Как заработать на инвестиционной квартире

Что такое финансовая модель

Финансовая модель — это гибкий финансовый план вашего бизнеса, построенный в «Экселе». Бывают готовые программы, но они громоздкие и довольно сложны в использовании и в проверке.

Финмодель включает в себя ключевые вводные параметры проекта, такие как план продаж, ценовая политика, прогноз найма новых сотрудников, план закупки оборудования и т. д. Затем на основе этих вводных рассчитывается прогноз доходов и расходов, в том числе налоговые выплаты.

Если в работе с поставщиками и клиентами используется отсрочка оплаты или предоплата, то считается также потребность в оборотном капитале. Оборотный капитал — это деньги, которые потребуются вам, чтобы поддерживать складские запасы и/или производственный процесс, пока не поступили платежи от клиентов.

Финансовая модель должна быть интерактивной, чтобы при изменении исходных параметров все расчеты автоматически пересчитывались, а на выходе формировался прогноз финансовой отчетности компании:

1. Отчет о прибылях и убытках — для понимания масштабов продаж и уровня прибыльности.
2. Отчет о движении денег — для понимания размеров кассового разрыва. Кассовый разрыв — это сумма, на которую ваши расходы за период (например, месяц) превышают поступления. Величина кассового разрыва и есть та сумма инвестиций, которая требуется проекту для реализации его планов.

Частая ошибка стартапов состоит в том, что они показывают инвестору только расходную часть, или burn rate. Фактически начинающие предприниматели просят инвестиции для того, чтобы проект мог держаться на плаву еще какое-то время. Но инвестор не благотворительный фонд. Ему нужно понимать, как и сколько он заработает на вложении в проект.

Конечно, все понимают, что финансовая модель — это прогноз и на практике все, скорее всего, сложится иначе. Но здесь важно другое: модель дает четкое представление о стратегии, ключевых факторах, влияющих на продажи и прибыль, и ваших бизнес-приоритетах.

Почему растет доля инвесторов

Из-за ослабления спроса и падения цен на рынке жилья в последние три — пять лет инвесторы были вынуждены искать другие инструменты — наблюдался отток инвестиций, вспоминает Ирина Доброхотова. Далее на волне потепления рынка в 2021 году перспективы возвращения инвесторов, по словам эксперта, омрачали новости об обязательном введении эскроу-счетов и проектного финансирования.

В 2020 году рост доли инвестиционных сделок был обусловлен несколькими причинами. «Во-первых, это нестабильность курса рубля, первая волна инвесторов пришла на рынок в марте, после паления цен на нефть и риска обвала российской валюты. Во-вторых, это рекордное снижение ипотечных ставок и появление субсидированной ставки.

Появилась новая категория инвесторов — бывшие банковские вкладчики, которые из-за падения доходности депозитов были вынуждены начать поиск других инструментов для инвестиций», — говорит руководитель центра новостроек федеральной компании «Этажи» Сергей Зайцев.

Варианты поиска для стартапов

Рассмотрим самые популярные источники финансирования для бизнеса на ранних стадиях — посевной, стадии стартапа и расширения.

Друзья и знакомые. Такой способ привлечения инвестиций шутливо называют 3F — family, friends, fools, что переводится как «семья, друзья, дураки». Действительно, близкий круг знакомых — первые люди, к которым можно обратиться, чтобы занять денег. Но важно понимать риск испортить с ними отношения в случае, если проект провалится, а вернуть долги быстро не получится.

Бизнес-ангелы. Бизнес-ангел — это частный инвестор, который финансирует проекты на ранней стадии. В обмен он получает долю в компании.

Как правило, его цель — заработать на перепродаже этой доли, когда компания вырастет. Например, он может продать свой пакет акций инвестфонду или стратегическому инвестору на более поздних стадиях развития компании.

Идеальный для стартапа вариант — когда удается привлечь так называемые smart money, то есть умные деньги. Это инвестиции от бизнес-ангела с опытом и связями в той же отрасли, в которой развивается проект. Тогда шансы на успех проекта существенно возрастают.

Информацию о свежих сделках, а также рейтинги венчурных инвесторов публикуют специализированные агентства и СМИ, такие как IncRussia, Firrma, Rusbase и другие. Один из самых известных рейтингов активности бизнес-ангелов ежегодно публикует «Российская венчурная компания».

