Оценка эффективности инвестиционных проектов » Привет Студент!

1. Описание и анализ местоположения объекта.

Земельный участок, на котором предполагается осуществление строительства, расположен в Приморском районе г. Санкт-Петербурга, по адресу: Приморский пр. 52.

Были сформулированы основные характеристики проекта, с точки зрения его местоположения:

Основным преимуществом местоположения объекта является большой транспортный поток и близость к стратегическим выездам из города. К основным недостаткам можно отнести удаленность от центра и станций метрополитена, а также расположение на границе жилого массива.

Таблица 1.

Классификация бизнес – центров. Примеры бизнес – центров

соответствующим классам

Класс бизнес – центра	Характеристики, определяющие класс бизнес центра			Бизнес – центры
Класс бизнес – центра	Местоположение	Тип и технический уровень здания	Уровень управляющей компании и сервиса
А	Исторический центр города, престижные в деловом отношении части Центрального, Адмиралтейского, Петроградского, Василеостровского районов. С удобными подъездными путями, отличными видовыми характеристиками и развитой городской инфраструктурой	Отдельно стоящие специализированное здание, новое строительство или полностью после реконструкции, высокий уровень ремонтно-отделочных работ и внутренних коммуникаций (кондиционирование, отопление), оптоволоконные каналы связи, эффективная планировка этажей в виде офисных блоков, конференц-зал, кафе/ресторан, наличие парковки	Профессиональная управляющая компания с известным брендом (опыт работы более 3-х лет), развернутая система дополнительных услуг, профессиональная служба безопасности, управления, обслуживания (служба эксплуатации и уборки) круглосуточная охрана и видео наблюдение. Профессиональная управляющая компания с известным брендом (опыт работы более 3-х лет), развернутая система дополнительных услуг, профессиональная служба безопасности, управления, обслуживания (служба эксплуатации и уборки) круглосуточная охрана и видео наблюдение.	“Ариум”, “Караванная10”
В	Территории исторического центра, части Центрального, Адмиралтейского, Петроградского, Василеостровского районов, не попадающие в категорию “А”, и зоны прилегающие к историческому центру Петербурга – части Выборгского, Красногвардейского, Приморского, Калининского районов, отличающиеся хорошим расположением – на набережных, вблизи магистралей	Отдельно строящее специализированное здание, высотки	Уровень отделки (если существующее -капитальный ремонт), высокий уровень внутренних коммуникаций, оптоволоконные каналы связи, эффективная планировка этажей, конференц-зал, кафе(ресторан).	“Петровский форт”, “Сенатор”, “Гулливер”
С	Удаленные от центра города зоны с хорошей доступностью, расположенные около основных магистралей, метро	Размещение в административных здания, НИИ, различные состояния сдаваемых помещений – от ремонта «советского» типа, до хорошего современного интерьера, обеспечение телефонией.	Внутренняя или внешняя управляющая компания, охрана, служба эксплуатации и уборки.

Основываясь на приведенной выше классификации бизнес-центров (таблица 1) и выявленных характеристиках проекта, можно сделать вывод об отнесении предполагаемого объекта строительства к категории бизнес – центра класса «В».

Варианты реализации проекта и его технико-экономические показатели.

С учетом проведенного анализа и полученных данных, были сформулированы основные варианты реализации проекта:

Строительство бизнес – центра класса «В» и передача функций по его эксплуатации профессиональной управляющей компании;
Строительство бизнес – центра класса «В», реализация части помещений (1 этаж), передача функций по эксплуатации объекта профессиональной управляющей компании;
Строительство бизнес – центра класса «В», и самостоятельное выполнение функций по его эксплуатации;
Строительство бизнес – центра класса «В», реализация части помещений (1 этаж), самостоятельное выполнение функций по его эксплуатации.

Для возможности сопоставления денежных потоков по вариантам реализации проекта, был установлен период анализа с 2020 по 2021 год. Капитализация стоимости объекта на конечный период определялась исходя прогнозного ожидания стоимости м2 коммерческой площади объекта.

Ставка дисконтирования 16%, применяемая в расчетах, обоснована текущими ставками по доходности альтернативных проектов с учетом рисковой премии, и применяется как профессиональными оценочными компаниями, так и банковскими структурами (в частности банк «ПСБ»).

Основные технико-экономические показатели по каждому варианту реализации проекта приведены в таблице 2:

Таблица 2.

Основные технико-экономические показатели по вариантам реализации проекта.

