Зарубежное инвестирование. Как инвестировать за рубежом?

Зарубежное инвестирование. Как инвестировать за рубежом? Выгодные вклады

Гостиницы

Гостиничный рынок неоднороден, и на нём встречаются разные по профилю и уровню риска активы. «Трудно купить качественный и ликвидный объект с бюджетом порядка 10–15 млн: есть риск того, что гостиница будет расположена в не самом востребованном месте и будет управляться мелким оператором, который может в какой-то момент съехать.

При таком сценарии найти другого арендатора будет крайне трудно. Мы не рекомендуем рассматривать в качестве объекта для инвестиций маленькие гостиницы: скорее всего, к ним будет привязан небольшой (а, значит, рискованный) оператор, который «съест» доходность.

К тому же маленькие гостиницы чаще всего подразумевают личный трудоемкий менеджмент бизнеса. Хорошие, крупные гостиницы с известными управляющими компаниями, расположенные в центре крупных европейских городов, стоят от 50 млн и дают низкую доходность (около 4 %), так как оцениваются рынком как низкорискованные и высоколиквидные. Помимо прочего, это ещё и престижный для собственника актив»,— говорит Георгий Качмазов.

Дома престарелых

Дома престарелых — перспективный вариант для инвестиций, поскольку в Европе растёт количество пожилых людей (по прогнозам Евростата, к 2040 году доля людей старше 65 лет составит более четверти населения Европы), и всё больше пенсионеров нуждаются в специализированном жилье. Основной минус такого объекта (как и в случае со студенческими комплексами) — сложность перепрофилирования.

Комплексы для пожилых стоит искать в Австрии, Великобритании, Германии, США или Франции, в крупных или средних по размеру городах и их окрестностях. Следует обращать внимание на демографическую ситуацию — сколько пенсионеров будет в этом районе в перспективе 10–30 лет (такие данные можно получить в процессе проведения Due Diligence), а также на то, есть ли в окру́ге учреждения бытового обслуживания, больницы и реабилитационные центры, хорошо ли развита транспортная инфраструктура.

Качественные дома престарелых в Европе обычно сдаются с долгосрочными (в среднем 20 лет) жёсткими контрактами. Доходность от аренды составляет 5–6,5 %.

Доходные дома

Доходные дома отличаются высокой ликвидностью, но, как и в случае с отдельными квартирами, жильцов бывает трудно выселить, поскольку в Европе их права защищены законодательно.

Главная сложность доходных домов — большое количество арендаторов и высокая вероятность возникновения каких-либо вопросов или проблем, требующих времени на решение. Поэтому инвестору обязательно понадобится помощью управляющей компании.

Многоквартирные дома стоит выбирать на рынках, где аренда жилья стабильно пользуется спросом, например в Берлине, где примерно 85 % жителей — арендаторы. Стоит ориентироваться на города с развитым рынком труда: если есть работа, есть и арендаторы, а следовательно, можно быть уверенным в спросе на жильё и стабильном доходе. В Германии к таким городам относятся Берлин, Гамбург, Дюссельдорф, Кёльн и Мюнхен, в Австрии — Вена.

При этом важно обратить внимание не только на особенности города, но и конкретного района: выгодно покупать доходный дом там, где арендная плата и спрос на недвижимость растут, число жителей увеличивается и планируются крупные инфраструктурные проекты.

Арендная доходность многоквартирных домов составляет в среднем 3–5 %. Как и в случае с отдельными квартирами, договор аренды обычно заключается на год с правом продления.

Зарубежная страховая компания. unit-linked.

unit-linkedИнвестирование через зарубежную страховую компанию происходит путем открытия страхового полиса, что аналогично открытию счета у брокера или в банке. Такой способ инвестирования получил название unit-linked. В данном случае страховой полис является лишь юридической формальностью и не несет в себе страховой защиты. Смысл такой программы в оптимизации налогообложения и механизмах наследования капитала.

На данный момент полисы россиянам открывают три зарубежных страховых компании: Royal London, Investors Trust и Hansard. Все три компании зарегистрированы в оффшорных зонах: Royal London и Hansard на острове Мэн, Investors Trust на Каймановых островах.

Инвестору доступны два типа планов: накопительный план с ежемесячными взносами от 100 долл./месяц либо план с единовременным взносом от 10 000 долларов. Полис можно открыть на срок от 5 до 25 лет.

В рамках этого полиса инвестор может приобретать определенные финансовые инструменты, которые предлагает страховая компания. Обычно это широкий перечень взаимных фондов (mutual funds) разных зарубежных управляющих компаний. Для крупных счетов с суммой в несколько тысяч долларов доступны практически любые биржевые инструменты: акции, облигации, биржевые фонды ETF.

