Спустя 3 года изучения инвестиций: мои 10 советов начинающим инвесторам — Финансы на

Reit: что это такое

REIT расшифровывается как Real Estate Investment Trust и произносится «риит». Это зарубежные фонды коллективных инвестиций, которые позволяют вложить деньги в недвижимость, при этом не покупая квартиру или дом. Фонд собирает у пайщиков деньги и вкладывает их в недвижимость, которой сам управляет, — это могут быть уже готовые или только строящиеся объекты, от квартир и домов до офисов и отелей.

Больше всего REIT зарегистрировано в США: на сегодняшний день там сотни подобных трастов, и их общая капитализация превышает 300 млрд долларов. Но есть подобные фонды и в Великобритании, Германии, Франции и других странах.

REIT бывают трех категорий:

Для частных инвесторов интереснее всего именно имущественные трасты, к тому же их и больше всего на рынке (порядка 90% REIT).

Начинать с той суммы, которую не жалко потерять.

Здесь всё предельно просто. На начальном этапе у вас не получится принимать решения с холодным рассудком, если на кону сумма с продажи единственной недвижимости или деньги, взятые в кредит в банке.

Даже в случае неудачных инвестиций на первых порах, вы в идеале должны думать о причинах неверных решений и делать выводы на будущее: работу над ошибками (об этом мы ещё поговорим). А это невозможно, если ваша голова занята тем, как объяснить жене, что вам больше негде жить или тем, как возвращать кредит.

Из этого правила кстати вытекают рекомендации о том, что нужно иметь финансовую подушку безопасности и не торговать с плечом. Поэтому даже риск полной потери инвестированных средств никак не должен отразиться на вашем финансовом состоянии (пока не наберётесь опыта и знаний, чтобы исключить риск такой потери).

Так что же выбрать частному инвестору — reit или зпифн?

Я не могу и не буду давать инвестиционных советов — каждый инвестор самостоятельно принимает решение, оценивая свои цели, риск-профиль и другие важные факторы. Могу лишь рассказать, какой выбор делаю я.

На мой взгляд, сегодня в России ЗПИФн — оптимальная форма инвестиций, которая сочетает в себе выгоду и надежность. Фактически деньги пайщиков защищены так же, как при размещении капитала на банковском вкладе, но при этом, выбрав хороший ЗПИФ, вы получите бóльшую доходность.

Основная сложность для частного инвестора — выбор фонда. Для принятия решений не хватает прозрачности: непрофессионалам трудно оценить в моменте реальную стоимость недвижимости, которую приобретает фонд. Кроме того, большинство ЗПИФ не защищены от роста курса доллара (он, безусловно, влияет на прибыль, которую получает инвестор).

Читайте также:  Анализ развития правового регулирования иностранных инвестиций в России – тема научной статьи по истории и археологии читайте бесплатно текст научно-исследовательской работы в электронной библиотеке КиберЛенинка

Я уверен, что если добавить прозрачности в транзакции ЗПИФ и сделать их более частыми, чтобы был виден оборот денег внутри фонда (то есть фонд не просто покупает один большой объект и ждет, а постоянно проводит сделки), а также обеспечить защиту капитала от валютных колебаний, то спрос среди розничных инвесторов на такой продукт возрастет многократно.

Мнение автора может не совпадать с мнением редакции

Иметь уверенность в том, что покупаешь и думать о будущем.

Простой пример: вы купили акции некой компании и они серьёзно просели. Тут возможны четыре сценария.

  • Вы купили по чужой рекомендации.
    1.1. Вы слепо доверились совету аналитика/блогера/гуру инвестиций. Но у вас есть сомнения в его выборе, точно ли он всё учёл, точно ли всё рассчитал, точно ли рассказал всё, что должен был рассказать? У вас тревога и паника, вы не знаете что делать: продавать в минус или надеяться, что цена отрастёт.
    1.2. Вы доверяете компетенции этого человека на 100% и не сомневаетесь в его выборе, и что в итоге акции покажут рост. Вы спокойны. Но много ли таких людей, кому вы можете безусловно доверить выбор для своих инвестиций?
  • Вы купили по собственному решению.
    2.1. Решение было принято по наитию (вы лично пользуетесь брендом, слышали о нём, читали хорошие отзывы) или в результате поверхностного анализа (например, увидели, что прибыль за квартал выросла на N%). В итоге есть сомнения уже в собственном выборе: «Всё ли я принял во внимание? Наверняка что-то не учёл… Я ведь плохо в этом разбираюсь…». Опять тревога и паника.
    2.2. Решение было принято в результате собственного анализа на основе тех знаний, которыми вы обладаете в данный момент. Но вы понимаете, что все могут допустить ошибку, и так как цена упала — возможно вы её и допустили. Однако в этом случае:- вы можете анализировать свои ошибки и корректировать свою систему принятия решений;- со временем уверенность в собственной стратегии и знаниях будет расти, будет расти и спокойствие, вы научитесь получать удовольствие от инвестиций.

