Курсовая работа: Принципы и этапы оценки эффективности инвестиционных проектов —

Понятие инвестиционного проекта и классификация

Инвестиционный проект

– обоснование экономической целесообразности, объёма и сроков осуществления капитальных вложений, в том числе необходимая проектно — сметная документация, и описание практических действий по осуществлению инвестиций.

В самом общем виде инвестиционный проект обычно означает план вложения капитала в конкретные объекты предпринимательской деятельности с целью последующего получения прибыли, достаточной по размеру для удовлетворения требований инвестора. По своему содержанию такой план включает систему технико-технологических, организационных, расчетно-финансовых и правовых, целенаправленно подготовленных материалов, необходимых для формирования и последующего функционирования объекта предпринимательской деятельности.

В дальнейшем под инвестиционным проектом (ИП) будет пониматься любое мероприятие (предложение), направленное на достижение определенных целей (экономического или внеэкономического характера) и требующее для своей реализации расхода или использования капиталообразующих инвестиций.

С помощью инвестиционного проекта решается важная задача по выяснению и обоснованию технической возможности и экономической целесообразности создания объекта предпринимательской деятельности избранной целевой направленности. Осознанное решение об инвестировании в объекты предпринимательской деятельности может быть принято лишь на основе тщательно проработанного инвестиционного проекта.

Жизненный цикл инвестиционного проекта представлен на рисунке 1.1. Во времени инвестиционный проект охватывает период от момента зарождения идеи о создании или развитии производства, его преобразовании, до завершения жизненного цикла создаваемого объекта. Этот период включает 3 фазы: предынвестиционную, инвестиционную и эксплуатационную (рис 1.)

Курсовая работа: Принципы и этапы оценки эффективности инвестиционных проектов -

Эксплуатационная фаза

Курсовая работа: Принципы и этапы оценки эффективности инвестиционных проектов -Курсовая работа: Принципы и этапы оценки эффективности инвестиционных проектов -

Инвестиционная фаза

Инвестиции

Рис 1. Жизненный цикл инвестиционного проекта[2]

Проекты принято подразделять на тактические и стратегические. К числу последних обычно относятся проекты, предусматривающие изменение формы собственности (создание арендного предприятия, акционерного общества, частного предприятия, совместного предприятия и т.д.), или кардинальное изменение характера производства (выпуск новой продукции, переход к полностью автоматизированному производству, и т.п.).

Для отечественной практики понятие проекта не является новым. Его отличительное качество прежних времен заключалось в том, что основные направления развития предприятия, как правило, определялись на вышестоящем, по отношению к предприятию, уровне управления экономикой отрасли.

В новых экономических условиях предприятие в лице его собственников и высшего состава управления должно само беспокоиться о своей дальнейшей судьбе, решая самостоятельно все стратегические и тактические вопросы. Такая деятельность в области инвестиционного проектирования должна быть специальным образом организована.

Общая процедура упорядочения инвестиционной деятельности предприятия по отношению к конкретному проекту формализуется в виде так называемого проектного цикла, который имеет следующие этапы[3]
.

1. Формулировка проекта (иногда используется термин “идентификация”). На данном этапе высший состав руководства предприятия анализирует текущее состояние предприятия и определяет наиболее приоритетные направления его дальнейшего развития. Результат данного анализа оформляется в виде некоторой бизнес идеи, которая направлена на решение наиболее важных для предприятия задач.

Уже на этом этапе необходимо иметь более или менее убедительную аргументацию в отношении выполнимости этой идеи. На данном этапе может появиться несколько идей дальнейшего развития предприятия. Если все они представляются в одинаковой степени полезными и осуществимыми, то далее производится параллельная разработка нескольких инвестиционных проектов с тем, чтобы решение о наиболее приемлемых из них сделать на завершающей стадии разработки.

2. Разработка (подготовка) проекта. После того, как бизнес идея проекта прошла свою первую проверку, необходимо развивать ее до того момента, когда можно будет принять твердое решение. Это решение может быть как положительным, так и отрицательным. На этом этапе требуется постепенное уточнение и совершенствование плана проекта во всех его измерениях — коммерческом, техническом, финансовом, экономическом, институциональном и т.д.

Вопросом чрезвычайной важности на этапе разработки проекта является поиск и сбор исходной информации для решения отдельных задач проекта. Необходимо сознавать, что от степени достоверности исходной информации и умения правильно интерпретировать данные, появляющиеся в процессе проектного анализа, зависит успех реализации проекта.

3. Экспертиза проекта. Перед началом осуществления проекта его квалифицированная экспертиза является весьма желательным этапом жизненного цикла проекта. Если финансирование проекта проводится с помощью существенной доли стратегического инвестора (кредитного или прямого), инвестор сам проведет эту экспертизу, например с помощью какой-либо авторитетной консалтинговой фирмы, предпочитая потратить некоторую сумму на этом этапе, нежели потерять большую часть своих денег в процессе выполнения проекта.

4. Осуществление проекта. Стадия осуществления охватывает реальное развитие бизнес идеи до того момента, когда проект полностью входит в эксплуатацию. Сюда входит отслеживание и анализ всех видов деятельности по мере их выполнения и контроль со стороны надзирающих органов внутри страны и/или иностранного или отечественного инвестора.

Данная стадия включает также основную часть реализации проекта, задача которой, в конечном итоге, состоит в проверке достаточности денежных потоков, генерируемых проектом для покрытия исходной инвестиции и обеспечения желаемой инвесторами отдачи на вложенные деньги.

5. Оценка результатов. Оценка результатов производится как по завершению проекта в целом, так и в процессе его выполнения. Основная цель этого вида деятельности заключается в получении реальной обратной связи между заложенными в проект идеями и степенью их фактического выполнения.

В составе реальных инвестиционных проектов наибольшее значение имеют проекты, осуществляемые посредством капитальных вложений.

Данные инвестиционные проекты могут быть классифицированы по различным критериям[4]
:

1. По масштабу инвестиций

— мелкие

— традиционные

— крупные

— мегапроекты

2. По поставленным целям

— снижение издержек

— снижение риска

— доход от расширения

— выход на новые рынки сбыта

— диверсификация деятельности

— социальный эффект

— экологический эффект

3. По степени взаимосвязи

— независимые

— альтернативные

— комплементарные

— замещаемые

4. По степени риска

— рисковые

— безрисковые

5. По срокам

— краткосрочные

— долгосрочные

6. По типу денежного потока:

— ординарные

— неординарные

Цели, которые ставятся при оценке проектов, могут быть разными, а результаты, получаемые при реализации мероприятий по их достижению, не обязательно носят характер очевидной прибыли. Могут быть проекты, сами по себе убыточные (в экономическом смысле), но приносящие косвенный доход за счет обретения стабильности в обеспечении сырьем и полуфабрикатами, выхода на новые рынки сырья и сбыта продукции, достижения некоторого социального эффекта, снижения затрат по другим проектам и производствам и др.

Так, во многих экономически развитых странах остро ставят вопрос об охране окружающей среды и обеспечении безопасности продукции компаний для пользователей и природы; нередко крупные компании включают в аналитические разделы своих годовых отчетов соответствующую информацию о капитальных и эксплуатационных затратах в этом направлении.

Инвестиционные проекты могут быть кратко- и долгосрочными. К краткосрочным относятся проекты со сроком реализации до двух лет, к долгосрочным – со сроком реализации свыше 2 лет.

Инвестиционные проекты различаются по степени риска. Считается, что наименее рискованны проекты, выполняемые по государственному заказу (государство почти наверняка обеспечит и необходимое финансирование, и соответствующее потребление продукции, производимой в ходе запуска проекта), а наиболее рискованны проекты, связанные с созданием новых производств и технологий.

2.
МЕТОДЫ ОЦЕНКИ ЭФФЕКТИВНОСТИ

Курсовая работа: Принципы и этапы оценки эффективности инвестиционных проектов -

Международная практика обоснования инвестиционных проектов использует несколько показателей, позволяющих подготовить решение о целесообразности (нецелесообразности) вложения средств.

