Инвестиции в строительство в России: высокий доход и быстрая окупаемость вложенных средств

Основные виды инвестирования в строительство

Инвестирование в строительство (в соответствии с объектами) делится на такие виды:

  • для возведения жилых домов;
  • для постройки коттеджей;
  • для строительства гостиниц;
  • под возведение производственных помещений (предприятий);
  • коммерческое строительство (офисные и развлекательные комплексы, супермаркеты).

Каждое направление имеет свои преимущества и недостатки. Инвесторы, при отборе сферы капиталовложения, внимательно взвешивают все «за» и «против», просчитывают ожидаемый экономический эффект, а также знакомятся со всеми нюансами. Только после этого (не считая положительного впечатления от документации застройщика), принимается решение о перечислении средств.

Более 50% всех инвестиций в сфере строительства направлены на возведение коммерческих построек и жилых объектов, преимущественно многоэтажек. Инвестиции в капитальное строительство составляют чуть более 10% (речь идет о строительстве производств и заводов).

Как свидетельствует практика, строительство не останавливается даже в условиях экономической нестабильности или других проблем. Правительство всегда заинтересовано в появлении нового жилья, поскольку, это свидетельствует о развитии государства и улучшении его экономического состояния.

К примеру, увеличение объёмов строительства, вывело США, в своё время, из экономической «ямы» после окончания Второй мировой войны. Поэтому инвестиции в строительство – это выгодные долгосрочные проекты.

Варианты индивидуального инвестирования

Оформление договора долевого участия. Юридически этот способ самый безопасный и надежный. Инвестор и застройщик заключают договор, соответствующий требованиям, изложенным в 214-ФЗ. Главное преимущество долевого участия –обязательная государственная регистрация, а, следовательно, защита от большинства рисков.

Компенсация доли, причитающейся третьему лицу (передача полномочий). Заключение соответствующего договора делает возможным выкуп доли в период окончания строительных работ. Подобные финансовые операции тоже выгодны. Лишившись части прибыли, инвестор резко сократит срок окупаемости и снизит вероятность рисков.

Оформление инвестиционного договора на строительство жилья. Действующее законодательство не предусматривает возможности заключения подобных сделок, но и не запрещает их. Полномочия инвестора в таких договорах освещены предельно четко, до мельчайших подробностей.

Заключение инвестиционного договора на возведение нежилой постройки. Этот вариант особенно опасен для несведущих инвесторов. Поверив недобросовестному застройщику на слово или оформив документ, называемый мошенниками «предварительным договором купли-продажи», «договором займа», «договором выкупа векселей» и так далее, инвестор может потерять значительную часть своего вклада.

Варианты коллективного инвестирования

Создание строительного кооператива. Вкладчики объединяются с целью совместного возведения жилых строений. На сегодняшний день такие кооперативы нередки в местах заброшенных строек. Члены кооператива принимают от застройщика право на завершение строительства.

Формирование кооперативов – это возможность для вкладчиков, не являющихся совладельцами, применять силу, взаимодействуя с застройщиком. Поэтому образование кооператива эксперты расценивают как вынужденную меру.

ПИФы недвижимого имущества и фонды прямых капиталовложений. Этот способ выбирают инвесторы, стремящиеся диверсифицировать риски. Портфель вложений, собранный таким образом, понизит доходность.

ПИФы недвижимого имущества. Это, как правило, закрытые фонды, сформированные надолго. Вложить средства в такой фонд можно только в самом начале его существования. Создается целая иерархия, начиная от управляющей, строительной компаний, риелтора, аудитора, оценщика, регистратора, заканчивая компанией-депозитарием и инвесторами-пайщиками.

Фонд оберегает полномочия инвесторов, осуществляет контроль за расходованием капитала и ходом строительных работ, гарантирует юридическую поддержку и так далее.

Преимущества этого вида сотрудничества в доступности, надежности, отсутствии координационных осложнений (инвестор не занимается организационными вопросами лично), низкий входной порог (2-4 тысячи долларов). Нельзя упомянуть и о недостатках: низкой доходности, длительности сроков окупаемости и необходимости выплачивать ежегодные комиссионные управляющим (процент от паевых взносов вкладчика).

Вложения в строительство недвижимости

Сегодня инвестиции в постройку объектов недвижимости, является одной из наиболее прибыльных сфер вложения собственных средств с минимальными уровнями рисков. Если сравнивать банковский депозит (даже с максимальной ставкой процента) и вложение в строительство, то последний вариант приблизительно в два-три раза выгоднее.

Не стоит забывать, что в России рынок недвижимости постоянно растет и расширяется. Это дает возможность постоянно вкладывать свободные деньги в строительство и получать неплохую прибыль длительный период времени. Сделав вложения один раз, можно всю жизнь получать пассивный доход (например, от сдачи квартиры в аренду).

Инвесторы в сфере строительства имеют разные возможности, и делятся на условные категории. Поэтому сегодня существуют разнообразные схемы вложений, помогающие инвестировать с максимальной отдачей. Например, у вас возникает необходимость в приобретении жилья, а неподалеку строится многоэтажка.

Каждый инвестор для себя решает, куда ему выгоднее вкладывать. Одни предпочитают инвестировать в постройку загородного жилья, объясняя это тем, что данный сегмент недвижимости развивается наиболее интенсивно, другие делают ставку на инвестиции в земельные участки, которые будут всегда пользоваться спросом.

