Рефинансировать ипотеку удаленно: документы, расходы, нужна ли новая оценка квартиры, сделка и переоформление закладной

Что, если не закрывать вклад?

Обычно банки предлагают функцию автоматической пролонгации вклада. В таком случае, если вы не закроете его по окончании срока, договор считается принятым вновь, то есть пролонгирован. Однако и здесь есть свои нюансы:

• Договор будет продлен на тех условиях, которые действуют в банке на текущий момент. Если вы год назад открыли вклад на 365 дней под 9% годовых, но банк с тех пор снизил ставку на 2 процентных пункта, то после пролонгации проценты будут начисляться уже по ставке 7% годовых. Если банк и вовсе прекратил принимать средства на данный вклад, договор будет продлен по условиям вклада до востребования.
• Некоторые банки устанавливают комиссии за ведение счета вклада до востребования. Если «забываете» закрыть вклад в течение нескольких лет, можете потерять немалую часть дохода.
• При пролонгации вклада в офисе банка нужно быть предельно внимательным и читать условия договора. Иногда сотрудники банков навязывают вместо вклада договор доверительного управления средств, ПИФы или страховые продукты (ИСЖ, НСЖ), обещая доход выше, чем по срочному депозиту. Обычно на такие уловки попадаются пожилые люди. Стоит понимать, что доход по таким продуктам не гарантирован, а вложения не застрахованы в АСВ.

Что говорит закон

Согласно Федеральному закону «Об ипотеке», у гражданина есть право переоформить целевой кредит на другое лицо. Главное, чтобы на сделку были согласны все стороны: кредитор, заемщик и потенциальный собственник. Финансовое учреждение при этом не получает никакой выгоды, а просто идет навстречу клиенту. В каких случаях возникает необходимость переоформления ипотеки на другого человека:

• Развод. Один из супругов оставляет другому жилплощадь (вместе с непогашенным кредитом).
• Ухудшение материального положения. Когда человек понимает, что больше не может своевременно вносить платежи по графику, то у него есть 2 варианта: попросить у банка провести реструктуризацию ссуды или сразу переоформить ипотеку на платежеспособного родственника. 
• Продажа квартиры. Жилплощадь, купленная в ипотеку, остается в залоге у банка на протяжении всего срока действия договора. Если собственник захочет продать недвижимость, он не сможет сделать этого без согласия финансового учреждения.

Самый простой вариант — когда речь идет о переоформлении ипотечного кредита на супруга или супругу. По закону у мужа и жены есть право выкупать и переписывать часть имущества на себя после развода. 

С детьми тоже обычно не возникает сложностей. Родители могут сделать дарственную на несовершеннолетнего ребенка. Обязательства по выплате займа при этом берет на себя другой родитель или опекун. Банк идет навстречу и в тех случаях, когда пожилые люди переоформляют кредит на взрослых детей.

Сложнее всего переоформить ипотеку на постороннего человека. Подобные сделки финансовое учреждение одобряет редко и только в том случае, если понимает: актуальный заемщик не в состоянии продолжать вносить платежи по графику. Важно, чтобы новый собственник имел стабильный доход и смог подтвердить свою платежеспособность соответствующими документами.

В каких случаях банк не разрешит переоформить ипотеку на другого человека

Финансовое учреждение откажет в проведении сделки, если:

• документы собраны неправильно;
• новый заемщик не подтвердил доход или у него чересчур большая долговая нагрузка;
• кредит был оформлен на льготных условиях;
• есть задолженность по ЖКУ;
• у прежнего собственника накопились просрочки по платежам.

Переоформить ипотеку на другого человека без уведомления банка не получится. Пока не закончился срок кредитного договора, все действия в отношении жилой площади необходимо согласовывать с финансовым учреждением.

Важно:

У каждого банка свои ограничения и требования к заемщикам. Но есть ряд условий, которые должны быть выполнены в обязательном порядке:

• возраст нового заемщика — от 21 до 65 лет;
• российское гражданство;
• прописка в регионе, где оформляют кредит;
• официальное трудоустройство;
• хорошая кредитная история и высокий рейтинг в БКИ.

При одобрении сделки собственник пишет еще одно заявление о досрочном погашении ипотеки за счет кредита нового заемщика. Финансовое учреждение параллельно заключает соглашение с тем гражданином, на которого переоформляют заем. Собственники подписывают договор купли-продажи жилья и переоформляют закладную в банке. Теперь сделку нужно зарегистрировать в Росреестре. Процедура обычно занимает несколько недель.