Не думать, что есть какой-то секрет.

Чего греха таить, я и сам когда-то думал. Мне казалось, что есть человек, курсы или книга, которые научат меня инвестировать. Кто-то ищет секрет как любить, или найти хорошую работу, или не болеть. Всех нас объединяет поиск волшебной кнопки «счастье» («бабло» в случае инвестиций).

Читайте также:  Накопительные вклады с возможностью пополнения: самые выгодные предложения

Ушлые людишки этим пользуются и активно обещают поделиться секретами за скромную плату. Некоторые из них не знают не то что секретов, а даже базовых вещей по теме, о которой рассказывают. Есть конечно и профессионалы, которые действительно могут научить.

Инвестирование — это процесс. Если взять за точку А то, где человек находится, когда ещё ничего не знает про инвестиции, а за точку Б — то, где он матёрый инвестор, на запах отличающий тухлые инвестиции от крутых проектов или ворочающий суммами у которых больше нулей, чем пальцев на руках, то из точки А в точку Б уж точно не один шаг. И уж точно не прямая гладкая дорога.

Есть шаги, которые делают нас лучше и приближают к цели. Вы можете двигаться большими или маленькими шагами; пешком, бегом или на машине. Но вы не можете сделать два шага за один шаг. В лучшем случае кто-то или что-то поможет вам сделать этот один шаг.

Я надеюсь, что таким шагом для кого-то станет эта статья. Но не существует ничего, что способно почти мгновенно телепортировать вас из точки А в точку Б. Более того, определённую информацию можно воспринять только уже пройдя некоторый путь из точки А.

Инвестиции: что такое, виды и во что вкладываться

Перед тем, как начать разбираться в теме, стоит запомнить термины, которые часто используются инвесторами.

Акция — ценная бумага, которая дает право на часть бизнеса и участие в управлении им, таким образом покупка акции это «приобретение» части бизнеса. Также акция дает право получить в собственность часть имущества организации в случае ее ликвидации.

Диверсификация — инвестирование в разные фин.инструменты, проекты, области для сведения рисков к минимуму. Это делается для того, чтобы не терять значительную часть дохода, если одна из инвестиций перестанет приносить деньги.

Дивиденды — доля прибыли компании, которую получают акционеры. Размер дивидендов каждого акционера зависит от доли его акций в фирме.

Например, на выплату дивидендов выделили 100 тысяч рублей, а у одного из акционеров 30% акций. Тогда его доход — 30 тысяч рублей.

Инвестиционный портфель — набор ценных бумаг, вложений инвестора в различные инструменты (акции, облигации и т.д.) и сферы. Портфель позволяет следить за рисками и управлять ими.

Читайте также:  Инвестиции ВТБ в зерновой бизнес превысили $2 млрд — Агроинвестор

Купон — прибыль от покупки облигаций.

Ликвидность — способность актива быстро и выгодно продаваться/обмениваться.

Облигация — ценная бумага, которая подтверждает выдачу ее владельцем займа организации. В отличие от акции, владелец облигаций — не собственник части бизнеса, а кредитор. Он не принимает участия в управлении, но его прибыль гарантирована и фиксирована.

Объект инвестирования — любой актив, который в будущем принесет доход. Важно понимать, что не каждый предмет, в который вложены средства, является активом.

Если вы купили пару туфель, покупка сама по себе не принесет вам доход. Но туфли могут стать активом, если вы работаете в сервисе проката костюмов. В этом случае покупка обуви становится инвестицией, так как ее аренда приносит вам деньги.

Рентабельность актива — отношение чистой прибыли и средней величины активов. Простыми словами, это показатель, который отображает, окупаются ли вложенные средства.

Составить и пользоваться своей системой правил.

Удивительно, что это первое правило в списке? Неудивительно, ведь оно — самое главное. У каждого человека за годы жизни сформирована картина мира на основе личного опыта. При всём желании никто не сможет изложить эти знания в сжатом виде, а вы не сможете понять о чём речь.