Эти показатели можно объединить в две группы[5]
:

1. Показатели, определяемые на основании использования концепции дисконтирования:

— чистая текущая стоимость;

— индекс доходности дисконтированных инвестиций;

— внутренняя норма доходности;

— срок окупаемости инвестиций с учетом дисконтирования;

— максимальный денежный отток с учетом дисконтирования.

2. Показатели, не предполагающие использования концепции дисконтирования:

— простой срок окупаемости инвестиций;

— показатели простой рентабельности инвестиций;

— чистые денежные поступления;

— индекс доходности инвестиций;

— максимальный денежный отток.

Простые (рутинные) методы оценки инвестиций относятся к числу наиболее старых и широко использовались еще до того, как концепция дисконтирования денежных потоков приобрела всеобщее признание в качестве способа получения самой точной оценки приемлемости инвестиций.

Однако и по сей день эти методы остаются в арсенале разработчиков и аналитиков инвестиционных проектов. Причиной тому — возможность получения с помощью такого рода методов некоторой дополнительной информации. А это никогда не вредно при оценке инвестиционных проектов, так как позволяет снижать риск неудачного вложения денежных средств.

Простой срок окупаемости инвестиций

Простым сроком окупаемости инвестиций (payback period) называется продолжительность периода от начального момента до момента окупаемости. Начальным моментом обычно является начало первого шага или начало операционной деятельности. Моментом окупаемости называется тот наиболее ранний момент времени в расчетном периоде, после которого кумулятивные текущие чистые денежные поступления NV (k) становятся и в дальнейшем остаются неотрицательными.

Метод расчета срока окупаемости РР инвестиций состоит в определении того срока, который понадобится для возмещения суммы первоначальных инвестиций. Если сформулировать суть этого метода более точно, то он предполагает вычисление того периода, за который кумулятивная сумма (сумма нарастающим итогом) денежных поступлений сравнивается с суммой первоначальных инвестиций.

Формула расчета срока окупаемости имеет вид

(1)

где РР — срок окупаемости инвестиций (лет);

Ко
— первоначальные инвестиции;

CFcг
— среднегодовая стоимость денежных поступлений от реализации инвестиционного проекта.

Простой срок окупаемости является широко используемым показателем для оценки того, возместятся ли первоначальные инвестиции в течение срока их экономического жизненного цикла инвестиционного проекта.

Хотя простой срок окупаемости инвестиций рассчитать достаточно просто, что, вероятно, и является причиной популярности этого показателя, при его применении возникает ряд проблем. Cсущественные недостатки показателя простой окупаемости:

— он не связан с экономическим сроком жизни инвестиций и поэтому не может быть реальным критерием прибыльности.

— другой недостаток показателя простой окупаемости заключается в том, что он внутренне подразумевает одинаковый уровень ежегодных денежных поступлений от текущей хозяйственной деятельности. Проекты с растущими или снижающимися поступлениями денежных средств не могут должным образом быть оценены с помощью этого показателя.

Инвестиции в новый продукт, например, могут приносить денежные поступления, которые будут медленно расти на ранних стадиях, но которые далее на последующих стадиях экономического жизненного цикла продукта растут более стремительно. Замена машин, наоборот, обычно будет порождать постоянно прирост операционных издержек, по мере того, как существующая машина будет изнашиваться.

Модификацией показателя простой окупаемости является показатель, использующий в знаменателе величину средней чистой прибыли (т.е. после уплаты налогов) вместо общей суммы поступлений денежных средств после уплаты налогов

(2)

где Пчс.г.
— среднегодовая чистая прибыль.

Преимущество этого показателя заключается в том, что приращение прибыли на вложенные инвестиции не учитывает ежегодных амортизационных отчислений.

Этот показатель показывает, за сколько лет будет получена чистая прибыль, которая по сумме будет равна величине первоначально авансированного капитала.

Показатель простой окупаемости инвестиций завоевал широкое признание благодаря своей простоте и легкости расчета даже теми специалистами, которые не обладают финансовой подготовкой.

Пользуясь показателем простой окупаемости, надо всегда помнить, что он хорошо работает только при справедливости следующих допущений:

1) все сопоставляемые с его помощью инвестиционные проекты имеют одинаковый экономический срок жизни;

2) все проекты предполагают разовое вложение первоначальных инвестиций;

3) после завершения вложения средств инвестор начинает получать примерно одинаковые ежегодные денежные поступления на протяжении всего периода экономической жизни инвестиционных проектов.

Использование в России показателя простой окупаемости как одного из критериев оценки инвестиций имеет еще одно серьезное основание наряду с простотой расчета и ясностью для понимания. Этот показатель довольно точно сигнализирует о степени рискованности проекта.

Управляющие полагают, что чем больший срок нужен хотя бы для возврата инвестированных сумм, тем больше шансов на неблагоприятное развитие ситуации, способное опрокинуть все предварительные аналитические расчеты. Кроме того, чем короче срок окупаемости, тем больше денежные поступления в первые годы реализации инвестиционного проекта, а значит, и лучше условия для поддерживания ликвидности фирмы.

Таким образом, наряду с указанными достоинствами метод расчета простого срока окупаемости обладает очень серьезными недостатками, так как игнорирует три важных обстоятельства:

1) различие ценности денег во времени;

2) существование денежных поступлений и после окончания срока окупаемости;

3) разные по величине денежные поступления от хозяйственной деятельности по годам реализации инвестиционного проекта.

Именно поэтому расчет срока окупаемости не рекомендуется использовать как основной метод оценки приемлемости инвестиций. К нему целесообразно обращаться только ради получения дополнительной информации, расширяющей представление о различных аспектах оцениваемого инвестиционного проекта.

Показатели простой рентабельности инвестиций

Показатель расчетной нормы прибыли (Accounting Rate of Return) является обратным по содержанию сроку окупаемости капитальных вложений.

Расчетная норма прибыли отражает эффективность инвестиций в виде процентного отношения денежных поступлений к сумме первоначальных инвестиций

Курсовая работа: Принципы и этапы оценки эффективности инвестиционных проектов -

где ARR — расчетная норма прибыли инвестиций,

CFс.г.
— среднегодовые денежные поступления от хозяйственной деятельности,

Ко
— стоимость первоначальных инвестиций.

Этому показателю присущи все недостатки, свойственные показателю срока окупаемости. Он принимает в расчет только два критических аспекта, инвестиции и денежные поступления от текущей хозяйственной деятельности и игнорирует продолжительность экономического срока жизни инвестиций.

Разновидностью показателя расчетной рентабельности инвестиций является показатель, где в качестве числителя стоит среднегодовая чистая прибыль (после уплаты налогов, но до процентных платежей).

Курсовая работа: Принципы и этапы оценки эффективности инвестиционных проектов -

где Пчс.г.
— среднегодовая чистая прибыль

Расчетная рентабельность инвестиций может быть определена также на основе среднегодовой валовой прибыли (Пвсг
) до уплаты процентных и налоговых платежей:

Курсовая работа: Принципы и этапы оценки эффективности инвестиционных проектов -

Что касается стоимости первоначальных инвестиций, по отношению к которой определяется рентабельность, то она может в формулах (4) и (5) иметь два значения:

Курсовая работа: Принципы и этапы оценки эффективности инвестиционных проектов -

— средняя стоимость между стоимостью на начало и конец расчета периода.

Отсюда формула для расчета рентабельности инвестиций будет иметь вид

Курсовая работа: Принципы и этапы оценки эффективности инвестиционных проектов -Курсовая работа: Принципы и этапы оценки эффективности инвестиционных проектов -

ARR, рассчитанная по формулам (4) — (6а), будет иметь различные значения, поэтому при подготовке или анализе инвестиционного проекта необходимо оговаривать, по какой методике этот показатель рассчитывается.

Применение показателей расчетной рентабельности основано на сопоставлении его расчетного уровня со стандартными для фирмы уровнями рентабельности.

Использование ARR по сей день во многих фирмах и странах мира объясняется рядом достоинств этого показателя.Во-первых, он прост и очевиден при расчете, а также не требует использования таких изощренных приемов, как дисконтирование денежных потоков.

