Читать онлайн «Долевое и инвестиционное строительство: налоговые риски» бесплатно – Ridero

Читать онлайн «Долевое и инвестиционное строительство: налоговые риски» бесплатно - Ridero Вклады для молодёжи

Правовая природа и сфера применения договора долевого участия в жилищном строительстве /к. ильясова, г. казиева/

Правовая природа и сфера применения договора долевого участия в жилищном строительстве

К. Ильясова, доктор юридических наук, профессор Каспийского общественного университета

Г. Казиева, кандидат юридических наук, ведущий научный сотрудник НИИ частного права Каспийского общественного университета

В Республике Казахстан долевое участие в жилищном строительстве является одним из достаточно распространенных форм удовлетворения жилищных потребностей, которая регулируется специальным законодательством. Судебная практика и практика третейских судов показала, что определение сферы распространения такого законодательства является актуальным вопросом правоприменительной деятельности.

Законодательство о долевом участии в жилищном строительстве устанавливает для дольщиков более благоприятный правовой режим приобретения, осуществления и защиты своих прав. Изложенное подтверждается следующими положениями рассматриваемого законодательства. Согласно п. 6 ст. 9 Закона РК «О долевом участии в жилищном строительстве» от 7 июля 2006 года № 180-III ЗРК (Закон о долевом участии в жилищном строительстве), в случае если дольщик, заключивший договор о долевом участии в жилищном строительстве, уплачивает цену договора в полном объеме согласно условию договора, то дальнейшее изменение цены за 1 квадратный метр общей площади жилого здания не допускается. В отличие от положений п. 1 ст. 652 ГК РК, предусматривающих возложение риска разрушения или повреждения объекта строительства вследствие непреодолимой силы до истечения установленного договором срока сдачи работ на заказчика, если иное не предусмотрено договором, в отношениях по долевому участию в жилищном строительстве риск случайной гибели или случайного повреждения доли в возведенном жилом доме (жилом здании) до ее передачи дольщику несет проектная компания, а после подписания передаточного акта сторонами риск случайной гибели или случайного повреждения переходит к дольщику (п. 6 ст. 12 Закон о долевом участии в жилищном строительстве). Пунктом 5 ст. 9 рассматриваемого Закона гарантируется, что в случае смерти гражданина – участника долевого строительства или объявления его умершим его права и обязанности по договору переходят к наследникам в соответствии с гражданским законодательством Республики Казахстан. Застройщик, проектная компания, банк-агент не вправе отказать таким наследникам в переходе прав и обязанностей участника долевого строительства. Согласно п. 5 ст. 12 Закона о долевом участии в жилищном строительстве обязательства застройщика считаются исполненными по истечении гарантийного срока и после выполнения им обязательств по устранению возникших в период гарантийного срока нарушений качества показателей объекта строительства, указанных в проектной (проектно-сметной) документации и договоре о долевом участии в жилищном строительстве.

Можно привести ряд других положений законодательства о долевом участии в жилищном строительстве, которые свидетельствуют о более благоприятном правовом режиме такого способа удовлетворения жилищных потребностей, как долевое участие в жилищном строительстве. Вместе с тем практика применения в Казахстане Закона о долевом участии в жилищном строительстве показала, что существуют определенные проблемы определения сферы применения указанного Закона и имеет место различное толкование законодательных положений при разрешении возникающих споров.

Так, в соответствии с п. 3 ст. 2 Закона о долевом участии в жилищном строительстве настоящий Закон не распространяется на отношения, не основанные на договоре о долевом участии в жилищном строительстве, связанные с инвестированием в строительство объектов недвижимости, а также с индивидуальным жилищным строительством. Изложенную редакцию Закона, определяющую сферу его применения, нельзя признать удачной. В частности, индивидуальное жилищное строительство также является сферой инвестиций объектов недвижимости. В этой связи нельзя противопоставлять не основанные на договоре о долевом участии отношения, связанные: 1) с инвестированием в строительство объектов недвижимости; 2) с индивидуальным жилищным строительством. В преамбуле закона предусмотрено, что настоящий закон регулирует общественные отношения, связанные с деятельностью по организации строительства жилых зданий за счет привлечения денег физических и юридических лиц для долевого участия в их строительстве, а также устанавливает гарантии защиты прав и законных интересов сторон договора о долевом участии в жилищном строительстве. Вместе с тем инвестирование средств в строительство объектов жилого назначения может быть осуществлено в разных правовых формах. Из анализируемых норм Закона о долевом участии в жилищном строительстве следует, что применение данного Закона обусловлено правовой природой опосредующих отношения договора. Основополагающим критерием для определения сферы применения Закона о долевом участии в жилищном строительстве, на наш взгляд, является наличие оснований для квалификации основания возникновения правоотношений, возникающих при инвестировании средств, как, например, договора о долевом участии в жилищном строительстве.

Для определения понятия, признаков, содержания договора долевого участия в жилищном строительстве мы обратились к соответствующим нормам Закона о долевом участии в жилищном строительстве. Согласно подп. 8) ст. 1 законадолевое участие в жилищном строительствеотношения сторон договора о долевом участии в жилищном строительстве в целях строительства жилых зданий. В подп. 10 ст. 1 предусмотрено, что договор о долевом участии в жилищном строительстве – договор, заключаемый между застройщиком, проектной компанией, дольщиком и банком-агентом, регулирующий правоотношения, связанные со строительствомжилых зданийза счет привлечения денег дольщиков.

Согласно п. 1 ст. 7 по договору о долевом участии в жилищном строительстве:

– застройщик обязуется в предусмотренный договором о долевом участии в жилищном строительстве срок организовать строительство жилого зданияи обеспечить сохранение в течение гарантийного срока качества показателей объекта строительства, указанных в проектной (проектно-сметной) документации и договоре о долевом участии в жилищном строительстве;

проектная компания обязуется в установленный договором о долевом участии в жилищном строительстве срок построитьжилое зданиеи после получения разрешения на ввод его в эксплуатациюпередать дольщику соответствующую долю в жилом доме (жилом здании);

– дольщик обязуется заключить договор банковского счета и внести деньги на депозит дольщика в размере и порядке, обусловленными договором о долевом участии в жилищном строительстве, ипринять долю в жилом доме (жилом здании)при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию жилого здания;

– банк-агент обязуется принять депозит дольщика с начислением ставки вознаграждения не менее ставки рефинансирования Национального Банка Республики Казахстан на условиях договора банковского счета.

Кроме того, в п. 2 ст. 9 рассматриваемого закона предусмотрено, что обязательными условиями договора о долевом участии в жилищном строительстве являются:

1) определение для дольщика в соответствии с проектной (проектно-сметной) документацией его доли в жилом доме (жилом здании), подлежащей передаче ему проектной компанией после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию;

2) срок передачи проектной компанией доли в жилом доме(жилом здании)дольщику;

3) цена договора, то есть сумма денег, подлежащих внесению дольщиком на депозит дольщика по договору банковского счета, исходя из расчета за квадратный метр общей площади жилого и (или) нежилого помещений;

4) гарантийный срок на жилое здание, построенное по договору о долевом участии в жилищном строительстве;

5) обязательное приложение к договору части архитектурной проектной (проектно-сметной) документации (планов застройки жилого помещения, этажности), относящейся к жилому помещению в жилом здании, подлежащей передаче дольщику;

6) указание размера неустойки (пени) в случае нарушения проектной компанией предусмотренного договором срока передачи дольщику его доли в жилом доме(жилом здании);

7) указание размера неустойки (пени) в случае нарушения дольщиком установленного договором срока внесения платежа;

8) порядок и сроки передачи денег дольщика банком-агентом проектной компании;

9) указание о необходимости наличия первоначального взноса на депозите дольщика по договору банковского счета в размере не менее пятнадцати процентов от цены договора о долевом участии в жилищном строительстве.

Из изложенного следует, что для квалификации договора, опосредующего отношения по строительству и инвестированию средств в строительство объектов жилого назначения, а также передаче дольщику его доли в жилом доме (жилом здании) как договора долевого участия в жилищном строительстве, к которому применяются положения Закона о долевом участии в жилищном строительстве, важно определить не только субъектный состав (в нем участвуют четыре стороны, застройщик, проектная компания, банк-агент и дольщик), но и прежде всего предмет договора и, с учетом субъектного состава и предмета договора, содержание основных обязательств и корреспондирующих прав каждого участника. В частности, для застройщика – организация строительства жилого здания; для проектной компании – строительство жилого здания и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию, передача дольщику соответствующей доли в жилом доме (жилом здании); для дольщика – выполнение денежного обязательства и принятие доли в жилом доме (жилом здании) при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию жилого здания.

При этом согласно подп. 7 ст. 1 закона передаваемая дольщику доля в жилом доме(жилом здании)это входящие в состав построенного в соответствии с проектом строительства жилого дома (жилого здания) по договору о долевом участии в жилищном строительствежилое и (или) нежилое помещения.При возникновении на такие – жилое и (или) нежилое помещения – права частной собственности одновременно возникаетправо общей долевой собственности на общее имущество в жилом здании. Более того, в подп. 11 Закона о долевом участии в жилищном строительстве предусмотрено, что жилой дом (жилое здание) по договору о долевом участии в жилищном строительстве (жилое здание) – строение, состоящее в основном из жилых помещений, а также нежилых помещений и иных частей, являющихсяобщим имуществом.

