Инвестиции в коммерческую недвижимость | PAMMtoday

Что нужно, чтобы построить бескаркасный ангар

Самое главное, что нужно инвестору – понимать цели строительства. Если в строительную компанию обращаются собственники земельного участка без какого-либо понимания по тому, что и зачем хотелось бы построить, то это сложная ситуация. Гораздо проще помочь составить грамотный проект и воплотить задумку, не имея земельных ресурсов, но обладая четким представлением о том, что и зачем строить. Конечно, оба эти варианты не желательны ни для инвестора, ни для строительной компании.

Оформление прав на земельный участок потребует времени, к этому добавятся подготовка разрешительной документации и согласование, а сроки строительства растянутся по времени. Но и это не проблема! Если вы выбрали инвестиции в коммерческую недвижимость вашим источником дохода, а бескаркасные ангары – способом реализации, то ГК СМК готова осуществить это на любой стадии проработки.

Обратившись в нашу компанию заранее, вы приобретете в нашем лице верного соратника на страже ваших интересов и средств. Мы не осваиваем бюджеты, мы оптимизируем проект не в ущерб качеству и экономим средства заказчика. Но, предлагаем не читать о том, какие мы замечательные, а связаться с нами любым удобным вам способом.

ГК СМК выполняет строительство промышленных объектов на всей территории РФ. Но самые выгодные для Заказчика цены на строительные услуги мы предлагаем в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, так как это не влечет за собой мобилизацию в другой регион и связанных с этим затрат.

Инвестиционные риски.

Вложения в объект, который не позволит получать ожидаемую доходность или будет убыточным. Это инвестиционный риск, который очень сложно просчитать. Бывают ситуации, когда, приобретая коммерческую недвижимость на вторичном рынке, новый собственник оказывается обманутым.

Допустим, что цель приобретения – сдача площадей в аренду, при этом арендаторы уже есть, арендная ставка, на радость новому владельцу, выше рынка. Проект на первый взгляд быстро окупится, все просчитано и понятно. Но, бывает, что продавец идет на хитрость и временно повышает арендную плату, сдерживая недовольство информацией о смене собственника.

От этого риска можно подстраховаться, изучив репутацию продавца и заложив в бизнес-план по окупаемости проекта рыночные ставки аренды.

Административные риски инвестирования.

Наша страна прекрасна и непредсказуема, поэтому изучение законодательства вошло в норму при работе большинства компаний. Тем более это важно, когда речь идет о вложении средств с целью получать доход. В таких случаях нужно не просто отслеживать все законопроекты в сфере недвижимости, нужно еще и следить за судебной практикой.

То киоски строят, то сносят, а в их строительство вкладывали деньги. Примеров не оправданных инвестиций в силу ряда причин, зависящих от административных норм, масса. Будьте внимательны с не капитальными строениями и «самовольными» перепланировками.

Чем больше на рынке недвижимости появляется выгодных предложений с идентичными параметрами, тем больше вероятность, что грядут перемены в законодательстве. Не лишним будет изучить всю хронологию по объекту, начиная с получения разрешительной документации и до момента подготовки документов на продажу.

Риски финансовые.

Кризис – время покупать! Об этом знают все, но все пользуются этим правилом. Очень сложно «нащупать дно» по стоимости объектов и предусмотреть при этом все вышеуказанные риски. Инвестиции в коммерческую недвижимость не относятся к высоко рискованным.

Правильно составленный бизнес-план обезопасит инвестора, но остается главный вопрос: во что вкладывать деньги?

Цена.

Важно изучить рынок и сам объект, потому что его стоимость может быть необоснованно завышена.

Если же покупать недвижимость на торгах, то выгодные условия гарантированы, ведь цена на активы здесь постоянно падает. К тому же, далеко не все инвесторы знают об аукционах по банкротству, поэтому круг конкурентов значительно сужается.

В своей статье я рассказываю, как покупать недвижимость на аукционах по банкротству:

Статья: «Как купить недвижимость на торгах по банкротству: 9 шагов к выгодной сделке»

Порядок в документации.

Изучите документы, а лучше привлеките к делу опытного юриста. Нередки случаи, когда истинные подробности об объекте можно узнать только из бумаг, тогда как на словах о каких-то нарушениях никто не скажет. Также необходимо убедиться, что недвижимость действительно продается тем лицом, которое имеет право ею распоряжаться.

Прежде чем приступить к инвестированию в коммерческую недвижимость, необходимо увидеть следующие документы:

  • выписка из БТИ;
  • свидетельство о регистрации объекта;
  • бумаги, подтверждающие, что недвижимость в собственности или продается по доверенности.

