Пособие «Обоснование инвестиций в строительство предприятий, зданий и сооружений. Практическое пособие»

Общие положения

1.1. Практическое Пособие по обоснованию
инвестиций в строительство предприятий, зданий и сооружений (в дальнейшем —
Пособие) разработано с целью обеспечения проведения комплексной
технико-экономической оценки целесообразности осуществления инвестиций в объекты
строительства, выполнения процедур, связанных с предоставлением и выбором
земельных участков для строительства в соответствии с действующим
законодательством.

Рекомендации Пособия могут быть использованы при составлении
коммерческих и инвестиционных предложений, тендерной документации, при
разработке аналогичных отраслевых методических документов, отражающих специфику
проектируемых объектов и условий осуществления их строительства, реконструкции,
расширения и технического перевооружения.

1.2. Пособие содержит рекомендации по
оптимальному составу и содержанию обоснований инвестиций в строительство
объектов (далее — Обоснование инвестиций), уточнению и детализации состава
исходных данных с указанием источников их получения, предлагает систему форм и
таблиц с определенной номенклатурой показателей для проведения многофакторного
анализа экологической безопасности, финансовой устойчивости, коммерческой и
экономической эффективности инвестиционного проекта для принятия обоснованного
инвестиционного решения или получения убедительных доказательств о
нецелесообразности инвестиционного проекта вообще (в данный момент, на данной
площадке, в данных условиях и т.д.).

1.3. Рекомендации настоящего Пособия
ориентированы на круг вопросов, подлежащих рассмотрению при создании новых
основных фондов. Вместе с тем в значительной степени они могут быть
использованы при реконструкции, расширении и техническом переоснащении
действующих предприятий.

При этом могут возникнуть дополнительные вопросы,
связанные с оценкой эффективности функционирования существующего производства,
проведением инженерной диагностики состояния технологического оборудования,
строительных конструкций, инженерных систем сетей, связанных с объектом и т.д.

1.4. Разработка разделов Обоснований инвестиций
осуществляется с учетом материалов федеральных целевых программ, целевых
программ субъектов Российской Федерации и местных целевых программ, программ
социально-экономического развития территорий Российской Федерации, территорий
субъектов Российской Федерации, территорий муниципальных образований, схем и
проектов развития инженерной, транспортной и социальной инфраструктур
генеральных планов городских и сельских поселений, проектов планировки и
застройки, другой градостроительной документации.

1.5. Материалы Обоснований инвестиций должны
содержать:

— анализ конъюнктуры в отрасли, куда
предполагается направить инвестиции, оценку социально-экономической ситуации в
районе предполагаемого строительства;

— оценку емкости рынка (внутреннего и внешнего)
сбыта намечаемой к выпуску продукции; требования к качеству продукции и
тенденции изменения ее конкурентоспособности; предложения по стратегии
маркетинга;

— обоснование оптимальной мощности предприятий и
программы выпуска продукции; объемы необходимых ресурсов, источники их получения;

— обоснование выбранных технологии и
оборудования, строительных и инженерных решений; структура управления
предприятием; предложения по кадровому составу;

— обоснование выбранной площадки строительства;

— оценку воздействия на окружающую природную
среду и комплекс мероприятий по обеспечению выполнения экологических
ограничений; прогноз экологических, санитарно-эпидемиологических, социальных и
других последствий реализации инвестиционного строительного проекта;

— оценку степени риска инвестиций и мероприятий
по минимизации возможных потерь;

— оценку коммерческой, бюджетной (при
необходимости) и экономической эффективности инвестиционного проекта;
финансовый план; источники и стратегию финансирования.

1.6. Согласно «Положению о проведении государственной
экспертизы градостроительной, предпроектной и проектной документации»
(утвержденному постановлением Правительства РФ 27.12.2000 №
1008), материалы обоснований инвестиций,
привлекаемых для строительства, расширения, реконструкции и технического
перевооружения предприятий, зданий и сооружений, являются предпроектной
документацией.