Серьезные инвесторы, не испытывающие острой потребности в дополнительном доходе, вкладывают свои средства в строительство гостиничных и ресторанных комплексов, пригородных дач, многоэтажных домов, развлекательных центров. Такие инвестиции в 95% случаев приносят стабильный доход.

Выберите время

Инвестиции в жилищное строительство оптимальны перед подъемом рынка в следующих условиях: непростое экономическое состояние в стране в сочетании с нестабильным валютным рынком, но оптимистичным прогнозом. Если цены на новостройки будут возрастать, доходность вложений в строительство домов вырастет многократно.

Рынок жилья в России в 2020 году пережил глубокий кризис:

  • цены и объемы продаж первичного жилья существенно снизились;
  • заметно выросло число обманутых вкладчиков;
  • увеличилось количество «недостроя».

Тренд продолжается и в 2020 году, однако ряд индикаторов свидетельствуют о потенциальной смене вектора в начале 2020 года. Если тенденции подтвердятся, это будет идеальным моментом для входа инвесторов. Следите за рынком!

Желая вложиться в строительство в России, инвестор планирует заработать на разнице цен в момент покупки и продажи. Эта разница существует всегда даже на стабильном рынке. Минимальные цены застройщик объявляет на старте продаж, чтобы:

  • привлечь первую волну клиентов;
  • создать положительный имидж.

Ценовой спрэд особенно заметен при строительстве целых микрорайонов и жилых комплексов. Таким образом, идеальный момент для инвестиций — старт комплексной застройки.

Выберите застройщика

Поиск застройщика сводится к проверке репутации компании. Имеет значение и «срок жизни» строительного объединения.

Это важно! Многие компании, приступая к строительству жилого дома, регистрируют новое юридическое лицо. Это затрудняет поиски реального учредителя.

Ознакомившись с отзывами инвесторов, вкладчику стоит предпринять следующие меры:

  • уточнить число строительных объектов, которые сданы в эксплуатацию;
  • подсчитать количество вкладчиков;
  • изучив объекты недвижимости, сданные застройщиком, очертить для себя специализацию строительной компании по типам объектов;
  • выяснить, имеет ли застройщик опыт в возведении жилых комплексов;
  • проверить финансовое состояние партнеров строительной компании. Как правило, серьезные банкиры и страховщики не принимают участия в мошеннических схемах;
  • убедиться, что у застройщика имеется полный пакет разрешительной документации, оформленной в соответствии с 214-ФЗ. Например, разрешение на проведение строительных работ, проектные документы, наличие договора аренды или права собственности на землю, бумаги, подтверждающие государственную регистрацию, учредительная документация.

Инвестиции в земельные участки: выгодно ли это?

Многие инвесторы задаются вопросом: а стоит ли вкладывать средства в земельные участки? Выгодно это или нет? Ответ однозначный – стоит, и это очень выгодно. В первую очередь, потому, что земля с каждым днем растет в цене. Спрос, при этом, на ее покупку повышается.

Неудивительно, что люди начали обращать внимание на инвестирование в земельные паи и участки. Особенно стоит отметить выгодность капиталовложений в пригородную землю, цена на которую постоянно пересматривается в сторону увеличения. Объяснить это явление просто: крупные города в процессе урбанизации (роста) расширяются, поэтому требуются новые площади под застройку многоэтажек. Частники, имеющие земельные наделы, могут с легкостью их продать строительным компаниям или другим организациям.

Большинство семей покупают землю с целью собственноручного строительства маленького домика за городом, в спокойном и тихом месте.

Также набирает обороты приобретение земли для размещения складских объектов, сельского хозяйства, центров торговли. Подсчеты аналитиков демонстрируют рост рентабельности таких объектов из года в год. За последние двенадцать лет ценовая динамика на землю носила только положительный характер.

Сегодня на рынке существует три основных вида инвестирования, связанных с земельными участками:

  • приобретение земли для последующей спекулятивной продажи. Общий уровень доходности таких сделок составляет 20-50% и зависит от размещения участка. В очень редких случаях, можно получить до 500% прибыли;
  • покупка земельного надела с недостроенным домом и последующая его перепродажа, после завершения строительных работ. Если грамотно подойти к реализации данного проекта, то можно получить до 20% дохода;
  • приобретение участка в коттеджной зоне/у моря. После получения разрешения местных властей на постройку объекта недвижимости, как правило, землю продают. Прибыль, в данном случае, зависит от экономии на строительстве.

Отличительной особенностью второго и третьего варианта является возможность выбора рентабельного проекта сооружения (в третьем варианте). Второй вид инвестирования предполагает завершение уже начатой постройки, а это более затратное дело.

После приобретения земельного участка, можно взять банковский кредит под его залог на постройку недвижимости. Предложения по ссудам очень выгодные и отличаются от привычных потребительских займов, в первую очередь, доступным процентом переплат (от 5 до 10%). Кроме того, запрашиваемая сумма для кредитования постройки жилья всегда выше, а срок выдачи – дольше.

