- 2 стратегии инвестирования в имущество банкротов
- 8 шагов для победы в электронных торгах по банкротству
- Где искать информацию о предстоящих торгах и аукционах по банкротству
- Законы о несостоятельности и банкротстве
- Инвестиции в торги по банкротству. как заработать до 80% годовых на недвижимости должников?
- Как выгодно продать нежилое помещение в маленьком городе
- Как определяется победитель торгов на третьем этапе аукционов по банкротству
- Новый закон о банкротстве на территории республики крым и севастополя
- Пассивная стратегия инвестирования в имущество банкротов
- Примеры покупки и перепродажи имущества банкротов — жилая недвижимость
- С чего начать обучение торгам по банкротству
- Сервисы поиска лотов аукционов по банкротству
- Схема работы с посредниками на аукционах по банкротству
- Я купил недвижимость за 1 рубль, а потом проснулся…
2 стратегии инвестирования в имущество банкротов
Самое главное: вы должны понимать, что если будете всем заниматься лично, то это больше работа, чем инвестирование в недвижимость. То есть сам по себе процесс мало похож на получение пассивного дохода.
Для того, чтобы иметь возможность рассчитывать на неплохую прибыль, конечно, стоит пройти курс по работе с аукционами и на практике провести несколько сделок. Сейчас рынок имущества банкротов растет, но вместе с ним увеличивается и количество его участников.
8 шагов для победы в электронных торгах по банкротству
Но что же все-таки нужно сделать? Все расписано по этапам:
- Оформить электронную подпись для участия в торгах – около 5000-6000 рублей в зависимости от количества площадок и фирмы-изготовителя.
- Найти объект недвижимости или другое имущество, которое хотите приобрести.
- Пройти аккредитацию на электронной площадке, на которой выставлена на торги эта собственность. Процедура достаточно проста – вы заполняете заявление, передаете копии своих документов и подписываете их электронной подписью, полученной на первом шаге.
- После аккредитации необходимо детально изучить документы на объект, которые прикреплены к лоту.
- Дальше нужно связаться с арбитражным управляющим и выехать на просмотр объекта (крайне желательно, если стоимость имущества большая).
- Потом надо перечислить на счет организатора торгов задаток (10-20% от стоимости имущества).
- При открытии очередного этапа торгов подать заявку, если выигрываете – перевести оставшуюся стоимость покупки.
- На финальной стадии оформить документы купли-продажи.
Где искать информацию о предстоящих торгах и аукционах по банкротству
Найти интересующую информацию легче, чем может показаться. Итак, условно поиск объектов (лотов) можно разбить на три группы:
- Официальные источники, в которых публикуется информация обо всех торгах.
- Конкретные площадки, на которых организуются торги по банкротству (см. ниже).
- Сервисы-агрегаторы, которые собирают информацию из первых двух и выдают ее в более удобном и систематизированном виде.
Давайте разберемся подробнее с каждым из этих пунктов. На самом деле тут все довольно просто.
Официальные источники информации о торгах по банкротству:
Если вы боитесь что-то пропустить, можно проверять данные и там, и там. Но вообще смысла в этом нет.
TOP-10 самых крупных площадок, на которых проходят торги с аукционов по банкротству:
Вы сами видите, как распределяется поток имущества. Исходя из этого, можете выбирать, каким площадкам больше всего уделять внимания.
Законы о несостоятельности и банкротстве
Напоследок рекомендуем изучить законодательство, которое регламентирует аукционы по банкротству. Напомним, что с 1 октября 2021 года закон о банкротстве физических лиц вступил в силу.А для юридических лиц процедура продажи имущества с аукционов по банкротству регламентируется законом «О несостоятельности (банкротстве)» в РФ N 127-ФЗ от 26.10.2002. Его стоит изучить в первую очередь.
В случае банкротства юридического лица по решению суда его имущество (недвижимость, спец.техника, материалы и оборудование, а также дебиторская задолженность) передается арбитражному управляющему. И тот организует торги по банкротству.