Вот попробуйте сформулировать для другого человека 10 правил жизни? Или 10 советов для хорошего настроения? Вы их конечно сформулируете и он вас услышит. И вам обоим может показаться, что он вас понял. Но понял ли, не обладая вашим опытом? Сомневаюсь.

Так и вам может казаться, что вы понимаете о чём говорят другие люди, но это не так. Вы понимаете только то, что способны понять в данный момент времени. И понимаете так, как понимаете. Соответственно, материал может быть воспринят не с тем смыслом, который закладывал в него автор. Поэтому: с большой осторожностью слушать профессоров, аналитиков и гуру инвестиций. И меня.

И не спешить с выводами (особенно с простыми выводами). Можно прислушиваться и принимать к сведению, но нельзя слепо доверять авторитету и претворять в дело всё услышанное и прочитанное (а если претворяете, то отдавайте себе отчёт, что ответственность за ваши действия лежит на вас и только на вас — не под дулом пистолета же действуете).

На самом деле это правило выходит за пределы инвестирования. Любая коммуникация связана с ограничениями и упрощениями. Наверное каждый с этим сталкивался: ты говоришь человеку одно, а он твои слова понимает совершенно по-иному. Помимо того, что не все способны излагать свои мысли в доступной и понятной форме, проблема ещё и в самой нашей речи. Дело в том, что человеческий язык несовершенен, а слова это не то, что мы на самом деле хотим передать в качестве информации. Просто слова — это лучший из инструментов, который есть в нашем арсенале. Но никакие слова не способны передать на 100% то, что находится в голове у человека. Хотя некоторым языкам удаётся делать это чуть лучше.

В общем, вы можете пользоваться только тем, что вы сами способны понять.

. Признавать ошибки.

Даже не знаю, стоит ли тут что-то добавлять. Проще наверное рассказать личную историю. Я начал изучать инвестирование в конце 2021 года, после ликвидации бизнеса. Меня привлекла возможность качественно диверсифицировать вложения. Первые покупки на фондовом рынке я совершил только 2 года спустя, в конце 2021 года.

Так как у меня не было желания терять деньги, я выбрал беспроигрышную, на мой взгляд, стратегию. Заключалась она в следующем: покупать устойчивые дивидендные компании, которые точно не обанкротятся в ближайшем будущем. И которые имеют дивдоходность >3%.

Суть в том, что если цена акций будет расти — мне хорошо, увеличивается мой капитал. Если цена будет падать — мне тоже хорошо, ведь я могу купить ещё больше акций на полученные дивиденды. Вот только одного я не учёл — отмену дивидендов. И спасибо пандемии, кризис показал, что это абсолютно реальный сценарий: одна за одной компании из моего портфеля стали отменять выплаты.

Я быстро сориентировался и принял решение, что с моим горизонтом лучший выбор — это компании роста. Продал многие позиции в минус и переложился в других эмитентов. Считаю, это было правильным решением, мою доходность вы уже видели.

А ведь можно было пойти и по другому пути: до последнего сидеть и ждать, когда дивиденды продолжат платить, убеждая себя, что это отличная стратегия и в ней нет недостатков. Конечно в итоге кто-то восстановил выплаты, а кто-то нет. Что же я хочу всем этим сказать?

Кстати, ошибки — это также часть системного мышления. Признание ошибок может стать уравновешивающей петлёй обратной связи, которая корректирует поведение. Игнорирование — усиливающей петлёй, которая приведёт к ещё бóльшим проблемам. Но чтобы признавать ошибки — надо иметь мужество признать собственное несовершенство. Не признавать ошибки морально проще, но как вы уже поняли, это путь в никуда.

Не жаБничать и не жалеть об упущенной прибыли.

Всегда трудно наблюдать как что-то растёт без тебя. Будь то золото, биткоин или акции Tesla. Мне тоже трудно. Хотя рынок каждый день предоставляет предоставляет кучу возможностей, почему-то именно истории роста, которые прошли мимо нас, вызывают странное сожаление.

Я до сих пор не могу выкинуть из головы мысль, что я мог и готов был купить Moderna по $15-20 и Tesla по $70 ($350 до сплита), но почему-то этого не сделал. Но правильным мышлением будет осознание, что ни мы, ни кто иной в тот момент не знали наверняка — вырастет цена или упадёт. Поэтому сожалеть тут не о чем, вместо этого лучше сконцентрироваться на возможностях, которые есть в данный момент.

