Лизинг с точки зрения инвестиционной деятельности предприятия – Лизинг и его роль в инвестиционной деятельности предприятия

Лизинг с точки зрения инвестиционной деятельности предприятия - Лизинг и его роль в инвестиционной деятельности предприятия Выгодные вклады

Лизинг как механизм привлечения инвестиций — киберпедия

В последнее время во всем мире широкое распространение получили операции лизинга, сочетающие в себе арендные и финансовые отношения, однако многие исследователи считают, что лизинг имеет более давнюю историю, насчитывающую свыше пяти тысяч лет[117]. Так, землевладельцам в некоторых областях Междуречья (ок. 3000 г. до н. э.) было запрещено самостоятельно возделывать свою землю. Они должны были сдавать свои участки в аренду, расчет за которую получали в виде определенной доли от урожая[118]. Сведения об аренде сельскохозяйственных орудий, водных источников, земли и скота содержат глиняные таблички, найденные при раскопках древнего города Ур государства Шумер (ок. 2000 г. до н. э.)[119]. Условия аренды записаны в законах вавилонского царя Хаммурапи, принятых около 1760 г. до н. э.[120] Вся дальнейшая история человечества вплоть до наших дней тесно связана с арендными отношениями.

Немецкий исследователь Т. Бёгли (Thomas Bögli), изучая сочинения древнегреческого философа Аристотеля (384–322 г. до н. э.), нашел в них следующую запись: «В основном, смысл роскошной жизни заключается в пользовании благами, чем во владении ими, так как только использование всех этих благ и есть богатство» [121]. В этой фразе и заключается основная идея лизинга: богатство состоит в праве пользования, а не в праве владения.

Появление лизинга в современном понимании многие исследователи связывают с операциями американской телефонной компании «Bell», которая, начиная с 1877 г., сдавала в аренду телефонные аппараты, а не продавала их. Однако первой компанией, для которой лизинг стал основным видом деятельности, стала американская компания «United States Leasing Corporation» (USL), созданная в 1952 г. в Сан-Франциско[122]. С тех пор лизинг получил широкое распространение по всему миру.

Вопросы, связанные с исследованиями лизинга, рассматриваются в работах зарубежных и отечественных ученых и практиков: Т. Бёгли, Н.М. Васильева, В.Д. Газмана, В.А. Горемыкина, В.Д. Зеркалова, В. Карпа, С.Н. Катырина, Т. Кларка, Д.В. Лелецкого, М.И. Лещенко, Ю.И. Львова, М. Марека, Р.А. Махмутова, Р.Г. Ольховской, В.А. Перова, Л.Н. Прилуцкого, Е.Н. Чекмаревой, В. Хойера, Х. Шпитлера, Н.М. Якуповой и других.

Несмотря на значительное количество исследований, среди ученых нет однозначного толкования термина «лизинг». Так, В.Ф. Овчинникова и С.В. Зубина[123] считают, что «любое определение лизинга является ограниченным и не может учесть всех форм проявления этого нового кредитного инструмента».

Слово «лизинг» в русском языке появилось относительно недавно путем заимствования из английского языка слова «leasing», обозначающего аренду, арендный договор или арендную сделку. Поэтому имеет место различное толкование этого термина. Например, в российском законодательстве лизинг определяется как финансовая аренда. Так, параграф 6 второй части Гражданского кодекса РФ имеет название: «Финансовая аренда (лизинг)»[124]. В работах В.Д. Газмана[125], Н.М. Васильева[126] и других исследователей предлагается иное толкование этого термина, более широкое, чем понятие финансовая аренда. Такой подход определяет перевод английского слова «leasing» как «аренда». Соответственно, термин «лизинг» может обозначать не только финансовую аренду, но и другие арендные отношения. Такая точка зрения на финансовый механизм лизинга позволяет говорить о том, что к понятию «лизинг» можно также отнести прокат, контрактный наем, аренду с последующим выкупом и другие финансовые отношения.

Федеральный закон «О финансовой аренде (лизинге)»[127] трактует понятие лизинга как «совокупность правовых и экономических отношений, возникающих в связи с реализацией договора лизинга, в том числе с приобретением объекта лизинга».

По нашему мнению, наиболее полно экономический смысл этого механизма передает В.Д. Газман[128], который определяет лизинг в виде «комплекса имущественных отношений, которые складываются в связи с передачей имущества во временное пользование». По мнению этого автора, данный комплекс помимо лизингового договора может включать и другие договоры, например, договор купли–продажи, займа и другие. Кроме этого, операции лизинга характеризуются сложным сочетанием этих договоров и взаимопроникновением взаимоотношений, возникающих при их заключении.

С понятием лизинга тесно связано понятие лизинговой сделки. Так, при принятии в 1998 г. ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)», в нем было приведено определение лизинговой сделки как «совокупности договоров, необходимых для реализации договора лизинга между лизингополучателем, лизингодателем и продавцом (поставщиком) объекта лизинга»[129]. В соответствии с этим, ст. 4 данного Закона определяет трех основных субъектов лизинговой сделки:

1) лизингодатель,

2) лизингополучатель,

3) продавец лизингового имущества.

В Конвенции УНИДРУА[130] «О международном финансовом лизинге», заключенной в г. Оттава в 1988 г.[131], записано, что сделка финансового лизинга обладает следующими характеристиками:

1) арендатор выбирает имущество и поставщика, не полагаясь на суждения и опыт арендодателя;

2) имущество приобретается лизингодателем в связи с заключенным лизинговым договором между арендодателем и арендатором; при этом поставщик должен быть осведомлен, что имущество будет передано в лизинг;

3) периодические платежи, которые подлежат уплате в соответствии с договором лизинга, должны быть рассчитаны с учетом полной или основной части стоимости имущества, переданного в лизинг.

Одним из существенных условий при совершении лизинговой сделки является определение предмета (объекта) лизинга, которым, согласно ст. 666 Гражданского кодекса РФ[132], могут являться любые непотребляемые вещи, кроме земельных участков и других природных объектов.

В ст. 3 ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» определено, что предметом лизинга могут стать любые непотребляемые вещи, в том числе предприятия и другие имущественные комплексы, сооружения, здания, транспортные средства, оборудование и другое недвижимое и движимое имущество. Согласно действующей редакции этого закона (на 01.01.2021 г.) предметом лизинга не могут быть:

– земельные участки и другие природные объекты;

– имущество, запрещенное законом для свободного обращения.

Исключение может составлять продукция военного назначения, лизинг которой должен осуществляться в соответствии с международными договорами Российской Федерации и другими нормативно-правовыми документами, а также лизинг технологического оборудования иностранных производителей, который должен осуществляться в соответствии с порядком, установленным Президентом Российской Федерации.

Таким образом, становится ясно, что для лизинговой сделки характерно сложное сочетание правовых и финансово-экономических отношений, подразумевающих реализацию определенных последовательных действий. Конвенция УНИДРУА, Гражданский Кодекс РФ и ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» регулируют эти отношения и способствуют решению различных вопросов, возникающих на разных этапах заключения и исполнения лизинговых договоров.

Исследуя различные признаки финансового механизма лизинга, специалисты выделяют множество разновидностей этого инструмента: классический, финансовый, оперативный, внутренний, международный, банковский, комплексный, раздельный, действительный, фиктивный, генеральный, возвратный, лизинг имущества, персонала и другие. Однако большинство исследователей разделяют лизинг на два основных вида – финансовый и оперативный.

Финансовый лизинг – это механизм, предусматривающий полную вып­лату стоимости лизингового имущества в течение срока действия лизингового договора или ее большей части, с учетом прибыли лизинговой компании. По истечении срока действия лизингового договора лизингополучателю предлагаются следующие варианты действий:

1) вернуть объект лизинга лизингодателю;

2) выкупить объект лизинга по остаточной стоимости;

3) заключить договор лизинга на новый срок.

При финансовом лизинге имущество, переданное по договору лизинга, приобретается лизингодателем строго по поручению лизингополучателя.

Одной из разновидностей финансового лизинга является возвратный (револьверный, или так называемый «лиз-бэк» (от англ. «lease-back»)), который совмещает продавца имущества и лизингополучателя в одном лице, что позволяет предприятию получить выгоду от снижения уплаченных налогов, а также дополнительные финансовые ресурсы.

Оперативный лизингэто финансовый механизм, предусматривающий заключение договора лизинга на небольшой срок, после завершения которого возможны следующие варианты:

1) договор лизинга может быть заключен на новый срок (пролонгирован);

2) предмет лизингового договора может быть возвращен лизинговой компании и передан в лизинг другому лизингополучателю.

При оперативном лизинге имущество приобретается лизингодателем на свой страх и риск и может многократно передаваться в аренду (лизинг). В соответствии с этим, от лизингополучателя не требуется полного покрытия стоимости имущества, полученного в лизинг.

Л.Н. Прилуцкий[133] в своих работах разработал алгоритм, позволяющий классифицировать оперативный и финансовый лизинг. Данный алгоритм основан на стандарте бухгалтерского учета для арендных операций[134].

Классификация лизинга была приведена в ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)»[135]. При этом в Законе были выделены формы лизинга (внутренний и международный), виды (финансовый, возвратный и оперативный) и типы лизинга в зависимости от срока (долгосрочный – 3 года и более, среднесрочный – от полутора до трех лет и краткосрочный – менее полутора лет). В связи со вступившими в 2002 г. изменениями и дополнениями[136] в данном Законе приводятся только формы лизинга: внутренний (при котором все субъекты сделки находятся в одной стране) и международный.

Подробную классификацию лизинга приводят в своих работах В.Д. Газ-ман, Д.В. Лелецкий, М.И. Лещенко и другие исследователи. Но, несмотря на многообразие видов, типов и форм лизинга, основой любой лизинговой сделки являются финансовая и кредитная операции.

Согласно Гражданскому кодексу лизингодатель (арендодатель) обязуется приобрести в собственность указанное лизингополучателем (арендатором) имущество у определенного им продавца и предоставить это имущество арендатору во временное владение и пользование за определенную плату. Лизингодатель в этом случае не несет ответственности за выбор продавца и предмета аренды. Фактически арендодатель (лизинговая компания) осуществляет финансирование хозяйственной деятельности арендатора, в этом и заключается экономическая суть договора финансовой аренды (лизинга).

Таким образом, лизингодатель (собственник имущества) оказывает лизингополучателю специфическую финансовую услугу: он выкупает имущество у производителя или продавца за полную стоимость и затем постепенно возмещает эту стоимость за счет периодических взносов лизингополучателя. Поэтому, исходя из финансовых отношений такой сделки, лизинг является специфической формой кредитования, хотя между лизингом и коммерческим кредитом имеются принципиальные отличия.

Право собственности на имущество, переданное лизингополучателю, сохраняется за лизингодателем, который передает его во владение и пользование лизингополучателя для его хозяйственной или производственной деятельности, и получает за это лизинговую плату. С точки зрения арендодателя, имущество, переданное в лизинг, является инвестициями. Исходя из этого, можно сделать вывод, что лизинг является финансовым механизмом привлечения дополнительных инвестиций.

Лизинг как инвестиционно-финансовый механизм тесным образом связан с арендным механизмом, поэтому многие исследователи сравнивают лизинг и аренду, так как в этих понятиях много общего. Действительно, в английском языке и лизинг, и аренда обозначаются одним словом «leasing». Однако существуют значительные различия в определении этих понятий, главное из которых заключается в том, что лизинговые отношения выходят за пределы арендных отношений и включают в себя и кредитно-финансовые отношения. Существенное отличие лизинга от обычной аренды состоит в следующем:

– в лизинг передается специально приобретенное для этого имущество, исходя из потребностей лизингополучателя;

– срок лизингового договора, как правило, приближен к сроку полной амортизации;

– лизинг обычно предполагает выкуп объекта лизинга в конце срока договора лизинга;

– с помощью лизинговых платежей лизингополучатель постепенно выплачивает полную стоимость объекта лизинга или большую его часть;

– лизингополучатель имеет право выкупить предмет лизинга по остаточной стоимости.

Кроме различий с арендой, лизинг имеет очевидные преимущества и по сравнению с покупкой имущества (т. е. по сравнению с прямым финансированием). Об этом пишут Э. Рид, Р. Коттер, Р. Смит и другие авторы монографии «Коммерческие банки»[137]: «Основными причинами стремительного роста финансовой аренды являются те преимущества, которые такая сделка предоставляет в определенных условиях по сравнению с покупкой активов за деньги, полученные взаймы в результате обычной кредитной операции». Основными преимуществами лизинга, по сравнению с покупкой, являются следующие:

1) для лизингополучателя лизинг служит альтернативой приобретения имущества как за счет собственных, так и с помощью заемных средств;

2) используя операции лизинга, лизингополучатели имеют более благоприятные условия для обновления основных фондов, например, в отличие от покупки, требующей единовременной оплаты, лизингополучатель рассчитывается за объект лизинга в течение всего срока договора по определенному графику;

3) объект лизинга может передаваться во временное (оперативное) пользование, при этом лизингополучатель имеет возможность вернуть его, заключить новый договор лизинга на более новый или современный объект;

4) в отличие от покупки, при заключении договора лизинга на временное пользование от лизингополучателя не требуется полной выплаты стоимости объекта;

5) преимуществом лизинга по сравнению с покупкой, связанным с действующим российским налоговым законодательством, является то, что лизингополучатель не является плательщиком налога на имущество по объекту лизинга, т. к. объект находится на балансе лизингодателя; кроме этого, плата по договору лизинга относится на себестоимость продукции, товаров или услуг, снижая тем самым налогооблагаемую базу по налогу на прибыль для лизингополучателя;

6) объект лизинга защищен от взысканий сторонних кредиторов лизингополучателя (в отличие от приобретенных объектов) в связи с тем, что принадлежит лизинговой компании до полного выкупа.

Как справедливо заметил Д.В. Лелецкий[138], лизинг представляет собой форму долгосрочного кредитования покупки. Однако по сравнению с прямым кредитованием лизинг также имеет более широкие возможности и преимущества для всех участников лизинговой сделки:

1) продавец (производитель) имущества при использовании лизинговых сделок может значительно увеличить объем продаж и получить дополнительный канал сбыта своей продукции;

2) лизингодатель (лизинговая компания) получает возможность вложения капитала, позволяющую эффективно его использовать;

3) риски лизингодателя значительно ниже, чем при кредитовании, так как всё имущество, переданное в лизинг, находится в собственности лизингодателя;

4) лизингополучатель получает возможность приобретения необходимого для предпринимательской деятельности имущества и пользования им за умеренную плату, не отвлекая средства предприятия на приобретение активов и не используя кредитные механизмы;

5) лизингополучатель имеет и другие возможности, связанные с гибкостью лизингового механизма:

– в договор лизинга могут быть включены условия, отвечающие конкретным нуждам лизингополучателя и его финансовым возможностям;

– изменения в договор лизинга могут быть внесены в течение всего срока соглашения;

– допускается корректировка размера и графика лизинговых платежей в зависимости от финансового положения лизингополучателя;

– договор лизинга может быть завершен досрочно, а объект лизинга выкуплен по остаточной стоимости или возвращен лизинговой компании.

Такие особенности лизинга являются важными для лизингополучателей, так как экономическая ситуация на рынке может измениться, соответственно, может измениться и финансовое положение лизингополучателя.

В настоящее время лизинг применяется в качестве одного из наиболее используемых механизмов финансирования капитальных вложений практически во всех странах. Общий объем мировых инвестиций, осуществленных с помощью операций лизинга, превышает 600 млрд. евро (по данным 2021 г.), в том числе в европейских странах, включая Россию, – более 250 млрд. евро[139]. Лидирующие позиции на мировом рынке лизинговых услуг занимают такие страны, как США, Китай, Германия, Япония, Франция и Англия (рисунок 14).

Лизинг с точки зрения инвестиционной деятельности предприятия - Лизинг и его роль в инвестиционной деятельности предприятия

Рисунок 14 – Объем новых сделок по лизингу в разных странах за 2021 г.

(построено автором по данным «Leaseurope»[140])

Доля лизинговых операций в общем объеме инвестиций развитых стран составляет, в среднем, от 10 до 20 % (по европейским странам от 20 до 30 %[141]), однако в разные годы в разных странах эти показатели могут быть намного выше средних значений. Так, в Ирландии удельный вес лизинга в общем объеме инвестиций достигал 46 %, в Англии – 36 %[142], в Австралии – 33 %[143], в США – 28 %, в Германии – 18 %[144], в Японии – 11 %. В России, по нашим расчетам, доля лизинга в общем объеме инвестиций в основной капитал в 2021–2021 гг. составляла 6–8 %, при этом в общем объеме российских инвестиций в оборудование, машины и транспортные средства удельный вес лизинга в 2021 г. составлял 19,2 %[145].

Несмотря на то, что в нашей стране доля лизинга в инвестициях относительно низкая, общий объем лизингового бизнеса в России увеличился с 2003 по 2021 г. более чем в 25 раз. Кроме этого, по итогам 2021 г. Россия занимает четвертое место по объему новых лизинговых сделок среди 29 европейских стран, входящих в Европейское объединение ассоциаций лизинговых компаний «Leaseurope» и представляющих 96 % лизингового рынка Европы (рисунок 15). По предварительным данным за 2021 г., состав пятерки лидеров европейского рынка лизинговых операций не изменился, однако первое место теперь занимает Великобритания, а Германия опустилась на второе место.

Лизинг с точки зрения инвестиционной деятельности предприятия - Лизинг и его роль в инвестиционной деятельности предприятия

Рисунок 15 – Объем новых сделок по лизингу в европейских странах – членах «Leaseurope» за 2021 г. (построено автором по данным «Leaseurope»[146])

В связи с развитием лизингового бизнеса в России, крупные международные компании проявляют интерес к российскому рынку лизинговых услуг. Основными особенностями российского лизингового рынка, привлекающими иностранных и отечественных инвесторов на этот рынок, являются следующие:

– рост количества и общей стоимости новых договоров лизинга;

– увеличение объемов сделок в регионах (расширение географии лизингового бизнеса);

– диверсификация лизинга;

– применение новых схем и инструментов финансирования, учитывающих потребности лизингополучателей.

На основании данных официальной статистики[147] автором проведен анализ развития рынка лизинговых услуг в России за 2003–2021 гг. (Приложение 2). Согласно проведенным расчетам, общая сумма инвестиций, осуществленных в 2021 г. в Российской Федерации посредством лизинга, составила 778,0 млрд. руб. и выросла по сравнению с 2003 г. на 747,9 млрд. руб.[148] (рисунок 16). Среднегодовой прирост лизингового бизнеса в России с 2003 по 2021 гг. составил 83,1 млрд. руб. Однако динамика роста объема новых лизинговых договоров не всегда была положительной. Глобальный экономический кризис внес свои коррективы и в данную сферу. Так, например, в 2008 г. общая сумма сделок по лизингу достигала 372,1 млрд. руб., а в 2009 г. снизилась почти на 30 % по сравнению с 2008 г. и составила 264,2 млрд. руб.

Анализ структуры инвестиций, осуществленных посредством лизинга (рисунок 17), позволяет сделать вывод о том, что наибольший удельный вес имеют операции лизинга транспортных средств (32–72 % от общего числа сделок), а также лизинг машин и оборудования (34–66 %). При этом лизинг транспортных средств имеет общую тенденцию к увеличению удельного веса в общем объеме лизинговых сделок в России, а лизинг машин и оборудования – к снижению.

Лизинг с точки зрения инвестиционной деятельности предприятия - Лизинг и его роль в инвестиционной деятельности предприятия

Рисунок 16 – Динамика общей суммы сделок по договорам финансового лизинга в России

за 2003-2021 гг.

