Субаренда коммерческой недвижимости в москве

Разбираемся, что такое субаренда, чем она отличается от поднайма и какую недвижимость можно пересдать другим арендаторам

Сдавать в аренду можно не только собственную недвижимость, но и арендуемую. Выяснили вместе с экспертами, как заработать на чужих объектах и как правильно оформить такие отношения.

Субаренда — неплохой способ начать зарабатывать на своем небольшом деле. В этой статье расскажем, как это сделать.

Субаренда — законная схема, при которой вы берёте у собственника в управление его недвижимость (коммерческую или жилую), находите арендатора, заключаете договор аренды и занимаетесь всеми организационными моментами по аренде — платите коммунальные платежи, напоминаете арендатору об оплате, и получаете за это процент от прибыли. Если вы захотите снять жилье, скажем, в Санкт-Петербурге, в 80% случаев будете иметь дело с Субарендатором, а не с Собственником.

Собственникам такая схема тоже выгодна — они заключают договор с субарендатором сразу на 3-5 лет, и им не нужно постоянно держать во внимании вопросы с арендаторами.

Выбирайте помещение с конкретной целью

Если бы я присматривала новые объекты, то вряд ли ориентировалась бы только на метраж и расположение. Можно подготовить просторное торговое помещение в оживлённом ТЦ, сдавать его за баснословные деньги — и в случае затяжной пандемии или политических потрясений остаться без арендаторов. Небольшой же объект будет проще приспособить под разные задачи.

Для меня оба варианта — дробить помещение на несколько клиентов или надеяться на одного — равноценны. Выбор зависит от того, какие шансы у владельца найти крупного арендатора и сколько он сможет терпеть простой.

Хорошо бы покупать помещения только с хорошим косметическим ремонтом, чтобы не делать его самостоятельно. Но самое главное — убедиться, что крыша не течёт, тараканы не бегают, а проводка не искрит.

Что такое субаренда недвижимости

Юридически субаренда (или поднаем, если речь о жилых помещениях) — это временная переуступка арендатором недвижимости прав на этот объект или на его часть. Такие отношения оформляются письменным соглашением между субарендодателем (тот, кто изначально снимает недвижимость) и субарендатором. «Арендатор по первоначальному договору аренды становится арендодателем по договору субаренды, — поясняет юрист юридической компании «Генезис» Татьяна Мацукова. — Договор заключается на срок, не превышающий срок основной аренды». По общему правилу, к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды (ст. 615 ГК).

Основное отличие от аренды состоит в том, что в большинстве случаев субаренда требует согласия не только арендодателя (которым выступает первичный наниматель), но и собственника объекта недвижимости. «Без согласия на сдачу помещения в субаренду со стороны собственника помещения субаренда будет считаться незаконной, причем согласие это должно быть подтверждено документально», — говорит юрист.

Что сдавать в субаренду, и кому можно это делать

Практически любую коммерческую недвижимость, будь то офис, складское или торговое помещение, можно сдать в субаренду. Но есть ряд исключений, среди них:

Как видите, ограничений не так уж много, а значит, есть довольно широкий выбор вариантов для сдачи в субаренду третьим лицам. Теперь давайте обсудим, кто может сдавать в субаренду бизнес-площади.

Некоторые компании, а иногда даже физические лица делают на субаренде бизнес. Юр.лицам стоит здесь учитывать, что они будут платить на доходы с такой деятельности НДС в размере 18%. А физ.лицам для сдачи объектов нежилой недвижимости, не принадлежащих им, придется оформить ИП.

Чтобы сдавать офис или склад, совсем не обязательно быть его собственником. Советник Levi Büro Марина Поцабей рассказала, как можно заработать на сдаче бизнес площадей в субаренду.

Российское законодательство позволяет передавать коммерческие помещения в аренду третьим лицам, чем активно пользуются наши соотечественники для получения пассивного дохода. Называется такая передача уже арендованной нежилой недвижимости субарендой.

Но одного желания арендатора заработать на снимаемой им коммерческой площади недостаточно – необходимо задокументированное согласие владельца. А еще субаренда подразумевает составление особого договора, в котором должно быть учтено множество нюансов. Регулируется субаренда ст. 618, 660 Гражданского кодекса, а согласно абз.3 ч.2 ст. 615 ГК РФ, к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды.

Звучит слишком сложно? На деле, разобраться во всех деталях вполне реально (особенно, если проконсультироваться со специалистами), также как и подготовить необходимые документы. Это позволит без рисков получать прибыль от сдачи объектов коммерческой недвижимости, собственником которой вы не являетесь. В этой статье мы расскажем об основных моментах, которые стоит учесть, оформляя и подписывая договор субаренды.

