Как совершать выгодные инвестиции в строительство жилой недвижимости и хорошо зарабатывать

На что могут быть направлены инвестиции в строительство?

В число основных направлений для инвестиций в строительство относятся:

• жилые дома;
• коммерческая недвижимость — к примеру, офисные и торгово–развлекательные центры;
• коттеджные поселки;
• производственные предприятия;
• гостиницы и гостиничные комплексы.

Больше половины всех инвестиций идет на постройку жилых домов и коммерческой недвижимости.

Существует три варианта инвестирования в строительство жилья:

https://www.youtube.com/watch?v=Q0unhlsCTRE

При покупке квартиры на начальном этапе строительства дома или даже до закладки фундамента цена ее будет максимально низкой. Таким образом, выступая соинвестором при строительстве многоквартирного дома, можно в итоге получить хорошее жилье, не потратив много денег. Однако придется ждать от одного года до нескольких лет, пока дом будет сдан в эксплуатацию.

Стоит отметить, что, строго говоря, в таком случае вы все–таки являетесь потребителем. Однако многие из тех, использует подобные схемы для привлечения средств, будут называть вас инвестором.

Приобретение квартиры для последующей сдачи ее в аренду — хороший способ обезопасить свои сбережения от инфляции и при этом получить прибыль. Доход в виде арендной платы будет небольшим, однако впоследствии при желании квартиру вы сможете продать, чтобы вложить деньги куда–то еще.

Вопрос №4. какая литература будет полезной начинающему инвестору?

Решившись на такой ответственный шаг, как инвестирование денежных средств в недвижимое имущество, многие хотят ознакомиться с существующей информацией не только от более опытных инвесторов, но и от профессионалов инвестиционного рынка. Поэтому один из частых вопросов — на какую специальную литературу обратить внимание, чтобы получить квалифицированную информацию по профильной теме. Рассмотрим наиболее авторитетные и зарекомендовавшие себя издания.

1. Р. Кийосаки «Инвестиции в недвижимость»

Профессионалы называют книгу лучшим изданием, посвященным вложениям в недвижимость и заработку на ней. Несмотря на простое название, в ней собраны опыт и советы 22-х специалистов инвестиционного рынка, посвятивших свою деятельность вложениям в недвижимое имущество.

Читатель найдет здесь не только теорию и правила, но и практический разбор распространенных ситуаций и сомнений, знакомых каждому инвестору. Изложенная в книге информация остается актуальной, несмотря на перемены в рыночной ситуации и региональные особенности.

2. Э. Тайсон «Инвестиции в недвижимость для чайников»

По своей сути книга представляет собой подробное пошаговое руководство для начинающих инвесторов. В ней доступно и детально разъясняются основы инвестирования, приводятся описания и инструкции по выбору правильной стратегии инвестирования, а также наиболее выгодные способы вложения денег в недвижимость.

Преимуществом издания является хорошая структурированность информации, доступная подача и поэтапное разъяснение всех действий.

Прочитав книгу, даже новичок без опыта финансовой и инвесторской деятельности поймет азы этой сферы и сможет сделать правильные выводы.

3. К. Макелрой «Азбука инвестирования в недвижимость»

Оптимальное информационное издание для тех инвесторов, которые уже имеют базовые знания и опыт в сфере вложений в недвижимое имущество. Книга поможет обогатить имеющиеся познания, углубить их и поднять собственный уровень.

Особое внимание уделено выбору объектов недвижимости, работе с документальным оформлением, а также переработке информационной базы при работе на рынке недвижимости.

Книгу можно назвать идеальным пособием для повышения квалификации инвестора, позволяющим увеличить доходность от инвестиций.

4. А. Дурнев «Инвестирование в недвижимость. Как заработать без стартового капитала на чужих деньгах»

Эта книга рассчитана на тех, кто хочет получать настоящую прибыль от своей инвесторской деятельности. Здесь вы не найдете волшебных рецептов, как вложить сбережения и проснуться долларовым миллионером. Издание можно назвать полезным мастер-классом, который научит инвестировать в недвижимость с минимальными рисками и максимальной выгодой.