ЖаБность — другой фактор, мешающий принимать взвешенные решения. Здесь я называю «жаБностью» (от слова «жаба») нечто среднее из испытываемых эмоций, чтобы не вводить много терминов.

  • Акция из портфеля просела на 25%, у компании очевидные проблемы, но жаба говорит не терять вложенные деньги? Это может привести к тому, что цена просядет на 50% и будет падать дальше, а вы так ничего и не сделали.
  • Акция из портфеля просела на 10% на негативной новости, но без фундаментальных проблем? Жаба говорит, что надо спасать кровные, пока не потеряли ещё больше. А тем временем «умные деньги» откупили просадку и цена даже дала ещё рост.
  • Акция на исторических максимумах, но жаба шепчет, что это дорого и надо дождаться коррекции для покупки. А цена всё растёт и растёт, потому что бизнес развивается и приносит всё больше денег.
  • Акция выросла на 300% и это очевидно слишком большая цена для текущих показателей бизнеса. Жаба говорит: «Подожди, не продавай, вырастет ещё», и цена корректируется вниз.

Не надо слушать жабу, надо пользоваться здравым смыслом.

Определиться с горизонтом и психотипом.

Неочевидный по своей значимости пункт. А значимость тут ох какая большая. Казалось бы, чего там? Ни у кого ведь нет цели инвестировать с убытком независимо от горизонта. Так-то оно так, но именно непонимание своего горизонта приводит некоторых людей к убыткам.

Например, человек хочет инвестировать в акции, но ждёт от них положительной доходности уже через месяц. И, не дождавшись, продаёт в убыток, разочаровывается и забывает о фондовом рынке, как о страшном сне.

В чём ошибка? В том, что акции — сами по себе крайне волатильный и непредсказуемый инструмент. Можно пытаться найти идеи, которые могут показать рост в течение месяца, но вряд ли это сможет сделать неподготовленный инвестор.

Несмотря на это, на длительном горизонте акции — один из лучших инструментов (на мой взгляд). Хороший бизнес не может не показывать рост. Почти 100% моего портфеля состоит из акций, я уверен, что могу себе это позволить.

Отсюда следующий вывод: если по своей натуре вы тревожный человек и красные цифры в вашем портфеле вызывают у вас панику, в воображении рисуются апокалиптические сценарии — используйте подходящие для себя инструменты. Не используйте те, из-за которых вы потеряете сон и аппетит.


Финансовые инструменты по степени риска

Это ещё называют толерантностью или готовностью к риску. Как узнать свою толерантность? Распространённый вариант: пройти тест или заполнить анкету. Он плох тем, что вы можете думать о себе одно, а на практике ваша реакция окажется совсем иной. Поэтому лучший, на мой взгляд, способ — на практике себя и проверить, не забывая о правиле №2.

Расширять кругозор и знания о мире.

Пожалуй, один из самых сложных пунктов. Если вы никогда не интересовались ничем, кроме необходимого минимума для работы и жизни, то вам будет сложно инвестировать. Вернее, у вас займёт много времени на то, чтобы вникнуть в тренды современного бизнеса и мира в целом, улавливать взаимосвязи между событиями и их влиянием на экономических агентов. И трудно будет составить собственное представление о происходящем (правило №1).

Я сейчас не про экономические или финансовые модели (я сам ими на практике ни разу не пользовался), а про гораздо более простые штуки. Ну вот например, любимая мной история с Intel. Вы пользуетесь компьютером, в котором стоит процессор Intel и знаете, что это хорошая компания.

И тут такая новость: задержка 7-нм техпроцесса, все говорят, что это плохо и Intel проигрывает в конкуренции AMD. Но вы не знаете что такое «техпроцесс». Допустим, вы прочитали что это, но вы не знаете о том, что на данный момент разница между 7-нм и 10-нм не является критичной с точки зрения производительности.

И делаете вывод, основываясь на чужом мнении, что надо от Intel держаться в стороне. А ещё вы можете узнать, что Intel активно развивает направление облачных вычислений и уже получает с него выручку. Но вы не знаете, что такое «облачные вычисления», зачем они нужны и какая перспектива у этого направления — для вас это пустой звук. Как результат — неспособность принять взвешенное решение самостоятельно.