	Показатель	Бизнес-центр класса “В”, “Приморский”
		Вариант 1. Передача функций по эксплуатации управляющей компании	Вариант 2. Частичная реализация помещений в ходе строительства, передача функций по эксплуатации управляющей компании	Вариант 3. Самостоятельная эксплуатация	Вариант 4. Частичная реализация в ходе строительства, Самостоятельная эксплуатация
1	Полезная площадь объекта м2, в том числе:	6440
2	Передаваемых в аренду	6400	5220	6400	5220
2	Реализуемых		1180		1180
3	Срок строительства, месяцев	18
4	Прогнозная себестоимость строительства м2 коммерческой площади euro	900 euro
5	Прогнозная цена продаж м2 полезной площади на момент реализации (2020 год) euro		1150 euro		1150 euro
6	Прогнозная цена продаж м2 полезной площади конечный период анализа (2021 год) euro	1450 euro
7	Уровень арендных ставок, на момент начала эксплуатации объекта, м2/месяц (2020 год) euro	26 euro
8	Расходы на эксплуатацию, на момент начала эксплуатации объекта м2/месяц (2020 год) euro	8,26 euro
9	Стоимость услуг профессиональной управляющей компании, в % к валовому доходу, с учетом недогрузки объекта, в год	5%
10	Прогнозные затраты на управление при самостоятельной эксплуатации, в % к валовому доходу*, в год	7%
11	Прогнозная средневзвешенная недозагрузка объекта, в % арендопригодной площади, в год	7%
12	Ожидаемый прирост затрат по эксплуатации объекта, % год	4%
13	Ожидаемый темп прироста арендных ставок, % в год	6%
14	Ставка дисконтирования, применяемая в расчетах, годовая	16%

2.2.Анализ эффективности первого варианта инвестирования

Таблица 3.

Поступление денежных средств от сдачи в аренду для первого варианта.

Поступление денежных средств от сдачи в аренду (вариант)
год	арендная плата в месяц, евро/кв.м.	площадь, сдаваемая в аренду, кв.м.	годовая арендная плата, евро	коэффициент заполненности	годовая арендная плата с учетом коэф.заполн-ти
2020	0	0	0	0	0
2020	26	6400	998400	0,93	928512
2020	27,56	6400	2116608	0,93	1968445
2020	29,2136	6400	2243604	0,93	2086552
2020	30,966416	6400	2378221	0,93	2211745
2020	32,824401	6400	2520914	0,93	2344450
2021	34,793865	6400	2672169	0,93	2485117

*1,06 (1 0,6; т.е. 6% – Ожидаемый темп прироста арендных ставок, % в год)

*6400 – полезная площадь объекта м2 (по исход. данным)

*Коэф. зап-ти – из табл. Классификации бизнес центров (класс B, 7% недозагрузки =>0,93)

Таблица 4.

Анализ эффективности первого варианта инвестирования.

* оттоки = -6400*900 (площадь сдаваемая в аренду, кв.м.* Прогнозная себестоимость строительства м2 коммерческой площади euro (4 строчка табл. 2)

*доход от аренды – см. табл1. год.аренд. плата с учетом заполненности

* доход от условной реализации – (6400*1450, Полезная площадь объекта м2* Прогнозная цена продаж м2 полезной площади конечный период анализа (2020 год) euro)

* расходы на эксплуатацию – (-317184=-6400*6*8,26; -659743=-6400*12*8,26*1,04; -686132=-659743*1,04 и тд). Ожидаемый прирост затрат по эксплуатации объекта, % год – 4%

* затраты на управление (управляющая компания) = -(доходы от аренды в соотв. году расходы на экспл.)*0,05, где 5% – стоимость услуг профессиональной управляющей компании, в % к валовому доходу, с учетом недогрузки объекта, в год

* амортизация – (-57600=-6400*900/50/2; -115200=-6400*900/50 и т.д.)

* налог на имущество (1%от кадастровой стоимости, но она появляется тогда, когда объект принимается к учету, поэтому действуем методом аналогий. Однако мы не можем так, поэтому берем РЫНОЧНУЮ стоимость. И возьмем 1% от этой рыночной стоимости) – (-36800=-6400*1150*0,01/2; -73600=-6400*1150*0,01 и т.д.)

* операционная прибыль = итого притоки итого оттоки

* налог на прибыль = операционная прибыль*20%

* амортизация ( )/возвращение=-амортизация (-)

* ЧОД= операционная прибыль-налог на прибыль амортиз (возвращ).