В Законе о долевом участии в жилищном строительстве не дается определение понятий «жилые помещения», «нежилые помещения», «общее имущество». Согласно п. 2 ст. 2 указанного закона законодательство Республики Казахстан о жилищных отношениях, а также регулирующее архитектурную, градостроительную и строительную деятельность, распространяется на отношения долевого участия в жилищном строительстве вчасти, не урегулированной настоящим Законом. В подпунктах 24, 27, 28, 42 ст. 2 Закона Республики Казахстан от 16 апреля 1997 года «О жилищных отношениях» (Закон о жилищных отношениях) предусмотрено:общее имущество – части объекта кондоминиума(подъезды, лестницы, лифты, крыши, чердаки, подвалы, внеквартирные либо общедомовые инженерные системы и оборудование, абонентские почтовые ящики, земельный участок, включая элементы благоустройства и другое имущество общего пользования), кроме помещений, находящихся в индивидуальной (раздельной) собственности;нежилое помещениеотдельное помещение, используемое для иных, чем постоянное проживание, целей (магазин, кафе, мастерская, контора и тому подобное), за исключением частей жилого дома (жилого здания), являющихся общим имуществом; жилищеотдельная жилая единица (индивидуальный жилой дом, квартира, комната в общежитии), предназначенная и используемая для постоянного проживания, отвечающая установленным техническим, санитарным и другим обязательным требованиям; жилое помещение (квартира)отдельное помещение, предназначенное и используемое для постоянного проживания, включающее как жилую площадь, так и нежилую площадь жилища.

Из изложенных положений следует вывод о том, что договор долевого участия в жилищном строительстве опосредует отношения по инвестированию, строительству жилого дома (жилого здания) и передаче дольщику предусмотренной договором доли в указанном объекте в видежилого и (или) нежилого помещения. При этом одновременно дольщик приобретает право общей долевой собственности на общее имущество в жилом здании.

Изложенное свидетельствует о том, что дольщику на основании рассматриваемого договора передается жилое или нежилое помещение в составе объекта кондоминиума. Так, согласно подп. 11 и 12 ст. 2 Закона о жилищных отношениях кондоминиумформа собственности на недвижимость, при которой помещения находятся в индивидуальной (раздельной) собственности граждан, юридических лиц, государства, а общее имущество принадлежит им на праве общей долевой собственности; объект кондоминиумаединый имущественный комплекс, состоящий из жилых и нежилых помещений, находящихся в индивидуальной (раздельной) собственности физических и юридических лиц, государства, и общего имущества, которое принадлежит им на праве общей долевой собственности.

Из изложенного следует, что договором долевого участия в жилищном строительстве, к которому применяются нормы Закона о долевом участии в жилищном строительстве, не могут опосредоваться отношения, предметом которых являются инвестирование, строительство и передача индивидуального жилого дома как объекта индивидуальной или общей собственности.

Определение понятия «индивидуальное жилищное строительство» применительно к казахстанскому законодательству в настоящее время дано в Законе Республики Казахстан от 3 ноября 1994 года № 213-XIII «Об индивидуальном жилищном строительстве» (Закон об индивидуальном жилищном строительстве). В соответствии со ст. 1 указанного закона индивидуальное жилищное строительствопостройка индивидуальных жилых домов гражданами, на закрепленном за ними в установленном порядке земельном участке, их собственными силами, подрядным или другим, не запрещенным законодательством способом. Индивидуальным жилым домом в указанной статье признается дом, предназначенный для личного (семейного) проживания, расположенныйна усадебном участкеи находящийся в собственности гражданина вместе с хозяйственными и другими строениями и зелеными насаждениями. Усадебный участок, согласно определению, данному в ст. 1 рассматриваемого закона, – земельный участок, предоставленный гражданинудля размещения индивидуального жилого дома и ведения хозяйства в порядке, установленном законодательством Республики Казахстан.

В связи с изложенным полагаем, что указанный закон не применяетсяк отношениям, не основанным на договоре о долевом участии в жилищном строительстве, связанным с инвестированием в строительство объектов недвижимости, которые вследствие передачи доли хотя бы одному дольщику приобретают свойства объекта кондоминиума, а также к договорным отношениям, возникающим при инвестировании в индивидуальное жилищное строительство, не предполагающих для исполнения договора выделение в составе такого объекта (индивидуального жилого дама) долей (жилых или нежилых помещений) как объектов индивидуальной или общей собственности и общего имущества как объекта общей долевой собственности.

В Казахстане отношения по инвестированию, строительству и передаче жилища распространены не только при возведении объектов кондоминиума, но и при строительстве индивидуальных домов, которые расположены в жилых комплексах. При этом клиентам передаются в порядке исполнения договора не доли в жилом здании, а индивидуальные жилые дома, которые могут быть построены на земельном участке, являющемся объектом общей или раздельной собственности собственников домов. В правоприменительной практике приводились обоснования применения к таким отношениям Закона о долевом участии в жилищном строительстве. Вместе с тем правовые основания для применения указанного закона к отношениям по строительству индивидуальных жилых домов в силу вышеизложенных оснований его применения отсутствуют.

Так, например, в третейском суде рассматривался спор, возникший на основании договора об участии в строительстве индивидуального жилого дома. В соответствии с договором клиент обязуется участвовать в финансировании строительства индивидуального жилого дома, а компания обязуется с привлечением подрядных организаций построить индивидуальный жилой дом в составе строящегося жилого комплекса и передать после получения разрешения на ввод в эксплуатацию вместе с участком земли.

Из изложенного следует, что строительство дома не подпадает под признаки индивидуального жилищного строительства в соответствии с Законом об индивидуальном жилищном строительстве (ст. 1). Однако это не дает основания для квалификации возникающих отношений как отношений по долевому участию в жилищном строительстве и при наличии обязательств по инвестированию, поскольку объектом строительства и последующей передачи являются соответственно не жилой дом и доля в таком доме с приобретением на места общего пользования права общей долевой собственности, а индивидуальный жилой дом, переходящий в индивидуальную (раздельную) собственность клиента вместе с земельным участком.

Помимо изложенного, согласно п. 1 ст. 9 Закона о долевом участии в жилищном строительстве договор о долевом участии в жилищном строительстве заключается в письменной форме на основании типового договора, утвержденного Правительством Республики Казахстан, подлежит учету исчитается заключенным с момента такого учета. В соответствии с п. 1 ст. 11 указанного закона договор о долевом участии в жилищном строительстве, вносимые изменения и (или) дополнения в него, а также уступка права требования по договоруподлежат учетув местном исполнительном органе области (города республиканского значения, столицы) по местонахождению строящегося жилого здания. В части второй п. 2 ст. 11 приведенного закона предусмотрено, что для учета договоров о долевом участии в жилищном строительстве, вносимых изменений в него, а также уступки права требования по договору проектной компанией в течение пяти рабочих дней со дня заключения договора или дополнительного соглашения представляются документы с указанием площадей долей и их местоположения в строящемся жилом здании. Проектная компания обязана представить дольщику и банку-агентувыписку об учетной записидоговора о долевом участии в жилищном строительстве в течение десяти рабочих дней после учета в местном исполнительном органе области (города республиканского значения, столицы).

На основании изложенного важным аспектом определения правовой природы и момента заключения договора, опосредующего отношения по инвестированию строительства жилых домов и передаче дольщику доли (жилого или нежилого помещения), является учет договора о долевом участии в жилищном строительстве в местном исполнительном органе области (города республиканского значения, столицы) по местонахождению строящегося жилого здания.

Наряду с изложенными практическими проблемами определения сферы применения Закона о долевом участии в жилищном строительстве, существует ряд теоретических вопросов, связанных с определением правовой природы договора о долевом участии в жилищном строительстве и его соотношения с иными гражданско-правовыми договорами.

По мнению некоторых представителей правоприменительной практики, единого мнения относительно квалификации договорных отношений, основанных на долевом участии в жилищном строительстве, не было в период отсутствия законодательного регулирования этих отношений. Однако, несмотря на то, что Закон о долевом участии в жилищном строительстве был принят 7 июля 2006 г., в юридической литературе до сих пор ведутся споры о правовой природе договора долевого участия в жилищном строительстве. Так, данный договор рассматривается исследователями в качестве инвестиционного договора, договора о совместной деятельности (договор простого товарищества); договора строительного подряда, договора купли-продажи недвижимости, смешанного (комплексного) договора, самостоятельного вида договора.

При определении правовой природы договора долевого участия в жилищном строительстве в юридической литературе его часто относят к инвестиционным договорам. Так, по мнению А. Лобкова, договор долевого участия в строительстве является одной из конструкций инвестиционного договора (дольщик выступает в роли своеобразного инвестора). Е.В. Лапутева отмечает, что если рассматривать договор долевого участия в строительстве в качестве инвестиционного, можно выявить ряд параллелей. В указанном договоре инвестор исполняет роль вкладчика, который вкладывает денежные средства в строительство с целью получения положительного эффекта, т.е. жилья. В зависимости от размера необходимых для строительства финансовых вложений количество инвесторов может исчисляться сотнями. По мнению И.З. Фархутдинова и В.А. Трапезникова, инвестиционным договором по сути является договор финансирования строительства (договор долевого участия в строительстве). Предметом договора являются права и обязанности сторон. Таким образом, инвестор обязан оплатить работы и материалы и выплатить вознаграждение застройщику. За это инвесторы получают построенный объект. Застройщик же от своего имени, но за счет инвесторов заключает договор субподряда на строительство объекта с подрядчиком.

Другие авторы отрицают такой подход и целесообразность определения инвестиционного характера договора долевого участия в жилищном строительстве. Так, Е.В. Резцова полагает, что необходимо различать инвестирование как деятельность (процесс) и инвестиционный контракт. Инвестиционная деятельность – экономическое понятие, а контракт – это понятие юридическое. Инвестиционная деятельность (экономическая сущность) может осуществляться посредством заключения различных договоров (правовая форма), правовая природа которых должна определяться исходя из конкретных условий и действий сторон. В связи с этим обозначение договоров долевого участия как «инвестиционных»ничего не представляет для их юридической характеристики.

Другая позиция при определении правовой природы договора долевого участия в строительстве заключается в отнесении его к договорам простого товарищества (договорам о совместной деятельности). В казахстанской правоприменительной практике отмечались случаи, когда некоторые дольщики и их банки в целях защиты своих прав на не введенные в эксплуатацию квартиры в попытке распространить на эти объекты нормы о вещных правах, которые у них якобы имеются, стали аргументировать свою позицию с точки зрения института простого товарищества. Согласно этой позиции, поскольку отсутствуют специальные правила, регулирующие отношения из договора о долевом участии, то в силу смешанного характера такого договора (ст. 381 ГК РК «Смешанный договор») в одних случаях либо в силу аналогии закона (п. 1 ст. 5 ГК РК «Применение гражданского законодательства по аналогии»), в других случаях к отношениям между застройщиками и дольщиками предлагалось применять правила о простом товариществе.