Во-вторых, показатель ARR удобен для встраивания его в систему стимулирования руководящего персонала фирм. Именно поэтому те фирмы, которые увязывают системы поощрения управляющих своих филиалов и подразделений с результативностью их инвестиций, обращаются к ARR. Это позволяет задать руководителям среднего звена легкопонимаемую ими систему ориентиров инвестиционной деятельности.

Слабости же показателя расчетной рентабельности инвестиций являются оборотной стороной его достоинств.

Во-первых, так же, как показатель периода окупаемости, ARR не учитывает разноценности денежных средств во времени, поскольку средства, поступающие, скажем на 10-й год после вложения средств, оцениваются по тому же уровню рентабельности, что и поступления в первом году.

Во-вторых, этот метод игнорирует различия в продолжительности эксплуатации активов, созданных благодаря инвестированию.

В-третьих, расчеты на основе ARR носят более «витринный» характер, чем расчеты на основе показателей, использующих данные о денежных потоках. Последние показывают реальное изменение ценности фирмы в результате инвестиций, тогда как ARR ориентирована преимущественно на получение оценки проектов, адекватной ожиданиям и требованиям акционеров и других лиц и фирм «со стороны».

Читайте также:  Во что вкладывают деньги иностранцы в США и Европе

Чистые денежные поступления

Чистыми денежными поступлениями (Net Value, NV) (другие названия — ЧДП, чистый доход, чистый денежный поток) называется накопленный эффект (сальдо денежного потока) за расчетный период:

где Пm
— приток денежных средств на m-м шаге;

Оm
— отток денежных средств на m-м шаге.

Суммирование распространяется на все шаги расчетного периода.

Для оценки эффективности инвестиционного проекта за первые (К) шагов расчетного периода рекомендуется использовать показатель текущих чистых денежных поступлений (накопленного сальдо)

Индекс доходности инвестиций

Индекс доходности инвестиций (ИД) — отношение суммы элементов денежного потока от операционной деятельности к абсолютной величине суммы элементов денежного потока от инвестиционной деятельности. Он равен увеличенному на единицу отношению ЧДП к накопленному объему инвестиций.

Формулу для расчета ИД можно определить, используя формулу (7), предварительно преобразовав ее в следующий вид

где Курсовая работа: Принципы и этапы оценки эффективности инвестиционных проектов -

Тогда формулу для определения индекса доходности можно представить в виде

Если принять ряд допущений, то можно показать графическую интерпретацию индекса доходности (рис. 1).

Эти допущения состоят в следующем:

— инвестиции в проект для создания активов производятся только в начальный период (tu
);

— предприятие не имеет убытков в период освоения производства или освоения рынка сбыта производимой продукции;

— мы пренебрегаем ликвидационной стоимостью активов.

Используя формулу (10) можно представить формулу для определения индекса доходности в виде

Таким образом, индекс доходности (ИД) есть не что иное, как показатель рентабельности инвестиций, определенный относительно суммарных показателей ЧДП и инвестиций за экономический срок их жизни.

При расчете индекса доходности могут учитываться либо все капиталовложения за расчетный период, включая вложения в замещение выбывающих основных фондов, либо только первоначальные капиталовложения, осуществляемые до ввода предприятия в эксплуатацию (соответствующие показатели будут, конечно, иметь различные значения).

Индекс доходности инвестиций превышает 1, если, и только если, для этого потока чистые денежные поступления имеют положительные значения.

Максимальный денежный отток (Cash Outflow)

Максимальный денежный отток (Cash Outflow), называемый в отечественных источниках потребностью финансирования (ПФ) — это максимальное значение абсолютной величины отрицательного накопленного сальдо от инвестиционной и операционной деятельности. Величина ПФ показывает минимальный объем внешнего финансирования проекта, необходимый для обеспечения его финансовой реализуемости. Поэтому ПФ называют еще капиталом риска.

Термин внешнее финансирование в отличие от внутреннего предполагает любые источники финансирования (собственные и привлеченные), внешние по отношению к проекту, тогда как внутреннее финансирование осуществляется в процессе реализации проекта за счет получения чистой прибыли и амортизационных отчислений.

Чистая текущая стоимость

Важнейшим показателем эффективности инвестиционного проекта является чистая текущая стоимость (другие названия ЧТС – интегральный экономический эффект, чистая текущая приведенная стоимость, чистый дисконтированный доход, Net Present Value, NPV) — накопленный дисконтированный эффект за расчетный период. ЧТС рассчитывается по следующей формуле:

где Пm
— приток денежных средств на m-м шаге;

Om
— отток денежных средств на m-м шаге;

Курсовая работа: Принципы и этапы оценки эффективности инвестиционных проектов -

На практике часто пользуются модифицированной формулой:

где Курсовая работа: Принципы и этапы оценки эффективности инвестиционных проектов -m
на том же шаге.

Для оценки эффективности инвестиционного проекта за первые (К) шагов расчетного периода рекомендуется использовать показатель текущей ЧТС (накопленное дисконтированное сальдо):

Чистая текущая стоимость используется для сопоставления инвестиционных затрат и будущих поступлений денежных средств, приведенных в эквивалентные условия.

Для определения чистой текущей стоимости прежде всего необходимо подобрать норму дисконтирования и, исходя из ее значения, найти соответствующие коэффициенты дисконтирования за анализируемый расчетный период.

После определения дисконтированной стоимости притоков и оттоков денежных средств чистая текущая стоимость определяется как разность между указанными двумя величинами. Полученный результат может быть как положительным, так и отрицательным.

Таким образом, чистая текущая стоимость показывает, достигнут ли инвестиции за экономический срок их жизни желаемого уровня отдачи:

— положительное значение чистой текущей стоимости показывает, что за расчетный период дисконтированные денежные поступления превысят дисконтированную сумму капитальных вложений и тем самым обеспечат увеличение ценности фирмы;

— наоборот, отрицательное значение чистой текущей стоимости показывает, что проект не обеспечит получения нормативной (стандартной) нормы прибыли и, следовательно, приведет к потенциальным убыткам.

Наиболее эффективным является применение показателя чистой текущей стоимости в качестве критериального механизма, показывающего минимальную нормативную рентабельность (норму дисконта) инвестиций за экономический срок их жизни. Если ЧТС является положительной величиной, то это означает возможность получения дополнительного дохода сверх нормативной прибыли, при отрицательной величине чистой текущей стоимости прогнозируемые денежные поступления не обеспечивают получения минимальной нормативной прибыли и возмещения инвестиций.

Несмотря на все эти преимущества оценки инвестиций, метод чистой текущей стоимости не дает ответа на все вопросы, связанные с экономической эффективностью капиталовложений. Этот метод дает ответ лишь на вопрос, способствует ли анализируемый вариант инвестирования росту ценности фирмы или богатства инвестора вообще, но никак не говорит об относительной мере такого роста.

А эта мера всегда имеет большое значение для любого инвестора. Для восполнения такого пробела используется иной показатель — метод расчета рентабельности инвестиций.

Индекс доходности дисконтированных инвестиций

Индекс доходности дисконтированных инвестиций (другие названия — ИДД, рентабельность инвестиций, Profitability Index, PI) — отношение суммы дисконтированных элементов денежного потока от операционной деятельности к абсолютной величине дисконтированной суммы элементов денежного потока от инвестиционной деятельности. ИДД равен увеличенному на единицу отношению ЧТС (NPV) к накопленному дисконтированному объему инвестиций.

Формула для определения ИДД имеет следующий вид:

или

При расчете ИДД могут учитываться либо все капиталовложения за расчетный период, включая вложения в замещение выбывающих основных фондов, либо только первоначальные капитальные вложения, осуществляемые до ввода предприятия в эксплуатацию. В этом случае соответствующие показатели будут иметь различные значения.

Индексы доходности дисконтированных инвестиций превышают 1, если и только если для этого потока чистая текущая стоимость положительна.

Внутренняя норма доходности

Внутренняя норма доходности (другие названия — ВНД, внутренняя норма дисконта, внутренняя норма прибыли, внутренний коэффициент эффективности, Internal Rate of Return, IRR).

В наиболее распространенном случае инвестиционных проектов, начинающихся с (инвестиционных) затрат и имеющих положительное значение чистых денежных поступлений, внутренней нормой доходности называется положительное число Курсовая работа: Принципы и этапы оценки эффективности инвестиционных проектов -Курсовая работа: Принципы и этапы оценки эффективности инвестиционных проектов -

— то число единственное.