Одно из достоинств книги — детальное и упорядоченное изложение информации, позволяющее обратиться сразу к нужному пункту при необходимости освежить сведения в памяти.

5. Э. Мак-Лин и Гари В. Элдред «Инвестирование в недвижимость»

Отличительная особенность книги — информация обо всех видах получения прибыли от инвестирования в недвижимость, помимо покупки и последующей продажи. Прочитав ее, инвестор откроет для себя практически безграничное количество способов извлечения прибыли от своих вложений.

Вопрос №3. как приобрести недвижимость по максимально низкой цене?

Инвестиции в недвижимость — выгодный способ вложения денег. Естественно, каждый стремится увеличить получаемую от него прибыль. Для увеличения дохода существуют различные способы, успешно применяемые инвесторами. Один из таких — приобретение недвижимости по максимально низкой цене. Такой подход может сохранить средства в размере до 30% предполагаемых затрат на приобретение недвижимого имущества.

Как можно сэкономить на покупке?Разберем самые распространенные способы:

1. Инвестирование в строящуюся недвижимость. Как уже было отмечено в предыдущих разделах, стоимость квадратного метра на стадии строительства значительно ниже, чем при покупке готовой недвижимости. Хотя такой подход не исключает связанных с ним рисков. К рискам относятся срыв сроков сдачи объектов в эксплуатацию, проблемы с разрешительной документацией, а также мошеннические действия, в результате которых мнимый застройщик растворяется с деньгами инвесторов. Многие слышали об объединениях обманутых инвесторов, которые созданы во многих городах Российской Федерации. В них состоят граждане, которые вложили свои сбережения в строительство, а в итоге остались и без денег, и без жилплощади, независимо от того, приобретали они квартиру для себя или для получения прибыли. Еще один фактор риска — банкротство застройщика. Хотя в отличие от мошенничества, эта ситуация является непреднамеренной, инвесторам от этого не легче.
2. Покупка жилья в запущенном состоянии. Этот способ также более подробно был описан выше. Квартира без ремонта, со старыми коммуникациями и сантехникой, будет стоить значительно дешевле. Выполнив ремонт, жилье можно продать, что принесет прибыль до 15% от затраченной с учетом ремонтных работ и материалов суммы. При этом вложения окупятся достаточно быстро.
3. Приобретение залоговой или арестованной недвижимости. Если по кредиту или ипотеке, взятым под залог недвижимости, длительное время не поступает платежей, банк выставляет залог на торги. Так как банковские структуры заинтересованы в максимально быстрой продаже имущества, цены на него бывают достаточно привлекательными. Единственным минусом является длительная процедура оформления документов на приобретение.
4. Покупка конфиската с торгов. После банкротства компаний их имущество распродается с торгов для погашения задолженностей по налогам и обязательствам. Поэтому стартовая цена аукциона обычно выставляется на минимальном уровне, а покупка бывает очень выгодной. Продавцы, как правило, не ждут максимального повышения цены на торгах, так как их прямой интерес — скорейшее погашение долгов и закрытие процедуры банкротства.

Как найти выгодные предложения от продавцов:

• В сети интернет на специальных ресурсах, посвященных продаже и другим сделкам с недвижимым имуществом. Там можно найти как предложения по инвестированию в строительство, так и информацию о распродажах залогового, арестованного и конфискованного имущества физических и юридических лиц. Зачастую там можно найти очень привлекательные варианты инвестирования.
• В реестре банкротов. Там периодически обновляется информация о торгах по недвижимости как в банковском залоге, так и распродаваемой банкротами для покрытия обязательств по кредитам.

Изучите инвестиционный проект строительства

• технико-экономическое обоснование инвестиций в строительство;
• бизнес-план;
• проектную документацию.

Во-первых, оцените интерес к объекту других инвесторов. Его отсутствие — сигнал о том, что сроки строительства могут быть сорваны.