Лизинг с точки зрения инвестиционной деятельности предприятия - Лизинг и его роль в инвестиционной деятельности предприятия

Рисунок 17 – Структура общей суммы сделок (в %) по договорам финансового лизинга

в России в зависимости от объекта лизинговых сделок за 2003–2021 гг.

Лизинг недвижимости, объектами которого являются здания (кроме жилых) и инженерные сооружения, в общем объеме лизинга на российском рынке имеет небольшой удельный вес, в среднем, от 2 до 4 %, причем эти показатели имеют неравномерную динамику. Так, например, в 2009 г. доля лизинга недвижимости составляла 5,3 %, а в 2021 г. снизилась до 1,6 %. Несмотря на невысокие средние показатели по России, в некоторых регионах нашей страны удельный вес этого сектора намного выше. Так, например, по нашим расчетам, выполненным на основании данных официальной статистики[149], в 2021 г. доля лизинга недвижимости в общей структуре лизинговых сделок в Свердловской области составила 47,5 %, а в Курской – 21,0 %.

В абсолютных показателях общая сумма заключенных договоров по лизингу недвижимости в целом по России также имеет неравномерную динамику (рисунок 18). Одной из причин подобных колебаний является то, что, несмотря на привлекательность данного вида лизинга для лизингополучателей, лизинговые компании неохотно идут на заключение подобных договоров ввиду сложности российского законодательства по этому вопросу.

Лизинг с точки зрения инвестиционной деятельности предприятия - Лизинг и его роль в инвестиционной деятельности предприятия

Рисунок 18 – Динамика общей суммы сделок по лизингу недвижимости в России

за 2003–2021 гг.

Средний ежегодный прирост стоимости новых договоров по лизингу недвижимости за период 2003–2021 гг. по Российской Федерации в целом составил, по нашим расчетам, 2,2 млрд. руб. (даже при учете отрицательных показателей в 2021 и 2021 гг.), а общая сумма заключенных договоров увеличилась более чем в 20 раз.

Данные российского лизингового рынка сопоставимы с показателями общеевропейской статистики, включающими и Россию. Как показывают результаты проведенного нами исследования, подавляющую часть лизинговых операций в европейских странах, как и в России, составляют сделки с оборудованием и транспортом (до 93 %), при этом доля лизинга недвижимости в общем объеме договоров снизилась с 16 % в 2006 г. до 7 % в 2021 г. (рисунок 19).

Лизинг оборудования и транспорта, 84 %
Лизинг
недвижимости,
16 %
Лизинг оборудования и транспорта, 93 %

Лизинг с точки зрения инвестиционной деятельности предприятия - Лизинг и его роль в инвестиционной деятельности предприятияЛизинг с точки зрения инвестиционной деятельности предприятия - Лизинг и его роль в инвестиционной деятельности предприятия

Рисунок 19 – Структура лизинговых сделок в европейских странах в 2006 и 2021 гг.

(построено автором по данным «Leaseurope»[150])

Согласно статистическим данным[151], основанным на анализе деятельности лизинговых фирм, входящих в ассоциацию европейских лизинговых организаций «Leaseurope», общая стоимость новых договоров по лизингу недвижимости снизилась с 46,9 млрд. евро в 2007 г. до 16,6 млрд. евро в 2009 г. (рисунок 20).

Лизинг с точки зрения инвестиционной деятельности предприятия - Лизинг и его роль в инвестиционной деятельности предприятия

Рисунок 20 – Динамика лизинговых сделок в европейских экономиках

(построено автором по данным «Leaseurope»[152])

На основании представленных данных можно сделать вывод о снижении общего объема новых договоров лизинга недвижимости, а также удельного веса этого сектора в лизинговом бизнесе европейских стран. Одной из причин такого снижения стал глобальный экономический кризис и замедление экономического роста во всех отраслях экономики, а следствием – общее снижение цен на недвижимость. Однако, несмотря на такие показатели, объемы данного сектора в европейских странах являются значительными (рисунок 21).

Лизинг с точки зрения инвестиционной деятельности предприятия - Лизинг и его роль в инвестиционной деятельности предприятия

Рисунок 21 – Динамика лизинговых сделок с недвижимостью в европейских экономиках

(построено автором по данным «Leaseurope»[153])

Операции по лизингу недвижимости на европейском рынке пользуются постоянным спросом в связи с тем, что этот финансовый механизм может быть использован в качестве дополнительного источника инвестиций в различные отрасли экономики. Так, среди объектов недвижимости, полученных в лизинг, наибольший удельный вес имеют объекты промышленной недвижимости (29 %), розничной торговли (23 %) и офисной недвижимости (20 %). Доля других типов недвижимости, к которым относится и жилая недвижимость, составляет 12 % (рисунок 22).

Лизинг с точки зрения инвестиционной деятельности предприятия - Лизинг и его роль в инвестиционной деятельности предприятия

Рисунок 22 – Структура договоров лизинга недвижимости по типам объекта договора

на европейском рынке по состоянию на 01.01.2021 г.

(построено автором по данным «Leaseurope»[154])

На российском рынке лизинг жилой недвижимости не используется в связи с несовершенством нормативно-правового регулирования в данной области. Как показывает практика использования лизинга жилой недвижимости в других странах, подобные сделки очень выгодны клиентам и имеют тенденцию к дальнейшему росту, особенно в ситуации общего снижения цен на недвижимость.

Кроме лизинга недвижимости, в развитых европейских странах существуют формы аренды, сходные с финансовым механизмом лизинга. Например, в Великобритании с 1980 г. действует система «Right-to-buy»[155] («право на покупку, выкуп»), представляющая собой аренду жилья с последующим выкупом. Эта система позволила решить жилищную проблему более двух миллионов граждан[156] этого государства.

По нашему мнению, лизинг жилой недвижимости позволит решить жилищную проблему определенной категории населения России и таким образом привлечь на рынок недвижимости новых покупателей и инвестиции. В соответствии с этим, мы считаем, что операции по лизингу жилой недвижимости могут быть использованы в качестве финансового механизма привлечения дополнительных инвестиций на рынок жилья и в жилищное строительство.

В связи с тем, что действующее законодательство не позволяет в полной мере реализовать финансовый механизм жилищного лизинга, основным условием развития системы лизинга жилой недвижимости является совершенствование существующей нормативно-правовой базы.

Использование жилищного лизинга в качестве нового бизнеса позволило бы государству и предпринимателям привлечь дополнительные средства не только в строительную, но и в лизинговую сферу, а также использовать жилищный лизинг как дополнительный инвестиционный и финансовый механизм.

§

Для привлечения инвестиций на рынок жилья и в жилищное строительство используются различные финансовые механизмы, основными из которых являются следующие:

1) механизм прямого финансирования (приобретение готовых объектов жилой недвижимости);

2) механизм кредитного финансирования;

3) механизм ипотечного кредитования;

4) механизм долевого участия в строительстве;

5) механизм проектного финансирования;

6) механизм государственного субсидирования; и другие.

Выбор таких механизмов напрямую связан со способами решения жилищной проблемы, которые, в зависимости от уровня дохода граждан, могут быть следующими (рисунок 23):

1) приобретение жилья в собственность:

– строительство или приобретение жилой недвижимости за счет собственных средств (для населения, имеющего высокий уровень доходов);

– строительство или приобретение жилой недвижимости за счет заемных или привлеченных средств (для населения, имеющего уровень доходов выше среднего);

– получение жилой недвижимости по различным социальным программам (для определенных категорий населения и граждан с низким уровнем доходов);

2) использование жилья по найму:

– коммерческий наем (аренда) жилья (для населения с высоким и средним уровнем доходов);

– некоммерческий наем жилья (для населения с уровнем доходов ниже среднего)[157];

– социальный наем (для определенных категорий населения, имеющих низкий уровень доходов)[158].

Способы решения жилищной проблемы
Использование жилья по найму (аренда)
Социальный наем (для
определенной категории
населения)
Коммерческий наем (аренда)
Население
со средним и высоким
уровнем
доходов
Население с низким уровнем доходов
Приобретение жилья
в собственность
по договору жилищного лизинга
Население со средним уровнем
доходов
Приобретение жилья в собственность
Покупка или строительство жилья
на собственные средства
Покупка или строительство жилья
в кредит
Получение
жилья
по различным социальным программам
Население
с высоким уровнем доходов
Население с низким
уровнем
доходов
Население с уровнем доходов выше среднего
Некоммерческий наем (для
определенной категории
населения)
Население с уровнем доходов
ниже
среднего

Рисунок 23 – Способы решения жилищной проблемы

в зависимости от уровня доходов населения

В системе некоммерческого найма жилья арендодателями являются собственники жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда, которые предоставляют в аренду жилую недвижимость по ценам ниже рыночных. Право на наем такого жилья имеют граждане с доходами ниже среднего уровня. Данная система имеет сходство с социальным наймом, однако между ними существуют различия, основными из которых являются следующие:

– арендаторам жилья по договорам социального найма, в отличие от некоммерческого найма, могут предоставляться льготы по оплате коммунальных услуг;

– договор социального найма может быть бессрочным, а договор некоммерческого найма может быть заключен на срок от 1 года до 10 лет;

– объект жилой недвижимости, полученный по договору социального найма, можно завещать или сдавать в субаренду, а сдача в субаренду жилья, полученного по договору некоммерческого найма, запрещена;

– при заключении договора некоммерческого найма гражданин автоматически теряет право на получение жилья по системе социального найма.

Учитывая то, что для граждан с уровнями доходов ниже и выше среднего существуют различные механизмы, позволяющие решить жилищную проблему этих категорий, в наиболее сложной ситуации оказываются граждане со средним уровнем дохода, которые, с одной стороны, не могут построить или приобрести жилье за счет привлеченных или собственных средств, с другой стороны, не имеют прав на получение жилья по различным социальным программам. Эта часть населения (по нашим оценкам до 25 %) могла бы удовлетворять свои потребности в жилище с помощью арендных отношений, основанных на финансовом механизме жилищного лизинга.

По нашему мнению, финансовый механизм жилищного лизинга, сочетающий в себе преимущества жилищного кредитования (как дополнительного источника инвестиций для приобретения или строительства жилья) и жилищной аренды (в виде периодических платежей за жилищные услуги, распределенных на большой период времени)[159] сможет значительно увеличить количество домохозяйств, для которых комфортное жилье станет доступным.

Основными участниками системы жилищного лизинга могут стать граждане со средним уровнем доходов, не имеющие возможности приобрести жилую недвижимость за счет собственных или привлеченных средств, а также с помощью социальных программ или другим способом.

Как было сказано ранее, существующие в настоящее время финансовые механизмы не позволяют в полной мере решить жилищную проблему населения России. Поэтому, одним из перспективных направлений в привлечении инвестиций на рынок жилья и в жилищное строительство может стать механизм жилищного лизинга.

По нашему мнению, жилищный лизинг является специфическим механизмом финансирования жилищного строительства, осуществляемым специально созданными лизинговыми компаниями, которые приобретают жилую недвижимость у строительных организаций по заказу лизингополучателей и передают его в аренду с правом последующего выкупа.

В настоящее время методические и теоретические основы жилищного лизинга изучены недостаточно. Одной из первых работ, в которой встречается понятие «жилищный лизинг», является монография Ю.И. Львова[160]. В этой работе кратко описано применение схемы жилищного лизинга (финансового лизинга квартир) при использовании ипотечного кредитования и жилищных векселей. Одними из немногочисленных исследований жилищного лизинга являются работы Т.Ю. Овсянниковой[161], в которых рассматривается жилищный лизинг как специфическая форма финансирования жилищного строительства, и О.Ю. Ульяновой[162], в которой обосновывается схема организации жилищного лизинга в регионе. А.Е. Юртаева[163] в своем исследовании предложила использование механизма возвратного лизинга для интенсификации процесса формирования сегмента доходных домов. О.Е. Блинков[164] и А.С. Осипов[165] в своих трудах также исследовали различные аспекты лизинга недвижимости.

Мы полагаем, что жилищный лизинг может стать дополнительным финансовым механизмом повышения доступности жилья для населения. С экономической точки зрения финансовый механизм жилищного лизинга является основным элементом системы жилищного лизинга и определяет всю совокупность финансовых отношений, возникающих при создании и организации этой системы. Исходя из этого, мы предлагаем следующее определение финансового механизма жилищного лизинга: финансовый механизм жилищного лизинга – это совокупность финансово-экономических отношений, связанных с приобретением жилья специализированной лизинговой компанией и передачей его гражданам на условиях договора лизинга.

По нашему мнению, основными субъектами в рамках системы жилищного лизинга могут стать:

1) государство (правительство, государственные фонды);

2) граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий;

3) финансовые институты: лизинговые компании, коммерческие банки, финансово-кредитные организации, риэлтерские компании, специализирующиеся на операциях с жилой недвижимостью, страховые и оценочные компании;

4) другие заинтересованные юридические и физические лица.

В зависимости от этапа развития системы жилищного лизинга, количество и состав субъектов этой системы могут изменяться. Субъекты жилищного лизинга взаимодействуют в результате экономических и имущественных отношений, возникающих при реализации финансового механизма жилищного лизинга, а эффективность функционирования данной системы зависит от слаженности и организации этого механизма.

Определяющим элементом финансового механизма жилищного лизинга являются объекты жилищного лизинга, которыми могут стать:

– жилая недвижимость на первичном рынке[166];

– жилищные услуги.

Жилищный лизинг позволяет домохозяйствам осуществить переход от аренды жилой недвижимости (жилищных услуг) к получению прав собственности на эту недвижимость. При этом лизинг является связующим звеном между способами удовлетворения жилищных потребностей на разных фазах жизненного цикла домохозяйств (рисунок 24).

Жизненный цикл домохозяйства
Фаза развития домохозяйства
Фаза зарождения
домохозяйства
Фаза зрелости домохозяйства
Способы удовлетворения жилищных потребностей

Рисунок 24 – Способы удовлетворения жилищных потребностей

на разных этапах жизненного цикла домохозяйств

Начальный этап жизненного цикла – это зарождение домохозяйства. На этой фазе способом удовлетворения жилищной потребности может стать аренда жилья. Для фазы зрелости домохозяйства приоритетным способом является обретение собственного жилья с помощью различных способов (покупка (прямое финансирование), ипотека, кредит, и др.). Переходным этапом между фазами зарождения и зрелости является фаза развития. На этом этапе домашние хозяйства могут использовать механизм жилищного лизинга, т. к. он совмещает переход от аренды к собственности.

По нашему мнению, использование механизма жилищного лизинга не предполагает обязательного выкупа объекта жилой недвижимости лизингополучателями, поэтому предлагаем разделить жилищный лизинг на два основных вида – финансовый и оперативный.

Финансовый жилищный лизинг – это финансовый механизм, предусматривающий периодические платежи в течение срока действия договора жилищного лизинга в размере, включающем пол­ную стоимость жилья или основную ее часть, а также прибыль лизинговой компании. После окончания срока действия та­кого договора лизингополучатель имеет право на выкуп объекта недвижимости по остаточной стоимости, право на возврат объекта лизинговой компании или первоочередное право на заключение нового договора жилищного лизинга на данный объект жилой недвижимости.

Оперативный жилищный лизинг – финансовый механизм, предусматривающий заключение краткосрочного договора жилищного лизинга, после окончания срока действия которого договор может быть продлен, либо объект договора (жилая недвижимость) возвращается лизинговой компании, которая передает его по новому договору жилищного лизинга другому лицу.

Рыночные предпосылки развития жилищного лизинга как финансового механизма на рынке жилья в Российс­кой Федерации обусловлены следующим:

1) сохраняющимся разрывом между значительной жилищной потребностью и ограниченным платежеспособностью населения спросом на рынке жилья;

2) жилищный лизинг может способствовать повышению доступности жилья, так как лизинговые операции являются дополнительным источником финансовых ресурсов для населения со средним уровнем доходов;

3) жилищный лизинг может выступать в качестве дополнительного механизма финансирования жилищного строительства и способствует притоку дополнительных инвестиций в жилищную сферу;

4) лизинговые операции позволяют использовать жилую недвижимость до полной оплаты ее стоимости или получения права собственности на нее.

Финансовый механизм жилищного лизинга должен стать частью единого инвестиционного механизма, обеспечивающего привлечение инвестиций в жилищное строительство. Как альтернативная ипотечному кредитованию форма финансирования жилищного строительства, жилищный лизинг может значительно снизить риски домохозяйств, связанные с финансовой несостоятельностью заемщика, при которой домохозяйство по различным причинам не может производить платежи по кредитному договору. В таком случае по закону[167] на заложенный объект недвижимости может быть обращено взыскание залогодержателя с последующей реализацией этого имущества и выселением должника. Однако заключение договора с жилищной лизинговой компанией, основанного на использовании возвратного лизинга, поможет избежать выселения заемщика из квартиры или жилого дома. В этом случае несостоятельный заемщик лишается права собственности на заложенный объект жилой недвижимости, но сохраняет право пользования своей квартирой или домом. Как показывает практика, ситуации, связанные с выселением должников, не являются редкостью в российской действительности. Согласно статистическим данным[168], только в 2008 г. было выселено 14 тыс. семей.

Читайте также:  100 летняя история цен на золото за 5 минут : ВТБ

Использование операций жилищного лизинга имеет и ряд других преимуществ по сравнению с ипотечным кредитованием:

– при заключении лизинговой сделки не требуется договора залога или поручительства со стороны третьих лиц;

– кредитные риски в лизинговых сделках ниже, чем при ипотечных кредитах, так как объект лизинга в течение всего срока договора будет принадлежать лизинговой компании;

– по этой же причине сделки жилищного лизинга защищены от притязаний сторонних кредиторов на объект лизинга;

– договор жилищного лизинга может быть прекращен на любом этапе, в отличие от ипотечных договоров;

– нет требований по первоначальному взносу, как в ипотечных кредитах (однако в настоящее время ипотечный кредит в некоторых банках может быть выдан без первоначального взноса);

– собственные сбережения лизингополучателя при заключении договора жилищного лизинга могут быть учтены при расчете лизинговых платежей, в соответствии с этим может быть уменьшена лизинговая плата или снижен срок действия договора жилищного лизинга;

– при заключении договора жилищного лизинга нет требований по обязательному наличию договора страхования жизни и здоровья лизингополучателя.

Кроме ипотечного кредитования, в разных регионах нашей страны реализуются программы, основанные на методах, схожих с жилищным лизингом. Такие программы могут использовать последовательный выкуп жилья на фиксированных условиях или долгосрочную финансовую аренду[169]. Единичные проекты по развитию арендного жилья и строительству «доходных» домов реализуются в Москве, Самаре, Калуге, Новосибирске, Кемерово, Краснодаре и других городах России. Однако эти программы не получили развития и не позволяют решить жилищную проблему в полной мере.

По нашему мнению, развитие системы жилищного лизинга может способствовать повышению доступности жилья определенной категории населения, а также привлечь дополнительные инвестиции в жилищную сферу и лизинговый бизнес.

Однако существует ряд проблем, которые сдерживают распространение и использование этого механизма в России. По нашему мнению, основным препятствием является несовершенство действующего законодательства, не позволяющего реализовать данный финансовый механизм в полной мере. В соответствии с этим, основным условием развития системы жилищного лизинга является совершенствование существующей нормативно–правовой базы.

Основой для развития системы жилищного лизинга могло бы стать создание новых финансовых институтов, специализирующихся на лизинге жилой недвижимости. Например, доля лизинговых компаний, осуществляющих исключительно операции по лизингу недвижимости (в том числе и жилой), среди европейских лизинговых организаций составляет 5 % (рисунок 25).