В соответствии с указанным положением предпроектная документация
на объекты, строительство которых осуществляется частично или полностью за счет
средств федерального бюджета, средств бюджетов субъектов Российской Федерации,
государственных кредитов и кредитов, получаемых под государственные гарантии,
других средств, поступающих в качестве государственной поддержки, а также на
потенциально опасные и технически особо сложные объекты независимо от
источников финансирования и формы собственности подлежит государственной
экспертизе до утверждения этой документации.

По объектам, строительство которых
осуществляется за счет собственных средств заказчика (инвестора), включая
привлеченные средства, в том числе средства иностранных инвесторов, кроме
потенциально опасных и технически особо сложных объектов, решение о проведении
государственной экспертизы предпроектной документации принимает заказчик
(инвестор).

В инвестиционном процессе предпроектная подготовка
строительства с учетом действующего российского законодательства и зарубежной
практики, как правило, состоит двух основных этапов:

1-ый этап — определение
Цели инвестирования (Инвестиционного замысла)*, назначения и мощности объекта
строительства, номенклатуры продукции, места (района) размещения объекта с
учетом принципиальных требований и условий заказчика (инвестора).

_____________________

* Рекомендации по формированию инвестиционного
замысла (целей инвестирования), РОИС, ГП «ЦЕНТРИНВЕСТпроект», М.,
1997.

Наиболее распространенным вариантом определения целей
инвестирования являются:

— выбор наиболее приемлемого варианта инвестирования для
получения максимальной прибыли (дохода), установление необходимого объема
финансирования и его источников;

— обоснование целесообразности инвестирования в
предполагаемый объект и его место строительства с определением предварительных
условий и примерных технико-экономических показателей в пределах финансовых
возможностей инвестора;

— обоснование целесообразности инвестирования в
предполагаемый объект с учетом необходимости дополнительных проработок вариантов
основных или дополнительных источников финансирования инвестиционной
деятельности.

Инвестиционный замысел предназначен для:

— выбора оптимального варианта инвестирования намечаемой
деятельности;

Читайте также:  Адвокаты и юристы по юридическим услугам в сфере инвестиций - Лидеры рейтингов

— получения от органов власти согласия на дальнейшую подготовку
решений по реализации, намечаемой деятельности.

На основе необходимых исследований и проработок об
источниках финансирования, условиях и средствах реализации поставленной цели с
использованием максимально возможной информационной базы данных заказчиком
(инвестором) проводится оценка возможностей инвестирования и достижения
намечаемых технико-экономических показателей.

С учетом принятых на данном этапе решений при предоставлении
земельного участка для строительства с предварительным согласованием места его
размещения и осуществлением выбора земельного участка для строительства
заказчик направляет в орган исполнительной государственной власти или орган
местного самоуправления заявление о выборе земельного участка и
предварительном согласовании места размещения объекта с необходимыми
исходными данными и обоснованиями, которые могут быть представлены в форме
Ходатайства о намерениях**.

__________________

** Далее —
Ходатайство о намерениях.

Состав и содержание Ходатайства о намерениях, а также
глубина проработки рассматриваемых в них вопросов зависит от целей и масштаба
инвестиционного проекта, сложности объекта инвестирования, условий
строительства и других факторов.

Материалы Ходатайства о намерениях должны содержать:

— общие сведения о заказчике (инвесторе);

— заявление с указанием:

назначения
объекта;

предполагаемого
места размещения объекта;

обоснования
примерного размера земельного участка;

испрашиваемого
права на земельный участок;

— основные технические характеристики будущего
предприятия (технология, виды и объем продукции);

— потребность в материальных, природных, водных,
энергетических, трудовых и др. ресурсах;

— транспортное обеспечение;

— возможное влияние на окружающую среду (прогнозируемые объемы
выбросов и сбросов загрязняющих веществ в атмосферу и водные объекты,
захоронение отходов, меры по обеспечению экологических норм);

— прогнозируемые сроки реализации инвестиционного
строительного проекта.

Данные, приводимые в Ходатайстве о намерениях, должны быть
достоверны, так как служат основой для выдачи предварительных технических
условий.

После получения предварительного согласования местного
органа исполнительной власти на осуществление планируемой хозяйственной
деятельности заказчик организует разработку Обоснований инвестиций.