Во-вторых, обязательно привлеките независимого юриста. Дополнительные затраты окупятся, поскольку не столь существенны по сравнению с размером вложений. Особое внимание обратите на следующие пункты договора:

1. Валюта договора (рубли, доллары, евро, условные единицы). Курсы пересчета. Оцените, на кого ложатся валютные риски.
2. Стоимость квадратного метра и объекта в целом. Жестко закреплена или может быть изменена в зависимости от ряда условий?
3. Размер первоначального взноса. График платежей.
4. Дата сдачи объекта в эксплуатацию.
5. Условия и сроки получения правоустанавливающих документов.
6. Условия страхования рисков.
7. Условия расторжения договора.
8. Штрафные санкции.
9. Форс-мажорные обстоятельства.

Перепродажа объектов по окончании строительства способна принести хороший доход в минимальные сроки. Средняя рентабельность инвестиций в строительство жилого дома сопоставима с рынком высокодоходных ценных бумаг. Так, при продаже квартиры на стабильном рынке можно заработать 30% за 2 года.

1. Перепродажа без ремонта.
2. Перепродажа с ремонтом. Традиционно повышает стоимость жилья на 20–30%.

Сдача в аренду — идеальный источник пассивного дохода. Срок окупаемости заметно увеличивается, но чистый дисконтированный денежный доход при длительном сроке эксплуатации может превзойти доход от продажи.

1. Сдача в аренду жилой недвижимости на короткие сроки (почасовая, посуточная, недельная оплата). Высокодоходный аннуитет. Риски повреждения объекта. Требуется постоянное внимание инвестора и решение организационных проблем.
2. Сдача в аренду жилой недвижимости на длительные сроки (помесячная оплата). Невысокий доходный аннуитет. Отсутствие рисков и организационных проблем.
3. Сдача в аренду нежилого помещения целевому арендатору. Наиболее часто используется в случае целевых производственных и небольших коммерческих объектов.
4. Сдача в аренду нежилого помещения по частям нескольким арендаторам. Самый выгодный и безопасный способ выхода для больших коммерческих объектов. Диверсификация арендаторов резко снижает риски, а спрос, как правило, существует всегда.

Каждый из указанных способов имеет свои преимущества и недостатки. Вооружитесь финансовым калькулятором и подготовьте собственный расчет доходности и окупаемости проекта для инвестора. И не забудьте о налогах.

Инвестиции в жилье по долевому договору: нюансы

Для того чтобы оформить инвестиционный договор на долевое строительство, заинтересованному лицу нужно:

1. Выбрать партнерскую строительную фирму и конкретный проект, в который будет осуществляться инвестирование.

К основным типам информации для выбора партнерского бизнеса можно отнести:

• сведения о длительности присутствия застройщика на рынке;
• отзывы других инвесторов (участников рынка, экспертов);
• известные факты  преодоления застройщиком экономических кризисов (сведения  о том, за счет каких ресурсов и какими методами фирма справлялась со сложностями);
• показатели финансовой отчетности;
• сведения о текущих судебных спорах с участием компании.

Если хотя бы 1 из указанных критериев может свидетельствовать о проблемах в фирме либо о потенциале их возникновения, то, возможно, инвестору следует найти другого партнера.

Ключевыми критериями выбора проекта строительства жилья могут быть:

• содержание и качество проработки проектной и финансовой документации;
• расположение объекта, его характеристики по дизайну, инфраструктуре (это показатели, способные повлиять на уровень спроса на построенный объект и его окупаемость);
• сведения об известных подрядчиках и субподрядчиках по проекту, если они привлечены строительной фирмой при реализации проекта (они должны иметь хорошую репутацию).

2. Заключить договор долевого участия в строительстве проекта. Он должен соответствовать ряду общепринятых требований.

Будет отлично, если в договоре стороны пропишут порядок привлечения сторонних участников (например, подрядчиков). Еще лучше — когда их реквизиты известны уже на момент заключения договора (например, приведены в приложениях к нему). Инвестор сможет еще до подписания документа изучить участников.

Формулировки, отражающие основной предмет правоотношений — строительство и передачу объекта недвижимости инвестору, должны соответствовать положениям Закона № 214-ФЗ. В данном случае роль играет не наименование договора, а его содержание. Так, например, в договор нельзя включать нормы, отражающие уменьшение срока гарантийных обязательств застройщика в сравнении с тем, который установлен законом.