Преимущества unit-linked

Инвестирование через unit-linked имеет ряд уникальных преимуществ. Например, пока действует полис нет необходимости подавать налоговую декларацию и уплачивать налог, так как полис не является банковским или брокерским счетом.

Зарубежные инвестиции

инвестирование за рубежомМногие считают, что зарубежные инвестиции доступны только для очень богатых людей. На самом деле открыть инвестиционный счет в зарубежной компании можно даже с небольшой суммой. При этом речь идет не о мутных заграничных конторах, а о крупных компаниях, которые контролируются государственными регуляторами.

Другой миф, что иностранные инвестиции россиянам запрещены. Действительно в последнее время появился ряд законов, требующих владельцев иностранных счетов отчитываться перед налоговыми органами, но о запрете речи не идет. Существуют способы инвестирования, которые позволяют легально снизить уровень общения с налоговой и контроль за вашими счетами.

Хорошо владеть иностранным языком тоже не обязательно. Некоторые зарубежные компании уже освоили русский язык и дают возможность общаться на родном языке.

Преимущества зарубежного инвестирования:

  • большой выбор финансовых инструментов;
  • больше возможностей для диверсификации портфеля по странам, валютам и классам активов;
  • диверсификация денежных средств по странам (хранение денег на счетах зарубежных компаний, а не только в России);
  • более выгодные условия по финансовым инструментам и условиям инвестирования;
  • прямой выход на биржи других стран без лишних посредников;
  • более надежная и высокая защита капитала (гораздо больше 1,4 млн. рублей);
  • возможность получения пассивного дохода (зарубежные фонды выплачивают дивиденды в отличие от ПИФов).

На данный момент доступны три способа инвестирования за границей:

  • через зарубежный банк
  • через зарубежного брокера
  • через зарубежную страховую компанию

Зарубежный банк

зарубежный банкЕсли говорить об инвестировании через зарубежные банки, то в первую очередь это касается клиентов Private Banking — сервиса для обеспеченных клиентов в рамках которого банк предлагает банковские, инвестиционные и консультационные услуги. Требования к капиталу инвестора — обычно это от 100 тысяч до 1 миллиона долларов/евро и больше. И чем крупнее, известнее и надежнее банк, тем больше требуется сумма. С одной стороны банк таким клиентам предлагает какие-то уникальные услуги, выгодные предложения, предоставляет персонального менеджера или финансового советника и прочее. Но за этот комфорт инвестору приходится немало платить.

Обычно банки уже имеют готовые инвестиционные предложения — портфели, свои фонды, структурные продукты. Поэтому они в первую очередь предлагают клиентам именно свои продукты, которые могут быть не самыми выгодными и оптимальными с точки зрения комиссий, издержек и состава.

Кроме того, крупные банки представляют из себя финансовые холдинги, в которые помимо самого банка еще входят управляющая компания, брокер, страховая компания, поэтому банк будет стремиться продать клиенту другие финансовые продукты, вроде страхования жизни.

Кстати, в прошлом году крупные швейцарские банки ввели комиссии для россиян, у которых на счете менее 5 млн. долларов, в размере 1000 швейцарских франков в месяц. Таким образом они стараются отказаться от работы с «мелкими» клиентами.

Открытие счета в зарубежном банке несет в себе обязательства уведомить налоговую об открытии такого счета и ежегодно отчитываться о движении денежных средств по счету. Кроме того, сами банки могут попросить у вас документально подтвердить легальность происхождения ваших денежных средств, так как не хотят быть замешаны в механизмах по отмыванию денег. Так же вам придется самостоятельно подавать декларацию и уплачивать налог на прибыль.

Что касается страхования банковских счетов, то сумма страховки зависит от страны: в странах Евросоюза 100 тыс. евро, в Великобритании 75 000 фунтов, в Швейцарии 100 тыс. франков, США 250 тыс. долларов.

Зарубежный брокер

Более надежный способ инвестирования — открыть счет у американского или европейского брокера. К сожалению за последние пару лет несколько американских брокеров прекратили открывать счета россиянам и ограничили операции по уже действующим счетам: E-Trade, Zecco, Ameritrade, Firstrade, Charles Shwab. Но выбор по прежнему есть.

Преимущества

К плюсам таких брокеров можно отнести , что они зарегистрированы в надежных с экономической точки зрения странах — США и Европа. Они подчиняются местному законодательству о защите прав инвесторов и регулируются местными контролирующими органами. Открыв счет у зарубежного брокера инвестор исключает из цепочки менее надежного посредника в лице кипрской дочки и получает прямой выход на биржу.

Читайте также:  Неликвидные активы -

Сделки совершаются онлайн в режиме реального времени, инвестору может быть доступен очень широкий набор инструментов: ETF, акции, фьючерсы, опционы. Причем брокер может давать доступ к биржам разных стран. Комиссии за сделку могут быть фиксированными или в процентах от суммы сделки.  Средства со счета можно свободно заводить и выводить в любое время.