Будьте предельно внимательны, вкладываясь в «недострой» — объекты незавершенного строительства или те, которые только начали возводить.

Это выгодно, однако очень рискованно. Потребуются значительные вложения для того, чтобы достроить объект, а его дальнейшая судьба тоже под вопросом. Недвижимость проектировали и строили под конкретные задачи и условия эксплуатации, поэтому у вас могут возникнуть проблемы с поиском арендатора.

Много готовых вариантов найдется на торгах по банкротству. В этом видео вы увидите реальный пример того, как рассчитать выгоду от покупки помещения на торгах в 4 раза дешевле рыночной стоимости для инвестирования или на перепродажу:

Reits

Какой выход? Искать управляющие компании с гораздо меньшей комиссией. Если бы тот же Сбербанк брал только 2% вместо 12.5%, то очевидно, что результат у инвесторов был бы совсем другим. Не буду на основании примера выше говорить, что все российские ПИФы недвижимости плохи, но взимаемые комиссии хорошая лакмусовая бумага при первичном анализе.

Их акции с многомиллиардной капитализацией торгуются на американских биржах наравне с акциями других гигантов — Google, Apple и т.д. Но в отличие от российских управляющих компаний, трасты недвижимости по своему устройству гораздо более нацелены на ее долгосрочное удержание и пассивный доход с аренды.

Хотя каждый фонд REIT достаточно диверсифицирован по различным коммерческим объектам и банкротство траста явление чрезвычайное редкое, существуют биржевые фонды ETF, включающие в себя множество трастов. Это Schwab U.S. REIT ETF (SCHH), Vanguard REIT Index Fund ETF Shares (VNQ), SPDR® Dow Jones Global Real Estate ETF (RWO) и другие. Доля коммерческой недвижимости в этих фондах преобладает:

В списке топовых трастов видны PROLOGIS INC, SIMON PROPERTY и DIGITAL REALTY TRUST, упомянутые выше. Важное отличие от паевых фондов в том, что управляющая компания ETF берет очень скромные комиссии — вплоть до сотых процентов годовых, в результате чего почти весь доход достается инвестору.

Что сделать россиянину, чтобы купить этот или другой подобный фонд ETF? Лучше всего открыть счет у зарубежного брокера, который предоставляет доступ на американский рынок. Для этого достаточно заполнить онлайн-форму и переслать по электронной почте 3-4 необходимых документа: паспорт, прописка. Для начала инвестиций хватит несколько тысяч долларов.

Налог с дивидендов удерживается в размере 10%, остальные 3% нужно будет доплатить в России в рублях по курсу на дату получения дивидендов, подав налоговую декларацию. Европейские брокеры без прямого доступа на рынок США могут взять 15% и тогда необходимость в доплате налога должна отпасть.

Зарубежная коммерческая недвижимость

Осуществляя вложения в недвижимость коммерческого типа за границей, инвестору следует помнить, что налоги ему придется уплачивать в соответствии с законодательством той страны, в которой располагается объект. Существует 4 вида сборов, которые придется заплатить при инвестировании в зарубежные объекты:

  1. госпошлина за регистрацию сделки
  2. налог с доходов от аренды
  3. налог на недвижимость
  4. налог с прибыли от реализации

При этом налогообложение проводится и в той стране, в которой расположена коммерческая площадь, и в России. Согласно НК РФ гражданин обязан декларировать все свои доходы, независимо от государства, в котором они были получены. Поэтому у инвестора возникает проблема двойного налогообложения.

Чтобы не уплачивать налоговый сбор дважды, налогоплательщики при подаче 3-НДФЛ в России могут воспользоваться правом на зачет налогов, уплаченных в бюджет другого государства. Это возможно в случае, если между РФ и зарубежной страной имеется соглашение, предусматривающее отсутствие двойного налогообложения. Например, между Россией и США, а также между Россией и большинством европейских стран такая договоренность есть.

При наличии этого соглашения налогоплательщик представляет в ФНС документы, удостоверяющие факт перечисления налогов и освобождается от необходимости платить сборы в бюджет РФ. Или же уплачивает разницу от применяемых ставок, если налог за рубежом оказывается ниже российского.

Например, в Болгарии ставка налога на доходы физ. лиц – 10%, а в России – 13%. Если гражданин РФ получил доход от объекта недвижимости в Болгарии, то он должен заплатить в заграничный бюджет 10% от прибыли, а в бюджет РФ оставшиеся 3% в рублях.