Читайте также:  Выгодные вклады Москва: максимальные процентные ставки по депозитам в 2019 году

Инвестиции в капитальное строительство

В.Д. Клюев определяет инвестиционный комплекс как систему предприятий и организаций по реализации капитальных вложений, выполняющую в общественном производстве функции создания недвижимых основных фондов, необходимых и достаточных для деятельности всех отраслей народного хозяйства [5, стр. 172].

Рассмотрим ряд понятий, связанных с инвестициями в строительство: инвестиции, инвестор, заказчик, застройщик, ген подрядчик, управляющий проектом, капитальные вложения.

Инвестиции в основной капитал — совокупность затрат (финансовых, материальных ресурсов, интеллектуальных ценностей), направляемых на создание, воспроизводство и приобретение основных фондов (в виде недвижимости) путем нового строительства, расширения, реконструкции, технического перевооружения объектов, приобретения зданий, сооружений, машин, оборудования, инструментов, инвентаря и т.д. с целью получения инвестором экономического, социального или экологического эффекта. Частный капитал стремится к получению экономического эффекта (прибыли), социального и экологического эффекта добиваются, как правило, за счет реализации государственных инвестиций.

Инвестор — субъект инвестиционной деятельности, принимающий решение о вложении собственных и заемных имущественных и интеллектуальных ценностей в строительство объекта. Инвесторы имеют юридические права на полное распоряжение результатами инвестиций. Инвесторы определяют сферу приложения капитальных вложений (инвестиций), вырабатывают условия контрактов на строительство объекта с другими участниками инвестиционного процесса и осуществляют с ними финансово-кредитные расчеты. Инвестор может выступать в роли заказчика, кредитора, покупателя строительной продукции — объекта, а также выполнять функции заказчика или застройщика.

Заказчиком является юридическое или физическое лицо, принявшее на себя функции организации и управления финансовым проектом строительства объекта, начиная от технико-экономического обоснования (ТЭО) капитальных вложений и заканчивая сдачей объекта в эксплуатацию или выходом промышленного предприятия на проектную мощность.

Застройщик отличается от заказчика правами на земельный участок под стройку. Он является землевладельцем на праве личной собственности, а заказчик использует земельный участок под стройку на условиях длительной аренды.

Генеральный подрядчик — фирма, осуществляющая по договору подряда (или контракту) возведение объекта. Генподрядчик отвечает перед заказчиком за строительстве объекта в полном соответствии с условиями договора, проектно-сметной документацией и строительными нормами и правилами. По согласованию с заказчиком привлекает к выполнению от дельных комплексов строительно-монтажных работ субподрядные организации и несет ответственность за качество вы полненных работ в течение гарантийного периода времени после сдачи объекта в эксплуатацию.

Капитальные вложения — это затраты на новое строительство, реконструкцию, расширение и техническое пере вооружение действующих промышленных, сельскохозяйственных, транспортных, торговых и других предприятий, затраты на жилищное, коммунальное и культурно-бытовое строительство вне зависимости от источника финансирования и формы собственности заказчика (инвестора). К капитальным вложениям относятся затраты: на строительные работы всех видов; работы по монтажу оборудования; приобретение оборудования, требующего и не требующего монтажа, предусмотренного в сметах на строительство; приобретение производственного инструмента и хозяйственного инвентаря, включаемых в сметы на строительство; приобретение машин и оборудования, не входящих в сметы на строительство; прочие работы и затраты. Капитальные вложения населения заключают в себе затраты на строительство собственных жилых домов с необходимыми постройками и подсобными помещениями. [1, стр. 94]

Инвестиционная политика — совокупность действий агентов воспроизводственной деятельности по обеспечению условий воспроизводства капитальных ресурсов в регионе. Сущность инвестиционной политики заключается в обеспечении и воспроизводства основных фондов производственных и непроизводственных отраслей, их расширении и модернизации. Характер инвестиционной политики определяется степенью государственного вмешательства в экономические процессы, степенью увязки данной политики с иными государственными институтами, к которым относятся налоговая, финансово-кредитная, лицензионная и ценовая политика, политика доходов и занятости, привлечения иностранных инвестиций, правовое поле и общий административный уклад.

По наличию и характеру правовой базы можно выделить формализованную и неформализованную государственную инвестиционную политику. При этом формализованная инвестиционная политика означает наличие целостной правовой базы, регулирующей основные параметры инвестиционного процесса, такие, как налоги, цены, доходы, тарифная система, сроки амортизации оборудования и методы учета основных фондов. Как правило, ей присуща высокая степень государственного участия в экономике.

Неформализованная инвестиционная политика характеризуется сравнительно низкой долей государственных капиталовложений (до 30%), большим объемом частного капитала (до 80% от всех хозяйствующих субъектов и объемов промышленного производства), свободным перемещением капитала за рубеж и из-за рубежа и главное — несистематизированной правовой базой.

По форме управления можно выделить следующие типы инвестиционной политики: либеральная и централизованная.

