Недвижимость

управляющий партнер Gosman Development

Инвестиции в недвижимость многие считают надежным вложением. С 2021 года новостройки в России показывают уверенный рост стоимости на 90%. Рассказываем, есть ли предпосылки для дальнейшего ралли на рынке жилья и в какую недвижимость вложить деньги, чтобы получить максимальную прибыль.

Меня зовут Мария, в недвижимости я уже двадцать лет и, видимо, навсегда!)))

Я —  юргент, коллеги знают, что это за зверь, но все-таки расшифрую — юрист и агент по недвижимости. У меня свое агентство, которое специализируется не только на классической риэлторской услуге, но и на таких, безумно мне интересных направлениях, как — управление жилой и коммерческой недвижимостью и инвестиции в недвижимость.

Тема инвестиций всегда меня интересовала и последние пять лет, мы с моим партнёром погрузились в нее с головой.

Инвестиции в недвижимость — в нашей стране, да и во всем мире, остаются самым надёжным и консервативным способом сохранить и приумножить деньги.

Перечислю лишь несколько способов инвестирования, которыми наша компания сейчас занимается для своих клиентов:
— срочный выкуп+флиппинг; 
— загородные доходные дома;
— создание и продажа ГАБов, включая кадастральный раздел на меньшие площади и возведение антресольных этажей;
— кадастральный раздел квартир на студии;
— купля-продажа жилой и загородной недвижимости на торгах;
— «умные кладовки».

Доходность данных проектов от 30 до 100% годовых!

А вы бы хотели получать такие классные дивиденды со своих вложений?

Мой тг-канал: https://t.me/rodionova_estate
Мой вотсап: +79169165454

Ваш идеальный выбор для инвестирования в недвижимость — апарт-комплекс «КЛЮЧ. Пионерское» в Ленинградской области. Это место, где вы можете купить апартаменты для сдачи в аренду, обеспечив стабильный и высокий доход. Продажа апартаментов для дальнейшей аренды в нашем комплексе — это не только возможность получения пассивного дохода, но и перспективная инвестиция в апартаменты, ценность которых будет расти с каждым годом.

Наши апартаменты в Ленинградской области представляют собой прекрасную возможность для тех, кто ищет надежные и выгодные варианты для инвестиций. Вы можете приобрести здесь недвижимость с целью последующей аренды, что станет залогом вашей финансовой независимости. Благодаря высокому качеству строительства и продуманной инфраструктуре апарт-комплекс «КЛЮЧ. Пионерское» становится все более популярным среди инвесторов.

Инвестирование в недвижимость апарт-комплекса » КЛЮЧ. Пионерское» представляет собой уникальную возможность для умножения ваших средств. Недвижимость в Ленинградской области демонстрирует стабильный рост стоимости, что делает покупку апартаментов для сдачи в аренду особенно привлекательной. Вы не только получаете прибыль от аренды, но и можете рассчитывать на значительное увеличение инвестиционной стоимости ваших апартаментов в будущем. Это делает инвестиции в » КЛЮЧ. Пионерское» выгодным и разумным выбором для каждого инвестора.

Доходная недвижимость – консервативный бизнес, в котором сложно придумать что-нибудь новое? Киевлянину Александру Рябчуну это удалось. Он строит сеть домов с общими просторами и консьерж-сервисом, где соседи объединяются в коммьюнити.

Команда Forbes відібрала 250 найбільш перспективних компаній. Хто потрапив у перелік NEXT 250? Дізнавайтесь у новому випуску Forbes Ukraine! Купуйте журнал вже зараз!

Маркетолог Дарья Дегтярь вместе с парнем уже год арендуют квартиру в киевском коливинге ONE возле станции метро «Нивки». «Нам понравилось, что здесь разрешили жить с большой собакой, есть терраса на крыше и коворкинг в подвале, который также служит укрытием, а также консьерж-сервис», – рассказывает Дегтяр.

Формат и название впервые появился в Кремниевой долине, где из-за высокой стоимости жилья разработчики не могли арендовать отдельные квартиры и поэтому начали совместно снимать дома, в которых жили в отдельных комнатах.

Сеть киевских коливингов ONE, насчитывающая три дома, устроена несколько по-другому. Это четырехэтажные здания, в которых от 25 до 50 полноценных апартаментов и есть общие места для работы и отдыха. Арендатор снимает полноценную небольшую квартиру с собственной кухней, санузлом и дизайнерским ремонтом и имеет доступ к общим зонам для работы или общения с другими жильцами дома.

Основатель ONE Александр Рябчун, 36, рассказывает, что такой формат домов позволяет зарабатывать на аренде больше на 20–30% по сравнению с заработком на аренде обычных квартир. Арендный доход сети в 2023 году составит 10 млн грн, говорит Рябчун. Вот его история.