Которой порой даже не владеют.

Сдавать однушку в Хамовниках и жить на Бали — привлекательный, но не всегда стабильный вариант пассивного дохода: спрос на жильё в аренду хоть и отрастает после кризисов, но всё же нередко колеблется. В одном только 2022 году он падал дважды: сначала весной на 27%, затем осенью примерно на 20%. В моменты таких просадок ужесточается и конкуренция среди арендодателей — приходится снижать ставки.

Пассивно заработать на недвижимости можно иначе. Например, инвестируя в коммерческие площади — склады, офисы, точки в торговых центрах, ларьки или землю под них. Сумма инвестиций, допустим, в объект для уличного ритейла сопоставима с вложениями в покупку квартиры под сдачу, а доходность при этом вдвое выше: 9–11%. К тому же условия на этом рынке и в 2023 году будет диктовать арендодатель.

Просадка спроса позволяет выйти на рынок коммерческой недвижимости на более выгодных условиях.

Найти подходящие площади можно на «Циан», а вот как зарабатывать на таком инвестактиве — узнали у самих арендодателей.

Сдаёт недвижимость в субаренду и владеет собственными объектами

Объектов в управлении: 26

Из них в собственности: 5

Средний доход в месяц: 1,5 млн рублей

В первой половине 2010-х у меня было несколько бизнесов: продуктовые точки, дизайн-студия, типография. Помещения мне сдавали мужчины в возрасте, которые, судя по отдохнувшему виду и лёгкому загару, приезжали в Россию очень изредка — чтобы решить срочные вопросы. Их стиль жизни и доходы подтолкнули меня к мысли, что я тоже хочу заниматься коммерческой недвижимостью. И вместо того, чтобы заводить разные предприятия, я решил остановиться на одном бизнес-направлении, при этом получая доход из разных источников (объектов).

Выйти на этот рынок коммерческой недвижимости без большого стартового капитала сложно, но я обнаружил схожую нишу — субаренду: это когда сдаешь ту недвижимость, которую сам арендуешь.

Чтобы купить, например, площадку под магазин, мне пришлось бы сначала вложить 10 млн рублей, а потом надеяться, что они окупятся.

В случае с субарендой можно снять площадь в 100 м², скажем, за 100 тысяч рублей в месяц и сдать её за 250, получая прибыль в 150 тысяч.

Решил начать с малого: сдал в сублизинг часть помещения (70 м²), которое арендовал под продуктовый ларёк. На своей части «территории» я продолжил продавать кофе, булочки и снеки и платил собственнику 60 тысяч рублей, но 40 тысяч от этой суммы получал от двоих субарендаторов — по 20 тысяч с каждого. Бизнес-модель показалась мне перспективной.

Как я выбираю объекты

У меня нет офисов и классических складов (хотя недавно я подумал открыть помещение со складскими ячейками — небольшими сейфами, где можно оставить вещи на время отъезда или если дома нет места). Мне интереснее развивать концепции:

Тем, кто хочет так же, советую не ждать у моря погоды. Если вы управляете тремя объектами и думаете, как максимизировать прибыль, — сдайте в субаренду ещё десять точек. В таком случае вы получите возможность выручать не на 20 тысяч больше с одного объекта (потому что вложили 300 тысяч в его ремонт), а на 100 тысяч больше и без особых вложений.

Теперь я на пенсии и управляю всеми объектами сама

Четыре из них — в центре нашего города. Одно снимает сетевой магазин оптики (он же арендует соседнее помещение под медицинские осмотры). Последним владею не я, но такое соседство, как мне кажется, привлекает дополнительное внимание к магазину. Арендатор умеет выколачивать из меня скидки под самыми разными предлогами, но я с ним не ругаюсь: не хочу потерять платёжеспособного клиента с развитой сетью.

Там, где раньше продавались мои шляпы, уже около десяти лет работает турагентство. Проходимость у точки невысокая, но компанию это устраивает. Рядом есть заведения, где можно скоротать время, пока турагент оформляет документы, а ещё есть я, идущая навстречу. На время пандемии и после 24 февраля, например, агентство попросило об арендных каникулах, так как заказов на туры практически не было. Я согласилась, потому что за годы работы с ним поняла: если просят о таком — значит, это вопрос жизни и смерти.

Я предпочитаю заключать договоры на долгий срок и считаю важным узнавать клиентов как людей — ответственные ли они, честные ли.

