Ипотека и инвестирование: способы для частных инвесторов

Что нужно знать, планируя вложение?

Многим покупка квартиры как инвестиция действительно кажется совсем не сложным и почти беспроигрышным вариантом. За таким вложением стоит реальный объект, а не «виртуальные» акции или курс валют, как на фондовом и финансовом рынках. Даже при самом худшем развитии событий квадратные метры никуда не исчезнут и не обесценятся «в ноль».

Но как и любой финансовый инструмент, инвестиции в недвижимость имеют ряд важных нюансов, не очевидных тем, кто решил заняться этим «с нуля».

Это особенно актуально, если речь идет о вложении занятых у банка средств — в таком случае к расчету потенциальной выгоды нужно отнестись крайне внимательно

После составления финансового плана может оказаться, что инвестиция в недвижимость, которая казалась привлекательной при оценке «на глазок», принесет вам не прибыль, а убыток. Рассмотрим по порядку основные факторы, которые нужно иметь в виду потенциальному инвестору.

Что выгоднее: купить жилье в ипотеку или копить через инвестиции?

2000 – 2020 год

С ростом цен на недвижимость в Москве мы разобрались. А что на счет российского фондового рынка? За основу я взял индекс МосБиржи полной доходности “нетто”, который учитывает реинвестирование дивидендов и уплату налогов.

Данные по индексу МосБиржи полной доходности есть только с 2003 года. За эти 17 лет средняя годовая доходность составила 16,15%!

Итак, используем Excel и исторические данные последних 17-20 лет, чтобы попытаться ответить на главный вопрос этого поста: ипотека или накопление через инвестиции?

Что мы получили: квартира в Москве стоимостью 7.000.000 ₽ через 20 лет будет стоить почти 65.000.000 ₽. А наш капитал за 20 лет вырос с 700.000 ₽ (первоначальный взнос за ипотеку, направленный на инвестиции) до 61.500.000 ₽!

Если опираться на цифры за последние 20 лет и экстраполировать эти данные на следующие 20 лет, то выходит ипотека выгоднее инвестиций и уж точно выгодней банковского вклада с нынешней ставкой. Но лично мне не кажется этот сценарий правдоподобным. Слишком уж космические цифры получаются.

2021 – 2020 год

Рассмотрим временной отрезок с 2021 по 2020 год. За последние 10 лет стоимость квадратного метра в Москве в среднем росла на 3,2% в год. Это не означает, что цены на недвижимость росли постепенно каждый год на 3,2%, но для расчетов будем использовать именно эту среднюю величину, рассчитанную на основании цен в 2021 и в 2020 году.

А вот график индекса МосБиржи полной доходности “нетто” за последние 10 лет:

Средняя доходность за последние 10 лет – 12,26% годовых. Снова воспользуемся возможностями всемогущего Excel, чтобы выяснить: сможет ли фондовый рынок позволить нам накопить на квартиру и будет ли это выгоднее ипотеки?

Если опираться на статистические данные за последние 10 лет, и экстраполировать их на будущие 20 лет, то квартира в Москве стоимостью 7.000.000 ₽ через 20 лет будет стоить чуть больше 13.000.000 ₽. Если мы выберем жить в съемной квартире и ежемесячно направлять на инвестиции 24.

Повторю для тех, кто вдруг забыл, 24.700 ₽ – это разница между ежемесячным платежом по ипотеке и стоимостью аренды подобной квартиры в том же районе.

Выходит, что индексное инвестирование может сократит путь к покупке своего жилья на 8 лет! Это довольно серьезный срок, который как минимум заставляет задуматься о таком способе накопления на собственное жилье.

Аренда жилья и инвестирование

Если вы не видите разницы между форексом и фондовым рынком, если акцию Магнита вы представляете в уме только как желтый ценник и никак иначе или если вы просто азартный человек, то вряд ли вам стоит рассматривать вариант накопления на свое жилье с помощью инвестиций в акции/облигации.

Но если вы уже понимаете что такое фондовый рынок, какая возможна доходность и какие при этом риски, то скорее всего вы задумывались о таком способе накопления. Но где жить то все это время? Ищем квартиру, которую будем арендовать, похожего состояния, той же площади и в том же районе:

Грубо говоря, мы арендуем квартиру стоимостью 7.000.000 ₽ и платим за неё 28.000 ₽ в месяц, что на 24.700 ₽ меньше, чем платеж по ипотеке. Направим эти 24.700 ₽ / месяц на инвестиции в индекс МосБиржи (один из самых простых и консервативных способов инвестирования) и посмотрим что из этого получится.

Но перед этим давайте учтем тот факт, что покупая квартиру в ипотеку мы фиксируем её стоимость в момент покупки, а если мы копим на неё, то нам придется её покупать по рыночной цене. За 20 лет стоимость может значительно возрасти.

За основу я взял данные с портала аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости»:

По графику видно, что с 2000 по 2021 цена на недвижимость выросла довольно значительно. А вот за последние 10 лет рост не такой существенный.

Недвижимость в Москве дорожала:

Разница в росте цен просто колоссальная, поэтому считаю не совсем корректным рассматривать только один временной отрезок. Для объективности – рассмотрю оба периода.