Формат коливинга позволяет зарабатывать на аренде больше на 20–30% по сравнению с заработком на аренде обычных квартир, убежден основатель ONE

Инвестиции в Австрию хороши тем, что это стабильно, надёжно, до-воли хорошие проценты доходности, а именно

Пожалуйста, оставьте информацию для связи

Не хотите оставлять контакты на сайте? Напишите нам напрямую в WhatsApp

Получите расчёт доходности от Wish Home

Оставьте свой телефон, чтобы наши инвестиционные менеджеры связались с вами, провели консультацию или отправили вам в мессенджеры презентационные материалы

Мы отправляем всю информацию по финансовой модели только после предварительного звонка и консультации

ПРЕВРАЩАЕМ ЗАГОРОДНЫЙ ДОМВ ИСТОЧНИК ДОХОДА ДЛЯ ИНВЕСТОРА

Инвестируйте в загородные дома для краткосрочного отдыха — получайте ежемесячный пассивный доход

Компания WISH HOME занимается строительством коттеджей с привлечением инвесторов, которые приобретают недвижимость по схеме «lease back», предполагающей возможность сдавать купленные дома через профильную Управляющую компанию в аренду всем желающим на загородном рынке и получать доход от владения недвижимостью.

ВАМ ПОДОЙДЕТ ДАННОЕ ПРЕДЛОЖЕНИЕ, ЕСЛИ ВЫ ИЩЕТЕ С ХОРОШЕЙ ДОХОДНОСТЬЮ И

Почему вам стоит инвестировать в проект?

Обслуживание и ремонт коттеджей

Ежемесячные выплаты инвестору

Маркетинг и высокий уровень доходности (revenue) резиденций

Обеспечение высокого уровня сервиса для отдыха гостей

Круглосуточный House Keeping сервис

Ландшафтные работы на территории

Почему это удобно? Управляющая компания предоставит:

График сравнения с другими типами инвестирования

, ЧТО ИНВЕСТОРА ЖДЕТ

Коттеджные апартаменты в Яхроме рядом с 4 горнолыжными курортами

ПОЧЕМУ НАМ ?

Финансовая модель и концепция Wish Home подтверждены международной консалтинговой компанией Cushman & Wakefield

СМИ О НАС

Узнайте о проекте

Оставьте заявку, наши инвестиционные менеджеры свяжутся с вами — расскажут про финансовую модель, параметры доходности и подберут объекты для инвестиций, которые соответствуют вашим краткосрочным или долгосрочным целям

НЕ УПУСТИ ВОЗМОЖНОСТЬ

Почему стоить обратить своё внимание на такой вид инвестиции, как покупка доходного дома в Австрии и Вене в частности?

Соответственно будут расти и арендные ставки. Выходит, что процент доходности будет еще выше и выше. Я не говорю, что он будет такой, как в инвестициях с риском или высоким риском, но если говорить о безрисковых, то доходность вполне приличная.
Доходные дома в Вене можно реставрировать и санировать, чем увеличить их стоимость и арендную ставку на квадратные метры. Приведем простой пример. Инвестор покупает доходный дом за 2-2.5 млн. евро, площадь которого ровняется тысячи квадратных метров, реставрирует и санирует данный объект, продает половину квартир в доме по цене 5000-6000 евро за квадратный метр, чем окупает инвестиции и продолжает зарабатывать на сдачи в аренду второй части дома по более высокой арендной ставке, чем мог это делать сразу после покупки.
Самое интересное. На верху доходного дома можно надстроить еще один чердачный этаж, сделать там пентхаусы и продать их по хорошей цене. Такие квадратные метры будут точно дороже, чем первые этажи дома. Если говорить о прибыли, на такого рода сделках, то она будет составлять от 20% до 30%, ориентировочно. Очень неплохие показатели, как для уровня доходности доходных домов в стабильной Вене.
Как видите, доходные дома в Вене могут быть отличным капиталовложением при разумном подходе. Наша компания может помочь купить или продать доходный дом в Вене или любых других городах Австрии, как и любую другую жилую и коммерческую недвижимость, бизнес. У нас в наличии есть доходные дома в Вене, Зальцбурге и других городах Австрии, также есть проекты под реконструкцию, санацию, на которых Вы можете заработать, пользуясь нашими услугами, хороший процент доходности. Мы можем подобрать практически любые объекты в этой стране, как и в Германии, все зависит от пожеланий инвестора и порядочности его людей, которые зачастую принимают решение «с кем работать». На сайте мы представляем лишь часть объектов и по этой причине, просим обращаться к нам письменно либо по телефону с Вашими пожеланиями.

В каком состоянии сейчас находится рынок туристической недвижимости и каковы перспективы инвестиций в гостиницы, коливинги и другие его сегменты?

Как трансформировался рынок гостиничной недвижимости за последние годы?

Сектор показывал самые высокие за последние годы результаты в 2018 году, во время чемпионата мира по футболу, а также в спокойном 2019 году. Но локдаун 2020 года негативно сказался на рынке: многие объекты пришлось заморозить, выставить на продажу и даже обанкротить. В пики пандемии загрузка гостиниц падала до рекордно низких 15—20%.

В 2021 году с постепенной отменой ограничений и возобновлением туристического потока операционные показатели гостиниц начали восстанавливаться. Каждый квартал мы наблюдали определённый рост, который, к сожалению, замедлился с началом специальной военной операции и вводом санкций в 2022 году.

Но перспективы на рынке коммерческой недвижимости скорее можно назвать позитивными, нежели негативными. По оценкам BusinesStat, в 2022 году в России услугами гостиниц воспользовались 62,4 млн человек, что на 63% превысило значение 2020 года (38,3 млн человек).