Но для начала достаточно убедиться, что клиент как минимум платёжеспособен, а репутация у него чистая. Для этого нужно запросить и проверить его финотчётность по официальным реестрам, прочитать отзывы на компанию и руководство в интернете.

Три года я сдаю офис юристам по банкротству. Помещение в самом центре, но площадь крохотная, и второй этаж здания в аварийном состоянии. По-хорошему стоит заняться ремонтом и на четвёртом объекте, который занимает магазин лакокрасочных материалов, но клиенты не привередливые, поэтому руки всё никак не дойдут.

Наконец, в 15 минутах от центра располагается помещение под офис — площадью около 150 м². Изначально объект занимали сразу три клиента. Потом на нём разместилось одно агрессивно растущее предприятие: сперва они сняли одну комнату, потом ещё две — а после этого так же «агрессивно» съехали. Сейчас весь офис занимает строительная фирма моего знакомого. Вести бизнес с друзьями я не советую, но мне пока везло.

Особенности договора субаренды

Этот вопрос одинаково важен как для конечного арендатора, так и для самого субарендодателя (а в отдельных случаях, и для собственника). Помимо уже упомянутых нюансов, стоит обратить внимание на:

Эти документы понадобятся при регистрации юридического адреса в ЕГРЮЛ. Помните, что юридический адрес, не соответствующий фактическому, может привести к штрафу от налоговых органов в соответствии с п. 3 ст. 14.25 КоАП РФ. Кроме того, если не зарегистрировать бизнес по действительному месту нахождения, корреспонденция будет по-прежнему приходить по адресу из ЕГРЮЛ. Это может повлечь исключение из реестра.

Это, безусловно, неполный список того, что нужно учесть как при составлении, так и при подписании договора субаренды. Но главные особенности мы постарались раскрыть. А если у вас остались вопросы, то вы всегда можете обратиться к нам за консультацией: у юристов нашего Бюро большой опыт согласования условий по аренде и субаренде помещений. Вне зависимости от того, является наш клиент субарендатором или субарендодателем, мы всегда готовы защищать его интересы.

Еще больше полезной информации о юридической стороне ведения бизнеса, полезные советы для предпринимателей и последние новости из мира права и экономики в нашем telegram-канале.

Риски при субаренде

1. Ошибка в локации. При неправильном выборе района вы рискуете получить убыточный объект. Люди просто не будут заселяться. И вы будете терять деньги на простое. Обязательно изучите рынок(см. пункт 2 плана: «Анализ рынка»)

2. Проблемы с собственником. Всегда есть риск попасть на неадекватного Собственника. И тут последствия могут быть самыми разными: начиная от хамства до расторжения договора сразу после сделки. Чтобы избежать этих неприятностей, тщательно проводите переговоры. Узнайте что за человек перед вами, какие у него планы и намерения относительно недвижимости. Ни в коем случае нельзя обманывать Собственника, будто вы берете квартиру для собственного проживания. Собственник — ваш партнер на долгие годы. Обязательно прописывайте в Договоре пункт о субаренде и ваши договоренности. Всё должно быть на бумаге, а не на словах.

3. Неадекватные жильцы. Неадекватные жильцы принесут вам всё, что угодно, кроме стабильного пассивного дохода. Но тут, как и в ситуации с Собственником вы полностью владеете ситуацией и сами решаете работать с таким человеком или нет.

Обязательно заключайте договор с жильцами, фотографируйте их паспорт, узнавайте о месте работы, берите залог за сохранность имущества. Не лишнем будет пообщаться хотя бы 10 минут, чтобы понять, что за человек перед вами. Если случилось так, что жилец начал вести себя неадекватно — вы имеете полное право расторгнуть с ним договор.

4. Неплатежеспособные клиенты. Случается такое, что по каким- то причинам жилец становится неплатежеспособным (увольнение или систематические задержки зарплаты). При отсутствии контроля вы рискуете не просто не получить свою прибыль, но и уйти в минус в итоге оплатив за такого клиента и аренду и коммунальные услуги.

Для того, чтобы не попасть в такую ситуацию, тщательно отслеживайте дату оплаты клиентов. Прописывайте в Договоре штрафы за просрочки платежей и ваше право на расторжение Договора в одностороннем порядке при неуплате услуг. Самое главное в этом вопросе — ваша бдительность и своевременный контроль.

5. Ошибка при выборе квартиры. Кроме локации, можно ошибиться и с самой квартирой. Квартира с запахами, старым ремонтом или неадекватными соседями явно не будет пользоваться спросом. Даже если люди и будут заселяться, они всегда будут в поиске лучшего варианта и съезжать при первой возможности. Таким образом вы получите не пассивный доход, а самую настоящую работу. Вам придётся постоянно искать новых жильцов, выезжать на показы и т. д.