2-ой этап — разработка
Обоснований инвестиций на основании полученной информации, требований
государственных органов и заинтересованных организаций.

Выполнению Обоснований инвестиций предшествует формирование
заданий на выполнение инженерных изысканий для разработки Обоснований
инвестиций и задания на разработку собственно Обоснований инвестиций.

Проведение инженерных изысканий для разработки Обоснований
инвестиций должно обеспечивать получение необходимых и достаточных материалов
(данных) о природных и техногенных условиях намечаемых вариантов мест
размещения объекта строительства, определение базовой стоимости строительства,
принятие принципиальных объемно-планировочных и конструктивных решений,
составление схем размещения строительства, оценки воздействия объектов строительства
на окружающую среду.

В процессе разработки Обоснований инвестиций проводится
технико-экономическое обоснование создаваемого проекта строительства с
необходимыми расчетами (в том числе, при необходимости, с учетом мероприятий по
промышленной безопасности опасных производственных объектов согласно приложению
1).

Обоснования инвестиций выполняются в объеме, достаточном для
проведения экспертизы предпроектной документации, принятия заказчиком
(инвестором) решения о целесообразности дальнейшего инвестирования, получения
от соответствующего органа исполнительной государственной власти
предварительного согласования места размещения объекта (Акта выбора участка), а
также при предоставлении необходимой документации для приобретения
определенного земельного участка, пользования им или для приобретения права на
заключение договора аренды земельного участка на торгах (конкурсах, аукционах).

Общая организационно-технологическая схема разработки
Обоснований инвестиций в строительство объектов приведена в таблице 1-а.

Таблица 1-а

Общая организационно-технологическая схема разработки Обоснований
инвестиций в строительство объектов

Участники
инвестиционного процесса

Заказчик
(инвестор) и / или инжиниринговая фирма

Орган местной
администрации

Заказчик (инвестор) и/или
инжиниринговая фирма

Заказчик
(инвестор), тендерный комитет, потенциальные инвесторы

Этапы работ

I

II

III

IV

V

Наименование
документа, работы

Формирование
инвестиционного замысла (идеи), поиск перспективных объектов инвестирования
(действующие предприятия, объекты незавершенного строительства)

Ходатайство о
намерениях

Предварительное
согласование (отказ) инвестиционного замысла на планируемую хозяйственную
деятельность

Коммерческое
предложение (инвестиционное предложение)

Составление и
рассмотрение оферт

Состав
документа, работ

Состав работ:

1. Анализ
конъюнктуры рынка, характеристик товаров повышенного спроса, текущих цен.

2. Определение
основных технических характеристик будущего объекта инвестирования.

3. Выполнение
наличия и источников получения необходимых ресурсов.

4. Анализ
налогового, кредитного, финансового и другого законодательства в регионе.

5. Анализ
существующей градостроительной документации, экологических условий и
социальной обстановки.

6. Анализ
федеральных целевых программ, целевых программ субъектов Российской Федерации
и местных целевых программ, программ социально-экономического развития
территорий Российской Федерации, территорий субъектов Российской Федерации,
территорий муниципальных образований.

Состав
документа:

1. Общие
сведения о заказчике (инвесторе).

2. Желательное
местонахождение объекта.

3. Основные
технические характеристики будущего предприятия (технология, виды и объем
продукции).

4. Потребность
в земельных, материальных, природных, водных, энергетических, трудовых и
других ресурсах.

5.
Транспортное обеспечение.

6. Возможное
влияние на окружающую среду (прогнозируемые объемы выбросов, захоронения
отходов, меры по обеспечению экологических норм).

7.
Прогнозируемые сроки реализации инвестиционного проекта.

Состав работ:

1. Рассмотрение Ходатайства о
намерениях.

2а. Предложение возможных земельных
участков для размещения объекта.

2б. Отказ в планируемой хозяйственной
деятельности.

3. Изложение предварительных условий
размещения объекта на предлагаемых участках (предварительные ТУ).

Состав
документа:

1. Общие
сведения о заказчике (инвесторе).

2. Основные
данные о проекте (цель, краткое описание, характеристика продукции, сроки
реализации, условия сотрудничества с потенциальными инвесторами).