Инвестиции в торги по банкротству. как заработать до 80% годовых на недвижимости должников?
В последние годы все чаще на рынке появляется недвижимость, находящаяся в залоге у банков. Как правило, это связано с невозможностью граждан оплачивать свои кредиты. Для инвестора участие в таких торгах – это шанс приобрести с хорошим дисконтом ликвидный объект недвижимости.
При этом одни эксперты уверены, что на аукционах по банкротству можно заработать 30, 40, 100, а иногда и более 1000% прибыли. Другие вовсе не считают недвижимость, реализуемую на торгах, инвестиционно привлекательной.
Разберемся, сколько на самом деле можно заработать на имуществе должников, насколько ликвидны залоговые объекты, какие есть риски инвестиций в долговую недвижимость и как принять участие в таком аукционе.
Суть и доходность инвестиционной модели
Как правило, на торгах реализуется жилье, на которое была взята ипотека или под залог которого был взят кредит в банке. Можно найти и коммерческую недвижимость, принадлежащую обанкротившимся юридическим лицам, а также земельные участки, гаражи и прочее.
Основная идея механизма инвестиций в недвижимость, выставленную на торги по банкротству, проста – приобрести актив по цене ниже рыночной, чтобы заработать на перепродаже или организации арендного бизнеса. Дисконт при покупке ликвидного объекта может составлять 30-50% от его рыночной стоимости.
На аукционах возможно найти имущество банкротов и значительно дешевле, даже за 1% от его реальной стоимости, однако ликвидность таких объектов вызывает вопросы.
Приобретенную недвижимость можно продать по рыночной стоимости или сдавать в наем, при этом годовая доходность арендного бизнеса будет в разы выше, чем при сдаче квартиры в новостройке.
Согласно исследованиям агентства недвижимости «Торги-Ру», за счет низкой цены актива инвестор реально может добиться доходности 10-40% с одной сделки, на реализацию которой требуется 3-5 месяцев. А это потенциально 80% годовых и даже выше.
По данным аналитиков Unitrust Capital, вложения в банкротство являются одним из самых прибыльных видов венчурных инвестиций, потенциально способных принести до 25 рублей прибыли на каждый вложенный рубль.
Однако эксперты советуют помнить одно важное правило инвестиций в торги по банкротству – чем больше бюджет покупки, тем выше доходность объекта. Так как из-за высокой конкуренции на дешевые лоты сложно приобрести объект по самой привлекательной цене. Здесь также сохраняется прямая зависимость между доходностью и риском – чем выше риск, тем выше доходность.
Как проходят торги?
Торги по банкротству проводятся в три этапа:
- На повышение. На этом этапе имущество банкрота выставляется по рыночной цене, затем участники аукциона повышают стоимость, предлагая свои ставки.
- Второй раунд торгов на повышение. Если на первом этапе объект не нашел своего покупателя, его стоимость снижается на 10-30%. Затем повторяется механика первого этапа.
- Публичное предложение. Это самый интересный этап торгов для инвестора. Если в течение первых двух этапов объект так и не был продан, имущество выставляется на торги с шагом на понижение стоимости. Порядок снижения цены определяется арбитражным управляющим для каждого аукциона и указывается в описании публичного предложения.
Основная сложность такой инвестиционной модели заключается в поиске ликвидных объектов. Самые интересные объекты зачастую не доходят до третьего этапа.
Критерии определения победителя торгов на третьем этапе
На этапе публичного предложения организаторы торгов могут самостоятельно выбирать критерии определения победителя торгов. Необходимо заранее ознакомиться с правилами процедуры на конкретной площадке.
Существует два способа выбора победителя. Первый – побеждает тот, кто первым подал заявку. Второй – победителем торгов становится тот, кто предложил большую цену. Подробнее об этом написано в поправках в федеральный закон от N 127-ФЗ (ред. от 29.12.2021 N432 п. 4 ст. 139 Закона о банкротстве) в части критериев определения победителя торгов посредством публичного предложения.