Читайте также:  Инвестиции в земельные участки - способы инвестирования в землю

При реализации коммерческих площадей за рубежом налогоплательщик имеет те же льготы по уплате налога, что и при продаже объекта на территории РФ.

Инвестиции в коммерцию: плюсы и минусы


Фото: © Pixabay

Инвестиции в коммерческую недвижимость – довольно популярный способ преумножения своего капитала среди отечественных бизнесменов. Вкладывая финансы в строящийся торговый центр, или приобретая помещение на первом этаже жилого комплекса, вы можете быть абсолютно уверены, что ваши траты окупятся.

Конечно, как и в любом деле, здесь есть свои нюансы, подводные камни, риски, которые вместо «золотых гор» могут принести только убытки и разочарование. Вкладывая деньги в недвижимость (да и в любое дело) необходимо грамотно оценить ликвидность объекта, просчитывать все риски.

Сегодня мы взвесим основные плюсы и минусы от инвестирования в коммерческую недвижимость.

Минусы:

1) Полная или частичная потеря вложений из-за неправильной оценки недвижимости.

Это может произойти с каждым – неправильная оценка недвижимости и приобретение неликвидного объекта с большой долей вероятности обернётся медленной окупаемостью. Однако не стоит сразу расстраиваться и «сбрасывать» помещение за копейки – если арендатор сможет привлечь к себе много клиентов, ваш доход увеличится за счёт роста арендных ставок. Как вариант – можно учесть в размере арендной платы процент от дохода арендатора.

2) Долгий поиск интересантов на площади, увеличение срока окупаемости.

Может получиться и так, что проблема не в арендаторе, а в самом объекте – кому-то он будет неинтересен из-за метража, кому-то – из-за расположения. В таком случае необходимо изменять стратегию развития, искать скрытые плюсы объекта, чтобы иметь «козырь» при переговорах с арендаторами.

3) Банкротство.

Если объект был построен или куплен на кредитные деньги, то за все проблемы своего бизнеса (слабый старт, малая выручка, простой, несоблюдение сроков, непродуманная концепция) придется расплачиваться активами.

Плюсы:

1) Пассивный доход.

Самый очевидный плюс – сдав в аренду любую недвижимость, будь то торговое помещение, квартира или машиноместо на парковке, вы будете стабильно получать пассивный доход

2) Приумножение своего капитала для последующих инвестиций.

Правильно распределив финансовые потоки от сданных в аренду или проданных площадей, можно увеличивать свой портфель новыми объектами недвижимости.

3) Вложение денег в понятный и постоянный вид бизнеса.

Рынок коммерческой недвижимости, как, впрочем, и жилой, ощущает колебания экономики и чутко реагирует на любые изменения. Но если сравнивать инвестиции в недвижимость и вложение средств в ценные бумаги, акции или IPO новых компаний, то первый вариант очевидно проще и понятнее.

Коммерческая недвижимость имеет прогнозируемую доходность. Многие нюансы можно просчитать до входа в сделку, если максимально глубоко проанализировать конкретный сегмент рынка и экономики.

С уверенностью можно сказать, что инвестиции в коммерцию – это качественное решение, которое позволит увеличить капитал, в случае если покупка не импульсивная, не навязанная продавцом, а максимально взвешена, просчитана, учтены все, типичные для этого формата инвестиций, тонкости и возможные риски.

Инвестиции в строительство недвижимости

Такой способ, на первый взгляд, кажется самым не рентабельным. Но это только, если изучать его поверхностно. На сегодняшний день существует дешевый и быстрый вариант инвестирования, о котором знают не многие инвесторы. По законам экономики чем меньше срок окупаемости проекта, ниже капитальные вложения и риски, тем выгоднее инвестиция.

Быстровозводимые бескаркасные ангары отвечают всем требованиям привлекательного инвест проекта. Стоимость их возведения начинается от 2 9000 руб/м2, а сроки строительства от 10-14 дней за 1 000 м2. То есть быстро и дешево строить можно и нужно, главное обратиться в проверенную компанию.

Длина,м
Ширина, м
1215 18202224
Высота, м
5 6 89910
201 169 627 1 307 796 1 530 885
301 439 452 1 622 649 1 910 421 2 401 190 2 481 3652 700 197
401 663 842 1 889 207 2 238 801 2 852 546 2 949 5303 210 013
501 888 232 2 155 766 2 567 181 3 303 901 3 417 6953 719 828
603 819 9973 950 6004 297 244

В стоимость включена: арочная бескаркасная оболочка, устанавливаемая на фундамент заказчика с проемом 3х3 м под ворота.