Многопрофильные
лизинговые компании,
50 %

Лизинг с точки зрения инвестиционной деятельности предприятия - Лизинг и его роль в инвестиционной деятельности предприятия

Рисунок 25 – Специализация европейских лизинговых компаний

по состоянию на 01.01.2021 г. (построено автором по данным «Leaseurope»[170])

Для создания в нашей стране специализированных финансовых институтов, основой деятельности которых являлся бы механизм жилищного лизинга, необходимо:

1) проектирование и принятие государственной программы развития лизинга жилой недвижимости;

2) формирование механизма государственной поддержки системы жилищного лизинга;

3) организация целевого финансирования программы развития жилищного лизинга;

4) создание государством вертикальной сети специализированных финансовых институтов, реализующих финансовый и организационный механизмы жилищного лизинга.

Поэтому создание жилищных лизинговых компаний как новых финансовых институтов на рынке жилья с помощью мер государственной поддержки может способствовать становлению и развитию системы жилищного лизинга в России.

§

Основой для развития системы жилищного лизинга могло бы стать создание специализированных финансовых институтов, выполняющих роль институтов развития – федерального агентства жилищного лизинга и сети региональных жилищных лизинговых компаний.

Механизм создания такой системы может быть аналогичен тому, который был использован при создании российской ипотечной системы, когда в 1997 г. по решению Правительства РФ было создано ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» («АИЖК»). При этом 100 % акций АИЖК принадлежит государству в лице Федерального агентства по управлению федеральным имуществом.

Поэтому импульсом для развития механизма жилищного лизинга должно стать создание государством целостной системы специализированных финансовых институтов. Действующим законодательством[171] уже закреплены меры государственной поддержки лизинговой деятельности, среди которых:

– разработка и реализация федеральных программ;

– долевое участие государственного капитала в создании инфраструктуры лизинговой деятельности в отдельных целевых инвестиционно-лизинговых проектах;

– финансирование из федерального бюджета и предоставление государственных гарантий в целях реализации лизинговых проектов; и др.

Но участие государства – не единственная форма реализации и развития механизма финансового лизинга. Согласно ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)»[172] учредителями лизинговых компаний могут являться физические и юридические лица; также лизинговые компании имеют право привлекать средства юридических и физических лиц для осуществления лизинговой деятельности в установленном законодательством Российской Федерации порядке. Поэтому механизм учреждения лизинговой компании и формирования ее начального капитала может быть различным.

Мы предлагаем следующие организационные формы[173] лизинговых компаний:

1) региональная жилищная лизинговая компания, учредителями которой являются региональная или муниципальная администрация (по типу региональных ипотечных агентств);

2) корпоративная жилищная лизинговая компания, созданная в виде дочерней компании специализированного крупного строительного холдинга, т. е. в рамках крупного девелопмента;

3) коммерческая (частная) жилищная лизинговая компания, учрежденная частными инвесторами, может быть использована организациями для предоставления жилья сотрудникам по договору жилищного лизинга[174].

При организации региональной жилищной лизинговой компании (рисунок 26) в качестве лизингодателя может выступать специализированная лизинговая компания, учредителями которой является областная или муниципальная администрация, созданная по типу региональных ипотечных агентств в форме акционерных обществ с контрольным пакетом акций.

Сделка жилищного лизинга, осуществляемая региональной жилищной лизинговой компанией, может состоять из следующих этапов:

1. Выбор объекта лизинга лизингополучателем. Лизингополучатель (т. е. семья, нуждающаяся в жилье), выбирает приемлемый среди предложенных лизинговой компанией вариантов объект жилой недвижимости, либо самостоятельно подбирает необходимый объект на первичном рынке. Выбор объекта лизинга на вторичном рынке жилой недвижимости в данной работе не рассматривается, так как, по мнению автора, основной целью финансового механизма жилищного лизинга является не только повышение доступности жилья для населения, но и привлечение инвестиций в жилищное строительство.

Администрация субъекта Федерации
плата по договору
жилищного лизинга
Жилищная лизинговая компания
договор жилищного лизинга

Рисунок 26 – Схема организации жилищного лизинга на основе региональной

лизинговой компании

2. Заключение договора жилищного лизинга. Жилищная лизинговая компания (лизингодатель) заключает с физическим лицом (лизингополучателем) лизинговый договор, согласно которому компания приобретает у строительной организации объект лизинга (жилую недвижимость) и сдает его в аренду лизингополучателю. Согласно условиям данного договора, компания получает лизинговую плату, рассчитанную исходя из конкретных особенностей данной сделки и финансовых возможностей лизингополучателя. Лизингополучатель, согласно договору, имеет следующие права:

– право постепенного погашения полной стоимости объекта в течение срока договора;

– право выкупа объекта лизинга в конце срока аренды по остаточной стоимости или досрочного выкупа;

– право изменения графика платежей по согласованию с жилищной лизинговой компанией;

– право возврата жилья лизинговой компании;

– право продления договора жилищного лизинга на новый срок;

– другие права.

3. Приобретение объекта недвижимости у строительной организации. Одновременно лизинговая компания приобретает объект жилой недвижимости (объект лизинга) у строительной организации. Для этого между ними заключается договор о долевом участии в строительстве, договор купли–продажи, либо договор подряда со строительной организацией.

4. Передача объекта лизинга. Лизингополучатель получает жилье непосредственно от строительной организации, подписав акт приема-передачи объекта жилой недвижимости.

5. Выполнение сторонами своих обязательств согласно условиям заключенных договоров.

Преимуществом региональной жилищной лизинговой компании является то, что при поддержке областных или муниципальных администраций система жилищного лизинга может значительно увеличить количество граждан, для которых жилье станет более доступным.

При организации корпоративного жилищного лизинга (рисунок 27) лизингодателем выступает лизинговая компания, являющаяся дочерней компанией крупной строительной корпорации.

Основным преимуществом данной схемы является то, что лизинговой компании не требуется дополнительных инвестиций для приобретения объектов лизинга, так как жилая недвижимость является собственностью корпорации. Соответственно, выбор приемлемого варианта объекта лизинга осуществляется исходя из предложений данной строительной организации. Также у лизингополучателя существует возможность значительно снизить размер лизинговых выплат при заключении договора лизинга по незавершенному объекту строительства.

плата по договору
жилищного лизинга
Жилищная лизинговая компания
договор жилищного лизинга

Рисунок 27 – Схема организации корпоративного жилищного лизинга

на основе дочерней компании крупной строительной корпорации

В соответствии с этим, корпоративный жилищный лизинг может способствовать не только решению жилищной проблемы населения, но и помочь строительным организациям при возникновении проблем со сбытом объектов жилья в условиях насыщения рынка жилой недвижимости, роста конкуренции и увеличения предложения со стороны строительных организаций, и, как следствие, снижения покупательского спроса.

Следующая форма жилищной лизинговой компании – коммерческая, или частная (рисунок 28). Лизингодателем в данном случае является организация–работодатель, которая предоставляет лизингополучателю (работнику данной организации) жилье по договору жилищного лизинга.

Одним из этапов этой сделки является (как и в случае организации региональной жилищной лизинговой компании) приобретение организацией объекта лизинга на первичном рынке недвижимости у строительных организаций по договору купли–продажи, договору о долевом участии в строительстве, либо по договору подряда. Если работник получает жилье на время срока действия трудового договора, то лизинговая плата в данном случае может быть фиксированной. Однако по соглашению сторон договором жилищного лизинга лизингополучатель может получить право постепенного погашения полной стоимости объекта в течение срока договора и право на выкуп жилья по остаточной стоимости. В любом случае, за работником сохраняется право на досрочное расторжение договора жилищного лизинга и возврат объекта лизинга.

плата по договору
жилищного лизинга
Лизингополучатель (работник)
Лизингодатель (работодатель)
договор жилищного лизинга

Рисунок 28 – Схема организации коммерческой (частной) лизинговой компании

Преимуществом частной жилищной лизинговой компании является то, что в этом случае может быть решена не только проблема обеспечения жильем сотрудников, но и вопросы закрепления квалифицированного персонала.

Вне зависимости от выбранной формы организации жилищной лизинговой компании, одним из основных условий начала ее деятельности является выбор финансового механизма формирования начального капитала компании. За счет начального (уставного) капитала жилищной лизинговой компании должен быть сформирован начальный инвестиционный портфель, состоящий из реальных активов – объектов жилой недвижимости, приобретаемой для передачи по договору жилищного лизинга.

В зависимости от источников первоначальных инвестиций, мы предлагаем следующие финансовые модели формирования уставного капитала жилищной лизинговой компании:

1) бюджетная, организованная со 100 % участием государства в уставном капитале жилищной лизинговой компании (рисунок 29. а);

2) частная, организованная на 100 % участии корпораций или частных коммерческих организаций в уставном капитале жилищной лизинговой компании (рисунок 29. б);

3) государственно-частная, или смешанная, организованная при участии средств государства и корпораций в уставном капитале жилищной лизинговой компании в различных пропорциях (модель государственно-частного партнерства) (рисунок 29. в).

в) государственно-частная
Региональный
или
муниципальный бюджет
Уставный капитал
жилищной лизинговой компании
Региональный
или
муниципальный бюджет
Уставный капитал
жилищной
лизинговой
компании
Уставный капитал
жилищной лизинговой компании

Рисунок 29 – Финансовые модели формирования уставного капитала

жилищной лизинговой компании

При использовании бюджетной модели начальный капитал жилищной лизинговой компании может быть сформирован за счет бюджетных вложений, в последующем эта система должна стать саморефинансируемой. Участие государства предусматривает более высокий уровень доверия к созданным организациям. Так, по результатам исследования, выполненного Фондом ФРЖС[175], большинство домохозяйств предпочло бы снимать жилье у государственной или муниципальной компании (83 % домохозяйств).

В качестве бюджетных средств могут быть использованы средства регионального или муниципального бюджетов. Такая возможность определена ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)», который предусматривает меры государственной поддержки лизинговой деятельности в форме долевого участия государственного капитала в создании инфраструктуры лизинговой деятельности в отдельных целевых инвестиционно-лизинговых проектах. Основанием для использования бюджетных ресурсов в создании региональных лизинговых компаний должны стать региональные и муниципальные целевые жилищные программы, в том числе программы развития жилищного лизинга. Аналогично тому, как инициирование государством процесса создания региональных ипотечных агентств дало мощный импульс развитию ипотечного кредитования в России, участие государства в формировании институтов жилищного лизинга будет способствовать развитию этого, нового для России, финансового механизма.

При использовании частной модели формирование начального капитала может осуществляться за счет инвестиций крупной строительной корпорации, причем в этом случае начальный капитал может быть сформирован нереализованными жилыми объектами или отдельными квартирами, готовыми к эксплуатации. Такой механизм формирования начального капитала позволяет строительной компании отчасти решить проблему повышения спроса на строительную продукцию – организация собственной жилищной лизинговой компании может способствовать увеличению объемов реализации на первичном рынке жилья. Корпоративная модель жилищного лизинга может формироваться и на основе банковского бизнеса, как специализированное направление деятельности банковских лизинговых структур.

Государственно-частная модель жилищного лизинга, которая, по нашему мнению, является более предпочтительной на этапе становления этого бизнеса, может основываться на государственно-частном партнерстве. В этом случае начальный капитал лизинговой компании может образовываться как за счет средств строительной корпорации, так и за счет средств бюджета субъекта федерации. Государственно-частное партнерство позволяет обеспечить согласование экономических целей власти, бизнеса и населения и консолидировать ограниченные финансовые ресурсы. В соответствии с этим, на этапе становления системы жилищного лизинга, по нашему мнению, следует отдавать предпочтение форме региональной жилищной лизинговой компании, учрежденной администрацией субъекта Российской Федерации, на основе государственно-частного партнерства.

Считаем необходимым добавить, что уставный капитал жилищной лизинговой компании может быть сформирован и за счет средств частных инвесторов. Однако, по нашему мнению, создание жилищной лизинговой компании предполагает достаточно высокий уровень первоначальных вложений с длительными сроками окупаемости и может рассматриваться как новый самостоятельный бизнес с высокими входными барьерами и высокими рисками. Поэтому на начальном этапе становления системы жилищного лизинга такая модель жилищной лизинговой компании, на наш взгляд, не получит широкого распространения.

Привлечение для формирования уставного капитала жилищной лизинговой компании заемных денежных средств, в частности банковских кредитов, представляется нецелесообразным, так как в этом случае значительно возрастает размер лизингового процента, и лизинг теряет финансовые преимущества перед ипотечным кредитом.

Таким образом, наиболее приемлемой формой организации новых финансовых институтов, специализирующихся на лизинге жилой недвижимости, могут стать региональные жилищные лизинговые компании, учрежденные региональной или муниципальной администрациями. Начальный капитал таких финансовых институтов может быть сформирован за счет бюджетных вложений, т. е. с использованием бюджетной модели или модели государственно–частного партнерства.

Необходимо отметить, что действующее законодательство не позволяет в полной мере реализовать финансовый механизм жилищного лизинга. Поэтому для формирования специализированных финансовых институтов жилищного лизинга необходимы изменения и дополнения в действующее законодательство, а также разработка организационных норм для таких организаций (рисунок 30):

Институты
жилищного лизинга
Внесение изменений в ФЗ «О лизинге» и в другие документы
Разработка целевых программ развития жилищного лизинга
Создание
вертикальной сети
организаций
жилищного лизинга

Рисунок 30 – Институциональные основы создания жилищно-лизинговой компании

1. Требуются дополнения и изменения в ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)», в статьи Гражданского и Налогового кодексов, касающихся лизинговых сделок по объектам жилой недвижимости. В частности, необходимы льготы для жилищных лизинговых компаний по налогу на имущество организаций, так как все объекты жилищного фонда, переданные в лизинг, будут являться собственностью этих компаний. Такая мера позволит сделать жилищный лизинг более доступным для населения и расширит круг потенциальных участников этого бизнеса.

2. Требуется разработка целевых региональных программ развития системы жилищного лизинга, в рамках которых могут реализовываться следующие мероприятия:

– формирование организационного и финансового механизма развития лизингового жилищного фонда;

– создание государством единой системы жилищного лизинга в виде вертикальной сети специализированных финансовых институтов, реализующих организационный и финансовый механизмы жилищного лизинга;

– предоставление государственных гарантий и субсидий по кредитованию организаций, осуществляющих операции жилищного лизинга и строительство арендного жилья;

– организация облигационного займа для финансирования проектов строительства жилья, предоставляемого в лизинг, включая предоставление государственных гарантий по облигационному займу.

3. Требуется разработка механизма льготного кредитования жилищных лизинговых компаний в целях увеличения фонда капитальных инвестиций этих организаций и роста общего количества сделок жилищного лизинга.

Поэтому создание единой сети жилищных лизинговых компаний как новых финансовых институтов на рынке жилья с помощью мер государственной поддержки и использование бюджетных средств для формирования начального капитала таких компаний может стать реальной перспективой развития жилищного лизинга в России.

Выводы по главе 2

1. Лизинг является финансовым механизмом привлечения инвестиций, поэтому развитие жилищного лизинга может стать одним из дополнительных механизмов финансирования инвестиций на рынке жилья.

2. Жилищный лизинг – это совокупность различных инструментов, связанных между собой в единый механизм, через который осуществляется взаимодействие субъектов лизинговой сделки: лизингополучателя, лизингодателя и продавца лизингового имущества – объекта жилой недвижимости.

3. Основой формирования системы жилищного лизинга является создание новых финансовых институтов, специализирующихся на лизинге жилой недвижимости: федерального агентства жилищного лизинга и региональной сети жилищных лизинговых компаний. Организационной формой таких финансовых институтов может быть региональная, корпоративная и коммерческая. На начальном этапе становления жилищного лизинга наиболее приемлемой формой организации финансовых институтов является региональная жилищная лизинговая компания, начальный капитал которой может быть сформирован с использованием бюджетной модели или модели государственно–частного партнерства. В последующем эта система должна стать саморефинансируемой.

4. Для развития системы жилищного лизинга необходимо формирование механизма государственной поддержки жилищного лизинга (создание жилищного лизингового фонда, введение налоговых и других льгот по лизингу недвижимости), а также разработка, принятие и финансирование целевых программ развития жилищного лизинга.

§

Основным условием устойчивого функционирования жилищной лизинговой компании должно стать рефинансирование[176]. Нераспределенная прибыль компании и средства, оставшиеся после расчетов с инвесторами, должны направляться на пополнение инвестиционного портфеля, создавая и увеличивая собственный фонд жилья, предоставляемого в лизинг. Исходя из этой концепции и должен формироваться портфель финансовых инвестиций жилищной лизинговой компании.

Особенностью жилищного лизинга является долгосрочный характер операций, следовательно, значительный срок возврата вложенного в инвестиционный портфель капитала. Как было сказано выше, портфель жилищной лизинговой компании состоит из реальных активов – объектов жилой недвижимости, приобретаемой для передачи по договору жилищного лизинга. Поэтому главным условием устойчивого функционирования жилищной лизинговой компании является рефинансирование инвестиционного портфеля.

По нашему мнению, рефинансирование жилищной лизинговой компании это финансовый механизм возврата капитала, вложенного в инвестиционный портфель, обеспечивающий окупаемость жилищных инвестиций, возобновляемость лизингового портфеля и финансовую устойчивость жилищной лизинговой компании.

Механизм рефинансирования вложенного в инвестиционный портфель капитала представлен на рисунке 31. В представленной финансовой модели учредителями региональной жилищной лизинговой компании являются Федеральный лизинговый фонд, специально созданный для поддержки развития системы жилищного лизинга на территории Российской Федерации, и Администрация субъекта Российской Федерации. Соответственно, уставный капитал такой компании будет сформирован за счет средств Федерального лизингового фонда и средств бюджета региональной Администрации.

Поступления лизинговых
платежей от лизингополучателей
Уставный капитал региональной
жилищной лизинговой компании
Федеральный лизинговый фонд
Региональная Администрация
Инвестиционный портфель
жилищной лизинговой компании
Приобретение дополнительных объектов жилой недвижимости
Заключение договоров жилищного лизинга
Фонд рефинансирования портфеля жилищной
лизинговой компании
Нераспределенная прибыль
лизинговой компании
Возмещение расходов
лизинговой компании
Уплата налогов и других
обязательных платежей
лизинговой компанией
Чистая прибыль лизинговой
компании

Рисунок 31 – Схема финансовых потоков в жилищной лизинговой компании

Бюджетные вложения в инвестиционный портфель могут быть использованы на этапе становления жилищной лизинговой компании, в последующем эта система должна стать саморефинансируемой за счет выплат, полученных в составе лизинговой платы от погашения первоначальной стоимости объектов жилой недвижимости, предоставленных в лизинг, т. е. организована по схеме реинвестирования.

По нашему мнению, существуют различия между лизинговым и инвестиционным портфелем.

Инвестиционный портфель – это финансовые ресурсы, полученные или привлеченные жилищной лизинговой компанией из различных финансовых источников и предназначенные для осуществления инвестиций в объекты жилой недвижимости по заказу лизингополучателей.

Лизинговый портфель – это общая стоимость активов (объектов жилой недвижимости), приобретенных за счет средств инвестиционного портфеля.

Соответственно, стоимость лизингового портфеля компании ( Лизинг с точки зрения инвестиционной деятельности предприятия - Лизинг и его роль в инвестиционной деятельности предприятия ) формируется из общей стоимости объектов жилой недвижимости:

Лизинг с точки зрения инвестиционной деятельности предприятия - Лизинг и его роль в инвестиционной деятельности предприятия , (1)

где Сж – стоимость объекта жилой недвижимости;

j – объекты жилой недвижимости, j = 1, 2, … m.