Где искать информацию о торгах?
Единого агрегатора, где можно было бы ознакомиться со всеми объектами, продаваемыми «с молотка», не существует. Эксперты советуют регулярно просматривать предложения на сайтах электронных торговых площадок (ЭТП), Федеральной службы судебных приставов (ФССП), банков (у многих есть раздел «Продажа залоговой недвижимости») или же на портале Единого федерального реестра сведений о банкротстве (ЕФРСБ). Также информация о предстоящих торгах размещается на сайте агентства по страхованию вкладов (АСВ).
Официальные сведения об актуальных аукционах можно найти в печатной версии газеты «КоммерсантЪ».
Площадки для торгов по банкротству
Существует несколько ЭТП, специализирующихся на реализации активов банкротов. Они содержат актуальные предложения по продаже имущества частных лиц и организаций. Работать с сервисами будет довольно просто даже новичку: площадки имеют интуитивно понятный интерфейс и круглосуточную техподдержку.
Ниже представлен список самых крупных ЭТП.
Как принять участие в торгах?
До начала торгов участник аукциона должен оформить электронную подпись. Эта процедура может стоить около 5-6 тысяч рублей в зависимости от количества площадок и фирмы-изготовителя.
Затем нужно выбрать интересный лот. После чего пройти аккредитацию на электронной площадке, на которой выставлена на торги эта собственность. Для этого инвестор заполняет заявление, передает копии своих документов и заверяет их электронной подписью. После получения аккредитации необходимо внимательно изучить документы на объект.
Дальше участник торгов должен связаться с арбитражным управляющим и выехать на осмотр помещения.
Затем перечисляется задаток в размере 10-20% от стоимости имущества на счет организатора торгов.
При открытии очередного этапа торгов инвестор подает заявку. Если он выигрывает, то переводит оставшуюся стоимость покупки и оформляет документы купли-продажи.
Преимущества покупки недвижимости на торгах по банкротству
На аукционах можно приобрести доходный актив с большим дисконтом. При этом банк гарантирует юридическую «чистоту» объекта, так как перед ипотекой банк проверяет и одобряет не только заемщика, но и залоговое имущество, которое в последствии выставляется на торги.
Кроме того, инвестору не нужно самостоятельно заниматься оформлением сделки. Всю работу за него сделают организаторы торгов.
Если покупатель не имеет свободной суммы, необходимой для приобретения лота, банк оперативно выдает кредит.
Риски и недостатки инвестиций в торги по банкротству
У покупки залоговой недвижимости есть несколько подводных камней. Во-первых, необходимо выяснить, был ли данный объект куплен, приватизирован или перешел в собственность должника в связи с выплатой пая в ЖСК.
«Часто случаются ситуации, когда квартира была приватизирована, но один или несколько из проживающих в этой квартире отказались от участия в приватизации. В силу закона данные граждане имеют право пожизненного пользования этим жилым помещением. И, как правило, суды отказывают в выселении таких людей», – делится опытом руководитель юридической компании «Владислав Фролов и партнеры» Владислав Фролов.
Проще работать с недвижимостью, которая была куплена или приобретена в собственность в связи с выплатой пая в ЖСК. На такие объекты не распространяется режим отказа от приватизации, и выселить оттуда проживающих можно. Тем не менее периодически случается, что лица, проживавшие в таком жилье, не хотят выселяться из него. И тогда новых владельцев ждет судебный процесс, который может длиться до года.
Бывают случаи, когда в приобретаемом жилье прописаны несовершеннолетние дети, тогда их нельзя выписать. Это существенно затрудняет реализацию купленного актива.
Если объект был приобретен должником с привлечением средств материнского капитала, органы опеки могут потребовать восстановить ребенка в правах на собственность. Тогда инвестор рискует потерять и актив, и вложения.
Отдельной сложностью является наличие арестов и обременений на объектах, некоторые из которых невозможно снять даже в суде. Сведения об обременениях необходимо узнавать до покупки недвижимости.