Сумма страховки счета у американских брокеров до 500 тыс. долларов США, у европейских до 20 000 евро. Для открытия счета понадобится сумма от 250 до 10 000 долларов или евро. Общение в большинстве случаев происходит на английском языке, но некоторые зарубежные брокеры имеют русскоязычные сайты и возможность общаться на русском языке.

Недостатки

К минусам можно отнести более высокие комиссии по сравнению с российскими дочками и риск отказа открывать счета россиянам или введение ограничений для уже открытых счетов. Но по сравнению с другими способами зарубежного инвестирования этот — самый экономный.

Все сделки по купле/продаже, вводу/выводу средств придется проводить самостоятельно.

Еще один недостаток, который касается работы со всеми зарубежными брокерами — это необходимость ежегодно подавать налоговую декларацию и уплачивать налог, так как иностранные брокеры не являются налоговыми агентами для россиян. Уведомлять налоговую об открытии брокерского счета не нужно.

Как инвестировать в зарубежную недвижимость с бюджетом от €100 тыс.

Многие россияне-инвесторы с бюджетом порядка нескольких сотен тысяч евро думают о вложении в недвижимость за рубежом. При беглом изучении рынка может показаться, что этой суммы не хватит на хороший доходный объект: ведь предложения качественной коммерческой недвижимости в Европе обычно начинаются с €5 млн, а небольшие ретейл-помещения в востребованных локациях продаются за €3–5 млн.

Тем не менее на международном рынке немало инвестиционных продуктов с порогом входа €100–500 тыс.: от покупки микроапартаментов, приносящих около 5% годовых арендного дохода, до клубных сделок в проектах девелопмента (10–15% годовых).

Прежде чем подробно рассказать об этих предложениях, я уточню, что мы понимаем под инвестициями. К ним не относится покупка недвижимости для собственного использования (например, чтобы приезжать на отдых), а также ради ВНЖ или гражданства. Инвестиционные продукты, о которых здесь пойдет речь, предназначены для клиентов, чья мотивация — получить доход на вложенный капитал. Я не советую смешивать эту цель с другими, потому что разным целям соответствуют разные критерии выбора. Если вы присматриваете жилье для себя, то выбирайте такой объект и такую локацию, где вам самим будет хорошо. Если вас интересует «золотая виза» или паспорт — это совсем другая тема, заслуживающая отдельной статьи. Недвижимость, которую вы купите ради резидентства, редко будет приносить ощутимый доход.

Если же вы хотите вложить средства именно для того, чтобы сохранить и приумножить капитал, то у вас появляется выбор из пяти продуктов:

  • номера в отелях, комнаты в студенческих общежитиях или домах престарелых для сдачи в аренду;
  • микроапартаменты и квартиры для сдачи в аренду;
  • реновация квартир;
  • заем под проекты девелопмента или реновации;
  • клубные сделки в проектах девелопмента.

Мои рекомендации основаны на опыте проектов в Германии (Берлин, Бавария), Греции (Афины) и Испании (Барселона, Торревьеха). Но и в других странах Европы, где развит рынок зарубежных инвестиций в недвижимость, вы встретите примерно такие же условия для инвесторов.

Жилая недвижимость для сдачи в аренду

Первые три продукта объединяет общая стратегия: вы приобретаете объект в собственность и, сдавая его в аренду, получаете доход. При таких инвестициях лучше ориентироваться на срок владения не менее пяти — десяти лет, а доходность находится на уровне 3–5% годовых. Риски минимальны, а в дополнение к арендному доходу вы получаете прирост стоимости объекта в среднем на 2–3% в год. Это консервативная стратегия, подходящая для тех, чей основной интерес — сохранить капитал и сберечь его от инфляции.

Эксплуатацией и содержанием объекта, а часто и заселением арендаторов занимается управляющая компания.

1. Номера в отелях, комнаты в студенческих общежитиях или домах престарелых

Стоимость таких объектов начинается от €100 тыс., причем можно купить как одно помещение, так и блок из нескольких жилых единиц. Владелец не может использовать эту недвижимость для собственного проживания, но ограничение компенсируется относительно высокой доходностью: на уровне 5% годовых.

2. Микроапартаменты и квартиры

Обычную жилую недвижимость я рекомендую покупать в крупных благополучных городах, причем советую обратить особое внимание на микроапартаменты, то есть малогабаритные квартиры площадью 20–35 кв. м и стоимостью от €120 тыс. Как правило, они продаются в новостройках, а средний доход от аренды достигает 4,5% годовых. У этого формата есть особенные преимущества в Германии: арендные контракты на микроапартаменты в большинстве случаев среднесрочные (до одного года), поэтому собственник может регулярно индексировать арендную плату и легко выселить жильцов, если они оказываются неплатежеспособными.