В договоре должны присутствовать все основные сведения об объекте инвестирования. В частности:

• адрес;
• кадастровый номер земельного участка;
• условный номер квартиры;
• номер этажа, на котором будет расположена квартира.

Важнейшая часть договора — та, в которой раскрываются сведения о финансовых гарантиях, которыми управомочен пользоваться застройщик при реализации строительного проекта.

Договор долевого участия обязательно должен быть зарегистрирован в Росреестре.

Существует ряд нюансов, которые инвестору, подписывающему договор долевого строительства, нужно учитывать (и уделять, таким образом, повышенное внимание ряду формулировок в документе).

В частности — тем формулировкам, которые регламентируют порядок расчета между застройщиком и инвестором в случае, если итоговая площадь квартиры окажется по техническим причинам выше (или ниже) той, что изначально отражена в контракте. Сам факт возможности такого расчета должен быть прописан в отдельных положениях договора. Если ее не будет, то требования застройщика о доплате за лишние метры будут незаконными.

В случае если квартира будет сдаваться инвестору с отделкой, то в договоре (либо приложениях к нему) должны быть четко прописаны характеристики такой отделки. Если она не осуществляется в принципе, то в договоре должны быть сведения об этом — в ином случае у инвестора могут возникнуть сложности с оформлением имущественного вычета по сумме расходов на свою отделку.

Нежелательно, чтобы договор содержал положения о возможности пересмотра строительной документации на проект без согласования с инвестором. Если в силу особенностей места строительства гарантировать отсутствие появления необходимости пересмотра такой документации застройщик, объективно, не может, то в договоре нужно согласовать конкретные пределы возможных изменений в ней.

Договор должен четко регламентировать порядок расчета сторон с точки зрения:

1. используемой валюты;
2. сроков внесения денежных средств по проекту инвестором;
3. подтверждения факта получения денежных средств застройщиком;
4. установления источников денежных средств инвестора (они могут быть его собственными либо заемными).

Не должно оказаться так, что инвестор будет, к примеру, вынужден платить неустойку по перечислению суммы в счет финансирования проекта за те дни, пока денежные средства перечисляются банком на счет застройщика — несмотря на то, что платежное поручение на их перевод инвестор оформил до истечения крайнего срока оплаты обязательств.

В договоре следует прописать то, какая из сторон несет расходы, связанные с юридическими процедурами по факту ввода здания в эксплуатацию — прежде всего, с регистрацией объекта недвижимости в Росреестре. Кроме того, дополнительные расходы могут потребоваться в связи с привлечением в сложных ситуациях различных сторонних лиц по тем или иным вопросам, которые не были учтены или не могли быть учтены при заключении договора.

Например — в случае появления в законодательстве норм, обязывающих нотариально заверять те документы, по которым ранее такое заверение не требовалось. Как следствие — осуществляется вынужденное обращение сторон договора к нотариусу и появляется необходимость в оплате его услуг.

Важнейшая часть договора — условия о его расторжении. Общепринятым можно считать включение в такие условия формулировок о выплате стороной, инициировавшей расторжение договора, неустойки другой стороне. Отметим, что законодательство величину такой неустойки прямо не регулирует, поэтому, в интересах инвестора — аргументировать ее сведение к минимуму.

Безусловно, следует уделить самое пристальное внимание порядку установления тех обстоятельств, при которых неустойка не платится той или иной стороной. Но к таким обстоятельствам не относятся, в частности, ошибки застройщика в проектировании, в организации бизнес-процессов, в оценке качества закупленных материалов. Поэтому, в данной части правоотношений инвестора можно назвать более защищенной стороной.

Насколько высокодоходным может быть инвестирование в формате долевого участия?

На уровень дохода инвестора будут влиять:

1. Макроэкономическая ситуация.

При хороших темпах развития экономики государства обычно снижается ключевая ставка ЦБ. Как следствие — уменьшаются ставки по ипотеке, которую правомерно рассматривать как один из важнейших факторов обеспечения роста и стабильности рынка недвижимости.