человек пользовались гостиницами в 2022 году

Численность размещённых лиц в гостиницах России в 2018—2022 годах

Что ждёт разные сегменты рынка и каков их инвестиционный потенциал?

В каком состоянии находится рынок. Сейчас гостиницы не на пике своих показателей, но они восстанавливаются более высокими темпами по сравнению с другими сегментами недвижимости. По предварительным данным, в первом квартале 2023 года на 20% выросло количество размещений в гостиницах. «Этот рост продолжается. Это происходит на фоне увеличения количества номеров в классифицированных отелях. В прошлом году их стало на 10% больше, это 770 000 номеров», — заявлял глава Минэкономразвития Максим Решетников.

Что на него влияет. Благодаря политике развития внутреннего туризма, туристическому кешбэку и другим поддерживающим программам мы можем видеть постепенное увеличение туристического трафика, что позитивно влияет на загрузку средств размещения и также на тарифы.

Кроме того, сегодня Россия активно работает над выдачей электронных виз туристам из дружественных стран (их более 50), это также повлечёт за собой увеличение внешнего туристического потока и обеспечит хорошие перспективы для восстановления и развития гостиничного бизнеса.

Насколько легко вложиться в актив. Гостиница всегда была самым долго окупаемым бизнесом. Когда-то окупить вложения в неё можно было и за 12 лет, но сейчас имеет смысл рассчитывать на 15 лет и более — вплоть до 30.

Перспективы актива. Операционная доходность от управляющей компании, как правило, колеблется от 6 до 10% и сильно зависит от периода входа, суммы первоначальных инвестиций и роста стоимости недвижимости. По вновь строящимся объектам она может достигать 20%. Если создатель гостиницы построит и распродаст её в розницу инвесторам, он может окупить отель и за 3—5 лет.

В каком состоянии находится рынок. Раньше апарт-отели и сервисные апартаменты вообще не рассматривались как конкурентные объекты для гостиничной отрасли (в классическом её понимании). С тех пор ситуация существенно изменилась: номерной фонд классических отелей и апартаментов почти достиг паритета (50/50). Апартаменты как средство размещения активнее всего развиваются в Санкт-Петербурге.

Что на это влияет. На сегодняшний день многие девелоперы смотрят в сторону апарт-отелей и гостиниц, распроданных в розницу. В последнее время достаточно быстро развивается внутренний туризм. Единственное, что сейчас фактически останавливает их от передвижений, — это недостаточное предложение качественных мест размещения. Людям нужны не гостевые дома, а удобное размещение, и важно понимать, чего от них ожидать.

Другая причина — это нехватка инвестиционных пассивных инструментов. Период высоких депозитных ставок под 20% закончился, поэтому люди активно возвращаются к покупке инвестиционной недвижимости. Ещё один большой плюс: пассивная инвестиция в виде такой недвижимости управляется другими людьми и не тратит время владельца.

Насколько легко вложиться в актив. Ранее высокие ставки по ипотечным кредитам отпугивали людей, поэтому мы наблюдали огромное количество скидочных кампаний, акционных пулов, субсидированных программ, — это позволило снизить порог входа для потенциальных инвесторов, а застройщикам продолжить выполнять взятые на себя обязательства.

Перспективы актива. Многие недобросовестные игроки стали строить низкокачественные места размещения, перестраивая коммунальные квартиры и офисные пространства, дёшево их продавать. Но перспектива у таких проектов печальная: собственники снижают качество актива, объект дешевеет, инвестор теряет деньги.

Что касается качественных апарт-отелей, то сейчас мы ждём, что цены в ближайшие 2—3 года снова вернутся на привычный уровень. Операционная доходность находится уже в равновесии, здесь нет перекоса. С одной стороны, ожидать повышенной операционной доходности сейчас не стоит, но с другой — гостиничный номер за счёт рациональной планировки и под управлением профессиональных команд приносит больше дохода, чем обычная квартира. Если говорить о цифрах, то по факту доходность квартиры — 4%, а апартаменты в составе полноценной гостиницы при наличии сервисной компании приносят доходность от 7%. Но такие результаты ждут тех, кто выбирает правильный объект, построенный без нарушений.

Коливинги — это пространства для молодых людей. Средний возраст гостей коливинга — 20—30 лет, они одиноки, не привязаны к конкретному месту и ценят свободу и получение нового опыта. Такой формат размещения может использоваться как альтернатива студенческим кластерам, средствам размещения в особых экономических зонах и прочих площадках.

В каком состоянии находится рынок. Пик развития коливингов в России случился во время пандемии. Люди уставали жить в четырёх стенах, им нужно было куда-то выбираться, общаться, взаимодействовать, развиваться — именно это предлагали коливинги со своей инфраструктурой «города в городе». Безусловно, они забрали часть спроса на классическую долгосрочную аренду, так как предлагали тусовку, сервис и дополнительные услуги «в тапочках», то есть не выходя из дома.

По данным компании Becar Asset Management, в 2020 году было открыто больше 900 новых коливингов. Таким образом, их количество выросло сразу на 30%. Общий объём мирового рынка коливингов в 2020-м составил почти 7,5 млрд долларов (писал «Интерфакс»), это на 6% выше, чем в 2019 году, из них доля коливингов в России менее 2%.