Либеральному типу инвестиционной политики присущи преимущественно экономические методы государственного регулирования инвестиционными процессами, развитая вертикальная систем инвесторов (государство — финансовые институты — бизнесмены — мелкие инвесторы), а также разнообразные источники инвестиций (частные, государственные, привлеченные и т.д.), развитая финансовая инфраструктура. Роль государства состоит в установлении правил игры во взаимоотношениях инвестор —государство, что позволяет экономической системе саморегулироваться и развиваться относительно свободно. Этому типу инвестиционной политики противостоит централизованная инвестиционная политика, основной чертой которой является использование преимущественно жестких административных методов управления. Источники инвестиций в этом случае формируются посредством аккумулирования ресурсов различными государственными структурами, централизованно осуществляется долгосрочное прогнозирование, а общее правовое поле жестко регламентирует развитие инвестиционного процесса. Участие фондового рынка в инвестиционном процессе чисто номинальное.

Исходя из этих критериев современную региональную инвестиционную политику, проводимую большинством регионов России, можно оценить как формализованную и централизованную.

Роль государственного вмешательства значительна как по объемам контролируемых им инвестиций, так и по степени регулирования данного процесса. Средства государственного инвестиционного бюджета составили чуть больше 60%. Любое решение, касающееся привлечения крупных кредитов государственными или коммерческими предприятиями так или иначе контролируется государственными ведомствами.

В настоящее время происходит постепенный переход от формализованного централизованного типа государственной инвестиционной политики к формализованному либеральному ее типу. [3, стр. 325-326]

Основными целями государственной инвестиционной политики являются: мобилизация финансовых ресурсов, необходимых для инвестиционной деятельности; преодоление спада инвестиционной активности; реализация государственных целевых комплексных программ строительства; обеспечение структурных преобразований и повышение эффективности капитальных вложений.

Инвестиционная политика охватывает как государственные инвестиции, так и инвестиции частных инвесторов и юридических лиц.

Основные направления инвестиционной политики:

1. Определение приоритетов в инвестиционной деятельности. Приоритеты отдаются финансированию государственных целевых программ, социальным объектам, а также инвестициям на расширение и модернизацию основных фондов действующих производств и в меньшей степени во вновь начинаемое строительство объектов. Центр тяжести перенести с нового строительства на техническое перевооружение и реконструкцию предприятий.

2. Оптимизация затрат на государственные программы инвестиций с учетом реального положения дел в экономике. Предоставление субсидий из бюджета жизненно важным отраслям народного хозяйства.

3. Расширение прав предприятий-инвесторов в инвестировании средств, отчисляемых от прибыли и амортизационных отчислений.

4. Сокращение бюджетного финансирования инвестиций и соответственно увеличение сферы негосударственного инвестирования. Правительство намечает в инвестиционной программе финансирование по схеме 1 рубль государственных на 4 рубля частных вложений. Использование государственного заказа на капитальное строительство как одной из форм реализации инвестиционных государственных программ.

5. Повышение эффективности капитальных вложений, сокращение сроков окупаемости затрат. В первую очередь инвестиции вкладывать в те объекты, которые дают более быструю окупаемость.

Задача: получение наибольшего прироста продукции и национального дохода на каждый рубль затрат. Потеря управляемости инвестиционным комплексом негативно сказывается на структурной перестройке народного хозяйства, развитии промышленности сельского хозяйства, легкой и пищевой промышленности. [7, стр. 98-99]

Инвестиционная политика на перспективу предусматривает совершенствование государственного регулирования инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений.

Законом «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», предусмотрено:

1) создание благоприятных условий для развития инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, путем:

* совершенствования системы налогов, механизма начисления амортизации и использования амортизационных отчислений;* установления субъектам инвестиционной деятельности специальных налоговых режимов, не носящих индивидуального характера;* защиты интересов инвесторов;* предоставления субъектам инвестиционной деятельности льготных условий пользования землей и другими природными ресурсами, не противоречащих законодательству РФ;* расширения использования средств населения и иных внебюджетных источников финансирования жилищного строительства и строительных объектов социально-культурного назначения;* создания и развития сети информационно-аналитических центров, осуществляющих регулярное проведение рейтингов и публикацию рейтинговых оценок субъектов инвестиционной деятельности;* принятия антимонопольных мер;* расширения возможностей использования залогов при осуществлении кредитования;* развития финансового лизинга в РФ;* проведения переоценки основных фондов в соответствии с темпами инфляции;* создания возможностей формирования субъектами инвестиционной деятельности собственных инвестиционных фондов;

2) прямое участие государства в инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, путем:

* разработки, утверждения и финансирования инвестиционных проектов, осуществляемых Российской Федерацией совместно с иностранными государствами, а также инвестиционных проектов, финансируемых за счет средств федерального бюджета и средств бюджетов субъектов РФ;* формирования перечня строек и объектов технического перевооружения для федеральных государственных нужд и финансирования их за счет средств федерального бюджета;* предоставления на конкурсной основе государственных гарантий по инвестиционным проектам за счет средств федерального бюджета, а также за счет средств бюджетов субъектов РФ;* размещения на конкурсной основе средств федерального бюджета и средств бюджетов субъектов РФ для финансирования инвестиционных проектов;* проведения экспертизы инвестиционных проектов;* защиты российских организаций от поставок морально устаревших и материалоемких, энергоемких и ненаукоемких технологий, оборудования, конструкций и материалов;* разработки и утверждения стандартов (норм и правил — stroyverno.ru) и осуществления контроля за их соблюдением;* вовлечения в инвестиционный процесс временно приостановленных и законсервированных строек и объектов, находящихся в государственной собственности;* предоставления концессий российским и иностранным инвесторам по итогам торгов в соответствии с законодательством РФ. [8, стр. 26-28]