* CF от операцион. и инвестиц. деят-ти (1.3 2.6) = CF от операционной деятельности, итого ЧОД

*Дисконт-фактор брали из табл. PVIF

Таблица 5.

Итог по первому варианту.

* Простой срок окупаемости – 16,17,18,19,20 года, в 16 пол года, кол-во месяцев, которое позволит полностью уйти из минуса.

* Дисконтированный срок окупаемости – 4,6 7 месяцев

* NPV – дисконтированный CF нарастающим итогом (последнее число)

* PI =-NPV/Дисконтир. CF нараст. итогом 1

Показатель NPV положительный, PI больше единицы, IRR больше 16%, срок окупаемости меньше 5 лет, следовательно, проект можно принять.

2.3.Анализ эффективности второго варианта инвестирования.

Таблица 6.

Поступление денежных средств от сдачи в аренду для второго варианта.

Поступление денежных средств от сдачи в аренду
год	арендная плата в месяц, евро/кв.м.	площадь, сдаваемая в аренду, кв.м.	годовая арендная плата, евро	коэффициент заполненности	годовая арендная плата с учетом коэф.заполн-ти
2020	0	0	0	0	0
2020	26	5220	814320	0,93	757318
2020	27,56	5220	1726358	0,93	1605513
2020	29,2136	5220	1829940	0,93	1701844
2020	30,9664	5220	1939736	0,93	1803955
2020	32,8244	5220	2056120	0,93	1912192
2021	34,7939	5220	2179488	0,93	2026924

Таблица 7.

Анализ эффективности второго варианта инвестирования.

*доход от реализации площадей – полезная площадь объекта (реализуемая)*прогнозную цену продажи м2полезной площади на момент реализации

Таблица 8.

Итог по второму варианту.

2.4. Анализ эффективности третьего варианта инвестирования

Таблица 9.

Поступление денежных средств от сдачи в аренду для третьего варианта.

Поступление денежных средств от сдачи в аренду
год	арендная плата в месяц, евро/кв.м.	площадь, сдаваемая в аренду, кв.м.	годовая арендная плата, евро	коэффициент заполненности	годовая арендная плата с учетом коэф.заполн-ти
2020	0	0	0	0	0
2020	26	6400	998400	0,93	928512
2020	27,56	6400	2116608	0,93	1968445
2020	29,2136	6400	2243604	0,93	2086552
2020	30,96642	6400	2378221	0,93	2211745
2020	32,8244	6400	2520914	0,93	2344450
2021	34,79387	6400	2672169	0,93	2485117

Таблица 10.

Анализ эффективности третьего варианта инвестирования.

* затраты на управление (собственная компания) – (-42793= -(958212 (-317184)*0,07; (доход от аренды расходы на эксплуатацию)*прогнозные затраты на управление при самостоятельной эксплуатации.

Таблица 11.

Итог по третьему варианту.

2.5. Анализ эффективности четвертого варианта инвестирования

Таблица 12.

Поступление денежных средств от сдачи в аренду для четвертого варианта.

Поступление денежных средств от сдачи в аренду
год	арендная плата в месяц, евро/кв.м.	площадь, сдаваемая в аренду, кв.м.	годовая арендная плата, евро	коэффициент заполненности	годовая арендная плата с учетом коэф.заполн-ти
2020	0	0	0	0	0
2020	26	5220	814320	0,93	757318
2020	27,56	5220	1726358	0,93	1605513
2020	29,2136	5220	1829940	0,93	1701844
2020	30,96642	5220	1939736	0,93	1803955
2020	32,8244	5220	2056120	0,93	1912192
2021	34,79387	5220	2179488	0,93	2026924

Таблица 13.

Анализ эффективности четвертого варианта инвестирования.

* затраты на управление (собственная компания) – (доход от аренды расходы на эксплуатацию)*прогнозные затраты на управление при самостоятельной эксплуатации.

Таблица 14.

Итог по четвертому варианту.

Таблица 15.

Сравнительный анализ эффективности инвестиционного проекта по вариантам инвестирования.

Показатели	1 вариант	2 вариант	3 вариант	4 вариант
Простой срок окупаемости	4,7	4,7	4,7	4,7
Дисконтированный срок окупаемости	5,2	5,3	5,3	5,3
NPV	1496566	1094532	1421520	1033323
PI	1,26	1,19	1,25	1,18
IRR	22%	21%	22%	21%

Рассчитав показатели эффективности всех 4 проектов, и проанализировав их, можно сделать вывод о том, что наиболее надёжный проект № 1, т.к. в этом проекте наибольшее значение показателя NPV при сроке окупаемости 4 года 7 месяцев и дисконтированном сроке окупаемости 5 лет и 1 месяца. IRR этого проекта равна 22%, PI =1,26.