Для того, чтобы этого избежать, выбирайте квартиры комфорт класса с современным ремонтом и мебелью, исправной сантехникой, при возможности в новых домах и развитых районах. Также при выборе объекта задайте себе вопрос: «Хотели бы вы жить в такой квартире?». При правильном выборе квартиры жильцы будут проживать у вас максимально долго.

Сегодня одним из часто встречающихся видов договора на предоставление юридических адресов является Договор субаренды. В данной статье мы попробуем выявить все преимущества и недостатки этой формы договора, а также разберемся во всех тонкостях сделок, заключаемых по договору субаренды.

Субаренда в соответствии с Законом

Согласно п.2 ст.615 Гражданского Кодекса РФ, арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу.

Проще говоря, субаренда помещения – это сдача арендатором арендуемого им помещения в аренду третьему лицу, и сложность подобной сделки заключается именно в участии в ней трех (а не двух, как при простой аренде) сторон. В связи с этим в сделке возникает целый ряд нюансов.

Как следует все из той же статьи 615 ГК РФ, арендатор имеет право сдавать арендованное им помещение в субаренду только с согласия арендодателя. Без согласия на сдачу помещения в субаренду со стороны собственника помещения субаренда будет считаться незаконной, причем согласие это должно быть подтверждено документально. Основная проблема при заключении сделок по договору субаренды заключается в том, что в ГК РФ нет главы, определяющей специфику соглашений о субаренде, и законодательно установленного порядка предоставления такого соглашения не существует.

Субаренда на практике

Сегодня при заключении договора субаренды согласие собственника на субаренду прописывается непосредственно в договоре аренды (который обязательно прикладывается к пакету документов на юридический адрес) либо содержится в отдельном документе, предоставленном арендодателем. Данный документ может быть оформлен в виде приложения к договору, но допускается также и оформление в форме письма, соглашения, протокола или дополнения к договору, копию которого субарендатору необходимо получить на руки.

Здесь существует еще одна тонкость. Если разрешение на субаренду прописано в договоре аренды, то это освобождает арендатора от обязанности в дальнейшем получать согласие арендодателя при каждой конкретной сделке. Это, несомненно, является преимуществом для арендатора, но и опасностью для арендодателя, ведь в момент подписания договора аренды с правом субаренды он еще не знает, с кем в дальнейшем может заключить подобный договор его арендатор и какие дополнительные условия будут внесены в договор субаренды.

Что касается цены, то на сегодняшний день стоимость юридического адреса по договору субаренды колеблется от 10 000 до 40 000 рублей и напрямую зависит от характеристик приобретаемого адреса, включенных в его стоимость услуг и, конечно, правовой стороны (или даже происхождения) документов на адрес. Дело в том, что обычно по договору субаренды предоставляются помещения, находящиеся в собственности муниципальных образований (в нашем случае это г. Москва), поэтому с обязательным для субаренды получением согласия собственника здесь нередко возникают проблемы. Примером тому служат юридические адреса по договору субаренды стоимостью менее 20 000 рублей, куда, как правило, не входит подтверждение адреса самим собственником. Какие последствия это может иметь для субарендатора, и какие еще риски существуют при заключении договора субаренды – попробуем разобраться.

Риски при заключении договора субаренды

Как мы уже говорили, в договоре аренды помещения изначально должно быть прописано положение о том, что сдача помещения в субаренду возможна только с письменного согласия собственника. Если речь идет о субаренде муниципального имущества, это означает, что для его аренды субарендатору необходимо получить согласие муниципального образования, то есть раздобыть подписи ряда столичных чиновников, к которым, естественно, обращаться никто не будет. Так, ввиду сложности «законного» способа документального оформления сделки по субаренде, продавцы юридических адресов решили пойти по пути наименьшего сопротивления и придумали отличный, по их мнению, выход из положения.

Сегодня, продавая юридический адрес по договору субаренды, в пакет документов продавцы-арендаторы включают не договор аренды и Свидетельство на право собственности, обязательные при субаренде, а договор субаренды с арендатором и Свидетельство на право аренды. Важно понимать: Свидетельство на право собственности и Свидетельство на право аренды не являются взаимозаменяемыми документами, и наличие в пакете документов на адрес Свидетельства на право аренды без договора аренды говорит о том, что разрешения собственника на сдачу помещения в субаренду получено не было, а значит, субаренда в этом случае незаконна. Кроме того, никакого подтверждения адреса от собственника Вы в этом случае тоже не получите, а значит процедура регистрации может пройти не вполне гладко. Вообще, с таким юридическим адресом субарендатор, что называется, «далеко не уедет», и целый ряд проблем с таким адресом ему гарантирован.