Лучше всего обращаться к тем инвесторам, в чей круг интересов попадает ваш стартап, — понять это можно по их последним сделкам. После того как составите шорт-лист подходящих инвесторов, связаться с ними можно через персональные сайты и соцсети. Идеально, если есть общие знакомые, которые смогут вас представить и порекомендовать.

Бизнес-инкубаторы. Бизнес-инкубаторы еще называют акселераторами. Они предлагают программы экспресс-обучения для начинающих проектов. В рамках обучения эксперты помогают стартаперам изучить рынок, отточить концепцию продукта, бизнес-модель и даже найти первых клиентов.

Это также возможность обзавестись полезными связями среди инвесторов. Многие акселераторы после завершения программы проводят для своих проектов демодни, на которые приглашают потенциальных инвесторов — бизнес-ангелов и инвестфонды.

Чтобы стать частью программы акселератора, необходимо подать заявку на его сайте и пройти собеседование. Обычно акселераторы проводят один-два набора в год, поэтому регулярно отслеживайте новости на сайтах и в соцсетях, чтобы не пропустить набор участников.

Виды инвестирования

Итак, вы предприниматель и планируете привлечение инвестиций. Чтобы поиск финансирования был эффективным, важно помнить, что каждый инвестор, как правило, специализируется на отдельных отраслях и стадиях развития компании. Поэтому необходимо сосредоточить усилия на тех инвесторах, в чью сферу интереса попадает ваш проект.

Кроме того, следует определиться, какой тип финансирования вам подходит:

1. долевое — то есть инвестиции в обмен на долю в компании. Это делает инвестора полноправным совладельцем бизнеса, дает ему возможность влиять на управление предприятием и получать дивиденды;
2. долговое, или заемное, — это займы и кредиты, которые подлежат возврату в определенную дату с выплатой процентов.

Плюс долгового финансирования в том, что не нужно делиться прибылью и контролем над компанией. Однако если бизнес только-только запускается, начинающий предприниматель вряд ли получит кредит от банка или частного инвестора — разве что под залог дорогостоящего имущества, машины или квартиры.

Существуют и гибридные формы финансирования, такие как конвертируемый заем. Он дает право кредитору по прошествии какого-то срока или при наступлении определенных событий получить заранее оговоренную долю в компании. Такая форма инвестиций распространена в Кремниевой долине, а в России пока только начинает приживаться.

Всего я вложил в квартиру 987 422 р

Квартиру я продал за 5 500 000 Р, частью из этих денег погасил остаток основного долга — 2 955 210 Р. После продажи на руках у меня осталось 2 544 790 Р.

Из этой суммы для правильного расчета прибыльности на вложенный капитал нужно вычесть 13% НДФЛ, хотя он еще не уплачен. При расчете налога можно вычесть из дохода расходы на покупку, включая ипотечные проценты.

То есть мне надо будет уплатить 204 470 Р налога. Зачесть его в счет имущественного вычета я не смогу, потому что квартиру купил в строящемся доме и продал до ввода в эксплуатацию: права на имущественный вычет и на вычет с ипотечных процентов у меня и жены не возникло.

О том, в каких случаях можно избежать этого налога, Т⁠—⁠Ж писал в отдельной статье.

После уплаты налога у меня на руках останется 2 340 320 Р:

2 544 790 Р − 204 470 Р.

Считаем доходность:

2 340 320 Р / 987 422 Р − 1 = 137% на вложенный капитал.

Но поскольку с марта 2020 года по май 2021 прошло не 12, а 14 месяцев, нужно эти 137% еще поделить на 14 и умножить на 12. Итого получается 117% годовых.

Конечно, есть много нюансов:

1. Всегда есть риск недостроя. На момент продажи застройщик прислал мне бумагу, что готовность дома — 70%, построено 18 этажей из 25.
2. Вряд ли в будущем возможен такой резкий рост цен, это действительно форс-мажорная ситуация.
3. Время работает против нас: сомнительно, что в 2021 году квартира подорожает еще на столько же. Поэтому общая прибыльность в процентах годовых к моменту сдачи объекта за, например, два года будет меньше, чем за 14 месяцев.

И тем не менее в кризисный год мы уже получили 117% годовых на вложенный капитал, хотя рассчитывали на 9%.

При этом мы сильно сократили временные затраты, потому что:

1. Не искали арендаторов, чтобы сдавать объект, и не занимались ремонтом.
2. Не переживали за рост или падение акций на бирже, не анализировали отчетность компаний, не следили за котировками и не собирали портфель.

