- Анализ потенциального эффекта от реализации схемы проектного финансирования на экономику проектов
- Анализ финансовой устойчивости отрасли жилищного строительства
- Влияние строительной отрасли на развитие экономики
- Как работает проектное финансирование
- Краткий обзор рынка недвижимости
- Практика и перспективы применения проектного финансирования с использованием эскроу-счетов
- Проектное финансирование строительства жилья: плюсы и минусы реформы
- Структура ставки
- Текущая ситуация в сфере жилищного строительства
- Финансирование с использованием эскроу-счетов
- Заключение
Анализ потенциального эффекта от реализации схемы проектного финансирования на экономику проектов
Для проведения анализа подойдет условный проект с усредненными параметрами реализации:
- тип проекта — МКД комфорт-класса;
- срок реализации — 8 кварталов;
- доля продаваемых квартир на стадии строительства — 80%;
- собственные средства застройщика (от стоимости всего проекта) — 10%;
- инвестиционный бюджет (на 1 кв. м) — 40 000 рублей.
На основе вышеуказанных параметров и цен, взятых из открытых данных Росстата, можно смоделировать темпы продаж квартир в МКД на этапе его строительства. Анализ показывает, что основное количество сделок приходится на пятый и шестой кварталы, 13% и 14% соответственно.
Также можно рассчитать ставку процента заемного капитала в зависимости от объемов средств, поступивших на счета эскроу. При средневзвешенной годовой банковской ставке 6-8%, она составит — 10.33% (у крупных банков) и 12.83% (у банков второго эшелона).
Анализ также показывает, что применение механизма проектного финансирования увеличивает общий бюджет строительного проекта. Однако увеличение незначительное — немногим больше 4%. Это не мешает продажам и компаниям, занимающимся инвестициями в недвижимость, как например Deposit2. Честные отзывы о ней можно найти на форумах и сайтах, посвященных недвижимости и инвестициям.
Анализ финансовой устойчивости отрасли жилищного строительства
Исследование финансовой устойчивости отрасли в условиях перехода на схему проектного финансирования показывает значительное уменьшение количества проектов с высоким риском неисполнения обязательств со стороны застройщика.
Центральный, Северо-Западный и Уральский федеральные округа имеют более 70% финансово устойчивых проектов. Они характеризуются высокой вероятностью возврата кредитов. На Дальнем Востоке количество таких проектов достигает почти 90%, с оговоркой, что значительная их часть не прошла фильтрацию на корректность представленных данных.
В целом, только 28% проектов может быть причислено к числу высокорисковых. В первую очередь, это связано с несбалансированным уровнем цен реализации объектов и стоимости их строительства. Самые проблемные, в этом плане, регионы — Северный Кавказ, Сибирский, Южный и Приволжский федеральные округа.
Влияние строительной отрасли на развитие экономики
Жилищное строительство — один из ключевых механизмов в системе развития всей экономической модели. Отрасль косвенно влияет на положительную динамику смежных производственных секторов, увеличивая объемы выпуска и реализации следующей продукции:
- строительных и отделочных материалов;
- продуктов народного потребления;
- бытовой техники, мебели и прочих товаров для домашнего пользования.
Данные Росстата за 2020 год говорят о существенном влиянии строительного сегмента не только на смежные производственные сферы, но и на ключевые макроэкономические показатели. Так, в прошлом году вклад отрасли во внутренний валовой продукт (ВВП), в процентном выражении, составил порядка 6.0%, а количество занятых в строительной сфере оценивается в 6.3 млн человек (8.8% от количества трудоспособных граждан).
По оценкам ДОМ.РФ и ЦМАКП (Центр макроэкономического анализа и краткосрочного прогнозирования), каждый инвестированный в отрасль жилищного строительства рубль увеличивает совокупное производство сопутствующих товаров и услуг на 2 руб и обеспечивает приток в бюджет государства 0.26 руб в виде налогов.
Как работает проектное финансирование
Указанный в начале, Федеральный закон № 175-ФЗ меняет правовое и нормативное регулирование сферы жилищного строительства, определяя проектное финансирование, как единственный источник привлечения средств в долевое строительство.
Одна из особенностей такой модели — использование специальных счетов (эскроу-счетов). Они обеспечивают максимальную безопасность проведения сделок между покупателем и продавцом. У застройщика теперь нет прямого доступа к капиталу дольщиков. Поступление средств на счет строительной компании осуществляется только после окончательной сдачи объекта в эксплуатацию.
До принятия нового закона, средства, поступившие от дольщиков, направлялись на реализацию строительного проекта. Система была малопрозрачной и не контролировалась на должном уровне. Она предусматривала нахождение долевого капитала в полном управлении застройщика, что позволяло недобросовестным компаниям использовать деньги вкладчиков в собственных интересах.
