1. Описание и анализ местоположения объекта.
Земельный участок, на котором предполагается осуществление строительства, расположен в Приморском районе г. Санкт-Петербурга, по адресу: Приморский пр. 52.
Были сформулированы основные характеристики проекта, с точки зрения его местоположения:
Основным преимуществом местоположения объекта является большой транспортный поток и близость к стратегическим выездам из города. К основным недостаткам можно отнести удаленность от центра и станций метрополитена, а также расположение на границе жилого массива.
Таблица 1.
Классификация бизнес – центров. Примеры бизнес – центров
соответствующим классам
Класс бизнес – центра | Характеристики, определяющие класс бизнес центра | Бизнес – центры | ||
Местоположение | Тип и технический уровень здания | Уровень управляющей компании и сервиса | ||
А | Исторический центр города, престижные в деловом отношении части Центрального, Адмиралтейского, Петроградского, Василеостровского районов. С удобными подъездными путями, отличными видовыми характеристиками и развитой городской инфраструктурой | Отдельно стоящие специализированное здание, новое строительство или полностью после реконструкции, высокий уровень ремонтно-отделочных работ и внутренних коммуникаций (кондиционирование, отопление), оптоволоконные каналы связи, эффективная планировка этажей в виде офисных блоков, конференц-зал, кафе/ресторан, наличие парковки | Профессиональная управляющая компания с известным брендом (опыт работы более 3-х лет), развернутая система дополнительных услуг, профессиональная служба безопасности, управления, обслуживания (служба эксплуатации и уборки) круглосуточная охрана и видео наблюдение. Профессиональная управляющая компания с известным брендом (опыт работы более 3-х лет), развернутая система дополнительных услуг, профессиональная служба безопасности, управления, обслуживания (служба эксплуатации и уборки) круглосуточная охрана и видео наблюдение. | “Ариум”, “Караванная10” |
В | Территории исторического центра, части Центрального, Адмиралтейского, Петроградского, Василеостровского районов, не попадающие в категорию “А”, и зоны прилегающие к историческому центру Петербурга – части Выборгского, Красногвардейского, Приморского, Калининского районов, отличающиеся хорошим расположением – на набережных, вблизи магистралей | Отдельно строящее специализированное здание, высотки | Уровень отделки (если существующее -капитальный ремонт), высокий уровень внутренних коммуникаций, оптоволоконные каналы связи, эффективная планировка этажей, конференц-зал, кафе(ресторан). | “Петровский форт”, “Сенатор”, “Гулливер” |
С | Удаленные от центра города зоны с хорошей доступностью, расположенные около основных магистралей, метро | Размещение в административных здания, НИИ, различные состояния сдаваемых помещений – от ремонта «советского» типа, до хорошего современного интерьера, обеспечение телефонией. | Внутренняя или внешняя управляющая компания, охрана, служба эксплуатации и уборки. |
Основываясь на приведенной выше классификации бизнес-центров (таблица 1) и выявленных характеристиках проекта, можно сделать вывод об отнесении предполагаемого объекта строительства к категории бизнес – центра класса «В».
Варианты реализации проекта и его технико-экономические показатели.
С учетом проведенного анализа и полученных данных, были сформулированы основные варианты реализации проекта:
- Строительство бизнес – центра класса «В» и передача функций по его эксплуатации профессиональной управляющей компании;
- Строительство бизнес – центра класса «В», реализация части помещений (1 этаж), передача функций по эксплуатации объекта профессиональной управляющей компании;
- Строительство бизнес – центра класса «В», и самостоятельное выполнение функций по его эксплуатации;
- Строительство бизнес – центра класса «В», реализация части помещений (1 этаж), самостоятельное выполнение функций по его эксплуатации.
Для возможности сопоставления денежных потоков по вариантам реализации проекта, был установлен период анализа с 2020 по 2021 год. Капитализация стоимости объекта на конечный период определялась исходя прогнозного ожидания стоимости м2 коммерческой площади объекта.