В более общем случае внутренней нормой доходности называется такое положительное число Курсовая работа: Принципы и этапы оценки эффективности инвестиционных проектов -Курсовая работа: Принципы и этапы оценки эффективности инвестиционных проектов -

Если вернуться к описанным выше уравнениям (12) и (13), то ВНД — это значение нормы дисконта (Е) в этих уравнениях, при которой чистая текущая стоимость будет равна нулю, т. е.:

Для того чтобы легче разобраться в категории ВНД, речь будет идти о таких инвестиционных проектах, при реализации которых:

— надо сначала осуществить затраты денежных средств (допустить отток средств) и лишь потом можно рассчитывать на денежные поступления (притоки средств);

— денежные поступления носят кумулятивный характер, причем их знак меняется лишь однажды (т.е. сначала они могут быть отрицательными, но, став затем положительными, будут оставаться такими на протяжении всего расчетного периода).

ВНД — это та величина нормы дисконта (Е), при которой кривая изменения ЧТС пересекает горизонтальную ось, т.е. интегральный экономический эффект (NPV) оказывается равным нулю. Найти величину ВНД можно с помощью таблиц коэффициентов приведения.

Срок окупаемости инвестиций с учетом дисконтирования

Сроком окупаемости инвестиций с учетом дисконтирования называется продолжительность периода от начального момента до момента окупаемости с учетом дисконтирования. Моментом окупаемости с учетом дисконтирования называется тот наиболее ранний момент времени в расчетном периоде, после которого текущая чистая текущая стоимость ЧТС (K) становится и в дальнейшем остается неотрицательной (рис. 2).

Рис. 2. Графическая интерпретация срока окупаемости инвестиций с учетом дисконтирования

Савчук В.П. Оценка эффективности инвестиционных проектов- М.: Финансы и статистика,2005

7. Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов (вторая редакция). — М.: Экономика, 2000.

8. Елена Бреслав. Выгодно или не выгодно, когда и кому. — Латвияс Экономистс, — №1, 2005

1. Описание проекта и анализ местоположения

Земельный участок, на котором предполагается осуществление строительства, расположен в Приморской районе г. Санкт- Петербурга, по адресу: Приморский пр. 52

Основные характеристика проекта, с точки зрения его местоположения:

Основным преимуществом местоположения объекта является большой транспортный поток и близость к стратегическим выездам из города. К основным недостаткам можно отнести удаленность от центра и станций метрополитена, а также расположение на границе жилого массива.

2. Варианты реализации проекта и его технико-экономические показатели

С учетом проведенного анализа и полученных данных, были сформулированы основные варианты реализации проекта:

1. Строительство бизнес-центра класса «В» и передача функций по его эксплуатации профессиональной управляющей компании.

2. Строительство бизнес-центра класса «В», реализация части помещений (1 этаж), передача функций по эксплуатации объекта профессиональной управляющей компании.

3. Строительство бизнес-центра класса «В», и самостоятельное выполнение функций по его эксплуатации.

4. Строительство бизнес-центра класса «В», реализация части помещений (1 этаж), самостоятельное выполнение функций по его эксплуатации.

Для возможности сопоставления денежных потоков по вариантам реализации проекта, был установлен период анализа с 2006 по 2020 год. Капитализация стоимости объекта на конечный период определялась исходя из прогнозного ожидания стоимости м2
коммерческой площади объекта.

Ставка дисконтирования 16 %, применяемая в расчетах, обоснована текущими ставками по доходности альтернативных проектов с учетом рисковой премии, и применяется как профессиональными оценочными компаниями так и банковскими структурами (в частности банк «ПСБ») при анализе эффективности инвестиционных проектов (составляет 15-17 %, в зависимости от анализируемого проекта).

Основываясь на приведенную ниже классификацию бизнес-центров (таблица 1) и выявленных характеристик проекта, можно сделать вывод об отнесении предполагаемого объекта строительства к категории бизнес-центра класса «В».

Основные технико-экономические показатели по вариантам реализации проекта приведены в таблице 2.

Таблица 1.Классификация бизнес центров

Класс бизнес-центраХарактеристики, определяющие класс бизнес-центра
МестоположениеТип и технический уровень зданияУровень управляющей компании и сервиса
АИсторический центр города, престижные в деловом отношении части Центрального, Адмиралтейского, Петроградского, Василеостровского районов, с удобными подъездными путями, отличными видовыми характеристиками и развитой городской инфраструктурой.Отдельно стоящие специализированное здание, новое строительство или полностью после реконструкции, высокий уровень ремонтно-отделочных работ и внутренних коммуникаций (кондиционирование, отопление), оптоволоконные каналы связи, эффективная планировка этажей в виде офисных блоков, конференц-зал, кафе/ресторан, наличие парковки.Профессиональная управляющая компания с известным брендом (опыт работы компании или ее высшего менеджмента более 3-х лет), развернутая система дополнительных услуг, профессиональная служба безопасности, управления, обслуживания (служба эксплуатации и уборки) круглосуточная охрана и видеонаблюдение.
БТерритории исторического центра — части Центрального, Адмиралтейского, Петроградского, Василеостровского районов, не попадающие в категорию «А», и зоны, прилегающие к историческому центру Петербурга — части Выборгского, Красногвардейского, Приморского, Калининского районов, отличающиеся хорошим расположением — на набережных, вблизи магистралей.Отдельно стоящее специализированное здание, высотки.Уровень отделки (если существующее — капитальный ремонт), высокий уровень внутренних коммуникаций, оптоволоконные каналы связи, эффективная планировка этажей, конференц-зал, кафе (ресторан).
СУдаленные от центра города зоны с хорошей доступностью, расположенные около основных магистралей, метро.Размещение в административных зданиях, НИИ, различные состояния сдаваемых помещений — от ремонта «советского типа», до хорошего современного интерьера, обеспеченье телефонией.Внутренняя или внешняя управляющая компания, охрана, служба эксплуатации и уборки.

Таблица 2. Основные технико-экономические показатели по вариантам реализации проекта

ПоказательБизнес-центр класса «В», «Приморский»
Вариант 1. Передача функций по эксплуатации управляющей компанииВариант 2. Частичная реализация помещений в ходе строительства, передача функций по эксплуатации управляющей компанииВариант 3. Самостоятельная эксплуатацияВаринта.4. Частичная реализация в ходе строительства, самостоятельная эксплуатация
1Полезная площадь объекта м2
, в том числе:
6400
2— передаваемых в аренду6400522064005220
— реализуемых11801180
3Срок строительства, месяцев18
4Прогнозная себестоимоть строительства м2
коммерческой площади, евро
900
5Прогнозная цена продаж м2
полезной площади на момент реализации (2006 год), евро
11501150
6Прогнозная цена продаж м2
полезной площади на конечный период (2020 год), евро
1450
7Уровень арендных ставок, на момент начала эксплуатации объекта, м2
/месяц (2007 год), евро
26
8Расходы на эксплуатацию, на момент начала эксплуатации объекта м2
/месяц (2007 год), евро
8,26
9Стоимость услуг профессиональной управляющей компании, в % к валовому доходу, с учетом нагрузки объекта, в год5%
10Прогнозные затраты на управление при самостоятельной эксплуатации, в % к валовому доходу*, в год7%
11Прогнозная средневзвешенная недогрузка объекта, в % арендопригодной площади, в год7%
12Ожидаемый прирост затрат по эксплуатации объекта, % в год4%
13Ожидаемый темп прироста арендных ставок, % в год6%
14Ставка дисконтирования, применяемая в расчетах, годовая16%
* — под валовым доходом понимается, сумма денежных средств получаемых при сдаче объекта в аренду за вычетом затрат на эксплуатацию объекта (рекомендация ГУД)

3. Расчет эффективности инвестиционного проекта по вариантам

Для определения показателей, характеризующих инвестиционный проект, для сравнения возможных вариантов реализации и выбора наиболее эффективного необходимо определить денежный поток от инвестиционной, операционной и финансовой деятельности. Все показатели сведены в таблицы.