Сейчас материальное обеспечение реализации проекта полностью ложиться на плечи застройщика. Приобретая недвижимость в строящемся объекте, покупатель перечисляет деньги не на счет строительной организации, а на банковский депозит. В случае если застройщик не выполнит свои обязательства, средства возвращаются.
У застройщиков остается право использовать привлеченные средства для осуществления ряда платежей, например, в целях приобретения земельных участков для строительства. Однако теперь все транзакции контролируются уполномоченным банком, который обеспечивает защиту, законность и безопасность финансовых потоков.
В этой связи растет интерес к инвестициям в недвижимость. Стремительно развиваются такие проекты, как инвестиционная компания Deposit2, отзывы клиентов которой описывают небывалый подъем интереса частного капитала к отрасли жилищного строительства.
Краткий обзор рынка недвижимости
Из общих тенденций российского рынка недвижимости последних лет можно выделить следующие пункты:
Практика и перспективы применения проектного финансирования с использованием эскроу-счетов
Общая схема реализации строительного проекта с применением модели проектного финансирования с использованием эскроу-счетов выглядит следующим образом:
- застройщик обращается за субсидированием проекта в один из банков, имеющих право открытия эскроу-счетов;
- застройщик начинает строительство объекта за счет собственных средств, позднее — проект финансируется за счет банковского кредита;
- после получения разрешения на строительство, застройщик может приступать к продаже жилых объектов;
- банк, в свою очередь, предоставляет заемное финансирование вплоть до окончания строительства;
- процентная ставка для застройщика может быть снижена, как только сумма средств на эскроу-счетах превысит сумму кредита;
- По завершении строительства происходит разблокирование эскроу-счетов, банк списывает с них сумму кредита и проценты, остаток переходит к застройщику.
Проектное финансирование строительства жилья: плюсы и минусы реформы
Переход от долевого к проектному финансированию защитит дольщиков, но строительный бизнес ждут серьезные трудности, с которыми справятся не все девелоперы, считают эксперты
В переходе на проектное финансирование жилищного строительства есть плюсы и минусы. Но главная суть реформы — решить проблему обманутых дольщиков, которая является несомненным ее плюсом. Впрочем, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимость» игроки рынка недвижимости считают, что она имеет больше преимуществ для покупателя, чем для застройщика. Для строительного бизнеса реформа станет серьезным тестом на адаптацию, который пройдут, к сожалению, не все девелоперы.
Девелоперы и риелторы взвесили все за и против перехода на новую модель финансирования строительства новостроек, действие которой начнется уже 1 июля 2020 года.
Эскроу-счета и банки: главное о реформе долевого строительства
Плюсы реформы
- Так безопасно. Продажи через эскроу-счета защитят покупателей новостроек
- Покупателям новостроек гарантируются страховые выплаты в размере не более 10 млн руб.
- Рынок будет более цивилизованным и прозрачным: уйдут ненадежные, неопытные и непрофессиональные компании
- Банки не допустят нецелевого использования застройщиками финансов, растрат, неэффективных вложений
- Эта схема давно используется в ряде европейских стран и доказала свою эффективность
Мнения
Олег Мамаев, президент «Лидер Инвест»:
— Переход на механизм проектного финансирования — это ключевой шаг к цивилизованной работе на рынке жилищного строительства. Участникам рынка придется стать максимально открытыми и прозрачными, что в целом пойдет на благо отрасли. Теперь граждане защищены от рискованных вложений, жилищный сектор имеет надежную схему финансирования, которая страхует покупателя, а добросовестные застройщики будут избавлены от необходимости делиться прибылью, чтобы оплатить последствия работы непрофессионалов.
Людмила Корнева, директор инвестиционного департамента «Интеко»:
— Проектное финансирование позволит решить проблему обманутых дольщиков, даст им гарантии сохранности вложенных средств. Государством будет достигнута важная социальная цель. В процессе приобретения жилья увеличивается роль банков. Теперь они берут на себя часть рисков, связанных с реализацией девелоперских проектов, а также дают покупателям дополнительные гарантии. На рынке произойдет вымывание неэффективных, низкомаржинальных проектов. Застройщики будут повышать качество и конкурентоспособность своего продукта, что даст отрасли дополнительный стимул для развития.
Евгений Романенко, финансовый директор компании «Талан»:
— Существенно снизятся риски для отрасли, что отразится на стоимости фондирования. У застройщиков появляется защита от внешних шоков, так как банк будет выступать своеобразным буфером. Банки станут снижать ставки по ипотеке в целях наполнения собственных эскроу-счетов.