Таким образом, начальная стоимость инвестиционного портфеля ( Лизинг с точки зрения инвестиционной деятельности предприятия - Лизинг и его роль в инвестиционной деятельности предприятия ) складывается из стоимости лизингового портфеля и резервной части инвестиций, предназначенной для дальнейшего приобретения объектов жилой недвижимости ( Лизинг с точки зрения инвестиционной деятельности предприятия - Лизинг и его роль в инвестиционной деятельности предприятия ):

Лизинг с точки зрения инвестиционной деятельности предприятия - Лизинг и его роль в инвестиционной деятельности предприятия . (2)

Следовательно,

Лизинг с точки зрения инвестиционной деятельности предприятия - Лизинг и его роль в инвестиционной деятельности предприятия . (3)

Лизинговый портфель, в свою очередь, можно также условно разделить на активную и резервную часть, в зависимости от наличия договора жилищного лизинга по каждому конкретному объекту жилой недвижимости. При этом стоимость активной части лизингового портфеля будет складываться из общей стоимости объектов, по которым заключен договор жилищного лизинга ( Лизинг с точки зрения инвестиционной деятельности предприятия - Лизинг и его роль в инвестиционной деятельности предприятия ), а стоимость резервной части ( Лизинг с точки зрения инвестиционной деятельности предприятия - Лизинг и его роль в инвестиционной деятельности предприятия ) – из объектов, по которым договор лизинга:

а) не заключен (в т. ч., при инвестировании жилищной лизинговой компании в объекты жилой недвижимости, не предназначенные для конкретного договора лизинга);

б) находится в стадии заключения;

в) прерван, а объект недвижимости не выкуплен лизингополучателем и остается в собственности жилищной лизинговой компании;

г) закончен, но объект не выкуплен.

Таким образом:

Лизинг с точки зрения инвестиционной деятельности предприятия - Лизинг и его роль в инвестиционной деятельности предприятия . (4)

В нормальных условиях стоимость активной части лизингового портфеля в стоимостном выражении ( Лизинг с точки зрения инвестиционной деятельности предприятия - Лизинг и его роль в инвестиционной деятельности предприятия ) должна быть приближена к общей стоимости лизингового портфеля ( Лизинг с точки зрения инвестиционной деятельности предприятия - Лизинг и его роль в инвестиционной деятельности предприятия ), а стоимость лизингового портфеля – к стоимости инвестиционного ( Лизинг с точки зрения инвестиционной деятельности предприятия - Лизинг и его роль в инвестиционной деятельности предприятия ):

Лизинг с точки зрения инвестиционной деятельности предприятия - Лизинг и его роль в инвестиционной деятельности предприятия . (5)

Необходимо стремиться к тому, чтобы резервная часть лизингового портфеля была минимальной, так как объекты, не переданные в лизинг, не приносят доход и отвлекают значительную часть финансовых вложений из оборота жилищной лизинговой компании:

Лизинг с точки зрения инвестиционной деятельности предприятия - Лизинг и его роль в инвестиционной деятельности предприятия . (6)

Исходя из этого, формула общей стоимости инвестиционного портфеля лизинговой компании будет иметь вид:

Лизинг с точки зрения инвестиционной деятельности предприятия - Лизинг и его роль в инвестиционной деятельности предприятия , (7)

или

Лизинг с точки зрения инвестиционной деятельности предприятия - Лизинг и его роль в инвестиционной деятельности предприятия . (8)

Сравнительный анализ инвестиционного и лизингового портфелей приведен в таблице 4.

Таблица 4 – Сравнение инвестиционного и лизингового портфелей жилищной лизинговой компании

Как было сказано выше, главным условием устойчивого функционирования жилищной лизинговой компании является рефинансирование инвестиционного портфеля. По нашему мнению, основными условиями обеспечения рефинансирования являются следующие:

1) создание фонда рефинансирования, позволяющего сформировать и увеличить собственный фонд жилья, предоставляемого в лизинг;

2) обеспечение постоянного и достаточного притока от поступления лизинговой платы, являющейся основным источником фонда рефинансирования;

3) соблюдение условия сбалансированности активной части лизингового портфеля по срокам действия договоров жилищного лизинга для обеспечения равномерного притока лизинговой платы от лизингополучателей;

4) пополнение фонда рефинансирования за счет средств из нераспределенной прибыли и неиспользованных средств фонда развития лизинговой компании, являющихся дополнительными источниками финансовых инвестиций жилищной лизинговой компании.

Рассмотрим влияние этих условий на рефинансирование жилищной лизинговой компании.

Создание фонда рефинансирования, являющегося дополнительным источником инвестиций лизинговой компании, позволит сформировать и увеличить собственный фонд жилья, предоставляемого в лизинг, и тем самым обеспечить ее рефинансирование. Общая стоимость собственного фонда жилья фактически равна стоимости лизингового портфеля жилищной лизинговой компании.

Пусть Т – срок действия договора лизинга, а t – определенный момент времени, в котором определяется текущая стоимость инвестиционного портфеля. Тогда стоимость инвестиционного портфеля на шаге t ( Лизинг с точки зрения инвестиционной деятельности предприятия - Лизинг и его роль в инвестиционной деятельности предприятия ) будет складываться из его начальной стоимости (т. е. общей стоимости лизингового портфеля и резервной части денежных средств), а также из фонда рефинансирования, являющегося дополнительным источником инвестиций жилищной лизинговой компании ( Лизинг с точки зрения инвестиционной деятельности предприятия - Лизинг и его роль в инвестиционной деятельности предприятия ):

Лизинг с точки зрения инвестиционной деятельности предприятия - Лизинг и его роль в инвестиционной деятельности предприятия . (9)

Важным критерием рефинансирования жилищной лизинговой компании является формирование лизингового портфеля, удовлетворяющего соблюдению условия:

Лизинг с точки зрения инвестиционной деятельности предприятия - Лизинг и его роль в инвестиционной деятельности предприятия , (10)

при котором, как было сказано выше, стоимость активной части лизингового портфеля в стоимостном выражении ( Лизинг с точки зрения инвестиционной деятельности предприятия - Лизинг и его роль в инвестиционной деятельности предприятия ) должна быть приближена к общей стоимости лизингового портфеля ( Лизинг с точки зрения инвестиционной деятельности предприятия - Лизинг и его роль в инвестиционной деятельности предприятия ), а стоимость лизингового портфеля – к стоимости инвестиционного ( Лизинг с точки зрения инвестиционной деятельности предприятия - Лизинг и его роль в инвестиционной деятельности предприятия ). Данное условие будет выполнено в случае, если все объекты, приобретенные лизинговой компанией, будут переданы в лизинг. Для этого при формировании лизингового портфеля необходимо учитывать структуру спроса лизингополучателей на конкретные объекты недвижимости и требования к ним (повышенная комфортность, улучшенная планировка, жилье эконом–класса и т. д.). Учитывая тенденции, сложившиеся на рынке жилья в настоящее время, можно предположить, что активная часть лизингового портфеля жилищной лизинговой компании будет сформирована преимущественно за счет квартир эконом–класса.

Основным источником фонда рефинансирования является лизинговая плата ( Лизинг с точки зрения инвестиционной деятельности предприятия - Лизинг и его роль в инвестиционной деятельности предприятия ), полученная от лизингополучателей и уменьшенная на сумму общих расходов ( Лизинг с точки зрения инвестиционной деятельности предприятия - Лизинг и его роль в инвестиционной деятельности предприятия ) и налоговых выплат ( Лизинг с точки зрения инвестиционной деятельности предприятия - Лизинг и его роль в инвестиционной деятельности предприятия ). Также лизинговую плату необходимо уменьшить на сумму, направляемую на развитие лизинговой компании, т. е. на создание фонда развития лизинговой компании ( Лизинг с точки зрения инвестиционной деятельности предприятия - Лизинг и его роль в инвестиционной деятельности предприятия ) (рисунок 32).

Таким образом, фонд рефинансирования жилищной лизинговой компании будет рассчитываться по формуле:

Лизинг с точки зрения инвестиционной деятельности предприятия - Лизинг и его роль в инвестиционной деятельности предприятия . (11)

Кроме этого, для обеспечения равномерного поступления лизинговой платы лизинговый портфель жилищной лизинговой компании должен быть сбалансирован по срокам действия договоров жилищного лизинга, при этом стоит учесть, что спрос лизингополучателей на жилье, получаемое по договору жилищного лизинга на разные сроки, может быть различным. Проведенный нами анализ финансовых потоков жилищно-лизинговой компании показал, что для лизинговой компании наиболее выгодным является преобладание краткосрочных договоров, однако необходимо учитывать существующий спрос лизингополучателей на долгосрочные договоры.

Лизинговая плата (выручка
жилищной лизинговой компании)
Погашение стоимости объекта лизинга
НДС к возмещению из бюджета по приобретенным объектам лизинга
НДС к уплате в бюджет при
поступлении лизинговой платы
Налогооблагаемая
прибыль
лизинговой компании
Чистая прибыль
лизинговой компании
Фонд рефинансирования портфеля недвижимости лизинговой компании
Взносы на социальное страхование
Операционные расходы
жилищной лизинговой компании
Налог на имущество организаций
Налог на прибыль организаций
Инвестиционный портфель лизинговой компании
Объекты жилищного лизинга
Фонд развития
жилищной лизинговой компании

Рисунок 32 – Схема рефинансирования жилищной лизинговой компании

В связи с вышесказанным можно предположить, что состав и структура лизинговых портфелей разных жилищных лизинговых компаний могут отличаться по следующим признакам:

– по соотношению активной и резервной части лизингового портфеля;

– по средней стоимости объектов, входящих в его состав;

– по срокам заключенных договоров жилищного лизинга (например, преобладание краткосрочных договоров, преобладание долгосрочных договоров, сбалансированное соотношение долгосрочных и краткосрочных договоров);

– по другим признакам.

Дополнительными источниками фонда рефинансирования инвестиционного портфеля могут стать средства из нераспределенной прибыли и неиспользованные средства фонда развития лизинговой компании.

Средства, направляемые в фонд рефинансирования инвестиционного портфеля и в фонд развития лизинговой компании, согласно действующему законодательству РФ, не включаются в состав себестоимости, и, соответственно, формируются за счет чистой прибыли.

В связи с этим, одним из предложений по оптимизации налогообложения для жилищных лизинговых компаний является освобождение от налога на прибыль части лизинговой платы, направляемой в фонд рефинансирования инвестиционного портфеля жилищной лизинговой компании.

Кроме этого, жилищная лизинговая компания является плательщиком налога на имущество организаций в соответствии с главой 30 Налогового кодекса РФ[177]. По нашим расчетам, значительная часть полученной лизинговой платы будет направлена на погашение налога на имущество, так как все объекты жилья находятся на балансе лизинговой компании. Для того, чтобы разработать предложения по льготному налогообложению, нами подробно рассмотрены особенности исчисления налога на имущество жилищными лизинговыми компаниями. Выполненные нами расчеты и исследования показывают, что действующие нормы позволяют значительно ускорить амортизацию объектов, переданных по сделкам жилищного лизинга, однако, несмотря на это, общая сумма налога на имущество, уплачиваемого лизинговыми компаниями в первые годы своей деятельности, будет достаточно высокой.

Налоговой базой по налогу на имущество является среднегодовая стоимость имущества, в т. ч. переданного во временное владение, пользование и распоряжение. Первоначальная стоимость объектов жилищного лизинга определяется в соответствии с п. 1 ст. 257 Налогового кодекса РФ как сумма расходов лизинговой компании на приобретение объектов жилой недвижимости за исключением суммы НДС, подлежащего вычету в соответствии с действующим налоговым законодательством. Остаточная стоимость объектов жилищного лизинга определяется как разница между их первоначальной стоимостью и суммой начисленной за период эксплуатации амортизации. Однако вопрос об амортизации объектов жилого фонда до сих пор остается достаточно сложным.

Так, Положение по бухгалтерскому учету (ПБУ) № 6/01«Учет основных средств»[178] определяло, что амортизация по объектам жилищного фонда (жилым домам, общежитиям, квартирам и др.) не начисляется. Однако согласно вступившим в силу в 2005 г. изменениям этого Положения, амортизация по объектам жилищного фонда, которые учитываются как доходные вложения в материальные ценности, должна начисляться в общеустановленном порядке.

Объекты жилищного лизинга являются доходными вложениями в материальные ценности. Согласно Инструкции по применению плана счетов[179], бухгалтерский счет 03 «Доходные вложения в материальные ценности» предназначен для обобщения информации о наличии и движении вложений организации в часть имущества, помещения, здания, оборудование и другие ценности, имеющие материально-вещественную форму, предоставляемые организацией за плату во временное пользование (временное владение и пользование) с целью получения дохода. В соответствии с этим, объекты жилищного лизинга будут учитываться на счете 03, и их амортизация будет осуществляться в общеустановленном порядке.

Необходимо отметить, что объекты незавершенного капитального строительства, согласно ст. 256 Налогового кодекса РФ, не подлежат амортизации, соответственно, если жилищная лизинговая компания по согласованию со всеми участниками сделок заключает договор лизинга на объект незавершенного строительства, то амортизация по нему не начисляется.

Для объектов завершенного строительства порядок расчета сумм амортизации для целей налогообложения определяется главой 25 Налогового кодекса РФ «Налог на прибыль организаций»[180]. В соответствии с этой главой, Постановлением Правительства РФ утверждена классификация основных средств, включаемых в амортизационные группы[181]. Согласно этой классификации, объекты жилищного лизинга, представляющие собой объекты жилой недвижимости, включаются в подгруппу «Жилища» десятой группы в составе имущества со сроком полезного использования свыше 30 лет (т. е. 361 месяц и выше).

В соответствии с п. 3 ст. 259 Налогового кодекса РФ в отношении зданий и сооружений, которые включены с восьмой по десятую амортизационную группу, независимо от срока ввода этих объектов в эксплуатацию, применяется только линейный метод начисления амортизации. Таким образом, годовая максимальная норма амортизации для подгруппы «Жилища» составляет 3,32 %:

Лизинг с точки зрения инвестиционной деятельности предприятия - Лизинг и его роль в инвестиционной деятельности предприятия = 3,32 %. (12)

На основании ст. 258 Налогового кодекса РФ, срок полезного использования по объектам лизинга определяется лизинговой компанией самостоятельно с учетом Классификации основных средств[182] и в соответствии с тем, какой размер амортизационных отчислений будет более выгодным для лизинговой компании при отнесении на счета затрат и при расчете налогов на имущество и прибыль для организаций.

Кроме этого, для поддержки лизингового бизнеса в 2008 г. в Налоговый кодекс РФ была введена ст. 259.3 о применении повышающих коэффициентов к норме амортизации, в п. 2 которой записано, что налогоплательщики вправе применять повышающий амортизационный коэффициент, но не более 3, по отношению к амортизируемым основным средствам, являющимся объектом договора лизинга. При этом уточняется, что данные основные средства должны учитываться в соответствии с условиями договора лизинга. Однако многие специалисты, комментирующие эту норму законодательства, рекомендуют использовать данный коэффициент в размере, не превышающем 2,99, так как в законе записано, что коэффициент должен быть не выше 3.

Согласно п. 13 ст. 258 Налогового кодекса РФ[183], применение к нормам амортизации объектов амортизируемого имущества повышающего коэффициента снижает срок полезного использования таких объектов.

В соответствии с вышесказанным, по нашим расчетам, максимальная норма амортизационных начислений по объектам лизингового имущества Лизинг с точки зрения инвестиционной деятельности предприятия - Лизинг и его роль в инвестиционной деятельности предприятия может составить 9,9 % в год:

Лизинг с точки зрения инвестиционной деятельности предприятия - Лизинг и его роль в инвестиционной деятельности предприятия = 9,9 %. (13)

Также нами проведены расчеты по определению размера налоговой нагрузки лизинговой компании при различных нормах амортизации. Согласно полученным результатам, наблюдается обратная зависимость между нормой амортизационных отчислений и размером налоговых отчислений, т. е., чем выше норма амортизации, тем меньшую сумму налогов будет уплачивать жилищная лизинговая компания, и наоборот. Соответственно, лизинговой компании выгодно устанавливать высокую норму амортизации, максимальный размер которой может составить, как было сказано, 9,9 % в год.

Однако такая норма может быть установлена только по договорам, срок которых составляет менее 11 лет:

Лизинг с точки зрения инвестиционной деятельности предприятия - Лизинг и его роль в инвестиционной деятельности предприятия лет. (14)

Это объясняется тем, что при более длительном сроке лизингового соглашения объект недвижимости будет полностью самортизирован раньше, чем закончится срок договора. Соответственно, чем выше срок договора лизинга (при сроке от 10 лет и выше), тем ниже норма амортизации. В соответствии с этим устанавливается и более низкий коэффициент ускоренной амортизации.

График зависимости коэффициента ускоренной амортизации от срока договора жилищного лизинга, построенный на основании выполненных нами расчетов, представлен на рисунке 33.

Лизинг с точки зрения инвестиционной деятельности предприятия - Лизинг и его роль в инвестиционной деятельности предприятия

Рисунок 33 – График зависимости коэффициента ускоренной амортизации

от срока договора жилищного лизинга

Необходимо добавить, что если срок договора жилищного лизинга превышает 30 лет, то коэффициент ускоренной амортизации уже не может быть применен, т. к. в данном случае размер годовой нормы амортизации, определенный исходя из срока полезного использования объекта, составляет 3,33 % и приближен к максимальной норме амортизации для подгруппы «Жилища»:

Лизинг с точки зрения инвестиционной деятельности предприятия - Лизинг и его роль в инвестиционной деятельности предприятия = 3,33 %. (15)

Выполненные нами расчеты и исследования показывают, что действующие нормы позволяют значительно ускорить амортизацию объектов, переданных по сделкам жилищного лизинга, однако, несмотря на это, общая сумма налога на имущество, уплачиваемого лизинговыми компаниями в первые годы своей деятельности, будет достаточно высокой. Поэтому мы предлагаем ввести следующие льготы по налогу на имущество для жилищных лизинговых компаний с целью государственной поддержки и развития их деятельности:

1. установить пониженную ставку по налогу на имущество по объектам, переданным по договорам жилищного лизинга;

Читайте также:  Инвестиции банков в ценные бумаги - Энциклопедия по экономике

2. установить отсрочку или рассрочку уплаты, либо налоговые каникулы по налогу на имущество в течение первых лет работы лизинговых компаний.

По нашему мнению, в увеличении нормы амортизации для лизинговых компаний нет особой необходимости, так как основная налоговая нагрузка по налогу на имущество приходится на первые годы постановки объекта на учет в лизинговой компании.

В рамках исследований механизма жилищного лизинга автором выполнено моделирование инвестиционного портфеля жилищной лизинговой компании (Приложение 3). В результате исследований выстроена многомерная модель, учитывающая различные показатели финансово–экономической деятельности жилищной лизинговой компании.

Полученная модель позволяет изменять параметры инвестиционного капитала и выявлять степень их влияния на саморефинансирование лизинговой компании. Выполненные расчеты позволяют сделать вывод о том, что финансовая модель жилищной лизинговой компании может стать рефинансируемой при более низком размере лизингового процента, чем средний процент по ипотечному кредитованию.

§

Ключевым элементом финансового механизма лизинга является лизинговая плата, которая фактически выступает инструментом согласования экономических интересов участников лизинга. В настоящее время в российской и зарубежной практике существует множество методик расчета лизинговой платы, однако ни одна из них не является общепризнанной.