3. Маркетинг
(характеристика рынка, текущие и прогнозные цены, конкурентно­способность
продукции).

4. Мощность
предприятия (планируемые объемы производства, технология, ожидаемые ТЭП).

5. Обеспечение
предприятия ресурсами (объемы природных, водных, энергетических и других
ресурсов, источники их получения).

6.
Экологические характеристики производства (прогнозируемые объемы выбросов,
сбросов, их состав, способы их нейтрализации).

7. Размещение
объекта (состояние оформления документов по землепользованию, отношение
местных органов). 8. Финансирование проекта (объемы и источники инвестиций,
их эффективность, способы защиты).

Состав работ
потенциальных инвесторов:

1.
Рассмотрение коммерческих предложений.

2. Подготовка
оферты.

3. Направление
оферты в тендерный комитет.

Состав работ
заказчика (инвестора) и тендерного комитета:

1. Регистрация
и рассмотрение оферт.

2. Заключение
договора с инвестором, победившим на конкурсе.

Продолжение таблицы 1-а

Читайте также:  Инвестиционные вклады в Каменске-Уральском – поиск лучших предложений 2020 года по всем банкам Каменска-Уральского

Заказчик
(инвестор), инжиниринговая фирма

Органы местной
администрации и государственного надзора, заказчик (инвестор)

Заказчик
(инвестор)

Исполнительные
органы государственной власти и органы местного самоуправления

VI

VII

VIII

IX

X

Обоснования инвестиций в строительство предприятий, зданий и сооружений

Разработка
обоснований инвестиций

Согласование

Экспертиза

Утверждение

Выбор и
предварительное согласование места размещения объекта

Состав документа:

1. Исходные
данные и условия.

2. Рынок и
мощность предприятия.

3. Основные
технологические решения.

4. Обеспечение
предприятия ресурсами.

5. Место
размещения объекта.

6. Основные
строительные решения.

7. Оценка
воздействия объекта на окружающую среду (в соответствии с порядком,
установленным МПР России).

8. Структура
предприятия, кадры.

9. График
осуществления инвестиционного проекта.

10.
Эффективность инвестиций.

11. Выводы и
предложения.

Состав работ определяется в соответствии
с порядком установленным органами исполнительной власти субъектов Российской
Федерации и местной администрации.

Состав и порядок проведения работ
определяется в соответствии с постановлением Правительства Российской
Федерации от 27.12.2000

1008
.

В соответствии с постановлением
Правительства Российской Федерации от 27.12.2000

1008
.

1. Акт о выборе земельного участка для
строительства (а в необходимых случаях для установления его охранной или
санитарно-защитной зоны) с приложениями, включающими:

а) проекты
границ земельного участка (в соответствии с возможными вариантами выбора);

б) расчеты (в
случае предполагаемого изъятия) убытков собственников земельных участков,
землепользователей, арендаторов земельных участков, потерь
сельскохозяйственного производства или потерь лесного хозяйства.

2. Решение о предварительном
согласовании места размещения объекта.

Таблица 8.3

пп

Основные виды
затрат

Единица
измерения

Затраты в
стоимостном выражении по периодам производства

1

2

3

n-ый год

MB

ИВ

MB

ив

MB

ИВ

MB

ИВ

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

1.

Заработная
плата основная и дополнительная с отчислениями на социальные нужды рабочих и
служащих, не занятых непосредственно производством

2.

Заработная
плата с отчислениями на социальные нужды персонала неуправленческого
характера

3.

Содержание
аппарата управления цехами (заработная плата отчисления на социальные нужды
канцелярские расходы)

4.

Содержание
зданий, сооружений производственного назначения, складов, инвентаря
(заработная плата отчисления на социальные нужды вспомогательные
материалы), включая коммунальные услуги

5.

Транспортные
расходы, связанные с производственными процессами (маттехснаб,
внутризаводской транспорт и т.п.)

6.

Ремонт зданий
и сооружений производственного назначения, складов инвентаря

7.

Затраты по
охране окружающей среды, затраты на переработку, утилизацию, удаление отходов

8.

Платежи за
предельно допустимые выбросы (сбросы) загрязняющих веществ

9.