Если экономика страны успешно развивается, то растет и стабилизируется покупательская способность населения, предприятий, растут бюджетные расходы. Не возникнет проблем у поставщиков стройматериалов, фирм, способных оказать нужные для реализации долевого проекта услуги. Соответственно, такие поставщики не взвинтят цены, делающие затруднительным реализацию проекта в срок по договору.

Все эти обстоятельства определяют вероятность успешной реализации построенных в рамках долевого проекта квартир, окупаемости расходов строительной фирмы и, как следствие, своевременного выполнения данной фирмой обязательств перед инвесторами. Которые, в свою очередь, при благоприятной макроэкономической обстановке, смогут получить доход за счет известных нам инструментов — перепродажи жилья либо его сдачи в аренду.

2. Динамика спроса на конкретный вид недвижимости в регионе или городе.

Бывает так, что в одном регионе спрос на квартиры, подключенные к сетям газоснабжения, выше, чем к тем, которые подключены лишь к электросетям, а в другом субъекте РФ — наоборот. Это может быть обусловлено разницей в тарифах, или, например, разными издержками на содержание таких домов при оснащении их теми или иными компонентами жилищно-коммунальной инфраструктуры.

Поэтому, при одинаковой стоимости квартир та, к которой подведен газ, может в силу различных обстоятельств оказаться более востребованной и, соответственно, более дорогой, чем та, которая лишь электрифицирована, при прочих равных характеристиках квартир.

3. Исторически сложившиеся условия спроса на квартиры в конкретном районе.

Во многих российских городах существуют районы, в которых преимущественно проживает определенная социальная группа граждан с уровнем платежеспособности выше других (либо с более стабильными доходами). Например, это могут быть военные, инженеры и работники IT-предприятий, нефтяники.

При условии удобного расположения объекта недвижимости к работе или образовательным учреждениям данный объект может находить особый спрос у указанных категорий граждан. Квартиры могут оказаться раскуплены еще задолго до завершения строительства. Инвестор же получит возможность продать востребованный объект недвижимости или сдать его в аренду по полностью устраивающей его цене.

Какие можно выделить риски инвестора, характеризующие участие в долевом проекте?

Прежде всего, к ним следует отнести:

• вероятность банкротства партнерской строительной фирмы;
• вероятность резкого снижения спроса на построенное жилье;
• вероятность ошибок при планировке квартир и инфраструктуре, которые могут обнаружиться покупателем или арендатором впоследствии и принести убытки инвестору.

Снизить указанные риски инвестору поможет детальный анализ перспектив вложений в долевой проект с учетом рассмотренных нами критериев выбора партнерского бизнеса и конкретного проекта. Также потребуется изучение основных факторов, влияющих на перспективы реализации проекта, продажи и сдачи в аренду готовых квартир.

Инвестиции в строительство как бизнес: нюансы

Для того чтобы сделать свою строительную компанию эффективной, инвестору нужно будет:

1. Иметь необходимые знания и компетенции — на уровне владельцев самых сильных конкурентов.

Либо — иметь возможность привлечь в штат строительной фирмы людей с такими компетенциями. Но это увеличит расходы и повысит вероятность некоторых рисков, связанных с получением доступа сторонних, пусть и надежных, лиц к документам фирмы и ее ресурсам.

Владельцу строительного бизнеса крайне важно иметь ведущие компетенции в своей фирме, чтобы при необходимости привлекать к управлению компанией сторонних лиц лишь по отдельным узкоспециализированным компетенциям (например, связанным с проработкой системы учета на предприятии, внедрением IT-решений, взаимодействием с государственными органами).

2. Иметь доступ к необходимым финансовым ресурсам на случай появления кризисных факторов, способных повлиять на динамику выручки и расходов. Такими ресурсами могут быть:

• наличие ликвидных резервов и активов, которые можно будет привлечь для покрытия непредвиденных расходов;
• наличие хорошей кредитной истории — на случай появления необходимости привлечения дополнительных заемных средств в бизнес;
• наличие необходимых залоговых активов, которыми можно обеспечивать долги.