Квартиры обычной площади (70–80 кв. м) стоят от €300–400 тыс. и приносят доходность порядка 3% годовых при сдаче в долгосрочную аренду, но они ликвиднее, чем микроапартаменты. В наиболее выигрышных локациях — обжитых центральных районах крупных городов — мало новостроек, и основная доля предложений приходится на вторичный рынок. Если вы покупаете вторичку, будьте готовы к повышенным затратам на ее содержание.

Мне часто приходится предостерегать клиентов, готовых клюнуть на предложения с экстремально высокой арендной доходностью (7–10%) и гарантированным арендным контрактом в течение первых нескольких лет владения. Обычно это признак того, что недвижимость неликвидна, а ее цена завышена минимум в полтора раза. Если вы купите такой объект, то фактически сами же и оплатите эти 10% доходности, а после гарантийного срока, весьма вероятно, останетесь и без арендаторов, и без шансов удачно продать недвижимость.

3. Реновация квартир

В этом сценарии инвестор покупает на вторичном рынке квартиру в плохом состоянии и вкладывает средства в ремонт, после чего может сдавать квартиру в аренду или перепродать ее с прибылью. Процесс реновации занимает в среднем три — шесть месяцев, а общие затраты на покупку и ремонт чаще всего составляют €200–400 тыс. Можно посоветовать, например, присмотреть подобные проекты в Афинах, где пока еще много ветхого жилого фонда, который хозяева продают по привлекательным ценам, не имея возможности самостоятельно отремонтировать.

Сдача обновленных квартир в долгосрочную аренду приносит в среднем 4% годовых, а в случае продажи вы получите 10–15% нетто-доходности.

Доходность краткосрочной аренды квартир примерно на 1% больше, чем долгосрочной, но при этом возрастают риски простоя.

Всюду, где шла речь об арендной доходности, я имел в виду валовую (гросс) доходность. Я назвал средние цифры по рынку; реальная доходность чаще всего окажется в пределах ±0,5% от этих величин в зависимости от локации, состояния объекта и других факторов.

Чистый доход (нетто) после вычета всех издержек в среднем составляет 75–80% от валового. К этим издержкам относятся прежде всего налоги на покупку и владение недвижимостью, оплата услуг управляющей компании, а также затраты на оформление банковского счета и перевод средств, услуги юристов, нотариусов, аудиторов и прочие накладные расходы. Приобретение недвижимости в собственность сопряжено и с другими хлопотами: приходится ездить на просмотр объектов, оформлять множество документов, привлекать банковское финансирование (если необходимо) и отчитываться о состоянии зарубежных счетов перед налоговыми органами своей страны. Такова плата за инвестиции с низким уровнем риска и приростом стоимости на 2–3% в год.

Инструменты коллективных инвестиций

Следующие два продукта подходят искушенным инвесторам, которые рассчитывают на высокую доходность и готовы к соответствующим рискам. Здесь вы не становитесь собственником недвижимости, а вместе с другими инвесторами вкладываете средства в девелопмент или реновацию под управлением профессиональной проектной компании.

4. Заем под проекты девелопмента или реновации

Суть этого продукта в том, что проектная компания привлекает займы под собственные проекты добавленной стоимости: от реновации квартир до строительства новых объектов с нуля. Займы принимаются под фиксированную ставку, обычно в диапазоне 8–12% годовых (до вычета личных налогов). Порог входа составляет около €100 тыс., и большинство проектов рассчитаны на срок до двух лет.

Читайте также:  Куда вложить деньги в 2020 и 2021 году - советы экспертов | BanksToday

5. Клубные сделки в проектах девелопмента

В такие сделки объединяются несколько участников (как правило, не больше пяти) под руководством генерального партнера. В отличие от займа, доходность здесь зависит от результата проекта и потенциально не ограничена, хотя на практике чаще всего составляет 10–15% годовых (также до вычета личных налогов). Реализация одного проекта занимает два-три года. Клубные сделки сложны с точки зрения структурирования и имеют смысл для проектов с крупным капиталом, поэтому минимальный вклад — порядка €500 тыс.

Преимущество инвестиций «в складчину» в том, что общий бюджет проекта достигает нескольких миллионов евро, а это позволяет добиться лучших условий банковского финансирования и дает возможности налоговой оптимизации, недоступные индивидуальным инвесторам с меньшими бюджетами.

Кроме того, прежде чем вступить в проект коллективных инвестиций, каждый участник независимо проверяет риски. Таким образом, для каждого инвестора дополнительным залогом надежности проекта становится то, что другие компаньоны готовы участвовать в инвестиции.