Таблица 3. Поступление денежных средств от сдачи в аренду (вариант 1 и 3)

ГодАрендная плата в месяц (евро за кв.м)Площадь сдаваемая в аренду (кв.м)Годовая арендная плата, евроКоэффициент заполняемостиГодовая арендная плата с учетом коэффициента заполняемости, евро
2006
200726,006400998400,000,93928512,00
200827,5664002116608,000,931968445,44
200929,2164002243604,480,932086552,17
202030,9764002378220,750,932211745,30
202032,8264002520913,990,932344450,01
202034,7964002672168,830,932485117,02

Таблица 4. Поступление денежных средств от сдачи в аренду

ГодАрендная плата в месяц (евро за кв.м)Площадь сдаваемая в аренду (кв.м)Годовая арендная плата, евроКоэффициент заполняемостиГодовая арендная плата с учетом коэффициента заполняемости, евро
2006
200726,005220814320,000,93757317,60
200827,5652201726358,400,931605513,31
200929,2152201829939,900,931701844,11
202030,9752201939736,300,931803954,76
202032,8252202056120,480,931912192,04
202034,7952202179487,700,932026923,57

В представленных выше таблицах был произведен расчет годовой арендной платы с учетом ожидаемого темпа прироста арендных ставок и коэффициента заполняемости. В таблице 3 рассмотрены варианты без частичной реализации, когда в аренду сдается вся площадь (6400 м2
), а в таблице 4 с учетом того, что в 2006 году часть площади (1180 м2
) была реализована.

Читайте также:  Трое из «Внуково»: кто будет контролировать третий по размеру аэропорт Москвы | Бизнес |

Таблица 5. Расчет эффективности инвестиционного проекта (вариант 1)

Показатели2006200720082009202020202020Итого
1.CF по инвест.деятельности
1.1оттоки5760000,005760000,00
1.2притоки
1.3CF по инвест деятельности ИТОГО5760000,005760000,00
2.CF по операционной деятельности
2.1Притоки:
— доход от сдачи помещений в аренду928512,001968445,442086552,172211745,302344450,012485117,02
— доход от условной реализации объекта9280000,009280000,00
2.2Оттоки:
— расходы на эксплуатацию317184,00659742,72686132,43713577,73742120,83771805,67
— затраты на управление (5%) управляющая компания)30566,4065435,1470020,9974908,3880116,4685665,57
— затраты на управление (команда компании)
— амортизация57600,00115200,00115200,00115200,00115200,00115200,00
— налог на имущество (2.2%)62726,40122918,40120384,00117849,60115315,20112780,80
2.3Операционный CF460435,201005149,181094814,751190209,591291697,521399664,98
2.4Налог на прибыль (20 %)92087,04202029,84218962,95238041,92258339,50279933,00
2.5Амортизация ( )57600,00115200,00115200,00115200,00115200,00115200,00
2.6Чистый операционный доход425948,16919319,35991051,801067367,671148558,0210514931,98
3.CF по операционной и инвестиционной деятельности-5760000,00425948,16919319,35991051,801067367,671148558,0210514931,98
3.1CF по операционной и инвестиционной деятельности нарастающим итогом-5760000,00-5334051,84-4414732,49-3423680,69-2356313,02-1207755,009307176,98
3.2Дисконт — фактор (16 %)1,000,860,740,640,550,480,41
3.3Дисконтированный CF по операционной и инвестиционной деятельности-5760000,00367196,69683204,03634924,94589497,66546843,424315772,39
3.4Дисконтированный CF по операционной и инвестиционной деятельности нарастающим итогом-5760000,00-5392803,31-4709599,28-4074674,34-3485176,67-2938333,251377439,14
4.PP — простой срок окупаемости инвестиций4 года 7 месяцев
5.DPP — дисконтированный срок окупаемости5 лет 2 месяца
6.NPV — чистая приведенная (текущая) стоимость1377439,14
7.IRR — внутренняя норма дохода21,31%
8.PI — индекс рентабельности инвестиций1,24

Таблица 6. Расчет эффективности инвестиционного проекта (вариант 2)

Показатели2006200720082009202020202020Итого
1.CF по инвест деятельности
1.1оттоки5 760 000,005 760 000,00
1.2притоки
1.3CF по инвест деятельности ИТОГО5 760 000,005 760 000,00
2.CF по операционной деятельности
2.1Притоки:
— доход от сдачи помещений в аренду757 317,601 605 513,311 701 844,111 803 954,761 912 192,042 026 923,57
— доход от реализации (продажи) 1180 кв.м. в 2006 году13570001 357 000,00
— доход от условной реализации объекта в 20207 569 000,007 569 000,00
2.2Оттоки:
— расходы на эксплуатацию258 703,20538 102,66559 626,76582 011,83605 292,31629 504,00
— затраты на управление (5%) управляющая компания)24 930,7253 370,5357 110,8761 097,1565 344,9969 870,97
— затраты на управление (команда компании)
— амортизация46 980,0093 960,0093 960,0093 960,0093 960,0093 960,00
— налог на имущество (2.2%)51 161,22100 255,3298 188,2096 121,0894 053,9691 986,84
2.3Операционный CF1 357 000,00375 542,46819 824,80892 958,28970 764,701 053 540,791 141 601,56
2.4Налог на прибыль (20 %)271 400,0075 108,49163 964,96178 591,66194 152,94210 708,16228 320,35
2.5Амортизация ( )46 980,0093 960,0093 960,0093 960,0093 960,0093 960,00
2.6Чистый операционный доход1 085 600,00347 413,97749 819,84808 326,62870 571,76936 792,638 576 241,40
3.CF по операционной и инвестиционной деятельности-4 674 400,00347 413,97749 819,84808 326,62870 571,76936 792,638 576 241,40
3.1CF по операционной и инвестиционной деятельности нарастающим итогом-4 674 400,00-4 326 986,03-3 577 166,19-2 768 839,57-1 898 267,81-961 475,18

7 614 766,23

3.2Дисконт — фактор (16 %)1,000,860,740,640,550,480,41
3.3Дисконтированный CF по операционной и инвестиционной деятельности-4 674 400,00299 494,80557 238,29517 860,65480 809,03446 019,163 520 051,86
3.4Дисконтированный CF по операционной и инвестиционной деятельности нарастающим итогом-4 674 400,00-4 374 905,20-3 817 666,91-3 299 806,26-2 818 997,22-2 372 978,061 147 073,80
4.PP — простой срок окупаемости инвестиций4 года 7 месяцев
5.DPP — дисконтированный срок окупаемости5 лет 2 месяца
6.NPV — чистая приведенная (текущая) стоимость1 147 073,80
7.IRR — внутренняя норма дохода21,44%
8.PI — индекс рентабельности инвестиций1,20

Таблица 7. Расчет эффективности инвестиционного проекта (вариант 3)

Показатели2006200720082009202020202020Итого
1.CF по инвест деятельности
1.1оттоки5 760 000,005 760 000,00
1.2притоки
1.3CF по инвест деятельности ИТОГО5 760 000,005 760 000,00
2.CF по операционной деятельности
— доход от сдачи помещений в аренду928 512,001 968 445,442 086 552,172 211 745,302 344 450,012 485 117,02
— доход от условной реализации объекта9 280 000,009 280 000,00
2.2Оттоки:
— расходы на эксплуатацию317 184,00659 742,72686 132,43713 577,73742 120,83771 805,67
— затраты на управление управляющая компания)
— затраты на управление (7 %) (команда компании)42 792,9691 609,1998 029,38104 871,73112 163,04119 931,79
— амортизация57 600,00115 200,00115 200,00115 200,00115 200,00115 200,00
— налог на имущество (2.2%)62 726,40122 918,40120 384,00117 849,60115 315,20112 780,80
2.3Операционный CF448 208,64978 975,131 066 806,361 160 246,241 259 650,941 365 398,75
2.4Налог на прибыль (20 %)89 641,73195 795,03213 361,27232 049,25251 930,19273 079,75
2.5Амортизация57 600,00115 200,00115 200,00115 200,00115 200,00115 200,00
2.6Чистый операционный доход416 166,91898 380,10968 645,081 043 396,991 122 920,7510 487 519,00
3.CF по операционной и инвестиционной деятельности-5 760 000,00416 166,91898 380,10968 645,081 043 396,991 122 920,7510 487 519,00
3.1CF по операционной и инвестиционной деятельности нарстающим итогом-5 760 000,00-5 343 833,09-4 445 452,98-3 476 807,90-2 433 410,91-1 310 490,169 177 028,84
3.2Дисконт — фактор (16 %)1,000,860,740,640,550,480,41
3.3Дисконтированный CF по операционной и инвестиционной деятельности-5 760 000,00358 764,58667 642,76620 569,91576 258,87534 637,184 304 520,95
3.4Дисконтированный CF по операционной и инвестиционной деятельности нарастающим итогом-5 760 000,00-5 401 235,42-4 733 592,66-4 113 022,75-3 536 763,88-3 002 126,701 302 394,25=C6:J6
4.PP — простой срок окупаемости инвестиций4 года 7 месяца
5.DPP — дисконтированный срок окупаемости5 лет 2 месяца
6.NPV — чистая приведенная (текущая) стоимость1 302 394,25
7.IRR — внутренняя норма дохода21,03%
8.PI — индекс рентабельности инвестиций1,23