Затраты на
проведение испытаний, опытов, исследований, содержание общих лабораторий,
расходы на изобретательство и рационализацию

10.

Аренда
отдельных объектов, основных производственных фондов

11.

Оплата работ
по сертификации продукции

12.

Охрана труда

13.

Текущая
подготовка кадров

14.

Организованный
набор рабочей силы

15.

Всего
заводские накладные расходы, в том числе:

15.1

— постоянные

15.2

— переменные

Примечание:

1.
Амортизационные отчисления в состав заводских расходов не включаются.

2.
При отсутствии необходимых данных расчет отдельных статей затрат и в целом ЗНР
производится по укрупненным нормативам и показателям аналогичных эффективно
работающих предприятий.

Административные накладные расходы (АНР)

Таблица 8.4

№ пп

Основные виды
затрат

Единица
измерения

Затраты в стоимостном
выражении по периодам производства

1

2

3

n-ый год

MB

ИВ

MB

ИВ

MB

ИВ

MB

ИВ

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

1.

Страхование
собственности (имущества)

2.

Затраты на
содержание служебного автомобильного транспорта

3.

Аренда земли и
другие выплаты за земельный участок

4.

Оплата
лицензий на право деятельности, оплата гонораров

5.

Содержание
аппарата управления предприятием (зарплата основная и дополнительная с
отчислением на социальные нужды)

6.

Содержание
узлов связи, МСС, ВЦ и обеспечивающих их лабораторий

7.

Содержание
конструкторских служб

8.

Расходы на
командировки и перемещения

9.

Раcходы на отопление, освещение, канализацию,
водоснабжение и содержание в чистоте административных зданий

10.

Содержание
пожарной и военизированной охраны

11.

Канцелярские,
почтово-телеграфные и телефонные расходы

12.

Платежи по
кредитам банков в пределах ставок, установленных законодательством

13.

Федеральный и
территориальный налог на ГСМ

14.

Налог на
пользователей автомобильных дорог

15.

Налог с
владельцев транспортных средств

16.

Уплата местных
налогов

17.

Представительские
расходы

18.

Издержки на
социальное обслуживание:

18.1

— жилье

18.2

— здравоохранение (медпункт, амбулатория
и т.п.)

18.3

— столовые, кафетерии

18.4

— продовольственные магазины

18.5

— прочие объекты социального
обслуживания

19.

Всего
административные накладные расходы:

в том числе:

19.1

— постоянные

19.2

— переменные

Примечание:

Читайте также:  Инвестиционный спрос и инвестиционное предложение - Экономическая оценка инвестиций

1.
В административные накладные расходы не включаются амортизационные отчисления.

2. При
отсутствии необходимых данных расчет отдельных статей затрат и АНР в целом
производится по укрупненным нормативам и показателям аналогичных эффективно
работающих предприятий.

Таблица
2.9.1

Номер
подраздела

Наименование
подраздела

Краткое
содержание подраздела

Источники
данных и сведений

9.1.

Организация
реализации проекта

Предложения
по организации проведения проектно-изыскательских, научно-исследовательских,
опытно-конструкторских работ; определение продолжительности и стадийности
проектирования.

Изложение
форм и методов управления инвестиционным проектом, способов размещения
заказов на проектные и строительные работы. Описание рекомендуемого порядка и
определение сроков приобретения технологии и оборудования; изложение порядка
приемки оборудования, его хранения и передачи подрядчику для монтажа.

Предложения
по организации строительства, приемки объекта в эксплуатацию и вывода
предприятия на проектную мощность.

9.2

Стратегический
план осуществления проекта

Определение
продолжительности основных этапов работ по реализации инвестиционного
проекта:


проектно-изыскательские работы (начало, окончание);


сроки приобретения земельного участка под строительство;

сроки
строительства (начало, окончание) в том числе:


продолжительность подготовительного периода;


продолжительность монтажа и пуско-наладки оборудования.

Сроки
освоения проектной мощности (начало, окончание).

Определение
пакетов и видов работ, которые необходимо выполнять в ходе реализации
проекта, а также установление логической и временной зависимости между ними.