Коллективные инвесторы не несут налоговых и административных издержек, связанных с владением недвижимостью, но обычно они платят налоги при получении дохода. Конкретные ставки налогов зависят от страны налогового резидентства инвесторов, юридической структуры проекта и других факторов. Например, в случае займа резиденты России платят НДФЛ 13% от суммы дохода.

Даже самая компетентная проектная компания не может полностью исключить риски, которые в проектах добавленной стоимости заметно выше, чем в арендном бизнесе. Однако ответственные инвестиционные команды обычно могут предложить такие объекты, где в самом неблагоприятном случае вы просто вернете свой капитал, не получив прибыли. Организаторы коллективных инвестиций часто предлагают дополнительные условия, чтобы повысить доверие клиентов: например, когда они управляют инвестициями, то вкладывают собственные средства наравне с остальными партнерами и рискуют вместе с ними.

Я думаю, что займы и клубные сделки в сфере инвестиций в недвижимость будут играть возрастающую роль в мире в ближайшие три — пять лет.

Инвестиции в недвижимость для бюджета от €100 тыс.

Квартиры для сдачи в краткосрочную аренду

Краткосрочная аренда выгоднее долгосрочной тем, что доходность такого объекта выше (5–7 %) и нет проблем с выселением арендаторов. Однако при этом есть риск простоев, и при краткосрочной аренде квартиры быстрее изнашиваются, чем при долгосрочной.

Покупать квартиры для сдачи в краткосрочную аренду стоит в местах, популярных у туристов. При этом лучше выбирать крупные города, спрос в которых не зависит от сезонности, и тогда можно ориентироваться не только на туристов, но и на бизнесменов, приезжающих в командировки, и на пациентов клиник — в таком случае предпочтительно жильё рядом с деловыми кварталами или, соответственно, поблизости от университетских клиник.

Краткосрочная аренда приносит бóльшую доходность по сравнению с долгосрочной, и в этом случае нет проблем с выселением арендаторов

Краткосрочная аренда подразумевает сдачу посуточно, на наделю или на несколько месяцев. Сдавать жильё в краткосрочную аренду можно, например, через популярный сервис Airbnb. Если инвестор не готов погружаться в бизнес и заниматься менеджментом объекта самостоятельно, может понадобиться помощь управляющей компании, комиссия которой (в зависимости от города, опыта и набора услуг) составляет от 15 до 30 % от стоимости аренды.

Зарубежному инвестору в любом случае понадобится помощь в управлении, и команда Tranio готова её предоставить. Мы предлагаем управление квартирами, сданными в краткосрочную аренду, и гарантируем грамотный менеджмент и доходность до 5–7 %.

Обязанности россиян, пользующихся услугами зарубежных банков:

  1. В течение календарного месяца с момента открытия или закрытия счета гражданин обязан уведомить об этом налоговые органы (п.2 ст.12 ФЗ “О валютном регулировании и валютном контроле”). Сокрытие этой информации предусматривает штраф в размере 4000-5000р. (ст.15.25 КоАП РФ).
  2. Уведомление с отметкой налоговой инспекции (из П.1) необходимо предъявить при первом переводе денежных средств со своего счета в российском банке на свой счет в зарубежном банке. Российский банк не имеет права осуществлять перевод без предъявления уведомления.
  3. Большую часть операций по зачислению денежных средств от иностранных партнеров требуется проводить через счета в банках РФ. Прямые перечисления на зарубежные счета возможны для очень узкого списка операций: зачисление зарплаты, процентов по счетам, страховых выплат, разного рода пособий и т.п. (п.4,5 ст.12 того же ФЗ).
    Операции, совершенные без соблюдения этих правил, считаются незаконными, и денежные средства подлежат конфискации в полном объеме или не менее 75% от суммы, которая поступила на счет (ст.15.25 КоАП РФ).
  4. Каждый год в срок до 01 июня гражданин обязан предоставлять отчетность за прошедший год по всем своим банковским счетам, открытым за рубежом. При уклонении от сдачи отчетности предусмотрен штраф в размере от 2000 до 3000 рублей (ст.15.25 КоАП РФ).

Особенности налогообложения счетов, открытых за рубежом

Для клиентов, которые делают инвестиции за рубежом, то есть пользуются текущими зарубежными банковскими счетами и вкладами, действует общая система налогообложения.

Для клиентов, ставка по счету у которых свыше 9% в валюте, на разницу действует дополнительный налог в размере 35%. Причем, информировать об этой разнице налоговую гражданин обязан сам.


Для договоров доверительного управления действует классический 13% налог на прибыль. И декларацию  в налоговую инспекцию клиент также подает сам.