Длина, м
Ширина, м
121518202224
Высота, м
5689910
201 722 6772 012 6522 487 635
302 207 5482 589 7873 200 3053 878 0544 034 2304 447 210
402 646 9843 118 6273 861 8204 701 0794 890 2265 382 150
503 086 4203 647 4664 523 3355 524 1035 746 2206 317 085
606 411 8686 666 9537 319 621

В стоимость включена: арочная бескаркасная оболочка с утеплением ППУ 50 мм толщиной, устанавливаемая на фундамент заказчика с проемом 3х3 м под ворота.

Как выгодно инвестировать в бескаркасные ангары

Инвестиции в коммерческую недвижимость Санкт-Петербурга — одна из недооцененных ниш на рынке коммерческой недвижимости. В то время как, частники скупают квартиры для сдачи в аренду, на рынке коммерческой недвижимости не кипят страсти. Хотя торговые и логистические компании продолжают концентрироваться вокруг северо-западного региона, «проседая» по прибыли в глубинке страны.

В бескаркасные ангары выгодно инвестировать, если:

  • У вас есть земельный участок под строительство или возможность приобрести его по цене ниже рынка. В случае с бескаркасными ангарами, инвесторы часто выигрывают даже строя на арендованной земле. Низкая стоимость строительства за короткий срок при выгодной арендной ставке может обеспечить рентабельность при наличии арендатора объекта. 
  • Уже есть потенциальный арендатор площадей или компания, готовая купить ангар под свои цели.
  • Если инвестор сам занимается или планирует заниматься производством/логистикой/ складированием товаров или любым другим бизнесом, под которое требуется помещение.

Но давайте проговорим про то, кому и зачем может понадобиться ангар, и что в нем возможно разместить.

Каковы перспективы для инвестиций в россии

Насколько сейчас привлекателен для инвесторов российский рынок коммерческой недвижимости? Не получится ли так, что в собственность вложены крупные суммы, но арендаторов нет, квадратные метры дешевеют, а налоги никто не отменял?

Необходимо оценить состояние соответствующих отраслей бизнеса. Так, в Москве осенью 2020 года, по данным компании CBRE (кстати, входящей в индекс S&P500), доля не занятых торговых площадей составила 11.4%. Это произошло на фоне снижения спроса со стороны арендаторов при спаде в розничной торговле.

Потенциальный объём инвестиций в российскую коммерческую недвижимость за 2020 год CBRE оценивает в 5 млрд $. В 2020 году доля российского капитала на этом рынке достигла 96%. Вероятно, этот рост связан с переходом стандарта в оценке стоимости коммерческой недвижимости с доллара на рубль, который за 2020 год укрепился.

Согласно оценкам CBRE, в 2020 году в Москве будет введено в строй приблизительно 440 000 кв. м новой офисной недвижимости. Что касается складских площадей, совокупный объём сделок по их аренде ожидается не менее 800 000 кв. м. При этом ввод торговых площадей прогнозируется на уровне 273 000 кв. м, что на целых 36% меньше, чем в 2020 году. Видимо, застойные явления в торговле пока сохранятся. Но это данные по Москве. А что по регионам?

В 2020 году в российских регионах (все города, кроме Москвы и Санкт-Петербурга), было введено 720000 кв. м торговых площадей. Это на 40% меньше, чем в 2020 году. Более того, из общего прироста площадей почти 1/3 приходится на торговые центры МегаГринн в Курске, Макси в Архангельске и Владивостоке.

Соответственно, в остальных городах ситуация близка к полной стагнации. В 2020 году в этом сегменте ожидается дальнейший спад. В некоторых крупных городах ещё есть возможности для экспансии сетей гипермаркетов типа Лента или Магнит, но это лишь отдельные случаи, не меняющие картины в целом.

Читайте также:  Фондовый рынок для начинающих | Коротко о главном

По причине спада розничной торговли, крайне сомнительны и перспективы расширения складских площадей, т.к. это звенья одной цепи. Тяжёлая ситуация сложилась в регионах со спросом на офисную недвижимость. Например, в Кирове в октябре 2020 г. средняя стоимость аренды 1 кв. м офисных площадей упала до 340 р. по сравнению с 384 р. в сентябре.

Лучше обстоят дела с гостиничным бизнесом также популярным видом использования коммерческой недвижимости. В 2020 году Москву посетили 17,5 млн туристов, причём увеличение потока из азиатских стран составило 40%. Это привело к рекордной заполняемости ряда гостиниц, более 70% номеров.