Нужно также следить за законностью процедуры торгов. Если торги были проведены с нарушениями, то продавец недвижимости имеет право обратиться в суд, чтобы признать их недействительными. Бывший собственник может оспаривать изъятие объекта после проведения торгов. В некоторых случаях он может добиться его возврата.
Чтобы обезопасить себя, рекомендуется запросить у организаторов судебное решение, на основании которого стала возможна реализация имущества, а также правила проведения торгов.
Ранее эксперты рассказали, как по итогам 2020 года изменилась инвестиционная привлекательность сервисных апартаментов в России.
Как выгодно продать нежилое помещение в маленьком городе
Фрагмент видео со всероссийской конференции инвесторов «Инвестирование в недвижимость — 2021»
Как определяется победитель торгов на третьем этапе аукционов по банкротству
Ранее на этом этапе решала не цена (она была фиксирована), а именно скорость подачи заявки. Поэтому использовались автоматические системы, которые выполняли необходимые действия за участника сразу же, как только открывался очередной этап снижения стоимости на публичном предложении. Участнику необходимо было только решить, какая цена его устроит, и настроить робота на работу.
В качестве примера систем, которые использовались для подачи заявки на участие в торгах по банкротству, можно привести Аукционного робота для ЭТП — AuSe. Но мы ее не тестировали, ниже опишем методику, которую использовали.
Однако с 22 июня 2021 года были внесены поправки в федеральный закон от N 127-ФЗ (ред. от 29.12.2021 N432 п. 4 ст. 139 Закона о банкротстве) в части критериев определения победителя торгов посредством публичного предложения. И в итоге сообщение такого плана можно было встретить площадках аукционов по банкротству:
Как видите, теперь организаторы могут выбирать самостоятельно критерии определения победителя торгов (по старому – кто первый подал заявку или по новому методу – кто больше предложил цену). Поэтому настоятельно рекомендую сначала уточнять, каким образом будет выбран победитель торгов, чтобы потом не было неприятных сюрпризов. А также внимательнее ознакомьтесь с данными изменениями, чтобы знать все тонкости.
Новый закон о банкротстве на территории республики крым и севастополя
Есть также отдельный федеральный закон от 29.06.2021 N 154-ФЗ «Об урегулировании особенностей несостоятельности (банкротства) на территориях Республики Крым и города федерального значения Cевастополя и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Текст закона можно почитать тут. Подробнее про закон о банкротстве физических лиц можно узнать здесь. Следите также за всеми поправками, это очень важно.
Пассивная стратегия инвестирования в имущество банкротов
Возможно, для вас более интересной будет именно пассивная стратегия инвестирования в аукционы по банкротству. Если у вас, также как и у меня, от чтения юридической макулатуры слипаются глаза и тянет в сон, рекомендую рассмотреть работу через посредников. Они берут комиссию за то, что участвуют в торгах по банкротству за других.
Да, вы получаете меньше. Но зато экономите кучу времени и можете сосредоточится на том, чтобы привлечь дополнительные инвестиции для приобретения имущества банкротов.
Примеры покупки и перепродажи имущества банкротов — жилая недвижимость
Олег Селифанов опытный инвестор, который занимается поиском, покупкой и перепродажей имущества банкротов.
Фрагмент видео со всероссийской конференции инвесторов «Инвестирование в недвижимость — 2021»
С чего начать обучение торгам по банкротству
Мы регулярно организуем онлайн-семинары с различными проверенными специалистами по обучению торгам. Прежде всего изучите этот бесплатный курс от нашего эксперта.
Сервисы поиска лотов аукционов по банкротству
Третья категория площадок – сервисы поиска лотов аукционов по банкротству. По сути, они являются агрегатами, которые собирают информацию о торгах с других площадок и предоставляют ее в удобном виде.