Рассматриваемая позиция была подвергнута определенной критике другими исследователями. Так, В.С. Ем и Н.В. Козлова отмечают, что «подрядчик по такому договору (договору простого товарищества) желает получить прибыль от выполнения строительных работ. Организация-заказчик стремится получить доход, составляющий разницу между затратами на строительство и ценой, по которой квартиры будут передаваться гражданам-инвесторам. Граждане-инвесторы хотят приобрести квартиры в собственность». Строительство жилого дома оформляется не единым многосторонним договором, а комплексом различных соглашений, заключаемых на разных этапах этого процесса. Каждое из этих соглашений должно оцениваться самостоятельно, исходя из его условий. Общую квалификацию всем отношениям, возникающим вокруг строительства, как одному комплексному договору дать невозможно.

Йоахим Шрам также полагает, что в случае договора о долевом участии в жилищном строительстве речь идет о группе двусторонних договоров. Е.В. Резцова считает, что долевое участие в строительстве может осуществляться на основе договора о совместной деятельности, если соглашение, заключенное между участниками носит однонаправленный характер. Если же возникающие между сторонами обязательства являются встречными, то имеет место самостоятельный договор – договор участия в долевом строительстве, который относится к договорам подрядного типа, то есть на выполнение работ. В то же время договор участия в долевом строительстве не тождественен договору подряда и потому нуждается в самостоятельном правовом регулировании.

И.З. Фархутдинов и В.А. Трапезников, рассматривая договор долевого участия в строительстве (договор финансирования строительства) по существу в качестве инвестиционного, отмечают, что договор о долевом участии в инвестировании строительства жилья и договор простого товарищества – это два совершенно различных по своей правовой природе договора. Данный вывод обосновывается авторами следующими аргументами: 1) цели сторон договора о долевом участии в инвестировании различны, в договоре о долевом участии в инвестировании строительства нельзя определить общую цель деятельности сторон; 2) долевые инвесторы заключают договор только с основным инвестором (инвестиционной компанией), а друг с другом – нет; 3) в договоре долевого участия в инвестировании ведение совместного бухгалтерского учета и составление единого баланса не предусмотрено; 4) ответственность по рассматриваемым видам договоров определяется различным образом; 5) по договору о долевом участии в инвестировании строительства единственной обязанностью долевого инвестора является внесение инвестиций за свою долю в полном объеме и в указанные сроки; 6) по договору простого товарищества важен личностный фактор непосредственного участия в договоре каждого из товарищей.

Еще одной позицией при рассмотрении правовой природы договора долевого участия в жилищном строительстве является отнесение его к договорам присоединения. Так, Т.Ю. Майборода полагает, что рассматриваемый договор является договором присоединения, так как его условия формируются застройщиком на основе общих формуляров, предлагаемых участникам долевого строительства жилья. С приведенной позицией не согласна А. Маковская. По ее мнению, «в настоящее время ввиду отсутствия сложившейся практики заключения договоров участия в долевом строительстве нет достаточных оснований говорить о том, что эти договоры представляют собой договоры присоединения».

Довольно распространено в юридической литературе мнение о том, что договор долевого участи в жилищном строительстве относится к договорам строительного подряда. Так, О.Л. Капица на основе анализа предмета договора долевого участия в строительстве жилья, содержания прав и обязанностей его участников, других элементов договора сделав вывод, что данный договор не является абсолютно самостоятельной и новой договорной формой, имеющей свои предмет и другие отличительные свойства, отмечает: договор долевого участия в строительстве жилья относится к разновидности гражданско-правового договора подряда – к подвиду договора строительного подряда, а при соответствующем субъектном составе – также к подвиду договора бытового подряда. При этом автор отмечает, что предметом договора долевого участия в строительстве жилья является выполнение на возмездной основе комплекса строительных и иных связанных с ними работ по созданию для участника долевого строительства объекта недвижимости, а отличительные особенности договора заключаются в том, что: 1) объект договора, заключаемого застройщиком с участником долевого строительства, и объект строительства в целом не совпадают; 2) по отношению к возведению общих элементов инфраструктуры жилого дома между сторонами с необходимостью возникает обязательство с множественностью лиц.

В отечественной юридической литературе данная позиция в целом поддерживается многими исследователями. Так, Б.Т. Жумагулов считает, что отношения, возникшие на основании договора о долевом участии в строительстве жилых домов, регулируются законодательством о защите прав потребителя, поскольку договор об участии в долевом строительстве заключается для удовлетворения личных потребностей в жилье и по своему содержанию является договором подряда на строительство жилого дома. В данном случае в соответствии с гл. 32 ГК к заключенному договору должны применяться правила, относящиеся к договору подряда. При этом автор, описывая механизм долевого строительства, отмечает заключение четырехстороннего договора между застройщиком, проектной компанией, дольщиком и банком-агентом.

А. Лобков, придерживаясь позиции, что договор долевого участия в жилищном строительстве является разновидностью договора строительного подряда, полагает, что в ряде случаев может быть заключен:

1) по конструкции договора в пользу третьего лица, предусмотренного статьей 391 ГК РК, когда застройщик обязан передать часть построенного объекта (долю) не дольщику, а указанному или не указанному в таком договоре третьему лицу, который имеет право требовать от застройщика исполнения какого-либо обязательства в свою пользу;

2) как договор об исполнении обязательства третьему лицу. В этом случае застройщик, передавая долю дольщика непосредственно какому-либо третьему лицу, лишь исполняет таким способом свое обязательство перед дольщиком.

В то же время автор отмечает, что договор долевого участия в строительстве имеет некоторое сходство с договором купли-продажи недвижимости, хотя названные договоры имеют различный предмет, различаются по субъектному составу и содержанию. Свою специфику имеют договоры о долевом участии в жилищном строительстве, связанные с инвестированием в строительство объектов недвижимости, а также с индивидуальным жилищным строительством.

Противники отнесения договора долевого участия в строительстве к договорам строительного подряда приводят следующие аргументы. Так, С.Г. Горбачев отмечает, что договор долевого участия в строительстве и договор строительного подряда различаются по предмету и содержанию.

М.А. Бобровникова указывает на следующие различия:

1) в договоре строительного подряда гражданин вступает в правоотношения по строительству своей квартиры непосредственно с подрядчиком – организацией, осуществляющей строительство жилого дома;

2) одним из существенных условий договора строительного подряда является обязанность заказчика предоставить земельный участок, на котором подрядчик будет строить объект недвижимости. В договоре участия в долевом строительстве земельный участок должен приобрести, наоборот, застройщик, что является одним из требований, без выполнения которого данный субъект вообще не имеет права привлекать дольщиков.

В то же время автор отмечает, что конструкция договора участия в долевом строительстве все-таки сочетает в себе элементы как услуги, так и работы.

В литературе отмечается некоторая схожесть договора долевого участия с предварительным договором купли-продажи недвижимости. Зачастую такая позиция связана с тем, что договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор участия в долевом строительстве не является сделкой с недвижимостью, поскольку на момент заключения объект долевого строительства как объект недвижимости отсутствует. Договор участия в долевом строительстве обременяет право собственности (или аренды) застройщика на земельный участок ипотекой в пользу заключивших договор участников строительства либо банка, предоставившего кредит на строительство до привлечения первого участника. Регистрация сделки не подменяет регистрацию перехода права на ее основании. Регистрация права собственности на данный объект будет возможна только после возведения объекта строительства и сдачи дома в эксплуатацию.

Согласно другому мнению, принципиальное отличие договора долевого участия от договора купли-продажи в том, что купля-продажа предполагает передачу квартиры как существующего объекта недвижимости, находящего в собственности продавца, взамен денежных средств покупателя. На момент же заключения договора долевого участия, доля как объект недвижимости зачастую еще и не существует, поскольку фактически не построена. По этой же причине договор долевого участия в строительстве не является и предварительным, так как тогда он не содержит условий, позволяющих установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. К тому же в случае заключения предварительного договора возникает вопрос о правовой природе вносимых дольщикам денежных средств. То есть являются ли они до заключения основного договора займом, задатком, платой за приобретаемый объект или рассрочкой платежа. Все эти обстоятельства не позволяют отнести договор долевого участия ни к предварительному договору, ни к договору купли-продажи.

Д.А. Тумабеков, признавая ошибочным мнение по отнесению договора о долевом участии в жилищном строительстве к договору купли-продажи строящейся квартиры, в том числе и в рассрочку, или к предварительному договору, к договору подряда, подвергает критике также мнение о том, что правоотношения, возникающие по договору о долевом участии в жилищном строительстве, регулируются Законом РК «О защите прав потребителя» от 4 мая 2021 года.

Одной из распространенных позиций, высказываемых в юридической литературе относительно правовой природы договора долевого участия в строительстве, является рассмотрение его в качестве смешанного (комплексного) договора.

И.И. Харитошин на основе исследования вопросов гражданско-правовой квалификации договора о долевом участии в строительстве сделал вывод о том, что договор участия в долевом строительстве представляет собой смешанный синаллагматический договор, сочетающий в себе элементы: договора строительного подряда; договора продажи недвижимости; договора комиссии (агентского договора); договора инвестиционного пая. Специфика его, по мнению автора, заключается в особом субъектном составе, в предмете договора, в его существенных условиях, в особых организационно-правовых предпосылках договора (наличии у застройщика разрешения на строительство; наличие проектной декларации), в особом порядке заключения. Автор по субъектному составу и мотиву выделяет потребительский и коммерческий виды договоров участия в долевом строительстве.