Рост спроса привёл к тому, что стоимость номеров в наиболее престижных отелях, например, Hyatt и Baltschug Kempinski, превысила 20 тыс. рублей. Ожидается, что в 2020 году в России будет открыто ещё 11 люксовых отелей, из них 3 в Москве. На фоне постепенного насыщения в этом сегменте, по недорогим отелям ещё есть резервы для развития.

Помогли развитию гостиничного бизнеса в России девальвация рубля и сокращение спроса на заграничный туризм. Среди внутренних направлений особенно выделяется черноморское побережье Кавказа. Уже давно развивается строительство мини-гостиниц в черноморских курортных посёлках.

В рамках Федеральной целевой программы «Развитие внутреннего и въездного туризма в Российской Федерации (2020–2020 годы)» прогнозируется серьёзный рост желающих воспользоваться услугами российских гостиниц. Особенно быстрый рост характерен для числа иностранных туристов.

Большим конкурентным преимуществом российских курортов последнее время стал подешевевший рубль. Но, как часто происходит в российском бизнесе, серьёзной проблемой может оказаться государственное регулирование. В частности, закон «Об основах туристической деятельности в Российской Федерации» обязывает провести классификацию гостиничных заведений для получения ими рейтинга. В зависимости от класса этих заведений, установлены следующие сроки:

  • до 1 января 2020 года — для крупных с числом номеров более 50;
  • до 1 февраля 2020 года — для средних с числом номеров 15-50;
  • до 1 января 2020 года — для мелких с числом номеров не более 15.

Многие эксперты считают, что при этом могут пострадать мини-отели и хостелы, от которых во многом и зависит развитие туризма в России. Эти опасения подкрепляются уже начавшимся закрытием мелких заведений гостиничного бизнеса. Процесс пока не носит массовый характер, но если вышеуказанная норма закона не будет отменена (к чему, кстати, призывает Ростуризм), проблема может оказаться серьёзной.

По данным экономического партнера Межрегионального объединения развития индустрии хостелов, Игоря Внукова, 49% малых учреждений гостиничного бизнеса России находятся в Москве. Многие из них специально были подготовлены для принятия гостей чемпионата мира по футболу, который должен состояться в 2020 году.

Коммерческая недвижимость в сфере услуг

Неоднозначна ситуация в сфере услуг. В докладе ВШЭ под названием «Деловой климат в сфере услуг в IV квартале 2020 года» ситуация характеризуется как рецессионный дрейф. Катастрофы не случилось, но нет и развития. В наиболее кризисной ситуации оказались ремонт бытовой техники и автосервис.

Напротив, по данным международной исследовательской компании Markit Economics, российская сфера услуг завершила 2020 год на значительном подъёме. Так, опубликованный 30 декабря 2020 индекс Markit PMI для сферы услуг России показал максимальное значение за 49 месяцев.

Наибольший рост был отмечен в секторах «Финансовое посредничество» и «Отели и рестораны». Если высокая активность в секторе «Отели и рестораны» коррелирует с ростом активности в туристическом бизнесе, то рост сектора «Финансовое посредничество» можно объяснить запросом со стороны инвесторов на новые антикризисные решения.

Итак, пока что наибольший оптимизм для инвесторов в коммерческую недвижимость внушают туризм и сфера услуг. Соответственно, можно прогнозировать хороший  спрос на недвижимость свободного назначения, а также на апартаменты.

Купить коммерческую недвижимость с целью перепродажи

Самый первый способ заработка на недвижимости, который приходит всем на ум, купить дешевле, продать дороже. Здесь тот же самый кризис может «сыграть злую шутку» с инвестором. Даже если удалось найти объект по очень выгодной стоимости, нужно понимать, что наряду с низкими ценами наблюдается и спад спроса.

Покупатели не стоят в очереди, так как многие нашли другое применение своим сбережениям и у них просто нет «свободных денег». То есть, приобретая объект с целью перепродажи, нужно просчитывать затраты на период владения им. Если стоимость будет продолжать падать, то продажу придется отложить.

Одновременно с этим, никто не отменял налоговую нагрузку. Процент собственников земли, выплачивающих земельный налог от кадастровой стоимости только увеличивается. Этот показатель снижает доходность инвестиций. Чем дольше вы ждете скачка цен, тем долгосрочнее и рискованнее ваши инвестиции.