Читайте также:  Инвестиционный риск | Азбука трейдера

Инвестиционному процессу в регионах Российской Федерации присущи следующие особенности:

1. Децентрализация инвестиционного процесса. Можно выделить по крайней мере два направления этого процесса: федеральный центр — регион; региональное правительство — региональные промышленные и финансовые институты. В первом случае происходит передача централизованных управляющих функций в пользу региональных властных структур при одновременном истощении федеральных источников инвестиций. В настоящее время ни в одном регионе России федеральное правительство не осуществляет комплексную инвестиционную политику, поэтому все инвестиционные потоки формируются на локальном уровне. Во втором случае экономическая политика региональных властных структур приводит к постепенному сокращению объемов государственных инвестиций, увеличению числа приватизированных предприятий и утрате части собственных контролирующих и управляющих функций в сфере воспроизводства. Доля прямых государственных инвестиций в валовых капитальных вложениях незначительна. Следовательно, современный инвестиционный процесс в регионе характеризуется сокращением доли государственных инвестиций при сохранении государственного контроля над подавляющим объемом капитальных вложений.

2. Переход преимущественно к экономическим методам воздействия. Государство утрачивает свои функции главного планирующего и распределяющего института и приобретает иные, ранее не присущие ему, роли: собственника, равноправного участника, долевого партнера, финансового агента, гаранта и кредитора.

Для установления принципиально иных взаимоотношений в сфере воспроизводства необходим достаточно большой период времени. Так же как и любой другой развитой системе, экономике присуща инерция, поэтому процесс преобразований встречает сопротивление старой модели управления. К новым формам государственного воздействия на инвестиционный процесс в регионах страны можно отнести: формирование инвестиционного бюджета как ключевого элемента государственного планирования, долгосрочное государственное кредитование, государственные гарантии и регулирование деятельности акционированных предприятий посредством управления пакетами акций, принадлежащих государству. Существуют значительные резервы во внедрении новых форм государственного управления инвестиционным процессом и совершенствовании имеющихся. Так, практически не задействованы механизмы долевого участия государства, вяло стимулируется фондовый рынок, нет четкой системы поощрений и

преференций для отечественных инвесторов. Поэтому в настоящий момент процесс смены системы управления сопровождается падением управляемости системы.

3. Появление новых участников инвестиционного процесса. На управляемость инвестиционным процессом воздействует и его структурное развитие, которое характеризуется появлением большого числа новых субъектов. Примитивная система воспроизводственных отношений государство — промышленное предприятие перерастает в разветвленную структуру участников инвестиционного процесса. Изменение количественных и качественных параметров, с одной стороны, усложняет реализацию инвестиционной политики, с другой — позволяет государству передать часть своих инвестиционных обязательств и интересов иным участникам.

В настоящее время инвестиционное проектирование выступает основным средством реализации инвестиционной политики региона. Под проектом понимается комплекс действий (работ, услуг, приобретений, управленческих операций и решений), направленных на достижение сформулированной цели. Разработка инвестиционного проекта предполагает обоснование экономической целесообразности, объема и сроков осуществления инвестиций, а также описание практических действий по их осуществлению.

В соответствии с этой классификацией к инвестиционным проектам регионального масштаба относятся такие проекты, реализация которых влияет в первую очередь на экономическую, социальную и экологическую ситуацию в регионе.

Цели инвестиционной политики региона.

В осуществлении собственной инвестиционной политики каждый регион России может преследовать самые разнообразные цели. Главная проблема состоит в том, что локальные инвестиционные устремления не должны противоречить установкам как внутренней региональной экономической политики, так и глобальной цели экономического развития страны.

Целями текущей инвестиционной политики для большинства регионов в настоящее время являются: структурная перестройка региональной экономики; достижение экономической самостоятельности и обеспечение экономической безопасности региона; рационализация размещения производительных сил в регионе и укрепление собственной индустриальной базы (прежде всего, экспортоориентированных отраслей, производства энергетических ресурсов, продуктов питания); выделение приоритетных инвестиционных проектов, исходя из интересов регионального хозяйственного комплекса.

Одно из важнейших требований современности — инновационный характер развития экономики регионов.

Инновации становятся важнейшим условием экономического подъема страны. Обеспечение необходимого уровня инновационной активности в экономике региона — ключевая экономическая проблема успешности его развития.

В то же время инновационная активность в российской экономике пока еще достаточно низка, что вызвано слабой проработанностью организационно-экономических моделей деятельности экономических агентов.

Политика инноваций состоит в предвидении изменений производственной функции хозяйствующего субъекта и выработке решений, обеспечивающих устойчивое развитие. Инновационная стратегия региона формируется исходя из целевых экономических установок, принимаемых предприятиями на долгосрочный период. Инновационная стратегия, опираясь на стратегический маркетинг, должна опережать рыночный спрос и в определенной степени формировать его в будущем.

Принципами формирования обоснованной региональной инвестиционной политики являются: эффективность, структурное равновесие, целенаправленность, общенациональная значимость.

1. Ориентир на эффективное инвестирование. Инвестиции, направляемые в экономику региона, должны приносить прибыль в условиях, ограничиваемых целями каждого конкретного проекта, периодом его реализации, привлекаемыми под него ресурсами.