Таблица 8. Расчет эффективности инвестиционного проекта (вариант 4)

Показатели2006200720082009202020202020Итого
1.CF по инвест деятельности
1.1оттоки5 760 000,005 760 000,00
1.2притоки
1.3CF по инвест деятельности ИТОГО5 760 000,005 760 000,00
2.CF по операционной деятельности
2.1Притоки:
— доход от сдачи помещений в аренду757 317,601 605 513,311 701 844,111 803 954,761 912 192,042 026 923,57
— доход от реализации 1180 кв.м. в 2006 году13570001 357 000,00
— доход от условной реализации объекта7 569 000,007 569 000,00
2.2Оттоки:
— расходы на эксплуатацию258 703,20538 102,66559 626,76582 011,83605 292,31629 504,00
— затраты на управление управляющая компания)
— затраты на управление (7 %) (команда компании)34 903,0174 718,7579 955,2185 536,0091 482,9897 819,36
— амортизация46 980,0093 960,0093 960,0093 960,0093 960,0093 960,00
— налог на имущество (2.2%)51 161,22100 255,3298 188,2096 121,0894 053,9691 986,84
2.3Операционный CF1 357 000,00365 570,17798 476,59870 113,93946 325,841 027 402,791 113 653,36
2.4Налог на прибыль (20 %)271 400,0073 114,03159 695,32174 022,79189 265,17205 480,56222 730,67
2.5Амортизация ( )46 980,0093 960,0093 960,0093 960,0093 960,0093 960,00
2.6Чистый операционный доход1 085 600,00339 436,14732 741,27790 051,15851 020,67915 882,238 553 882,69
3.CF по операционной и инвестиционной деятельности-4 674 400,00339 436,14732 741,27790 051,15851 020,67915 882,238 553 882,69
3.1CF по операционной и инвестиционной деятельности нарстающим итогом-4 674 400,00-4 334 963,86-3 602 222,59-2 812 171,45-1 961 150,77-1 045 268,547 508 614,15
3.2Дисконт — фактор (16 %)1,000,860,740,640,550,480,41
3.3Дисконтированный CF по операционной и инвестиционной деятельности-4 674 400,00292 617,36544 546,13506 152,33470 011,14436 063,453 510 874,90
3.4Дисконтированный CF по операционной и инвестиционной деятельности нарастающим итогом-4 674 400,00-4 381 782,64-3 837 236,51-3 331 084,18-2 861 073,04-2 425 009,591 085 865,31
4.PP — простой срок окупаемости инвестиций4 года 8 месяцев
5.DPP — дисконтированный срок окупаемости5 лет 2 месяца
6.NPV — чистая приведенная (текущая) стоимость1 085 865,31
7.IRR — внутренняя норма дохода21,15%
8.PI — индекс рентабельности инвестиций1,19

Таблица 9. Сравнительный анализ эффективности инвестиционного проекта по вариантам

Сравнительный анализ эффективности инвестиционных проектов по вариантам
ПоказателиВариант 1Вариант 2Вариант 3Вариант 4
NPV — чистая приведенная (текущая) стоимость1377439,141147073,801302394,251085865,31
IRR – внутренняя норма дохода21, 31%21,44%21,03%21,15%
PP — простой срок окупаемости инвестиций4 года 7 месяцев4 года 7 месяцев4 года 7 месяцев4 года 8 месяцев
DPP — дисконтированный срок окупаемости5 лет 2 месяца5 лет 2 месяца5 лет 2 месяца5 лет 2 месяца
PI — индекс рентабельности инвестиций1,241,201,231,19

Вывод: По всем показателям наиболее приемлемым для принятия решения инвестиционного характера является первый вариант. Данный вариант предпочтительней по показателю NPV, а этот показатель характеризует прирост экономического потенциала организации, что является одной из наиболее приоритетных целевых установок.

Расчет внутренней нормы прибыли (IRR) показал, что вариант 1 имеет высокую ожидаемую доходность.

Наиболее приближенным к 1 варианту по всем показателям является 3 вариант. Чистая приведенная стоимость и индекс прибыльности инвестиций по 2 и 4 варианту намного ниже, чему у вариантов реализации 1 и 3, так как после продажи в 2006 году части площади у нас сильно изменяется денежный поток от инвестиционной и операционной деятельности, хотя и затраты на эксплуатацию и амортизация становятся меньше.

Самая высокая эффективность вложений (PI) т.е. высокий уровень дохода на единицу затрат также у варианта 1. Чем больше значение этого показателя, тем выше отдача каждого рубля, инвестированного в проект.

4. Анализ чувствительности

Метод «анализ чувствительности» показывает, как измениться показатель «Чистая текущая стоимость» (NPV) от колебаний основных факторов, представленных в таблице 10.

Таблица 10. Показатели, использующиеся для анализа чувствительности

ПоказателиБазовое значениеВыбранные границы
1Ставка дисконтирования, % в год16%13% ÷ 22%, шаг 1%
2Арендная ставка на момент начала эксплуатации объекта (2007), евро за м2
в месяц – темп прироста % в год
26 евро – 6%3 % ÷ 9%, шаг 1%
3Расходы на эксплуатацию на момент начала эксплуатации объекта (2007), евро за м2
/ месяц – темп прироста % в год
8,26 евро – 4%0% ÷ 7%, шаг 1%
4Прогнозная средневзвешенная недозагрузка объекта в % от арендопригодной площади в год0,93 — 7%4% ÷ 17%, шаг 1%

Для простоты расчетов была сделаны вспомогательные таблицы

Таблица 11. Значение коэффициентов дисконтирования

2006200720082009202020202020
13%0,88500,78310,69310,61330,54280,4803
14%0,87720,76950,67500,59210,51940,4556
15%0,86960,75610,65750,57180,49720,4323
16%0,86210,74320,64070,55230,47610,4104
17%0,85470,73050,62440,53370,45610,3898
18%0,84750,71820,60860,51580,43710,3704
19%0,84030,70620,59340,49870,41900,3521
20%0,83330,69440,57870,48230,40190,3349
21%0,82640,68300,56450,46650,38550,3186
22%0,81970,67190,57870,45140,37000,3033

Таблица 12. Значение арендной платы при изменении темпа прироста

вариант (1, 3)
2006200720082009202020202020
3%9285121912734,721970116,762029220,262090096,872152799,78
4%9285121931304,962008557,162088899,442172455,422259353,64
5%9285121949875,202047368,962149737,412257224,282370085,49
6%9285121 968 445,442 086 552,172 211 745,302 344 450,012 485 117,02
7%9285121987015,682126106,782274934,252434179,652604572,23
8%9285122005585,922166032,792339315,422526460,652728577,50
9%9285122024156,162206330,212404899,932621340,932857261,61
вариант (2 ,4)
3%757 317,601560074,261606876,481655082,781704735,261755877,32
4%757 317,601575220,611638229,431703758,611771908,951842785,31
5%757 317,601590366,961669885,311753379,571841048,551933100,98
6%757 317,601 605 513,311 701 844,111 803 954,761 912 192,042 026 923,57
7%757 317,601620659,661734105,841855493,251985377,782124354,22
8%757 317,601635806,021766670,501908004,142060644,472225496,03
9%757 317,601650952,371799538,081961496,512138031,192330454,00
Читайте также:  ПОЧЕМУ ИНВЕСТИРОВАНИЕ ЛУЧШЕ ТРЕЙДИНГА?