Под лизинговой платой понимается общая сумма периодических платежей по договору лизинга в течение срока действия договора, в которую обычно включаются:

– возмещение затрат лизинговой компании, связанных с приобретением и передачей объекта недвижимости лизингополучателю;

– возмещение затрат, связанных с оказанием других услуг, предусмотренных договором лизинга;

– доход лизинговой компании.

Также лизинговая плата может включать выкупную цену объекта лизинга, если в договоре предусмотрен переход права собственности от лизинговой компании к лизингополучателю.

В трудах различных исследователей рассматривается многообразие форм и видов лизинговых платежей в зависимости от различных признаков:

1) по форме расчетов между лизингополучателем и лизинговой компанией:

– денежные (если все платежи осуществляются в денежной форме);

– компенсационные (если платежи производятся в форме поставки продукции, произведенной на оборудовании, полученном в лизинг, или в форме взаимозачета услуг, оказываемых друг другу лизинговой компанией и лизингополучателем;

– смешанные (в случае применения и денежной, и компенсационной форм платежей);

2) в зависимости от элементов, входящих в состав лизингового платежа (амортизация, лизинговая маржа, страхование, дополнительные услуги и т. д.);

3) в зависимости от метода начисления лизинговых платежей:

– с учетом периодичности внесения (ежемесячные, ежеквартальные, полугодичные, ежегодные);

– с учетом срочности внесения (в начале, в середине или в конце периода платежа);

– с учетом способа уплаты: равномерными равными долями; с уменьшающимися или увеличивающимися размерами (в зависимости от условий договора и финансового состояния лизингополучателя);

– с предоплатой (авансом);

– с депозитом;

– с фиксированной общей суммой;

– с учетом выкупа имущества по остаточной стоимости.

Размер лизинговой платы зависит от выбранного вида и формы лизинговой платы. По нашему мнению, основными факторами, влияющими на размер лизинговой платы по договорам жилищного лизинга, являются следующие (рисунок 34).

Стоимость объекта лизинга
Размер авансового платежа
Степень строительной готовности объекта
Условия выкупа объекта лизинга
Факторы
формирования суммы
лизингового платежа

Рисунок 34 – Факторы, влияющие на стоимость жилищного лизинга

Рассмотрим влияние этих факторов на размер лизинговой платы. Очевидно, что при прочих равных условиях лизинговая плата будет тем выше, чем выше стоимость объекта лизинга и меньше срок договора лизинга. В зависимости от условий договора лизинга стоимость жилья (объекта жилищного лизинга) может быть фиксированной на протяжении всего срока действия договора жилищного лизинга, либо корректироваться с учетом инфляционных или дефляционных процессов.

Договор жилищного лизинга может быть краткосрочным (3–5 лет), среднесрочным (6–9 лет) и долгосрочным (10–15 лет) в зависимости от выбора лизингополучателя. Однако нам представляется необходимым увеличить срок договора жилищного лизинга. Например, анализ структуры договоров по сроку лизингового соглашения среди европейских лизинговых компаний, входящих в «Leaseurope», показывает, что практически все договоры являются долгосрочными (рисунок 35): 43 % договоров лизинга недвижимости заключаются на срок от 8 до 16 лет и 52 % на срок более 16 лет. Доля договоров лизинга недвижимости со сроком менее 8 лет составляет всего 5 % (для сравнения, в России средний срок действия договоров финансового лизинга, заключенных в 2021 г., составил 4,4 г.[184]).

Лизинг с точки зрения инвестиционной деятельности предприятия - Лизинг и его роль в инвестиционной деятельности предприятия

Рисунок 35 – Структура договоров лизинга недвижимости по срокам договора

на европейском рынке по состоянию на 01.01.2021 г.

(построено автором по данным «Leaseurope»[185])

Стимулом для снижения срока договора жилищного лизинга может являться то, что недвижимость переходит в собственность лизингополучателя только после полной выплаты ее стоимости.

Авансовый платеж или первоначальный взнос, полученный от лизингополучателя, также учитывается при расчете лизинговой платы по договору жилищного лизинга и позволяет значительно снизить общую сумму выплат или сократить срок договора.

Степень строительной готовности объекта отражается на стоимости недвижимости, которая устанавливается строительной организацией. Обычно стоимость объекта, готового к заселению, выше, чем в стадии незавершенного строительства или незаконченной отделки. Лизингополучатель вправе самостоятельно выбрать степень готовности объекта в зависимости от своих возможностей.

От условий выкупа объекта жилищного лизинга напрямую зависит размер лизинговой платы. Выбирая механизм оперативного лизинга, лизингополучатель возвращает жилье по окончании срока лизингового договора, а при использовании механизма финансового лизинга – выкупает объект. Соответственно, при выкупе жилья лизинговая плата будет включать и полную стоимость объекта жилой недвижимости.

Затраты на страхование по договору жилищного лизинга значительно ниже, чем, к примеру, при ипотечном кредитовании. Это объясняется тем, что объект недвижимости находится на балансе лизинговой компании до полной выплаты по договору жилищного лизинга. Соответственно, размер общей процентной ставки страхования по операциям жилищного лизинга ниже.

Все вышеперечисленные факторы напрямую влияют на величину платежей по договору жилищного лизинга. Для того, чтобы рассчитать размер лизинговой платы, применяются разнообразные методики, разработанные зарубежными и отечественными авторами.

Зарубежные авторы в своих работах определяют размер лизинговых платежей как приемлемый вариант для лизингополучателя и лизингодателя[186], сравнивают лизинг и коммерческий кредит[187], исследуют различные альтернативные варианты финансирования инвестиций[188]. Так, например, Э. Дойч[189] в своих исследованиях пишет о том, что специализированные финансовые институты, функционирующие на рынке аренды жилья, чтобы быть жизнеспособными, должны действовать таким образом, чтобы стоимость аренды могла быть снижена до среднего уровня, приносящего личную выгоду как арендатору, так и арендодателю. Такой подход предполагает рыночное ценообразование в операциях лизинга, поэтому величина лизинговых платежей и график их выплат в зарубежных методиках функционально взаимосвязаны с переменными, определяющими эффективность лизинга для всех его участников.

В отечественной практике методика расчета лизинговых платежей основывается на безубыточности деятельности лизингодателя. Оценить стоимость такой лизинговой сделки не представляется возможным, так как при методике полного покрытия затрат лизингодателя в расчет принимаются только его интересы, а интересы лизингополучателя не учитываются. По мнению Д.В. Лелецкого[190], нередко потенциальные лизингополучатели отказываются от лизинговых сделок, так как такие сделки оказываются более дорогими, чем обычный кредит лишь потому, что величина лизинговых платежей определяется исключительно калькуляцией затрат лизингодателя, а не путем рыночного ценообразования стоимости лизинга.

Необходимо отметить, что вопрос о разработке методики расчетов лизинговых платежей в отечественной экономической науке встал относительно недавно. Первые попытки были предприняты около двадцати лет назад, при этом, основные методологические подходы в расчете лизинговых платежей были построены на основе разработок зарубежных экономистов.

Одними из первых отечественных методик являются практическое пособие по организации и проведению лизинговых операций Е.Н. Чекмаревой[191] и «Методы расчета арендных ставок по лизингу» И.Б. Киселева[192]. В 1996 г. были разработаны и утверждены «Методические рекомендации по расчету лизинговых платежей»[193], действующие до сих пор.

В соответствии с этой методикой, общая сумма лизинговых платежей по договору лизинга рассчитывается по формуле:

Лизинг с точки зрения инвестиционной деятельности предприятия - Лизинг и его роль в инвестиционной деятельности предприятия , (16)

где ЛП – общая сумма лизинговых платежей;

АО – величина амортизационных отчислений, причитающихся лизингодателю в текущем году;

ПК – плата за используемые кредитные ресурсы лизингодателем на приобретение имущества – объекта договора лизинга;

КВ – комиссионное вознаграждение лизингодателю за предоставление имущества по договору лизинга;

ДУ – плата лизингодателю за дополнительные услуги лизингополучателю, предусмотренные договором лизинга;

НДС – налог на добавленную стоимость, уплачиваемый лизингополучателем по услугам лизингодателя.

Согласно этой методике, в общую сумму платежей также может быть включена стоимость выкупа объекта лизинга, если в договоре лизинга предусматривается выкуп имущества и определен порядок учета указанной стоимости в составе лизинговых платежей в виде определенной доли.

После выхода «Методических рекомендаций по расчету лизинговых платежей» Л.Н. Прилуцкий[194] в 1997 г. публикует методику, которая также основана на суммировании всех затрат лизингодателя. В 1998 году М.В. Карп, Р.А. Махмутов и Е.М. Шабалин в своей книге «Финансовый лизинг на предприятии»[195] вносят предложения по совершенствованию действующих методик расчета платежей по лизинговым операциям. В этом же году Р.Г. Ольховская[196] предложила метод расчета лизинговых платежей на основе формулы аннуитетов, выражающей взаимосвязь всех условий лизингового соглашения. Данная методика, по мнению В.Д. Газмана, была практически идентичной западным методикам, однако, не учитывала интересы лизингополучателя. В 2000 г. В. Штельмах[197] предлагает метод потока денежных средств (ПДС) по операциям лизинга. Различные методики описывают и приводят в своих работах В.Д. Газман[198], В.А. Горемыкин[199], В.Д. Лелецкий[200], М.И. Лещенко[201], А.С. Осипов[202], Ю.А. Руднев[203], В.А. Шатравин[204] и другие авторы.

Как было сказано выше, большинство отечественных методик основано на методе полного покрытия затрат лизингодателя. Однако некоторые отечественные ученые при расчете и обосновании размера лизинговой платы применяют анализ эффективности лизинговых сделок. При этом проводится сравнительный анализ операций лизинга с альтернативными вариантами финансирования инвестиций. Наиболее известными методиками по оценке эффективности являются методика сравнения годовых арендных платежей с долгосрочной ссудой И.Б. Киселева[205], методика сопоставительного анализа приобретения оборудования на условиях лизинга и кредита, опубликованная в работе В.Д. Газмана[206], методика сравнения лизинга и кредита В.А. Шатравина[207] и другие.

Таким образом, общий анализ методик лизинговых сделок позволяет сделать следующие выводы:

1. Российская методология расчетов лизинговых платежей имеет сравнительно короткую историю.

2. Основные методологические подходы в расчете лизинговых платежей основаны на разработках зарубежных экономистов.

3. По сравнению с зарубежными методиками, российские чаще всего предполагают полное покрытие затрат лизингодателя, не принимая в расчет потребности и возможности лизингополучателей.

4. Западные методики основаны на рыночном подходе и сопоставлении лизинга с альтернативными формами финансирования инвестиций.

По нашему мнению, в соответствии с тем, каким образом рассчитывается лизинговая плата, можно выделить три основных методических подхода к расчету лизинговых платежей:

1) рыночный – основанный на рыночных принципах ценообразования;

2) затратный – основанный на методе полного покрытия затрат лизингодателя;

3) воспроизводственный – основанный на анализе эффективности лизинговых сделок и обеспечении рефинансирования лизингового портфеля.

Особенностью методического подхода к расчету лизинговых платежей, предложенного в данной работе, является объединение всех вышеперечисленных подходов.

По нашему мнению, размер лизинговой платы по договору жилищного лизинга должен определяться в соответствии со следующими критериями:

1) размер лизинговой платы должен быть приемлемым для лизингополучателей и учитывать их платежеспособность;

2) лизинговая плата должна быть конкурентоспособной на рынке заимствования капитала, а общая сумма выплат по договору жилищного лизинга не должна превышать выплат по ипотечным и коммерческим кредитам и другим альтернативным вариантам приобретения жилья в собственность для данной категории граждан;

3) сумма лизинговых платежей, уплаченных лизингополучателями за отчетный год, должна покрывать расходы жилищной лизинговой компании;

4) сумма лизинговых платежей должна обеспечивать эффективность деятельности лизинговой компании и рефинансирование лизингового портфеля.

Таким образом, размер лизинговой платы, с одной стороны, должен быть достаточным, чтобы гарантировать саморефинансирование жилищной лизинговой компании (т. е. обеспечить эффективность деятельности жилищной лизинговой компании), с другой, быть достаточно низким, чтобы иметь платежеспособный спрос со стороны лизингополучателя (т. е. соответствовать финансовым возможностям лизингополучателя и возможным рыночным альтернативам).

Математически такой вариант можно определить, применив анализ областей допустимых значений (ОДЗ). Допустим, что ось х – это общая сумма платежей по договору жилищного лизинга (рисунок 36).

Доступность лизинга для лизингополучателя
 
Границы эффективности лизинговой компании
Общая сумма платежей по договору жилищного лизинга, тыс. руб.

Рисунок 36 – Область допустимых значений при определении размера лизинговых платежей

Доступность лизинга для лизингополучателя ограничивается некоторой точкой В, показывающей пределмаксимально возможной лизинговой платы, которую могут заплатить лизингополучатели, так как население имеет ограниченную платежеспособность. Следовательно, возможности лизингополучателя (ЛП1) находятся в интервале от 0 до В:

Лизинг с точки зрения инвестиционной деятельности предприятия - Лизинг и его роль в инвестиционной деятельности предприятия . (17)

Для лизинговой компании, наоборот, А – это точка минимально возможной лизинговой платы, по которой лизингодатель может заключить договор жилищного лизинга, покрыв свои затраты и обеспечив рефинансирование лизингового портфеля. Границы эффективности лизинговой компании (ЛП2) находятся в интервале между точками А и С, при этом точка С является пределом конкурентоспособности лизинговой компании на рынке заимствований капитала:

Лизинг с точки зрения инвестиционной деятельности предприятия - Лизинг и его роль в инвестиционной деятельности предприятия . (18)

Соответственно отрезок АВ – это область допустимых значений, в которой размер лизинговой платы отвечает всем вышеперечисленным критериям.

Конечно, существует и такой вариант, при котором возможности лизингополучателей и потребности лизингодателей не совпадут, и области допустимых значений не будут иметь пересечения (рисунок 37). Это означает, что лизинговые выплаты неприемлемо высоки для лизингополучателя, либо слишком малы, чтобы покрыть затраты лизингодателя (отрезок ВА – разрыв между возможностями и потребностями).

Доступность лизинга для лизингополучателя
Границы эффективности лизинговой компании
Общая сумма платежей по договору жилищного лизинга, тыс. руб.

Рисунок 37 – Разрыв в областях допустимых значений

лизинговой платы лизингополучателя и лизингодателя

По нашему мнению, в такой ситуации необходимо дополнительно произвести корректировку условий лизинга (размер авансовых платежей, срок лизинга, график платежей, условия выкупа объекта жилой недвижимости), либо использовать механизм бюджетной финансовой поддержки определенных категорий граждан путем субсидирования части стоимости объекта лизинга. Например, государство может предоставить субсидии на часть стоимости объекта лизинга для работников бюджетных организаций, заключивших договор жилищного лизинга.

Таким образом, для того, чтобы рассчитать приемлемый размер лизинговой платы требуется:

1) определить минимальный размер лизинговой платы (ЛП2), обеспечивающий рефинансирование жилищной лизинговой компании;

2) определить максимально допустимый размер лизинговой платы для лизингополучателя (ЛП1).

Пусть Т – срок действия договора лизинга, а t – момент времени, в который осуществляются лизинговые платежи. Плата по договору жилищного лизинга на шаге t будет включать два основных элемента:

Лизинг с точки зрения инвестиционной деятельности предприятия - Лизинг и его роль в инвестиционной деятельности предприятия , (19)

где Пжнt – погашение стоимости объекта жилой недвижимости;

Лпрt – лизинговый процент.

Размер платы за погашение стоимости объектов жилой недвижимости составляет большую часть лизингового платежа и зависит от срока договора жилищного лизинга и условий выкупа объекта лизинга. Если договором лизинга предусмотрен полный выкуп жилья равномерными долями (линейным методом) за время действия договора лизинга, то плата за погашение стоимости объектов жилой недвижимости за 1 год будет рассчитываться по формуле:

Лизинг с точки зрения инвестиционной деятельности предприятия - Лизинг и его роль в инвестиционной деятельности предприятия , (20)

где Сж – стоимость объекта жилой недвижимости, переданного по договору жилищного лизинга, руб.;

Т – срок договора лизинга, годы (месяцы).

Сумма лизингового процента (Лпрt), подлежащего к уплате лизингополучателем за каждый год t, будет рассчитываться по формуле:

Лизинг с точки зрения инвестиционной деятельности предприятия - Лизинг и его роль в инвестиционной деятельности предприятия , (21)

где Нпр – годовая норма лизингового процента для жилищной лизинговой компании, %.

В связи с тем, что средства по выплате первоначальной стоимости жилья могут в полном объеме направляться на рефинансирование, то общая сумма лизингового процента, полученная по всем договорам жилищного лизинга, должна обеспечить покрытие всех операционных расходов компании и обеспечить прирост лизингового портфеля.

Таким образом, лизинговая плата по договору жилищного лизинга будет рассчитываться по формуле:

Лизинг с точки зрения инвестиционной деятельности предприятия - Лизинг и его роль в инвестиционной деятельности предприятия . (22)

В основе предлагаемой методики расчета лизинговой платы лежит обоснование размера лизингового процента. Для этого нами введены следующие показатели и методика их расчета:

– годовая норма доступности жилищного лизинга для домохозяйства платежеспособности лизингополучателя (Нд);

– годовая норма рефинансирования лизингового портфеля жилищной лизинговой компании (Нрф);

– годовая норма лизингового процента для жилищной лизинговой компании (Нпр).

Годовая норма доступности жилищного лизинга для домохозяйства – это показатель, характеризующий отношение среднедушевого дохода семьи лизингополучателя, скорректированного с учетом коэффициента предельной части дохода, направляемого на погашение платежей по договорам жилищного лизинга, к стоимости объекта жилой недвижимости, переданного по договору жилищного лизинга; выражается в процентах.

Годовая норма доступности жилищного лизинга для домохозяйства лизингополучателя определяется по формуле:

Лизинг с точки зрения инвестиционной деятельности предприятия - Лизинг и его роль в инвестиционной деятельности предприятия , (23)

где Лизинг с точки зрения инвестиционной деятельности предприятия - Лизинг и его роль в инвестиционной деятельности предприятия – общая сумма лизингового процента, уплаченного лизингополучателем в течение всего срока (Т) договора жилищного лизинга.

В соответствии с формулой (19) общая сумма лизингового процента равна разнице между общей суммой лизинговых платежей, полученных лизинговой компанией от лизингополучателя в течение всего срока договора жилищного лизинга, и общей стоимостью жилья, подлежащей выкупу:

Лизинг с точки зрения инвестиционной деятельности предприятия - Лизинг и его роль в инвестиционной деятельности предприятия . (24)

Таким образом,

Лизинг с точки зрения инвестиционной деятельности предприятия - Лизинг и его роль в инвестиционной деятельности предприятия , (25)

Размер общей суммы лизинговой платы, которую может заплатить лизингополучатель в течение всего срока договора, рассчитывается по формуле:

Лизинг с точки зрения инвестиционной деятельности предприятия - Лизинг и его роль в инвестиционной деятельности предприятия . (26)

где Лизинг с точки зрения инвестиционной деятельности предприятия - Лизинг и его роль в инвестиционной деятельности предприятия – среднедушевой годовой доход, руб.;

Лизинг с точки зрения инвестиционной деятельности предприятия - Лизинг и его роль в инвестиционной деятельности предприятия – численный состав семьи лизингополучателя, чел.;

Лизинг с точки зрения инвестиционной деятельности предприятия - Лизинг и его роль в инвестиционной деятельности предприятия – средний срок договора жилищного лизинга, годы;

Лизинг с точки зрения инвестиционной деятельности предприятия - Лизинг и его роль в инвестиционной деятельности предприятия – коэффициент предельной части дохода, направляемой на обслуживание обязательств по договорам жилищного лизинга.

