который стоит в первую очередь искать ответ. Для тех, у кого есть свободные деньги на покупку и ремонт квартиры, интерес к рынку недвижимости, интерьерам, аналитические способности и наблюдательность, флиппинг будет выгоден. Участники рынка говорят о доходности в 60% (уже после вычета всех расходов и налогов).

Флиппинг на последние сбережения может быть менее интересным и рискованным из-за опасности не продать квартиру быстро или совсем. Тогда её можно , если позволяет локация, а затем, когда ситуация на рынке изменится, снова выставить на продажу.

Покупка квартиры на первом этаже

В прошлом очень много людей покупали непопулярные квартиры на первых этажах с надеждой продать их как коммерческие помещения. Такие квартиры можно было приобрести со скидкой в 10-15%, потому что они не пользовались спросом среди обычных покупателей. Зато они были интересны для бизнесменов, которые хотели перевести их под нежилой фонд и сдавать их как офисы, магазины или рестораны.

Однако из-за более строгих правил по переводу жилых помещений в нежилые, этот процесс стал намного сложнее и инвесторы уже не так активно покупают такое жилье.

Сейчас в Москве спрос на перевод квартир в нежилой фонд упал. Добиться разрешения на такой перевод очень сложно, но если это удастся, арендная плата вырастет как минимум в два раза, а цена продажи увеличится как минимум в полтора раза.

#Илья Протвинов#Бизнес#Общество#Россия#Пожар#Происшествия#2024 год#Заработок#Стоимость#Аукцион#Квартиры#Ремонт

Как выбрать квартиру для покупки

Флиппинг квартир возможен только с квартирами на вторичном рынке жилья. Чтобы заработать на перепродаже, нужно купить с ощутимым дисконтом. Но стоимость ниже средней по рынку за сопоставимые квартиры — только один из критериев отбора. Стоит обратить внимание на:

Локацию. Дом в обжитом районе со сложившейся инфраструктурой и дом в бывшем промышленном районе, где много пустующих заводских территорий, обладают разными перспективами. Флипперу нужно продать квартиру как можно быстрее, поэтому рассчитывать на изменения в престижности и удобстве локации не приходится.

Транспортную доступность. Хорошо продаются квартиры в домах,
расположенных не более чем в 20 минутах ходьбы от станции метро, железной дороги, наземного общественного транспорта.

Площадь. Опытные флипперы умеют продавать жильё разной комнатности, но наиболее ходовой товар среди покупателей — однокомнатные квартиры и студии. Ремонт небольшой площади при правильной оценке исходных данных обойдётся точно дешевле, чем в трёхкомнатной квартире, а простор для повышения цены перепродажи заметно шире.

Инфраструктурные объекты. Вузы, бизнес-центры, медицинские и торговые центры, спортивные комплексы, парки, специализированные школы повышают привлекательность жилья и увеличивают аудиторию покупателей.

Вид из квартиры. Зелень, река, панорамный вид с высокого этажа очень востребованы. Квартиры с окнами на шумную улицу или шоссе могут заинтересовать, если рядом есть то, что нужно будущему жильцу. Но при прочих равных такие объекты приобретают менее охотно. Деревья между домом и дорогой могут значительно смягчить восприятие покупателя.

Внешний вид и состояние дома, подъезда, общего коридора. Не зря в объявлениях указывают, что дом после капитального ремонта, или обозначают сроки, когда подойдёт его очередь.

Сколы и трещины на фасаде и стенах подъезда, облупившиеся или прожжённые перила, потекшие кнопки лифта, сломанный мусоропровод, плохой запах, захламленный общий коридор — с этим нельзя ничего сделать быстро. Флиппер, знающий, как зарабатывать на перепродаже квартир, обойдёт такой дом стороной.