Таблица 13. Значение расходов на эксплуатацию при изменении темпа прироста

Расходы на эксплуатацию (вариант 1 и 3)
2006200720082009202020202020
0%317184,00634368,00634368,00634368,00634368,00634368,00
1%317184,00640711,68647118,80653589,98660125,88666727,14
2%317184,00647055,36659996,47673196,40686660,32700393,53
3%317184,00653399,04673001,01693191,04713986,77735406,38
4%317184,00659742,72686132,43713577,73742120,83771805,67
5%317184,00666086,40699390,72734360,26771078,27809632,18
6%317184,00672430,08712775,88755542,44800874,98848927,48
7%317184,00678773,76726287,92777128,08831527,04889733,94
Расходы на эксплуатацию (вариант 2 и 4)
2006200720082009202020202020
0%258703,20517406,40517406,40517406,40517406,40517406,40
1%258703,20522580,46527806,27533084,33538415,17543799,33
2%258703,20527754,53538309,62549075,81560057,33571258,47
3%258703,20532928,59548916,45565383,94582345,46599815,83
4%258703,20538 102,66559 626,76582 011,83605 292,31629 504,00
5%258703,20543276,72570440,56598962,58628910,71660356,25
6%258703,20548450,78581357,83616239,30653213,66692406,48
7%258703,20553624,85592378,59633845,09678214,24725689,24

Таблица 14. Значение арендной платы при изменении коэффициента недозагрузки

вариант (1,3)
2006200720082009202020202020
4%958464,002031943,682153860,302283091,922420077,432565282,08
5%948480,002020777,602131424,262259309,712394868,292538560,39
6%938496,001989611,522108988,212235527,502369659,152511838,70
7%9285121 968 445,442 086 552,172 211 745,302 344 450,012 485 117,02
8%918528,001947279,362064116,122187963,092319240,872458395,33
9%908544,001926113,282041680,082164180,882294031,732431673,64
10%898560,001904947,202020244,032140398,672268822,592404951,95
11%888576,001883781,121996807,992116616,472243613,452378230,26
12%878592,001862615,041974371,942092834,262218404,312351508,57
13%868608,001841448,961951935,902069052,052193195,172324786,89
14%858624,001820282,881929499,852045269,842167986,032298065,20
15%848640,001799116,801907063,812021487,642142776,892271343,51
16%838656,001777950,721884627,761997705,432117567,752244621,82
17%828672,001756784,641862191,721973923,222092358,612217900,13
вариант (2,4)
4%781747,201657304,061756742,311862146,851973875,662092308,20
5%773604,001640040,481738442,911842749,481953314,452070513,32
6%765460,801622776,901720203,511823352,121932753,252048718,44
7%757 317,601605513,311701844,111803954,761912192,042026923,57
8%749174,401588249,731683544,711784557,391891630,842005128,69
9%741031,201570986,141665245,311765160,031871069,631983333,81
10%732888,001553722,561646945,911745762,671850508,431961538,93
11%724744,801536458,981628646,511726365,311829947,221939744,06
12%716601,601519195,391610347,121706967,941809386,021917949,18
13%708458,401501931,811592047,721687570,581788824,811896154,30
14%700315,201484668,221573748,321668173,221768263,611874359,43
15%692172,001467404,641555448,921648775,851747702,401852564,55
16%684028,801450141,061537149,521629378,491727141,201830769,67
17%675885,601432877,471518850,121609981,131706580,001808974,79

Итоговые таблицы по показателям:

Таблица 15. Анализ чувствительности NPV к изменению ставки дисконтирования

Процентвариант 1вариант 2вариант 3вариант 4
13%2352300,291942194,852269933,321875014,30
14%2008910,811662117,811929098,051597020,54
15%1684362,371397408,001606988,121334299,63
16%1377439,141 147 073,801 302 394,251 085 865,31
17%1087014,27910195,951014195,69850803,31
18%812042,69685922,26741353,10628266,07
19%551554,47473461,56482901,89417466,81
20%304648,87272079,18237946,30217674,91
21%70488,7781092,355653,9028211,42
22%-123957,97-77503,27-187630,40-129436,09
Показателивариант 1вариант 2вариант 3вариант 4
Стандартное отклонение837367,59682977,94830968,39677758,59
Среднее значение1012480,37849404,25940283,42790518,62
Коэффициент вариации0,830,800,880,86

График 1. Влияние изменения ставки дисконтирования на NPV

Таблица 16. Анализ чувствительности NPV к изменению арендной платы

Процентвариант 1вариант 2вариант 3вариант 4
3%1016969,46853 065,72949513,4074798 046,88
4%1134263,54948 733,701064338,137891 700,79
5%1254400,271 046 720,221181945,68987 624,44
6%1377439,141 147 073,801 302 394,251 085 865,31
7%1503440,521 249 843,671425742,9711 186 471,61
8%1632465,691 355 079,831552051,8161 289 492,27
9%1764576,821 462 832,971681381,6621 394 976,92
Показателивариант 1вариант 2вариант 3вариант 4
Стандартное отклонение269182,71219552,1457263515,7019214929,9952
Среднее значение1383365,11 151 907,131308195,4181 090 596,89
Коэффициент вариации0,190,190,200,20

График 2. Влияние изменения арендной платы на NPV

Таблица 17. Анализ чувствительности NPV к изменению расходов на эксплуатацию

Процентвариант 1вариант 2вариант 3вариант 4
0%1532084,251 273 206,221453783,681 209 342,31
1%1494810,331 242 804,671417294,471 179 580,80
2%1456624,501 211 659,351379912,551 149 091,17
3%1417507,341 179 754,421341618,911 117 857,92
4%1377439,141 147 073,801 302 394,251 085 865,31
5%1336399,881 113 601,151262218,971 053 097,35
6%1294369,231 079 319,901221073,181 019 537,81
7%1251326,581 044 213,241178936,69985 170,23
Показателивариант 1вариант 2вариант 3вариант 4
Стандартное отклонение98248,4380133,8796180,0478446,85
Среднее значение1395070,161161454,091319654,091099942,86
Коэффициент вариации0,070,070,070,07

График 3. Влияние изменения расходов на эксплуатацию на NPV

Таблица 18. Анализ чувствительности NPV к изменению коэффициента недозагрузки

Процентвариант 1вариант 2вариант 3вариант 4
4%1548018,201 286 202,351469382,171 222 064,84
5%1491158,511 239 826,161413719,531 176 664,99
6%1434298,821 193 449,981358056,891 131 265,15
7%1377439,141 147 073,801 302 394,251 085 865,31
8%1320579,451 100 697,621246731,611 040 465,47
9%1263719,771 054 321,431191068,97995 065,62
10%1206860,071 007 945,251135406,32949 665,78
11%1150000,39961 569,071079743,69904 265,95
12%1093140,70915 192,891024081,04858 866,10
13%1036281,02868 816,71968418,41813 466,26
14%979421,33822 440,53912755,76768 066,42
15%922561,65776 064,34857093,12722 666,58
16%865701,96729 688,16801430,48677 266,74
17%808842,27683 311,98745767,84631 866,90
Показателивариант 1вариант 2вариант 3вариант 4
Стандартное отклонение237861,13194005,49232853,53189921,16
Среднее значение1178430,23984757,161107575,01926965,87
Коэффициент вариации0,200,200,210,20

График 4. Влияние изменения коэффициента недозагрузки на NPV

В условиях нестабильной ситуации субъекты инвестиционной деятельности должны учитывать факторы, которые могут привести к убыткам. Для учета этих убытков при оценке инвестиционного проекта может быть использован анализ чувствительности, цель которого состоит в сравнительном анализе влияния различных факторов инвестиционного проекта на ключевой показатель эффективности проекта, в нашем случае, это чистая приведенная стоимость.