Наталья Козлова, коммерческий директор Tekta Group:
— Новостройки поступят в продажу в готовом виде, по реальному результату. Конкуренция готовых продуктов приведет к повышению их качества. С рынка уйдут ненадежные, неопытные и непрофессиональные компании, подрывающие репутацию отрасли среди потенциальных клиентов. Взаимодействие с банками повысит дисциплину девелоперов. Соответственно, срыв сроков, низкое качество, неликвидность продукта постепенно станут искореняться из практики.
Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group:
— Теперь инвестиции граждан защищены агентством по страхованию вкладов, соответственно, надежность вложений практически гарантирована, правда в определенных пределах. Страхование защитит преимущественно покупателей жилья в массовом сегменте: страховые выплаты не превысят 10 млн руб. Это поспособствует появлению на рынке новых клиентов, которые сейчас ориентируются на вторичку. Проектное финансирование предполагает банковский контроль, которой не допустит нецелевого использования финансов, растрат, неэффективных вложений.
Наталья Шаталина, генеральный директор «Миэль-Новостройки»:
— Это шаг в сторону цивилизованного рынка недвижимости, такая схема давно используется в ряде европейских стран и доказала свою эффективность. Произойдет перераспределение рисков в сторону застройщика и банка, снижение рисков для покупателя, что поможет решить проблему обманутых дольщиков комплексно.
Владимир Каширцев, генеральный директор компании «Азбука жилья»:
— Достаточно жесткий механизм работы проектного финансирования, когда застройщики должны удовлетворять всем требованиям банков, а также в последующем все их действия на стройке будут проверяться банковским подразделением, финансирование выдаваться порционно под конкретные работы, что приведет к уменьшению количества недобросовестных застройщиков.
Ольга Тумайкина, коммерческий директор ФСК «Лидер»:
— Застройщик будет заинтересован строить максимально быстро и в срок, ведь средства дольщиков для него станут доступны только после ввода объекта в эксплуатацию. Также с эскроу застройщик не зависит от денежного потока, который обеспечивался покупателем. Банк выделит ему средств ровно столько, сколько необходимо для завершения проекта.
Минусы реформы
- Новостройки могут стать дороже. В первую очередь — на начальной стадии строительства
- Это приведет к уходу с рынка многих девелоперских компаний — возможна угроза дефицита предложения новостроек и монополизации рынка крупными застройщиками
- Банкам, возможно, не будет хватать денег на финансирование всех строек
- Возможны сбои во взаимодействии банков и девелоперов. Особенно в начале реформы
- Проектное финансирование не гарантирует отсутствия банкротств застройщиков, а также уполномоченных банков
Мнения
Олег Мамаев, президент «Лидер Инвест»:
— Проектное финансирование обойдется девелоперу почти в два раза дороже, чем средства дольщиков. Это скажется как на себестоимости жилья, так и на его цене для покупателя. Насколько вырастут цены, пока говорить рано. На развитых рынках Москвы, Московской области и Санкт-Петербурга это может вылиться лишь в ограничение скидок со стороны девелопера. Если раньше он мог позволить себе предоставить скидку в 7–8%, то теперь — не больше 3%. Крупные застройщики смогут расплатиться дисконтом или поделиться своей маржой, чтобы не отпугнуть покупателя ценами.
Людмила Корнева, директор инвестиционного департамента «Интеко»:
— Новая система предполагает удорожание инвестиционных затрат девелоперов. Как следствие, высока вероятность повышения цен на жилье на 10–12%. В первые месяцы действия нового закона возможны сбои во взаимодействии банков и застройщиков. Риск этого особенно высок в регионах. Маржинальность проектов в Москве и Санкт-Петербурге достаточно высока и сможет выдержать дополнительную нагрузку. В свою очередь, региональные проекты будут балансировать на грани убыточности.
Наталья Козлова, коммерческий директор Tekta Group:
— Санация отрасли приведет к снижению конкуренции. В Москве уже свыше 50% продаж строящегося жилья приходится на семь девелоперских компаний, хотя на этом рынке работает порядка 150 застройщиков. В долгосрочной перспективе монополизация может привести к росту цен. Жилищное строительство автоматически попадает в зависимость от кредитно-денежной политики Центрального банка, Минфина и правительства. Застройщики в некоторых регионов могут остаться без кредита. А именно в провинции остро стоит проблема обновления жилищного фонда.
Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group:
— Риск повышения зависимости застройщиков от банков. После реформы банки станут практически безальтернативным кредитором, если не считать собственных средств застройщика. Девелоперских компаний много — свыше трех тысяч, а уполномоченных банков около шести десятков. Нетрудно догадаться, что на рынке банковского финансирования у застройщиков и кредиторов будут неравные позиции. Также вероятность краха уполномоченного банка может привести к нарушению графика строительства.