Выбор застройщика

До 2020 года я скептически относился к новостройкам: меня пугала вероятность, что дом не достроят, а деньги уйдут в карманы руководству застройщика. Но ситуация изменилась, и я начал присматриваться к таким объектам. Вот что для меня имело значение.

Эскроу-счета. Главным и основным триггером стало введение системы эскроу-счетов летом 2021 года. Пусть квартиры и подорожали, но теперь я был уверен, что первоначальный взнос, который я отнес застройщику, в случае форс-мажора вернется. И лежать он будет не на счете застройщика, а в моем банке.

Сейчас новостроек, которые достраиваются не по эскроу-счетам, все меньше и меньше, скоро они исчезнут совсем.

Ликвидность. Нужно было выбрать то, что затем можно продать. Сдавать недвижимость невыгодно, это видно из таблички, в которой я сравниваю инструменты для инвестирования. Кроме того, сдача недвижимости — это, по сути, вторая работа, а не пассивный доход. Это я прекрасно усвоил, сдавая загородный дом во время пандемии.

Прибыль приносит покупка и продажа недвижимости. При аренде нужно больше работать руками, при купле и продаже — головой, а премия за работу во втором случае больше.

Я нашел несколько локаций с крупными массивами новостроек, которые попадали по бюджету в мой первоначальный взнос, и сформулировал несколько пунктов, по которым сравнивал районы.

Городская прописка. Это важно для людей, которые покупают недвижимость. Многие готовы за это переплатить или в принципе не рассматривают локации с областной пропиской. Поговаривают, в области есть проблемы с медициной, школами, а ближайший МФЦ может быть в 30 километрах.

График моих платежей по кредиту

В день сделки я приехал с первоначальным взносом в офис застройщика, подписал ДДУ, забрал договор и поехал в банк.

В банке мне открыли счет, куда перевели сумму кредита, я внес в кассу наличными первоначальный взнос — и деньги ушли в банк застройщика. Я получил на руки кредитный договор и уже с ним, а также с доверенностью и ДДУ еще раз поехал в офис застройщика, чтобы отдать документы на регистрацию. Вся процедура заняла у меня полный рабочий день.

Зарегистрированный в Росреестре ДДУ мне выдали через месяц. Теперь я должен был ждать постройки дома и платить по графику.

Из кредиторов в совладельцы арендного бизнеса

Платформа выступает в роли посредника, который соединяет инвестора и заемщика — непубличное АО, созданное под сделку с конкретным объектом.

Если вкратце, схема работы с инвестором делится на два этапа. На первом этапе инвестор взаимодействует с «Симпл-эстейтом» как с краудлендинговой платформой, посредством которой он дает деньги заемщику на покупку объекта недвижимости. Деньги инвестор перечисляет платформе как конвертируемый заем.

На втором этапе на сумму своего займа инвестор покупает привилегированные акции АО, открытого под покупку объекта недвижимости. Став таким образом акционером, он получает дивиденды от сдачи недвижимости в аренду.

Расскажу подробнее о каждом этапе.

Платформа объясняет такой подход тем, что на выпуск акций нужно 2—3 месяца и круг приобретателей должен быть закрытым. При инвестировании в любой объект через «Симпл-эстейт» количество инвесторов и, соответственно, приобретателей акций неограниченно, а привлечь деньги на покупку объекта с помощью конвертируемого займа можно быстро.

Перевод денег на платформу. Деньги инвестор перечисляет по безналичному расчету на номинальный счет в банке. Если инвестор передумал, он может запросить деньги обратно — в течение 5 дней с момента пополнения счета, но не позднее чем за день до окончания срока сбора средств.

Это достаточно надежный вариант: если что-то пойдет не так, инвестор всегда сможет доказать, кому и за что он переводил деньги.

Покупка привилегированных акций. Чтобы получить долю в объекте недвижимости, инвестор должен отправить заявление на покупку привилегированных акций акционерного общества, которое владеет этим объектом. Заявление отправляется внутри платформы и подтверждается смс. Покупка акций происходит на деньги, которые перечислены платформе как заем.

Инвестор получает доход как дивиденды. НДФЛ удерживает сама платформа «Симпл-эстейт». В инвестиционных предложениях я нашла информацию, согласно которой дивиденды выплачиваются раз в квартал — в размере 100% от чистой прибыли.

Владелец привилегированных акций может не получить дивиденды, если в текущем периоде предприятие понесло убытки. Также риски есть и при ликвидации АО: ликвидационная стоимость объекта всегда ниже рыночной и рассчитывается при продаже объекта в сжатые сроки. В этом случае из цены активов вычитают издержки на продажу. Это может снизить стоимость доли акционера.