Ставка дисконтирования 16%, применяемая в расчетах, обоснована текущими ставками по доходности альтернативных проектов с учетом рисковой премии, и применяется как профессиональными оценочными компаниями, так и банковскими структурами (в частности банк «ПСБ»).
Основные технико-экономические показатели по каждому варианту реализации проекта приведены в таблице 2:
Таблица 2.
Основные технико-экономические показатели по вариантам реализации проекта.
Показатель | Бизнес-центр класса “В”, “Приморский” | ||||
Вариант 1. | Вариант 2. Частичная реализация помещений в ходе строительства, передача функций по эксплуатации управляющей компании | Вариант 3. Самостоятельная эксплуатация | Вариант 4. Частичная реализация в ходе строительства, Самостоятельная эксплуатация | ||
1 | Полезная площадь объекта м2, в том числе: | 6440 | |||
2 | Передаваемых в аренду | 6400 | 5220 | 6400 | 5220 |
Реализуемых | 1180 | 1180 | |||
3 | Срок строительства, месяцев | 18 | |||
4 | Прогнозная себестоимость строительства м2 коммерческой площади euro | 900 euro | |||
5 | Прогнозная цена продаж м2 полезной площади на момент реализации (2020 год) euro | 1150 euro | 1150 euro | ||
6 | Прогнозная цена продаж м2 полезной площади конечный период анализа (2021 год) euro | 1450 euro | |||
7 | Уровень арендных ставок, на момент начала эксплуатации объекта, м2/месяц (2020 год) euro | 26 euro | |||
8 | Расходы на эксплуатацию, на момент начала эксплуатации объекта м2/месяц (2020 год) euro | 8,26 euro | |||
9 | Стоимость услуг профессиональной управляющей компании, в % к валовому доходу, с учетом недогрузки объекта, в год | 5% | |||
10 | Прогнозные затраты на управление при самостоятельной эксплуатации, в % к валовому доходу*, в год | 7% | |||
11 | Прогнозная средневзвешенная недозагрузка объекта, в % арендопригодной площади, в год | 7% | |||
12 | Ожидаемый прирост затрат по эксплуатации объекта, % год | 4% | |||
13 | Ожидаемый темп прироста арендных ставок, % в год | 6% | |||
14 | Ставка дисконтирования, применяемая в расчетах, годовая | 16% |
2.2.Анализ эффективности первого варианта инвестирования
Таблица 3.
Поступление денежных средств от сдачи в аренду для первого варианта.
Поступление денежных средств от сдачи в аренду (вариант) | |||||
год | арендная плата в месяц, евро/кв.м. | площадь, сдаваемая в аренду, кв.м. | годовая арендная плата, евро | коэффициент заполненности | годовая арендная плата с учетом коэф.заполн-ти |
2020 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
2020 | 26 | 6400 | 998400 | 0,93 | 928512 |
2020 | 27,56 | 6400 | 2116608 | 0,93 | 1968445 |
2020 | 29,2136 | 6400 | 2243604 | 0,93 | 2086552 |
2020 | 30,966416 | 6400 | 2378221 | 0,93 | 2211745 |
2020 | 32,824401 | 6400 | 2520914 | 0,93 | 2344450 |
2021 | 34,793865 | 6400 | 2672169 | 0,93 | 2485117 |
*1,06 (1 0,6; т.е. 6% – Ожидаемый темп прироста арендных ставок, % в год)
*6400 – полезная площадь объекта м2 (по исход. данным)
*Коэф. зап-ти – из табл. Классификации бизнес центров (класс B, 7% недозагрузки =>0,93)
Таблица 4.
Анализ эффективности первого варианта инвестирования.