Главное — фирма не должна балансировать на грани рентабельности. Это важно не только с точки зрения преодоления кризисных периодов, но и с точки зрения оперативного расширения строительного бизнеса в случае появления перспективных сегментов в регионе либо перспектив участия компании в реализации новых крупных жилищных проектов в текущих сегментах.

3. Подготовить качественную нормативную базу для организации работы предприятия и взаимодействия с партнерами (к числу которых будут относиться и инвесторы по долевым договорам).

Бывает, что при идеально выстроенной политике в части управления финансами и компетенциями бизнес сталкивается со сложностями в работе в силу несовершенства действующей нормативной базы — в части регламентации составления локальных нормативов, договоров (в том числе на долевое участие), порядка взаимодействия с государственными органами.

Такие пробелы в работе могут приводить к замедлению бизнес-процессов, необходимости пересмотра решений по управлению бизнесом, к штрафам — в случае, если нормативная база предприятия некорректно регламентирует порядок учета и отчетности перед государственными органами.

Указанные задачи инвестора, очевидно, не связаны прямо с внешними факторами, способными влиять на бизнес — они отражают предпринимательские качества владельца предприятия, его опыт, способность организовать работу подчиненных. Чем выше конкурентность фирмы в части решения таких задач — тем более успешным игроком она будет в своем сегменте, и тем более высокодоходным будут инвестиции в строительные проекты.

Таким образом, один из главных рисков инвестора, решившего открыть свой строительный бизнес — совершение ошибок, связанных с управлением бизнесом. Причем, не только в части финансов, но и в нормативной, регламентной. Даже при идеальных внешних условиях такие ошибки могут привести к кризису в компании.

Если участие предпринимателя в строительном бизнесе ограничивается портфельными инвестициями, то его ключевые задачи будут заключаться:

• В поиске эмитентов ценных бумаг либо фирм, готовых продать инвестору долю — с учетом рассмотренных нами критериев конкурентоспособности строительной организации. В данном случае фирма, становящаяся объектом инвестирования, должна иметь достаточные с точки зрения инвестора (и других заинтересованных лиц, возможно, связанных с инвестором) показатели устойчивости. В отличие, к примеру, от банковских вкладов, защищенных (в пределах установленной законом суммы) государством, обязательства хозяйственных обществ обеспечиваются только лишь их активами (уставным капиталом), часто намного меньших по стоимости в сравнении с объемом обязательств.
• В поиске эмитентов ценных бумаг, либо фирм, готовых продать долю, на условиях, делающих такое инвестирование привлекательным — в сравнении с теми же банковскими депозитами либо облигациями с априори более высокой защищенностью (государственными или, например, эмитированными крупнейшими нефтяными и газовыми корпорациями).

Указанные задачи, которые решает инвестор, направлены на уменьшение основных рисков, которые характеризуют рассматриваемый способ инвестирования — возможное банкротство эмитента (фирмы, продавшей долю) и недополучение прибыли вследствие недостаточного роста капитализации фирмы.

Метод №8. инвестирование в иностранную недвижимость с последующей сдачей объектов в аренду

Мнение большинства инвесторов сводится к тому, что вкладывать деньги в недвижимость за границей более выгодно и надежно. Поэтому данное направление является привлекательным для инвесторов разных категорий, в том числе крупных и мелких.

Один из самых частых вопросов, касающихся инвестирования в зарубежную недвижимость — безопасность заключения договоров аренды с иностранцами без выезда за пределы РФ. Наиболее простое решение — заключить соглашение с гарантиями с управляющей компанией. Компанию может представлять как фирма-застройщик, так и сторонние организации.

Выгоднее всего инвестировать в недвижимое имущество на территории Франции, которая первой предложила такие условия иностранцам.

Принцип инвестирования и дальнейшего получения прибыли выглядит так:

• покупка недвижимого имущества;
• проведение ремонта, меблировка помещения;
• сдача жилья в аренду от имени компании, принадлежащей застройщику;
• перечисление комиссионных за аренду в размере приблизительно от 3% до 6% годовых от стоимости недвижимости (точный размер зависит от местоположения).