Если же речь идет о субаренде помещения, находящегося в собственности не муниципального образования, а юридического или физического лица – к пакету документов на адрес предъявляются те же требования: наличие договора аренды обязательно, и в нем должно быть прописано согласие собственника на субаренду, либо же должен прилагаться отдельный документ-разрешение, подписанный собственником помещения и имеющий свой срок действия.

Правила заключения договора субаренды

Итак, подытоживая все выше сказанное, попробуем вывести основные правила заключения договора субаренды.

Прежде всего, еще раз напомним об обязательном получении согласия на субаренду от собственника. Правило о том, что основным условием субаренды является наличие согласия арендодателя, является императивным (т.е. требует безусловного исполнения) и не может быть изменено другими положениями договора. Так, если в договор субаренды будет включено условие о том, что арендатор вправе сдавать имущество в субаренду без согласия арендодателя – такое положение договора будет просто недействительным.

Что касается сроков действия договора субаренды, то он не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. В том случае, если договор аренды продлевается на неопределенный срок – данное положение может быть применено и к договору субаренды.

Кроме того, арендатор не может передать субарендатору больше прав по владению и пользованию имуществом, чем имеет сам в соответствии с условиями договора аренды.

Еще один важный момент. Согласно действующему законодательству РФ, договор субаренды недвижимого имущества, заключаемый на срок более 1 года, подлежит обязательной государственной регистрации, и, в случае отсутствия обязательной регистрации договора субаренды, субарендатор несет определенные риски. Так не зарегистрированный в установленном порядке договор считается незаключенным (т.е. недействительным), и если, например, арендатор (или арендодатель) попросит субарендатора освободить арендуемое им помещение до истечения установленного срока – субарендатор не сможет применить законные способы защиты своих прав.

Досрочное прекращение договора аренды влечет за собой прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды, если же по тем или иным причинам договор аренды с арендатором признан недействительным – договор субаренды также аннулируется.

Сколько времени это все занимает

Работа занимает большую часть моего времени: если я не решаю конкретные задачи, то постоянно думаю о ней. Прелесть в том, что можно делать это дистанционно: так, почти всю эту зиму я провёл в Таиланде, катаясь на вейксёрфе, а скоро поеду в Дубай готовиться к форуму.

Чтобы собрать команду надёжных людей, у меня ушло около семи лет. Я никогда не искал партнёров вслепую, например через сайты объявлений. Всех, с кем работаю сейчас, я обучал сам.

Отойти от дел я могу хоть сейчас — прибыль давно покрывает мой прожиточный минимум за рубежом.

Но лежать и ничего не делать я не хочу. Моя цель — к 45 годам владеть как минимум 50 000 м² в индивидуальной собственности (сейчас у меня с инвесторами порядка 500 м² в коллективной) и купить нам с женой небольшой отель на 25 номеров. Сделаем там семейный ресторан и будем угощать гостей своим вином.

Если вы вдохновились идеей развернуть ЦВЗ или хотите быстрее Игоря открыть склад с ячейками-сейфами, то присмотреть площадь и для аренды, и для покупки можно на «Циан».

Сдаёт в аренду свою собственную коммерческую недвижимость

Объектов в управлении: 5

Средний доход в месяц: 200 тысяч рублей

Ещё в начале 2000-х мы с мужем купили несколько помещений в небольшом российском городе (500 тысяч населения), где жили сами. В двух я открыла шляпные магазины. Торговля — сама по себе сложный бизнес, да ещё и конкурентов для небольших офлайн-точек — ТЦ и маркетплейсов — со временем становилось всё больше. Бизнес я свернула и подумала помещения сдавать: работа непыльная, доход стабильный. По крайней мере стабильнее, чем у инвестирования, которым я хотела заняться до этого (вложилась в инвестфонд, но стоимость активов рухнула — и я потеряла деньги).

Съем и сдача недвижимости в субаренду

Как мы говорили ранее, обязательным условием, делающим сдачу недвижимости в субаренду возможной, это письменное согласие собственника объекта (в соответствии со ст. 615 ГК РФ.). Иногда это может быть гарантийное письмо от владельца, иногда согласие уже прописано непосредственно в договоре субаренды.