Зачем банки продают закладные

Банки могут передавать право требования по закладной согласно ст. 382 ГК РФ. Согласие должника — то есть мое — для этого не требуется, если в кредитном договоре это оговорено. В моем случае такой пункт в договоре был. Банки так делают, когда им нужны оборотные средства: они передают право получать выплаты по кредиту новому владельцу закладной, а взамен получают от него деньги. Как правило, закладные продают не поодиночке, а массово.

На должнике смена владельца закладной никак не отражается: он вносит платежи в тот же банк, где раньше была закладная, а ставка, сумма и график платежей не меняются.

Как переоформить ипотеку на другого человека: пошаговая инструкция

Хотите переоформить ипотеку на другое лицо? Предлагаем пошаговую инструкцию:

1. Обратитесь в банк (лучше всего лично), опишите ситуацию, объясните, почему решили переоформить кредит. Менеджер проконсультирует, есть ли шанс на одобрение сделки. Подскажет, какие документы нужно собрать.
2. Подготовьте бумаги. Новый заемщик тоже должен собирать справки и выписки. Это сэкономит время и позволит банку сразу оценить ситуацию.
3. Напишите заявление в финансовое учреждение, прикрепите все справки и копии.
4. Дождитесь ответа.

Как переоформить ипотеку на супруга или супругу

У этой сделки свои нюансы. При оформлении ипотечного кредита супруги автоматически становятся созаемщиками. Исключение — следующие ситуации:

• отсутствие гражданства РФ у мужа или жены;
• брачный договор, разграничивающий владение жилой недвижимостью.

В остальных случаях у супругов равные права и обязанности по обслуживанию ипотечного займа. Семья распалась? Расскажем, как переоформить ипотеку на мужа или жену и освободить себя от долговой нагрузки:

• Титульный заемщик пишет заявление в банк о переводе обязательств на другого человека.
• Сотрудник банка выдает перечень бумаг, которые нужно подготовить.
• Стороны в присутствии нотариуса заключают соглашение о разделе жилья.
• Договор передают в финансовое учреждение для регистрации и переоформления документов.
• Информацию вносят в ЕГРН и закладную.
• Новый заемщик оформляет страховку и начинает выплачивать ссуду по графику.

Супруг, на которого оформляют новый договор, должен подтвердить платежеспособность.

Как переоформить кредит на другого?

Представим, что молодая семья прожила в браке семь лет. Но обстоятельства сложились так, что решили развестись. Имущество поделили без криков и ругани, но вот была проблема с машиной. Хозяина определили сразу, муж решил оставить авто жене, т. к. она возит ребенка в детсад.

Как получить заем в банке для погашения кредита другого человека?

Бывают ситуации, когда выгоднее взять кредит в другом банке, чтобы рассчитаться с долгом третьего лица. Сообщите менеджеру, что берете деньги в долг, чтобы оплатить задолженность другого лица в «его» банке.

Если при подписании соглашения фигурировало залоговое имущество, его тоже переоформляют. Если рефинансировать задолженность не получается, обращайтесь к кредитному брокеру. МБК поможет взять деньги в долг на выгодных условиях и с минимальным пакетом документов. Рассчитаем размер переплаты и предложим, на выбор, несколько банков.

Как рефинансировать ипотеку дистанционно

1. Я уложилась в 31 день. Начала 20 ноября, 21 декабря уже подписала ипотечный договор. А 13 февраля зарегистрировала его и закладную в МФЦ.
2. Я потратила на рефинансирование 16 088,28 Р, но сэкономила на переплате куда больше — 506 тысяч.
3. В старом банке было удобное онлайн-приложение, благодаря которому можно было заказывать и получать справки дистанционно. Но из-за того, что закладную передали ООО «ДОМ.РФ ипотечный агент», мне пришлось лично приходить за справкой о рефинансировании и документом о передаче прав на закладную.
4. В новом банке приложение более простое. Например, в нем нет возможности заказать справку онлайн, а можно только видеть состояние счета и график платежей. Но зато менеджер всегда был на связи, пока я оформляла документы. Он ни разу не пропал и не пропустил мой вопрос.
5. Отдельную карту для ипотеки в новом банке оформлять необязательно. Если не планируете ею пользоваться, можно просто пополнять ипотечный счет переводом с другой карты.
6. В старый банк я ездила два раза. В первый — чтобы получить справку по форме банка для рефинансирования, а во второй — чтобы забрать документ о передаче закладной и взять вторую справку по форме банка для рефинансирования.
7. В новый банк я ездила только один раз, еще дважды — в МФЦ.
8. Весь процесс рефинансирования оказался намного удобнее, дешевле, быстрее и проще, чем я ожидала.