* оттоки = -6400*900 (площадь сдаваемая в аренду, кв.м.* Прогнозная себестоимость строительства м2 коммерческой площади euro (4 строчка табл. 2)
*доход от аренды – см. табл1. год.аренд. плата с учетом заполненности
* доход от условной реализации – (6400*1450, Полезная площадь объекта м2* Прогнозная цена продаж м2 полезной площади конечный период анализа (2020 год) euro)
* расходы на эксплуатацию – (-317184=-6400*6*8,26; -659743=-6400*12*8,26*1,04; -686132=-659743*1,04 и тд). Ожидаемый прирост затрат по эксплуатации объекта, % год – 4%
* затраты на управление (управляющая компания) = -(доходы от аренды в соотв. году расходы на экспл.)*0,05, где 5% – стоимость услуг профессиональной управляющей компании, в % к валовому доходу, с учетом недогрузки объекта, в год
* амортизация – (-57600=-6400*900/50/2; -115200=-6400*900/50 и т.д.)
* налог на имущество (1%от кадастровой стоимости, но она появляется тогда, когда объект принимается к учету, поэтому действуем методом аналогий. Однако мы не можем так, поэтому берем РЫНОЧНУЮ стоимость. И возьмем 1% от этой рыночной стоимости) – (-36800=-6400*1150*0,01/2; -73600=-6400*1150*0,01 и т.д.)
* операционная прибыль = итого притоки итого оттоки
* налог на прибыль = операционная прибыль*20%
* амортизация ( )/возвращение=-амортизация (-)
* ЧОД= операционная прибыль-налог на прибыль амортиз (возвращ).
* CF от операцион. и инвестиц. деят-ти (1.3 2.6) = CF от операционной деятельности, итого ЧОД
*Дисконт-фактор брали из табл. PVIF
Таблица 5.
Итог по первому варианту.
* Простой срок окупаемости – 16,17,18,19,20 года, в 16 пол года, кол-во месяцев, которое позволит полностью уйти из минуса.
* Дисконтированный срок окупаемости – 4,6 7 месяцев
* NPV – дисконтированный CF нарастающим итогом (последнее число)
* PI =-NPV/Дисконтир. CF нараст. итогом 1
Показатель NPV положительный, PI больше единицы, IRR больше 16%, срок окупаемости меньше 5 лет, следовательно, проект можно принять.
2.3.Анализ эффективности второго варианта инвестирования.
Таблица 6.
Поступление денежных средств от сдачи в аренду для второго варианта.
Поступление денежных средств от сдачи в аренду | |||||
год | арендная плата в месяц, евро/кв.м. | площадь, сдаваемая в аренду, кв.м. | годовая арендная плата, евро | коэффициент заполненности | годовая арендная плата с учетом коэф.заполн-ти |
2020 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
2020 | 26 | 5220 | 814320 | 0,93 | 757318 |
2020 | 27,56 | 5220 | 1726358 | 0,93 | 1605513 |
2020 | 29,2136 | 5220 | 1829940 | 0,93 | 1701844 |
2020 | 30,9664 | 5220 | 1939736 | 0,93 | 1803955 |
2020 | 32,8244 | 5220 | 2056120 | 0,93 | 1912192 |
2021 | 34,7939 | 5220 | 2179488 | 0,93 | 2026924 |
Таблица 7.
Анализ эффективности второго варианта инвестирования.
*доход от реализации площадей – полезная площадь объекта (реализуемая)*прогнозную цену продажи м2полезной площади на момент реализации
Таблица 8.
Итог по второму варианту.
Показатель NPV положительный, PI больше единицы, IRR больше 16%, срок окупаемости меньше 5 лет, следовательно, проект можно принять.
2.4. Анализ эффективности третьего варианта инвестирования
Таблица 9.
Поступление денежных средств от сдачи в аренду для третьего варианта.