Как в самом договоре, так и в согласии может также быть указано, под какие конкретно цели (виды бизнеса) площадь может быть сдана и на какой срок. Кстати, о временных рамках: еще одним обязательным моментом является тот факт, что срок договора субаренды ни при каких обстоятельствах не может превышать срока аренды помещения. Может возникнуть вопрос о необходимости регистрации договора субаренды в Росреестре (по аналогии с регистрацией договора аренды). Здесь стоит отметить, что договор, который не превышает по срокам одного года, регистрации в Росреестре не требует. Часть экспертов придерживается мнения, что при пролонгации договора повторная регистрация в Росреестре не требуется. Но есть и те, кто советует для подстраховки каждый раз заключать новый договор.

На что я трачу

Основные расходы я бы поделил на две большие категории. Первая — это работа управляющей компании из трёх человек: бухгалтера, сборщика показаний по счётчикам всех арендаторов, и менеджера (помогает новым съёмщикам с размещением и разбирается с форс-мажорами).

800 тысяч рублей в месяц я отдаю только за электроэнергию.

Работники управляющей компании получают разную плату в зависимости от договора. В некоторых случаях она зависит от процентов, но в среднем это где-то 120–150 тысяч.

Крупные траты также приходятся на отдел развития — так я называю все задачи, которые связаны с поиском новых объектов, реализацией гипотез и маркетингом. Скажем, на подготовку материалов для YouTube и Telegram уходит порядка 100 тысяч рублей в месяц. На весь отдел — 300–400 тысяч, но бывает и больше. Например, в отраслевой форум для представителей рынка коммерческой недвижимости я вложил 1 млн рублей.

Как сдать недвижимость в субаренду

В субаренду можно сдавать практически любые объекты недвижимости за незначительными исключениями, отмечает юрист коллегии адвокатов «Юков и партнеры» Илья Бахилин. «Юридически субаренда практически ничем не отличается от обычной аренды и регулируется теми же самыми нормами Гражданского, Земельного и Лесного кодексов с добавлением нескольких специальных правил», — поясняет эксперт.

Какую недвижимость можно сдавать в субаренду

Если это не запрещено собственником, первичный наниматель может пересдавать другому лицу или организации жилые и коммерческие объекты — помещения или их части, здания и сооружения целиком, имущественные комплексы и земельные участки и т. д. Есть нюанс: в случае если пересдается жилье, заключается договор поднайма жилого помещения. «Помимо традиционных объектов недвижимости, в субаренду могут быть сданы такие объекты, как предприятие (имущественный комплекс в виде зданий, сооружений, земельных участков, иных движимых и недвижимых объектов), машино-места и прочее имущество», — говорит руководитель направления «Коммерческие споры» юридической фирмы «Рустам Курмаев и партнеры» Василий Малинин.

Какую недвижимость нельзя сдавать в субаренду

Исключения — государственные и муниципальные лесные участки, которые переданы в аренду по результатом торгов. Субаренда также запрещена в особых экономических зонах (ст. 36 116-ФЗ (ред. от 11.06.2021) «Об особых экономических зонах в Российской Федерации»), отмечает Татьяна Мацукова.

Нельзя сдавать в субаренду и земельные участки, если они переданы субъектам малого и среднего предпринимательства и включены в перечень государственного и муниципального имущества, свободного от прав третьих лиц.

Кроме того, иногда субаренда может быть запрещена самим первоначальным договором аренды, добавляет Илья Бахилин. «Любые другие объекты недвижимости могут быть субарендованы, и не имеет значения, идет речь о коммерческой недвижимости или об объектах, принадлежащих обычным гражданам, — подчеркивает Татьяна Мацукова. — Содержание договора субаренды почти не отличается в зависимости от вида недвижимого имущества. В силу закона различия касаются в основном лишь вопросов согласия арендодателя».

В каких случаях можно сдать недвижимость в субаренду, не говоря об этом собственнику

По общему правилу, соглашение о субаренде может быть заключено лишь с согласия собственника недвижимого имущества. «Законом не установлена форма получения такого согласия, — отмечает Василий Малинин. — Лучше всего зафиксировать такое согласие непосредственно в первичном договоре аренды. Тогда арендатору не потребуется каждый раз получать согласие на субаренду у собственника, а тот не сможет отозвать согласие до окончания срока договора».

Если право на субаренду не отражено в первичном договоре аренды, потребуется отдельное согласие собственника. «Механизм получения такого согласия в законе не прописан — это может быть сделано в любой форме, — говорит Илья Бахилин. — Но во избежание возможных споров лучше получить письменное согласие. Обычно оно оформляется письмом за подписью собственника. Для максимальной юридической чистоты в этом документе необходимо указать данные о первоначальном договоре аренды, а также кем и кому конкретно дается согласие».