Налогообложение в рф

Размер налога, который инвестору придется уплачивать за каждый год владения объектом недвижимости, зависит от правового статуса владельца. Физ. лицам при сдаче в аренду, а также при продаже имущества, необходимо ежегодно подавать в ФНС декларацию о полученных доходах и платить 13%.

Например, в 2020 г. инвестор приобрел склад за 5.5 миллионов рублей. В 2020 г. он продал его за 7 миллионов и налоговая база составила 1.5 миллиона. Инвестору необходимо оплатить НДФЛ в размере 195 тысяч рублей (1 500 000 × 13%).

Статьей 217.1 НК РФ предусмотрена льгота в размере 100% при уплате НДФЛ с продажи коммерческой недвижимости в следующих случаях:

  • объект приобретен до 2020 г. и находится в собственности дольше 3 лет;
  • имущество куплено после 2020 г. и находится в собственности более 5 лет

Кроме этого физ. лицу необходимо платить налог на имущество, ставки и льготы по которому устанавливаются на региональном уровне. В остальных случаях физ. лицо может уменьшить базу для расчета налога на сумму понесенных расходов при покупке коммерческого здания.

Обучение заработку на инвестициях в коммерческую недвижимость

Кому-то кажется, что заработать, скупая имущество банкротов, невозможно. Кто-то, наоборот, уверен в легкости и успешности такого бизнеса. Правда находится посередине: для достойного заработка необходимо вооружиться правильными тактиками.

Для тех, кто уже готов погрузиться в тему торгов по банкротству, мы проводим бесплатный мастер-класс. На нём вы узнаете актуальные стратегии, примеры из личного опыта наших студентов, которые тоже когда-то сомневались в том, получится ли у них, а теперь присылают нам свои успешные кейсы.

И самое главное — после нашего мастер-класса вы сможете пользоваться уникальной формулой Доктора Ватсона, с помощью которой реально зарабатывать, ничего не вкладывая в покупку объектов.

Запишитесь на мастер-класс и получите наш опыт:

Офисная недвижимость

В международной практике офисная недвижимость, в зависимости от уровня комфортности, делится по классам А, В, С и D. Например, офисы класса A отличаются удобным месторасположением, само здание заново отстроено, оснащено современной системой безопасности, располагает подземной парковкой. Для большей детализации характеристик объекта иногда используется трёхбуквенная терминология (АВС).

В России имеется офисная недвижимость 2 видов: расположенная в квартирах, переоборудованных под жилое помещение, или во вновь отстроенных офисных центрах. Большинство предпринимателей считает, что арендовать офис в бизнес-центре гораздо удобнее.

Во-первых, это позволяет снимать ровно столько квадратных метров, сколько необходимо для размещения всех сотрудников. Во-вторых, при необходимости можно расширить контору без смены юридического адреса. В-третьих, бизнес-центры обладают дополнительными преимуществами, среди которых:

  • бесплатная парковка для клиентов;
  • кафе для сотрудников;
  • централизованная система безопасности;
  • наличие пропускного режима;
  • работа хозяйственная служба и клининговые услуги, входящие в стоимость аренды.

Планируя инвестиции в коммерческую недвижимость в бизнес-центрах, следует помнить о том, что в них создаются идеальные условия для ценовой конкуренции и демпинга. Вы вполне можете оказаться в условиях, когда соседний офис, имеющий аналогичные характеристики, сдаётся в аренду по более низким расценкам, чем ваши.

Возможно, будет выгоднее приобрести небольшое отдельно стоящее здание, переоборудованное под офис. Такие помещения с удовольствием берут в аренду нотариальные конторы, банки, аудиторские, юридические и консалтинговые компании. Инвестировать в офисы, переоборудованные из квартир, имеет смысл только в том случае, если они расположены в местах большого пешеходного трафика: на центральных улицах, у станций метро и т. д. Их с удовольствием снимут нотариусы, а также мелкие туристические или страховые фирмы.

Рассчитываем предполагаемую доходность объекта

Самые важные показатели, которые вам следует рассчитать, чтобы точнее оценить риски, это потенциальная прибыль и срок окупаемости вложений.

Этого будет достаточно для примерного понимания перспектив сделки. Чтобы получить более точные показатели, следует учитывать множество переменных, таких как: процент простоя, налоговые выплаты, текущие расходы, индексацию арендной ставки и другие. За неимением опыта в инвестировании лучше проконсультироваться с юристами и специалистами по недвижимости.

Читайте также:  Сущность, функции, объекты, принципы инвестиционного анализа. — КиберПедия

Согласно данным статистики, реальные показатели эффективности инвестиций на рынке недвижимости следующие.