Коэффициент предельной части дохода, направляемой на обслуживание обязательств по договорам жилищного лизинга (kпр.дох.) для расчета нормы доступности жилищного лизинга устанавливается в соответствии с общепринятой кредитной практикой (по определению кредитоспособности заемщиков) и принимается, как правило, равным 0,35.

Таким образом, годовая норма доступности жилищного лизинга для домохозяйства лизингополучателя определяется по формуле:

Лизинг с точки зрения инвестиционной деятельности предприятия - Лизинг и его роль в инвестиционной деятельности предприятия . (27)

Годовая норма рефинансирования лизингового портфеля жилищной лизинговой компании (Нрф) должна быть установлена, исходя из требования эффективности лизинговой компании, т. е. должна покрыть все затраты и обеспечить рефинансирование лизингового портфеля.

Годовая норма рефинансирования без учета инфляции, с нулевой рентабельностью и без приращения лизингового портфеля рассчитывается по формуле:

Лизинг с точки зрения инвестиционной деятельности предприятия - Лизинг и его роль в инвестиционной деятельности предприятия , (28)

где Лизинг с точки зрения инвестиционной деятельности предприятия - Лизинг и его роль в инвестиционной деятельности предприятия – сумма ежегодных расходов жилищной лизинговой компании, руб.;

Н – сумма налогов и других обязательных платежей, уплачиваемая жилищной лизинговой компанией за год, за исключением налога на прибыль, руб.;

Cлпа – портфель лизинговой компании (общая стоимость объектов жилой недвижимости, переданных по договорам жилищного лизинга), руб.

Необходимо отметить, что амортизация, полученная в составе лизинговых платежей, в общей сумме операционных расходов не учитывается, поскольку экономической функцией амортизационных отчислений является формирование фонда возмещения инвестированного капитала.

Годовая норма рефинансирования с учетом инфляции и нормы рентабельности лизинговой компании, без учета изменения рыночной стоимости объектов жилой недвижимости, рассчитывается по формуле:

Лизинг с точки зрения инвестиционной деятельности предприятия - Лизинг и его роль в инвестиционной деятельности предприятия , (29)

где R – коэффициент рентабельности лизинговой компании;

Лизинг с точки зрения инвестиционной деятельности предприятия - Лизинг и его роль в инвестиционной деятельности предприятиякоэффициент инфляции.

Ежегодное изменение рыночной стоимости объектов жилой недвижимости, переданных по договорам жилищного лизинга ( Лизинг с точки зрения инвестиционной деятельности предприятия - Лизинг и его роль в инвестиционной деятельности предприятия ), определяется исходя из среднего срока действия лизингового договора и коэффициента ежегодного роста цен на недвижимость ( Лизинг с точки зрения инвестиционной деятельности предприятия - Лизинг и его роль в инвестиционной деятельности предприятия ):

Лизинг с точки зрения инвестиционной деятельности предприятия - Лизинг и его роль в инвестиционной деятельности предприятия . (30)

Тогда с учетом ежегодного изменения рыночной стоимости объектов жилой недвижимости формула годовой нормы рефинансирования лизингового портфеля жилищной лизинговой компании примет вид:

Лизинг с точки зрения инвестиционной деятельности предприятия - Лизинг и его роль в инвестиционной деятельности предприятия . (31)

Годовая норма лизингового процента для жилищной лизинговой компании (Нпр) должна быть установлена в размере, учитывающим как норму доступности для лизингополучателя (т. е.), так и норму рефинансирования лизинговой компании (т. е. Лизинг с точки зрения инвестиционной деятельности предприятия - Лизинг и его роль в инвестиционной деятельности предприятия ). Фактически взаимосвязь трех предложенных нами показателей может быть описана следующим неравенством:

Лизинг с точки зрения инвестиционной деятельности предприятия - Лизинг и его роль в инвестиционной деятельности предприятия . (32)

Таким образом, годовая норма лизингового процента для жилищной лизинговой компании (Нпр) должна быть выше, чем годовая норма рефинансирования лизингового портфеля жилищной лизинговой компании (Нрф), но ниже, чем годовая норма доступности жилищного лизинга для домохозяйства лизингополучателя (Нд).

В результате формула пределов годовой нормы лизингового процента для жилищной лизинговой компании будет иметь следующий вид:

Лизинг с точки зрения инвестиционной деятельности предприятия - Лизинг и его роль в инвестиционной деятельности предприятия . (33)

Данное неравенство можно привести к единому знаменателю следующим образом: стоимость портфеля жилищной лизинговой компании складывается из стоимости объектов недвижимости, переданных по договорам лизинга:

Лизинг с точки зрения инвестиционной деятельности предприятия - Лизинг и его роль в инвестиционной деятельности предприятия , (34)

где Лизинг с точки зрения инвестиционной деятельности предприятия - Лизинг и его роль в инвестиционной деятельности предприятия – средняя стоимость объектов жилой недвижимости, переданных в лизинг;

Лизинг с точки зрения инвестиционной деятельности предприятия - Лизинг и его роль в инвестиционной деятельности предприятияколичество договоров жилищного лизинга.

Тогда:

Лизинг с точки зрения инвестиционной деятельности предприятия - Лизинг и его роль в инвестиционной деятельности предприятия .(35)

Приводим неравенство к единому знаменателю:

Лизинг с точки зрения инвестиционной деятельности предприятия - Лизинг и его роль в инвестиционной деятельности предприятия .(36)

В правой части неравенства получаем средний показатель доступности для всех лизингополучателей.

Годовая норма лизингового процента для жилищной лизинговой компании ( Лизинг с точки зрения инвестиционной деятельности предприятия - Лизинг и его роль в инвестиционной деятельности предприятия ) находится в интервале от Лизинг с точки зрения инвестиционной деятельности предприятия - Лизинг и его роль в инвестиционной деятельности предприятия до Лизинг с точки зрения инвестиционной деятельности предприятия - Лизинг и его роль в инвестиционной деятельности предприятия (рисунок 38).

Годовая норма доступности для лизингополучателя
 
Годовая норма рефинансирования лизингового портфеля
Границы годовой нормы лизинговогопроцента жилищной лизинговой компании

Рисунок 38 – Область значений годовой нормы лизингового процента

Используя полученные данные, руководство лизинговой компании может самостоятельно установить:

1) минимальную норму лизингового процента;

2) максимальную норму лизингового процента;

3) средний размер лизингового процента.

Выбор размера нормы лизингового процента зависит от различных условий, в том числе от спроса на операции по жилищному лизингу, от предложений конкурентов, от финансового состояния лизингополучателей и самой лизинговой компании.

Предложенная авторами методика расчета годовой нормы лизингового процента для жилищной лизинговой компании позволяет учесть, с одной стороны, интересы лизингополучателя, с другой – обеспечить рефинансирование жилищной лизинговой компании. Таким образом, данная методика позволяет совместить рыночный и затратный подход к расчету лизинговой платы.

Апробация данной методики расчета лизинговой платы (пример расчета приведен в Приложении 4) подтвердила ее адекватность и применимость в лизинговых компаниях.

§

Неотъемлемой частью любой финансовой операции, в том числе и операции жилищного лизинга, являются финансовые риски. Исследованиям рисков посвящены работы многих зарубежных и отечественных ученых, таких как Ф.Х. Найт[208], К.Р. Макконнелл[209], С.Л. Брю, С. Фишер[210], Р. Дорнбуш, Р. Шма-лензи, Э.Дж. Долан[211], Р.Дж. Кэмпбелл, И. Ансофф[212], И.Т. Балабанов[213], П.Г. Грабовый[214], А.С. Шапкин[215] и др.

Несмотря на большое количество исследований в данной области, в теории рисков не существует однозначного определения термина «риск». Обычно под этим термином понимается возможность потерь, непостоянство, изменчивость доходов под влиянием различных факторов. Риск характеризуется наличием факторов неопределенности, заранее непредвиденных обстоятельств, поэтому многие исследователи в своих работах изучают взаимосвязь и различия между терминами «риск» и «неопределенность».

Классификация рисков представляет собой довольно сложную научную проблему в связи с большим количеством и разнообразием возможных рисков. Множество представленных в научной литературе классификаций обычно отличаются в зависимости от того, какой классификационный признак положен в основу. Некоторые исследователи разделяют все риски на производственные, коммерческие, финансовые и инвестиционные. По мнению других[216] ученых, риски можно разделить на две большие группы: чистые (природно-естественные, политические, экологические, транспортные, имущественные, производственные, торговые) и спекулятивные, или финансовые, которые, в свою очередь, делятся на коммерческие, инвестиционные и связанные с покупательной способностью денег. Некоторые исследователи называют чистые риски статическими или простыми, связанными с прогнозируемыми изменениями, а спекулятивные, или финансовые, – динамическими, связанными с не-предвиденными изменениями (рисунок 39).

Чистые (статические) риски
Финансовые
(динамические) риски
Связанные с покупательной способностью денег

Рисунок 39 – Классификация рисков

В классификациях других исследователей все риски по сфере возникновения подразделяются на международные, страновые, отраслевые, фирменные и индивидуальные. В свою очередь, фирменные риски включают в себя инвестиционные, предпринимательские, экономические, экологические; а инвестиционные делятся на финансовые и коммерческие риски (рисунок 40).

Очевидно, что ни одна из существующих классификаций не отражает всего многообразия возможных рисков. Однако во всех исследованиях финансовые риски рассматриваются как возможность финансовых потерь. Согласно представленным классификациям, финансовые риски занимают в них различное место, но, на наш взгляд, все существующие классификации являются не противоречащими, а взаимодополняющими друг друга.

Предпринима-тельские риски

Рисунок 40 – Классификация рисков

По нашему мнению, классификация рисков, связанных с жилищным лизингом, может быть основана на специфичных признаках, присущих этим операциям. Поэтому мы предлагаем разделить риски на две большие группы (рисунок 41):

1) риски, не связанные с лизинговыми операциями;

2) риски, связанные с лизинговыми операциями; данная группа, в свою очередь будет состоять из рисков по операциям жилищного лизинга и рисков по прочим лизинговым операциям.

Дальнейшую классификацию можно построить с помощью объединения с имеющимися классификациями, а также по ряду признаков, присущих жилищному лизингу:

1) по субъектам жилищного лизинга:

– риски лизингодателя (жилищной лизинговой компании);

– риски лизингополучателя (физического лица);

– риски поставщика объекта лизинга (строительной организации);

Связанные с лизинговой
деятельностью
Не связанные с лизинговой деятельностью
По операциям жилищного лизинга
Риски по прочим
лизинговым операциям
По субъекту лизинговой
деятельности
Риск поставщика объекта лизинга
Риск недостатка инвестиций
Риск неиспользования
инвестиций
Риск невозможности платежа
Риск финансовой
несостоятельности

Рисунок 41 – Классификация рисков жилищного лизинга

2) по причине возникновения:

– природно-естественные (связаны с проявлением стихийных сил природы);

– политические (связаны с возможностью потерь из-за изменения политической и экономической ситуации в стране, забастовок и т. п.);

– экологические (связаны с нанесением ущерба окружающей среде);

– нормативно-правовые риски (связаны с изменением действующего законодательства или с неблагоприятным действующим нормативно-правовым регулированием по операциям лизинга);

– имущественные риски (связаны с изменением физического состояния объекта: риск разрушения объекта лизинга, риск его полной утраты или гибели);

– финансовые риски (риски финансовых потерь).

В свою очередь, финансовые риски подразделяются на инвестиционные, ценовые, платежные и другие виды рисков.

Данная классификация предполагает тесное переплетение между различными видами рисков жилищного лизинга. Так, риск лизинговой компании может быть имущественным или портфельным, а риск лизингополучателя – ценовым или платежным.

Рассмотрим специфику отдельных видов финансовых рисков жилищного лизинга, представленных в данной классификации.

Инвестиционные риски для жилищной лизинговой компании, в первую очередь, связаны с портфельными рисками, т. е. вероятностью финансовых потерь при использовании инвестиционного портфеля. Среди таких рисков также можно выделить риск недостатка требуемых инвестиций и риск неполного использования полученных инвестиций. Как было сказано выше, инвестиционный портфель лизинговой компании состоит из конкретных объектов жилой недвижимости. Поэтому основным способом снижения риска неполного использования инвестиционного портфеля является приобретение объектов жилой недвижимости по заказам конкретных лизингополучателей.

Ценовые риски связаны с возможностью потенциальной потери прибыли из-за изменения рыночной стоимости объекта жилищного лизинга в течение срока действия договора жилищного лизинга. При увеличении стоимости потенциальную прибыль теряет лизинговая компания, а при снижении убытки несет лизингополучатель. Способом возможной взаимной минимизации этого риска является установление фиксированной суммы лизинговой платы. Однако, принимая в учет постоянный рост цен на недвижимость в нашей стране, этот риск, в основном, является риском лизинговой компании.

Платежные риски связаны с невозможностью осуществления или получения платежа, при этом данному риску подвержены все субъекты сделки жилищного лизинга (лизинговая компания, лизингополучатель, поставщик объекта лизинга). Платежные риски могут включать риск отказа от платежа, риск невозможности платежа, риск несвоевременности платежа и другие, связанные с этим, вероятности потерь. Такие риски являются взаимосвязанными, или взаимными; к примеру, если лизингополучатель нарушает условия договора по срокам оплаты, и к нему применяются штрафные санкции за просрочку платежей, то лизингодатель не получает своевременный платеж и теряет часть прибыли. Подобная ситуация может произойти и при расчете лизинговой компании с поставщиком объекта лизинга (строительной организацией). Кроме этого, возникновение платежных рисков часто приводит к риску финансовой несостоятельности, или дефолту. Для устранения подобных рисков лизинговая компания может разработать или предусмотреть гибкий график внесения платежей с учетом финансовых возможностей всех участников сделки жилищного лизинга. Кроме этого статьей 21 ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)»[217] определено, что лизингополучатель вправе застраховать риск своей ответственности за нарушение договора лизинга в пользу лизингодателя.

Финансовые риски лизинговой компании тесно связаны с имущественными рисками. В связи с тем, что объект лизинга находится на балансе лизинговой компании до полной выплаты по договору жилищного лизинга, все имущественные риски становятся рисками лизингодателя. Это подтверждает и ст. 22 ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)»[218], которая определяет распределение рисков между субъектами лизинговых сделок. В статье записано, что ответственность за сохранность объекта лизинга от различных видов ущерба, нанесенного имуществу, а также по рискам, связанным с его утратой, гибелью или порчей, а также по иным имущественным рискам, начиная с момента подписания акта приема-передачи объекта лизинга, несет лизингополучатель. При этом объект лизинга должен быть застрахован с момента получения имущества по акту приема-передачи и до окончания действия лизингового договора. Поэтому жилищная лизинговая компания должна самостоятельно застраховать объект жилищного лизинга. Однако ст. 669 Гражданского Кодекса РФ[219] определяет переход к лизингополучателю риска случайной порчи или случайной гибели объекта лизинга с момента передачи ему этого имущества, если иное не предусмотрено в лизинговом договоре. Кроме этого, согласно статье 21 ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)»[220], получатель лизингового имущества в случаях, которые определены в законодательстве Российской Федерации, обязан застраховать свою ответственность по выполнению обязательств, возникающих вследствие причинения вреда здоровью, жизни или имуществу других лиц в процессе использования лизингового имущества.

Согласно действующему законодательству существует несколько видов имущественного страхования. Так Закон РФ «Об организации страхового дела в Российской Федерации»[221] (п. 2 ст. 4) различает страхование имущества и имущественное страхование, включающее страхование предпринимательских рисков и страхование гражданской ответственности.

Расходы по добровольному имущественному страхованию учитываются лизинговыми компаниями в составе себестоимости (ст. 263 Налогового Кодекса РФ[222]). В соответствии с этим, заключение договоров добровольного имущественного страхования позволит жилищной лизинговой компании не только снизить имущественный риск, но и учесть такие расходы в составе себестоимости и тем самым уменьшить налогооблагаемую базу по налогу на прибыль для организаций.

Кроме имущественных рисков, статьей 21 ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)»[223] предусмотрено страхование предпринимательских (финансовых) рисков лизинговых сделок. На основании этого можно сделать вывод, что данный Закон отождествляет предпринимательские и финансовые риски лизинговых сделок. Также в статье записано, что страхование предпринимательских (финансовых) рисков осуществляется по соглашению сторон договора лизинга и, в соответствии с данным Законом, не является обязательным. Однако Закон допускает иные варианты страхования от рисков и ответственности по ним, если они предусмотрены договором лизинга.

Несмотря на то, что общепринятой практикой предотвращения потерь от различных видов рисков является страхование, существуют и другие способы снижения рисков, такие как распределение ответственности между участниками лизинговых сделок, предотвращение ситуаций, связанных с повышенным риском, снижение степени риска и другие. Так, например, степень риска по сделкам жилищного лизинга может быть учтена при расчете лизинговой платы и тем самым распределена между лизинговой компанией и лизингополучателем. Соответственно, чем выше риски, тем выше лизинговая плата, т. е. проявляется прямая зависимость между тем, каким рискам может быть подвержена сделка жилищного лизинга, и размером комиссионного вознаграждения лизинговой компании. Несмотря на то, что такой способ минимизации риска повышает стоимость жилищного лизинга, необходимо отметить, что риски лизинговой компании ниже, чем при ипотечном кредитовании: во-первых, объект недвижимости находится на балансе лизинговой компании до полной выплаты по договору жилищного лизинга; во-вторых, от лизингополучателя не требуется обязательного страхования жизни и здоровья. Соответственно, размер ставки страхования по операциям жилищного лизинга является более низким, чем по ипотеке. Кроме этого у механизма жилищного лизинга существуют и другие преимущества в возможностях снижения рисков по сравнению с ипотечным кредитованием (таблица 5).

Таблица 5 – Сравнение механизмов снижения рисков при жилищном лизинге

и ипотечном кредите

Наименование рисков Механизмы снижения рисков
при жилищном лизинге при ипотечном кредите
Риски получателя жилья
Риск несвоевременности платежа Изменение графика платежей Механизм снижения риска отсутствует
Риск финансовой
несостоятельности (дефолт лизингополучателя)
Изменение графика платежей;
Возвратный лизинг
Реструктуризация долга
Риск потери жилья при дефолте Возвратный лизинг Механизм снижения риска отсутствует
Риск изменения
стоимости объекта (ценовой риск)
Установление твердой
(фиксированной) лизинговой платы
Механизм снижения риска отсутствует
Риск несоответствия объекта лизинга и целей его использования Ответственность несет та сторона, которая выбрала предмет лизинга
(ст. 21 ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)»[224])
Механизм снижения риска отсутствует
Имущественный риск Страхование объекта
жилищного лизинга
Страхование объекта ипотеки
Риск жизни и здоровья Страхование жизни и
здоровья не требуется
Обязательное страхование жизни и здоровья
Риски компании
Риск несвоевременности получения платежа Изменение графика платежей Механизм снижения риска отсутствует
Риск отказа от платежа Объект лизинга в собственности лизинговой компании Механизм снижения риска отсутствует
Имущественный риск Страхование объекта жилищного лизинга Страхование объекта ипотеки
Риск изменения стоимости объекта (ценовой риск) Установление твердой (фиксированной) лизинговой платы Механизм снижения риска отсутствует

Продолжение Таблицы 5

Наименование рисков Механизмы снижения рисков
при жилищном лизинге при ипотечном кредите
Риски поставщика объекта недвижимости (застройщика)
Риск несвоевременности получения оплаты за объект Изменение графика платежей Механизм снижения риска отсутствует
Риск неисполнения продавцом обязательств договора купли-продажи объекта лизинга Ответственность несет сторона, выбравшая предмет
лизинга (ст. 21 ФЗ «О финансовой аренде
(лизинге)»)[225]
Механизм снижения риска отсутствует

Кроме значительного снижения рисков по сравнению с ипотечным кредитованием, жилищный лизинг имеет преимущества и перед долевым участием в строительстве. Лизинговая компания предоставляет готовое жилье, в связи с чем у лизингополучателя отсутствует риск попасть в ряды «обманутых дольщиков». Также при заключении договора жилищного лизинга отсутствует риск вынужденного освобождения жилья, который нередко присутствует при заключении договора аренды.