Необходимые документы

Для переоформления ипотеки на супруга в банк необходимо подать:

Оценка квартиры и страховка

Для рефинансирования мне понадобилось сделать свежую оценку квартиры: новый банк должен понимать, сколько стоит недвижимость, чтобы знать, что ее можно продать и погасить долг, если я не смогу все выплатить.

Оценщик должен прийти в квартиру, все сфотографировать и составить отчет. В отчете он указывает рыночную цену моей квартиры и ее характеристики, а также цену, по которой можно быстро ее продать.

Оказалось, что та оценка больше не подходит: недвижимость постоянно растет в цене. Банк дал мне список компаний-партнеров. Я выбрала ту, чей представитель мог приехать в выходной день. Услуги всех оценочных компаний стоили одинаково — 3000 Р, поэтому в деньгах я не потеряла.

За оценку я заплатила оценщику напрямую, остаток по процентам внесла в старый банк через приложение, госпошлину — через интернет-банк, реквизиты менеджер дал на сделке. Все остальные платежи я внесла в новом банке в день сделки.

Переоформление закладной

Теперь мне нужно было переоформить закладную в пользу нового банка. На это банк давал 90 календарных дней. Если бы я не уложилась в срок, ставку увеличили бы на 0,8%. После переоформления ставка вернулась бы к первоначальной — 7,1%.

Закладная нужна банку на случай, если клиент не сможет рассчитаться по кредиту. В этом случае права по закладной полностью переходят к банку, а квартира — в его собственность. Чтобы переоформить закладную, сначала надо снять обременение в старом банке.

После сделки и погашения кредита я запросила через приложение старого банка закладную. Из-за новогодних каникул ее делали больше месяца. Зато потом ее сразу отправили в МФЦ, поэтому мне не пришлось идти за ней в ипотечный отдел.

Подача документов в мфц

Теперь нужно было подать документы в МФЦ, чтобы зарегистрировать новый ипотечный договор и оформить закладную на новый банк.

Поиск нового банка

Я стала искать новый банк через интернет: подавала заявки на рефинансирование через формы онлайн-заявок самых известных банков Новосибирска. Менеджеры сами перезванивали и предлагали условия.

В итоге я выбрала банк, который предложил самую низкую ставку — 7,6%. Когда уже оформляла документы для сделки, оказалось, что ставку можно снизить еще на 0,5%, если рефинансироваться в декабре 2020 года. Я решила постараться и успеть.

Порядок действий

Прежде всего, необходимо убедиться, что супруг, на которого переоформляется кредит, соответствует требованиям кредитора к заемщику, и что банк не против пойти на переоформление. Лишь после этого стоит начинать сбор документов.

После положительного решения банка и переоформления кредита необходимо будет также перерегистрировать квартиру на ее нового владельца в Росреестре.

Важно помнить, что переоформлении кредита, скорее всего, потребуется и переоформление страховки. К тому же, многие банки назначают комиссию за изменение условий договора в размере 0,5-1% от суммы долга.

Расходы

Расходы на рефинансирование менеджер нового банка тоже прописал в письме: фиксированные суммы он указал сразу, а страхование и остаток по процентам обозначил без конкретики, так как они рассчитываются индивидуально.

В итоге 22 декабря к уплате мне начислили 1 844 939,69 Р:

Рефинансирование: как посчитать выгоду и выбрать момент

В феврале 2022 года я купила квартиру в Новосибирске — в строящемся доме в закрытом ЖК в 10 минутах от метро. Я выбрала однокомнатную квартиру без отделки площадью 39,4 м², она стоила 2 830 000 Р. В качестве первоначального взноса заплатила 800 000 Р, а 2 030 000 взяла в кредит на 15 лет и 2 месяца под 9,7%. Ежемесячно отдавала банку 21 443 Р. До сдачи дома на тот момент оставалось полтора года.

Затем ставки по ипотеке начали снижаться. Сразу рефинансировать ипотеку нельзя: по правилам первые полгода заемщик не может уходить в другой банк. Потом я все никак не могла решиться: для рефинансирования нужно собраться и потратить деньги и время. Ставки тем временем продолжали падать. В конце 2020 года я поняла, что дальше откладывать некуда.

Выгоду от рефинансирования можно посчитать с помощью онлайн-калькулятора Т—Ж:

К декабрю 2020 года я погасила меньше 200 000 Р из основного долга, а выплатить мне нужно было еще 1 841 523,31 Р, поэтому рефинансироваться было выгодно. Хотя разница в процентах была небольшая — около 2%.