Перспективы актива. Коливинг международного стандарта — это больше 100 мест для проживания, долгосрочная аренда, единая управляющая компания, обширная инфраструктура со множеством зон общего пользования, а также единый счёт на проживание и пользование инфраструктурой. В России на данный момент очень слабо развито это направление, но при профессиональном подходе есть все шансы на успешный бизнес, как в своё время это было с другими сегментами шеринговой индустрии: коворкингами и каршерингами. Доходность коливингов в перспективе может быть той же, что и в сегменте гостиниц: 6—10% в год, но от 20% и выше в случае покупок строящихся объектов с их последующей продажей.

Принципы инвестирования в недвижимость

Опытные инвесторы знают, что риски, диверсификация и время — важнейшие параметры при планировании сделки. С покупкой недвижимости для дальнейшей перепродажи или для сдачи в аренду эти принципы тоже работают. Коротко обозначим их.

Диверсифицируйте

Распределяйте свой капитал в разные инструменты. Недвижимость — один из этих инструментов. Он может быть основным, а может быть дополнительным. Многие часто используют недвижимость как защитный инструмент, «подушку безопасности». Дом у моря или квартиру в центре города всегда можно сдать или продать, а в случае чего — жить самому или подарить родственникам.

Считайте риски

Даже с такой понятной историей как недвижимость могут случиться форс-мажоры. И сезонные колебания цен тут не самое страшное. Гораздо опаснее — физическая потеря объекта, порча имущества. Хорошая новость в том, что на этот случай . Не поленитесь застраховать недвижимость: большинство страховок сегодня полностью покрывают все расходы в случае пожара, наводнений, ограблений и других бед. Цена вопроса смешная — до нескольких тысяч рублей в год.

Планируйте заранее

При любых инвестициях, в том числе на рынке недвижимости, важно заранее думать о времени, которое будет потрачено на сделку. Какой у вас горизонт планирования? Если речь идет про короткие сроки до одного года — недвижимость, скорее всего, не для вас. Рынок жилой и коммерческой недвижимости это история в долгую: от двух-трех лет до нескольких десятилетий.

Таким образом, говорить о качественных инвестициях в недвижимость можно, если у вас есть свободный капитал с горизонтом планирования в несколько лет. В этом случае недвижимость станет отличной опорой в сохранении и приумножении денег.

Что будет с ценами на квартиры в 2024 году

Ряд экспертов считают, что бурного роста цен на жилье ждать не стоит. На вторичном рынке это связано в первую очередь с высокой ставкой ипотечного кредитования. На первичном рынке — с льготных ипотечных программ.

Тем не менее, в Центробанке РФ уже заявляли, что готовятся к циклу снижения ключевой ставки во второй половине 2024 года. Это, в свою очередь, приведет к снижению ставок на ипотечном рынке и к возврату интереса покупателей на рынке вторичного жилья.

Сергей Зайцев, директор по продажам федеральной компании «Этажи», считает, что цены на готовое жилье зафиксируются на нынешних уровнях, но будет увеличиваться дисконт по тем объектам, где собственники заинтересованы в срочной продаже. На первичном рынке цена квадратного метра продолжит расти, как минимум, на уровне реальной инфляции.

А по мнению Алексея Козлова, управляющего директора сети АН «Монолит», в перспективе 1,5-2 лет по мере сворачивания льготной ипотеки разница между ценами на новостройки и вторичку будет уменьшаться.

В любом случае, если мы говорим про долгосрочные инвестиции, а не про короткие сделки — сезонные колебания цен на недвижимость, изменения ключевой ставки, новые вводные в льготных программах ипотеки — все эти факторы имеют кратковременный характер. Инвестиции в недвижимость — это планирование на несколько лет вперед, диверсификация и защита капитала, а не короткие спекуляции на полгода или год.

И еще раз про локацию

От расположения объекта будут зависеть и риски. Чем лучше локация — тем меньше риск. Расположение недвижимости — важнейший фактор, всегда держите это в уме.

Самое главное при выборе недвижимости для инвестиций

Объект недвижимости должен быть ликвидным. То есть его можно легко купить и легко продать. Поэтому самое главное в выборе квартиры, земли, дома или коммерческого помещения это локация.

Расположение недвижимости и качество локации сильнее всего влияют на стоимость. Ремонт можно изменить: поменять полы и покрасить стены не проблема. А вот переделать город, район, этаж, вид из окна — это проблема.

Именно поэтому на первый план выходит расположение жилья. Не стоит покупать дешевую квартиру с дорогим ремонтом на окраине города. Лучше взять квартиру с ремонтом попроще, но в хорошем районе.

Еще один важный фактор — перспективы развития района (можно изучить Генплан развития территории, планы по строительству транспорта, инфраструктуры). Нужно принимать в расчет конкуренцию: например, новые дома в развивающихся районах подорожают сильнее и быстрее.