Целесообразно вкладывать средства в проекты, эффективность которых заранее подтверждена, сроки окупаемости невелики, а условия реализации не имеют дополнительных рисков. Следовательно, инвестиции должны направляться в первую очередь на создание новых некапиталоемких или стратегически важных производств, ориентированных на конкретные внутренние и внешние рынки сбыта, или реконструкцию и модернизацию традиционной промышленной базы. Следует отказаться от финансирования и

поддержки безнадежно убыточных предприятий, а также от создания новых производств, продукция которых будет неконкурентоспособна по сравнению с аналогичными завозимыми товарами или ресурсами.

2. Стремление к достижению структурного равновесия. В региональной экономике инвестиционные потоки имеют определенные ограничения структурного характера. Каждое структурное соотношение нуждается в установлении некоторых предельных уровней развития или текущего состояния. Предельные значения должны устанавливаться взвешенно, в зависимости от тактических условий реализации того или иного этапа программы и возможности вмешательства государства в решение этих проблем, поскольку возможно сознательное манипулирование подобными соотношениями.

3. Целенаправленность инвестирования. Необходимость этого принципа связана с ограниченностью инвестиционных ресурсов. Инвестиции следует направлять на реализацию конечного числа проектов, имеющих конкретное обоснование и практическую пользу.

4. Общенациональная значимость. Проведение инвестиционной политики в регионах (особенно в национальных республиках) не предполагает осуществление той или иной национальной идеологии, оно аккумулирует материализацию корпоративных, групповых и частных интересов сторон, лишь опосредованно представляя собой реализацию интересов общества в целом. В этом ее уязвимость. Интересы различных групп пересекаются и зачастую тормозят развитие экономики. Поэтому основными условиями реализации инвестиционной политики должны стать концентрация и общая направленность финансовых и иных интересов основных субъектов инвестиционного процесса, их ответственность в принятии решений и реализации тех или иных программ. Формирование такого подхода должны взять на себя государственные органы региона.

Основными источниками региональных инвестиций являются: государственные инвестиции (федерального и регионального уровня), частные внутренние инвестиции, частные иностранные инвестиции, иностранные государственные и межгосударственные инвестиции. [3, стр. 327-332]

На основании всего вышеизложенного материала можно сделать вывод о том, что в сложившихся на сегодняшний момент экономических условиях невозможно говорить и состоянии строительного комплекса и не вспомнить о состоянии инвестиционного комплекса, и наоборот. Таким образом, целесообразно говорить о сложившемся инвестиционно-строительном комплексе как в отдельном регионе, так и в целом по стране.

Инвестиционно-строительный комплекс А.Н. Асаул и А.В. Батрак определяют как совокупность независимых организаций, занятых возведением новых, а также реконструкцией и расширением действующих зданий и сооружений производственного назначения; обеспечивающих строительные процессы ресурсами и услугами; выполняющих научно-исследовательские, проектно-изыскательские и опытно-конструкторские работы и готовящих кадры. В состав инвестиционно-строительного комплекса они включают как производственные, так и непроизводственные организации: общественные союзы и ассоциации, высшие учебные заведения, проектные и исследовательские организации, риэлтерские, страховые и инвестиционные структуры. Объединенные в группу вспомогательных организаций, они часто оказываются наиболее важными звеньями в достижении инвестиционно-строительным комплексом желаемого результата. [9, стр. 18]

А.И. Вахмистров инвестиционно-строительный комплекс трактует как сферу хозяйственной деятельности, связанную с расширенным воспроизводством основных производственных и непроизводственных фондов. Он включает в нее только инвестиции в форме капитальных вложений, т.е. инвестиции в создание новых, реконструкцию, модернизацию и реставрацию существующих объектов недвижимости [8, стр. 5].

Процессы, происходящие во взаимоотношениях строительства и экономики в целом не менее многообразны, чем внутри собственно строительства, и не менее динамичны. В этой связи необходимо подчеркнуть, что жизнеспособность экономической системы любого масштаба (отрасль, регион, государство), ее самовоспроизводящаяся функция и способность к саморазвитию во многом зависят от способности привлекать и эффективно задействовать средства со стороны. Вследствие того, что экономика региона включает в себя экономические системы организаций различных форм собственности и хозяйствования, объективно возникает сопряжение систем управления региональной экономикой и отдельных экономических субъектов, одной из эффективных форм реализации которого являются структуры, организованные на основе корпоративных принципов.

Результаты анализа функционирования отечественного ИСК и других отраслей национальной экономики в современных условиях хозяйствования свидетельствуют о том, что рынок сам по себе не в состоянии обеспечить устойчивых и взаимовыгодных связей между производственными единицами, выполняющими разные функции в едином технико-технологическом процессе, каковым является ИСК. Возникшая в стране принципиально новая экономико-правовая ситуация, а также воздействие на ИСК факторов социально-экономического характера предполагают объективный анализ развития корпоративного сектораи возможностей формирования региональных финансово-строительных групп, которые в будущем могут составить структурообразующую основу региональных ИСК.