Или пример проще: вы просто не понимаете, что такое бизнес. Вам кажется, что это просто компания, которая продаёт продукт или услуги. И чем лучше продукт или услуга, тем лучше компания зарабатывает. Вы так думаете, потому что не являетесь руководителем на своей работе и ни разу не задавались вопросом, а какие цели стоят перед компанией и её руководством.

Какие задачи необходимо выполнять, чтобы достигать этих целей. Вы не читали ни одной книги об этом, не смотрели ни одной лекции. Вам может быть невдомёк, что в бизнесе могут решать детали: качество специалистов, которые там работают и отношение к ним, отношение к клиентам, оптимизация затрат, постоянная работа над небольшими улучшениями, корпоративное управление, этика и многое другое.

О некоторых компаниях можно сделать вывод, даже не знакомясь с их отчётами, просто по тому, как они ведут бизнес (об этом мы поговорим в правиле №7). Итог: вы с чистой совестью инвестируете в неэффективные компании с сомнительными перспективами.

Развивать критическое и системное мышление и навык работы с информацией.

Критическое мышление — это способность подвергать сомнению любую входящую информацию. Это также понимание, что любая информация, не подтверждённая фактами — просто сотрясание воздуха. Это умение проверять данные в оригинальных или надёжных источниках, либо собственноручно.

Как развить критическое мышление? Да особо никак. Просто стараться думать головой, не верить на слово всему сказанному, проверять и перепроверять данные. Помнить о том, что любая поступающая к вам информация несёт для кого-то выгоду. Но для кого и какую? И несёт ли она выгоду вам?

Системное мышление. Вообще это целая отдельная наука, но мы не будем о сложном. Чтобы проще понять, что это такое, можно подумать о «НЕсистемном мышлении». Это когда выводы делаются бесструктурно, суждения противоречат друг другу, решения принимаются хаотично, в общем, бардак в голове.

В свою очередь системное мышление — противоположность всему этому. Если попробовать описать системное мышление в двух словах, то я бы сказал что это способ мыслить целостно, и основан он на понимании взаимосвязей между элементами системы.

Не знаю насколько это корректно, т.к. не считаю себя экспертом в системном мышлении, но мне кажется что самый очевидный пример такого мышления — это формула. Обычная формула, с помощью которой можно что-то посчитать. Без формулы мы можем знать частные случаи среди каких-то данных, а с формулой — сделать расчёт самостоятельно для любого такого частного случая, исходя из заданных условий.

Допустим в жилом районе есть большой супермаркет и кто-то как-то узнал, что его годовая прибыль составляет 150 млн рублей. Обывателю это кажется большой суммой и он делает вывод, что это хороший бизнес. При этом есть магазин у дома, который держит его сосед, с годовой прибылью 1 млн рублей.

Очевидно, что 1 млн это тоже неплохо, но 150 млн явно лучше. Что же не учёл наш начинающий «финансист»? Ну, например, активы. Скажем, активы супермаркета составляют 3 млрд рублей, а активы магазина у дома 2 млн рублей. Таким образом, зная формулу рентабельности на активы (ROA = Прибыль / Активы)

, получаем ROA = 5% у супермаркета, и ROA = 50% у придомового магазина. В итоге можно сделать уже гораздо более объективный вывод, что рентабельность на активы магазина у дома в 10 раз выше, чем у супермаркета, а не просто «150 млн лучше, чем 1 млн».

Более сложным примером будет условие, что допустим, через некоторое время супермаркет закрывается на фоне истории с пандемией. Почему? Дилетант скажет: «Ну очевидно, с введением самоизоляции люди стали больше ходить в магазины у дома и меньше — в крупные магазины, и с такой рентабельностью супермаркет не вытянул.

» Обладающий системным мышлением человек не будет делать однозначных безапелляционных утверждений, т.к. существует много факторов и взаимосвязей (система), известных и неизвестных, очевидных и неочевидных, которые могли привести к такому итогу. Возможно, это было решение собственника оперативно продать активы супермаркета и наладить производство медицинских масок. С учётом обстановки, такое решение за год позволило получить прибыль, на которую с прежним бизнесом ушло бы 10 лет.

С системным мышлением гораздо проще тем, кто получил нормальное техническое образование. Там изначально учат структурировать данные и связывать их между собой. Учат делать выводы на основе известной системы. Могу посоветовать неплохую книгу на эту тему: «Джозеф ОКоннор — Системное мышление».

Системное и критическое мышление вместе — страшная сила.