Некоторые авторы указывают на то, что договор участия в долевом строительстве в полной мере не похож ни на один из видов договоров, но вместе с тем его отдельные черты имеют сходство с иными договорами. В связи с этим договор долевого участия в строительстве авторы рассматривают в качестве договора смешанного типа, поскольку он включает в себя элементы нескольких видов договоров: строительного подряда, оказания возмездных услуг, простого товарищества и т.д.

С.А. Жармухамбетова, освещая судебную практику применения Закона РК о долевом участии в жилищном строительстве, отмечает, что в некоторых исковых заявлениях истцы при обращении в суд в связи с нарушением договорных обязательств ссылаются на Закон РК «О защите прав потребителей», просят взыскать неустойку и моральный вред и т.д., при этом считают, что гражданин, выступивший в качестве дольщика в договоре долевого участия в жилищном строительстве, является потребителем одновременно купленного товара (квартиры как доли жилого дома) и выполненных работ (строительные работы по возведению жилого дома и внутренняя отделка), а застройщик является продавцом, изготовителем и исполнителем одновременно. Автор считает, что на правоотношения между сторонами не может распространяться действие Закона «О защите прав потребителей», так как здесь не идет речь об оказании услуг, здесь это смешанный договор.

§

Читайте также:  Вклады на детей в Сбербанке: варианты, условия и доходность

Закон
Республики Казахстан

О долевом участии в жилищном строительстве

изменениями и дополнениями по состоянию на 29.12.2021 г.)

Утратил силу в соответствии с Законом РК от 7 апреля 2021 года № 486-V

В преамбулу внесены изменения в соответствии с Законом РК от 11.07.09 г. № 183-IV (см. стар. ред.)

Настоящий Закон регулирует общественные отношения, связанные с деятельностью по организации строительства жилых зданий за счет привлечения денег физических и юридических лиц для долевого участия в их строительстве, а также устанавливает гарантии защиты прав и законных интересов сторон договора о долевом участии в жилищном строительстве.

Статья 1 изложена в редакции Закона РК от 11.07.09 г. № 183-IV (см. стар. ред.)

Статья 1. Основные понятия, используемые в настоящем Законе

В настоящем Законе используются следующие основные понятия:

1) банк-агент – банк второго уровня, принимающий депозит дольщика;

2) проектная компания – юридическое лицо, более пятидесяти процентов уставного капитала которого сформировано застройщиком, осуществляющее лицензируемую деятельность по организации строительства жилых зданий за счет привлечения денег дольщиков;

3) гарантийный срок – время, на протяжении которого застройщик гарантирует сохранение качества показателей объекта строительства, указанных в проектной (проектно-сметной) документации, и возможность эксплуатации объекта строительства (жилого здания) в соответствии с договором о долевом участии в жилищном строительстве;

4) застройщик – юридическое лицо, осуществляющее деятельность по организации долевого строительства жилых зданий на земельных участках, принадлежащих ему на праве собственности или на праве землепользования, предоставленном местным исполнительным органом, путем учреждения проектной компании для строительства каждого жилого здания за счет привлечения денег дольщиков;

5) цикл нулевой – комплекс строительно-монтажных работ по строительству частей жилого здания, расположенных ниже условной проектной отметки, принимаемой за ноль;

Подпункт 6 изложен в редакции Законом РК от 15.07.11 г. № 461-IV (см. стар. ред.)

6) разрешение на ввод в эксплуатацию – подписанный акт государственной приемочной комиссии о приемке жилого здания;

7) доля в жилом доме (жилом здании) – входящие в состав построенного в соответствии с проектом строительства жилого дома (жилого здания) по договору о долевом участии в жилищном строительстве жилое и (или) нежилое помещения, передаваемые дольщику по передаточному акту. При возникновении на такие жилое и (или) нежилое помещения права частной собственности одновременно возникает право общей долевой собственности на общее имущество в жилом здании;

Подпункт 8 изложен в редакции Закона РК от 03.07.13 г. № 121-V (см. стар. ред.)

8) долевое участие в жилищном строительстве – отношения сторон, при которых одна сторона обязуется построить жилое здание и передать по результатам другой стороне долю в виде жилого помещения;

9) уполномоченный орган в сфере долевого участия в жилищном строительстве (далее – уполномоченный орган) – государственный орган, осуществляющий руководство в сфере долевого участия в жилищном строительстве;

10) договор о долевом участии в жилищном строительстве – договор, заключаемый между застройщиком, проектной компанией, дольщиком и банком-агентом, регулирующий правоотношения, связанные со строительством жилых зданий за счет привлечения денег дольщиков;

11) жилой дом (жилое здание) по договору о долевом участии в жилищном строительстве (далее – жилое здание) – строение, состоящее в основном из жилых помещений, а также нежилых помещений и иных частей, являющихся общим имуществом;

12). Исключен в соответствии с Законом РК от 25.03.11 г. № 421-IV (см. стар. ред.)

13) дольщик – физическое (за исключением временно пребывающих иностранных граждан) или юридическое лицо, которое участвует в строительстве жилых зданий путем внесения денег на текущий счет (депозит дольщика) в банк-агент, предназначенных для дальнейшего перечисления проектной компании;

14) депозит дольщика – деньги, вносимые дольщиком на текущий счет в банк-агент на условиях договора банковского счета на основании договора о долевом участии в жилищном строительстве.

Статья 2. Законодательство Республики Казахстан о долевом участии в жилищном строительстве

1. Законодательство Республики Казахстан о долевом участии в жилищном строительстве основывается на Конституции Республики Казахстан и состоит из норм Гражданского кодекса, настоящего Закона и иных нормативных правовых актов Республики Казахстан.

2. Законодательство Республики Казахстан о жилищных отношениях, а также регулирующее архитектурную, градостроительную и строительную деятельность, распространяется на отношения долевого участия в жилищном строительстве в части, не урегулированной настоящим Законом.

Пункт 3 изложен в редакции Закона РК от 03.07.13 г. № 121-V (см. стар. ред.); Закона РК от 29.12.14 г. № 270-V (см. стар. ред.)

3. Настоящий Закон распространяется на все отношения, подпадающие под долевое участие в жилищном строительстве, за исключением:

1) государственных закупок, производимых компаниями с государственным участием по покупке ста процентов жилья;

2) когда стопроцентное финансирование осуществляют банки второго уровня на основании открытой кредитной линии;

3) когда в инвестировании в жилищное строительство или организации строительства участвуют юридические лица, контрольным пакетом акций (долей участия в уставном капитале) которых прямо или косвенно владеет государство.

4. Если международным договором, ратифицированным Республикой Казахстан, установлены иные правила, чем те, которые содержатся в настоящем Законе, то применяются правила международного договора.

Статья 3 изложена в редакции Закона РК от 11.07.09 г. № 183-IV (см. стар. ред.)

Статья 3. Компетенция Правительства Республики Казахстан в сфере долевого участия в жилищном строительстве

К компетенции Правительства Республики Казахстан в сфере долевого участия в жилищном строительстве относятся:

1) разработка основных направлений государственной политики в сфере долевого участия в жилищном строительстве;

2) определение уполномоченного органа в сфере долевого участия в жилищном строительстве;

3) исключен в соответствии с Законом РК от 29.09.14 г. № 239-V (см. стар. ред.)

4) исключен в соответствии с Законом РК от 29.09.14 г. № 239-V (см. стар. ред.)

Статья дополнена подпунктом 5 в соответствии с Законом РК от 05.07.11 г. № 452-IV

5) выполнение иных функций, возложенных на него Конституцией, законами Республики Казахстан и актами Президента Республики Казахстан.

Закон дополнен статьей 3-1 в соответствии с Законом РК от 11.07.09 г. № 183-IV

Статья 3-1. Компетенция уполномоченного органа в сфере долевого участия в жилищном строительстве

Уполномоченный орган в сфере долевого участия в жилищном строительстве:

1) реализует единую государственную политику в сфере долевого участия в жилищном строительстве;

2) Исключен в соответствии с Законом РК от 13.01.14 г. № 159-V (см. стар. ред.)

3) Исключен в соответствии с Законом РК от 13.01.14 г. № 159-V (см. стар. ред.)

4) разрабатывает правила осуществления учета договоров о долевом участии в жилищном строительстве;

В подпункт 5 внесены изменения в соответствии с Законом РК от 15.07.11 г. № 461-IV (см. стар. ред.)

5) разрабатывает квалификационные требования к деятельности по организации строительства жилых зданий за счет привлечения денег дольщиков;

Статья дополнена подпунктом 5-1 в соответствии с Законом РК от 29.09.14 г. № 239-V

5-1) утверждает типовой договор о долевом участии в жилищном строительстве;

Статья дополнена подпунктом 5-2 в соответствии с Законом РК от 29.09.14 г. № 239-V

5-2) утверждает правила осуществления учета договоров о долевом участии в жилищном строительстве;

6) Исключен в соответствии с Законом РК от 13.01.14 г. № 159-V (см. стар. ред.)

Статья дополнена подпунктом 7 в соответствии с Законом РК от 05.07.11 г. № 452-IV

7) осуществляет иные полномочия, предусмотренные настоящим Законом, иными законами Республики Казахстан, актами Президента Республики Казахстан и Правительства Республики Казахстан.

В статью 4 внесены изменения в соответствии с Законом РК от 12.01.07 г. № 222-III (см. стар. ред.); изложена в редакции Закона РК от 11.07.09 г. № 183-IV (см. стар. ред.)