Инвестор может выйти из состава акционеров и продать свою долю внутри платформы другим инвесторам. Цену акций устанавливает продавец, но «Симпл-эстейт» каждый квартал проводит переоценку объекта и указывает его рыночную стоимость. Из-за этого акции могут как подорожать, так и подешеветь.

Как происходит продажа квартиры по переуступке

Я вернулся к идее продажи квартиры в марте 2021 года. Снова выставил объявление, на этот раз с ценой 5 500 000 Р. Я был готов уступить, лишь бы продать побыстрее. По сути, я продавал не живую квартиру, а лишь право получить ключи у застройщика. Но быстро продать не получилось.

У покупательницы была в наличии вся сумма. Это немного сократило сроки заключения сделки: нам не пришлось ждать, пока банк одобрит ипотечный кредит. И все равно процедура продажи квартиры по переуступке показалась мне очень долгой.

Сначала мы пришли в наш банк и уточнили, можно ли продавать квартиру по переуступке — на юридическом языке это называется «договор цессии». Сделали мы это потому, что квартира находилась в ипотечном залоге у банка — нам в любом случае потребовалось бы его разрешение. Банк — «Дом-рф», бывшее АИЖК, — был не против. У него было два требования:

1. Все расчеты проводить через его отделение.
2. Погасить ипотечный кредит до снятия обременения и перехода права к покупателю.

После этого мы обратились к покупательнице с вопросом, как ей удобнее. Она решила, что хочет нотариальный договор купли-продажи — это договор, заверенный у нотариуса, который позволяет минимизировать риски при сделке: нотариус проверяет, вменяем ли продавец, и ставит свою подпись.

Для подготовки договора купли-продажи нотариус попросила меня заранее предоставить следующие документы:

1. Договор долевого участия в строительстве между мной и компанией «Главстрой СПб».
2. Кредитный договор между мной и банком «Дом-рф».
3. Приходники на зачисление первоначального взноса в банк от февраля 2020 года.
4. Нотариальное согласие супруги на продажу квартиры по договору цессии — альтернативой может быть брачный договор.
5. Справку из банка «Дом-рф» о том, что у меня нет задолженности по ипотечному кредиту и я не допускал просрочек. В ней должна быть указана сумма остатка задолженности.
6. Справку из банка застройщика о том, что на эскроу-счете лежат средства в размере 100% от стоимости строящейся квартиры. Вот тут меня ждал сюрприз, потому что эскроу-счет у меня был открыт в другом банке: «Дом-рф» перечислил их в банк застройщика — «Газпромбанк». Мне пришлось идти в «Газпромбанк» за справкой о том, что деньги на эскроу-счете лежат и никуда не пропали. Эти деньги застройщик — «Главстрой СПб» — получит, только когда сдаст квартиру.

С двумя справками — о полном погашении кредита и об открытии аккредитива — мы пошли к нотариусу.

Нотариус прочитала нам договор цессии, выяснила, есть ли вопросы, поставила свои печати. Мы расписались в ее журнале. После этого она выдала нам договор купли-продажи для Росреестра и отправила нас обратно в банк — снимать обременение.

Я полностью закрыл кредит, но это еще не означало, что с квартиры снято обременение в пользу банка: требовалась отдельная процедура. Отдав договоры купли-продажи банку, мы уточнили сроки снятия обременения и стали ждать. Нам сказали, что это произойдет в течение 5—7 дней.

Через семь дней я позвонил в банк «Дом-рф» и спросил, сняли ли уже обременение с моей квартиры. Мне довольно резко ответили, что у банка на это есть до 30 календарных дней. Это меня очень расстроило, тем более что в отделении мне сообщали совсем другую информацию.

Но на банк я повлиять не мог. Видимо, таким образом «Дом-рф» старается побольше заработать. Аккредитив в мою пользу открыт у них, но забрать его я не могу — и банк как может задерживает сроки: это же для него бесплатные деньги.

Смс о том, что с квартиры снято обременение, пришло 9 июня, то есть через три недели. Я пулей понесся за документами, забрал их у банка и отнес нотариусу. Нотариус снова отправила документы в Росреестр, но теперь уже на регистрацию квартиры без обременения на нового собственника. Квартира была зарегистрирована 16 июня, то есть через семь дней.