2.6. Анализ чувствительности.

Далее проведём анализ чувствительности по приведенным в таблице 16 показателям проекта.

Таблица 16.

Показатели проекта для анализа чувствительности.

Выбор данных показателей обоснован следующими доводами:

Таблица 17.

Анализ чувствительности NPV к изменению ставки дисконтирования.

К ставке дисконтирования
%	1 вариант	2 вариант	3 вариант	4 вариант
13	2482372	1923394	2400006	1856213
14	2135562	1632107	2055747	1567007
15	1806968	1355847	1729594	1292738
16	1496566	1094532	1421520	1033323
17	1203264	847276	1130446	787883
18	924863	612388	854174	554732
19	661730	389993	593078	333998
20	412020	178676	345307	124272
21	175073	-22020	110238	-74897
22	-49751	-212742	-112795	-264163
Стандартное отклонение	851037,99	717948,35	844543,13	712650,58
Среднее значение	1124866	779945,5	1052732	721110,6
Коэффициент вариации	0,756569	0,920511	0,80224	0,988268

Изобразим полученные значения на графике (рисунок 2).

Рис. 2. Анализ чувствительности NPV к изменению ставки дисконтирования.

График показывает, что при колебании параметров от 13% до 21%, 1 и 4 вариант инвестирования проекта не будут находиться в убытке, что касается вариант 2 и 3, то их убыток начинается с 21%.

После построения графика и сделав анализ чувствительности, можно сказать, что чем выше ставка дисконтирования, тем меньше значение показателя NPV.

Для каждого варианта рассчитан коэффициент вариации для того, чтобы выявить степень риска в проектах. Наименьший риск можно увидеть в проекте № 1, т.к. коэффициент вариации равен 0,75656853. Доходность проекта в первом варианте выше, чем в остальных (1124865,7).

Таблица 18

Анализ чувствительности NPV к изменению арендной ставки.

Изобразим полученные значения на графике (рисунок 3).

Рис. 3. Анализ чувствительности NPV к изменению арендной ставки.

График показывает, что при колебании параметров от 3% до 9%, все четыре варианта инвестирования проекта не будут находиться в убытке. Значение показателя NPV = 4 года и 7 месяцев, а показатель ставки дисконтирования 5 лет и 3 месяца.

На графике видно, чем больше показатель арендной ставки, тем больше значение NPV.

Наименьший риск (0,179154) и наибольшая доходность (1502491) наблюдается в первом варианте, так как коэффициент вариации меньше, чем в остальных вариантах.

Таблица 19

Анализ чувствительности NPV к изменению расходов на эксплуатацию на момент начала эксплуатации.

Изобразим полученные значения на графике (рисунок 4).

Рис. 4. Анализ чувствительности NPV к изменению расходов на эксплуатацию на момент начала эксплуатации.

График показывает, что при колебании параметров от 0% до 7%, все четыре варианта инвестирования проекта не будут находиться в убытке. Значение показателя NPV = 4 года и 7 месяцев, а показатель ставки дисконтирования 5 лет и 3 месяца.

На графике видно, чем больше расходы на эксплуатацию, тем меньше значение NPV.

Наиболее надежным является первый вариант, т.к. степень риска (0,064884) меньше, чем в остальных вариантах, доходность выше (1514196).

Таблица 20

Анализ чувствительности NPV к изменению прогнозной средневзвешенной недозагрузки объекта, в % от арендопригодной площади в год.

Изобразим полученные значения на графике (рисунок 5).

Рис. 5 Анализ чувствительности NPV к изменению прогнозной средневзвешенной недозагрузки объекта, в % от арендопригодной площади в год.

График показывает, что при колебании параметров от 4% до 17%, все четыре варианта инвестирования проекта не будут находиться в убытке. Значение показателя NPV = 4 года и 7 месяцев, а показатель ставки дисконтирования 5 лет и 3 месяца.

На графике видно, чем больше % средневзвешенной недозагрузки, тем меньше значение NPV.

Так же как и в предыдущих вариантах, наиболее надёжным является первый вариант, так как степень риска наименьшая (0,183317) и доходность наибольшая (1297555).