Несмотря на то, что операции жилищного лизинга снижают некоторые виды рисков по альтернативным видам приобретения жилья в собственность, одним из наиболее значительных финансовых рисков жилищной лизинговой компании является ценовой риск, связанный с изменением рыночной стоимости объекта лизинга. При этом увеличение стоимости объекта снижает потенциальную прибыль лизингодателя, вследствие чего возникает дефицит рефинансирования жилищной лизинговой компании. Это объясняется тем, что для приобретения подобного объекта в будущем будет недостаточно средств, полученных от лизингополучателя, в связи с ростом рыночной стоимости объекта. В такой ситуации лизинговая компания терпит убытки, а лизингополучатель имеет потенциальную выгоду от увеличения стоимости жилья.

Читайте также:  Источники финансирования прямых инвестиций — КиберПедия

Дефицит рефинансирования лизинговой компании можно проиллюстрировать следующим образом (рисунок 42). Допустим, что с лизингополучателем заключен договор жилищного лизинга с твердой (фиксированной) лизинговой платой, предусматривающий выкуп объекта лизинга по его первоначальной стоимости. На основании графика можно сделать вывод, что накопленная сумма лизинговых платежей (ЛП), полученных от лизингополучателя по договору с твердой (фиксированной) лизинговой платой, является недостаточной для приобретения аналогичного объекта жилой недвижимости, так как его стоимость ( Лизинг с точки зрения инвестиционной деятельности предприятия - Лизинг и его роль в инвестиционной деятельности предприятия ) за время договора ( Лизинг с точки зрения инвестиционной деятельности предприятия - Лизинг и его роль в инвестиционной деятельности предприятия ) увеличилась с Лизинг с точки зрения инвестиционной деятельности предприятия - Лизинг и его роль в инвестиционной деятельности предприятия до Лизинг с точки зрения инвестиционной деятельности предприятия - Лизинг и его роль в инвестиционной деятельности предприятия . Разница в стоимости ( Лизинг с точки зрения инвестиционной деятельности предприятия - Лизинг и его роль в инвестиционной деятельности предприятия ) означает дефицит рефинансирования, связанный с ростом рыночной стоимости жилья в течение срока действия лизингового договора.

Рисунок 42 – Образование дефицита рефинансирования лизингового портфеля

жилищной лизинговой компании в связи с ростом рыночной стоимости объекта лизинга

Для минимизации подобного финансового риска в договоре жилищного лизинга можно предусмотреть раздел о переоценке предмета лизинга в связи с изменением его рыночной стоимости (как в большую, так и в меньшую сторону). За определенный срок до момента окончания договора лизинговая компания производит оценку реальной рыночной стоимости объекта на эту дату. При этом положительная разница между оценочной и покупной стоимостью ( Лизинг с точки зрения инвестиционной деятельности предприятия - Лизинг и его роль в инвестиционной деятельности предприятия ) подлежит выкупу по окончании срока договора лизинга по удобному для лизингополучателя графику (рисунок 43). Использование подобной практики необходимо для того, чтобы система жилищного лизинга была саморефинансируемой.

Индексация в конце срока договора

Рисунок 43 – Индексация стоимости жилья при завершении договора жилищного лизинга

Второй вариант минимизации ценового риска заключается в том, что индексация рыночной стоимости объекта производится в соответствии с условиями договора ежегодно или чаще. Изменение стоимости отражается на размере лизинговой платы (рисунок 44). При этом гибкая лизинговая плата позволяет полностью выкупить объект в течение срока договора жилищного лизинга.

Рисунок 44 – Равномерная (ежегодная) индексация стоимости жилья

в течение всего срока договора жилищного лизинга

Использование индексации стоимости жилья как одного из способов снижения риска позволит лизинговой компании снизить не только ценовые, портфельные и инвестиционные риски, но и обеспечить рефинансирование компании, необходимой для ее успешной и устойчивой деятельности.

Выводы по главе 3

1. Основой функционирования региональной жилищной лизинговой компании как нового финансового института должна стать концепция рефинансирования. Условием рефинансирования жилищной лизинговой компании является создание фонда рефинансирования инвестиционного портфеля, являющегося также дополнительным источником инвестиций.

2. Предложенная автором методика расчета лизинговой платы, основой которой являются такие показатели как годовая норма доступности жилищного лизинга для домохозяйства лизингополучателя, годовая норма рефинансирования лизингового портфеля жилищной лизинговой компании, годовая норма лизингового процента для жилищной лизинговой компании, позволяет обосновать размер лизингового процента, учитывающий интересы всех субъектов лизинговой сделки.

3. Авторская методика является апробированной и позволяет совместить рыночный и затратный подход к расчету лизинговой платы. Апробация данной методики для расчета размера лизинговых платежей с учетом условий рынка жилья в г. Томске подтверждает ее адекватность и применимость. Согласно предложенной автором методики, годовая норма лизингового процента для жилищной лизинговойкомпании должна учитывать и норму доступности для лизингополучателя, и норму рефинансирования лизинговой компании.

4. Предложенная автором финансовая модель жилищной лизинговой компании является рефинансируемой, что позволяет сделать вывод о том, что жилищный лизинг может рассматриваться как самостоятельный эффективный бизнес.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Повышение доступности жилья для значительной части населения России требует новых финансовых механизмов, способных привлечь инвестиции в жилищную сферу и увеличить предложение на рынке жилья.

Проведенное в данной работе исследование рынка жилой недвижимости позволило выявить ряд основных особенностей, присущих этому рынку и обусловленных спецификой жилья как товара. Автором выделены следующие особенности жилищного рынка: объектом финансовых отношений является не только жилье как недвижимость, но и жилищные услуги; спрос на жилье реализуется не только как потребительский, но и как инвестиционный, возникающий в отношении жилья как источника финансового дохода; отсутствует непосредственная зависимость между размером финансовых возможностей собственников жилья и финансовой обеспеченностью; кроме этого выявлено многообразие источников финансовых ресурсов, привлекаемых на рынок жилья.

Выполненное исследование особенностей рынка жилой недвижимости позволило выявить тесную взаимосвязь жилищных и финансовых отношений, возникающих между субъектами этого рынка. В диссертации проведена систематизация понятийно-категориального аппарата финансовых отношений на рынке жилья и предложено авторское определение понятия жилищные финансы как системы экономических отношений, возникающих между субъектами жилищной сферы в процессе их взаимодействия по поводу формирования, распределения и использования фондов денежных средств, обеспечивающих производство, распределение, обмен, использование и реновацию жилья.

В работе доказано, что главным ресурсным ограничением дальнейшего развития рынка жилья в России является финансовое ограничение, обусловленное недостаточностью бюджетных инвестиций и пределом платежеспособности населения.

Исследование и анализ эффективности действующих финансовых механизмов привлечения инвестиций в жилищное строительство позволили выявить основные особенности таких механизмов, определенные их значимостью как источников привлечения инвестиций и обусловленные тем, что, в конечном счете, финансовые механизмы на рынке жилья определяют эффективность процесса инвестирования всей жилищной сферы.

Выполненное в рамках теории экономических механизмов исследование позволило определить финансовый механизм в жилищной сфере как способ организации финансовых отношений между экономическими субъектами по поводу формирования финансовых ресурсов и финансирования процессов производства, распределения, обмена, использования и реновации жилья.

Исследование современного состояния и тенденций развития рынка жилой недвижимости, анализ динамики жилищных инвестиций в России и в Томской области, выполненные в данной работе, показали, что действующие в настоящее время финансовые механизмы и финансовые институты не решают проблему привлечения инвестиций в финансирование массового жилищного строительства для решения жилищной проблемы.

В диссертации разработан новый финансовый механизм привлечения жилищных инвестиций с использованием инструментов лизинга. С этой целью в работе исследованы экономические отношения, возникающие в процессе финансирования инвестиций с использованием инструментов лизинга, исследован финансовый механизм лизинга как способа привлечения инвестиций, проведен статистический анализ и выявлены основные тенденции развития российского и зарубежного рынка лизинговых услуг, в том числе лизинга недвижимости.

Автором предложено использование жилищного лизинга как нового финансового механизма инвестирования на рынке жилой недвижимости, изучены возможности применения лизинга для финансирования жилищных инвестиций в России, исследованы его формы, модели и финансовый механизм.

В рамках выполненного исследования автором показано, что в настоящее время сформировались условия и возможности развития системы жилищного лизинга как финансового механизма, сочетающего преимущества жилищного кредитования (в качестве дополнительного источника инвестиций для приобретения или строительства жилья) и жилищной аренды (в виде периодических платежей за жилищные услуги, распределенных на большой период времени), позволяющего значительно увеличить количество домохозяйств, для которых комфортное жилье станет более доступным.

В соответствии с этим в диссертации обоснована необходимость изменения приоритетов в государственной жилищной политике: переход от развития рынка жилой недвижимости к развитию рынка жилищных услуг. На основе анализа арендного сектора на рынке жилой недвижимости выявлен теневой характер рынка жилищных услуг, следствием которого является то, что субъекты арендных отношений, бюджет и государство в целом оказываются законодательно незащищенными, а финансовые отношения, как правило, не формализованы и юридически не оформлены.

В диссертации выявлены предпосылки и обоснована возможность развития жилищного лизинга как нового финансового механизма жилищного инвестирования, основанного на долгосрочной аренде жилья с правом выкупа, обеспечивающего повышение доступности жилья для определенных категорий населения, разработана и обоснована система жилищного лизинга, предложены финансовый и оперативный виды жилищного лизинга.

В рамках выполненного исследования автором выявлены типы, функции, стадии развития финансовых институтов, выделены факторы, влияющие на развитие финансовых институтов в глобальной экономике. В соответствии с этим сделан вывод о том, что основой формирования системы жилищного лизинга является создание новых финансовых институтов, специализирующихся на лизинге жилой недвижимости: федерального агентства жилищного лизинга и региональной сети жилищных лизинговых компаний.

В данном исследовании разработаны теоретические и организационно-методические основы создания и функционирования жилищных лизинговых компаний. Автором разработаны следующие организационные формы таких финансовых институтов: региональная, корпоративная и коммерческая. В качестве финансовых моделей формирования уставного капитала предложены бюджетная, частная и государственно-частная модели.

Автором обосновано, что для создания в нашей стране специализированных финансовых институтов, основой деятельности которых являлся бы механизм жилищного лизинга, требуется формирование механизма государственной поддержки системы жилищного лизинга: необходимы разработка и принятие государственных целевых программ развития жилищного лизинга, организация целевого финансирования таких программ, создание государством вертикальной сети специализированных финансовых институтов, реализующих финансовый и организационный механизмы жилищного лизинга, и другие меры.

Разработка и обоснование организационных схем жилищных лизинговых компаний показали, что наиболее приемлемой формой организации таких финансовых институтов на начальном этапе становления жилищного лизинга является региональная жилищная лизинговая компания, начальный капитал которой может быть сформирован с использованием бюджетной или государственно–частной модели. В последующем эта система должна стать саморефинансируемой.

Рефинансирование является главным условием устойчивого функционирования жилищной лизинговой компании. В настоящее время в экономической науке практически не сложился терминологический и методологический аппарат теории рефинансирования капитала. В связи с этим автором предложено определение рефинансирования жилищной лизинговой компании как финансового механизма возврата капитала, вложенного в инвестиционный портфель, обеспечивающего окупаемость жилищных инвестиций, возобновляемость лизингового портфеля и финансовую устойчивость жилищной лизинговой компании.

Ключевыми звеньями финансовой модели жилищной лизинговой компании являются создание фонда рефинансирования инвестиционного портфеля, позволяющего сформировать и увеличить собственный фонд жилья, предоставляемого в лизинг; обеспечение постоянного и достаточного притока от поступления лизинговой платы, являющейся основным источником фонда рефинансирования; соблюдение условия сбалансированности активной части лизингового портфеля по срокам действия договоров жилищного лизинга для обеспечения равномерного притока лизинговой платы от лизингополучателей; пополнение фонда рефинансирования за счет средств из нераспределенной прибыли и неиспользованных средств фонда развития лизинговой компании, являющихся дополнительными источниками финансовых инвестиций жилищной лизинговой компании. В диссертации разработана методика формирования инвестиционного портфеля жилищных лизинговых компаний, обеспечивающая рефинансирование вложенного капитала.

Для обеспечения рефинансирования лизингового портфеля автором разработана методика обоснования величины лизингового процента, позволяющая обеспечить полное покрытие затрат лизингодателя и эффективность лизинговых сделок, а также учесть экономические интересы всех субъектов лизинговой сделки. Основой методики, разработанной в данном диссертационном исследовании, являются следующие показатели: годовая норма доступности жилищного лизинга для домохозяйства лизингополучателя, годовая норма рефинансирования лизингового портфеля жилищной лизинговой компании, годовая норма лизингового процента для жилищной лизинговой компании. Данная методика является апробированной и позволяет совместить рыночный и затратный подход к расчету лизинговой платы.

Анализ нормативно-правовой и налоговой базы лизинговых операций показал, что для создания благоприятных правовых и экономических условий развития системы жилищного лизинга и привлечения дополнительных инвестиций в жилищное строительство требуются меры государственной поддержки. В связи с этим для развития системы жилищного лизинга автором разработаны предложения по совершенствованию действующего законодательства, касающиеся лизинговых сделок с объектами жилой недвижимости, среди которых необходимость изменений и дополнений в ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)», в статьи Налогового и Гражданского кодексов, введение льгот по налогам на прибыль и налогу на имущество для лизинговых компаний, осуществляющих операции по лизингу жилой недвижимости.

Таким образом, эффективность жилищного лизинга как нового финансового механизма жилищного инвестирования, обеспечивающего повышение доступности жилья, подтверждается выполненными автором исследованиями и расчетами.

Создание единой сети жилищных лизинговых компаний как новых финансовых институтов на рынке жилья с использованием бюджетных средств для формирования начального капитала и другими мерами государственной поддержки таких компаний может стать реальной перспективой развития жилищного лизинга в России и позволит повысить доступность жилищных услуг для значительной части населения России.

Проведенное диссертационное исследование может послужить основой для дальнейших более глубоких научных исследований по разработке различных форм и моделей жилищного лизинга, как нового финансового механизма привлечения инвестиций на рынок жилья.

С

Международный лизинг как форма привлечения инвестиций в национальную экономику

— средств, предоставляемых на содержание имущества, переданного учредителем на праве оперативного управления для осуществления целей, закрепленных в уставе автономного учреждения.

Всего в течение 2007-2009 гг. статус автономного учреждения обрело 36 учреждений социального обслуживания Республики Татарстан.

Структура доходов автономных учреждений социального обслуживания в 2008-2009 гг. представлена на Диаграмме 1.

Как видно из диаграммы доля коммерческих доходов учреждений (средства пенсионного обеспечения обслуживаемых граждан и доходы от коммерческой деятельности) в 2009 г. по сравнению с 2008 г. возросли, что является фактом, подтверждающим оптимизацию структуры доходов данного вида государственных учреждений.

Средняя заработная плата работников автономных учреждений социального обслуживания по итогам 2009 г. состави-

ла 10500 руб., что на 10% выше заработной платы по итогам 2008 г.

Важным показателем работы учреждения является отсутствие простроченной кредиторской задолженности. По состоянию на 01.01.2021 автономные учреждения социального обслуживания населения кредиторской задолженности не имеют.

Таким образом, можно сделать вывод, что рассмотренные финансовые инновации успешно прошли процесс становления и адаптации в традиционном бюджетном процессе Республики Татарстан. Их внедрение и обеспечение на основе принципов бюджетирования, ориентированного на результат, укрепляет традиционно-инновационное взаимодействие хозяйствующих субъектов финансового и реального секторов региональной экономики на стадиях планирования, формирования и исполнения бюджета региональной бюджетной системы Российской Федерации, что повышает эффективность государственных расходов.

Литература

1. Закон Республики Татарстан от 15.12.2009 №64-ЗРТ «О бюджете Республики Татарстан на 2021 год».

2. Закон Республики Татарстан от 20.12.2008 №124-ЗРТ «О бюджете Республики Татарстан на 2009 год и на плановый период 2021 и 2021 годов».

3. Постановление КМ РТ от 18.08.2009 №567 «О ведении реестра расходных обязательств Республики Татарстан».

4. Постановление КМ РТ от 20.04.2009 № 254 «Об утверждении нормативов финансовых затрат и нормативов содержания имущества учреждений социального обслуживания Республики Татарстан на 2009 год».

5. Постановлением КМ РТ от 29.11.2007 №666 «О Программе реформирования региональных финансов Республики Татарстан на 2007-2009 годы».

6. Постановление КМ РТ от 17.04.2006 №174 «Об утверждении Положения о разработке, утверждении и реализации ведомственных целевых программ».

7. Аксёненко А.В. Бюджетирование, ориентированное на результат: региональный опыт внедрения // Финансы. — 2009. — №1. — С. 20-22.

8. Грузнов А. Бюджетирование, ориентированное на результат, на субфедеральном уровне: реалии и перспективы // Бюджет. — 2009. — №8. — С. 33-35.

9. Клишина М.А. Составление проекта бюджета как стадия бюджетного процесса: Автореф. дисс… канд. юридических наук. — М.: ГУ — ВШЭ, 2009.

10. Посталюк М.П. Инновационные отношения в экономической системе: теория, методология и механизмы реализации — Казань: Казанский государственный университет, 2006 — 420 с.

МЕЖДУНАРОДНЫй ЛИЗИНГ КАК ФОРМА

привлечения инвестиций

В НАЦИОНАЛЬНУЮ ЭКОНОМИКУ

Л.И. Юзвович,

доцент кафедры финансов, денежного обращения и кредита Уральского государственного университета им. А.М. Горького (г Екатеринбург),

кандидат экономических наук yuzvovich@bk.ru

В статье рассматриваются вопросы теории и практики международного лизинга как формы привлечения инвестиций в российскую экономику, анализируется структура мирового рынка лизинговых услуг, схема международных лизинговых операций, проводится классификация сделок международного лизинга, исследуются проблемы лизинговых операций, их преимущества и недостатки.

Ключевые слова: инвестиции, международный лизинг, экспорт, импорт, риски.

ББК У826.11; У880.853; У582.6; УДК339.187.62; 330.131.7; 339.564; 339.727.22

Первые сделки международного лизинга были заключены американскими лизинговыми компаниями в 50-х гг. XX в. Различное оборудование, произведенное в США, было передано по контрактам международного лизинга в другие страны. В этом случае лизингодатель — резидент США имел возможность применять ускоренную амортизацию предмета договора лизинга, а также получать инвестиционные налоговые льготы и таким образом уменьшать стоимость сделки международного лизинга для

лизингополучателя — нерезидента. Позднее к этому опыту присоединились фирмы Великобритании и других стран Европы.