Статья 4. Компетенция местных исполнительных органов областей (города республиканского значения, столицы) в сфере долевого участия в жилищном строительстве

Местные исполнительные органы областей (города республиканского значения, столицы) в сфере долевого участия в жилищном строительстве:

1) осуществляют мониторинг деятельности проектных компаний по строительству жилого здания;

2) запрашивают и получают у проектных компаний необходимые материалы и документы в порядке, установленном законами Республики Казахстан;

3) выносят предписания об устранении выявленных нарушений законодательства Республики Казахстан о долевом участии в жилищном строительстве, а также принимают решение о применении к застройщикам и проектным компаниям принудительных мер, предусмотренных законами Республики Казахстан;

4) выдают, приостанавливают действие или лишают в судебном порядке лицензии проектной компании на деятельность по организации строительства жилых зданий за счет привлечения денег дольщиков в случаях, предусмотренных законами Республики Казахстан;

5) осуществляют учет договоров о долевом участии в жилищном строительстве;

6) ежеквартально осуществляют проверку достаточности собственного капитала застройщика в соответствии с подпунктом 3) пункта 1 статьи 6 настоящего Закона и проектной компании согласно квалификационным требованиям;

7) осуществляют взаимодействие и сотрудничество с государственными органами по вопросам, относящимся к их компетенции;

8) определяют совместно с банком-агентом, застройщиком и проектной компанией невозможность завершения строительства жилого здания;

Статья дополнена подпунктом 9 в соответствии с Законом РК от 05.07.11 г. № 452-IV

9) осуществляют в интересах местного государственного управления иные полномочия, возлагаемые на местные исполнительные органы законодательством Республики Казахстан.

Статья 5 изложена в редакции Закона РК от 11.07.09 г. № 183-IV (см. стар. ред.)

Статья 5. Контроль деятельности застройщика и проектной компании местными исполнительными органами областей (города республиканского значения, столицы)

1. В случае нарушения застройщиком и проектной компанией требований настоящего Закона, а также принятых в соответствии с ним нормативных правовых актов местные исполнительные органы областей (города республиканского значения, столицы):

1) требуют от застройщика и проектной компании устранения выявленных нарушений;

2) направляют застройщику и проектной компании обязательные для исполнения предписания об устранении нарушений настоящего Закона, а также принятых в соответствии с ним нормативных правовых актов;

3) принимают меры, необходимые для привлечения застройщика, проектной компании и (или) их должностных лиц к ответственности, установленной настоящим Законом и иными законами Республики Казахстан.

2. Застройщик и проектная компания, которым направлено предписание местного исполнительного органа области (города республиканского значения, столицы) в соответствии с подпунктом 2) пункта 1 настоящей статьи, вправе обжаловать его в порядке, установленном законодательством Республики Казахстан.

Статья 6 изложена в редакции Закона РК от 11.07.09 г. № 183-IV (см. стар. ред.)

Статья 6. Застройщик и проектная компания

1. Застройщик обязан:

1) обладать опытом возведения жилых зданий, в том числе в качестве заказчика, не менее трех лет;

2) сдать в эксплуатацию в установленном законодательством Республики Казахстан порядке не менее ста квартир;

3) иметь собственный капитал в размере не менее ста тысяч месячных расчетных показателей.

2. Застройщик вносит вклад в уставный капитал проектной компании в виде денег, земельного участка, проектной (проектно-сметной) документации и иного имущества в соответствии с законодательством Республики Казахстан.

3. Застройщик по обязательствам проектной компании перед дольщиками несет субсидиарную ответственность.

4. Застройщик и проектная компания обязаны проводить аудит годовой финансовой отчетности и представлять аудиторский отчет в местный исполнительный орган области (города республиканского значения, столицы) не позднее 30 июня года, следующего за отчетным.

5. Проектная компания и дольщик вправе осуществлять страхование своей гражданско-правовой ответственности по отношению к исполнению своих обязательств, которые определяются соглашением сторон.

6. Проектная компания вправе привлекать для строительства жилого здания деньги в размере не более семидесяти пяти процентов от стоимости строительства жилого здания.

7. Иностранные организации осуществляют деятельность по организации строительства жилых зданий за счет привлечения денег дольщиков только посредством учреждения юридического лица на территории Республики Казахстан.

Закон дополнен статьей 6-1 в соответствии с Законом РК от 11.07.09 г. № 183-IV

Статья 6-1. Лицензирование деятельности по организации строительства жилых зданий за счет привлечения денег дольщиков

Пункт 1 изложен в редакции Закона РК от 16.05.14 г. № 203-V (см. стар. ред.)

1. Лицензирование деятельности по организации строительства жилых зданий за счет привлечения денег дольщиков осуществляется в соответствии с настоящим Законом и законодательством Республики Казахстан о разрешениях и уведомлениях.

2. Деятельность по организации строительства жилых зданий за счет привлечения денег дольщиков осуществляется на основании лицензии на деятельность по организации строительства жилых зданий за счет привлечения денег дольщиков, выдаваемой местными исполнительными органами областей (города республиканского значения, столицы) проектной компании на строительство каждого жилого здания.

3. Застройщик обязан передать нотариально засвидетельствованные копии документов, подтверждающие требования, предусмотренные пунктом 1 статьи 6 настоящего Закона, проектной компании для предъявления ею местным исполнительным органам областей (города республиканского значения, столицы) при получении лицензии на деятельность по организации строительства жилых зданий за счет привлечения денег дольщиков на первом этапе.

В пункт 4 внесены изменения в соответствии с Законом РК от 10.07.12 г. № 36-V (см. стар. ред.)

4. Лицензия на деятельность по организации строительства жилых зданий за счет привлечения денег дольщиков выдается в два этапа.

На первом этапе лицензия на деятельность по организации строительства жилых зданий за счет привлечения денег дольщиков выдается на срок до шести месяцев с подтверждением проектной компанией следующих квалификационных требований:

1) наличие земельного участка, принадлежащего проектной компании на праве собственности или на праве землепользования;

2) наличие проектной (проектно-сметной) документации на стадии нулевого цикла строительства с положительным заключением экспертизы;

3) наличие разрешения на проведение строительно-монтажных работ на нулевой цикл;

4) наличие договора с банком-агентом;

5) наличие собственного капитала для строительства жилого здания в размере не менее пятнадцати процентов от стоимости строительства жилого здания или в размере не менее эквивалентной стоимости строительства нулевого цикла.

На втором этапе лицензия на деятельность по организации строительства жилых зданий за счет привлечения денег дольщиков выдается на срок до подписания акта государственной приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию жилого здания при подтверждении следующих квалификационных требований:

1) наличие проектной (проектно-сметной) документации объекта строительства с положительным заключением экспертизы;

2) завершение нулевого цикла застройки жилого здания;

3) наличие депозитов дольщиков в размере не менее пятнадцати процентов от стоимости строительства жилого здания в банке-агенте, внесенных в соответствии с договорами о долевом участии в жилищном строительстве;

4) наличие собственного капитала для завершения строительства в полном объеме либо наличие собственного капитала в размере не менее двадцати пяти процентов от стоимости строительства жилого здания и соглашения с инвестором о предоставлении инвестиций, достаточных для завершения строительства;

5) наличие договора с организацией, оказывающей инжиниринговые услуги в сфере архитектурной, градостроительной и строительной деятельности.

См.также: Стандарт государственной услуги «Выдача лицензии на деятельность по организации строительства жилых зданий за счет привлечения денег дольщиков» (приложение 4 к приказу Исполняющего обязанности Министра национальной экономики Республики Казахстан от 27 марта 2021 года № 276)

Статья 7 изложена в редакции Закона РК от 11.07.09 г. № 183-IV (см. стар. ред.)

Статья 7. Договор о долевом участии в жилищном строительстве

В пункт 1 внесены изменения в соответствии с Законом РК от 29.09.14 г. № 239-V (см. стар. ред.)

1. Типовой договор о долевом участии в жилищном строительстве утверждается уполномоченным органом.

По договору о долевом участии в жилищном строительстве:

застройщик обязуется в предусмотренный договором о долевом участии в жилищном строительстве срок организовать строительство жилого здания и обеспечить сохранение в течение гарантийного срока качества показателей объекта строительства, указанных в проектной (проектно-сметной) документации и договоре о долевом участии в жилищном строительстве;

проектная компания обязуется в установленный договором о долевом участии в жилищном строительстве срок построить жилое здание и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию, передать дольщику соответствующую долю в жилом доме (жилом здании);

дольщик обязуется заключить договор банковского счета и внести деньги на депозит дольщика в размере и порядке, обусловленные договором о долевом участии в жилищном строительстве, и принять долю в жилом доме (жилом здании) при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию жилого здания;

банк-агент обязуется принять депозит дольщика с начислением ставки вознаграждения не менее ставки рефинансирования Национального Банка Республики Казахстан на условиях договора банковского счета.

После получения дольщиком доли в жилом доме (жилом здании) банк-агент перечисляет деньги с депозита дольщика проектной компании, а деньги в размере накопленного вознаграждения возвращает дольщику.

Ставка вознаграждения по банковскому займу, выдаваемому банком-агентом проектной компании в пределах привлеченных денег дольщиков, не должна превышать в совокупности размер ставки вознаграждения по депозиту дольщика, расходы банка-агента на обслуживание займа, расходы по обязательным требованиям и платежам, связанным с выдачей займов, и расходы по уплате налогов и других обязательных платежей в бюджет.

2. В договор о долевом участии в жилищном строительстве после его заключения по согласию сторон могут быть внесены изменения и (или) дополнения.

Заголовок изложен в редакции Закона РК от 11.07.09 г. № 183-IV (см. стар. ред.)

Статья 8. Информация, предоставляемая застройщиком и проектной компанией

В пункт 1 внесены изменения в соответствии с Законом РК от 11.07.09 г. № 183-IV (см. стар. ред.)

1. Застройщик и проектная компания предоставляют для ознакомления лицу, обратившемуся в целях заключения договора о долевом участии в жилищном строительстве, следующую информацию:

Подпункт 1 изложен в редакции Закона РК от 11.07.09 г. № 183-IV (см. стар. ред.)

1) о наименовании и местонахождении застройщика и проектной компании;

Пункт дополнен подпунктом 1-1 в соответствии с Законом РК от 11.07.09 г. № 183-IV

1-1) об учредителях застройщика и проектной компании с указанием:

наименования юридического лица-учредителя;

фамилии, имени, отчества (при его наличии) физического лица-учредителя;

В подпункт 2 внесены изменения в соответствии с Законом РК от 11.07.09 г. № 183-IV (см. стар. ред.); изложен в редакции Закона РК от 24.12.12 г. № 60-V (см. стар. ред.)