При анализе чувствительности проекта «Строительство бизнес-центра класса «В» Приморский»мы рассматривали изменения ставки дисконтирования, арендной платы (при изменении темпов прироста и коэффициента недозагрузки) и эксплуатационных расходов. Проведенный анализ показал, что при всех возможных колебаниях исходных значений выше перечисленных показателей, наилучшим вариантом реализации инвестиционного проекта является вариант №1.

Максимальный денежный отток с учетом дисконтирования (потребность в финансировании с учетом дисконта, дпф)

Максимальный денежный отток с учетом дисконтирования (потребность в финансировании с учетом дисконта, ДПФ) – максимальное значение абсолютной величины отрицательного накопленного дисконтированного сальдо от инвестиционной и операционной деятельности.

Рис.3. Графическая интерпретация максимального денежного оттока с учетом дисконтирования (ДПФ)

3. УЧЕТ ИНФЛЯЦИИ

Инфляция во многих случаях существенно влияет на величину эффективности ИП, условия финансовой реализуемости, потребность в финансировании и эффективность участия в проекте собственного капитала. Это влияние особенно заметно для проектов с растянутым во времени инвестиционным циклом (например, в добывающей промышленности) или (и) требующих значительной доли заемных средств, или (и) реализуемых с одновременным использованием нескольких валют (многовалютные проекты).

Учет инфляции осуществляется с использованием:

— общего индекса внутренней рублевой инфляции, определяемого с учетом систематически корректируемого рабочего прогноза хода инфляции;

— прогнозов валютного курса рубля;

— прогнозов внешней инфляции;

— прогнозов изменения во времени цен на продукцию и ресурсы (в том числе газ, нефть, энергоресурсы, оборудование, строительно-монтажные работы, сырье, отдельные виды материальных ресурсов), а также прогнозов изменения уровня средней заработной платы и других укрупненных показателей на перспективу;

— прогноза ставок налогов, пошлин, ставок рефинансирования ЦБ РФ и других финансовых нормативов государственного регулирования.

Для описания влияния инфляции на эффективность ИП используются следующие показатели:

— общий индекс инфляции за период от начальной точки (точки 0, в качестве которой можно принять момент разработки проектной документации, начало или конец нулевого шага, момент приведения t0
, начало нулевого шага или иной момент) до конца m-го шага расчета GJ(tm,
0)

— общий индекс инфляции за m-й шаг Jm
, отражающий отношение среднего уровня цен в конце шага m-1(цепной общий индекс инфляции).

Если в качестве начальной точки принято начало нулевого шага, GJ0
=J0
;

— темп (уровень, норма) общей инфляции за этот шаг im
, выражаемый обычно в процентах в год (или месяц);

— средний базисный индекс инфляции на m-м шаге MJm
, отражающий отношение среднего уровня цен в середине m-го шага к среднему уровню цен в начальный момент.

Разновидностью индексов цен является индекс переоценки основных фондов, отражающий изменение балансовой и остаточной стоимости фондов при периодически (по существующим правилам – один раз в год) проводимой их переоценке (необходимость учета переоценки обусловлена, в частности, тем, что она влияет на стоимость имущества, размеры амортизации и другие важные показатели проекта).

Различаются цепной индекс переоценки, отражающий увеличение стоимости фондов при данной переоценке, и базисный индекс, отражающий аналогичное изменение по сравнению со стоимостью в начальной точке. В расчетах эффективности могут использоваться как усредненные, так и дифференцированные по видам основных фондов индексы переоценки.

Инфляция называется равномерной, если темп общей инфляции im
не зависит от времени (при дискретном расчете — от номера m-го шага).

Величины индексов и темпов инфляции зависят от вида используемой валюты (рубли или какой-либо вид инвалюты).

Для многовалютных проектов дополнительно необходимо знать базисные GJc
(tm
,0) либо цепные Jc
(tm
) индексы (или темпы) изменения валютного курса для всех шагов расчета m или, что эквивалентно, индексы внутренней инфляции иностранной валюты для этих шагов. Базисный индекс внутренней инфляции иностранной валюты определяется формулой

где GJ(t,0) – базисный общий индекс рублевой инфляции;

GJ$
(t,0) – базисный индекс роста валютного курса для валюты данного вида;

GJc
(t,0) – базисный индекс инфляции инвалюты данного вида.

Если в эту формулу вместо базисных индексов подставить цепные, получится формула для цепных индексов внутренней инфляции иностранной валюты:

Если для некоторого шага расчета m этот индекс равен единице, изменение валютного курса на этом шаге соответствует соотношению величин рублевой и валютной инфляций; если он больше единицы, рост валютного курса отстает от этого отношения (валютный курс растет медленнее, чем внутренние цены по отношению к внешним); если он меньше единицы, рост валютного курса опережает рост внутренних цен (по отношению к внешним).

Инфляция называется однородной, если темпы (и, следовательно, индексы) изменения цен всех товаров и услуг зависят только от номера шага, но не от характера товара или услуги. При однородной инфляции значения коэффициентов неоднородности для каждого продукта, а также цепных индексов внутренней инфляции инвалюты равны единице для любого шага. Если для какого-либо шага и/или продукта эти условия нарушаются, инфляция называется неоднородной.

Если прогноз инфляции известен на весь расчетный период, то заданными являются общие индексы (или темпы) рублевой и валютной инфляции, индексы (или темпы) роста валютного курса (или индексы внутренней инфляции иностранной валюты) и коэффициенты неоднородности для всех продуктов.

Известными считаются также прогнозы «текущих» (без учета инфляций) цен на продукты.

Приведение к дефлированным ценам называется дефлированием.

Показатели эффективности проекта определяются по формулам определения эффективности инвестиционного проекта на основании денежного потока в дефлированных ценах.

Для получения более точных результатов как прогноз цен, так и дефлирование можно производить с использованием средних базисных индексов инфляции.

Для практического расчета полезно следующим образом классифицировать виды влияния инфляции:

— влияние на ценовые показатели;

— влияние на потребность в финансировании;

— влияние на потребность в оборотном капитале.

Первый вид влияния инфляции практически зависит не от ее величины, а только от значений коэффициентов неоднородности и от внутренней инфляции иностранной валюты.

Второй вид влияния зависит от неравномерности инфляции (ее изменения во времени). Наименее выгодной для проекта является ситуация, при которой в начале проекта существует высокая инфляция (и, следовательно, заемный капитал берется под высокий кредитный процент), а затем она падает.

Третий вид влияния инфляции зависит как от ее неоднородности, так и от уровня. По отношению к этому виду влияния все проекты делятся на две категории (в основном в зависимости от соотношения дебиторской и кредиторской задолженностей). Эффективность проектов первой категории с ростом инфляции падает, а второй – растет.

В связи с изложенным можно рекомендовать следующий порядок прогноза инфляции:

-установить, к какой категории, первой или второй, относится проект;

-если приняты меры для уменьшения влияния инфляции на потребность в финансировании, то для проектов второй категории следует использовать минимально возможный уровень инфляции (например, производить расчет в текущих ценах). Для проектов первой категории из всех обоснованных прогнозов инфляции следует выбирать максимальный;

— если такие меры не приняты, то наряду с описанными предельными прогнозами инфляции необходимо рассмотреть сценарии, связанные с наиболее быстрым (из реально-прогнозируемых) снижением инфляции от принятой максимальной до принятой минимальной величины;

— оценить нижний предел возможных изменений одной из характеристик изменения валютного курса (например, цепных индексов внутренней инфляции иностранной валюты, в том числе из соображений соотношения долларовых цен на продукцию: по проекту и существующих внутри страны и за рубежом).

Помимо этого, финансовая реализуемость и эффективность проекта должна проверяться при различных уровнях инфляции в рамках оценки чувствительности проекта к изменению внешних условий.

При прогнозе инфляции следует учитывать официальные сведения, а также экспертные и прочие оценки, учитывающие дефлятор ВНП, и/или индексы цен по достаточно большой “корзине” постоянного состава.

Закладка Постоянная ссылка.
1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (1 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Загрузка...

Комментарии запрещены.