Основное отличительное преимущество такого метода — отсутствие необходимости самому искать клиентов, договариваться об аренде и контролировать процесс вселения и выселения жильцов. Все эти обязанности возлагаются на дочернюю фирму компании-застройщика или другую организацию, с которой инвестор заключил договор

Среди доступных для инвестиций видов недвижимого имущества можно выделить такие популярные варианты:

• апартаменты;
• квартиры на морском побережье;
• виллы;
• мини- и апарт-отели.

Наиболее выгодным и прибыльным считается вложение средств в недвижимость, расположенную в курортных городках и поселениях. Такое жилье никогда простаивает, на него всегда находятся клиенты. Кроме того, стоимость курортного жилья за рубежом, как правило, ниже стоимости аналогичного на родине, а тем более, в сравнении с столичными ценами.

К преимуществам вложений в иностранную недвижимость можно отнести:

• надежность;
• перспективы;
• вкладывать деньги в недвижимое имущество могут не только крупные, но и мелкие инвесторы;
• при заключении соглашения гарантированной аренды с фирмой доходы становятся пассивными, по сумме при этом превышая прибыль от самостоятельной сдачи помещений.

Кроме преимуществ имеются и недостатки:

• необходимо свободно говорить на языке общения страны, в которой находится недвижимость (или на английском);
• как минимум однократно нужно приехать в страну, где находится объект инвестирования;
• затруднен поиск законодательных нормативов, регулирующих иностранное инвестирование, и условий, которые предусматриваются сделкой.

Преимущества и недостатки инвестирования в недвижимость

При наличии некоторого количества сбережений любой здравомыслящий человек постарается уберечь активы от обесценивания и инфляции. Выгоднее всего это сделать, вложив капитал в дело. Лучшим вариантом будет не только сохранение своих средств, но и получение прибыли от их вложения.

Инвестирование предполагает множество инструментов, которые отличаются друг от друга степенью надежности, стабильности и прибыльности. Одним из самых перспективных и наименее рискованным способом вложения средств является инвестиция в недвижимое имущество.

Недвижимость сохраняет свою значимость и востребованность на протяжении многих лет. При наличии некоторых знаний, инвестиции в недвижимость способны принести немалый доход владельцу.

Кроме сохранения средств и получения пассивного дохода, недвижимость может стать выгодным вариантом постоянного бизнеса. При этом не потребуется особо крупных капиталовложений — инвестировать можно достаточно экономно. Например, вложить деньги в застройку на ее начальной фазе гораздо выгоднее, чем на стадии продажи готовых помещений. Другой способ сэкономить — приобретение кооперативной доли недвижимого имущества.

Точно так же, как и любой другой вид инвестиций, этот имеет свои достоинства и недостатки.

К плюсам инвестирования в недвижимость можно отнести:

• высокий уровень ликвидности имущества;
• один из самых доступных вариантов вложения;
• разнообразие вариантов как по способу, так и по направлениям;
• возможность постоянного получения прибыли (при сдаче имущества в аренду).

При всех достоинствах такого способа инвестиций капитала, он обладает своими рисками и связанными с ними недостатками.

К минусам вложения средств в недвижимое имущество относятся:

• колебания спроса находятся в прямой зависимости от ситуации как в конкретном регионе, так и в стране в целом (доступность работы, уровень зарплат и прочие факторы);
• высокая стоимость недвижимости;
• относительно низкий спрос на недвижимое имущество в районных городах и населенных пунктах;
• ощутимые сопутствующие расходы — ЖКХ, налоговые выплаты, поддержание состояния недвижимости.

Кроме того, возможны различные форс-мажорные ситуации. Примером может быть постройка автомагистрали рядом с тихим микрорайоном или промышленного объекта в экологически чистом месте, которые резко обесценивают недвижимость в этом районе. В таком случае на инвестициях не только не получится заработать, но и существует риск потерять большую часть вложений.

Большинства неприятностей можно избежать, если до вложения инвестиций проанализировать ситуацию и рассчитать вероятные прогнозы относительно объекта инвестирования. Важно учесть при этом все возможные факторы влияния, как строительные проекты, экономическую ситуацию и тенденции региона.