Наталья Шаталина, генеральный директор «Миэль-Новостройки»:
— Переход на проектное финансирование приведет к укрупнению рынка, концентрации проектов у ряда крупных застройщиков. В итоге из-за низкой конкуренции возможно появление большого количества однотипных проектов и снижение качественных характеристик проектов в целом. Также цены вырастут, особенно на начальной стадии строительства, а покупатели лишатся возможности купить квартиру с дисконтом по отношению к среднерыночным значениям.
Владимир Каширцев, генеральный директор компании «Азбука жилья»:
— Проектное финансирование не гарантирует отсутствие банкротств застройщиков. Вместе с тем банки могут поначалу не справляться с потоком проектного финансирования, так как отрасль строительства жилья значительная. Отсутствие строительной экспертизы у банков может сказаться на усложнении процесса строительства в части его оперативного управления, то есть возникает риск бюрократизации работы.
Ольга Тумайкина, коммерческий директор ФСК «Лидер»:
— Градус тревожности, связанный с покупкой квартиры в новостройке, этот законопроект снизит, но 100% защиты дольщику не гарантирует. К примеру, государство не дает гарантии по поводу того, что банк, в котором лежат деньги участника долевого строительства, не обанкротится.
Структура ставки
Согласно модели проектного финансирования с использованием эскроу-счетов, застройщик обязан оплачивать следующие виды расходов:
- процент по займам, объем которых эквивалентен сумме привлеченных средств на эскроу-счетах — около 6% годовых;
- процент по займам из рыночных источников (в случае, когда средств на эскроу-счетах недостаточно для полного покрытия финансовых трат застройщика) — 10-13% годовых.
Стоимость предоставляемых заемных средств складывается из нескольких компонентов:
- рентабельность собственного капитала (банковская маржа) — от 1 до 1.5%;
- операционные расходы банка — около 2%;
- стоимость риска (вероятность дефолта * доля потерь / срок кредитования);
- отчисления в АСВ и ФОР (Фонд обязательного резервирования) — 1%;
- стоимость фондирования (средневзвешенная стоимость заемных средств для банка) — от 5 до 7%.
Последний пункт вносится в структуру ставки только для кредитов из рыночных источников, привлекаемых при недостаточности финансирования проекта за счет средств из эскроу-счетов.
Текущая ситуация в сфере жилищного строительства
В начале текущего года в стадии строительства находилось порядка 127.5 млн кв. м многоквартирного жилья — более 14.5 тыс домов и около 2.6 млн квартир. Это на 20% больше, если сравнивать с цифрами на 1 января 2020 года. Помимо объемов, в последние годы возросла конкуренция среди застройщиков.
Если говорить о прошлых цифрах, то в 2020 году построено и сдано в эксплуатацию 75.7 млн кв. м жилплощади. Это меньше на 4.5%, чем в 2020. Однако если сравнивать эти данные с показателями 2020 года (58.4 млн кв. м), виден существенный рост — более 30%.
Что касается МКД, в 2020 году наблюдалось падение объемов. Всего было введено 43.2 млн кв. м (842.6 тыс квартир), это на 6.5% меньше, чем в 2020 году. Упало также значение средней площади строящихся квартир — до 51.3 кв. м (с 62.8 — в 2020). В первую очередь это связано с уменьшением количества запущенных проектов в 2020-2020 г.г. Причина — санкции и нестабильная макроэкономическая ситуация в стране.
Финансирование с использованием эскроу-счетов
На конец 2020 года на рынке жилищного строительства с использованием эскроу-счетов сложилась следующая картина:
- 77 проектов и 183 строящихся объекта, площадью более 1.5 млн кв. м;
- 85 компаний-застройщиков;
- 39 регионов РФ;
- 7 уполномоченных банков.
Топ-3 региона по количеству объектов:
- Республика Башкортостан — 24 объекта;
- Московская область — 21 объект;
- Челябинская область — 19 объектов.
По общей площади лидируют:
- Московская область — почти 325 тыс кв. м;
- Краснодарский край — чуть более 222 тыс. кв. м;
- Москва — 192 тыс кв. м.
Заключение
Сегодня рынок недвижимости меняется в лучшую сторону. Он становится открытым для частных инвесторов. Механизм проектного финансирования — одна из первых ступеней на этом пути. Так, компания Deposit2 реализовала инновационную модель, позволяющую инвестировать в жилые объекты (или частично в кв. м), построенные с использованием проектного финансирования.
Доход от таких инвестиций формируется за счет сдачи жилья в аренду и обеспечивает стабильно высокую прибыль, при почти нулевом риске. Клиенты компании уже ощутили преимущества такого подхода к капиталовложениям. Подобные инвестиционные решения обещают стать востребованными, так как отрасль жилищного строительства, в виде перехода на проектное финансирование, получила мощный стимул к развитию.