Бытует мнение, что держатели зарубежных брокерских счетов должны платить налоги только при выводе денег из-за границы в Россию. В действительности подавать декларацию и уплачивать налоги они должны ежегодно со всех операций по счету за прошедший отчетный год.

Однако стоит отметить, что между Россией и страной, где у клиента открыт брокерский счет, может существовать соглашение, и в этом случае клиент доплачивает только разницу. К примеру, если американский  брокер уже удержал свой 10% налог на дивиденды, то клиенту останется заплатить только 3% в России.


Для держателей страховых счетов не предусмотрено никаких обязательств. При этом есть определенные нюансы – согласно пп.2 п.1 ст. 213 Налогового кодекса налоги по страховым контрактом все-таки предусмотрены и высчитываются так:

  1. Суммируются все уплаченные клиентом страховые взносы.
  2. Из полученной в конце срока страхования суммы вычесть сумму взносов (из п.1).
  3. Посчитать среднегодовую ставку рефинансирования за весь период страхования.
  4. Посчитать чистую прибыль от уплаченных взносов по среднегодовой ставке рефинансирования (из п.3).
  5. Чистую прибыль из п.4. вычесть из реальной прибыли.
  6. В случае, если величина в п.5 положительная, с нее клиент уплачивает налог 13%.

Очевидно, что при частичном изъятии денежных средств (при получении пассивного дохода со страхового счета), можно очень долго не превышать сумму средств, которые внесли. При единовременном изъятии денежных средств и в случае, если прибыль получится больше, чем прибыль от среднегодовой ставки рефинансирования, налоги заплатить все-таки придется.Если не возникло обязательств по уплате налогов, то необходимости подавать налоговую декларацию также нет.

Публичные стартапы

Понятие “стартап” весьма растяжимое, поэтому я задал несколько фильтров, чтобы отсечь неподходящие компании:1) Текущая стоимость менее $100M, т.е. при достижении публичного эквивалента “единорога” акции компании уже дадут как минимум десятикратную отдачу на вложенный капитал (если в процессе не будет сильного размытия акционеров)2)

Так как существуют тысячи публичных компаний и их ручной перебор занял бы очень много времени, для поиска имеет смысл использовать специализированные сайты, которые позволяют фильтровать компании по заданным признакам. Для американского рынка это удобно делать с помощью бесплатного сервиса Finviz, для других рынков обычно можно найти аналогичные ресурсы.

Среди компаний, которые торгуются на NYSE и NASDAQ в США, я выбрал три компании из разных сфер, которые отвечают этим требованиям. На самом деле их больше – например, есть много представителей биотеха (в основном занимаются разработкой лекарств на ранней стадии), однако вкладывать в них средства, не имея хотя бы PhD в области, в которой они ведут исследования – крайне опасная и неразумная идея.

HyreCar (HYRE)

Год основания: 2020Выход на IPO: 2020Капитализация: $52MВыручка (за 2020 год): $9.8MПрибыль (за 2020 год): -$11.2M

HyreCar – это американская платформа, которая соединяет владельцев автомобилей, которые хотят сдать их в аренду, и водителей Uber/Lyft, у которых нет своего автомобиля. Компания зарабатывает на комиссии, которую берет с водителей и владельцев автомобилей, а также на страховке авто.


Из презентации для инвесторов HyreCar

Super League Gaming (SLGG)

Год основания: 2020Выход на IPO: 2020Капитализация: $60MВыручка (за 2020 год): $1MПрибыль (за 2020 год): -$20.6M

Читайте также:  Банковские инвестиции, Экономическая природа банковских инвестиций - Инвестиции

Компания организует киберспортивные лиги по различным дисциплинам, нацеленные преимущественно на полупрофессиональных игроков. Турниры проходят как онлайн, так и оффлайн, для их проведения используется собственная технологическая платформа. Также компания проводит Super League City Champs, которые устроены по тому же принципу, что и популярные спортивные лиги вроде NBA или NHL.


Из презентации для инвесторов  Super League Gaming

Electrameccanica Vehicles (SOLO)

Год основания: 2020Выход на IPO: 2020Капитализация: $92MВыручка (за 2020 год): $0.6MПрибыль (за 2020 год): -$7.4M

Канадская компания, которая производит электромобили. Сейчас компания продает одноместную модель SOLO, которая стоит $16 тысяч, со следующего года планирует добавить двухместный спорткар TOFINO за ~$50 тысяч. По данным в презентации компании, на 1 апреля 2020 года компания получила предзаказов на 64 тысячи автомобилей общей стоимостью около $2.3 млрд. Продажи первых авто начались только недавно, поэтому пока выручка небольшая и компания убыточна.