2) справки о государственной регистрации (перерегистрации) юридических лиц – застройщика и проектной компании;

3) свидетельство налогоплательщика;

4) Исключен в соответствии с Законом РК от 19.03.10 г. № 258-IV (см. стар. ред.)

В подпункт 5 внесены изменения в соответствии с Законом РК от 11.07.09 г. № 183-IV (см. стар. ред.)

5) аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком и проектной компанией предпринимательской деятельности в жилищном строительстве;

Подпункт 6 изложен в редакции Закона РК от 11.07.09 г. № 183-IV (см. стар. ред.)

6) лицензию проектной компании на деятельность по организации строительства жилых зданий за счет привлечения денег дольщиков;

В подпункт 7 внесены изменения в соответствии с Законом РК от 11.07.09 г. № 183-IV (см. стар. ред.)

7) о проектах строительства жилых зданий, которые застройщик осуществил в течение трех лет, с указанием местонахождения указанных объектов, сроков их ввода в эксплуатацию;

8) об объекте строительства;

В подпункт 9 внесены изменения в соответствии с Законом РК от 11.07.09 г. № 183-IV (см. стар. ред.)

9) документы, подтверждающие соответствующие права застройщика или проектной компании на земельный участок.

2. Информация об объекте строительства включает:

1) разрешение на строительство по этапам;

В подпункт 2 внесены изменения в соответствии с Законом РК от 11.07.09 г. № 183-IV (см. стар. ред.)

2) указание местоположения и описание объекта в соответствии с проектной (проектно-сметной) документацией;

3) сведения об этапах строительства и сроках его завершения;

В подпункт 4 внесены изменения в соответствии с Законом РК от 11.07.09 г. № 183-IV (см. стар. ред.)

4) основные сведения о генеральном подрядчике, включая наименование, опыт работы в данной сфере, наличие лицензии, информацию о сданных в эксплуатацию объектах строительства, где он действовал в лице генерального подрядчика.

Статья 9 изложена в редакции Закона РК от 11.07.09 г. № 183-IV (см. стар. ред.); внесены изменения в соответствии с Законом РК от 29.12.14 г. № 269-V (введен в действие с 1 января 2021 года) (см. стар. ред.)

Статья 9. Форма и обязательные условия договора о долевом участии в жилищном строительстве

1. Договор о долевом участии в жилищном строительстве заключается в письменной форме на основании типового договора, утвержденного уполномоченным органом, подлежит учету и считается заключенным с момента такого учета.

2. Обязательными условиями договора о долевом участии в жилищном строительстве являются:

1) определение для дольщика в соответствии с проектной (проектно- сметной) документацией его доли в жилом доме (жилом здании), подлежащей передаче ему проектной компанией после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию;

2) срок передачи проектной компанией доли в жилом доме (жилом здании) дольщику;

3) цена договора, то есть сумма денег, подлежащих внесению дольщиком на депозит дольщика по договору банковского счета, исходя из расчета за квадратный метр общей площади жилого и (или) нежилого помещений;

4) гарантийный срок на жилое здание, построенное по договору о долевом участии в жилищном строительстве;

5) обязательное приложение к договору части архитектурной проектной (проектно-сметной) документации (планов застройки жилого помещения, этажности), относящейся к жилому помещению в жилом здании, подлежащей передаче дольщику;

6) указание размера неустойки (пени) в случае нарушения проектной компанией предусмотренного договором срока передачи дольщику его доли в жилом доме (жилом здании);

7) указание размера неустойки (пени) в случае нарушения дольщиком установленного договором срока внесения платежа;

8) порядок и сроки передачи денег дольщика банком-агентом проектной компании;

9) указание о необходимости наличия первоначального взноса на депозите дольщика по договору банковского счета в размере не менее пятнадцати процентов от цены договора о долевом участии в жилищном строительстве.

3. Гарантийный срок на жилое здание не может быть менее двух лет со дня приемки объекта строительства в эксплуатацию.

4. При отсутствии в договоре условий, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи, договор не может быть поставлен на учет.

5. В случае смерти гражданина – участника долевого строительства или объявления его умершим его права и обязанности по договору переходят к наследникам в соответствии с гражданским законодательством Республики Казахстан. Застройщик, проектная компания, банк-агент не вправе отказать таким наследникам в переходе прав и обязанностей участника долевого строительства.

6. В случае если дольщик, заключивший договор о долевом участии в жилищном строительстве, уплачивает цену договора в полном объеме согласно условию договора, то дальнейшее изменение цены за 1 квадратный метр общей площади жилого здания не допускается.

7. Застройщик и проектная компания информируют дольщиков с обязательным их уведомлением в случае изменения фактического адреса, а также режима работы.

Статья 10 изложена в редакции Закона РК от 11.07.09 г. № 183-IV (см. стар. ред.)

Статья 10. Заключение договора о долевом участии в жилищном строительстве

Застройщик, проектная компания, дольщик и банк-агент вправе заключить договор о долевом участии в жилищном строительстве после получения проектной компанией в установленном настоящим Законом порядке на первом этапе лицензии на деятельность по организации строительства жилых зданий за счет привлечения денег дольщиков.

Статья 11. Учет договоров о долевом участии в жилищном строительстве

В пункт 1 внесены изменения в соответствии с Законом РК от 11.07.09 г. № 183-IV (см. стар. ред.)

1. Договор о долевом участии в жилищном строительстве, вносимые изменения и (или) дополнения в него, а также уступка права требования по договору подлежат учету в местном исполнительном органе области (города республиканского значения, столицы) по местонахождению строящегося жилого здания.

В пункт 2 внесены изменения в соответствии с Законом РК от 11.07.09 г. № 183-IV (см. стар. ред.)

2. Для учета договоров о долевом участии в жилищном строительстве, вносимых изменений в него, а также уступки права требования по договору проектной компанией в течение пяти рабочих дней со дня заключения договора или дополнительного соглашения представляются документы с указанием площадей долей и их местоположения в строящемся жилом здании.

Проектная компания обязана представить дольщику и банку-агенту выписку об учетной записи договора о долевом участии в жилищном строительстве в течение десяти рабочих дней после учета в местном исполнительном органе области (города республиканского значения, столицы).

При учете договоров, вносимых изменений в него, а также уступки права требования по договору производится обязательная проверка на предмет наличия ранее поставленных на учет прав третьих лиц на долю. При наличии таких прав в учете договора отказывается.

В пункт 3 внесены изменения в соответствии с Законом РК от 11.07.09 г. № 183-IV (см. стар. ред.)

3. Учет договоров долевого участия в жилищном строительстве производится с предоставлением местному исполнительному органу области (города республиканского значения, столицы) проектной компанией, кроме документов, указанных в пункте 2 настоящей статьи, разрешения на строительство или его этапа.

Пункт 4 изложен в редакции Закона РК от 11.07.09 г. № 183-IV (см. стар. ред.)

4. Учет договоров производится в течение пяти рабочих дней со дня подачи документов в местный исполнительный орган области (города республиканского значения, столицы).

В пункт 5 внесены изменения в соответствии с Законом РК от 11.07.09 г. № 183-IV (см. стар. ред.)

5. В случае одностороннего отказа от исполнения договора в местный исполнительный орган области (города республиканского значения, столицы) стороной-инициатором представляется заявление об учете одностороннего отказа от исполнения договора. При этом сторона-инициатор обязана письменно уведомить об одностороннем отказе от исполнения договора другие стороны в течение десяти календарных дней со дня подачи заявления.

Статья 12 изложена в редакции Закона РК от 11.07.09 г. № 183-IV (см. стар. ред.)

Статья 12. Исполнение обязательств

1. Уплата дольщиком цены договора производится путем внесения платежей в установленные договором сроки.

2. Обязательства дольщика считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денег и принятия доли в жилом доме (жилом здании) в соответствии с договором о долевом участии в жилищном строительстве.

3. Обязательства проектной компании считаются исполненными с момента получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого здания и подписания сторонами акта о передаче дольщику соответствующей доли в жилом доме (жилом здании).

4. Обязательства банка-агента считаются исполненными с момента перечисления проектной компании денег с депозитов дольщиков в соответствии с договором о долевом участии в жилищном строительстве и возвращения денег в размере накопленного вознаграждения дольщикам.

5. Обязательства застройщика считаются исполненными по истечении гарантийного срока и после выполнения им обязательств по устранению возникших в период гарантийного срока нарушений качества показателей объекта строительства, указанных в проектной (проектно-сметной) документации и договоре о долевом участии в жилищном строительстве.

6. Риск случайной гибели или случайного повреждения доли в возведенном жилом доме (жилом здании) до ее передачи дольщику несет проектная компания. После подписания передаточного акта сторонами риск случайной гибели или случайного повреждения переходит к дольщику.

Статья 13. Изменение и расторжение договора

В пункт 1 внесены изменения в соответствии с Законом РК от 11.07.09 г. № 183-IV (см. стар. ред.)

1. По соглашению застройщика, проектной компании, дольщика и банка-агента условия договора могут быть изменены после его заключения, если договором и (или) дополнительными соглашениями к нему предусмотрены случаи и условия его изменения.

Статья дополнена пунктом 1-1 в соответствии с Законом РК от 11.07.09 г. № 183-IV

1-1. Дольщик вправе досрочно расторгнуть договор о долевом участии в жилищном строительстве и истребовать сумму депозита дольщика в течение тридцати календарных дней с момента заключения договора банковского счета.

По истечении данного срока истребование денег дольщиком возможно только в случаях:

прекращения действия лицензии проектной компании на деятельность по организации строительства жилых зданий за счет привлечения денег дольщиков;

нарушения проектной компанией сроков ввода жилого здания в эксплуатацию, указанных в договоре о долевом участии в жилищном строительстве.