Ликвидность недвижимости: что это такое и что на нее влияет

Количество сделок, рынок и его обороты

На данный момент рынок Австрии и Вены в частности, стабилен, как отмечают эксперты, и растет с каждым годом. Стоить отметить, что во время кризиса (2008 г.) на рынке было меньше сделок, и соответственно, его оборот был ниже, чем обычно. Все это длилось до 2015 года, а в 2016 дело пошло на стабилизацию и рынок достиг 1.3 млрд. Да, это не 2012, когда рынок достигал 1.4 млрд, но и не 2008, когда он был около 780 млн.
С каждым годом в Вене все уменьшается количество доходных домов на 1%. Старые здания сносят, строят новые, перепрофилируют их.
Дешевые объекты быстро уходят (стоимостью до 1-2 млн.). Состоянием на 2019 год, можно сказать, что их почти не осталось. Как и во многих престижных городах, в Вене большим спросом пользуются доходные дома в центральных районах, которые размещены недалеко от парков, скверов, торговых центров.

Инвестиции в недвижимость в 2024 году

Недвижимость — хорошая база, но вкладывать все свободные деньги в один инструмент опасно. Распределяйте свой капитал в разные «копилки», помните о диверсификации.

При планировании сделки заранее считайте возможные риски и издержки, а уже затем планируйте потенциальную прибыль. Помните о горизонте планирования: на рынке недвижимости он легко может достигать 10-15 лет.

Ключевые цифры, которые следует иметь ввиду при инвестировании в недвижимость:

При выборе любой недвижимости для инвестиций важнейшую роль играет не цена, а локация и сроки окупаемости. Расположение дома и квартиры, включая этаж — те факторы, которые в будущем изменить не получится. Ипотека при этом может стать хорошим помощником, но если ее сумма будет слишком большой, платежи по кредиту могут забрать существенную часть дохода от аренды и перепродажи. Эти же правила работают и на рынке коммерческой недвижимости.

Выбрать недвижимость для инвестиций в любом регионе России

Ценность в сообществе

Рябчун более 10 лет строил коттеджи и малоэтажные дома в Киеве и области. Он обратил внимание, что многие инвесторы в недвижимость хотят получать арендный доход, но не хотят заниматься поиском арендаторов и коммуникацией с ними. Тогда он решил создать проект по недвижимости, который бы освобождал инвесторов от лишних хлопот.

Но как можно заработать на сдаче в аренду жилья больше? «Самой платежеспособной аудиторией выглядели айтишники», – вспоминает предприниматель. Он решил, что свободные площади в домах можно превратить в общие места для работы и отдыха, предоставить дополнительный консьерж-сервис, таким образом, создать дополнительную ценность и повысить стоимость. Друг Рябчуна, с которым тот поделился идеей, сказал, что в США такие проекты называются коливингами.

В 2019 году через знакомых риелторов Рябчун нашел 20 инвесторов, готовых рискнуть вложить в доходный дом для айтишников. Первый объект был сдан в 2020 году. Очень вовремя – в связи с карантином айтишников отправили работать на удаленку, поэтому терраса и общие просторы в доме приобрели дополнительную ценность. Первое здание очень быстро нашло арендаторов.

Преимущественно в коливингах Рябчуна живет молодежь 20–35 лет, работающая в ІТ, маркетинге и смежных областях. Это амбициозные люди, часто с домашними животными, которые могут работать удаленно, говорит Рябчун. «Коливинги позволяют им выйти пообщаться с соседями-единомышленниками в общем пространстве, поиграть в PlayStation или провести вечеринку с барбекю на террасе», – делится он. Впрочем, самым главным преимуществом предприниматель считает сообщество.

«Сделать красивый ремонт, поставить новую технику и организовывать ежедневный клининг помогает разгрузить людей от рутины, однако не объединяет их в сообщество», – рассказывает Геогрий Дяхтерянко, основатель коливинговой сети VIlNYY. Он называет общие ценности объединяющими факторами для создания коммьюнити.

У коливингов ONE есть требования к арендаторам: потенциальный житель или жительница должна заполнить анкету, пройти собеседование и обязательно показать свои страницы в соцсетях. Некоторым желающим отказывают. Рекламируют жилье в социальных сетях и работают с риелторскими компаниями.

Такой формат позволяет нам сдавать смарт-квартиры площадью 20 кв. м по цене жилья 40 кв. м в аналогичных районах», – делится основатель. Он говорит, что аренда однокомнатных квартир площадью 20 кв. м в коливинге на окраине Киева (ст. м. «Академгородок») в коливинге стоит 11 000–12 000 грн, двухкомнатных на 35–40 кв. м возле ст. м. «Нивки» – 16 000–18 000 грн. По данным LUN, медианная цена на аренду однокомнатной квартиры в Киеве в 2023 году составляла 13 000 грн.

Коливинги ONE имеют общие пространства для работы и отдыха

Лучшие города для инвестиций в недвижимость

По издания РБК, самыми привлекательными городами для инвестиций в недвижимость сегодня являются пригороды Москвы, через которые проходят скоростные магистрали. Также в список попали города с природными курортами — Кисловодск, Пятигорск, Ессентуки, Архыз — или с развивающимися туристическими направлениями. И еще регионы, где ввели льготы по ипотеке и города с миллионным населением.

Москва и Санкт-Петербург остаются привлекательными для инвестиций в жилье и коммерческую недвижимость. Их главные бонусы — стабильность спроса, а также продолжающийся рост цен. Очевидный минус — высокие первоначальные вложения.