На основе данных компании «Миэль – Коммерческая недвижимость»

Риски и «подводные камни»

В отдельном рассмотрении нуждается тема рисков, связанных с инвестированием в коммерческую недвижимость. На данный момент есть 3 группы рисков:

  • политические;
  • экономические;
  • юридические.

Политические риски обусловлены неопределённостью геополитического позиционирования России. Непоследовательность российской внешней политики приводит к постоянному балансированию между «центрами силы», что вызывает частую смену приоритетов и союзников.

Это крайне негативно сказывается на международной безопасности, приводит к войне разнообразных санкций и контрсанкций. Как следствие, страдают отрасли экономики, связанные с торговлей, туризмом и массовыми мероприятиями. До сих пор нет твёрдых гарантий проведения чемпионата мира по футболу 2020 года, а ведь именно на него завязан гостиничный бизнес тысяч инвесторов.

Не менее сложная ситуация связана с продолжающимися кризисными явлениями в российской экономике, имеющими внутренние, системные причины. Её однобокая, ориентированная на экспорт сырья, структура оказалась не способна противостоять падению цен на нефть и газ.

К сожалению, нет никаких оснований считать, что в ближайшие годы ситуация существенно поменяется. Дефицит валюты по-прежнему будет оказывать давление на деловую активность в большинстве отраслей экономики, в особенности на розничную торговлю и сервисное обслуживание зарубежной техники.

К юридическим рискам следует отнести попытки властей РФ изыскать новые источники для финансирования бюджета и госпрограмм, заткнуть образовавшиеся финансовые бреши. Кроме упомянутого введения системы рейтинга для гостиничных заведений, стоит помнить, с 1 января 2020 кадастровая оценка недвижимости полностью находится в руках государства.

Чем бы ни было обосновано такое решение, оно открывает большие возможности для произвола со стороны коррумпированных чиновников. Расчёт налога на недвижимость исходя из её кадастровой стоимости уже создал серьёзные проблемы для бизнеса.

Теперь же оспорить саму оценку стоимости стало невозможно. Дополнительные проблемы могут возникнуть также у малого бизнеса при выведении недвижимости из жилфонда. Наконец, неопределённость царит вокруг темы инвестиций в платные парковки. Едва ли стоит ждать большого инвестиционного спроса на них в отсутствии регулирующего закона.

Но это всё ситуационные риски, связанные непосредственно с переживаемым Россией периодом общего системного кризиса. Однако, есть и риск совершенно другого рода. Если частный инвестор выступает как физическое лицо, то по российскому законодательству он может быть обвинён в незаконной предпринимательской деятельности.

И не важно, что инвестор заключил договор с арендатором и честно платит подоходный налог. Если его инвестиционная деятельность сопряжена с получением крупного дохода, то она может подпадать по статью 171 УК РФ «Незаконное предпринимательство», что грозит арестом на срок 6 месяцев.

P.S.

Итак, инвестирование в коммерческую недвижимость имеет в России определённые перспективы. Но оно имеет и целый набор рисков, которые сохранятся на ближайшие годы. Однозначные рекомендации никто дать не сможет. Это система из уравнений со многими неизвестными.

Всем профита!

28.02.2020

Способы приобретения коммерческой недвижимости

Инвестирование в коммерческую недвижимость можно осуществить одним из следующих способов:

  • покупка готового помещения/здания
  • приобретение объекта на этапе строительства
  • с помощью инвестиционных фондов

В первых двух случаях введенный в эксплуатацию или строящийся в РФ объект при заключении договора купли-продажи подлежит регистрации в Росреестре. Регистрация проводится в соответствии с ФЗ № 218 от 13.07.2020 г. В ЕГРП вносится запись о смене собственности и наличие обременений, например, если недвижимость приобретается с привлечением банковского кредита.

В третьем случае стоит разделить российский и зарубежный варианты. В России вложиться в коммерческие объекты можно с помощью паевых инвестиционных фондов — этот способ однозначно дает понять, что вас интересует не физическое здание, а заработок на нем.

Порог входа здесь довольно высок — обычно от нескольких сотен тысяч до миллионов рублей, что сравнимо с реальными объектами. Вход происходит на этапе формирования фонда, хотя иногда его паи обращаются на бирже и их можно купить уже после того, как фонд сформирован.