17 июня, получив документы о регистрации на нового собственника, мы пришли в банк «Дом-рф» с договором купли-продажи раскрывать аккредитив. Банк потребовал, чтобы при этом обязательно присутствовал и продавец, и покупатель. Я уже обрадовался, что сейчас мне отдадут деньги, но не тут-то было: аккредитив раскрыли, но дальше сообщили, что он должен «раскрываться» в течение одного рабочего дня — видимо, как хорошее вино. От меня в отделении потребовалось только показать паспорт операционистке. Непонятно, зачем было нужно мое присутствие.

18 июня я наконец-то пришел в отделение за своими деньгами, но тут выяснилось, что деньги надо было заранее заказать. Аргумент, что я заказывал их еще 19 мая, не возымел действия. Пришлось заказать деньги на следующий день.

20 июня я снова пришел за деньгами. Кассир удивленно спросил: «Вы что, всю сумму будете наличными снимать? У нас нет информации, что вы заказали всю сумму. А давайте мы вам 100 тысяч выдадим, а остальное на счет переведем в любой банк, какой скажете?

Тут я пришел в ярость. Мало того что банк месяц не отдавал мне мои деньги — собственником квартиры я уже не был, а денег так и не видел, — так мне еще и пытались навязать комиссию на пустом месте! Поговорив с кассиром на повышенных тонах, я получил на руки всю сумму и покинул отделение.

Так завершилась продажа нашей квартиры.

Какие были варианты

Мы многодетная семья из Петербурга. В начале 2021 года у нас родился третий ребенок, поэтому к началу 2020 мы получили государственные выплаты. В общей сложности вышло 735 305 Р. Если кратко, в эту сумму вошли прямые пособия, президентские выплаты на ипотеку и льготы на коммуналку.

Как ответственный отец, я решил стать частным пенсионным фондом для своей семьи. Хотелось сохранить и приумножить эти деньги, чтобы потом, например, обеспечить детей недвижимостью. Ведь государство выделило эти средства именно на детей, поэтому более целевое их расходование сложно было придумать.

Мои родители были бы в ужасе от такой идеи: при долге больше миллиона я собирался использовать свободные деньги не для погашения, а для инвестирования. Но мне ближе точка зрения минфина США, который считает, что долги нужно обслуживать, а не гасить.

Я считаю, что, пока дают в долг на хороших условиях, лучше больше занимать, а не больше экономить. При этом свободные деньги стоит вкладывать в развитие. Об этом писал и Т⁠—⁠Ж — в уроке про балансовый отчет курса «Как заработать на акциях»:

«У компании может быть пугающе большой долг, но выплачивать его нужно не в следующем году, а в течение 30 лет, так что для бизнеса это не проблема».

В моем случае компания — это моя семья.

Я прикинул в теории варианты вложений и сравнил их. Вот между чем я выбирал:

1. классические банковские вклады;
2. покупка недвижимости, чтобы потом ее сдать в аренду, — но с моими 700 тысячами я мог купить в лучшем случае комнату;
3. покупка новостройки в ипотеку по хорошей ставке;
4. вложения в акции. На самом деле такой вариант я не рассматривал, потому что не очень в этом разбирался, но в статью его добавил — для наглядности.

Я сравнивал эти варианты по четырем параметрам.

Порог входа: от какой суммы есть смысл инвестировать. Депозиты и акции — самые удобные, в них можно входить с любой суммой. Комнаты в Санкт-Петербурге стоят от 1 млн рублей. В новостройку с учетом ипотеки можно было войти от 500 тысяч.

Доходность — ее я измерял в процентах годовых, чтобы удобно было сравнивать с классическим инструментом — банковским вкладом.

Центробанк на конец 2021 года насчитал среднюю ставку 6%, но в относительно надежном банке она была бы еще ниже.

Какие объекты недвижимости предлагают

На сайте «Симпл-эстейта» я нашла четыре объекта недвижимости, один из которых на момент написания статьи был открыт для инвестирования. Минимальный порог входа по каждому — от 100 000 Р.

Целевая доходность инвестиций разная: от 14,6 до 20,5% годовых. Это число показывает, на сколько процентов может вырасти стоимость акций компании за год плюс дивиденды. Средняя дивидендная доходность за пять лет также разная для всех объектов: от 2,9 до 15,7% годовых.

Документы на каждый объект недвижимости в описаниях оказались разные. Там я нашла информацию об этих объектах и наложенных на них ограничениях. Объекты можно проверить на сайте Росреестра по кадастровым номерам.