Подмосковье стремительно перехватывает у Москвы пальму первенства в сфере инвестиционной привлекательности. Активнее всего дорожает жилье в городах, попадающих в зону охвата Московского центрального диаметра: Апрелевке, Балашихе, в перспективе — Домодедове. Растущий потребительский спрос продиктован более низкими в сравнении со столицей ценами и возможностью быстро добраться до Москвы на скоростном транспорте.

Выбрать квартиру в Москве и области

Курортные города, как на Черноморском побережье, типа Сочи и Туапсе, так и на Кавказе (Архыз, Пятигорск, Ессентуки, Кисловодск) остаются традиционно популярными у инвесторов, чему способствуют ограниченные туристические возможности россиян. Эксперты прогнозируют здесь рост туристического потока в ближайшие годы и повышение внимания к местным рынкам жилья. Поэтому покупка квартиры в курортных зонах — неплохая идея.

Также привлекательными у инвесторов остаются города-миллионники. При выборе стоит ориентироваться на города с самыми высокими средними зарплатами населения и растущим туристическим потенциалом.

Например, — активно развивающийся город с богатым историческим наследием — все чаще привлекает внимание туристов. И недвижимость в Казани стабильно дорожает. Только за последний год стоимость квадратного метра жилья здесь выросла на 12,8%.

В список городов-миллионеров с хорошим инвестиционным климатом также входят Нижний Новгород, Екатеринбург, Новосибирск, Челябинск.

Арктическая зона, где введена программа , становится еще одной локацией для выгодных инвестиций. В ближайшие годы прогнозируют рост спроса и цен на недвижимость в Якутске и Архангельске.

Арктическая ипотека в Сбере: условия и требования программы

Какие квартиры лучше всего подходят для инвестиций

По мнению Фёдора Кузнецова, ведущего эксперта компании «Этажи» в Москве, самые ликвидные квартиры — двухкомнатные.

«У комнатности есть определенная ликвидность. Например, студии достаточно часто перегреты, они не сильно ликвидные. Казалось бы, студии должны раскупаться быстрее, потому что цена ниже, но студии и трёшки — это не самые ликвидные объекты, потому что их целевая аудитория сужена.

Однушки следующие по привлекательности, а самые ликвидные — это двушки, потому что их может купить один мужчина или одна женщина, их может купить небольшая семья или семья с детьми. Это наиболее востребованный формат. И на этот формат чаще всего цены у застройщиков не перегреты».

Тренды рынка недвижимости глазами эксперта: какие квартиры сегодня покупают для инвестиций и для жизни

По холодному расчету

В первом случае собственные инвестиции составят 4,137 млн рублей. Из них:

Купить доходный дом в Вене для инвестиций или другой бизнес в Австрии?

Чтобы посмотреть некоторые объекты, которые мы продаем, перейдите по этой ссылке! Мы можем подобрать и любые другие.

Оставьте свою заявку и получите предложе

Стоит ли купить торговый или офисный центр городах Австрии, Вене, Зальцбурге, других городах?

Торговые и офисные центры, как и доходные дома, являются пассивной инвестицией. Обычно их продают с уже заключёнными арендными договорами на длительные сроки или бессрочными.
Торговые и офисные центры расположены в Вене, её пригороде и других городах Австрии — столицах федеральных земель и региональных центрах.

Расположение по районам

Вена имеет 23 района, но далеко не все они имеют равномерное количество доходных домов, а именно:

Инвестиции в коммерческую недвижимость

Коммерческая недвижимость — это торговые помещения, офисы, апартаменты,
гаражи, парковки, склады и так далее. Прибыль от коммерческой недвижимости можно получать так же, как и от жилой: сдавать в аренду или перепродать. Чаще всего
коммерческую недвижимость приобретают, чтобы получать доход с аренды.

Инвестиции в коммерческую недвижимость могут быть более успешными, чем в жилую. Этот рынок демонстрирует мощный рост: по данным консалтинговой компании IBC Real Estate в 2023 году его объем составил рекордные 570 млрд рублей.

Офисы, склады, торговые площади можно сдавать в долгосрочную аренду, а потом выгодно перепродавать. В среднем, инвестиции в коммерческую недвижимость окупают себя примерно через 10 лет. Доходность от сдачи в аренду торговых помещений в крупных городах может достигать 10-12% годовых.

К плюсам таких инвестиций относится и то, что в большинстве случаев вложений в ремонт или отделку помещений не требуется. Торговые и офисные помещения сдаются на долгие сроки, что сулит постоянный стабильный доход.

Смотреть коммерческую недвижимость

Еще одна интересная особенность коммерческой недвижимости заключается в том, что порог входа тут можно снизить за счет участия в паевых фондах. Если говорить простыми словами, покупая пай, вы приобретаете долю в коммерческой недвижимости, а не всё помещение. Доход от паев инвесторы получают пропорционально вложенным средствам.

Стартовая цена пая на рынке коммерческой недвижимости, как правило, составляет несколько десятков тысяч рублей. То есть вложиться в коммерческую недвижимость можно суммой и в 30 тысяч рублей — порог входа в разы скромнее, чем при покупке квартиры.

Другая важная вещь о коммерческой недвижимости — ее тоже можно купить в ипотеку. Но в этом случае нужно обязательно считать экономическую эффективность такой модели: плата за проценты по ипотеке может «съесть» всю вашу доходность от аренды. Однако если речь идет о небольшой сумме кредита, который вы сможете быстро погасить — ипотека станет отличным инструментом.