Рассмотрение
нескольких альтернативных вариантов стратегических планов осуществления
проекта, обоснование выбранного варианта и описание его деталей.

Примерная
номенклатура пакетов и видов работ, а также рекомендуемая форма
стратегического плана осуществления проекта приведена в таблице 9.1.

Определение
инвестиционных издержек, связанных с управлением инвестиционным проектом и
контролем за ходом его реализации.

СНиП
1.04.03-85
*

9.3

Расходы
по реализации проекта

Установление
календарных периодов реализации проекта (месяцы, кварталы, годы).
Дифференциация инвестиционных издержек каждого вида работ по периодам, в
которых эти работы осуществляются, в соответствии с планируемыми сроками
промежуточных и окончательных платежей (по горизонтали). Определение
суммарных платежей в каждом периоде реализации инвестиционного проекта (по
вертикали).

Стратегический
план осуществления инвестиционного проекта

Таблица
9.1.

№ пп

Наименование
вида работ

Общие
инвестиционные издержки

Календарный
график по периодам реализации инвестиционного проекта

Примечание

Итого

В том числе

1

2

3

n-ый
год

MB

ИВ

1

2.

3

4

5

6

7

8

9

10

1

Формирование
инвестиционного замысла; составление Ходатайства о намерениях (заявления о
выборе земельного участка с необходимыми данными и обоснованиями)

2

Приобретение
земельного участка под строительство объекта (аренды)

2.1

Получение распорядительного документа на
право занятия хозяйственной деятельностью и проектированием (в т.ч. через
участие в торгах, конкурсах, аукционах на предоставление земельного участка)

2.2

Предварительное согласование места
размещения объекта (оформление Акта выбора земельного участка, получение ТУ)

2.3.

Предоставление земельного участка под
строительство

2.4

Оформление прав собственности (аренды)
на земельный участок

3

Управление
инвестиционным проектом

3.1

Образование дирекции строящегося
предприятия (ОКС, группы в ОКС)

3.2

Технический надзор

4

Разработка
коммерческого предложения

5

Организация конкурсного
размещения заказов

5.1

Образование тендерного комитета

5.2

Организация и проведение тендеров
(инвесторов, проектировщиков, конструкторов, технологов,
заводов-изготовителей оборудования, подрядчиков и т.д.)

6

Приобретенные
технологии

6.1

Разработка новых технологических
процессов (проведение НИР)

6.2

Выбор существующей технологии,
заключение соглашений о поставке

7

Приобретение
оборудования

7.1

Конструирование нового, единичного оборудования
(проведение ОКР)

7.2

Подбор серийно выпускаемого
оборудования, заключение соглашений о поставке

7.3

Приемка, контроль, хранение
оборудования, передача для монтажа

8

Разработка
предпроектной и проектной документации

8.1

Обоснование инвестиций (разработка,
согласование, экспертиза, утверждение), архитектурная концепция, проектной
предложение, форпроект

8.2

ТЭО (проект) строительства, рабочий
проект (утверждаемая часть) — разработка, согласование, экспертиза,
утверждение

8.3

Рабочая
документация (рабочие чертежи)

8.4

Получение
разрешения на строительство

9

Авторский надзор

10.

Мониторинг инвестиционного проекта

11

Строительство объекта

11.1

Подготовка
строительного процесса (вне- и внутриплощадочная)

11.2

Общестроительные
работы, инженерные сети и системы

11.3

Монтаж
технологического оборудования, индивидуальные испытания, комплексное
апробирование, пуско-наладочные работы

11.4

Приемка
объекта в эксплуатацию

12

Эксплуатация объекта

12.1

Создание
административного аппарата, наем ИТР, рабочих и служащих

12.2

Размещение
заказов и получение сырья, материалов, комплектующих изделий и полуфабрикатов

12.3

Заключение
соглашений по сбыту готовой продукции

12.4

Выход
предприятия на проектную мощность

12.5

Приобретение
лицензий, получение сертификатов на продукцию

Расходы,
связанные с управлением инвестиционным проектом и контролем за ходом его
реализации

Таблица
9.2

Закладка Постоянная ссылка.
1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (1 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Загрузка...

Комментарии запрещены.