Поступление денежных средств от сдачи в аренду | |||||
год | арендная плата в месяц, евро/кв.м. | площадь, сдаваемая в аренду, кв.м. | годовая арендная плата, евро | коэффициент заполненности | годовая арендная плата с учетом коэф.заполн-ти |
2020 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
2020 | 26 | 6400 | 998400 | 0,93 | 928512 |
2020 | 27,56 | 6400 | 2116608 | 0,93 | 1968445 |
2020 | 29,2136 | 6400 | 2243604 | 0,93 | 2086552 |
2020 | 30,96642 | 6400 | 2378221 | 0,93 | 2211745 |
2020 | 32,8244 | 6400 | 2520914 | 0,93 | 2344450 |
2021 | 34,79387 | 6400 | 2672169 | 0,93 | 2485117 |
Таблица 10.
Анализ эффективности третьего варианта инвестирования.
* затраты на управление (собственная компания) – (-42793= -(958212 (-317184)*0,07; (доход от аренды расходы на эксплуатацию)*прогнозные затраты на управление при самостоятельной эксплуатации.
Таблица 11.
Итог по третьему варианту.
Показатель NPV положительный, PI больше единицы, IRR больше 16%, срок окупаемости меньше 5 лет, следовательно, проект можно принять.
2.5. Анализ эффективности четвертого варианта инвестирования
Таблица 12.
Поступление денежных средств от сдачи в аренду для четвертого варианта.
Поступление денежных средств от сдачи в аренду | |||||
год | арендная плата в месяц, евро/кв.м. | площадь, сдаваемая в аренду, кв.м. | годовая арендная плата, евро | коэффициент заполненности | годовая арендная плата с учетом коэф.заполн-ти |
2020 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
2020 | 26 | 5220 | 814320 | 0,93 | 757318 |
2020 | 27,56 | 5220 | 1726358 | 0,93 | 1605513 |
2020 | 29,2136 | 5220 | 1829940 | 0,93 | 1701844 |
2020 | 30,96642 | 5220 | 1939736 | 0,93 | 1803955 |
2020 | 32,8244 | 5220 | 2056120 | 0,93 | 1912192 |
2021 | 34,79387 | 5220 | 2179488 | 0,93 | 2026924 |
Таблица 13.
Анализ эффективности четвертого варианта инвестирования.
* затраты на управление (собственная компания) – (доход от аренды расходы на эксплуатацию)*прогнозные затраты на управление при самостоятельной эксплуатации.
Таблица 14.
Итог по четвертому варианту.
Показатель NPV положительный, PI больше единицы, IRR больше 16%, срок окупаемости меньше 5 лет, следовательно, проект можно принять.
Таблица 15.
Сравнительный анализ эффективности инвестиционного проекта по вариантам инвестирования.
Показатели | 1 вариант | 2 вариант | 3 вариант | 4 вариант |
Простой срок окупаемости | 4,7 | 4,7 | 4,7 | 4,7 |
Дисконтированный срок окупаемости | 5,2 | 5,3 | 5,3 | 5,3 |
NPV | 1496566 | 1094532 | 1421520 | 1033323 |
PI | 1,26 | 1,19 | 1,25 | 1,18 |
IRR | 22% | 21% | 22% | 21% |
Рассчитав показатели эффективности всех 4 проектов, и проанализировав их, можно сделать вывод о том, что наиболее надёжный проект № 1, т.к. в этом проекте наибольшее значение показателя NPV при сроке окупаемости 4 года 7 месяцев и дисконтированном сроке окупаемости 5 лет и 1 месяца. IRR этого проекта равна 22%, PI =1,26.
2.6. Анализ чувствительности.
Далее проведём анализ чувствительности по приведенным в таблице 16 показателям проекта.
Таблица 16.
Показатели проекта для анализа чувствительности.
Выбор данных показателей обоснован следующими доводами:
Таблица 17.
Анализ чувствительности NPV к изменению ставки дисконтирования.