Сколько можно заработать на перепродаже квартир

На первый взгляд кажется, что с перепродажей квартир всё очень просто. Купил квартиру подешевле, продал подороже. Разница в цене минус расходы по сделке — чистая прибыль. На деле возникает множество нюансов.

Новостройки

Заработать неприлично много на перепродаже квартир в новостройках сегодня вряд ли получится. Времена, когда квартиры выкупали на стадии котлована и перепродавали с маржой в 200% после сдачи дома остались в нулевых.

Сегодня такой доходности ждать не стоит, но забрать 20-30% с одной сделки от перепродажи качественного ликвидного объекта вполне реально. Но тут возникают другие риски — инфляционные. За время пока строится дом инфляция может легко «съесть» половину прибыли.

Вторичка

Если вы предпочитаете рынок вторичного жилья, то в первую очередь подумайте о флиппинге. Флиппинг — это перепродажа старой недвижимости после ремонта. Но о рисках забывать не стоит: какие-то сделки способны принести успешным флипперам до 60% доходности, а какие-то могут не состояться вообще, и тогда деньги «застрянут» в недвижимости.

Успешные российские флипперы приобретают, ремонтируют и продают по три квартиры в год. Это считается очень высоким темпом — в среднем на каждую уходит 4 месяца. Все, кто занимался ремонтом, могут представить, чего стоит уложиться в такой срок с учётом последовательности работ и особенностей сотрудничества с бригадами рабочих.

Что такое флиппинг и сколько можно заработать на перепродаже вторички

Сколько можно заработать на аренде

В российских мегаполисах средняя доходность от долгосрочной сдачи квартиры в аренду составляет около 5% годовых.

Что касается столичных регионов, то по данным , в Москве доходность от сдачи однокомнатной квартиры составляет 5,14%, а срок окупаемости — 19 лет. Это связано с высокой стоимостью жилья в столице. В Санкт-Петербурге доходность в районе 4%, срок окупаемости — более 20 лет.

При этом в небольших городах с низкой конкуренцией собственников жилья доходность выше и может достигать 10-12% годовых.

Если у вас нет времени самостоятельно заниматься управлением арендной квартиры, делегируйте эти хлопоты сервису — сервис позволяет инвесторам и собственникам жилья сдавать квартиры выгодно и без лишних забот.

Как работает Домклик Аренда

На рынке посуточной аренды доходность выше и может достигать 7-9%. Однако всё зависит от локации, обустройства квартиры и вовлеченности в процесс собственника.

По словам основателя и владельца сервиса онлайн-бронирования жилья «Суточно.ру» Юрия Кузнецова, сдавать квартиру посуточно в Москве примерно в 1,5 раза выгоднее, чем в долгосрочную аренду.

По Домклик, средняя месячная стоимость аренды однокомнатной квартиры в Москве — около 42 000 рублей. По данным «Суточно.ру», краткосрочная аренда сейчас в среднем составляет 3 800 рублей в сутки. «Таким образом, если ежемесячная заполняемость у арендодателя достигает 70%, при посуточной аренде он будет зарабатывать минимум 70-80 тысяч рублей в месяц», — подсчитал Юрий Кузнецов.

Кроме того, сокращается и средний срок окупаемости квартиры. Например, при сдаче однушки в Москве посуточно квартира окупится в среднем за 12-15 лет. «Доходность при этом колеблется в среднем в диапазоне 7-9% годовых. Это на 3-4 процента больше, чем при сдаче квартиры на длительный срок», — добавил основатель «Суточно.ру».

Да, доходность от посуточной аренды действительно может быть выше, чем от долгосрочной. Но называть такие вложения инвестициями не стоит, в данном случае речь скорее идет о бизнесе, требующем вашего каждодневного внимания. Тем не менее, если время и стиль жизни позволяют — почему бы и не попробовать. Другое дело, что порог входа в этот «бизнес на попробовать» довольно высокий, особенно в столицах.

Города с самой быстрой окупаемостью и высокой выручкой со сдачи квартир в аренду

В среднем по рынку я бы говорил, что рост составил меньше — около 5−7% за год. Однако на лучшие предложения, которые явно отличаются от всего, что есть на рынке, цена всегда будет выше. Например, набирают популярность лоты с максимальным пакетом услуг. Все чаще россияне хотят видеть в загородном доме, который они собираются арендовать, бассейн, сауну, СПА, мангальную зону и т. д. Например, дома с бассейном в 2023 году начали выбирать на 71% чаще.

При этом зарубежные поездки существенно подрожали. Это особенно заметно на самых бюджетных направлениях и льет воду на мельницу загородного рынка. Впрочем, чрезмерного роста ставок на аренду коттеджей я не ожидаю — в этом году он будет в пределах официальной инфляции, до 10%.

За три квартала прошлого года реально располагаемые расходы россиян выросли на 4,8%. В 2024−2026 годах сохранится рост в среднем на 2,8% в год, говорится в последнем прогнозе Минэкономразвития. Кроме того, с конца февраля — начала марта 2024-го ожидается традиционный рост цен на строительство и строительные материалы — в районе 20%. Разумеется, что и ставки аренды последуют за ними.