Из презентации для инвесторов Electrameccanica Vehicles

Способы инвестирования в россии

Для начала вспомним, какие способы инвестирования в иностранные активы в России доступны частному инвестору. Это:

И каждый из них имеет свои недостатки. ПИФы берут очень высокие комиссии, а значит крадут значительную часть прибыли, есть вопросы и к качеству управления фондами. ETF FinEx тоже имеют более высокие комиссии по сравнению с ETF зарубежных компаний. Акций американских компаний на Санкт-Петербургской бирже пока что очень мало и приходится платить высокий налог на дивиденды.

Поэтому к сожалению эти инструменты нельзя назвать оптимальными. Так же не стоит забывать, что выбор пока что не очень велик: несколько десятков ПИФов, 11 ETF и чуть более 50 американских акций.

Работа через российского брокера

Другой путь — через брокера. Некоторые российские брокеры дают возможность своим клиентам покупать ценные бумаги, которые торгуются на зарубежных биржах, но это доступно только квалифицированным инвесторам. Чтобы получить статус квалифицированного инвестора нужно соответствовать хотя бы одному из этих пунктов:

  1. Владеть ценными бумагами и иными финансовыми инструментами общая стоимость которых составляет не менее 6 млн  рублей.
  2. Иметь двух-трех летний опыт работы в организации, которая осуществляла сделки с ценными бумагами и иными Финансовыми инструментами.
  3. Совершать сделки с ценными бумагами и (или) с производными финансовыми инструментами, за последние четыре квартала в среднем не реже 10 раз в квартал, но не реже одного раза в месяц. При этом совокупная цена таких сделок должна составлять не менее 6 миллионов рублей.
  4. Владеть имуществом, стоимость которого составляет не менее 6 миллионов рублей. При этом учитывается только следующее имущество: денежные средства на банковских счетах, ОМС, ценные бумаги.
  5. Иметь высшее экономическое образование или любой из следующих аттестатов и сертификатов: квалификационный аттестат специалиста финансового рынка, аудитора, страхового актуария, сертификат «Chartered Financial Analyst (CFA)», «Certified International Investment Analyst (CHA)», «Financial Risk Manager (FRM)».

Таким образом, чтобы инвестировать в иностранные активы в России, нужно быть квалифицированным инвестором или довольствоваться только тем, что торгуется на российских биржах.

Другие причины, которые побуждают переводить капитал за рубеж:

Стрит-ритейл

Стрит-ритейл — это небольшие магазины, кафе и рестораны, расположенные на первых этажах жилых домов. Этот формат — типичное решение при застройке центральных улиц крупных городов. Помещения стрит-ритейла отличаются высокой ликвидностью, но низкой доходностью.

По словам Анны Курьянович, главные показатели ликвидности таких объектов — расположение на торговых улицах с интенсивным пешеходным трафиком и рядом с остановками общественного транспорта, а также привлекательный внешний вид и удобство для посетителей (наличие витринных окон, отдельного входа с улицы и т. д.).

Доходность объектов формата стрит-ритейл составляет в среднем 3–4 %, но на крупных, известных торговых улицах (например, Оксфорд-стрит в Лондоне или Пасео-де-Грасия в Барселоне) она может быть ниже 3 %.

В отличие от других типов недвижимости, арендные контракты у объектов стрит-ритейла обычно короткие — от 3 до 5 лет,— но это компенсируется высоким спросом со стороны арендаторов. В некоторых странах, например в Испании, распространены договоры на 10 лет.

Рекомендуется покупать такой объект, который создаёт минимум проблем при владении — низкорискованный, в хорошей локации, с надёжным корпоративным арендатором, долгосрочным арендным контрактом. При этом желательно, чтобы максимум эксплуатационных расходов нёс арендатор

Студенческие апартаменты

Студенческие апартаменты рядом с хорошим университетом — отличное вложение, так как инвестору будет обеспечен постоянный поток клиентов на долгие годы вперёд, при этом доходность таких объектов выше, чем у обычных квартир. Минус в том, что студенческое жильё в специализированных комплексах быстрее изнашивается, чем квартиры, сдающиеся в долгосрочную аренду.

К тому же, студенческие апартаменты сложнее продать, потому что они рассчитаны на конкретную аудиторию, и инвестор не может использовать их для собственного проживания. Но по сравнению с нежилой недвижимостью студенческие апартаменты отличаются высокой ликвидностью.

Покупать студенческие апартаменты выгодно в Великобритании и Германии. Эти рынки надёжны и отличаются высоким спросом со стороны местных и иностранных студентов. Чтобы правильно выбрать город для инвестирования в студенческое жильё, нужно обращать внимание на наличие поблизости одного или нескольких популярных у студентов учебных заведений, а также на отсутствие избыточного предложения на местном рынке аренды, где студенческим апартаментам может составить конкуренцию большое число свободных квартир, а на доходность повлияет низкий уровень арендных ставок.