Умение работать с большими объёмами информации, анализировать её и делать выводы, опираясь на критическое и системное мышления — один из самых нужных навыков где угодно, а уж в инвестициях и подавно. Если на данный момент эта статья уже переполнила и перегрела вашу «оперативную память», то у меня для вас плохие новости.

Совет тут один, если «переваривание» информации вызывает у вас сложности — практикуйтесь, практикуйтесь и ещё раз практикуйтесь, пока не станет проще. Изучайте новое, пытайтесь делать выводы и структурировать данные, пытайтесь улавливать несоответствия в поступающей информации.

Считать доходность в долларах.

Или в любой другой твёрдой валюте. Безусловно, приятно лицезреть доходность в рублях, которая может быть 2-3 раза выше долларовой доходности (смотря как давно вы инвестируете). Но давайте не будем себя обманывать, в рублёвой доходности зашито обесценение отечественной валюты. Нужно здесь приводить график доллара к рублю? Надеюсь, что нет.


Мой результат на 28.11.2020 (портфелю 10 месяцев 15 дней). Доходность в рублях в 1.5 раза выше, чем в долларах.

Существенная доля покупок россиянина приходится на импортные товары (оглянитесь вокруг, загляните в холодильник, вдруг я не прав), цена на них растёт пропорционально обесценению рубля. Отечественные товары также дорожают: даже если сырьё и оборудование на производстве отечественное, и производитель не зависит от импорта, ему тупо нет смысла держать прежнюю цену, когда всё вокруг дорожает.

Давайте на примере. До 2021 года поход в магазин за покупками на неделю мне обходился примерно в 3000 рублей, сейчас это в среднем 7000 рублей. Посчитаем в долларах: и там, и там плюс-минус $100. Чудеса? Нет, обесценение рубля. То есть вы могли инвестировать 3 млн рублей в 2021 и превратить их в 7 млн рублей на сегодняшний день.

Кстати, считаю крайне глупым совет, который часто слышу от финансовых советников: хранить подушку безопасности в той валюте, в которой тратите (т.е. для россиян — в рублях). Я не понимаю, в чём сложность продать валюту из подушки в случае необходимости?

Зпифн — российская альтернатива или более выгодная инвестиция?

В России есть собственный вариант REIT — закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФн). Вкладчики отдают свои деньги фонду в доверительное управление, взамен получая ценные бумаги — паи. Фонд инвестирует полученные средства в жилую или коммерческую недвижимость и занимается их дальнейшим управлением (сдает в аренду или перепродает по более высоким ценам).

Все ПИФы недвижимости закрытые: получить свои деньги назад в любой момент вкладчики не могут. Погасить паи можно только через несколько лет, когда фонд закроется.

Доходность зависит от конкретного фонда: какие-то уходят в минус, другие предлагают 10—15% годовых.

ЗПИФн по закону должны вкладывать большую часть капитала в недвижимость — офисы, ТЦ, квартиры, земельные участки. Как правило, такие инвестиции очень подвержены валютным колебаниям. Ведь на недвижимости мы зарабатываем в рублях, и если курс доллара растет в 2 раза, то в валюте мы все равно теряем.

Оставшуюся часть денег фонд может вложить в депозиты или облигации.

Как вложиться в reit

Купить акции REIT на бирже. Наибольший выбор REIT у иностранных брокеров. Если у вас открыт счет на такой площадке, вы можете покупать фонды недвижимости по всему миру. Однако и на Санкт-Петербургской бирже есть несколько вариантов: сегодня там присутствует около 30 REIT.

Крупнейшими американскими фондами недвижимости являются Simon Property Group, Host Hotels & Resorts, General Growth Properties, Boston Properties, Inc., Annaly Capital, Kimco Realty.

Хороший вариант — вложиться в ETF на REIT, это позволит диверсифицировать портфель. Среди крупнейших можно назвать Vanguard Real Estate Index Fund (VNQ), SPDR Dow Jones REIT ETF (RWR) и iShares U.S. Real Estate ETF (IYR).

Как вступить в зпифн

Паи некоторых ЗПИФн можно купить на бирже, там же можно вернуть свои деньги досрочно, продав паи. Однако на бирже торгуются всего несколько десятков из 500 существующих ЗПИФн, и у большинства сделок не бывает годами. Поэтому внимательно выбирайте фонд, в который отнесете свои деньги.