Иногда для проверки объектов платформа привлекает экспертов. Например, заключение об оценке рисков по объекту «Пятерочка» в Орехово-Зуеве подготовлено юридической компанией «Фривайзер».

В инвестиционных предложениях «Симпл-эстейт» пишет, что для каждого объекта, кроме двух офисов в БЦ «Нео-гео», уже найдены арендаторы с подписанными долгосрочными договорами аренды. Правда, судя по переписке с компанией, здесь придется поверить на слово.

Представитель компании ответил, что договоры аренды подписываются только после сделки купли-продажи объекта. До этого есть только условия этих договоров — и арендатор в любой момент может отказаться от подписания договора. Это увеличивает риск для инвестора.

С одной стороны, платформа старается минимизировать риски для инвесторов: проверяет объекты недвижимости с привлечением экспертов. Это повышает надежность инвестиций. C другой — информацию о долгосрочных договорах аренды мне подтвердить не удалось. Это говорит не в пользу компании.

Коронакризис и попытка продажи квартиры

2020 год внес коррективы в мои планы. Во время коронавирусного кризиса меня не уволили, но доход на основном месте работы просел. Зато я нашел сразу несколько новых источников дохода.

Кроме того, я начал резко резать расходы:

1. Рефинансировал кредит на первую квартиру, снизив ежемесячный платеж в два раза — до 10 000 Р в месяц, а сейчас вообще подумываю о кредитных каникулах.
2. На изоляции, пока было много времени, разобрался со своими многочисленными счетами на коммунальные услуги: у меня бывшая коммунальная квартира, каждый месяц я получаю 16 платежек. Успел посудиться с управляющей компанией и выставить ей существенный штраф. В общем, там, где было возможно, я старался снизить расходы и повысить инвестиционный денежный поток.

Не вложись мы в стройку в феврале 2020, за этот год деньги проели бы почти наверняка. А так — вынуть их было сложно, пришлось крутиться и что-то придумывать.

В октябре 2020 года я увидел, что квартира подорожала, и выставил ее на продажу за 5,4 млн рублей.

Из пяти интересующихся покупателей в октябре 2020 с двумя мы встретились. Один внес за квартиру залог — 30 000 Р, а потом пропал на десять дней. После этого он вышел на связь и сказал, что от покупки отказывается. На все это время я снимал объявление, так как у меня уже был залог. Решив, что это знак, я отложил продажу до лучших времен. Залог остался мне.

Методы оценки стартапа на разных этапах развития

Метод фиксированной стоимости. Его обычно применяют акселераторы и бизнес-ангелы, финансирующие стартапы на самых ранних стадиях. Так как уровень неопределенности в этот период максимально высок, инвестор применяет единую оценку для всех прошедших его отбор стартапов.

Например, знаменитый американский акселератор Y Combinator обычно инвестирует в стартапы 125 000 $⁣ (Р

) в обмен на долю бизнеса 7%. При этом отбор проходят не более 1% от всех претендентов.

Например, согласно своему финансовому плану, стартап планирует, что через три года его рыночная оценка составит 100 млн долларов. Инвестор готов вложиться, если с учетом всех рисков он сможет увеличить свои вложения как минимум в 20 раз.

Тогда текущая оценка стартапа с учетом привлекаемых инвестиций составит: 100 000 000 $ / 20 = 5 000 000 $.

Если стартап привлекает инвестиции на сумму 500 000 $, его оценка до привлечения инвестиций (она называется pre-money) будет 5 000 000 $ − 500 000 $ = 4 500 000 $. И доля инвестора соответственно: 500 000 $ / 4 500 000 $ = 11%.

В финансовом моделировании есть правило, согласно которому срок планирования в модели должен быть не меньше, чем окупаемость инвестиций в проект. Поэтому для капиталоемких проектов, которые требуют многомиллионных инвестиций в строительство или запуск производства, модель будет рассчитываться на 5—7 лет и более. А для небольшого магазина или онлайн-школы будет достаточно прогноза на 3 года.

Суть метода такова: прогнозируемый денежный поток компании дисконтируется, то есть уменьшается, на стоимость привлечения в проект инвестиций — так называемая ставка дисконтирования. Это уменьшение производится по определенной формуле, расчет которой проще всего осуществить с помощью функции в «Экселе» ЧПС — чистая приведенная стоимость.

Например, компания «Ромашка» построила финансовую модель.