Список сервисов-агрегаторов для подбора лотов:
Реальный случай из моей практики: интересная квартира в Подмосковье, квартиры в этом же доме стоят 5 000 000 рублей, а на публичных торгах выставлена квартира за 1 000 000. Глаза загорелись, и я начал звонить.
В условиях было прописано, просмотр объекта и документов(!) осуществляется в среду с 10:00 до 11:00. На запросы по электронной почте приходили готовые отписки, что, мол, приезжайте и смотрите, порядок ознакомления описан в публичном предложении.
Когда я дозвонился до управляющего, мне сказали примерно так: вы знаете, до вас уже 40 человек подали заявку, можете не тратить свое время.
Далее я поискал в истории торгов в «Коммерсанте» по номеру объекта информацию о том, как проходили торги ранее. Оказалось, что это уже не первое публичное предложение по данному объекту, и за последний год минимум 3 победителя торгов отказались от его приобретения. Стало очевидно, что там есть подводные камни.
Схема работы с посредниками на аукционах по банкротству
Существует много профессиональных (и не очень профессиональных) команд, которые не только обучают, как купить недвижимость на аукционе по банкротству, но и могут приобрести объект за вас. В этом случае вы выплачиваете комиссию около 20%.
Мы бы рекомендовали продумать схему работы, в которой посреднику будет выгодно выкупить объект дешевле. К примеру, платить фикс плюс % от разницы в оптимальной цене лота и достигнутой. Правда, тут стоит помнить, что в торгах на понижение цены не всегда будет выигрывать тот, кто первым сделал ставку на очередном этапе.
Информация обновлена!
Поскольку мы практически ежедневно получаем просьбы кого-то порекомендовать, мы договорились с компанией, которая давно на рынке аукционов. Она не только обучает, но еще и активно участвует в торгах с профессиональной командой юристов и других специалистов, знает все уловки и хитрости арбитражных управляющих.
Если Вы рассматриваете инвестиции в аукционы по банкротству под ключ и готовы инвестировать от 1 млн. рублей, напишите нам на vip@procenty-po-vkladam.ru по пунктам:
- Что бы вы хотели купить (коммерческую недвижимость, жилую или другие активы).
- Регион(ы), в которых рассматриваете покупку. Можно несколько.
- Сумму, которой располагаете для инвестирования в аукционы по банкротству на данный момент.
- Свои контактные данные, куда вам позвонить. Другие способы связи тоже пригодятся.
- Если есть понимание, какая доходность от сделки для вас является минимальной, тоже укажите (срок сделки от 2-3 месяцев и больше в зависимости от вида имущества).
Если вы не хотите переписываться, а желаете поговорить с живым человеком, звоните в офис. Вашу информацию запишут и вместе с пожеланиями передадут тому, кто работает по этому направлению.
Я купил недвижимость за 1 рубль, а потом проснулся…
Для начала сразу хочу сказать, что приобрести, например, двушку в Москве за 100 000 рублей или внедорожник Land Cruiser за 3000 рублей вряд ли получится. Нужно быть реалистами и понимать, что помимо вас, на торгах еще есть другие люди со своими интересами: арбитражные управляющие, а также профессиональные компании, для которых получение самых выгодных лотов – ежедневная работа.
Кроме того, ликвидные объекты чаще всего уходят с торгов еще до публичного предложения (см. ниже). Но давайте все же разберемся в том, как покупать имущество с торгов по банкротству по шагам.
Торги на аукционах по банкротству проводятся в 3 этапа:
- Первый этап –торги на повышение. Имущество банкрота выставляется по рыночной цене. Дальше идут торги на повышение цены.
- Второй этап – цена снижается на 10-30%, и организуется второй раунд торгов на повышение. Если победитель не был определен, далее идет публичное предложение.
- Публичное предложение – наиболее интересный этап торгов для инвестора. Если в течение первых двух этапов покупатель так и не был найден, имущество выставляется на торги с шагом на понижение стоимости. Порядок снижения цены определяется арбитражным управляющим для каждого аукциона и указан в описании публичного предложения.