Минусы reit

  • Высокие налоги для российских инвесторов. Покупая REIT, российский инвестор вынужден платить довольно существенный налог в казну той страны, в которой основан фонд. Например, если речь идет о США, то с вас удержат 30% от дохода, причем в долларах. А если не подпишете форму W-8BEN, то сверху заплатите еще и 13% НДФЛ (но форму, конечно, просто подписать у вашего брокера). В любом случае сумма будет существенная: например, если вы заработали за год 500 долларов дивидендов, то 150 из них уйдут на налоги. Так что всегда нужно внимательно считать, насколько лично вам выгодна такая инвестиция.

Минусы у зпифн, конечно, тоже есть

  • Не все фонды приносят хорошую доходность.
  • Ликвидность часто чуть ниже, чем у REIT: из ЗПИФн сложно выйти досрочно, чаще всего ваши деньги остаются в фонде до окончания его срока действия (по закону это от трех до 15 лет).
  • Риски плохого управления: перед тем, как вложиться в ЗПИФн, нужно внимательно изучить всю доступную информацию о фонде и управляющей компании.
  • Частному (неквалифицированному) инвестору доступно не так много ЗПИФ: многие фонды, которые приносят хорошую прибыль, создаются под определенные проекты, то есть фактически только для своих.
  • Главная проблема: возможное обесценивание со временем объекта недвижимости, который составляет «тело» фонда, а значит, возможные убытки пайщиков, когда фонд через 5—15 лет расформируется.

Оценка

Если проводить оценку инвестиционной цены предприятия, то этот фактор может дать объемную и достаточно полезную информацию о развитии и перспективах данного производства. Она может показать, какую привлекательность для вложений имеет оно, а также помочь в разработке плана по финансированию.

Для оценки стоимости используются такие факторы, как:

  • Налоговый статус, а соответственно, и количество налогов, выплачиваемых предприятием;
  • Степень разработки прогноза;
  • Количество и общая сумма материальных издержек;
  • Оценка стоимости будущих материальных доходов и потоков;
  • Ставка доходности;
  • Определение количества и степени рисков, характерных для данного проекта по вкладам.

Если в результате оценки оказалось, что инвестиционная цена гораздо больше, чем рыночная, то это значит, что предприятие является крайне привлекательным для будущих вкладчиков.

Если же наблюдается обратная ситуация, то привлекательность для инвесторов малая. А это значит, что будет сложнее найти людей, которые бы сделали вложение денежных средств.

Основная задача для специалиста, занимающегося привлечением вкладчиков в развитие предприятия, является повышение всеми доступными средствами инвестиционной стоимости. Это привлечет большое количество вкладов, что позволит еще более интенсивно развиваться предприятию.

Этот фактор очень важен при оценке рациональности вложений. Именно он покажет будущему инвестору, нужно ли вкладывать деньги в этот проект или это очередная «пустышка». 

Преимущества зпифн:

  • Простота вложений: инвестору не нужно самому заниматься поиском квартир для покупки, их улучшением и перепродажей — все это берет на себя управляющая компания.
  • Сравнительно невысокий порог входа: стоимость паев выше, чем акций или ETF REIT, но все же не сравнится с ценой недвижимости. Обычно речь идет о сотнях тысяч или паре миллионов рублей.
  • Высокая прозрачность: управляющая компания обязательно регулярно публикует отчеты фонда, и инвестор может проследить за тем, что происходит с его деньгами.
  • Надежность: деятельность ЗПИФн регулируется государством, за ней следит специальный депозитарий. Активами фонда распоряжается управляющая компания — профессиональный участник рынка ценных бумаг. Также в деятельности ЗПИФн участвуют оценщик, реестродержатель и аудитор.
  • Имущество фонда принадлежит пайщикам: если у управляющей компании или фонда возникнут финансовые трудности, средства фонда перейдут под управление другой компании. Вложенный капитал не сгорит.
  • Налоговые льготы: многие ЗПИФ создаются под конкретные проекты или оптимизацию владения недвижимостью, поскольку имеют налоговые льготы.

Вместо вывода.

Заметьте — здесь ни слова про экономическое или финансовое образование. А ведь многие уверены, что это единственная дорога в инвестиции. Такое образование не будет лишним, но оно не является ни необходимым, ни достаточным условием для успешного инвестирования.

Закладка Постоянная ссылка.
1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (1 оценок, среднее: 4,00 из 5)
Загрузка...

Комментарии запрещены.