Достоинства инвестирования с использованием ипотеки

Разумеется, не все так пессимистично, как было представлено в предыдущем разделе. Есть у ипотечных инвестиций и положительные моменты:

• Цена на квартиру, купленную на ипотечные средства, остается фиксированной на протяжении всего срока выплаты. Неизменными остаются и платежи, которые так же прописываются в графике договора. Рыночная же стоимость недвижимости медленно, но неизменно растет, и жилье, взятое в ипотеку сейчас, спустя 20 лет может стоить на порядок выше.
• В довершение вышесказанному. Стоимость аренды тоже с каждым годом может расти. Поэтому со временем взносы по ипотеке могут с лихвой перекрываться арендными платежами.
• На первоначальный взнос или в счет уплаты тела кредитного займа можно направить средства материнского капитала. В первом случае это снизит ставку по ипотеке, во втором позволит сократить срок выплаты или размер ежемесячных платежей.
• Можно воспользоваться государственными механизмами в виде получения налогового вычета 13 %.
• Покупка квартиры на этапе котлована позволит сэкономить и в последствии получить выгоду за счет продажи готовой недвижимости с ремонтом. Чтобы обойти налог на прибыль при перепродаже, можно реализовать собственность, не дожидаясь сдачи дома – по договору уступки прав на более высокой стадии готовности объекта.
• В кризис покупательская способность снижается, и ставки по ипотечным займам двигаются вниз. Кроме того, могут действовать различные комбинации скидок и акций от застройщиков. Оформление ипотечного кредита в таких условиях может поставить инвестора в выигрышную позицию в будущем, когда экономика выправится, и цены начнут взлетать.

Заработать стало сложнее: состояние рынка недвижимости

Самая значимая для потенциальных инвесторов перемена на рынке жилой недвижимости случилась два года назад, в момент перехода с долевого на проектное финансирование жилищного строительства. Использование специального эскроу-счета, где деньги дольщиков заморожены до успешного окончания строительства, свело к минимуму риск потери вложенных средств.

Какие квартиры имеют инвестиционную привлекательность?

При таком раскладе в большем выигрыше окажутся инвесторы, имеющие свои финансы и не привлекающие кредит, ведь ипотека может поставить сделку на грань окупаемости или даже увести в минус. И все же при нынешних рекордно низких ипотечных ставках игра стоит свеч, уверены в компании «Этажи».

Способы инвестирования

Прежде всего стоит сказать, что любая форма инвестирования – это конечно же вложения в те или иные активы. Но если тот же ипотечный кредит берется в целях приобретения недвижимости, которая станет единственным жильем семьи, то при любом раскладе — это не актив, а очередной пассив.

Пассив не приносит прибыль, а отнимает. В данном случае это расходы на ремонт, содержание, коммунальные платежи, налоги, платежи по ипотеке и прочее.

Чтобы рассматривать ипотеку как инструмент инвестирования, есть несколько вариантов:

• Ипотека оформляется на квартиру для ее последующей сдачи в аренду.
• Кредит берется на квартиру, которую планируется в будущем продать дороже, будь то на конечной стадии строительства по договору уступки прав или готовое жилье с ремонтом.

Каждый вариант имеет массу особенностей, плюсов и минусов. Чтобы заработать на недвижимости с помощью ипотеки, нужно соблюсти несколько важных условий:

1. Ипотечная квартира не должна быть единственной жилплощадью.
2. Квартира должна изначально оцениваться как инвестиция и быть нацеленной на извлечение прибыли. Иными словами, объект должен обладать ликвидным потенциалом, не зависящим от личных взглядов на то, где лучше жить. Условный пример – компактная только сданная однушка в промзоне без единого дерева, зато в получасе от «Москва-сити».
3. Не стоит брать ипотеку «впритык» из расчета на месячный доход. Сумма первоначального взноса должна быть более серьезной, чем минимально допустимые 10 %. Ведь чем больше первоначальный взнос, тем ниже ставка.

Никогда не лишним будет держать себя в курсе новостей рынка недвижимости, наблюдать за положением дел у застройщиков и мониторить сарафанное радио на тематических форумах.

Подведем итоги

Как я и говорил ещё в начале поста – однозначного ответа на вопрос “что выгоднее” здесь нет. Опираясь на данные разных периодов мы получаем разные результаты. При этом я рассмотрел только 1 случай: квартира в Москве стоимостью 7.000.000 ₽, с первоначальным взносом в 700.

Что будет в будущем – никому неизвестно. Но лично я сомневаюсь в том, что следующие 20 лет недвижимость будет дорожать на 10% в год. Поэтому я бы предпочел копить на квартиру при помощи инвестиций. Вот, кстати, расчеты из Excel (если использовать данные за 10 последних лет). Посмотрите как будет расти ваш капитал после 11 лет:

Прикладываю свой файлик Excel, в котором можно глянуть что будет, если изменить:

Подводя итоги

Чтобы ипотечное инвестирование оказалось действительно выгодным вложением, нужно чтобы совпала масса условий.

Экономика нестабильна, особенно в условиях пандемии и кризиса. Массовый рост безработицы делает перспективу десятилетиями выплачивать ипотечный взнос спорным удовольствием.

Как ни странно, но доходность инвестиционного инструмента, во все времена считавшегося стабильным и сопряженным с минимальными рисками, оказывается под влиянием банального везения.