Насколько стоит доверять прогнозам специалистов

Ситуация на рынке в феврале 2020 года была пессимистичной: несмотря на введение эскроу-счетов предыдущим летом и снижающиеся ставки, ажиотажа не наблюдалось и все аналитики в один голос утверждали, что рынок ждет если не падение, то стагнация.

Ни про ковид, ни про политику тогда еще ничего не было известно. Зато я прекрасно понимал, что деньги под подушкой съест инфляция.

Покупка недвижимости с целью инвестирования

Недвижимость – самый популярный среди российских инвесторов способ вложения денег. Она дает малорисковые инвестиции, статус, пенсию, место для жизни. Даже с учетом постоянного роста налоговых платежей покупка жилья становится более выгодной, чем размещение денег на депозите в банке.

Единственный момент – чтобы купить жилую недвижимость, нужно будет вложить приличную сумму денег. Зато вы сможете выбирать – район, тип жилья, стадию сдачи проекта (стройка или готовый дом). Много хороших вариантов вы найдете на сайте сервиса ДомКлик. Они актуальны для 2021 года.

Полезный совет. Если сумма для инвестирования на руках сравнительно небольшая, обратите внимание на акции. С ними можно выбрать любой размер портфеля. В квартиру можно вкладываться только целиком, зато при ограниченном бюджете можно сэкономить, купив жилье на стадии строительства.

Кроме жилой недвижимости, есть еще коммерческая – она тоже подходит для вложений средств. Обычно коммерческие помещения находятся на первых этажах многоквартирных домов. В старом фонде подобные объекты практически не востребованы (площади есть, но много юридических рисков), зато в новых это популярный вариант.

В новостройках девелоперы обязаны предоставлять первые этажи под банки, аптеки, магазины, прочие предприятия. Диапазон площадей большой, в среднем – 30-150 квадратов. Спрос на такие объекты большой, в долгосрочной перспективе инвестиции выгод приносят немало.

Раньше инвесторы активно вкладывали средства в покупку офисов блоками – до пандемии такой вариант организации рабочего пространства пользовался спросом. Но после коронавируса и карантина приличная часть сотрудников ушла на удаленку. Действующие БЦ массово переоборудуют в коворкинговые центры – вот это востребованный сегодня сегмент.

Прогноз по финмодели компании «ромашка»

Инвестор готов вложиться в проект, если доходность на инвестиции составит 35% годовых. Такую ставку дисконтирования мы и будем использовать в нашей формуле в «Экселе»: ЧПС (35%;-50;30;100) = 20 000 000 Р.

Полученные 20 млн рублей — это сумма денежного потока, который сгенерирует проект за 3 года сверх минимально приемлемой для инвестора 35%-й доходности, и она будет первой составной частью нашей оценки.

Далее делается предположение о темпе ежегодного прироста денежного потока за пределами взятого в модели периода. Ведь мы рассчитываем, что бизнес и через три года продолжит приносить выручку.

Cумма, которая останется после дисконтирования денежного потока на горизонте трех прогнозных лет с учетом терминальной стоимости за горизонтом планирования, и покажет итоговую оценку проекта.

Метод довольно непрост для неподготовленного человека, поэтому, чтобы не ошибиться при его применении, рекомендую обратиться за помощью к профессиональному финансисту или в консалтинговую компанию, оказывающую услуги финансового моделирования. Примеры таких компаний: «Альт-инвест», «Финэксперт».

Выбирая подрядчика, важно изучить его кейсы работы со стартапами и отзывы от клиентов, а также убедиться, что он работает в соответствии с принципами международного стандарта финансового моделирования FAST. Согласно этому стандарту, качественная финмодель должна быть гибкой (flexible), уместной для пользователя (appropriate), структурированной (structured) и прозрачной (transparent).

Метод мультипликаторов. Метод мультипликаторов называют еще сравнительным, что отражает его суть. Мультипликатор — это коэффициент соотношения оценки компании и ее финансовой метрики.

Для того чтобы оценить ваш проект этим методом, нужно подобрать информацию об инвестиционных сделках с компаниями-аналогами — конкурентами по отрасли или компаниями с похожей бизнес-моделью.

Например, компания-конкурент с годовой выручкой в 50 000 000 $ привлекла инвестиции на сумму 10 000 000 $, отдав за это инвестору долю бизнеса 10%. Это значит, что инвестор оценил компанию в 10 000 000 $ / 10% = 100 000 000 $ и мультипликатор к выручке будет 100 000 000 $ / 50 000 000 $ = 2. То есть инвестор оценил компанию в две годовые выручки.