Но были и другие причины рефинансировать кредит именно в этот момент.

Вычеты. Если рефинансироваться в декабре, то с января уже можно платить новому банку. Я получаю налоговый вычет за покупку квартиры, поэтому рефинансироваться в конце года мне было очень удобно. Можно взять из старого банка справки для оформления налогового вычета — возврата части стоимости квартиры и уплаченных процентов по ипотеке за 2020 год. А в следующем году уже надо будет брать эти справки только в новом банке.

Минимальное количество личных визитов.Из-за пандемии все перешли на удаленный формат работы, поэтому можно было выслать документы в банки почтой и через «Вотсап». А в новый банк прийти только один раз — в день сделки. Правда, в старый банк мне пришлось все-таки сходить несколько раз.

Сбербанк изменил правила закрытия вкладов

Сбор документов

Мы списались в «Вотсапе» с менеджером нового банка, и он выслал мне на почту два списка документов:

1. Для одобрения рефинансирования.
2. Для сделки.

Поскольку мою закладную передали в другой банк, для рефинансирования мне потребовался дополнительный документ — уведомление о смене владельца закладной. Его делают 5 рабочих дней. Я заказала это уведомление по телефону горячей линии банка, где у меня изначально был кредит. Через несколько дней я приехала в ипотечный отдел этого же банка и забрала уведомление.

Также я отсканировала документы, которые у меня уже были, — кредитный договор, выписку из ЕГРН и прочее — и отправила менеджеру на почту.

Чтобы рассчитать точную сумму, которую новый банк должен перевести старому для закрытия ипотеки, нужна справка об остатке по основному долгу и отсутствии просрочек. Еще ее называют единой справкой по форме банка. Ее делают бесплатно и только при личном присутствии, заказать через приложение или онлайн эту справку нельзя.

За этой справкой мне пришлось ездить в старый банк дважды. Ее делают за пять минут в любом окошке банка. Когда я получила справку в первый раз, то сфотографировала ее и отправила менеджеру в «Вотсапе». Он предупредил, что на сделку понадобится свежая справка, так как за это время я еще раз внесу платеж по кредиту в старый банк и сумма долга изменится.

Банк рассмотрел документы и назначил дату сделки. Но предупредил, что я должна принести на сделку свежую выписку из домовой книги, так как срок ее актуальности — 10 дней. За день до сделки я взяла выписку у паспортистки в УК.

В итоге к моменту сделки я принесла в новый банк еще три документа:

1. Обновленную справку об остатке и отсутствии просрочек.
2. Реквизиты для погашения кредита из старого банка.
3. Выписку из домовой книги.

Сделка

За 11 дней до сделки менеджер еще раз напомнил мне в «Вотсапе» о времени и месте, а также перечислил документы, которые надо взять с собой.

Сама сделка вместе со страхованием заняла меньше часа: менеджер взял у меня документы, а мне выдал для проверки кредитный договор и закладную. Дальше он ушел, дав мне спокойно и не торопясь все прочитать. Я не увидела ошибок и несоответствий, поэтому все подписала. После этого менеджер выдал мне полный пакет документов для регистрации, который нужно было отнести в МФЦ.

Я не стала оформлять в новом банке карту, через которую можно было бы выплачивать кредит: мне не нужна лишняя карта в кошельке, платить мне удобно с основной. Я отслеживаю баланс ипотечного счета через бесплатное мобильное приложение нового банка, которое привязано к паспортным данным и номеру ипотечного счета. Этот ипотечный счет я пополняю со своей основной карты без комиссии.

Срок подошел. как правильно закрыть вклад?

Если вы дождались окончания срока вклада и не собираетесь его пролонгировать, вы можете забрать свои средства с причитающимися процентами как в кассе банка, так и онлайн-переводом, при условии, что банк предусмотрел такую возможность.

О намерении забрать средства с вклада в кассе кредитную организацию лучше предупреждать заранее. Если речь идет о крупной сумме, банк может столкнуться с проблемой нехватки наличности. При снятии с вклада более 600 тыс. рублей сотрудники банка имеют право запросить информацию о целях получения наличных.

Некоторые банки позволяют закрыть вклад только в том отделении, в котором он был открыт. Это может быть связано с отсутствием технической возможности доступа к счету, открытому в другом отделении, или со сложностями при идентификации клиента.

При безналичном перечислении средств все гораздо проще. Внутри банка перевод в большинстве случаев проводится день в день или на следующий день для больших сумм. А вот при перечислении на счет в другой банк может понадобиться несколько дней. Сроки зависят от внутреннего регламента банка.