Любое государство мировой системы поощряет развитие международного лизинга в интересах стимулирования экономического роста. Однако, острая конкуренция на мировом рынке, несовпадение национального законодательства, методики расчетов налогообложения создают трудности для развития международного лизинга.

Международный лизинг — это предоставление лизингодателем (лизинговой компанией) материальных ценностей иностранному лизингополучателю в аренду на разные сроки. Международный лизинг применяется для стимулирования экспорта-импорта товаров.

Объектом международного лизинга обычно является оборудование, импортируемое в страну лизингополучателя, в связи с этим международный лизинг осуществляется в трех направлениях:

— экспортный лизинг, при котором зарубежной стороной является сторона арендатора и предназначенное для лизинга оборудование вывозится из страны на условиях экспортного контракта;

— импортный лизинг, при котором зарубежной стороной является лизингодатель и оборудование поставляется в страну арендатора на условиях импортного контракта;

— транзитный лизинг, при котором все участники находятся в разных странах.

В основном на мировом рынке лизинговых услуг лизинговые компании подразделяются на сервисные и финансовые, которые по договору лизинга передают имущество на срок, равный или несколько меньший его нормативного срока службы, т.е. срока, заложенного в расчет нормы амортизационных отчислений.

Отличие между ними состоит в том, что сервисные компании дополнительно берут на себя обязательства, связанные с ремонтом и обслуживанием оборудования. Финансовые лизинговые компании дополнительно занимаются страхованием, расчетом налогов, а также частичным управлением рисками.

Структура мирового рынка лизинговых услуг представлена на рис. 1.

Как показано на рис. 1, в структуру мирового рынка лизинговых услуг входят лизинговые ассоциации, которые объединяют

Лизинговые ассоциации Национальные ассоциации Международные лизинговые ассоциации

і к

Структура мирового лизингового рынка

Консультационные и Независимые

брокерские компании лизинговые компании

Рис. 1. Структура мирового лизингового рынка

профессиональных лизингодателей, ассоциации финансовых компаний, домов, банков. Основными задачами ассоциаций являются:

— представление интересов членов ассоциации как внутри страны, так и за рубежом;

— формулирование общего мнения членов ассоциации по лизинговой проблематике и лоббирование интересов в различных государственных органах;

— разработка предложений по изменению законодательных актов, учету и регулированию лизинга в стране;

— сбор и обработка информации по лизингу;

— организация форума по вопросам лизинга;

— продвижение стандартов в лизинговом бизнесе.

Лизинговые ассоциации оказывают позитивное влияние на

развитие мирового лизингового бизнеса. Ассоциации организуют, как правило, независимые объединения с членством на принципах добровольности.

Национальные ассоциации объединяют лизингодателей по отраслевому признаку. Такие ассоциации включают в свой состав, в основном, лизингодателей автотранспортных средств в странах, где доля операций с этими объектами значительна. Существуют ассоциации, в которые входят лизингодатели компьютерной техники (США), лизингодатели имущества для государственных органов (США) и лизинговые брокеры (США, Великобритания).

Международные лизинговые ассоциации объединяют национальные ассоциации: Европейская федерация национальных ассоциаций со штаб-квартирой в Брюсселе (1972 г.), Латиноамериканская лизинговая федерация в Мехико (1983 г.), Азиатская лизинговая ассоциация (Сингапур, 1982 г.), Африканская лизинговая ассоциация (Нигерия, 1993 г.)

Особая роль в структуре мирового рынка лизинговых услуг принадлежит консультационным и брокерским компаниям. К ним относятся компании, которые напрямую не участвуют ни в инвестировании, ни в исполнении договоров лизинга. Тем не менее, их роль в организации и оформлении лизинговых сделок достаточно велика. В качестве юридических консультантов обычно выступают крупнейшие юридические фирмы мира. Они отвечают за подготовку договорной документации и юридичес-

кое исполнение сделки. Кроме того, они занимаются сбором и анализом информации о состоянии локальных лизинговых рынков. Основной функцией лизинговых брокерских компаний является посредническая деятельность между потенциальным пользователем и банком. Лизинговый брокер, не являясь прямым участником лизинговых отношений, выступает в качестве агента по сбыту, действующего в интересах производителя имущества за комиссионное вознаграждение. Однако, чаще всего именно лизингополучатели выплачивают брокеру вознаграждение после организации лизинговой сделки или одновременно с каждым лизинговым платежом. При этом заключается специальное соглашение, по которому брокер принимает обязательства по организации лизинговой сделки, включая риски.

Независимые лизинговые компании в большинстве стран занимают относительно скромное положение в объемах лизинговых операций. К полностью независимым в настоящее время относятся, в основном, небольшие компании, которые работают на локальном рынке с постоянными клиентами и специализируются на лизинге определенных видов имущества. Объемы операций этих компаний невелики. Их штат укомплектован специалистами, способными как обслуживать клиентов, так и оказывать им техническую помощь. Владельцами независимых компаний могут выступать физические лица, небольшие коммерческие банки, филиалы сберегательных банков, страховые компании и фонды.

Лизинговые компании подразделяются по объемам лизинговых сделок и специализации. Среди них можно выделить: крупные компании — лизинговые сделки таких компаний, в основном, заключаются по авиатехнике, судам, промышленному оборудованию и др.; средние компании, которые специализируются на определенном наборе близких по свойствам объектов; небольшие компании, деятельность которых в значительной мере зависит от объектов лизинговых сделок и осуществляется по стандартным схемам лизинга.

Мировой рынок лизинговых услуг отличается многообразием форм. Существуют следующие формы международного лизинга: стандартный; возвратный (продавец оборудования становится лизингополучателем); «мокрый» (с дополнительными услугами); «чистый» (лизингополучатель оплачивает все расходы

по эксплуатации оборудования); возобновляемый (периодическая замена объекта более совершенным оборудованием).

Выгодность применения сделок международного лизинга состоит в использовании благоприятного налогового режима, установленного в той или иной стране. Это можно представить как экспорт налоговых льгот из страны лизингодателя в страну лизингополучателя.

Сделки международного лизинга являются распространенным механизмом продаж оборудования, производимого предприятиями страны лизингодателя. Данный механизм реализации продукции является довольно действенным для производителей, т.к. практически полностью сделка может быть

профинансирована посредством лизинговой схемы, представленной на рис.2. Лизингополучатели получают преимущества из-за того, что в стране лизингодателя можно привлечь финансирование под более низкие проценты, чем в своей стране, что, естественно, отражается на стоимости всей сделки.

Передача в лизинг оборудования, произведенного за рубежом, позволяет привлечь более дешевые средства от иностранных финансовых учреждений или денежные фонды государств, заинтересованных в экспорте продукции своей промышленности в какую-либо страну.

Несомненным преимуществом международного лизинга для страны-арендатора является тот факт, что сумма лизинговых

Рис. 2. Схема международных лизинговых операций [2]

Условные обозначения:

1 — подача потенциальным лизингополучателем заявки на оборудование;

2 — заключение о платежеспособности лизингополучателя;

3 — получение банковской ссуды;

4 — подписание договора о купли-продажи предмета лизинга;

5 — поставка предмета лизинга;

6 — оплата поставки;

7 — акт приемки оборудования в эксплуатацию;

8 — подписание лизингового соглашения;

9, 9а — подписание договора о страховании предмета лизинга;

10 — осуществление лизинговых платежей;

11 — возврат предмета лизинга;

12 — возврат ссуды и выплата процентов.

Рис. 3. Классификация сделок международного лизинга

сделок не учитывается в подсчете национальной задолженности, т.е. появляется возможность превысить лимиты кредиторской задолженности, установленные Международным валютным фондом по отдельным странам. Кроме того, лизинг обеспечивает общее повышение конкуренции между источниками финансирования и уровнем капиталовложений.

Анализ международной практики позволяет классифицировать сделки международного лизинга, представленной на рис.3.

Лизинг с условной продажей представляет собой продажу оборудования с рассрочкой платежа. Объект лизинга выступает в качестве обеспечения предоставленного фирмой кредита. Срок аренды обычно составляет 75% от предлагаемого срока службы имущества. В случае использования лизинга с условной продажей лизингополучатель после истечения срока действия договора имеет право приобрести лизинговое имущество по льготной цене, фиксированной в договоре.

Истинный лизинг направлен на оптимизацию налоговых платежей. При использовании данного вида лизинга срок экономической жизни оборудования больше, чем срок действия лизингового договора, а лизингополучатель имеет право приобрести лизинговое имущество по справедливой рыночной цене после истечения срока действия лизингового договора. Истинный лизинг подразделяется на следующие виды:

— прямой лизинг, при котором лизингодатель приобретает лизинговое имущество за счет собственных средств и несет все риски по мобилизации ресурсов, необходимых для приобретения передаваемого в лизинг имущества;

— сублизинг — это операция через посредника. При этом имеется основной лизингодатель, который через посредника, как правило, также через лизинговую компанию, сдает оборудование в аренду лизингополучателю. При этом в договоре предусматривается, что в случае временной неплатежеспособности или банкротстве посредника лизинговые платежи должны поступать основному лизингодателю. В международной практике сублизинговые сделки получили название «дабл диппинг», в которых используют комбинацию налоговых выгод в двух и более странах. Эффективность таких сделок связана с тем, что выгоды от налоговых льгот в одной стране больше, если лизингодатель имеет право собственности, а в другой стране — если лизингодатель имеет право владения. Учитывая данные особенности, лизинговое соглашение может быть построено по следующей схеме: национальная лизинговая компания покупает оборудование (право собственности) и отдает его в лизинг иностранной лизинговой компании (право владения), которая в свою очередь передает их в лизинг местным лизингополучателям;

— хеджированный лизинг—это особый вид сделки, который заключается в предоставлении лизингодателем лизингополучателю части денежных средств для покупки объекта лизинга, при этом остальная часть средств, необходимых для приобретения имущества, перечисляется самим лизингополучателем на нерегрессионной основе. Данный вид лизинга пока в России широкого применения не получил.

Лизинг с опционом используется при работе с автотранспортом, предназначенным для эксплуатации на шоссейных автодорогах. Ни грузовой автотранспорт, ни сельскохозяйственная и строительная техника не могут являться объектом лизинга с опционом, что существенно снижает его значимость для лизинговых операций с недвижимостью.

Лизинг как специфическая форма экономических отношений отражается в юридическом документе, где оговариваются необходимые поручения, право доверительной собственности, договор о купле-продаже и др.

Некоторые страны Западной Европы (Великобритания, Германия, Дания) не принимали специального законодательства по лизингу, а реализуют его в рамках обычного коммерческого права, в то время как Франция, Португалия, Швеция имеют специальное законодательство, где указаны в основном права лизингодателя и лизингополучателя, их взаимоотношения с производителями имущества, сдаваемого в лизинг.

Одни страны, например, Франция, Бельгия, Италия, придерживаются концепции экономического собственника (как правило, опцион является обязательным условием лизинга). Другие же (Великобритания, Ирландия, Голландия и США) строят взаимоотношения исходя из концепции юридического собственника. Кроме того, некоторые страны Западной Европы занимают в юридическом отношении промежуточное положение, имея в

своем законодательстве элементы, характерные как для той, так и для другой правовой системы.

В Бельгии, Италии, Франции обязательным условием лизинга является продажа имущества по истечении срока соглашения по предварительно согласованной цене (опцион). В Великобритании, США предусматривается аренда-продажа. При этом в США лизинг имеет форму финансовой сделки, используемой наряду с кредитом и другими займами.

Законодательством Германии, Швейцарии предусмотрен опцион, который приводит лизинг к соглашению купли-продажи в рассрочку особого типа, когда владельцем имущества остается лизингодатель, а в случае купли-продажи в рассрочку право владения переходит к получателю в момент оформления соглашения. Лизинг отличается от аренды-продажи, купли-продажи в рассрочку, от сделки под обеспечение в основном экономически обоснованным размером платежей, т.е. договор лизинга как таковой определяется не по экономическим критериям, а по форме на соответствие юридическим нормам [4].

Французское законодательство не позволяет изготовителю имущества совершать лизинговые операции. Во Франции лизинговые соглашения, предусматривающие по окончании оговоренного срока возможность опциона (права выкупа по остаточной цене), относятся к сделкам кредит-аренда, причем такое различие имеет принципиальное значение, поскольку сделки типа кредит-аренда регулируются государством другими методами.

Законодательствами Италии, США, Франции предусмотрены специальные требования к лизинговому механизму. Лизинговые соглашения подлежат регистрации в судебных органах с целью оповещения определенного круга лиц, предусмотренного законодательством о собственнике имущества, передаваемого в лизинг.

В Великобритании, Германии, Дании, Нидерландах лизинговая деятельность, как правило, не регулируется и не ограничивается [5].

Существуют страны, где развитию лизинга препятствуют некоторые ограничения. Например, в Греции запрещен лизинг недвижимости, а также грузового автотранспорта и автобусов. Тормозом являются нормы амортизации, которые регулируются государством.

Хорошо развиты лизинговые отношения в Японии. Японские лизинговые компании активно работают на международном рынке лизинговых услуг, особенно на европейском и американском. Только в Нью-Йорке работают более 20 представительств лизинговых компаний. Основное направление деятельности лизинговых компаний — лизинг воздушных и морских судов. Благополучие лизинговых компаний этой страны объясняется тем, что экспортно-импортный банк Японии до недавнего времени активно способствовал усилению их влияния на международном рынке лизинговых услуг.

В Австралии успешно развивается лизинг, ориентированный на обслуживание внутреннего рынка, а также лизинг с дополнительным рычагом в отношении недвижимости городского значения и строительства муниципального жилья.

Активно развивается международный лизинг в Китае, Индонезии, Сингапуре, Малайзии, Южной Корее. Азия пошла по пути создания лизинговых компаний в виде совместных предприятий с иностранными инвесторами. Это связано с тем, что использование лизинга в международном масштабе может помочь азиатским компаниям увеличить объемы реализации своей продукции на других мировых рынках.

При осуществлении операций международного лизинга необходимо учитывать риски, с которыми могут столкнуться участники данных сделок. Основными видами рисков, возникающих в практике международного лизинга, являются [2]:

1) риски возникновения дополнительных налоговых выплат — это налог на доходы иностранных юридических лиц, который должен удерживаться плательщиком (лизингополучателем). При заключении лизингового договора участникам сделки необходимо предусмотреть процедуру во избежание двойного налогообложения (соглашение), каким образом лизингополучатель будет возмещать расходы как лизингодателя-нерезидента, так и кредитора-нерезидента по выплате налогов на доходы иностранных юридических лиц;

2) кредитные риски, связанные с вероятностью невозврата основной суммы кредита и процентов по нему;

3) политические риски, связанные с политической нестабильностью, с возможной экспроприацией, национализацией, прямым или косвенным вмешательством государства в осуществление лизинговых проектов;

4) риски, связанные с нарушением поставок сырья и материалов;

5) риски, связанные с реализацией продукции, опасностью потери постоянных покупателей;

6) валютные риски, возникающие в результате изменения валютного курса в период реализации лизинговой сделки.

Всё это свидетельствует о том, что инвестиционные проекты всегда сопряжены с определенной долей риска. Поэтому любой инвестор заинтересован в максимальном снижении рисков. В настоящее время существует несколько способов снижения рисков при осуществлении международных лизинговых операций: распределение риска между участниками проекта; диверсификация рисков; лимитирование рисков; страхование сделки от возможных убытков; создание резервного фонда.

В России эти процессы имеют свою специфику. Основной целью деятельности иностранных лизинговых компаний в нашей стране является финансирование продаж оборудования зарубежных поставщиков для российских предприятий и иностранных фирм, работающих в России. Западные банки вынуждены воздерживаться от значительных инвестиций в российский лизинг из-за высоких резервных требований по российским кредитам, предусмотренных в их странах. Международные лизинговые компании, не обремененные необходимостью создания

таких резервов на случай потерь, развивают свою деятельность в России более активно. Несколько западных лизинговых компаний создали совместные предприятия и филиалы в России, занимающиеся не только кэптивным лизингом, зависимым от конкретного производителя, но и лизингом самого различного оборудования.

Наиболее активными инвестиционными партнерами России являются Германия, Великобритания, Италия, Финляндия, Швейцария, Австрия, США, Китай, Кипр. Зачастую активность этих стран стимулируется действующими на российском рынке их крупными компаниями, для которых экономическая нестабильность и несовершенство российской законодательной базы не являются значительным препятствием [2].

Объем международного лизинга в России достаточно велик, особенно при аренде телекоммуникационного оборудования и авто-трейлеров. Несколько крупных европейских лизинговых компаний оформляют лицензии на организацию международного финансирования лизинга в России.

Международные лизинговые сделки в России были организованы крупными лизинговыми компаниями при содействии ведущих банков РФ: Мосбизнесбанк — «Лизингбизнес», Межрегиональный банк — «Меликон», «Промстройбанк» — «Балтиз» (Санкт-Петербург). В 1994 г. была создана Российская ассоциация лизинговых компаний «Рослизинг», объединяющая в настоящее время более 50 лизинговых компаний [1].

Структура российских лизинговых компаний представлена на рис.4.

Рис. 4. Структура лизингового рынка в России [3]

Однако, несмотря на бурный рост числа лизинговых компаний в России, большинство из них не смогли достигнуть необходимого уровня. Более успешно работают лишь те, которые имеют доступ к использованию в той или иной форме бюджетных и других финансовых средств или статус уполномоченных органов исполнительной власти федерального или местного уровней.

Хотя и имеет место существенный ежегодный рост объемов лизинговых услуг, их доля в общем объеме инвестиций остается все-таки незначительной, где-то в пределах 20%, тогда как в развитых странах мира она достигает 30-40%. При этом большая доля лизинговых услуг обеспечивается крупными лизинговыми компаниями, и в основном на операциях международного лизинга. Причем более 80% сделок осуществляются на передаче оборудования для переработки сельскохозяйственного сырья, производства пищевой продукции, телекоммуникационной, компьютерной техники, грузовых автомобилей и др.

В общем объеме лизинговых операций в России значительную долю составляют международные сделки. При международном лизинге имущества в роли лизингополучателей, как правило, выступают российские юридические лица. Лизингополучателями могут быть также и иностранные юридические лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность в России. Чтобы международная лизинговая сделка соответствовала российскому законодательству об иностранных инвестициях, лизингодатель должен быть иностранным инвестором. Что касается изготовителя имущества, то страна его местопребывания не имеет значения (это может быть как иностранное предприятие, так и российское). Главное, чтобы имущество, изготовленное им и приобретенное иностранной лизинговой компанией предназначалось для российского лизингополучателя.

Международный лизинг является действенной формой привлечения инвестиций в национальную экономику, поэтому его развитие является важной тактической и стратегической задачей в осуществлении модернизации экономики России.

Литература

1. Кабатова Е.В. Лизинг. Экономическая сущность и перспективы развития: Учебное пособие. — Новосибирск: НГАЭиУ, 1996.

2. Лещенко М.И. Основы лизинга: Учебное пособие — М.: Финансы и статистика, 2004.

3. Самохвалова Ю.Н. Лизинг в России: правовые основы, бухгалтерский учет, налогообложение. — М.: «Юрист», 1999.

4. Серегин В.П., Хелевинская Е.Д. Организация, учет и налогообложение лизинговых операций. — М.: «Юрист», 1999.

5. Серегин В.П. Иностранный капитал на пути в Россию. — М.: МАИК-НАУКА, 1999.

Оцените статью