Из этого правила есть исключения — они касаются субаренды земельных участков. «Без согласия собственника, а лишь с его уведомлением, заключать договоры субаренды могут любые арендаторы земли, кроме субъектов малого и среднего предпринимательства», — отмечает Бахилин. Но договором аренды земельного участка все же может быть дополнительно предусмотрена необходимость получения такого согласования, добавляет юрист.

«Арендатор предприятия может сдать так в субаренду земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, — делится примером Василий Малинин. — В этом случае, если первичный договор аренды заключен на срок более пяти лет, арендатору достаточно уведомить собственника без получения его согласия».

Субаренда как бизнес

Практика «пересдачи» арендуемой недвижимости применяется в разных сегментах и в каждом имеет свои особенности. Этим занимаются не только компании, но и физические лица. Юридические лица платят с доходов от субаренды НДС в размере 18% (безотносительно того, кому сдается недвижимость — компании или физлицу).

Если же недвижимость пересдается физическим лицом, оно должно оформить индивидуальное предпринимательство, а если речь о жилье — выбрать между ИП и самозанятостью.

Пересдача коммерческой и жилой недвижимости регулируется немного по-разному. В первом случае заключается именно договор субаренды, во втором — поднайма жилья.

Субаренда или поднаем

Илья Бахилин, юрист коллегии адвокатов «Юков и партнеры»:

— Правила об аренде, включая субаренду, не распространяются на жилые помещения, которые сдаются гражданам для целей проживания (квартиры, комнаты, жилые дома). В этих случаях вместо договора аренды заключается соглашение о жилищном найме, а вместо субаренды — договор поднайма жилого помещения. В случае спора любой суд будет применять именно нормы об этих договорах, которые помимо Гражданского кодекса содержит также Жилищный кодекс РФ.

В целом поднаем схож с субарендой, хотя и имеет свои существенные особенности. Важнейшим условием его заключения является соблюдение нормы общей площади жилого помещения на одного человека (в Москве это 18 кв. м на одного человека). А если в поднаем передается жилое помещение в коммунальной квартире, занимаемое по договору социального найма, помимо согласия наймодателя также требуется согласие всех нанимателей и проживающих с ними членов семей.

Субаренда коммерческой недвижимости сейчас особенно распространена в сегменте стрит-ретейла, говорит заместитель директора департамента стрит-ретейла Colliers Валерия Гвоздева. Основные преимущества, которые дает субаренда коммерческих помещений, по словам эксперта, это:

Основной минус таких отношений, как говорит руководитель департамента брокериджа компании RRG Светлана Ярова, риск досрочного прекращения первичного договора аренды и потеря интересной локации субарендатором. «Субаренду очень и очень не любят арендаторы, сегодня уже довольно много компаний, которые совершенно не готовы рассматривать такие помещения, — говорит Светлана Ярова. — Исключения есть, но схема должна быть прозрачной: например, компания взяла в аренду полностью все площади первых этажей в ЖК как управляющая компания и сдает их в субаренду».

Генеральный директор Агентства инвестиций в недвижимость Москвы Валерий Летенков отмечает, что и первичные арендаторы рискуют, сдавая помещения в субаренду. «Сейчас из-за локдаунов и других ограничений в нашем окружении таким бизнесом уже никто не занимается. По нашим оценкам, этот рынок сократился на 70%. Это связано с двумя основными факторами. Во-первых, стало значительно меньше арендаторов. Особенно это касается торговых помещений. Во-вторых, арендные ставки пошли вниз. Основные риски — досрочный съезд арендатора, длительный поиск арендатора. В этом случае арендную ставку первичному арендатору придется закрывать собственными силами».

Поднаем жилья как бизнес сейчас не очень распространен, говорит управляющий директор сети офисов недвижимости «Миэль» Мария Жукова. Чаще этой схемой пользуются арендаторы, которые хотят разделить расходы на оплату квартиры — и в большинстве случаев отношения с поднанимателем не оформляются документально. Если поднаем рассматривается как вид предпринимательской деятельности, одна квартира неинтересна, их должно быть несколько: хотя бы три — пять, лучше десять, бывает и до двадцати. К нам такие запросы поступали, но мы с ними не работаем, — говорит эксперт. — Обычно квартиры подбираются не в самом хорошем состоянии, сдаются на длительный срок (три — пять лет) с возможностью пересдавать их посуточно».