Читайте также:  Инвестиционные компании в Украине — 253 организации

Объективные возможности страны или региона (инвестиционный потенциал) и условия деятельности инвестора (инвестиционный риск) в повышении эффективности использования привлекаемого капитала с целью получения прибыли — главные составляющие инвестиционного климата. Регион может быть первоклассным с точки зрения потенциала — например, там есть сырьевые ресурсы или сравнительно обеспеченное население, — но если политическая обстановка не стабильна, то на инвестиции мало кто решится. И, наоборот, регион может быть благоприятен с точки зрения риска, но делать там инвестору просто нечего. Инвестиционный риск— характеристика качественная, зависящая от политической, социальной, экономической, экологической, криминальной ситуаций. Ее величина показывает вероятность потери инвестиций и дохода от них. Инвестиционный потенциал (инвестиционная емкость территории) — характеристика количественная, учитывающая основные макроэкономические показатели: насыщенность территории факторами производства (природными ресурсами, рабочей силой, основными фондами, инфраструктурой и т.д.), потребительский спрос населения, другие факторы. Инвестиционный потенциал региона складывается из семи частных потенциалов: ресурсно-сырьевого (средневзвешенная обеспеченность балансовыми запасами основных видов природных ресурсов); производственного (совокупный результат хозяйственной деятельности населения); потребительского (совокупная платежеспособность населения); институционального (степень развития ведущих институтов рыночной экономики); инфраструктурного (экономико-географическое положение региона и его инфраструктурная обеспеченность); интеллектуального (образовательный уровень населения); инновационного (уровень внедрения достижений НТП). [10, стр. 14-15]

Инвестиции в строительство жилья

Граждане России, желающие улучшить условия своего проживания, как правило, делают инвестиции в строительство жилья. Такое приобретение требует юридической подготовленности и знания всех нюансов, связанных с постройкой и передачей в эксплуатацию объектов недвижимости.

Перед тем как начать активные действия по инвестированию в строительство жилья, необходимо узнать ориентировочную цену на готовые подобные квартиры и подсчитать, сколько денег реально можно сэкономить, если сделать вклад. Кроме того, следует рассмотреть вариант приобретения недвижимости в лизинг (на сегодня данная отрасль развивается полным ходом).

Проживание в квартире, приобретенной на этапе проекта, возможно, только после его передачи коммунальным службам и официального ввода в эксплуатацию.

Цели вложений в постройку жилья у каждого физлица разные: одни хотят обеспечить жилплощадью свою семью, другие покупают квартиры для последующей сдачи в аренду.

Самый большой спрос на рынке первичного жилья (этап проекта) на однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Большая их часть раскупается еще до момента завершения постройки дома. Это объясняется повышенным спросом на данные объекты жилья, по сравнению с четырех- или трехкомнатными апартаментами.

Квартиры в жилых домах

Наиболее популярный вид капиталовложений – инвестирование в строительство жилых построек.

И вот почему:

  • инвестируемая сумма относительно невелика;
  • срок окупаемости вклада – от 1 до 2 лет;
  • множество возможностей завершить сотрудничество со строительной компанией. Например, продажа или сдача жилья в аренду.
  • защита инвестиций с 1 июля 2020 года с помощью специального банковского механизма, подразумевающего получение денег застройщиком только после сдачи объекта.

Выбирая подходящий объект, инвестору стоит обратить внимание:

  •  в каком регионе страны, а, следовательно, под влиянием особенностей какого рынка находится стройка;
  • насколько престижен и безопасен район, в котором развернулись строительные работы;
  • транспортная развязка. Например, наличие метро и прочих видов городского и частного транспорта;
  • инфраструктура (наличие школы мини- и супермаркетов, детских садов);
  • план развития микрорайона, разработанный муниципальными властями или компанией-застройщиком. Если строится жилой комплекс, доход инвестора (как, впрочем, и риски) может вырасти многократно;
  • планировка квартиры и количество комнат. Наибольшую выгоду можно извлечь от капиталовложений в одно- и двухкомнатные квартиры;
  • класс жилого объекта. Все жилые постройки подразделяются на элитные, жилье премиум-класса, бизнес-класса и эконом-класса.

Определите способ выхода из проекта

О способе выхода из проекта подумайте заранее.

Перепродажа объектов по окончании строительства способна принести хороший доход в минимальные сроки. Средняя рентабельность инвестиций в строительство жилого дома сопоставима с рынком высокодоходных ценных бумаг. Так, при продаже квартиры на стабильном рынке можно заработать 30% за 2 года.

  1. Перепродажа без ремонта.
  2. Перепродажа с ремонтом. Традиционно повышает стоимость жилья на 20–30%.

Сдача в аренду — идеальный источник пассивного дохода. Срок окупаемости заметно увеличивается, но чистый дисконтированный денежный доход при длительном сроке эксплуатации может превзойти доход от продажи.

  1. Сдача в аренду жилой недвижимости на короткие сроки (почасовая, посуточная, недельная оплата). Высокодоходный аннуитет. Риски повреждения объекта. Требуется постоянное внимание инвестора и решение организационных проблем.
  2. Сдача в аренду жилой недвижимости на длительные сроки (помесячная оплата). Невысокий доходный аннуитет. Отсутствие рисков и организационных проблем.
  3. Сдача в аренду нежилого помещения целевому арендатору. Наиболее часто используется в случае целевых производственных и небольших коммерческих объектов.
  4. Сдача в аренду нежилого помещения по частям нескольким арендаторам. Самый выгодный и безопасный способ выхода для больших коммерческих объектов. Диверсификация арендаторов резко снижает риски, а спрос, как правило, существует всегда.