Страхование и другие способы минимизации рисков

Деньги — нестабильная величина. Их можно лишиться, даже если никуда не вкладывать, например, вследствие инфляции. Помимо этого есть масса других способов потерять свой капитал. Выход — защитить свои вложения с помощью их страхования.

Особенности и порядок страхования вложений в строительство:

• Перед заключением договора страхования выполняют экспертизу всех объектов, на которых будет проводиться строительство. Страховые агенты должны оценить вероятность наступления страхового случая на основе проведённого исследования.
• После экспертизы инвестор выбирает страховую компанию для заключения договора. Чтобы выбрать подходящую организацию, инвестору полезно проверить претендентов на наличие лицензий для страхования инвестиционной деятельности.

Заключение договора страховки происходит только при наличии договора между самим инвестором и компанией-застройщиком.

Чтобы заключить договор о страховании инвестиций в строительство, надо подготовить такие документы:

• Разрешение на проведение строительства. Если возводимый объект находится за городом, необходимо получить «добро» от местных властей. Если стройка ведётся на земле, принадлежащей застройщику, понадобится документ, подтверждающий право владения земелей.
• Инвестиционный договор — правильно составленный и заверенный нотариально.
• Документы, подтверждающие вложение денег, например, квитанции.
• Акты о долевом распределении объекта между инвесторами.

Страховая организация может потребовать от клиента и другие документы. Инвестор, стремящийся заключить договор страхования, может обратиться за получением всей необходимой документацией к компании-застройщику.

Посмотреть пример договора о страховании от финансовых рисков можно тут.

Если при проведении страховой экспертизы выявляются факты, повышающие риски, то страховщик может предложить инвестору менее привлекательные условия договора.

Помимо страхования, свести к минимуму риски инвестиционно-строительных проектов позволяют такие мероприятия:

• Уделите внимание рыночной состоятельности проекта ещё до вложения средств. Проведите маркетинговые исследования, привлекая компании, специализирующиеся на подобных исследованиях. Акцент следует делать не столько на текущее состояние, сколько на перспективу объекта на рынке.
• Проводите выбор компании-застройщика на основе конкурса. Главные критерии оценки — опыт, репутация и ценовое предложение.
• Жестко контролируйте процесс строительства с точки зрения использования финансов. Банки для этой цели содержат специальные отделы, занимающиеся мониторингом строительства и его финансовой составляющей.

Этап №1. выбрать компанию-застройщика

Самая ответственная стадия инвестирования в строительство — анализ сведений о застройщиках и выбор надежного партнера. Анализ включает в себя выяснения наименования организации, сбор сведений о ней и ее репутации в деловых кругах. Чем известнее компания и чем дольше лет она находится на рынке, тем меньше рисков для инвестора.

На этой стадии следует принять во внимание несколько определяющих факторов:

• репутация компании;
• количество сданных в эксплуатацию домов;
• отзывы о застройщике;
• наличие опыта у застройщика в возведении жилых комплексов;
• количество инвесторов, вложивших средства в строительство;
• наличие финансовых партнеров среди банков и учреждений, которые идут на сотрудничество только после тщательной проверки;
• соблюдение застройщиком действующих нормативов законодательства.

В МО и Москве среди признанных и надежных компаний называют следующие:

• ГК ПИК — данная фирма действует на территории РФ более 25 лет, за которые успела реализовать множество крупных и успешных проектов. Основным ориентиром компании является постройка доступной жилплощади. Компанией было сдано в эксплуатацию более 15 млн. квадратных метров жилья, что составляет более 250000 квартир.
• А101 Девелопмент — компания специализируется на постройке не только жилых домов, но и муниципальных сооружений, в том числе детских садов и школ. Застройщик является активным партнером ведущих банковских организаций, предоставляющих ипотеку на жилье. Благодаря успешной реализации строительных проектов, включающих более 500000 м2 квартир и свыше 50000 м2 коммерческих объектов, компания входит в рейтинг лучших как по МО, так и по РФ.
• Capital Group — результативность этой компании составляет более 7 млн. квадратных метров площадей, сданных в эксплуатацию. Фирменным отличием застройщика является комплексный подход к строительству, начиная от исследования участка под застройку и заканчивая отделочными работами.