Что в итоге. Какой бы подход к оценке вы ни применяли, стоит помнить хороший совет от акселератора Y Combinator всем стартапам:

Риски инвестиций в коммерческую недвижимость

При инвестициях в коммерческую недвижимость инвестор получает доход от сдачи объекта в аренду.

Главный риск для инвестора — вложить деньги в неликвидный объект, который не будет пользоваться спросом у арендаторов. Чтобы снизить этот риск, нужно понимать, насколько выгодно местоположение, в каком состоянии находится недвижимость, все ли в порядке с документами и страховкой. Еще один риск — отказ арендаторов от аренды из-за высокой цены или других невыгодных условий.

Инвестиционные площадки, работающие с недвижимостью, обычно берут на себя всю работу по выбору ликвидных объектов, их проверке и анализу конкурентного окружения. Но это не гарантия безубыточности — хотя бы потому, что на рынок недвижимости может повлиять нестабильная экономическая ситуация. Нужно быть готовым к тому, что такие инвестиции — это все равно риск.

Если верить сайту «Симпл-эстейта», компания предлагает инвесторам проверенные и ликвидные объекты недвижимости с долгосрочными договорами аренды. Если это так, риск инвестиций через «Симпл-эстейт» снижается.

Сложности оценки. кто такой инвестор

В своей оценке в компании «Этажи» опираются на опросы клиентов о целях покупки квартиры. К инвесторам относятся клиенты, приобретающие жилую недвижимость с целью последующей перепродажи на этапе роста цены, сдачи в долгосрочную или краткосрочную аренду, участвующие в специальных акциях девелоперов, подразумевающих софинансирование строительства, с целью получения прибыли в краткосрочной или долгосрочной перспективе.

Пока в договорах долевого участия, купли-продажи или уступки прав нет графы «цель приобретения», точное число инвестиционных сделок нам известно не будет, сказала председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. По ее словам, в самом широком смысле недвижимость, приобретенная не для личного пользования, а для заработка на росте стоимости, сохранения накоплений или получения пассивного дохода, может считаться инвестицией.

В компании «Метриум» отмечают, что однозначно назвать покупателя инвестором можно, если он единовременно купил более трех квартир. В Москве, по данным компании, в 2020 году доля подобных сделок составила 2% против 1% в 2021 году. Выявить инвестиционные сделки можно также на основе договоров уступки прав требования — продаже квартиры до ввода новостройки в эксплуатацию.

Человек может выйти из проекта по разным причинам, но чаще всего не дожидаются ввода в эксплуатацию именно инвесторы, поясняют аналитики. Специалисты IT-платформы bnMap.pro проанализировали 141 тыс. сделок в столице в 2020 году и насчитали около 5,8 тыс. уникальных продавцов, совершивших уступки, — это 4,1% от общего числа.

Есть и «неотслеживаемые инвесторы» — физлица, купившие квартиру для получения пассивного дохода, для перепродажи на вторичном рынке спустя пять — семь лет после сдачи дома и просто воспользовавшиеся возможностью оформить ипотеку по самым низким за всю историю российского рынка ставкам в целях сбережения средств.

Долю таких покупателей можно оценивать только очень приблизительно — в 10%, говорит Ирина Доброхотова. Три — пять лет назад доля таких инвесторов в Москве оценивалась в компании в 5%, хотя до конца 2021 года их было не менее 25%. По инвестиционной привлекательности рынок недвижимости сейчас ближе к первой половине 2021-х, чем к депрессивному периоду 2021–2021 годов, считает Ирина Доброхотова.

Таблица сравнения вариантов моих вложений

По итогам сравнения я решил вложиться в новостройки. Подкупило введение системы эскроу-счетов и очень выгодная процентная ставка: можно взять длинные регулярно дешевеющие деньги в большом количестве на 20—30 лет по ставке меньше 5%. До этого момента в нашей стране я таких предложений не встречал.

Как видно из таблицы, если бы я рассматривал в тот момент акции, вложился бы в них.

Если говорить о сложном проценте, то в новостройках помимо стандартного удорожания на 9% в год были еще два фактора:

1. Должно было подорожать тело кредита: 9% (подорожание новостроек) − 4,5% (проценты по кредиту) = чистые 4,5% на заемный капитал в 4 млн рублей.
2. А еще, как правило, квартиры дополнительно дорожают в процессе стройки. Я взял консервативную оценку в 10%.

Но прогнозировать это было сложно, и я решил считать по факту, через год.