К ставке дисконтирования | ||||
% | 1 вариант | 2 вариант | 3 вариант | 4 вариант |
13 | 2482372 | 1923394 | 2400006 | 1856213 |
14 | 2135562 | 1632107 | 2055747 | 1567007 |
15 | 1806968 | 1355847 | 1729594 | 1292738 |
16 | 1496566 | 1094532 | 1421520 | 1033323 |
17 | 1203264 | 847276 | 1130446 | 787883 |
18 | 924863 | 612388 | 854174 | 554732 |
19 | 661730 | 389993 | 593078 | 333998 |
20 | 412020 | 178676 | 345307 | 124272 |
21 | 175073 | -22020 | 110238 | -74897 |
22 | -49751 | -212742 | -112795 | -264163 |
Стандартное отклонение | 851037,99 | 717948,35 | 844543,13 | 712650,58 |
Среднее значение | 1124866 | 779945,5 | 1052732 | 721110,6 |
Коэффициент вариации | 0,756569 | 0,920511 | 0,80224 | 0,988268 |
Изобразим полученные значения на графике (рисунок 2).
Рис. 2. Анализ чувствительности NPV к изменению ставки дисконтирования.
График показывает, что при колебании параметров от 13% до 21%, 1 и 4 вариант инвестирования проекта не будут находиться в убытке, что касается вариант 2 и 3, то их убыток начинается с 21%.
После построения графика и сделав анализ чувствительности, можно сказать, что чем выше ставка дисконтирования, тем меньше значение показателя NPV.
Для каждого варианта рассчитан коэффициент вариации для того, чтобы выявить степень риска в проектах. Наименьший риск можно увидеть в проекте № 1, т.к. коэффициент вариации равен 0,75656853. Доходность проекта в первом варианте выше, чем в остальных (1124865,7).
Таблица 18
Анализ чувствительности NPV к изменению арендной ставки.
Изобразим полученные значения на графике (рисунок 3).
Рис. 3. Анализ чувствительности NPV к изменению арендной ставки.
График показывает, что при колебании параметров от 3% до 9%, все четыре варианта инвестирования проекта не будут находиться в убытке. Значение показателя NPV = 4 года и 7 месяцев, а показатель ставки дисконтирования 5 лет и 3 месяца.
На графике видно, чем больше показатель арендной ставки, тем больше значение NPV.
Наименьший риск (0,179154) и наибольшая доходность (1502491) наблюдается в первом варианте, так как коэффициент вариации меньше, чем в остальных вариантах.
Таблица 19
Анализ чувствительности NPV к изменению расходов на эксплуатацию на момент начала эксплуатации.
Изобразим полученные значения на графике (рисунок 4).
Рис. 4. Анализ чувствительности NPV к изменению расходов на эксплуатацию на момент начала эксплуатации.
График показывает, что при колебании параметров от 0% до 7%, все четыре варианта инвестирования проекта не будут находиться в убытке. Значение показателя NPV = 4 года и 7 месяцев, а показатель ставки дисконтирования 5 лет и 3 месяца.
На графике видно, чем больше расходы на эксплуатацию, тем меньше значение NPV.
Наиболее надежным является первый вариант, т.к. степень риска (0,064884) меньше, чем в остальных вариантах, доходность выше (1514196).
Таблица 20
Анализ чувствительности NPV к изменению прогнозной средневзвешенной недозагрузки объекта, в % от арендопригодной площади в год.
Изобразим полученные значения на графике (рисунок 5).
Рис. 5 Анализ чувствительности NPV к изменению прогнозной средневзвешенной недозагрузки объекта, в % от арендопригодной площади в год.
График показывает, что при колебании параметров от 4% до 17%, все четыре варианта инвестирования проекта не будут находиться в убытке. Значение показателя NPV = 4 года и 7 месяцев, а показатель ставки дисконтирования 5 лет и 3 месяца.
На графике видно, чем больше % средневзвешенной недозагрузки, тем меньше значение NPV.
Так же как и в предыдущих вариантах, наиболее надёжным является первый вариант, так как степень риска наименьшая (0,183317) и доходность наибольшая (1297555).