Я уже давно не работаю и живу на доход со сдачи недвижимости

Основные мои расходы можно поделить на две простые категории, так как публичной деятельностью и продвижением я не занимаюсь:

За вычетом трат моя ежемесячная прибыль со всех объектов составляет около 200 тысяч рублей. Строить гипотезы о том, как максимизировать выручку, я не хочу. Основными задачами по управлению и бюрократией занимается друг семьи — риелтор. Я же «работаю», только если нужно оплатить коммунальные услуги и разрешить неотложные проблемы. И признаюсь честно: хочу, чтобы таких дней было ещё меньше.

Многие считают, что без роста грош тебе цена, но я с этим не согласна.

Семейный бизнес за рубежом, например, живёт годами в первоначальном виде: условная булочная, в которой десятилетиями продают один и тот же хлеб.

Думаю, называть такой бизнес стагнирующим неправильно, если владельцам этого достаточно.

Дохода от бизнеса мне хватает, чтобы не искать другую работу, новые объекты и не расстраиваться лишний раз из-за пенсии в 10,5 тысячи рублей. Я в том возрасте, когда не хочется напрягаться. Лучше потрачу свободное время на хобби: английский с приятельницами, пилатес, пешие прогулки и чтение.

Несмотря на разный жизненный и профессиональный опыт, в одном Игорь и Светлана сходятся: покупать и сдавать нужно помещение с идеей. Присмотреть продающееся или сдаваемое помещение для нотариуса или мини-маркета можно на «Циан».

Тем более что недавно сервис стал сопровождать объявления геоаналитикой. В компактных pdf-отчётах можно узнать, сколько людей живёт поблизости, какой у них средний доход и на что они тратят. Есть данные об автомобильном и пассажирском трафике и — что немаловажно — потенциальных конкурентах, уровне цен и арендных ставок.

Подробная информация из отчётов помогает принять верное решение и не допустить ошибку, например, открыв студию маникюра рядом с уже зарекомендовавшим себя бьюти-коворкингом полного цикла. Проверить всё это можно прямо из дома.

Арендаторы готовы платить за нестандартные предложения

Теперь я не только сдаю площади в субаренду, но и владею собственными помещениями. Покупая недвижимость в собственность, я бы сразу подумал о последующей перепродаже и поэтому поделил бы площадь на несколько частей — особенно если она, например, торговая. Допустим, вы приобрели помещение на 200 м² за 10 млн рублей. С одним съёмщиком 1 м² будет стоить 1000 рублей, с двумя — 2000, а если их больше пяти — то все 5000. Всё потому, что целевая аудитория одного арендатора потенциально может стать клиентурой другого. Максимум зависит от региона: в Москве можно добиться и 7000, в Санкт-Петербурге — 5000, в менее крупных городах — 3000.

Если объект приносит вместо 1000 рублей за 1 м² — 5000 и уже «заселён» арендаторами, продать его можно не за 10 млн, а за 35–40 млн рублей, отбив первоначальные инвестиции.

Именно с расчётом на рост капитализации я всё больше времени уделяю покупке недвижимости.

Сдавать десять комнат случайным арендаторам неразумно — на мой взгляд, нужна стратегия. Вероятность того, что вы «продадите» свои 200 м² без предпринимательской идеи, равняется 60–70%. Например, вы сдаёте обычный склад. Но он один из сотни таких же. Чтобы его сдать, вы будете вынуждены либо надеяться, что именно он приглянётся клиенту, либо демпинговать (если простой затянется).

Другое дело, если у вас есть видение. Например, сдавать не просто «коробку», а полноценное помещение для ЦВЗ (центр выдачи заказов). Это помещения, в которых посылки выдают сразу несколько компаний вроде Ozon, «Яндекс Маркета», Wildberries и Boxberry. Вероятность, что помещения будут пользоваться спросом, вырастает до 95%, потому что компании могут получить дополнительный трафик.

Заключать контракты я стараюсь на долгий срок — от трёх лет и более, но с возможностью индексировать цены (не чаще раза в год).

Как зарабатывать на субаренде

Самый простой способ получать доход от субаренды — найти клиента на длительную аренду, заложив туда свою прибыль.

Другая стратегия — сдача комнат по отдельности на длительный срок.

Если вы возьмёте в Субаренду 3-4 комнатную квартиру по цене, например, 35 000 руб. в месяц (средняя цена в г. Санкт- Петербург) и сдадите её по отдельным комнатам, например по 15 000 руб. за каждую, то вы получите стабильный пассивный доход в 10 тысяч рублей в месяц.

10 тысяч — небольшая сумма, если мыслить одной такой квартирой. Но вы можете сдавать сразу несколько таких квартир и иметь стабильный заработок. Обычно клиенты проживающие в комнатах- это:

Чаще всего это приличные люди, которые хотят жить максимально комфортно за минимальные деньги.