«Средняя доходность студенческих апартаментов — от 4 до 6 %. Этот показатель зависит от того, насколько крупный университет находится по соседству, далеко ли от вуза расположены апартаменты и насколько они качественные и современные. Соответственно, чем выше качество, тем ниже риск и доходность»,— говорит Георгий Качмазов, управляющий партнёр Tranio.

Договор аренды обычно заключается на один календарный или академический год.

Супермаркеты

«Это один из наиболее востребованных форматов инвестиций для международных инвесторов. Его популярность обусловлена простотой управления, низкими рисками и высокой доходностью. Но есть и минусы: чем ближе окончание арендного договора, тем ниже ликвидность и выше дисконт на продажу. Ключевым фактором снижения риска является хорошее местоположение»,— говорит Георгий Качмазов.

Выгоднее всего покупать супермаркеты в городских районах с растущим населением, по соседству с другими торговыми точками, притягивающими арендаторов, вблизи остановок общественного транспорта и основных транспортных путей.

Доходность супермаркетов составляет 5–6,5 %. Арендные контракты таких объектов продолжительные — обычно они заключаются на 15 лет.

От того, насколько от инвестора требуется участвовать в управлении коммерческим объектом, зависит тип аренды. Наиболее удобен для собственника договор типа NNN lease (triple net lease): владелец берёт с арендатора плату «в тройном размере», то есть без вычета налога, страховки и расходов на содержание (эти расходы по договору несёт арендатор).

Типы коммерческой недвижимости и их параметры
данные tranio (средние рекомендованные показатели)*

Типы
объектов
Доходность,
% годовых
Срок
договора
аренды
ПреимуществаНедостатки
От 300 тыс. евро
Квартиры (краткосрочная аренда)5–7От 1 сутокВысокая ликвидность; по сравнению с долгосрочной арендой — выше доходность и нет проблем с выселением жильцов; больше потенциал роста арендных ставокРиски менеджмента и простоев; по сравнению с долгосрочной арендой — более быстрый износ
Квартиры (долгосрочная аренда)2–3От 1 годаВысокая ликвидность; высокий спрос со стороны арендаторов, стабильный даже во время кризисаРиски менеджмента и простоев; проблемы с выселением жильцов
Студенческое жильё4–6От 6 месяцевВысокий спрос со стороны арендаторовПо сравнению с квартирами — ниже ликвидность, сложно перепрофилировать
От 2,5 млн евро
Доходные дома3–5От 1 годаВысокая ликвидность, потенциал роста капитализацииНизкая доходность, много арендаторов, проблемы с выселением, нужна управляющая компания
Уличные магазины3–43–10 летВысокая ликвидность, потенциал роста капитализацииНизкая доходность
Супермаркеты5–6,512–15 летВысокая доходность, продолжительные контрактыЧем ближе срок окончания договора, тем ниже ликвидность
От 10 млн евро
Дома престарелых5–6,520–25 летРост количества пенсионеров, продолжительные контрактыСложно перепрофилировать
Торговые центры4–65–15 летВысокая доходностьРиски менеджмента при большом количестве арендаторов
Гостиницы4–610–20 летВысокая доходностьСложно перепрофилировать

Торговые центры

По словам Георгия Качмазова, торговые центры — это сложный вариант инвестиций из-за большого количества арендаторов. Помимо этого, формат торговли постоянно меняется, и часто бывает так, что продаются старые, несовременные и нефункциональные торговые центры.

Непрофессиональному инвестору легко угодить в ловушку и купить неперспективный объект. «Такой тип инвестиций скорее подходит для инвесторов с профессиональной управляющей командой, затраты на которую окупаются при больших объёмах выручки. По моему мнению, инвестировать в торговые центры стоит при наличии более 30 млн евро»,— считает Георгий Качмазов.

При выборе торгового центра следует обращать внимание на покупательную способность населения в регионе, наличие развитой инфраструктуры и транспортную доступность.

«Важны количество арендаторов, наличие якорных арендаторов-магнитов (обычно это известные бренды, например, Zara, Nike и т. д.), наличие фуд-корта, срок арендных контрактов, количество покупателей, проживающих вокруг, демография города, техническое состояние объекта и соответствие актуальным техническим требованиям таких зданий, количество конкурентов в окру́ге, а также то, как давно арендаторы снимают объект и какова вероятность появления новых аналогичных объектов по соседству»,— говорит Георгий Качмазов.

Рекомендуемые арендаторы — продовольственные магазины, магазины электроники, текстильных товаров, а также кафе. Чем больше в торговом центре известных брендов, тем лучше для бизнеса, так как популярные у посетителей марки привлекают новых клиентов и тем самым увеличивают выручку арендаторов и повышают ставки аренды для инвестора.

Большое количество арендаторов усложняет управление
Оцените статью
Adblock
detector