Каждый из указанных способов имеет свои преимущества и недостатки. Вооружитесь финансовым калькулятором и подготовьте собственный расчет доходности и окупаемости проекта для инвестора. И не забудьте о налогах.

Способы привлечения инвестиций

Для осуществления строительных проектов всегда требуются финансовые вложения, поэтому привлечение инвестиций в строительство – достаточно важный и актуальный вопрос для многих застройщиков. Чтобы успешно собрать необходимую сумму, есть смысл выяснить, какие способы привлечения капиталовложений существуют на сегодняшний день.

Выделяют два основных способа инвестирования в строительство: привлечение капитала инвесторов (физлиц и юридических организаций) или банковское финансирование.

И в первом, и во втором случаях потребуется предоставление развернутого бизнес-плана проекта застройки, в котором должны быть указаны все выгоды и плюсы инвестирования. Акцент следует делать на высокой прибыльности и минимальном сроке окупаемости проекта. Это заинтересует потенциальных инвесторов.

Привлечение инвестиций путем поиска вкладчиков, подразумевает проведение следующей работы:

  • отбор потенциальных инвесторов, исходя из заявленных условий;
  • подготовка детального предложения инвестирования в строительство;
  • разработка бизнес-плана;
  • подготовка информации о прибыли и сроках окупаемости. Иногда компания-застройщик предоставляет обоснование инвестиций в строительство. В обоснование включены все материалы по проекту, характеризирующие финансовую, экономическую, техническую и коммерческую целесообразность капиталовложения. Подготовка обоснования проводится в соответствии с приказом №877 ГТК РФ от 26.09.2000 года «Об утверждении правил проведения экспертизы и утверждении проектов строительства».

Банковские средства или проектное финансирование строительства, по сути, является кредитом, однако, предмет залога это не имущество, а будущая прибыль, полученная в результате сдачи готового жилья в эксплуатацию. Такой способ привлечения денег выгоден для строительных компаний, поскольку банк берет на себя до 70% всех, возникающих в ходе строительства, расходов.

Любой из вариантов поиска инвесторов, предполагает предоставление таких документов:

  • бизнес-плана;
  • инвестиционного предложения;
  • технико-экономического обоснования (ТЭО) на данную постройку;
  • расчета срока окупаемости проекта.

Документы должны быть подготовлены заблаговременно. Существуют специальные компании, которые помогают строителям с оформлением необходимых бумаг, однако, их услуги «обойдутся в копеечку».

Подведем итоги

Инвестиционное строительство — прекрасный и относительно безопасный способ заработать. Он заключает в себе целый ряд преимуществ:

  1. Высокая доходность.
  2. Хорошая ликвидность объектов вложения.
  3. Приемлемый срок окупаемости для столь значительной суммы вложений.
  4. Надежность. Недвижимость остается в собственности инвестора. Ее можно продать, использовать в качестве залога и т. п. На стабильном рынке даже продажа по цене ниже рыночной покроет все убытки.
  5. Не столь большая волатильность цен (по сравнению, например, с акциями).
  6. Большой выбор объектов в крупных городах.
  7. Множественность вариантов выхода из проекта.

К сожалению, как и любой другой способ вложений, привлечение инвестиций в строительство имеет свои недостатки:

  1. Риск падения цен. Сильная зависимость спроса от экономической ситуации в регионе и стране. Затяжной экономический кризис может уронить цену объектов на 30–40%. Совет: следите за конъюнктурой и правильно выбирайте момент инвестирования.
  2. Риск мошенничества: фирмы-однодневки, строительство для отвода глаз и продажа «воздуха», продажа одной и той же доли несколько раз. Совет: проверьте легальность застройщика в официальном реестре строительных компаний. Внимание. Мошенники часто действуют вместе с прикрывающей их юридической структурой. Совет: привлеките своего юриста.
  3. Банкротство застройщика по причине непрофессионального управления, недостатка финансирования, нецелевого использования средств. Совет: выберите застройщика, надежного по всем критериям.
  4. Сроки возведения объекта могут быть сорваны. Это приводит к прямым и косвенным убыткам. Объект может потерять свои конкурентные преимущества (если рядом построят другой дом, то рентабельность инвестиций упадет на десятки процентов). Совет: предусмотрите в договоре штрафные санкции за нарушение сроков.
  5. В процессе строительства могут быть нарушены технические параметры и качество объекта (например, планировка) вплоть до отказа государственной комиссии ввести дом в эксплуатацию. Совет: тщательно изучите инвестиционный план строительства, по возможности контролируйте ход работ.
  6. В процессе строительства существенно возрастают затраты и стоимость квадратного метра. Совет: внимательно изучите договор на предмет методики калькуляции окончательной цены.
  7. Риск утраты объекта (стихийные бедствия, военные действия, промышленные катастрофы, пожары). Совет: обязательно страхуйтесь.

Следуйте приведенным правилам, и ваши инвестиции в капитальное строительство будут в безопасности.

Закладка Постоянная ссылка.
1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (1 оценок, среднее: 4,00 из 5)
Загрузка...

Комментарии запрещены.