Статья дополнена пунктом 1-2 в соответствии с Законом РК от 11.07.09 г. № 183-IV

1-2. При расторжении договора о долевом участии в жилищном строительстве в случаях, предусмотренных пунктом 1-1 настоящей статьи, банк-агент возвращает дольщику деньги с депозита дольщика и деньги в размере накопленного вознаграждения.

Пункт 2 изложен в редакции Закона РК от 16.11.09 г. № 200-IV (см. стар. ред.)

2. Уступка дольщиком права требования по договору о долевом участии в жилищном строительстве допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового дольщика в порядке, установленном Гражданским кодексом Республики Казахстан.

При такой уступке изменения к договору о долевом участии в жилищном строительстве или дополнительное соглашение должны содержать информацию о стоимости, по которой дольщик уступает, а новый дольщик приобретает право требования доли в жилом здании по договору о долевом участии в жилищном строительстве.

Читайте также:  Целевой вклад на детей в Сбербанке

В пункт 3 внесены изменения в соответствии с Законом РК от 11.07.09 г. № 183-IV (см. стар. ред.)

3. Уступка дольщиком права требования по договору о долевом участии в жилищном строительстве допускается с момента учета договоров до момента подписания сторонами акта о передаче соответствующей доли в построенном жилом доме (жилом здании).

4. В случае нарушения обязательных условий договора о долевом участии в жилищном строительстве любая из сторон в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать приведения его в первоначальное положение с уплатой неустойки в соответствии со статьей 17 настоящего Закона, а также возмещения убытков в соответствии с Гражданским кодексом Республики Казахстан.

Заголовок изложен в редакции Закона РК от 11.07.09 г. № 183-IV (см. стар. ред.)

Статья 14. Передача доли в жилом доме (жилом здании)

В пункт 1 внесены изменения в соответствии с Законом РК от 11.07.09 г. № 183-IV (см. стар. ред.)

1. Проектная компания обязана передать дольщику его долю в построенном жилом доме (жилом здании) не позднее срока, который предусмотрен договором.

Передача проектной компанией доли в жилом доме (жилом здании) и принятие ее дольщиком осуществляются сторонами по передаточному акту.

В пункт 2 внесены изменения в соответствии с Законом РК от 11.07.09 г. № 183-IV (см. стар. ред.)

2. Передача дольщику его доли в жилом доме (жилом здании) осуществляется проектной компанией не ранее получения им разрешения на ввод в эксплуатацию жилого здания.

В пункт 3 внесены изменения в соответствии с Законом РК от 11.07.09 г. № 183-IV (см. стар. ред.)

3. После получения разрешения на ввод в эксплуатацию всего жилого здания проектная компания вправе досрочно исполнить обязательства по передаче долей в жилом доме (жилом здании) соответствующим дольщикам.

В пункт 4 внесены изменения в соответствии с Законом РК от 11.07.09 г. № 183-IV (см. стар. ред.)

4. Дольщик, получивший письменное уведомление проектной компании о завершении строительства и готовности доли в жилом доме (жилом здании) к передаче, обязан приступить к ее принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного уведомления.

В пункт 5 внесены изменения в соответствии с Законом РК от 11.07.09 г. № 183-IV (см. стар. ред.)

5. Дольщик до подписания акта о передаче ему его доли в жилом доме (жилом здании) вправе потребовать от проектной компании указать в передаточном акте несоответствие его доли в жилом доме (жилом здании) требованиям, указанным в настоящем Законе или в договоре, либо отказаться от подписания передаточного акта. При этом проектная компания обязана внести в передаточный акт данные сведения.

В пункт 6 внесены изменения в соответствии с Законом РК от 11.07.09 г. № 183-IV (см. стар. ред.)

6. Если иное не установлено договором, при уклонении дольщика от принятия своей доли в жилом доме (жилом здании) в предусмотренный пунктом 4 настоящей статьи срок или при отказе дольщика от ее принятия (за исключением случая, указанного в пункте 5 настоящей статьи) проектная компания по истечении четырнадцати рабочих дней со дня, предусмотренного договором для передачи соответствующей доли в жилом доме (жилом здании), вправе расторгнуть договор.

Закон дополнен статьей 14-1 в соответствии с Законом РК от 11.07.09 г. № 183-IV

Статья 14-1. Технический надзор

1. Проектная компания для осуществления технического надзора обязана привлечь организацию по оказанию инжиниринговых услуг в сфере архитектурной, градостроительной и строительной деятельности.

2. Отчеты организации по оказанию инжиниринговых услуг представляются застройщику, проектной компании и банку-агенту в случае, если он выступает в качестве инвестора.

Статья 15 изложена в редакции Закона РК от 11.07.09 г. № 183-IV (см. стар. ред.)

§

Читайте также:  Целевые вклады на детей - советы адвокатов и юристов

З а к о н
Республики Казахстан
 
О внесении изменений и дополнений в некоторые
законодательные акты Республики Казахстан
по вопросам долевого участия в жилищном строительстве

См. перечень нормативных правовых актов, принятие которых необходимо в целях реализации настоящего Закона

Статья 1. Внести изменения и дополнения в следующие законодательные акты Республики Казахстан:

1. В Кодекс Республики Казахстан об административных правонарушениях от 30 января 2001 года (Ведомости Парламента Республики Казахстан, 2001 г., № 5-6, ст. 24; № 17-18, ст. 241; № 21-22, ст. 281; 2002 г., № 4, ст. 33; № 17, ст. 155; 2003 г., № 1-2, ст. 3; № 4, ст. 25; № 5, ст. 30; № 11, ст. 56, 64, 68; № 14, ст. 109; № 15, ст. 122, 139; № 18, ст. 142; № 21-22, ст. 160; № 23, ст. 171; 2004 г., № 6, ст. 42; № 10, ст. 55; № 15, ст. 86; № 17, ст. 97; № 23, ст. 139, 140; № 24, ст. 153; 2005 г., № 5, ст. 5; № 7-8, ст. 19; № 9, ст. 26; № 13, ст. 53; № 14, ст. 58; № 17-18, ст. 72; № 21-22, ст. 86, 87; № 23, ст. 104; 2006 г., № 1, ст. 5; № 2, ст. 19, 20; № 3, ст. 22; № 5-6, ст. 31; № 8, ст. 45; № 10, ст. 52; № 11, ст. 55; № 12, ст. 72, 77; № 13, ст. 85, 86; № 15, ст. 92, 95; № 16, ст. 98, 102; № 23, ст. 141; 2007 г., № 1, ст. 4; № 2, ст. 16, 18; № 3, ст. 20, 23; № 4, ст. 28, 33; № 5-6, ст. 40; № 9, ст. 67; № 10, ст. 69; № 12, ст. 88; № 13, ст. 99; № 15, ст. 106; № 16, ст. 131; № 17, ст. 136, 139, 140; № 18, ст. 143, 144; № 19, ст. 146, 147; № 20, ст. 152; № 24, ст. 180; 2008 г., № 6-7, ст. 27; № 12, ст. 48, 51; № 13-14, ст. 54, 57, 58; № 15-16, ст. 62; № 20, ст. 88; № 21, ст. 97; № 23, ст. 114; № 24, ст. 126, 128, 129; 2009 г., № 2-3, ст. 7, 21; Закон Республики Казахстан от 4 мая 2009 года «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам товарных бирж», опубликованный в газетах «Егемен Қазақстан» 8 мая 2009 г. и «Казахстанская правда» 9 мая 2009 г.; Закон Республики Казахстан от 4 мая 2009 года «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам игорного бизнеса», опубликованный в газетах «Егемен Қазақстан» 8 мая 2009 г. и «Казахстанская правда» 9 мая 2009 г.):

статью 237-1 изложить в следующей редакции:

«Статья 237-1. Нарушение требований законодательного акта Республики Казахстан о долевом участии в жилищном строительстве

1. Нарушение застройщиком, проектной компанией требований законодательного акта Республики Казахстан о долевом участии в жилищном строительстве к содержанию информации о застройщике, проектной компании и об объекте строительства, а также порядка ее распространения либо распространение застройщиком, проектной компанией неточной, неполной или вводящей в заблуждение информации –

влечет штраф на юридических лиц в размере от двухсот до трехсот месячных расчетных показателей.

Применение метода долевого участия / консультантплюс

13. Инвестиции в ассоциированное предприятие должны учитываться по методу долевого участия, за исключением случаев, когда:

(a) инвестиции классифицируются как предназначенные для продажи в соответствии с МСФО (IFRS) 5 “Долгосрочные активы, предназначенные для продажи, и прекращенная деятельность”;

(b) применяется исключение, предусмотренное пунктом 10 МСФО (IAS) 27, согласно которому материнское предприятие, которое также имеет инвестиции в ассоциированное предприятие, может не представлять консолидированную финансовую отчетность;

(c) верны все перечисленные ниже положения:

(i) инвестор является дочерним предприятием, находящимся в полной собственности другого предприятия, или в частичной собственности другого предприятия, и при этом его прочие собственники, в том числе и те, которые в других случаях не имели бы права голоса, были проинформированы о том, что инвестор не применяет метод долевого участия, и не возражают против этого;

(ii) долговые или долевые инструменты инвестора не обращаются на открытом рынке (на отечественной или зарубежной фондовой бирже или на внебиржевом рынке, включая местные и региональные рынки);

(iii) инвестор не представлял свою финансовую отчетность и не находится в процессе представления своей финансовой отчетности в комиссию по ценным бумагам или иной регулирующий орган в целях размещения любого вида инструментов на открытом рынке;

(iv) конечное или промежуточное материнское предприятие инвестора составляет консолидированную финансовую отчетность, находящуюся в публичном доступе, в соответствии с требованиями Международных стандартов финансовой отчетности.

14. Инвестиции, описанные в пункте 13 (a), подлежат учету в соответствии с МСФО (IFRS) 5.