Стратегия: как вложить деньги в коммерческую недвижимость

Варианты стратегии инвестирования:

  • покупка объекта для перепродажи;
  • покупка с целью перепланировки и сдачи в аренду;
  • покупка недвижимости для ведения бизнеса;
  • покупка жилого помещения для переделки под нежилое.

Для покупки небольших офисных и торговых помещений требуется гораздо меньше вложений, чем для покупки складов.

Если проект выгодный, а капитала не хватает, то лучший вариант — коллективные инвестиции в коммерческую недвижимость. Каждый партнер приобретает долю в объекте и распоряжается ею по своему усмотрению.

На торгах по банкротству открывается множество возможностей для совместной покупки лотов. Вы можете приобретать доли в различных объектах или, как наши студенты, кооперироваться с другими инвесторами, чтобы вместе приобретать объекты, тем самым уменьшая вложения.

В своей статье я рассказываю о нескольких способах заработка на приобретенных объектах:

Статья: «Как зарабатывать на недвижимости: идеи бизнеса»

Сфера применения бескаркасных ангаров

Вы, наверняка, удивитесь, когда узнаете, что у применения бескаркасных ангаров практически нет ограничений.  Главное – выбрать подходящее под сферу применение объекта место!

  • Логистические центры – это то, чего всегда не хватает крупным городам вблизи транспортных развязок и не только. Отправление, прием, складирование товаров, размещение и распределение – это все только часть услуг, которые производят компании. Сюда же относится работа с документами на всех стадиях деятельности. Бескаркасные ангары могут быть легко приспособлены под логистические комплексы.
  • Складские помещения от холодных складов до ангаров холодильников. Стройку можно организовать как рассчитывая загрузить склад товарами конкретных производителей, проведя переговоры заранее, так и ориентируясь на спрос. Анализируя рынок коммерческой недвижимости, можно найти нишу для будущего склада и построить ангар быстро и дешево в таком месте, где от арендаторов не будет отбоя.
  • Производственные помещения любого функционала и объема. Так как бескаркасные ангары по площади могут быть абсолютно разными, то и производственные мощности в них можно разместить от мала до велика. Опять-таки, есть возможность заключить предварительные договоры с будущими арендаторами и снизить риски не заполнить площади.
  • Торговые и развлекательные комплексы, включая спортивные и тренировочные базы. В последнее время особенно популярны круглогодичные катки, при этом окупаемость таких площадок очень привлекательная для инвесторов.
  • Ремонтные мастерские и все что связано с автомобилями и транспортными средствами в принципе. От ангара для небольших самолетов до тюнинг ателье, любая задумка просчитывается и реализовывается на базе бескаркасного ангара.

Типы коммерческой недвижимости

Инвестиционная недвижимость коммерческого типа делится на несколько видов:

  • офисная. Сюда относятся конторы, кабинеты и прочие помещения не производственного и не торгового назначения
  • торговая – павильоны, магазины, отдельно стоящие торговые центры
  • промышленная – склады, цеха, гаражные комплексы и прочие
  • гостиничная – апартаменты, доходные дома, номера для посуточной аренды
  • свободного назначения – клубы, кафе, рестораны, спортивные сооружения

Коммерческие объекты делятся на 4 класса: А, В, С, D. Чем выше категория, тем более комфортным считается объект. Класс объекта зависит от его местоположения, наличия парковок, близости остановок общественного транспорта и других параметров. Цены в Москве на такие объекты — от миллионов до сотен млн. рублей. Вот пример маленького коммерческого помещения в области:

Торговая недвижимость

Это один из самых популярных вариантов среди мелких инвесторов. Сегодня инвестиции в коммерческую недвижимость чаще всего осуществляются в помещения формата street retail: магазины, расположенные на 1 этаже или в цоколе жилых зданий. Они являются либо квартирами или подвалами, переоборудованными для сдачи в аренду, либо нежилыми помещениями, изначально предусмотренными в проекте дома.

Такая торговая недвижимость адресована широкому кругу потенциальных арендаторов: мелким магазинам, парикмахерским, аптекам, операторам сотовой связи, кафе. Если коммерческая недвижимость расположена в местах большого пешеходного трафика или в «спальных» районах, она никогда не будет пустовать.

При любом кризисе люди всегда будут покупать продукты и лекарства, стричься, оплачивать услуги сотовой связи и кредиты. Конечно, цена аренды здесь может периодически падать, но она достаточно быстро возвращается к прежнему уровню. Обычно стоимость торговой недвижимости в 2–5 раз выше, чем стоимость офисов.

Закладка Постоянная ссылка.
1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (Пока оценок нет)
Загрузка...

Комментарии запрещены.