Доходные дома Австрии и Вены в частности, как пример

С каждым годом население Вены растёт. Состоянием на 2018 год, оно составляло 1 821 582. К 2022 году, что вполне прогнозируемо и вероятно, численность жителей Вены должна составлять больше 2 000 000 и это только официальные данные. Около 65% населения Вены живут в арендном жилье, спрос на которое все растет, как и само количество арендаторов, соответственно. На 2017 год арендаторы заселяли 633 000 квартир Вены, а общее число квартир, в этом городе, составляет около 1 млн. Количество доходных домов в Вене составляет 90% таких домов в Австрии. Рынок растёт и развивается. Каждый год в Вене проводят около 500-600 сделок по продаже (покупке) доходных домов.

Устранить лишние хлопоты

В настоящее время сеть коливингов ONE насчитывает 200 инвесторов, в трех домах проживает около 150 человек.

«Мы предоставляем сервис для инвесторов, покупающих квартиры в коливинге, а наша компания берет их в управление и занимается вопросами аренды», – рассказывает Рябчук. Вложения, по его словам, окупятся за 5–10 лет в зависимости от того, на какой стадии была инвестиция. По подсчетам Рябчуна, инвестиции на этапе фундамента вернутся в течение пяти лет. Вложения на более поздней стадии с учетом полномасштабной войны окупятся за 8–10 лет.

Купить квартиру без ремонта в коливингах ONE можно от $25 000. Рябчун говорит, что доходность таких квартир – 9–10% годовых в гривне. Процент, который предлагает Рябчун, меньше текущих ставок по депозитам или ОВГЗ. Какова мотивация инвесторов?

«Сохранить капитал», – говорит один из инвесторов ONE Роман, просивший не называть его фамилию. Он также отмечает удобство, что одна компания предоставляет полный пакет услуг от строительства, ремонта до рекламы и коммуникации с арендаторами. Он был в квартире всего дважды: когда приобрел и после ухода российских войск от Киева, чтобы проверить имущество.

За управление недвижимостью Рябчун берет 10% от арендного дохода и говорит, что пока это работа в ноль, а прибыль ему приносит первоначальная продажа квартир инвесторам.

В настоящее время Рябчун строит в Киеве коливинг из трех домов с внутренним бассейном, паркингом, рестораном, спортклубом на 350 квартир в Голосеевском районе. Два из них уже почти готовы.

Районы Вены, в которых лучше всего покупать доходные дома

Самый престижный район Вены – первый или внутренний город. В нем стоимость доходных домов варьируется от 10 млн. до 15 млн. и это в среднем. За пять лет в этом районе может произойти около 20 сделок по смене владельцев доходных домов.
Хорошие, и относительно, недорогие районы — 16-й и 17-й. Тут цены значительно ниже, а количество доходных домов, как и их выбор, соответственно, выше. Если сравнивать с первым районом, то количество 16-го и 17-го больше в три раза.

Как купить коммерческую или доходную недвижимость в Австрии?

Создаётся предприятие, которым владеет инвестор или его уполномоченное лицо, компания, на это предприятие оформляется недвижимость, и при необходимости, кредит от банка. Такое предприятие можно купить с уже оформленной на него, желаемой, недвижимостью. Обычно это 80%-100% капитала компании. Почему не всегда 100%, — спросите Вы? После покупки, заключаются договора с управляющими компаниями, которые бывают соучредителями компании на небольшой процент. Зачем это? Управляющая компания должна быть заинтересована в как можно лучшем управлении, чтобы зарабатывать больший процент прибыли, а если она в учредителях, то и прибыль её зависит от ловкости управления, как и прибыль инвестора. Боятся не стоит, будучи соучредителем на небольшой процент, без ведома и согласия основного владельца, управляющая компания ничего не сделает.

Все сервисные платежи, как и коммунальные, арендаторы оплачивают самостоятельно, и при желании, Вы можете сэкономить на услугах управляющей компании.

На что еще обращать внимание при покупке, просим читать в соседней статье.

В заключение

Как уже говорилось, все зависит от пожеланий инвестора и его стратегии инвестирования, которая может быть, как можно пассивнее, так и в меру активная. У каждого объекта есть свои преимущества.

Мы можем подобрать и сопроводить все, что упоминалось в данной статье, более того, если Вам интересен более высокий процент доходности и более активные виды инвестиций, просим обращаться и мы подберем то, что Вы хотите.

Стоит ли брать ипотеку для инвестирования в недвижимость

Всё зависит от вашей ситуации: горизонт планирования, первоначальный взнос, ставка по ипотеке. Всё это надо считать заранее.

Если сроки планирования маленькие и первый взнос тоже низкий — подумайте о том, чтобы увеличить размер . Чем он выше — тем меньше будет сумма кредита, соотвественно, и меньше ежемесячные платежи и общая переплата за проценты. Также у нас есть о том, как грамотно накопить на первый взнос.

Если первоначальный взнос хороший, сам объект отличный и в хорошем районе, ставка по ипотеке приемлимая, горизонт планирования в несколько лет — стоит брать. В крайнем случае, ничего не потеряете, останетесь с хорошей квартирой на руках.

Рассчитать ипотеку в онлайн-калькуляторе