15. Если инвестиции в ассоциированное предприятие, ранее классифицированные как предназначенные для продажи, перестают удовлетворять критериям для такой классификации, их следует учитывать по методу долевого участия, начиная с даты классификации, в качестве предназначенных для продажи. Финансовая отчетность за все периоды, начиная с момента классификации инвестиций в качестве предназначенных для продажи, должна быть соответствующим образом скорректирована.

16. [Удален]

17. Признание дохода в размере средств, полученных в результате распределения прибыли, не является адекватной основой для оценки дохода инвестора от инвестиций в ассоциированное предприятие, поскольку средства, полученные в результате распределения прибыли, могут не отражать результаты деятельности ассоциированного предприятия. Поскольку инвестор оказывает значительное влияние на ассоциированное предприятие, он заинтересован в результатах деятельности ассоциированного предприятия и, следовательно, в доходности своих инвестиций. Инвестор отражает свою заинтересованность путем включения в финансовую отчетность своей доли в прибылях или убытках такого ассоциированного предприятия. В итоге применение метода долевого участия обеспечивает отражение в финансовой отчетности более подробной информации о чистых активах и прибыли или убытке инвестора.

18. Инвестор должен прекратить использование метода долевого участия с момента утраты значительного влияния на ассоциированное предприятие, и с этой даты вести учет своих инвестиций в соответствии с МСФО (IAS) 39 при условии, что ассоциированное предприятие не становится дочерним предприятием или совместной деятельностью в значении, определенном в МСФО (IAS) 31. В момент потери значительного влияния инвестор должен оценивать по справедливой стоимости любые инвестиции, сохранившиеся в бывшем ассоциированном предприятии. Инвестор должен признавать в составе прибыли или убытка любую разницу между:

(a) справедливой стоимостью любых сохранившихся инвестиций и любых доходов от выбытия части инвестиций в ассоциированное предприятие; и

(b) балансовой стоимостью инвестиций на дату потери значительного влияния.

19. Когда предприятие перестает быть ассоциированным и учитывается в соответствии с МСФО (IAS) 39, справедливая стоимость инвестиций на указанную дату должна расцениваться как их справедливая стоимость при первоначальном признании в качестве финансового актива в соответствии с МСФО (IAS) 39.

19А. Если инвестор теряет значительное влияние в ассоциированном предприятии, инвестор должен учитывать все суммы, признанные в составе прочего совокупного дохода в отношении данного ассоциированного предприятия, на той же самой основе, что и в случае, если бы ассоциированное предприятие напрямую распорядилось соответствующими активами или обязательствами. Следовательно, если доход или убыток, ранее признанный ассоциированным предприятием в составе прочего совокупного дохода, реклассифицируется в состав прибыли или убытка при выбытии соответствующих активов или обязательств, инвестор реклассифицирует доход или убыток из состава капитала в состав прибыли или убытка (в качестве корректировки при реклассификации) в случае потери значительного влияния в ассоциированном предприятии. Например, если ассоциированное предприятие имеет финансовые активы, предназначенные для продажи, а инвестор теряет значительное влияние в ассоциированном предприятии, то инвестор должен реклассифицировать в состав прибыли или убытка доход или убыток, ранее признанный в составе прочего совокупного дохода в отношении данных активов. Если непосредственная доля участия инвестора в ассоциированном предприятии уменьшается, но инвестируемое предприятие продолжает быть ассоциируемым, инвестор должен реклассифицировать в состав прибыли или убытка только соответствующую сумму дохода или убытка, ранее признанного в составе прочего совокупного дохода.

20. Многие процедуры, осуществляемые при применении метода долевого участия, аналогичны процедурам консолидации, описанным в МСФО (IAS) 27. Кроме того, концепции, лежащие в основе процедур, осуществляемых при учете приобретения дочернего предприятия, также используются при учете приобретения инвестиций в ассоциированное предприятие.

21. Доля группы в ассоциированном предприятии представляет собой совокупную долю участия материнского предприятия и его дочерних предприятий в этом ассоциированном предприятии. Вложения других ассоциированных или совместных предприятий группы в этих целях не принимаются во внимание. Если ассоциированное предприятие имеет дочерние и ассоциированные предприятия или участвует в совместном предпринимательстве, прибыль или убыток и чистые активы, используемые при применении метода долевого участия, представляют собой прибыль или убыток и чистые активы, признанные в финансовой отчетности ассоциированного предприятия (включая долю ассоциированного предприятия в прибыли или убытке и чистых активах собственных ассоциированных и совместных предприятий), после корректировок, необходимых для соблюдения единой учетной политики (см. пункты 26 и 27).

22. Прибыли и убытки, возникающие в результате операций “снизу вверх” и “сверху вниз” между инвестором (включая его консолидированные дочерние предприятия) и ассоциированным предприятием, признаются в финансовой отчетности инвестора только в той мере, в которой они не относятся к доле участия инвестора в этом ассоциированном предприятии. Операции “снизу вверх”, например, включают продажу активов инвестору ассоциированным предприятием. В качестве примера операции “сверху вниз” можно привести продажу активов ассоциированному предприятию инвестором. Доля инвестора в прибылях и убытках ассоциированного предприятия от этих операций подлежит исключению.

23. Инвестиции в ассоциированное предприятие учитываются по методу долевого участия, начиная с даты, когда указанное предприятие становится ассоциированным. При приобретении инвестиций разница между себестоимостью инвестиций и долей инвестора в чистой справедливой стоимости идентифицируемых активов и обязательств ассоциированного предприятия учитываются следующим образом:

(a) гудвил, относящийся к ассоциированному предприятию, включается в состав балансовой стоимости инвестиций. Амортизация этого гудвила не разрешена;

(b) сумма превышения доли инвестора в чистой справедливой стоимости идентифицируемых активов, обязательств и условных обязательств ассоциированного предприятия над стоимостью инвестиций исключается из состава балансовой стоимости инвестиций и вместо этого отражается в качестве дохода при определении доли инвестора в прибыли или убытке ассоциированного предприятия за тот отчетный период, в котором инвестиции были приобретены.

Кроме этого, выполняются необходимые корректировки доли инвестора в прибылях или убытках ассоциированного предприятия после приобретения для отражения, например, амортизации активов на основе их справедливой стоимости на дату приобретения. Аналогичным образом производятся соответствующие корректировки доли инвестора в прибылях или убытках ассоциированного предприятия после приобретения с целью учета убытков от обесценения, признанных ассоциированным предприятием, например, корректировки на обесценение гудвила или основных средств.

24. При применении метода долевого участия инвестор использует самую последнюю финансовую отчетность ассоциированного предприятия. Если даты окончания отчетного периода инвестора и ассоциированного предприятия различаются, ассоциированное предприятие готовит для инвестора финансовую отчетность по состоянию на ту же дату окончания отчетного периода, что и финансовая отчетность самого инвестора, за исключением случаев, когда это практически невозможно.

25. Если в соответствии с пунктом 24 финансовая отчетность ассоциированного предприятия, использованная при применении метода долевого участия, составлена по состоянию на иную отчетную дату, нежели финансовая отчетность инвестора, необходимо выполнить корректировки для отражения влияния значительных операций или событий, имевших место в период между этой датой и отчетной датой инвестора. В любом случае, разница между датой окончания отчетного периода ассоциированного предприятия и датой окончания отчетного периода инвестора не должна превышать трех месяцев. Продолжительность отчетных периодов и различие в датах окончания отчетных периодов должны быть одинаковыми из периода в период.

26. Финансовая отчетность инвестора должна составляться на основе использования единой учетной политики в отношении сходных операций и событий, имевших место при аналогичных обстоятельствах.

27. Если ассоциированное предприятие применяет учетную политику, отличную от учетной политики инвестора в отношении сходных операций и событий, имевших место при аналогичных обстоятельствах, необходимо произвести корректировки с целью приведения учетной политики ассоциированного предприятия в соответствие с учетной политикой инвестора, если финансовая отчетность ассоциированного предприятия используется инвестором, применяющим метод долевого участия.

28. Если ассоциированное предприятие имеет в обращении кумулятивные привилегированные акции, которыми владеют стороны, отличные от инвестора, и которые классифицируются как капитал, инвестор рассчитывает свою долю в прибылях или убытках после корректировки на сумму дивидендов по таким акциям, вне зависимости от того, объявлены ли эти дивиденды к выплате.

29. Когда доля инвестора в убытках ассоциированного предприятия становится равна его доле участия в ассоциированном предприятии или превышает эту долю, инвестор прекращает признание своей доли в дальнейших убытках. Доля участия в ассоциированном предприятии соответствует балансовой стоимости инвестиций в ассоциированное предприятие, учитываемых по методу долевого участия, вместе с долгосрочными вложениями, которые, в сущности, составляют часть чистых инвестиций инвестора в ассоциированное предприятие. Например, статья, погашение которой в обозримом будущем не планируется и не является вероятным, по существу представляет собой дополнительные инвестиции предприятия в ассоциированное предприятие. Такие статьи могут включать привилегированные акции и долгосрочную дебиторскую задолженность или долгосрочные займы, но не включают торговую дебиторскую задолженность, торговую кредиторскую задолженность или долгосрочную дебиторскую задолженность, в отношении которой предоставлено адекватное обеспечение, такую, например, как обеспеченные займы. Убытки, признанные по методу долевого участия в размере, превышающем инвестиции инвестора в обыкновенные акции, относятся к другим компонентам доли участия инвестора в ассоциированном предприятии в обратном порядке старшинства (т.е. приоритетности при ликвидации).

30. После уменьшения доли участия инвестора до нуля дополнительные убытки и обязательства признаются только в той мере, в какой инвестор принял на себя юридические обязательства или обязательства, обусловленные сложившейся практикой (конклюдентные обязательства) или совершил платежи от имени ассоциированного предприятия. Если впоследствии ассоциированное предприятие отражает у себя в отчетности прибыль, инвестор возобновляет признание своей доли в этой прибыли только после того, как его доля в прибыли становится равной непризнанной доле в убытках.

Оцените статью
Adblock
detector